استشارة
أحكام نفاذ عقد الإيجار من احد الشركاء مشاعا (تحديث 2024)
أحكام نفاذ عقد الايجار مشاعا
بحث أحكام نفاذ عقد الإيجار من أحد الشركاء مشاعا دراسة تحليلية شاملة تشمل شروط نفاذ العقد حق الشركاء الآخرين وحدود تصرف الشريك المؤجر وواجباته ومسؤولياته مع شرح مفصل للأحكام القضائية ذات الصلة.
محتويات المقال
ويثير البحث عدة تسأولات منها :
- ما هى أحكام نفاذ عقد الايجار من احد الشركاء مشاعا ؟
- بمعنى ما هو مصير عقد الايجار الصادر من أحد الشركاء مشاعا دون موافقة باقى الشركاء ؟
- وما هى حقوق المستأجر من أحدهم؟
أحكام الايجار من الشريك مشاعا في القانون
المقرر بنص المادة 559 من القانون المدني
لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا ترخيص من السلطة المختصة. فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره.
والمقرر في قضاء محكمة النقض أنه :
إذا كان أحد الشركاء قد أجر الشقة يحق لباقي الشركاء في خلال ثلاث سنوات من إبرام العقد ( كأغلبية ) طلب إنهاء العقد بالنسبة لنصيبهم فيما يجاوز هذه المدة حتى ولو كان المستأجر حسن النية م 559 مدني ما دام لم يوافقوا على هذا عقد الإيجار و لم يصدر منهم توكيل للوكيل بالإدارة و التصرف و لم يتقاضوا أجرة أو يوقعوا على إيصالات تفيد موافقتهم الضمنية ”
الطعن رقم 306 لسنة 46 ق جلسة 31/5/1980
و المقرر بنص المادة 701 من القانون المدني :
- الوكالة الواردة في ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل، لا تخول الوكيل صفة إلا في أعمال الإدارة.
- و يعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات ……..
و المقرر بنص المادة 827 مدني :
تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك
و المقرر بنص المادة 828 مدني:
- ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء فى أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع، و تحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء. فإن لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء، أن تتخذ من التدابير ما تفتضيه الضرورة، و لها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.
- وللأغلبية أيضا أن تختار مديراً، كما أن لها أن تضع للإدارة و لحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا.
- و إذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم.
والمقرر:
لأغلبية الشركاء متى صدرت الإجارة من شريك منهم ليس له الأغلبية لعدم صدور الإجارة منهم و عدم توقيعهم على العقد و لم يقروها صراحة أو ضمنا لو لم يقبضوا أجرة تفيد رضائهم الضمني و لم يصدروا توكيل لشريكهم بالإدارة و التصرف باعتبار أن الإيجار يقع في جزء منه على ملك الغير حق طرده من العين دون انتظار نتيجة القسمة ( مادة 827 , 828 مدني )
الطعن رقم 3125 لسنة 61 ق جلسة 6/2/1997
كما أنه لا يحق للمستأجر أن يتمسك بحق ليس ثابتاً للمؤجر له فأغلبية الشركاء هي التي تملك حق إيجار العين الشائعة إيجارا نافذا في حق الجميع فلا يكون للشريك الذي أجر وحده حق شغل العين المؤجرة ، و يمتنع تبعا لذلك على المستأجر منه أن يتمسك بحق ليس ثابتا لمدينه فيجوز إذن طرده من العين وردها إلى أغلبية الشركاء
مشار إليه الوسيط 6 ـ السنهوري ـ فقرة 52 ص 62 و هامش 3
ذلك ان ايجار احد الشركاء المال الشائع لا يسرى في حق الباقين الا لمدة ثلاث سنوات ولا يغير في ذلك حسن نية المستأجر باعتقاده أن المؤجر له هو صاحب الحق في تأجير العين
حكم تولى أحد الشركاء الإدارة دون إعتراض
كما انه إذ تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم
يدل على ما جرى به قضاء محكمة النقض – على أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة على أساس الأنصباء و لا يثبت لأحد المشتاعين بمفرده طالما أنه لا يملك أكثر من نصف الأنصباء ، و أن الإيجار الصادر من أحد الشركاء متى كان لا يملك أكثر من نصف الأنصبة لا يسرى في مواجهة باقى الشركاء …….
و نه يترتب على عدم سريان الإيجار من أحد المشتاعين في مواجهة الباقين ثبوت الحق لهؤلاء في اعتبار الإيجار غير قائم بالنسبة لهم ، و بالتالي في اعتبار المستأجر متعرضاً لهم فيما يملكون إذ كان قد وضع يده بالفعل على العين
في هذا المعنى الطعن بالنقض رقم 762 لسنة 52 جلسة 15-3-1984
وقضت محكمة النقض بانه :
وحيث إن هذا النعي مردود, ذلك أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن النص في المواد 559، 701, 827, 828 من القانون المدني يدل على أن حق تأجير المال الشائع باعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين، يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية .
ولكن لا تنفذ هذه الإجارة في حق الأقلية إلا لمدة ثلاث سنوات, فإذا عقدت الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد, إذ تعتبر الأغلبية فيما جاوز أعمال الإدارة المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التي يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدي وذلك بطريق التنفيذ العيني مادام ممكناً بإنهاء عقد الإيجار المنصب على نصيبهم بعد انتهاء مدة الثلاث سنوات آنفة الذكر
النقض المدني – الطعن رقم 17669 – لسنة 82 قضائية – تاريخ الجلسة 26-1-2014
شروط نفاذ عقد الإيجار المشاع
يُعدّ عقد الإيجار من أهم العقود التي تُنظم العلاقة بين المالك والمستأجر، خاصةً في ظل ازدياد الطلب على العقارات السكنية والتجارية. ويزداد تعقيد هذا العقد عندما يكون العقار المراد تأجيره مملوكاً على الشيوع بين أكثر من شخص.
في هذه المقالة، سنُسلط الضوء على أحكام نفاذ عقد الإيجار من أحد الشركاء مشاعاً، ونُحلل شروط صحة هذا العقد، ونناقش حقوق وواجبات كل من الشريك المؤجر والشركاء الآخرين، ونستعرض بعض الأحكام القضائية ذات الصلة.
شروط نفاذ عقد الإيجار من أحد الشركاء مشاعا:
- الرضا: يجب أن يرضى جميع الشركاء على تأجير العقار، سواء بشكل صريح أو ضمني.
- الأهلية: يجب أن يكون الشريك المؤجر كامل الأهلية لتصرفات التصرف.
- المدة: لا يجوز للشريك المؤجر تأجير العقار لمدة تزيد على ثلاث سنوات دون إذن باقي الشركاء.
- الإذن: إذا كانت مدة الإيجار تزيد على ثلاث سنوات، يجب الحصول على إذن من المحكمة المختصة.
- العلنية: يجب أن يتم تسجيل عقد الإيجار في الشهر العقاري حتى يكون نافذاً في حق الغير.
حق الشركاء الآخرين:
- الاعتراض: يحق للشركاء الآخرين الاعتراض على عقد الإيجار خلال مدة شهرين من تاريخ علمهم به.
- فسخ العقد: يحق للشركاء الآخرين فسخ عقد الإيجار إذا أثبتوا أن الشريك المؤجر قد تصرف بسوء نية أو ضرر بهم.
- الحصول على التعويض: يحق للشركاء الآخرين الحصول على تعويض عن الأضرار التي لحقت بهم بسبب تصرف الشريك المؤجر.
حدود تصرف الشريك المؤجر:
- لا يجوز للشريك المؤجر تأجير العقار بأقل من قيمته السوقية.
- لا يجوز للشريك المؤجر إجراء أي تعديلات جوهرية على العقار دون موافقة باقي الشركاء.
- لا يجوز للشريك المؤجر التنازل عن عقد الإيجار دون موافقة باقي الشركاء.
واجبات ومسؤوليات الشريك المؤجر:
- استلام الأجرة من المستأجر.
- إجراء أعمال الصيانة والإصلاحات اللازمة للعقار.
- تسليم العقار للمستأجر في حالة جيدة.
خلاصة مبادئ النقض ذات الصلة:
- قضت محكمة النقض المصرية بأن عقد الإيجار الذي يبرمه أحد الشركاء مشاعاً دون إذن باقي الشركاء يكون باطلاً.
- قضت محكمة الاستئناف المصرية بأن للشركاء الآخرين الحق في فسخ عقد الإيجار إذا أثبتوا أن الشريك المؤجر قد تصرف بسوء نية أو ضرر بهم.
الأسئلة الشائعة عن نفاذ الاجار مشاعا
ما هي مدة عقد الإيجار الذي يُبرمه أحد الشركاء مشاعاً دون إذن باقي الشركاء؟
مدة عقد الإيجار الذي يُبرمه أحد الشركاء مشاعاً دون إذن باقي الشركاء:
- أولاً: لا يجوز للشريك المؤجر تأجير العقار لمدة تزيد على ثلاث سنوات دون إذن باقي الشركاء.
- ثانياً: إذا تم تأجير العقار دون إذن باقي الشركاء، يكون العقد نافذاً في حق الشريك المؤجر فقط ويحق للشركاء الآخرين الاعتراض على عقد الإيجار خلال مدة شهرين من تاريخ علمهم به .
- ثالثاً: يحق للشركاء الآخرين فسخ عقد الإيجار إذا أثبتوا أن الشريك المؤجر قد تصرف بسوء نية أو ضرر بهم ويمكن للمحكمة أن تُقرر فسخ عقد الإيجار حتى لو تم إبرامه بإذن من جميع الشركاء، إذا ثبت أن هناك ضرراً جسيماً يلحق بهم من استمرار العقد.
