تعدى الجار على أرض جاره: الحل ونوع الدعوى

تعدى الجار على ملكية جاره

نعرض مشكلة تعدى الجار على أرض جاره الحل ونوع الدعوى بمعنى الدخول على أرض الجار ، والواقعة هى جار يمتلك مساحة 60 متر مربع قام بالاستيلاء على جزء من ملك الجار له وشيد مبنى بدون ترخيص على مساحة 90 م2 بزيادة ثلاثون مترا عما يملكه .

• الدعوى تدور وطلبات المدعى فيها حول رد الجزء المغتصب من ملكه وإزالة المبنى الذى إقامه المغتصب والتعويض 
• والسؤال هل هذه الدعوى تعد من دعاوى  الملكية العقارية   اما انها من دعاوى الحيازة 
• وهل يحق للحائز طلب الازالة اما ان هذا الطلب متعلق بالملكية المسجلة ، وما الحل القانوني حال عدم إمكانية الازالة هل يتم التنفيذ عينا بالتعويض

ومن ثم نعرض فى هذه المذكرة حكم التعدي على أرض الغير فى مصر ، وهو ما بنطبق أيضا على حكم التعدي على أرض الغير في السعودية ، وهو ذاته قانون التعدي على الجار في المغرب و الجزائر ، ومعظم الدول العربية سواء فى دول الخليح العربى أو دول شمال أفريقيا 

مذكرة  تعدى الجار على أرض جاره

هذه الدعوى قد أقيمت أمام محكمة أول درجة بطلب الطرد للغصب والتعويض والازالة وقد رفضت محكمة أول درجة الدعوى تأسيسا على أن ملكية  المدعى المعتدى على أرضه غير مسجلة مستندة فى ذلك الى نص المادة 924 مدنى الخاصة بأحكام الالتصاق

فى صحيفة الاستئناف طعنا على الحكم تمسكنا أن المدعى يستند فى دعواه الى الحيازة القانونية وأحكام منع التعرض وحق قاضى الحيازة القضاء بالإزالة والتسليم وإعادة الحال الى ما كان عليه ، الى جانب التعويض عن الأضرار المادية والأدبية

الحكم الصادر فى الدعوى

عندما تهيأت الدعوى للحكم قضت المحكمة الاستئنافية فى ../3/2022 بإلغاء حكم أول درجة والقضاء مجددا بالزام المدعى عليه بأن تؤدى للمدعية مبلغ وقدره 204000 قيمة مساحة 17 متر محل التعدي ، ومبلغ 200000 تعويض مادى وأدبى

وننوه الى أن محكمة النقض قضت حديثا بحق المشترى بعقد عرفى فى طلب إزالة المنشآت التى أقامها الغاصب لأنها هى السبيل الوحيد له فى ذلك وننشر هذا الحكم كاملا فى أخر المقال

المذكرة المقدمة أمام محكمة الاستئناف بطلب الإعادة للخبراء

محكمة استئناف عالي المنصورة

مأمورية الزقازيق

د / … مدنى

مذكرة

بطلبات وأسانيد المستأنفة

في الاستئناف رقم …. لسنة 60 ق

مقدمة من السيدة / ………………                                    مستأنفة

ضد السيدة / ……………..                                           مستأنف ضدها

الدفـــاع – تعدى الجار على أرض جاره 

حيث انه بجلسة المرافعة ../../2021 قد قررت الهيئة الموقرة حجز الاستئناف للحكم مع التصريح بالمذكرات والمستندات في أسبوع تبدأ بالمستأنفة ، ومن ثم فإننا نتشرف بالتقدم لعدالة المحكمة بهذه المذكرة المتضمنة طلبات وأسانيد المستأنفة

 أولا : طلب اعادة الدعوى للخبراء وندب لجنة ثلاثية – تعدى الجار على أرض جاره الحل ونوع الدعوى

بادئ ذي بدء ننوه للهيئة الموقرة ان

 المستأنفة بجلسة .././2021 طلبت على نحو واضح وجازم التصريح لها باستلام صورة معتمدة من كشف التحديد المساحي رقم … لسنة 2018 شهر عقاري الزقازيق

( الثابت منه أن العجز بالقطعة … مدن حيازة المستأنفة هو 20.35 م2 )

لإثبات مخالفة قياس الخبير المنتدب بالدعوى لهذا الكشف حيث قدر المساحة محل العجز بـ ( 17م2 ) بفارق ( 3.35م2 ) وهذا الفارق يؤثر في قيمة المبالغ المقضي بها حسب سعر المتر حال استحالة الازالة

 الى جانب ان المستأنفة تجزم ان قدر المساحة محل الغصب ثلاثون مترا

 حيث انه في دعوى سابقة كانت مرددة بينها وبين مورث المستأنف ضدها الرقيمة ( …/2003 مدنى كلى الزقازيق ) قد انتهت صلحا بعقد صلح مكتوب اقر فيه مورث المستأنف ضدها بحق المستأنفة في حيازة مساحة 29.88م

