عقد الإيجار وضمان المؤجر التعرض للمستأجر

 عقد الإيجار والضمان

الماده 558 من القانون المدنى تنص على ان

مزية هذا التعريف أنه يبين من مبدأ الأمر أن إلتزام المستأجر إيجابي لا سلبي ، فهو ملزم بأن يمكن المستأجر من الإنتفاع ، لا بأن يقتصر علي تركة ينتفع بالعين المؤخرة .

ويبين التعريف أن أركان الإيجار ، غير الرضا هي العين المؤجرة والأجرة والمدة . ويلاحظ أن الركنين الأخيرين متقابلان . ويترتب علي ذلك أن الإيجار عقد مستمر ، والأجرة فيه تقابل مدة الإنتفاع .

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني جزء 4 –  ص 470)

الماده 571 من القانون المدنى تنص علي

على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون إنتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الإنتفاع.

ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التي تصدر منه أو من إتباعه، بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو إضرار مبنى على سبب قانوني يصدر من أي مستأجر آخر أو من أي شخص تلقى الحق عن المؤجر.

تابع الأعمال التحضيرية 

شرح عقد الإيجار وضمان المؤجر

والتعرض القائم على تصرفات قانونية – مؤداها أن يعطى المؤجر للغير حقا عينيا أو شخصيا يتعارض مع حق المستأجر ويحتج به عليه كحق مشترى العين المؤجرة وكحق الدائن المرتهن رهناً حيازياً الذى يوجب إنتقال حيازة العين المؤجرة له بما يتعارض مع حق انتفاع المستأجر الثانى حق شخصى يزاحم به حق المستأجر الأول .

أما التعرض المبنى على سبب قانونى – فصورته ان يدعى المؤجر حقا على العين المؤجرة فى مواجهته المستأجر بتعارض مع حق الأخير فى الإنتفاع بها فإذا فعل جاز المستأجر أن يدفع دعوى المؤجر بإلتزامه بضمان التعرض الشخصى .

وسواء كان التعرض الشخصى تعرضاً مادياً أو تعرضا مبنياً على سبب قانونى وسواء كان التعرض المادى قائما على اعمال مادية أو على تصرفات قانونية فانه يشترط لتحقق التعرض الشخصى توافر شروط اربعة :

1. وقوع التعرض بالفعل – سواء أكان مادياً، أو مادياً قائماً على تصرفات قانونيا أو مبنيا على سبب قانونى .
2. وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار – أى فى الوقت الذى يكون فيه حق المستأجر فى الإنتفاع بالعين المؤجرة قائماً سواء فى مدة الإيجار الأصلية أو المجددة أو الممتدة .
3. وقوع اعمال من المؤجر تحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة أو تخل بهذا الإنتفاع كهدم – العين المؤجرة أو ملحقاتها أو جزء منها ولو كان حرمان المستأجر مبنياً على فقدان فائدة أدبية (إنشاء محل مقلق للراحة فى إسكان هادئ أو إسكان إمراه عاهرة فى مسكن مجاور ) وتقدير عمل المؤجر مسألة واقع تترك لقاضى الموضوع دون تعقيب عليه من محكمة النقض .
4. عدم استناد المؤجر فى الأعمال التى يقوم بها إلى حق ثابت له – فإذا كان المؤجر حق استمده من عقد الإيجار أو من حكم قضائى أو من القانون لم يكن عمله تعرضاً يوجب الضمان .

فإذا توافرات هذه الشروط الاربعة اعتبر العمل الصادر من المؤجر تعرضا يستوجب الضمان ولا يشترط سوء نية المؤجر فسواء كان سىء النية أى يعلم أن العمل الذى يأتيه هو تعرض يحرمه القانون أو كان حسن النية أى يعتقد ان العمل مشروع ففى الحالتين يجب عليه الضمان .

ترك المشرع الجزاء المترتب على التعرض الشخصى إلى القواعد العامة إذ يسهل ان يستخلص منها هذا الجزاء فإذا حدث تعرض من المؤجر للمستأجر على النحو المتقدم – كان المستأجر أن يطلب وقف هذا التعرض وهذا هو التنفيذ العينى أو ان يطلب فسخ الإيجار أو يطلب إنقاص الأجرة وله فى جميع الأحوال ان يطلب التعويض ان كان له مقتض .

والتزام المؤجر بضمان تعرضه الشخصى غير قابل لانقسام فإذا تعدد المؤجرون أو ورث المؤجر ورثة متعددون وجب على كل منهم الإمتناع عن التعرض للمستأجر لا فى حصته فى العين المؤجرة فحسب بل فى كل العين المؤجرة وإذا تعرض احدهم للمستأجر كان لهذا ان يرجع عليه الضمان كاملا.

أما حق المستأجر فى طلب تعويض فينقسم، ولا يستطيع المستأجر الرجوع على اى من المؤجرين إلا بمقدار حصته فى العين المؤجرة ولكنه يرجع على كل مؤجر بحصته فى التعويض لو كان هذا المؤجر لم يتعرض للمستأجر لأن إلتزام المؤجر بالضمان لا يقبل الانقسام ولمن يتعرض من المؤجرين ان يرجع على تعرض منهم .