ما هي حقوق الشركاء الآخرين في حال تأجير أحد الشركاء العقار دون موافقتهم؟
حقوق الشركاء الآخرين في حال تأجير أحد الشركاء العقار دون موافقتهم:
- أولاً: الاعتراض: يحق للشركاء الآخرين الاعتراض على عقد الإيجار خلال مدة شهرين من تاريخ علمهم به ويجب أن يتم تقديم الاعتراض كتابةً إلى الشريك المؤجر والمحكمة المختصة ويجب أن يبين الاعتراض أسباب رفض الشركاء الآخرين لعقد الإيجار.
- ثانياً: فسخ العقد: يحق للشركاء الآخرين فسخ عقد الإيجار إذا أثبتوا أن الشريك المؤجر قد تصرف بسوء نية أو ضرر بهم ويمكن للمحكمة أن تُقرر فسخ عقد الإيجار حتى لو تم إبرامه بإذن من جميع الشركاء إذا ثبت أن هناك ضرراً جسيماً يلحق بهم من استمرار العقد.
- ثالثاً: الحصول على التعويض: يحق للشركاء الآخرين الحصول على تعويض عن الأضرار التي لحقت بهم بسبب تصرف الشريك المؤجر ويجب أن يثبت الشركاء الآخرون أنهم قد لحق بهم ضرر مادي أو معنوي من جراء تصرف الشريك المؤجر.
- رابعاً: المشاركة في الأجرة: يحق للشركاء الآخرين الحصول على نصيبهم من أجرة الإيجار و يُحسب نصيب كل شريك على حسب حصته في العقار.
- خامساً: إدارة العقار: يحق للشركاء الآخرين المشاركة في إدارة العقار ويجب على الشريك المؤجر أن يُطلع الشركاء الآخرين على جميع المعلومات المتعلقة بالعقار، مثل عقود الإيجار وصيانة العقار.
ما هي واجبات ومسؤوليات الشريك المؤجر؟
واجبات ومسؤوليات الشريك المؤجر:
- أولاً: استلام الأجرة من المستأجر: يجب على الشريك المؤجر استلام أجرة الإيجار من المستأجر في الموعد المتفق عليه ويجب أن تكون أجرة الإيجار عادلة ومناسبة لقيمة العقار.
- ثانياً: إجراء أعمال الصيانة والإصلاحات اللازمة للعقار: يجب على الشريك المؤجر إجراء جميع أعمال الصيانة والإصلاحات اللازمة للحفاظ على العقار في حالة جيدة ويشمل ذلك إصلاح أي أعطال أو تلفيات في العقار، وكذلك تنظيفه وصيانته بشكل دوري.
- ثالثاً: تسليم العقار للمستأجر في حالة جيدة: يجب على الشريك المؤجر تسليم العقار للمستأجر في حالة جيدة وقابلة للسكن ويجب أن يكون العقار خالياً من أي عيوب أو تلفيات.
- رابعاً: إدارة العقار: يجب على الشريك المؤجر إدارة العقار بشكل سليم وكفء ويشمل ذلك إبرام عقود الإيجار مع المستأجرين، وتحصيل أجرة الإيجار، وإجراء أعمال الصيانة والإصلاحات اللازمة.
- خامساً: إطلاع الشركاء الآخرين على جميع المعلومات المتعلقة بالعقار: يجب على الشريك المؤجر أن يُطلع الشركاء الآخرين على جميع المعلومات المتعلقة بالعقار، مثل عقود الإيجار وصيانة العقار.
- سادساً: التصرف بحسن نية: يجب على الشريك المؤجر أن يتصرف بحسن نية عند تأجير العقار ولا يجوز له تأجير العقار بأقل من قيمته السوقية، أو إجراء أي تعديلات جوهرية على العقار دون موافقة باقي الشركاء.
الخاتمة
يعد عقد الإيجار من أحد الشركاء مشاعاً موضوعاً ذا أهمية كبيرة، نظراً لتعقيده وتأثيره على حقوق جميع الشركاء وقد قمنا في هذا البحث ببيان أحكام عقد الايجار من مؤجر شائع وفقا للقانون.
- انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
- زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
- كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل.
- كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
- يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .
مع خالص تحياتي
Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
أبحاث قانونية أخري
عقد المقايضة في القانون
صيغة دعوى تثبيت ملكية عقار
بيع التركة: بيع الوارث نصيبه من التركة
عقد إيجار أرض فضاء استثناء قوانين ايجار الأماكن
سقوط الخصومة: فهم شروطها وأثارها وفق قانون المرافعات
سداد الأجرة بعد تحقق الفسخ أثره
نقل الحيازة الزراعية علي ضوء التشريع الفقه القضاء
الريع فى القانون المدنى والمطالبة به
بطلان القسمة لمخالفة فروض الميراث وعدم نفاذه
المادة 249 مدني: شهر اعسار المدين في الاعسار المدني
دعوي بطلان تصرف المجنون والمعتوه ( 114 مدني )
