مبادئ قضائية فى دعوى صحة التعاقد والتزوير

بحث فى صورة مذكرة عن مبادئ قضائية فى دعوى صحة التعاقد والتزوير ، و دعوى صحة التعاقد والمسماة أيضا دعوى صحة ونفاذ العقد ، هى دعوى تقوم مقام البائع ، عند اتخاذ إجراءات التسجيل للعقار المبيع ، ويلجأ اليها المشترى بسبب امتناع البائع عن الحضور أمام مصلحة الشهر العقارى

مبادئ قضائية فى دعوى صحة التعاقد والتزوير

مبادئ دعوى صحة التعاقد والتزوير

لنقل الملكية ، يجب أن يستصدر المشترى رغما عن البائع حكما بصحة ونفاذ البيع ، ويتوجه به الشهر العقارى بعد نهائيته ، ليقوم بتسجيل الحكم ، ونقل الملكية اليه بموجبه

 مذكرة عن مبادئ  دعوى صحة التعاقد والتزوير

  • المقرر ووفقا لنص المادتين 49 ، 52 من قانون الإثبات عدم الزام المشرع الطاعن بالتزوير اتخاذ وسيلة معينة لإثبات ادعاءه
  • لا يسلب القاضي حقه في حالة الطعن بالتزوير على صلب الورقة العرفية وبياناتها المرفوع بشأنها صحة التوقيع
  •  إرادة المتعاقدين هي مرجع ما يرتب التعاقد من آثار، بيد ان هذه الإرادة وهى ذاتية بطبيعتها، ولا يمكن استخلاصها الا بوسيلة مادية أو موضوعية،( هي عبارة العقد ذاتها )
  • فإذا كانت هذه العبارة واضحة لزم ان تعد تعبيرا صادقا عن إرادة العاقدين المشتركة، وليس يجوز الانحراف عن هذا التعبير لاستقصاء ما أراده العاقدان حقيقة
  •  طلب الحكم برد و بطلان عقد البيع لكون العبارة المضافة المبينة بالصحيفة قد تم إضافتها بعد كتابـة العقد والتوقيع عليه وجوب القضاء بتلك رد وبطلان العبارة المضافة محل التداعي
  •  لا يلزم في صحة التعاقد ان يعرض القاضي البحث عن تحقق شرط خارج نطاق هذا التعاقد ما لم يقيده القانون صراحة في ذلك
  • مغايرة حدود المبيع في صحيفة دعوى صحة التعاقد لتلك الواردة بعقد البيع ( لا يحول ) دون قيام الأثر المترتب على تسجيل الصحيفة
  •  العبرة في تحديد الأطيان ( أي في تعيين المبيع ) المحكوم بإثبات صحة التعاقد عنها بما ورد في العقد
  •  يجوز للبائع ان يبيع العقار لمشتر ثان ما دام ان المشترى الاول لم يسجل عقده
  •  التحقق من ملكية البائع للعين المبيعة هو من أمور الواقع التي يستقل بها قاضى الموضوع
  •  للشريك على الشيوع أن يبيع جزءاً مفرزاً من المال الشائع قبل إجراء القسمة
  • بيع الشريك المشتاع لقدر مفرز من نصيبه وان كان لا ينفذ في حق باقي الشركاء بل يظل معلقا على نتيجة القسمة الا انه يعتبر صحيحا ونافذا فى حق الشريك البائع ومنتجا لأثاره القانونية
  •  اذا ثبت للمحكمة المطروحة عليها الدعوى ان الملكية انتقلت للبائع بأي طريق من طرق كسب الملكية المحددة قانونا فلا يكون ثمة محل لاختصام البائع للبائع وطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد شرائه
  • بيان سند ملكية البائع بعقد البيع ليس شرطا لانعقاده وصحته لان هذا البيان ليس ركنا فيه او شرطا لصحته وجوب كتابته