وانه يلتزم بعدم التعرض لها فيها وتقاضى مقابل الصلح مبلغ 11000 جنيه ، وهذه الدعوى كانت مقامة من مورث المستأنف ضدها وانتهت نهائيا بحكم نهائي بأحقية المستأنفة في تلك المساحة 

الا ان المستأنف ضدها احدى ورثته قامت بنقض ما تقدم واستولت على هذه المساحة 29.80م2 من جديد ، وهو ما دعا المستأنفة ان تطلب من عدالة المحكمة بجلسة ../1/2021 ضم ملف الدعوى رقم …/ 2003 مدنى كلى الزقازيق المتضمن أصل عقد الصلح وتقرير الخبير

حيث ان المستأنف ضدها جحدت صورته الضوئية امام الخبير والمستأنفة لا تستطيع سحبه لأنه ارفق بملف الدعوى وهو طلب عادل يتبين منه وجه الحق

وسيتبين لعدالة المحكمة ان للمستأنفة فرق مساحة عما قدره الخبير بوجود مساحة لها لا تقل عن 11 الى 13 متر بالقطعة 37 مدن حيازة المستأنف ضدها تنازل عنها مورثها بمقابل لصالح المستأنفة في الدعوى سالفة البيان

حيث ان النزاع بهذه الدعوى تضمن جزءا من القطعة 35 مدن حيازة ومشترى المستأنفة  وجزءا من القطعة 37 مدن تنازل عنها مورث المستأنف ضدها وهو ما التفت عنه الخبير المنتدب بما يعيب التقرير

 وهو ما يترتب عليه اهدار حقوق المستأنفة

 حال التقدير عن مقابل الجزء المغتصب ماليا فتقدير مقابل مساحة 29.88م2 يختلف عن تقدير مقابل مساحة 17م2

هذا خلاف ان

 تقدير الخبير لسعر المتر بهذه المنطقة مخالف للواقع والحقيقة حيث قدر سعر المتر بمبلغ 12000 اثنى عشر الف جنيه وفى حقيقة الواقع سعر المتر بهذه المنطقة لا يقل عن عشرون الف الى ثلاثون الف ، وهو ما تطعن عليه المستأنفة للإجحاف بحقوقها خاصة وان الخبير لم يبين على أي أسس قدر هذا السعر

1. أيضا لم يبين على أسس قدر مساحة العجز بارض المستأنفة انها 17م2 بالمخالفة لكشف التحديد المساحي 20.35م2 وبالمخالفة لعقد الصلح 29.88م2
2. خاصة انه التفت وتغاضى عن الانتقال الى محكمة الزقازيق الابتدائية للاطلاع على ملف الدعوى رقم ( …./2003 مدنى كلى الزقازيق) المتضمن عقد الصلح بإقرار مورث المستأنف بحق المستأنفة في مساحة 29.88م2 خاصة مع جحد المستأنف ضدها لصورة العقد ورغم تصريح المحكمة له بالحكم التمهيدي بالانتقال الى أي مصلحة حكومية للاطلاع على ما بها

ومن ثم

 تلتمس المستأنفة ندب لجنة ثلاثية

بأمانة جديدة لبحث هذه الاعتراضات الجوهرية

( 1 ) مساحة الجزء محل العجز تحديدا بالقطعة 35 مدن على ضوء عقد الصلح المؤرخ 30/ 5/ 2005 المرفق بالدعوى رقم …/ 2003 مدنى كلى الزقازيق 

مع التصريح للخبراء بالانتقال الى محكمة الزقازيق الابتدائية للاطلاع على ملف هذه الدعوى وأصل عقد الصلح ولبيان عما اذا كان للمستأنفة مساحة 13م2 بالقطعة 37 مدن خلاف الـ 17 م2 المغتصبة من القطعة 35 مدن حيازتها على ضوء عقد الصلح المنوه عنه الذى تصالح فيه مورث المستأنف ضدها عن مساحة 29.88م2 للمستأنفة وعدم التعرض لها فيها مستقبلا 

التي عادت احدى ورثته وهى المستأنف ضدها واغتصبتها بدون وجه حق ، فارق المساحة 13م2 عما قدره الخبير السابق 17م فقط

( 2 ) تقدير سعر المتر للجزء المغتصب تحديدا وفقا للواقع بالمنطقة الكائنة بها وبيان أسس هذا التقدير حيث ان تقدير الخبير السابق هو 12000 جنيه والحقيقة ان سعر المتر ما بين 20000 و 30000 جنيه 

وهو ما يجحف حق المستأنفة حال الأخذ بما قدره الخبير السابق مساحة ومالا

ثانيا : ثبوت حق المستأنفة قانونا وواقعا في طلباتها ولو بعقد عرفي غير مسجل وثبوت حيازتها القانونية ، وحقها في استعمال ارض التداعي والانتفاع بها – تعدى الجار على أرض جاره الحل ونوع الدعوى:

