ما هى أحكام نفاذ عقد الايجار من احد الشركاء مشاعا؟ بمعنى ما هو مصير عقد الايجار الصادر من أحد الشركاء مشاعا دون موافقة باقى الشركاء وما هى حقوق المستأجر من أحدهم.
أحكام نفاذ الايجار مشاعا
المقرر بنص المادة 559 من القانون المدني
لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا ترخيص من السلطة المختصة. فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره.
والمقرر في قضاء محكمة النقض أنه
إذا كان أحد الشركاء قد أجر الشقة يحق لباقي الشركاء في خلال ثلاث سنوات من إبرام العقد ( كأغلبية ) طلب إنهاء العقد بالنسبة لنصيبهم فيما يجاوز هذه المدة حتى ولو كان المستأجر حسن النية (مادة 559 مدني) ما دام لم يوافقوا على هذا عقد الإيجار و لم يصدر منهم توكيل للوكيل بالإدارة و التصرف و لم يتقاضوا أجرة أو يوقعوا على إيصالات تفيد موافقتهم الضمنية .
الطعن رقم 306 لسنة 46 ق جلسة 31/5/1980
و المقرر بنص المادة 701 من القانون المدني
- الوكالة الواردة في ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل، لا تخول الوكيل صفة إلا في أعمال الإدارة.
- و يعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات ……..
و المقرر بنص المادة 827 مدني
تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك.
والمقرر بنص المادة 828 مدني
- ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء فى أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع، و تحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء. فإن لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، و لها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.
- وللأغلبية أيضا أن تختار مديراً، كما أن لها أن تضع للإدارة و لحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا.
- و إذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم.
والمقرر ان
لأغلبية الشركاء متى صدرت الإجارة من شريك منهم ليس له الأغلبية لعدم صدور الإجارة منهم و عدم توقيعهم على العقد و لم يقروها صراحة أو ضمنا لو لم يقبضوا أجرة تفيد رضائهم الضمني و لم يصدروا توكيل لشريكهم بالإدارة و التصرف باعتبار أن الإيجار يقع في جزء منه على ملك الغير حق طرده من العين دون انتظار نتيجة القسمة مادة 827 , 828 مدني
الطعن رقم 3125 لسنة 61 ق جلسة 6/2/1997
كما أنه لا يحق للمستأجر أن يتمسك بحق ليس ثابتاً للمؤجر له فأغلبية الشركاء هي التي تملك حق إيجار العين الشائعة إيجارا نافذا في حق الجميع فلا يكون للشريك الذي أجر وحده حق شغل العين المؤجرة ، و يمتنع تبعا لذلك على المستأجر منه أن يتمسك بحق ليس ثابتا لمدينه فيجوز إذن طرده من العين وردها إلى أغلبية الشركاء
مشار إليه الوسيط 6 ـ السنهوري ـ فقرة 52 ص 62 و هامش 3
ذلك ان ايجار احد الشركاء المال الشائع لا يسرى في حق الباقين الا لمدة ثلاث سنوات ولا يغير في ذلك حسن نية المستأجر باعتقاده أن المؤجر له هو صاحب الحق في تأجير العين.
حكم تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين
كما انه إذ تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم يدل وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – على أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة على أساس الأنصباء و لا يثبت لأحد المشتاعين بمفرده طالما أنه لا يملك أكثر من نصف الأنصباء ، و أن الإيجار الصادر من أحد الشركاء متى كان لا يملك أكثر من نصف الأنصبة لا يسرى في مواجهة باقى الشركاء .
و أنه يترتب على عدم سريان الإيجار من أحد المشتاعين في مواجهة الباقين ثبوت الحق لهؤلاء في اعتبار الإيجار غير قائم بالنسبة لهم ، و بالتالي في اعتبار المستأجر متعرضاً لهم فيما يملكون إذ كان قد وضع يده بالفعل على العين.
في هذا المعنى الطعن بالنقض رقم 762 لسنة 52 جلسة 15/3/1984
وقضت محكمة النقض بانه
في حكم حديث وحيث إن هذا النعي مردود, ذلك أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة أن:
النص في المواد 559، 701, 827, 828 من القانون المدني يدل على أن حق تأجير المال الشائع باعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين، يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية ولكن لا تنفذ هذه الإجارة في حق الأقلية إلا لمدة ثلاث سنوات.
فإذا عقدت الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد, إذ تعتبر الأغلبية فيما جاوز أعمال الإدارة المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التي يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدي وذلك بطريق التنفيذ العيني مادام ممكناً بإنهاء عقد الإيجار المنصب على نصيبهم بعد انتهاء مدة الثلاث سنوات آنفة الذكر.
النقض المدني – الطعن رقم 17669 – لسنة 82 قضائية – تاريخ الجلسة 26/1/2014
- انتهي البحث القانوني (أحكام نفاذ عقد الإيجار من احد الشركاء مشاعا) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
- زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
- كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
- كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
- يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .
المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