وأحكام ضمان المؤجر – المتقدمة – ليست من النظام العام بل هى أحكام مفسرة لإدارة المتعاقدين فيجوز تعديلها بإتفاق خاص بينهما فيجوز التشديد فى مسئولية المؤجر أو التخفيف منها كما يجوز اعفاء المؤجر من المسئولية

وفى هذه الحالة الأخيرة لا يكون المؤجر مسئولاً عن تعرضه الا إذا وقع التعرض نتيجة غش أو خطأ جسيم منه إذا يكون شرط الإعفاء باطلاً تطبيقاً للقواعد العامة .

ولا يجوز التوسع فى تفسير الشرط الذى يعدل من أحكام المسئولية لمصلحة من ينتفع بهذا الشرط فشرط التشديد فى المسئولية لا يتوسع فى تفسيره لمصلحة المستأجر لأنه هو الذى ينتفع بالتشديد وشرط التخفيف من المسئولية أو الإعفاء منها لا يتوسع فى تفسيره لمصلحة المؤجر لأنه هو الذى ينتفع بالتخفيف أو بالإعفاء .

(الوسيط-6- مجلد 1 للدكتور السنهوري – ص 297 وما بعدها )

حالات مراجعة الاحكام القضائية طبقاً لنص المادة 571 مدنى يضمن المؤجر للمستأجر تعرضه الشخصى فى الإنتفاع بالعين المؤجرة سواء كان هذا التعرض مادياً أو مبنياً على سبب قانونى ويشترط فى تعرض المؤجر ان يكون غير مستند إلى حق له .

(الطعن 2273 لسنة 73 ق جلسة 10/5/2004 لم ينشر بعد )

التعرض الصادر من الغير المبنى على سبب قانونى يتحقق بادعاء أجنبي حقاً يتعارض مع حق المستأجر – ويؤخذ من ذلك أن هناك شروطاً أربعة لقيام هذا التعرض .

1. صدور التعرض من الغير – أى من أجنبى عن عقد الإيجار فيضمن المؤجر تعرض الأجنبى المبنى على سبب قانونى دون التعرض المادى .
2. إدعاء الغير حقا يتعلق بالعين المؤجر ويتعارض مع حق المستأجر – أى أن يكون التعرض الصادر من الغير مبنيا على سبب قانونى يضمنه المؤجر ويكفى فى ذلك مجرد الإدعاء بالحق سواء اكان مبنياً على أساس أو لا أساس له حتى لو كان الإدعـاء غير جدى وظاهر البطلان وسواء كان الحق المدعى به عبئنا ام شخصياً .
3. وقوع التعرض بالفعل – بطريق مادى (دخول الأرض المؤجرة بالادعاء بوجود حق ارتفاق بالمرور) فيضطر المستأجر إلى رفع دعوى ضمان على المؤجر يدخل فيها التعرض خصما فى الدعوى أو بطريق رفع الغير دعوى يدعى فيها بحق بدعيه .
4. وقع التعرض أثناء مدة الإيجار – سواء المدة الأصلية أو الدة المجددة أو المستمرة

ومادام حق المستأجر قائما فان المؤجر يضمن تعرض الغير المبنى على سبب قانونى سواء كان التعرض حاصلا قبل تسليم العين للمستأجر أو بعد التسليم .

ويقع على عاتق المستأجر واجب إخطار المؤجر بوقوع التعرض حتى يتقدم لدفع هذا التعرض سواء كان تعرض الغير صادرا فى صورة اعمال مادية أو فى صورة دعوى رفعها الغير على المستأجر .

وليس للإخطار ميعاد مقرر فى القانون ولكن يتحتم ان يكون ذلك فى اقرب وقت ممكن بحيث إذا تراجع أو تقاعس لم يكن له حق الرجوع على المؤجر بالضمان بل أن للمؤجر أن يرجع عليه بالتعويض بسبب تقصيره فى الإخطار وبنجاح المتعرض فى تعرضه بسبب هذا التقصير .

ولم يحدد القانون للإخطار شكلا معينا فيجوز أن يكون على يد محضر أو بخطاب مسجل أو بخطاب بعلم الوصول أو شفاهة ويقع العبء إثبات ان الإخطار قد تم على عاتق المستأجر .

(الوسيط-6- مجلد 1 للدكتور السنهوري- ص 339 وما بعدها والمراجع السابقة)

النص في المادتين 558، 575 من القانون المدني يدل على أن المؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة وهو التزام مستمر بقابله الالتزام بدفع  الأجرة   ،

فإذا حرم المستأجر من الانتفاع بالعين من جراء تعرض مادي من أجنبي عنه وعن المؤجر وبذل كل ما في وسعه لدفع ذلك التعرض فلم يتمكن، حق للمستأجر أن يمتنع عن الوفاء بالأجرة للمؤجر، وجاز له أيضا مطالبة المتعرض بالتعويض.

 [الطعن رقم 1414 –  لسنــة 68 ق  –  تاريخ الجلسة 16 / 10 / 2000 –  مكتب فني 51 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 932]

 [الطعن رقم 1860 –  لسنــة 53 ق  –  تاريخ الجلسة 09 / 11 / 1989 –  مكتب فني 40 –  رقم الجزء  3 –  رقم الصفحة 41 – تم رفض هذا الطعن]