شكل التنبيه بالإخلاء لانتهاء المدة

ما هو معنى شكل التنبيه بالإخلاء لانتهاء المدة وهل اشترط القانون شكل معين وما الوضع حال اتفاق المؤجر والمستأجر فى عقد الإيجار على اتخاذ شكل معين للتنبيه بعدم الرغبة فى التجديد واتباع المؤجر شكل مخالف للمتفق عليه

ماهية شكل التنبيه 

شكل التنبيه بالإخلاء
ليس للتنبيه شكل خاص فيجوز أن يكون بإنذار على يد محضر  أو بكتاب مسجل أو بكتاب عادي بل يجوز أيضاً أن يكون شفوياً ، ولكن من صدر منه التنبيه يحمل عبء إثباته
وهذا لا يمنع المتعاقدين من أن يشترطان شكلاً خاصاً للتنبيه كأن يحتما أن يكون التنبيه على يد محضر أو بكتاب مسجل ويرجع إلى نية المتعاقدين في معرفة ما إذا كانا قد أرادا بهذا الشكل الخاص إلا يكون للتنبيه وجود قانوني بدونه أو أنهما أراداه لمجرد إثبات التنبيه
وفي الحالة الأخيرة يكون التنبيه موجود ولو لم يحصل بالشكل المشترط إلا أن إثباته لا يكون إلا بالإقرار أو باليمين عند عدم حصوله بالشكل المتفق عليه
الدكتور/ عبد الرازق السنهوري – الوسيط – عقد الإيجار – ص 1037 وما بعدها

المحكمة المختصة بنظر دعوى الإخلاء 

المقرر في قضاء محكمة النقض 

 ( الدعوى بطلب الإخلاء  والتسليم المبنى على انتهاءمدة العقد تتضمن في حقيقتها وبحسب التكييف القانوني السليم طلبا بإلزام المستأجر بتنفيذ التزامه التعاقدي عيناً برد العين المؤجرة والذى نصت عليه المادة 590 من القانون المدني بقولها
 يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء العقد …
وهى على هذا النحو تستند إلى عقد الإيجار  
وأن طلب التسليم الذى يبدى بصفة أصلية ليس من بين الطلبات التي أورد المشرع قاعدة لتقديرها ، ومن ثم فإن الدعوى بطلبه تكون غير قابلة للتقدير
 وإذ كان الحكم الابتدائي أياً كان وجه الرأي فيما استند إليه – قد انتهى صحيحاً إلى أن الدعوى غير مقدرة القيمة وكان من شأن ذلك أن الاختصاص بنظرها ينعقد للمحكمة الابتدائية فإن الحكم الصادر فيها من هذه المحكمة يكون جائزاً استئنافه
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم جواز الاستئناف على سند من أن الدعوى تدخل في حدود النصاب الإنتهائى  للمحكمة الابتدائية فإنه يكون قد خالف قاعدة تتعلق بالنظام العام مما يوجب نقضه
الطعن رقم 13095 لسنة 80 جلسة 17/1/2013

التنبيه بالإخلاء يحول دون إفتراض التجديد الضمنى

شكل التنبيه بالإخلاء

لقد نصت المادة 600 من القانون المدنى على أنه

إذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء وإستمر المستأجر مع ذلك منتفعاً بالعين بعد إنتهاء الإيجار فلا يفترض أن الإيجار قد يتحدد ما لم يقم الدليل على عكس ذلك . فقد عرض المشرع بذلك لقرينه عملية تحول دون إفتراض التجديد الضمنى

فقرر أنه إذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء سواء كان الإيجار محدد المدة ولم يكن التنبيه ضرورياً عملاً بالمادة 598 من القانون المدنى أو كان التنبيه مشترطاً أو كان ضرورياً لأن الإيجار غير محدد المدة عملاً بالمادة 563 من ذات القانون ،

فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد ، ولكن هذه القرينة قابلة لإثبات العكس فمن المحتمل أن يكون من صدر منه التنبيه بالإخلاء عدل بعد ذلك وإرتضى التجديد الضمنى .

(أنور طلبة ص233) .

إذا كان إنتهاء الإيجار قد سبقه تنبيه بالإخلاء،سواء كان هذا التنبيه ضرورياً لإنهاء العقد،كما إذا إتفق المتعاقدان على مدة للعقد،وإشترطا أن العقد لا ينتهى إلا إذا وجه أحد المتعاقدين أو كلاهما تنبيهاً بالإخلاء . أو كان الإيجار غير محدد المدة ، فلا ينتهى إلا بالتنبيه فى الميعاد القانونى .