المقرر في قضاء محكمة النقض

إذا كان ثابت بالأوراق أن الطاعنين أقاموا دعواهم بإزالة المنشآت التي أقامها الغاصبين المطعون ضدهما عل أرض التداعي التي اشتراها مورثهم بعقد لم يسجل و التعويض  استنادا إلى ملكيتهم للأرض محل النزاع رغم أن مورثهم اشتراها بعقد بيع ابتدائي ولا زالت ملكيتها للبائع له وهم ليسوا إلا دائنين شخصيين له وحقوقهم تكون قبله

فلا يجوز لهم مطالبة الغير بها مع أن الطاعنين وإن لم يسجلوا عقدهم إلا أنه لا مراء في توافر مصلحة لهم قائمة يقرها القانون عملاً بالمادة الثالثة من قانون المرافعات في النضال لإزالة المنشآت التي أقامها المطعون ضدهما طالما ثبت أن العقار مقام على الأرض المبيعة لهم من ملاكها الحقيقين ومن حقهم مجابهة ذلك بطلب إزالتها

إذ أن ذلك هو وسيلتهم الوحيدة للخلاص من هذه المباني وكذلك تنعقد لهم مصلحة في الطعن على الحكم الصادر برفض هذا الطلب، ذلك بأنه وإن لم تكن ملكية الأرض قد انتقلت إليهم بتسجيل عقد شرائهم لها إلا أنه بمجرد حصل هذا التسجيل يصبحوا مالكين للأرض وتؤول إليهم تبعاً لذلك ملكية العقار بحكم الالتصاق

فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر ورفض دعوى الطاعنين ــ المشترين ــ بطلب التعويض والإزالة (على سند من عدم انتقال ملكية العقار إليهم لعدم تسجيل عقد شراء مورثهم له) يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

[ الطعن رقم 4600 لسنة 65 ق – جلسة 4 من ديسمبر سنة 2008 – أحكام النقض – المكتب الفني – مدني – السنة 59 – صـ 841 ]

وفى ذات الطعن قررت محكمة النقض : 

 عقد البيع غير المسجل كالبيع المسجل. أثره. انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته والدعاوى المرتبطة بها إلى المشترى من تاريخ إبرام البيع ومنها  استحقاق الثمرات  والنماء في المنقول والعقار مادام المبيع شيئا معينا بالذات وطلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستئداء ريعها. الاستثناء. وجود اتفاق أو عرف يخالف ذلك.

وهو ما يتبين وفقا لما تقدم

حق المستأنفة في طلب الازالة ولو كان عقدها عرفيا غير مسجل والثابت من تقرير الخبير بالنتيجة النهائية [ يتضح أن المستأنف ضدها الأولى قد قامت بالتعدي على أرض تخص المستأنفة بالقطعة المساحية 35 مدن بمسطح تداخل فيها هو مسطح القطعة 35 أ البالغ مساحته 17م2

والبناء على ذلك المسطح الأخير مبانى بالدورين الأرضي والأول علوى وذلك في غضون عام 2014 ، وقدرنا قيمة إجمالي المبانى بمبلغ 803000 ، وقدرنا قيمة إجمالي مسطح التعدي بمبلغ 204000 مائتين وأربعة الف جنيه مستحقة للمستأنفة في ذمة المستأنف ضدها الأولى ]

ومن ثم فالتعدي والغصب ثابتين الا ان الخلاف وكما تقدم حول قدر المساحة المغتصبة محل التعدي وقيمتها الفعلية بسعر المتر الذى ابخسه الخبير المنتدب بالدعوى

ومن ثم وفى حالة عدم إمكانية الازالة ورد المساحة المغتصبة محل العجز ( عينا ) فانه يحق للمستأنفة ان تنفذ هذا الحق بالتعويض وفقا للمقرر قانونا وقضاء ان التنفيذ بطريق التعويض والتنفيذ عينا قسيمان

فالمقرر ان طلب التنفيذ العينى وطلب التنفيذ بطريق التعويض . قسمان متكافئان قدراً ومتحدان موضوعاً . اندراج كل منهما في الآخر ويتقاسمان معاً تنفيذ الالتزام الأصلي . علة ذلك . المادتان٢٠٣ ، ٢١٥ مدنى :

وحيث إن هذا النعى فى محله ، ذلك بأن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن غصب ملك الغير هو وضع اليد عليه المجرد من أى سند قانونى والذى يؤدى إلى حرمان صاحب المال من الاستئثار بما خوله له القانون من سلطات وجزاؤه الأصلي أن يزال الغصب 

لأن المال باقٍ على ملك صاحبه

ولأن المادة ٢٠٣ من القانون المدنى تنص على أنه:

١ – يجبر المدين بعد إعذاره طبقاً للمادتين ٢١٩ و ٢٢٠ على تنفيذ التزامه تنفيذاً عينياً متى كان ممكناً .