مذكرة بدفاع وطلبات المستأنف ضده الصادر له صحة التعاقد

وجيز الواقعات فى دعوى الصحة والنفاذ محل التداعى

  • بعقد بيع مؤرخ ………… صادر عليه حكم صحة توقيع نهائي برقم ….. لسنة …. بتاريخ …  بحضور مورث المستأنفين ( البائع ) بوكيل امام المحكمة واطلاعه على العقد وسكوته وعدم طعنه بأي مطعن ، باع الى المستأنف ضده ما هو ……… – موضوع التداعي – المبينة وصفا ومعالما بالعقد وكشف التحديد مقابل ثمن إجمالي وقدره …………. تم دفعهم بالكامل من يد ومال المستأنف ضده  الى مورث المستأنفين بمجلس العقد 
  • وقد اقام المستأنف ضده دعواه طالبا صحة ونفاذ عقد التداعي حال حياة مورث المستأنفين وقدم نسخته الصادر عليه حكم صحة التوقيع سالف البيان كسند لدعواه واتخذ اجراءات الشهر المقررة قانونا وقدم سند ملكية مورث المستأنفين وهو حكم صحة ونفاذ برقم …. لسنة … مدنى كلى ، على عقد بيع الأرض المقام عليها المبنى الكائن به شقة التداعي ( حيث ان الأرض باسم مورث البائع ، وتراخيص المبنى باسم البائع مورث المستأنفين قدمها أيضا المستأنف ضده لعدالة المحكمة )  
  • وأثناء تداول الدعوى امام محكمة أول درجة قدم المدعى عليه – مورث المستأنفين – نسخة عقد البيع التي بيده المؤرخة ……… وتبين للمدعى – المستأنف ضده – ان بها عبارات مضافة أسفل التوقيعات تضمنت الطرف الاول البائع  ممثلا  عن ………. ، والطرف الثاني المشترى بصفته ممثلا ……….. ، فقام بالطعن على هذه العبارات المضافة بالتزوير واتخذ اجراءات الطعن بقلم كتاب المحكمة ، واعلن شواهد التزوير 
  • وقد ندبت محكمة أول درجة خبير من الطب الشرعي لتحقيق التزوير الذى اودع تقريره بأن العبارتين المضافتين قد تم اضافتهما في ظرف زمنى لاحق على التوقيعات فقضت محكمة اول درجة برد وبطلان العبارتين المضافتين ، وهو ما يوافق صحيح الواقع والقرائن وأهمها خلو عقد المدعى – المستأنف ضده – من هاتين العبارتين والصادر عليه حكما بصحة التوقيع عام …. بحضور مورث المستأنفين بوكيل عنه وسكوته امام عدالة المحكمة بعد الاطلاع على العقد أمامها ودون أي اعتراض منه
  • مما يتأكد ان العبارتين مضافتين بالفعل بنسخة مورث المستأنفين في ظرف زمنى لاحق على التوقيعات بمعرفته هو لغرض ما في نفسه ، وما يعضد ذلك النظر ان صدر العقد في بيان اطراف التعاقد لم يتضمن الصفة المضافة البته وان التعاقد بين شخصين طبعيين وليس اعتباريين
  •  هذا وننوه لعدالة المحكمة ان مورث المستأنفين قد وجه طلبا عارضا بفسخ عقد التداعي ثم عدل عنه الى الطعن بصورية العقد ، وهذا التخبط ما بين طلب الفسخ الذى يعنى ضمنيا صحة العقد وبين العدول عنه الى الصورية يتأكد معه يقينا صحة عقد التداعي خاصة وان الصورية وكما مقرر لا تكون الا بطلب جازم واضح وصريح
  • وبجلسة ……….. قضت محكمة أول درجة بصحة ونفاذ عقد التداعي ورفض باقي الطلبات ، فاستأنف ورثة البائع الحكم بالاستئناف الراهن ، ومن ثم يتشرف المستأنف ضده بالتقدم الى عدالة المحكمة بهذه المذكرة ردا على ما ينعاه المستأنفين بصحيفة استئنافهم من أسباب طعنا على الحكم التي جاءت مخالفة للواقع والقانون

دفاع ودفوع وأسانيد المستأنف ضده  فى دعوى صحة التعاقد 

أولا : الرد على المستأنفين ببطلان الحكم التمهيدي بتحقيق التزوير بإجراء المضاهاة مستندين الى ان محكمة أول درجة قد خالفت طلب الطاعن – المستأنف ضده الأول – بتحقيق التزوير بالبينة وحققت من تلقاء نفسها التزوير بندب الطب الشرعي

هذا النعي مردود بان

المقرر ووفقا لنص المادتين 49 ، 52 من قانون الاثبات عدم الزام المشرع الطاعن بالتزوير اتخاذ وسيلة معينة لإثبات ادعاءه وانما أراد فقط حثه على الإسراع في اثبات مدعاه دون تقييده بطريق معين في الاثبات وذات الأمر لمحكمة الموضوع لها الحق في اتخاذ طريق الاثبات الذى تراه