أو كان هذا التنبيه غير ضرورى ، كما إذا كانت مدة الإيجار محددة تحديداً مطلقاً وينتهى بإنتهائها دون أن يقبل الإمتداد ، فيكون التنبيه الذى يوجهه أحد المتعاقدين أو كلاهما هو تنبيه (إختيارى) .

فى كل هذه الأحوال التى ينتهى فيها الإيجار بعد حصول تنبيه بالإخلاء ، فإن هذا التنبيه يفيد فضلاً عن الرغبة فى إنهاء الإيجار القائم نية صاحبه فى عدم قيام التجديد.

(الجمال ص75- عبدالباقى ص467) .

وقد قضت محكمة النقض بأن

مؤدى المادة 600 من القانون المدنى أن تجديد عقد الإيجار لا يفترض إذ نبه المؤجر على المستأجر بالإخلاء عند إنتهاء مدته وإستمر هذا الأخير مع ذلك منتعاً بالعى ،

ما لم يقم الدليل على عكس ذلك ، وثبت تجديد الإيجار سواء كان تجديداً ضمنياً أم صريحاً هو من المسائل الموضوعية التى يترك تقديرها لقاضى الموضوع ولا رقابة لمحكمة النقض عليه فى ذلك ، ما دام يقام قضاءه على دليل مقبول مستمد من واقع الدعوى وأوراقها،

لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإنتفاء واقعة التجديد إتفاقاً على ما إستمده من أن المطعون عليه أقام دعوى الإخلاء وظل مصمماً عليها منذ أن أدخل الطاعن بإلتزامه بإخلاء العين وأن فى قبضه مبالغ من الطاعن لا تنبئ على موافقته على التجديد بل هى مقابل الإنتفاع بالعين حتى تمام إخلائها، وكان ذلك إستخلاص سائغ مأخوذ من واقع وظروف الدعوى وله أصله الثابت بالأوراق فإن النعى عليه يكون على غير أساس

(نقض 28/3/1979 طعن137س47ق) .

ولكن عدم قيام قرينة التجديد الضمنى للإيجار فى حالة حصول تنبيه بالإخلاء قابلة لإثبات العكس إذ يجوز لمن وجه التنبيه أن يعدل عنه فإذا تبين بوضوح لأن العاقد الذى صدر منه التنبيه قد يعدل عنه فيما بعد رجعنا إلى الأصل وهو قرينة التجديد ،

وقد قضت محكمة النقض بأن

من المقرر قانوناً أنه لا يكفى لتجديد عقد الإيجار تجديداً ضمنياً وفقاً للمادة (599) من التقنين المدنى بقاء المستأحر فى العين المؤجر بعد إنتهاء مدته،بل يتعين فوق ذلك إنصراف نيته إلى التجديد،وتوجيه التنبيه بالإخلاء من احد المتعاقدين للآخر يقيم طبقاً للمادة (600) من القانون المدنى قرينه قابله لإثبات العكس تمنع من إفتراض التجديد الضمنى لو بقى المستأجر فى العين بعد إنتهاء الإيجار وعبء إثبات بقاء المستأجر فى العين يقع على من يتمسك بالتجديد الضمنى .

وإذا إنتهى الحكم المطعون فيه إلى تجديد عقد الإيجار رغم قيام الطاعن- المستأجر- بالتنبيه على المطعون عليه وإخطاره برغبته فى عدم التجديد بما يحول دون إفتراضه ، وذلك دون أن يدلل المطعون عليه على بقاء المستأجر فى العين أو يستظهر الحكم ما يهدر القرينه المانع من قيام هذا التجديد،فإنه يكون قد خالف القانون

(نقض 28/4/1976 طعن678س43ق)

وبأنه ” من المقرر قانوناً أنه لا يكفى لتجديد عقد الإيجار تجدداً ضمنياً وفقاً للمادة 599 من التقنين المدنى بقاء المستأجر فى العين المؤجرة بعد إنتهاء مدته ،