٢ – على أنه إذا كان فى التنفيذ العينى إرهاق للمدين جاز له أن يقتصر على دفع تعويض نقدى ، إذا كان ذلك لا يلحق بالدائن ضرراً جسيماً . 

كما تنص المادة ٢١٥ من ذات القانون على أنه:

إذا استحال على المدين أن ينفذ الالتزام عيناً حُكم عليه بالتعويض لعدم الوفاء بالتزامه ………. )

وكل ذلك يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن طلب التنفيذ العينى وطلب التنفيذ بطريق التعويض قسيمان ومتكافئان قدراً ومتحدان موضوعاً يندرج كل منهما فى الآخر ضمناً ، ويتقاسمان معاً تنفيذ الالتزام الأصلي

ذلك أن التعويض ليس التزاماً تخييرياً أو بدلياً بجانب التنفيذ العينى ، وليس محلاً مغايراً للالتزام الأصلي ، وإنما يبقى محل الالتزام دائماً هو عين ما التزم به المدين ، ولا يُعد ذلك منه قضاءً بما لم يطلبه الخصوم ، لأنه يفترض فى طلب التنفيذ العينى أنه يتضمن طلب التعويض عن تعذره

الطعن رقم ٤٦٨٦ لسنة ٦٥ ق – جلسة 28/5/2007

هذا خلاف التعويض عن الأضرار المادية والأدبية التي المت بالمستأنفة :

من جراء خطأ المستأنف ضدها ، الثابت بالاستيلاء على جزء من الأرض حيازتها دون وجه حق والريع ، سواء كانت متعمدة او غير متعمدة وهذه الاضرار تتمثل في :

الاضرار بمال وملكية و حيازة المستأنفة القانونية بحرمانها من مالها باستعماله والانتفاع به ، بالاستيلاء على جزء منه بدون وجه حق ، وهو ضرر ثابت الى جانب اجبارها اللجوء الى القضاء وطرق أبواب المحامين واقسام الشرطة ومكاتب الخبراء والمصالح الحكومية لإثبات حقها

وهو ما كبدها الكثير من الأموال والنفقات ، خلاف الضرر الأدبي التي تسببت لها وهى القلق والتوتر النفسي من الاستيلاء على مالها ، وهى أضرار ترتبت بسبب خطأ المستأنف ضدها الثابت بالأوراق ، فالغصب عمل غير مشروع يرتب المسئولية ويلزم مرتكبه بالتعويض

 بناء عليه

تلتمس المستأنفة من عدالة المحكمة:

وقبل الفصل في موضوع الدعوى :

اعادة الدعوى الى مكتب الخبراء بندب لجنة ثلاثية لبحث اعتراضات المستأنفة وأهمها

• تحديد مساحة العجز على ضوء عقد الصلح وتقرير الخبير بالدعوى رقم …/2003 مدنى كلى الزقازيق الذى امتنع الخبير السابق عن الانتقال للاطلاع عليه وبحثه 
• بيان وجود مساحة 13م2 بالقطعة 37 مدن حق للمستأنفة بموجب هذا الصلح من مورث المستأنف ضدها عن مساحة 29.88م2 ، خلاف 17م2 
• تقدير قيمة سعر المتر بالمنطقة الكائن بها ارض التداعي لبخس الخبير السابق بهذه القيمة
• مع التصريح للخبراء بالانتقال الى محكمة الزقازيق الابتدائية للاطلاع على ملف الدعوى سالفة البيان
• كذلك الانتقال لمصلحة الشهر العقاري بمحكمة الزراعة بالزقازيق للاطلاع على كشف التحديد رقم … لسنة الذى جاء مخالفا لتقدير الخبير السابق في المساحة محل الغصب بالزيادة عنه وذلك لبيان وجه الحق في الدعوى وعدم اهدار حقوقها

وفى موضوع الدعوى – القضاء للمدعية ( المستأنفة ) بـ :

 ( 1 ) الزام المستأنف ضدها الأولى ( المدعى عليها الأولى ) بإزالة المباني المقامة على ارض المستأنفة ( المدعية ) المبينة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى وتقرير الخبير والعقد سندها المؤرخ ../../… ، والترخيص رقم 3 لسنة 2000 ، على نفقتها الخاصة ورد حيازتها للمساحة محل الغصب

وفى حال عدم إمكانية الازالة ( الزام المستأنف ضدها الأولى بان تؤدى للمستأنفة قيمة المساحة محل الغصب من ارضها وفقا لسعر المتر الذى لا يقل عن عشرون الف الى ثلاثون الف )

( 2 ) الزام المستأنف ضدها بأن تؤدى للمستأنفة تعويضا جابرا عن الاضرار المادية والأدبية التي المت بها من جراء فعلها الخاطئ بحرمان المستأنفة من استعمال الجزء محل الغصب والانتفاع به من عام 2014 وحتى الان ، وتقدره بمبلغ وقدره أربعمائة الف جنيه