فقد قضت محكمة النقض :

أن النص في المادتين 49، 52 من قانون الإثبات – وفى ضوء ما ورد بالمذكرة الإيضاحية لقانون المرافعات السابق الذى نقل عنه قانون الإثبات نصوص الادعاء بالتزوير كلها – يدل على أن الادعاء بالتزوير لا يعدو أن يكون دفاعًا في الدعوى يقع على من تمسك به عبء إثباته بالطريقة التي يراها أوفى بمقصودة ، وهو ليس ملزمًا بأن يطلب إثبات ادعائه عن طريق الإحالة إلى التحقيق

وإنما غاية ما في الأمر أن المشرع قدر أن من شأن تحقيق الادعاء بالتزوير أن يؤخر الفصل في الدعوى فأراد حث المدعى على التعجيل في إثبات صحة ادعائه، فألزمه أن يبين في مذكرة شواهد التزوير ما لديه من أدلة أو أن يطلب تمكينه من صحة ادعائه بالطريقة المناسبة دون أن يلزمه بدليل بعينه، أو يطلب اتخاذ إجراء بعينه لإثبات ادعائه.

الطعن رقم 7155 لسنة 64 القضائية جلسة 18 من سبتمبر سنة 2004

الطعن رقم 2848 لسنة 62 القضائية جلسة 29 من يناير سنة 1996

ومن ثم فهذا النعي في غير محله ومخالف لصحيح القانون يتعين الالتفات عنه

ثانيا : الرد على اعتراض المستأنفين على تقرير خبير الطب الشرعي بأن ما أثبته ببند الفحص لا يؤدى الى النتيجة التي انتهى اليها باختلاف الظرف الكتابي ووصفه بانه لاحق دون تحديد تاريخ الإضافة على وجه التقريب

هذا النعي مردود بانه

جدل في عمل الخبير وفى مسألة فنية لا طائل حيث ان الخبير قرر في وضوح تام لا يقبل الجدال ان العبارتين مضافتين في ظرف كتابي ( مغاير ) و ( لاحق ) للظرف الكتابي المحرر فيه اسمى طرفي العقد ، وهو ما يكفى للبيان ولموضع الطعن وهو ما يعضده القرائن بان هاتين العبارتين مضافتين فيما بعد بمعرفة مورث المستأنفين بنسخة عقده دون نسخة المدعى من العقد لغرض ما في نفسه خاصة وان مورث المستأنفين قد اقر بصحة توقيعه ولم يعترض على العقد بحذف او كشط أي عبارات ويعضد ذلك ان صدر العقد وصلبه

وفى بيان اطراف العقد لم يتضمن ان التعاقد بالصفة وانما لشخصين طبيعيين ، وقد استبان هذا الغرض عندما عدل طلب فسخ العقد الى صورية العقد و بان العلاقة علاقة شراكة بين الطرفين محلها عين التداعي لينال من عقد البيع بما ليس في محله ومخالف للواقع وهو ما لا يفوت على عدالة المحكمة والواقع الواضح

فعقد التداعي عقد بيع صحيح مكتمل الأركان له احكامه القانونية وعقد الشركة التي ليس لها وجود ولم تولد كشخص معنوي له احكامه المختلفة تماما عن اركان واحكام عقود البيع فلا يمكن ان يستتر عقد شركة في صورة عقد بيع فهو دفاع ظاهره وكامنه باطل مخالف للواقع والقانون وبغرض تنصل البائع من التزاماته المقررة بنص القانون والمترتبة على عقد البيع

ثالثا : الرد على نعى المستأنفين بان القرائن تقطع بصحة العقد المطعون عليه بالتزوير ( نسخة مورثهم ) وتحقيق النية المشتركة للمتعاقدين

هذا النعي مردود بأن

القرائن القانونية والقضائية لدى المدعى ( المستأنف ضده ) تؤكد وبما لا يقطع الشك ان عقد التداعي ( نسخته ) هو عقد بيع صحيح مكتمل الأركان بنية مشتركة في انعقاد عقد بيع وان نسخة مورث المستأنفين المقدمة منه بعبارات مضافة ثبت تزويرها تؤكد ان النية المشتركة هي انعقاد بيع وهو ما يفصح عنها جميع بنود العقد وبيان ذلك :