بل يتعين فوق ذلك إنصراف نيته إلى التجديد،وتوجيه التنبيه بالإخلاء من أحد المتعاقدين للآخر يقيم طبقاً للمادة 600 من القانون المدنى- قرينة قابلة لإثبات العكس تمنع من إفتراض التجديد الضمنى لو بقى المستأجر فى العين بعد إنتهاء الإيجار ، عبء إثبات بقاء المستأجر فى العين يقع على من يتمسك بالتجديد الضمنى ،

وإذا إنتهى الحكم المطعون فيه إلى تجديد عقد الإيجار رغم قيام الطاعن- المستأجر بالتنبيه على المطعون عليه وإخطاره برغبته فى عدم التجديد بما يحول دون إفتراضه ،

وذلك أن يدلل المطعون عليه على بقاء المستأجر فى العين أو يستظهر الحكم ما يهدر القرينة المانعة من قيام هذا التجديد،فإنه يكون قد خالف القانون

(طعن 687س43ق جلسة 28/4/1976)

وبأنه ” “تنبيه المؤجر على المستأجر بالإخلاء عند إنتهاء مدة العقد  إستمرار الإخير فى الإنتفاع بالعين لا يعنى تجديد الإجارة (م600) مدنى جواز إثبات العكس . لقاضى الموضوع إستخلاص التجديد الضمنى أو الصريح مادام قضاؤه على دليل مقبول

طعن 388 س54ق جلسة 10/12/1987

طعن 73 س57ق جلسة 17/2/1988

طعن 533س57ق جلسة 20/4/1988 

طعن 333 س52ق جلسة27/4/1988

وبأنه “عقد الإيجار إنتهاؤه بإنتهاء المدة المبنية فى العقد. إستمرار المستأجر فى الإنتفاع بالعين بعد إنتهاء مدة الإيجار. عدم إعتباره تجديداً للعقد لمحكمة الموضوع تقدير قيام التجديد من عدمه

(طعن 1238س51ق جلسة 27/4/1988)

وبأنه ” “التنبيه بالإخلاء الصادر من أحد طرفى عقد الإيجار للآخر أثره إنحلال الرابطة العقدية بعد مدة معينة (م563) مدنى إستمرار المستأجر فى الإنتفاع بالعين بعد إنتهاء الإيجار . عدم إعتباره تجديداً للعقد ما لم يقم دليل على عكس ذلك

(طعن914س53ق جلسة 25/6/1989)

وبأنه

إنتهاء عقد الإيجار الخاضع للقانون المدنى بإنتهاء مدته بقاء المستأجر بالعين برضاء المؤجر ، إعتباره تجديداً للعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة إنتهاؤه متى تم التنبيه على الطرف الآخر فى المواعيد القانونية،إستمرار المستأجر فى الإنتفاع بالعين بعد إنتهاء مدة الإيجار،عدم إعتباره تجديداً للعقد ما لم يقم دليل على عكس ذلك

  (طعن1990س56ق جلسة29/4/1992)

التجديد الصريح لعقد الإيجار

إذا إنتفى الإمتداد الضمنى لعقد الإيجار وإتفق الطرفان صراحة على تجديد الإيجار قبل إنقضاء مدته أو بعد التنبيه بالإخلاء تضمن هذا الإتفاق إيجاراً جديداً منبت الصلة بالإيجار السابق حتى لو تضمن ذات شروطه ،

ومن ثم لا تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات العينية التى كان المستأجر قد قدمها فى الإيجار القديم،ويكون للأخير الحق فى طلب شطب القيود المتعلقة بهذه التأمينات رضاء بقرار من المؤجر مصدق على توقيعه فيه أو قضاء بإستصدار حكم بالشطب إستناداً لعقد الإيجار الجديد متى جاء خلواً من تقرير هذه التأمينات ، كما لا تنتقل إلى الإيجار الجديد الكفالة سواء كانت عينية أو شخصية ما لم يقبل الكفيل إبقاء كفالته بالنسبة للإيجار الجديد،ويجب أن يكون هذا القبول صريحاً .

وقضت محكمة النقض بأن

يترتب على التجديد الصريح لعقد الإيجار بالإتفاق على إيجار جديد إنقطاع صلة الإيجار الجديد بالإيجار السابق ولو تضمن ذات شروطه”

(نقض 5/5/1976طعن240س41ق) 

الإعلانات
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 1120

شاركنا برأيك

error: يمكنك التحميل والنسخ والطباعة بالضغط علي تحميل pdf أسفل المقال