قررت المحكمة اعادة الدعوى لمكتب الخبراء لتحديد القدر المعتدى عليه وقيمته ماديا

المذكرة المقدمة لمحكمة الاستئناف بعد ورود تقرير الخبير

ورد تقرير الخبير بأن القدر المعتدى عليه من أرض المدعى هو سبعة عشر مترا وسعر المتر اثنى عشر الف جنيه وبوجود تعدى بالفعل من المدعى عليها على أرض المدعية 

محكمة استئناف عالي المنصورة – مأمورية الزقازيق

د / …. مدنى

مذكرة ختامية

بطلبات وأسانيد المستأنفة

في الاستئناف رقم …. لسنة 60 ق

جلسة …/…/2022

مقدمة من السيدة / ……………………….                                           مستأنفة

ضد السيدة / ……………………………….                                        مستأنف ضدها

الدفـــاع

حيث ان تقرير اللجنة الثلاثية قد ورد وبنتيجة لم تختلف عن نتيجة تقرير الخبير السابق ومؤداها أن قدر المساحة المغتصبة من أرض المستأنفة ……. ( هو 17م2 ) ،

وذلك من قبل المستأنف ضدها الأولى …… والتي أدخلتها فى مساحة الأرض و اقامت عليه مبنى  ، فإننا نتشرف بالتقدم لعدالة المحكمة بهذه المذكرة المتضمنة طلبات وأسانيد المستأنفة –  مع التمسك بكافة الأسانيد واوجه الدفاع بصحيفة الاستئناف والمذكرات السابقة

تلتمس المستأنفة

الغاء حكم اول درجة والقضاء مجددا بـ :

( 1 ) الزام المستأنف ضدها الأولى ( المدعى عليها الأولى ) بإزالة المباني المقامة على ارض المستأنفة ( المدعية ) المبينة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى وتقرير الخبير والعقد سندها المؤرخ ../../2008 ، والترخيص رقم .. لسنة 2000 ، على نفقتها ورد حيازتها للمساحة محل الغصب

واحتياطيا : فى حال عدم إمكانية الازالة ( الزام المستأنف ضدها الأولى بان تؤدى للمستأنفة قيمة المساحة محل الغصب من ارضها وفقا لتقرير الخبير وقدره 17م2 بإجمالي 204000   مائتان وأربعة الف جنيه الذى لا يقل عن عشرون الف الى ثلاثون الف ) 17م2 x 12000 سعر المتر = 204000 جنيه

( 2 ) الزام المستأنف ضدها بأن تؤدى للمستأنفة تعويضا جابرا عن الاضرار المادية والأدبية التي المت بها من جراء فعلها الخاطئ بحرمان المستأنفة من استعمال الجزء محل الغصب والانتفاع به من عام 2014 وحتى الان ، وتقدره بمبلغ وقدره 200000 مائتي الف جنيه ، فضلا عن الزامها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة على درجتي التقاضي

وسند ذلك

ثبوت حق المستأنفة قانونا وواقعا في طلباتها وفقا لتقارير الخبراء ، ولو بعقد عرفي غير مسجل وثبوت حيازتها القانونية ، وحقها في استعمال ارض التداعي والانتفاع بها :

الثابت من تقارير الخبراء

• ان قدر المساحة المغتصبة من أرض المستأنفة ………………. ( هو 17م2 )
• وذلك من قبل المستأنف ضدها الأولى ……… التي أدخلتها فى مساحة الأرض و اقامت عليه مبنى 
• أن المدعى عليها …….. ليس لها أي حيازة أو ملكية فى القطعة 35 موضوع التداعي حيازة وملك المدعية ……
• أن المدعية – المستأنفة – تستحق مقابل المساحة المغتصبة وقدرها 17م2 بإجمالي 204000 مائتي واربعة الف جنيه بسعر المتر 12000 جنيه

المقرر في قضاء محكمة النقض:

إذا كان ثابت بالأوراق أن الطاعنين أقاموا دعواهم بإزالة المنشآت التي أقامها الغاصبين المطعون ضدهما عل أرض التداعي التي اشتراها مورثهم بعقد لم يسجل والتعويض استنادا إلى ملكيتهم للأرض محل النزاع رغم أن مورثهم اشتراها بعقد بيع ابتدائي ولازالت ملكيتها للبائع له وهم ليسوا إلا دائنين شخصيين له وحقوقهم تكون قبله

فلا يجوز لهم مطالبة الغير بها مع أن الطاعنين وإن لم يسجلوا عقدهم إلا أنه لا مراء في توافر مصلحة لهم قائمة يقرها القانون عملاً بالمادة الثالثة من قانون المرافعات في النضال لإزالة المنشآت التي أقامها المطعون ضدهما طالما ثبت أن العقار مقام على الأرض المبيعة لهم من ملاكها الحقيقين ومن حقهم مجابهة ذلك بطلب إزالتها

إذ أن ذلك هو وسيلتهم الوحيدة للخلاص من هذه المباني وكذلك تنعقد لهم مصلحة في الطعن على الحكم الصادر برفض هذا الطلب، ذلك بأنه وإن لم تكن ملكية الأرض قد انتقلت إليهم بتسجيل عقد شرائهم لها إلا أنه بمجرد حصل هذا التسجيل يصبحوا مالكين للأرض وتؤول إليهم تبعاً لذلك  ملكية العقار بحكم  الالتصاق    .

فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر ورفض دعوى الطاعنين ــ المشترين ــ بطلب التعويض والإزالة (على سند من عدم انتقال ملكية العقار إليهم لعدم تسجيل عقد شراء مورثهم له) يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

[ الطعن رقم 4600 لسنة 65 ق – جلسة 4 من ديسمبر سنة 2008 – أحكام النقض – المكتب الفني – مدني – السنة 59 – صـ 841 ]

وفى ذات الطعن قررت محكمة النقض :

 عقد البيع غير المسجل كالبيع المسجل. أثره. انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته والدعاوى المرتبطة بها إلى المشترى من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق الثمرات والنماء في المنقول والعقار مادام المبيع شيئا معينا بالذات وطلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستئداء ريعها. الاستثناء. وجود اتفاق أو عرف يخالف ذلك.

وهو ما يتبين وفقا لما تقدم حق المستأنفة في

طلب الازالة ولو كان عقدها عرفيا غير مسجل والثابت من تقرير الخبير بالنتيجة النهائية [ يتضح أن المستأنف ضدها الأولى قد قامت بالتعدي على أرض تخص المستأنفة بالقطعة المساحية … مدن بمسطح تداخل فيها هو مسطح القطعة … أ البالغ مساحته 17م2 ، والبناء على ذلك المسطح الأخير مباني بالدورين الأرضي والأول علوى وذلك في غضون عام 2014 ، وقدرنا قيمة إجمالي المباني بمبلغ 803000 ، وقدرنا قيمة إجمالي مسطح التعدي بمبلغ 204000 مائتين وأربعة الف جنيه مستحقة للمستأنفة في ذمة المستأنف ضدها الأولى ]

ومن ثم فالتعدي والغصب ثابتين الا ان الخلاف وكما تقدم حول قدر المساحة المغتصبة محل التعدي وقيمتها الفعلية بسعر المتر الذى ابخسه الخبير المنتدب بالدعوى

ومن ثم وفى حالة عدم إمكانية الازالة ورد المساحة المغتصبة محل العجز ( عينا ) فانه يحق للمستأنفة ان:

تنفذ هذا الحق بالتعويض بالمقابل المادي لسعر المساحة المغتصبة ، وفقا للمقرر قانونا وقضاء ان التنفيذ بطريق التعويض والتنفيذ عينا قسيمان وقدره وفقا لتقدير الخبراء ( 17م2 x 12000 جنيه للمتر = 204000 مائتين وأربعة الف جنيه

الى جانب التعويض المادي والأدبي عن العمل غير المشروع من المستأنف ضدها بغصب مساحة 17م2 من ملك المدعية دون سند مشروع وكما مبين بتقارير الخبراء وتقدر المستأنفة التعويض بمبلغ وقدره 200000 مائتي الف جنيه

حيث المقرر ان

طلب التنفيذ العيني وطلب التنفيذ بطريق التعويض . قسمان متكافئان قدراً ومتحدان موضوعاً . اندراج كل منهما في الآخر ويتقاسمان معاً تنفيذ الالتزام الأصلي . علة ذلك . المادتان٢٠٣ ، ٢١٥ مدنى .

وحيث إن هذا النعي فى محله ، ذلك بأن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن غصب ملك الغير هو وضع اليد عليه المجرد من أي سند قانونى والذى يؤدى إلى حرمان صاحب المال من الاستئثار بما خوله له القانون من سلطات وجزاؤه الأصلي أن يزال الغصب ، لأن المال باقٍ على ملك صاحبه

ولأن المادة ٢٠٣ من القانون المدنى تنص على أنه

1.  يجبر المدين بعد إعذاره طبقاً للمادتين ٢١٩ و ٢٢٠ على تنفيذ التزامه تنفيذاً عينياً متى كان ممكناً .
2.  على أنه إذا كان فى التنفيذ العيني إرهاق للمدين جاز له أن يقتصر على دفع تعويض نقدى ، إذا كان ذلك لا يلحق بالدائن ضرراً جسيماً . )

كما تنص المادة ٢١٥ من ذات القانون على أنه

( إذا استحال على المدين أن ينفذ الالتزام عيناً حُكم عليه بالتعويض لعدم الوفاء بالتزامه …..) وكل ذلك يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن طلب التنفيذ العيني وطلب التنفيذ بطريق التعويض قسيمان ومتكافئان قدراً ومتحدان موضوعاً يندرج كل منهما فى الآخر ضمناً ، ويتقاسمان معاً تنفيذ الالتزام الأصلي