ثبوت تزوير العبارتين المضافتين وانه قد تم اضافتهما بعقد مورث المستأنفين في ظرف زمنى مغاير ولاحق على توقيعات الطرفين يتأكد معه انتفاء النية التي يدعيها

ان عقد المدعى ( المستأنف ضده ) محل الصحة والنفاذ خلا من تلك العبارتين وصادر عليه حكم نهائي بصحة التوقيع اقر به مورث المستأنفين وبعد اطلاعه على العقد امام القضاء دون أي اعتراض من قبله فصحة التوقيع تشمل صحة العقد من حيث انعدام التزوير بالتوقيع والصلب بالإضافة او الكشط او التحشير والثابت عدم اعتراضه او طعنه باي مطعن ومن ثم فالحكم بصحة توقيع عقد المستأنف ضده بحضوره حجة عليه ، فالمقرر ان التوقيع والصلب لا ينفصلان فقد قضت محكمة النقض :

 اذا كانت دعوى صحة التوقيع المنصوص عليها في المادة 45 من قانون الاثبات سالف البيان ليست الا دعوى تحفظية شرعت ليطمئن من بيده سند عرفي على اخر الى ان الموقع على ذلك السند لن يستطيع بعد صدور الحكم بصحة توقيعه ان ينازع في صحته ويمتنع على القاضي ان يتعرض فيها للتصرف المدون في الورقة من جهة صحته او بطلانه او نفاذة او توقفه وتقرير الحقوق المترتبة عليه

الا ان ذلك لا يسلب القاضي حقه في حالة الطعن بالتزوير على صلب الورقة العرفية وبياناتها المرفوع بشأنها صحة التوقيع – في ان يحقق الطعن بالتزوير ويقول كلمته فيه وذلك قبل الفصل في طلب صحة التوقيع على ذات الورقة لان التوقيع على الورقة في هذه الحالة لا ينفصل عن صلبها وبياناتها المطعون عليها بالتزوير ولا يحتملان غير حل واحد

ولان المحرر يستمد حجيته في الاثبات من ارتباط التوقيع بما ورد بصلب المحرر من بيانات تتصل به وتتعلق بالعمل القانوني موضوع المحرر                                   

نقض 28/6/2005 طعن رقم 111 س 65

ان عبارات العقد واضحة تماما في انه عقد بيع مكتمل الأركان وشروط الصحة مرتبا لأثاره فقد تضمن بيان المبيع وان الثمن المدفوع هو نظير بيع شقة التداعي وتضمن أيضا باع واسقط وتنازل بكافة الضمانات الفعلية …. ، ومعاينة المشترى للمبيع ، وإقرار البائع بخلو المبيع من أي حقوق عينية وخلافه

وإقرار بتسليم المبيع وقت العقد ، وتعهد البائع بالتصديق على العقد بالجهات المختصة ، وفى صدر العقد في بيان طرفي التعاقد تضمن بائع ومشترى وبين طرفين طبيعيين لا معنويين 

ومن ثم بنود وعبارات العقد افصحت دون لبس او ابهام انه عقد بيع وان النية المشتركة لطرفي التعاقد ابرام عقد بيع وليس عقد اخر فلا يمكن لأى مطلع على عبارات وبنود العقد ان يعتبر ان النية ابرام عقد اخر ، ومن ثم وحيث ان عبارات العقد واضحة وتنم عن النية المشتركة فلا مجال لتفسيرها لان التفسير ذاته يكون عن طريق بحث عبارات العقد 

فقد تضمنت المذكرة الايضاحية

لا ريب ان إرادة المتعاقدين هي مرجع ما يرتب التعاقد من آثار، بيد ان هذه الإرادة وهى ذاتية بطبيعتها، ولا يمكن استخلاصها الا بوسيلة مادية أو موضوعية،( هي عبارة العقد ذاتها ) ، فإذا كانت هذه العبارة واضحة لزم ان تعد تعبيرا صادقا عن إرادة  العاقدين المشتركة، وليس يجوز الانحراف عن هذا التعبير لاستقصاء ما أراده العاقدان حقيقة، من طريق التفسير أو التأويل تلك قاعدة يقتضى استقرار التعامل حرصا بالغا في مراعاتها.

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 2- ص 296 و 297)

( الدناصورى والشرنوبى – عقد البيع – ص 59 )

فقد جرى نص المادة 150 من القانون المدني

(1) – إذا كانت عبارة العقد واضحة، فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين.

 – أما إذا كان هناك محل لتفسير العقد ، فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ، مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل ، وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين، وفقا للعرف الجاري في المعاملات.

فالمقرر في قضاء محكمة النقض

إذا كانت عبارة العقد واضحة، فإن محكمة العقد لا تجيز لقاضى الموضوع ان ينحرف عن معناها الظاهر الى معنى اخر، ويعتبر الانحراف عن عبارة العقد الواضحة تحريفا لها ومسخا وتشويها مما يوجب نقض الحكم.

( نقض جلسة 26/1/1961- مجموعة المكتب الفني – السنة 12- مدني – ص 60 ، ونقض – جلسة 4/5/1991- المرجع السابق – ص 444 ، ونقض 15/2/1962- المرجع السابق – السنة 13- ص 246، ونقض جلسة – 25/2/1962- المرجع السابق ص 259 )

و اما ما ينعاه المستأنفين بوجود عقد شراكة بين طرفي التداعي مؤرخ …… للتدليل ان البيع تم بصفتيهما كشخصين معنويين فمردود :

بان عقد الشركة عقد مختلف له احكامه وبنوده ، فمورث المستأنفين قد باع شقة التداعي الى المستأنف ضده وقبض كامل الثمن عن البيع وفى حضرة شهود بمجلس العقد واقر بصحة توقيعه على عقد البيع ببيع الشقة وليس هناك ما يمنع قانونا ان يتشارك مورثهم مع المستأنف ضده في تكوين شركة يكون مقرها العين المبيعة سلفا

( فلم يتضمن عقد الشركة العرفي ان حصة مورثهم فيها هي شقة التداعي ) وانما تضمن ان مقر الشركة هو عين التداعي المملوكة للمستأنف ضده ) ،

فلا يجوز للبائع دفع عقد البيع بانه صوري ويستر عقدا أخر طالما ان العقد قد استوفى شرائطه كعقد بيع

فعقد الشركة له احكام قانونية وبنودا مختلفة من راس مال وحصص كل طرف ونصيبه في الأرباح والخسائر واعماله المنوط بها وبالاطلاع على عقد البيع يتبين انه لم يتضمن بندا او شرطا يشير الى ان العقد ومحله المبيع قد تم لتكوين شركة بها ، فالعقدين مختلفين ولا يرتبطان من قريب او بعيد بأمر ما ، وبيع الشقة لم يكن بين طرفين معنويين

الإعلانات

فالشركة لم تكن قد اشهرت وسجلت بالسجلات المعدة لذلك ولم تولد شخصيتها المعنوية وفقا للقانون ليتم التعاقد في البيع بالصفة الاعتبارية وهو ما يعضده ان عقد البيع خلا من الصفة الاعتبارية في كافة بنوده وسطوره

وثبوت اضافة هاتين العبارتين بنسخة مورث المستأنفين فقط في ظرف زمنى لاحق على توقيعات الطرفين ، ومن ثم لا يجوز للمستأنفين ولا مورثهم التنصل من الالتزامات المترتبة على عقد البيع بأقوال مرسلة مخالفة للحقيقة والواقع والقانون فهو امر تاباه العدالة ويأباه القضاء والشرع

ومن ثم فالقرائن تؤكد صحة عقد المستأنف ضده وكذا نسخة مورث المستأنفين بعد رد العبارتين المضافتين

فالمقرر ان :

طلب الحكم برد و بطلان عقد البيع لكون العبارة المضافة المبينة بالصحيفة قد تم إضافتها بعد كتابـة العقد والتوقيع عليه وانتهاء تقرير مصلحة الطب الشرعي لذلك . عدم تنازع المتخاصمون في باقي بيانات العقد وبنوده بخلاف تلك العبارة المضافة . مؤداه . وجوب القضاء بتلك رد وبطلان العبارة المضافة محل التداعي .