ذلك أن التعويض ليس التزاماً تخييرياً أو بدلياً بجانب التنفيذ العيني ، وليس محلاً مغايراً للالتزام الأصلي ، وإنما يبقى محل الالتزام دائماً هو عين ما التزم به المدين ، ولا يُعد ذلك منه قضاءً بما لم يطلبه الخصوم ، لأنه يفترض فى طلب التنفيذ العيني أنه يتضمن طلب التعويض عن تعذره

الطعن رقم ٤٦٨٦ لسنة ٦٥ ق – جلسة 28/5/2007

هذا الى جانب تعويض المستأنفة – المدعية

عن الأضرار المادية والأدبية التي المت بالمستأنفة

من جراء خطأ المستأنف ضدها

الثابت بالاستيلاء على جزء من الأرض حيازتها دون وجه حق

والريع سواء كانت متعمدة او غير متعمدة

وهذه الاضرار تتمثل في:

• الاضرار بمال وملكية وحيازة المستأنفة القانونية بحرمانها من مالها باستعماله والانتفاع به ، بالاستيلاء على جزء منه بدون وجه حق ، وهو ضرر ثابت
• الى جانب اجبارها اللجوء الى القضاء وطرق أبواب المحامين واقسام الشرطة ومكاتب الخبراء والمصالح الحكومية لإثبات حقها منذ عام 2014 ، وهو ما كبدها الكثير من الأموال والنفقات
• خلاف الضرر الأدبي التي تسببت لها وهى القلق والتوتر النفسي من الاستيلاء على مالها

وهى أضرار ترتبت بسبب خطأ المستأنف ضدها الثابت بالأوراق ، فالغصب عمل غير مشروع يرتب المسئولية ويلزم مرتكبه بالتعويض

بناء عليه

تلتمس المستأنفة من عدالة المحكمة

الغاء حكم اول درجة والقضاء مجددا بـ :

( 1 ) الزام المستأنف ضدها الأولى ( المدعى عليها الأولى ) بإزالة المباني المقامة على ارض المستأنفة ( المدعية ) المبينة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى وتقرير الخبير والعقد سندها المؤرخ ../../2008 ، والترخيص رقم .. لسنة 2000 ، على نفقتها الخاصة ورد حيازتها للمساحة محل الغصب بتسليم مساحة 17م2 لها خالية من أي شواغل

واحتياطيا : فى حال عدم إمكانية الازالة ( الزام المستأنف ضدها الأولى بان تؤدى للمستأنفة قيمة المساحة محل الغصب من ارضها وفقا لتقرير  الخبير  وقدره 17م2x 12000 = 204000 مائتان وأربعة الف جنيه الذى لا يقل عن عشرون الف الى ثلاثون الف )

( 2 ) الزام المستأنف ضدها بأن تؤدى للمستأنفة تعويضا جابرا عن الاضرار المادية والأدبية التي المت بها من جراء فعلها الخاطئ بحرمان المستأنفة من استعمال الجزء محل الغصب والانتفاع به من عام 2014 وحتى الان ، وتقدره بمبلغ وقدره 200000 مائتي الف جنيه

وكيل المستأنفة

عبدالعيز حسين عمار

المحامي

[ قضت محكمة الاستئناف العالى فى مارس 2022 بإلغاء حكم أول درجة والقضاء مجددا بالزام المستأنف ضدها بأن تؤدى للمستأنفة مبلغ 204000 جنيه قيمة المساحة محل التعدي والغصب 17م2 ، وبإلزامها بأن تؤدى تعويض مادى وأدبى قدره 200000 جنيه ]

صيغة دعوى بمنع التعرض ورد الحيازة والازالة

المــــوضـــــــوع

• الحد البحري / ………………………………..
• الحد الغربي / ………………………………..
• الحد القبلي / ………………………………..
• الحد الشرقي / ……………………………..

حق الطالبة فى طلب رد الحيازة ومنع التعرض

أولا : نص المادة 961 من القانون المدنى من انه

نص المادة 958 من القانون المدنى

ثانيا : توافر شروط دعوى الحيازة على النحو الاتي :

طعن 1239 لسنة 60 ق جلسة 20/2/1991

 نقض مدنى 21/11/1940 مج 1-645- 142

الطعن 825 س 53 ق جلسة 12/3/1987

 طعن 776 لسنة 50 ق جلسة 21/11/1984

الطعن رقم 7983 لسنة 64 ق جلسة 13/7/1995 س 46 ص 1004

الطعن رقم 5048 لسنة 64 ق جلسة 10/4/2004 – لم ينشر بعد – مشار اليه تسبيب الاحكام المدنية – المستشار هشام عبد الحميد الجميلي – بند 11 – ص 770 – طبعة نادى القضاة 2014