مخالفة الحكم المطعون فيه وقضاءه برد وبطلان المحرر المطعون عليه بالتزوير بأكمله ( خطأ )

الطعن رقم 2914 لسنة 78 ق جلسة 26/2/2018

وقضت محكمة النقض

دعوى صحة ونفاذ العقد هي دعوى موضوعية تنصب على حقيقة التعاقد فتتناول محله ومداه ونفاذة ويكون الحكم الذى يصدر فيها مقررا لما انعقد عليه الرضا بين المتعاقدين فلا يلزم فيها ان يعرض القاضي للبحث عن تحقق شرط خارج نطاق هذا التعاقد ما لم يقيده القانون صراحة في ذلك

( الطعن رقم 992 لسنة 55 ق جلسة 30/6/1988 س 39 ص 1116 – المرجع / تسبيب الأحكام المدنية – هشام عبدالحميد الجميلي – طبعة نادى القضاة 2014 – ص 566 )

مبادئ قضائية فى دعوى صحة التعاقد والتزوير

رابعا : الرد على نعى المستأنفين باختلاف الحدود والاوصاف المساحية بصحيفة الدعوى عن عقد البيع

هذا النعي مردود بالاتي

قضت محكمة النقض ان :

مغايرة حدود المبيع في صحيفة دعوى صحة التعاقد لتلك الواردة بعقد البيع ( لا يحول ) دون قيام الأثر المترتب على تسجيل الصحيفة طالما ان المغايرة ليس من شأنها التجهيل بحقيقة المبيع في كل منهما

( الطعن رقم 3352 لسنة 60 ق جلسة 5/4/1995 س 46 ص 952 – المرجع / تسبيب الأحكام المدنية – هشام عبدالحميد الجميلي – طبعة نادى القضاة 2014 ص 564 )

وكذلك ان العبرة في تحديد الأطيان ( أي في تعيين المبيع ) المحكوم بإثبات صحة التعاقد عنها بما ورد في العقد الذى بيعت بموجبه الا بما قد ورد في صحيفة دعوى صحة التعاقد

نقض 20/12/1973 س 24 العدد الثالث ص 1336

فمن المستقر عليه ان العبرة بالحدود التي وردت بالعقد ، وقد قام الخبير بالمعاينة على الطبيعة ووفقا للعقد والمستندات والخرائط المساحية ولم ينكر ان العين او العقار الكائن به الشقة يختلف او انه يوجد تجهيل بالشقة ولم يعترض أي من طرفي التداعي على المعاينة او اثناءها بأي اعتراض

خامسا : الرد على نعى المستأنفين بعدم ملكية مورثهم للشقة المبيعة وانها مملوكة لمستشفى المنتزه الدولي بعقد بيع عرفي مؤرخ . / . / 1998 وانها كشخص معنوي قد قامت ببناء الشقة محل التداعي

هذا النعي مردود

ابتداء ننوه ان مورث المستأنفين و ….. كليهما واحد وثانيا ان بيع مورثهم …… بعقد عرفي لم يسجل يبقى المبيع على ملكه فاذا ما قام ببيعه لأخر فقد باع ما يملك ويحق للمشترى منه تسجيل عقده ونقل الملكية اليه لعدم وجود قيد يستحيل معه تنفيذ الالتزام بنقل الملكية لأنها مازالت على ملك البائع ولم تنتقل الى غيره بملكية مسجلة لينفذ العقد في حق الغير 

دعوى صحة التعاقد والتزوير خاصة وان ترخيص بناء شقة التداعي صادر لصالح مورث المدعين لشخصه ولم يصدر لصالح …..كشخص معنوي مما يتأكد معه بقاء الملكية له وعدم انتقالها الى ………. التي يمثلها هو نفسه

فالمقرر انه يجوز للبائع ان يبيع العقار لمشتر ثان ما دام ان المشترى الاول لم يسجل عقده فاذا اقام المشترى الثاني دعوى بصحة ونفاذ عقده وتبين للمحكمة ان المشترى الاول اقام مبان على الأرض او أضاف مبان جديدة للمباني التي كانت قائمة وقت الشراء فان ذلك لا يمنع من إجابة طلب المشترى الثاني بالحكم بصحة ونفاذ عقده

المشكلات العملية والدعاوى والدفوع في عقد البيع – الدناصورى والشواربى – ص 840 وما بعدها

والمقرر ان انتقال الملكية من البائع إلى المشتري بمجرد التسجيل. تصرف البائع بالبيع إلى مشتر آخر بادر إلى تسجيل عقده. أثره. انتقال الملكية إليه

الطعن رقم 1851 لسنة 57 القضائية – جلسة 25 من نوفمبر سنة 1993

وكذلك المقرر ان التحقق من ملكية البائع للعين المبيعة هو من أمور الواقع التي يستقل بها قاضى الموضوع متى اقام ذلك على أسباب سائغة

الطعن رقم 170 لسنة 58 ق جلسة 30/4/1995 س 46 ص 756

سادسا : الرد على نعى المستأنفين بخلط محكمة اول درجة بين العقار الوارد بصحيفة الدعوى والعقار المحدد بالعقد وان العقد خلا من بيان سند ايلولة الملكية لمورث المستأنفين ، وانه قد باع جزء مفرز من مال مشاع

هذا النعي مردود

أولا : ان بيان سند ملكية البائع بعقد البيع نفسه ليس شرطا لانعقاده وصحته او ركنا فيه والثابت ان المدعى ( المستأنف ضده قد قدم سند ملكية مورث المستأنفين ليتمكن من تسجيل عقده وهو حكم الصحة والنفاذ رقم … لسنة ….  مدنى كلى الزقازيق بشأن عقد بيع الأرض المقام عليه المبنى الكائن به شقة التداعي المبيعة وقدم أيضا تراخيص البناء باسم مورث المستأنفين ومن ثم فقد اكتملت شرائط الدعوى ببيان وتقديم سند ايلولة الملكية ويكون نعى المستأنفين في غير محله

ثانيا : ان السيد الخبير لم يشير بتقريره ان الشقة المبيعة محل عقد التداعي كائنة بعقار أخر ولم يشير الى وجود خلط او اختلاف فالثابت ان العقار ارض ومبنى هو عقار واحد فقط ، وعقد البيع سند التداعي ثابت به وفى وضوح ان المبيع محل التعاقد هو ( ………………..)

ثالثا : واما ما ينعاه المستأنفين بأن مورثهم البائع للمستأنف ضده قد باع مفرزا من مال مشاع فمردود – وعلى فرض وجود الشيوع – انه بيع صحيح وليس هناك ما يمنع من صحة ونفاذ هذا البيع ، ولا يجوز للبائع دفع صحة ونفاذ العقد الصادر منه بانه قد باع مفرزا حال انه يملك مشاعا

فالمقرر – في قضاء محكمة النقض – أن للشريك على الشيوع أن يبيع جزءاً مفرزاً من المال الشائع قبل إجراء القسمة

الطعن رقم ١١٤٧٩ لسنة ٧٦ ق – دوائر الإيجارات – جلسة 23/2/2015

وكذلك :

وحيث ان بيع الشريك المشتاع لقدر مفرز من نصيبه وان كان لا ينفذ في حق باقي الشركاء بل يظل معلقا على نتيجة القسمة الا انه يعتبر صحيحا ونافذا فى حق الشريك البائع ومنتجا لأثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه قبل القسمة

نقض 17/2/1975 س 26 العدد الاول ص 402

ومن ثم وهديا بما تقدم وبما أسندت اليه محكمة أول درجة الحكم والتي تولت بالرد على كافة دفاع ودفوع المستأنفين ، وحيث الثابت صحة عقد البيع سند التداعي وتوافر اركان عقد البيع وتوافر شرائط صحته ووفاء المستأنف ضده بالتزامه بسداد كامل الثمن ووفاء مورث المستأنفين بتسليم المبيع الا انه بقى في ذمته الالتزام بنقل الملكية والكف عن كل ما يعرقل تنفيذ الالتزام

وحيث الثابت من اوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير توافر شروط دعوى صحة التعاقد وتسلسل الملكية وتراخيص البناء وصدور البيع ممن يملك ذلك

فان المستأنف ضده يطلب من عدالة المحكمة رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف الذى أصاب صحيح الواقع والقانون 

خاصة وان سند ملكية البائع للبائع حكم صحة ونفاذ برقم …. لسنة ….. ولم ينازع الغير في الدعوى ومن ثم لا يلزم اختصام البائع للبائع

فقد قضت محكمة النقض

اذا ثبت للمحكمة المطروحة عليها الدعوى ان الملكية انتقلت للبائع بأي طريق من طرق كسب الملكية المحددة قانونا فلا يكون ثمة محل لاختصام البائع للبائع وطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد شرائه طالما لم تقم في تلك الملكية منازعة من الغير

( نقض مدنى 27/5/2003 طعن 1703 لسنة 64 ق – محمد المنجى دعوى صحة التعاقد – ص 178 – ط 2009 )

بناء على ما تقدم

يلتمس المستأنف ضده الأول  :   رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف

مقدم من وكيل  المستأنف ضده

عبدالعزيز حسين عمار

المحامى بالنقض

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 843

شاركنا برأيك