 طعن 1048 لسنة 47 ق جلسة 28/11/1982

مشار اليه – المستشار أنور طلبة – المطول فى القانون المدنى – ص 648

 نقض 28/11/1963 الطعن رقم 29 لسنة 29 ق

 طعن 409 لسنة 53 ق جلسة 28/12/1986

واما عن حق الطالبة فى طلب الازالة

نقض 25/11/1984 طعن 1532 س 51 ق

الدناصورى وعكاز ص 198 ، السنهورى الوسيط 10 ص 958

واما عن حق الطالبة فى طلب التسليم

نقض 13/1/1955 مج 25 سنة ج 1 ص 946 قاعدة 147

 طعن 665 لسنة 47 ق جلسة 27/2/1981

الطعن 2095 لسنة 50 ق جلسة 6/1/1985 س 36 ص 77 – مشار اليه – تسبيب الاحكام المدنية – المستشار هشام عبد الحميد الجميلي – طبعة نادى القضاة 2014 – بند 37 ص 787

• أولا : رد حيازة المدعية لمساحة الثلاثون مترا محل التعرض والغصب من المدعى عليها بغصبها من إجمالي مساحة 210 مترا حيازة الطالبة والمبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وتسليمها لها وبعدم التعرض لها فى هذه الحيازة
• ثانيا : الزام المدعى عليها بإزالة ما اقامته من اعمال بناء على نفقتها
• ثالثا : الزام المدعى عليها بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة

مع حفظ كافة حقوق الطالبة الأخرى أيا كانت

مذكرة تعويض من جار علي جاره للإضرار به

قضاء النقض في تعدي الجار علي الجار

• إقامة الطاعنين دعواهم بإزالة المنشآت المقامة من الغاصبين المطعون ضدهما على أرض التداعي مشترى مورثهم بعقد غير مسجل والتعويض استناداً لملكيتهم للأرض. تحقق مصلحتهم في إقامة الدعوى بإزالة البناء لإقامته على الأرض والطعن على الحكم الصادر برفضها رغم عدم تسجيل عقد شرائهم لها لصيرورتهم مالكين لها على حال تسجيل الأرض وأيلولة البناء إليهم بحكم الالتصاق. قضاء الحكم المطعون فيه بمخالفة ذلك النظر ورفض دعوى الطاعنين على سند من عدم انتقال ملكية العقار إليهم لعدم تسجيل عقد شراء مورثهم له. خطأ في القانون.
• إذا كان ثابت بالأوراق أن الطاعنين أقاموا دعواهم بإزالة المنشآت التي أقامها الغاصبين المطعون ضدهما عل أرض التداعي التي اشتراها مورثهم بعقد لم يسجل والتعويض استنادا إلى ملكيتهم للأرض محل النزاع رغم أن مورثهم اشتراها بعقد بيع ابتدائي ولازالت ملكيتها للبائع له وهم ليسوا إلا دائنين شخصيين له وحقوقهم تكون قبله فلا يجوز لهم مطالبة الغير بها مع أن الطاعنين وإن لم يسجلوا عقدهم
• إلا أنه لا مراء في توافر مصلحة لهم قائمة يقرها القانون عملاً بالمادة الثالثة من قانون المرافعات في النضال لإزالة المنشآت التي أقامها المطعون ضدهما طالما ثبت أن العقار مقام على الأرض المبيعة لهم من ملاكها الحقيقين ومن حقهم مجابهة ذلك بطلب إزالتها إذ أن ذلك هو وسيلتهم الوحيدة للخلاص من هذه المباني
• كذلك تنعقد لهم مصلحة في الطعن على الحكم الصادر برفض هذا الطلب، ذلك بأنه وإن لم تكن ملكية الأرض قد انتقلت إليهم بتسجيل عقد شرائهم لها إلا أنه بمجرد حصل هذا التسجيل يصبحوا مالكين للأرض وتؤول إليهم تبعاً لذلك ملكية العقار بحكم الالتصاق، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر ورفض دعوى الطاعنين ــ المشترين ــ بطلب التعويض والإزالة (على سند من عدم انتقال ملكية العقار إليهم لعدم تسجيل عقد شراء مورثهم له) يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

الوقائع

وحيث إن وقائع الطعن – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعنين أقاموا الدعوى رقم ….. لسنة 1985 مدني دمنهور الابتدائية على المطعون ضدهما طلبوا في ختامها إزالة المباني المقامة على الأرض المبينة بالصحيفة والتي اشتراها مورثهم بعقد ابتدائي مع إلزامهم بأداء 10.000 جنيه على سبيل التعويض.

ندبت محكمة أول درجة خبيراً في الدعوى، وبعد أن أودع تقريره رفضتها بحكم استأنفه الطاعنون بالاستئناف رقم ….. لسنة 50ق الإسكندرية “مأمورية دمنهور” وفيه قضت بالتأييد، طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفضه. عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

أسباب الطعن على الحكم برفض الازالة والريع لأن العقد غير مسجل:

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. وحيث إن مما ينعاه الطاعنون بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، حيث رفض طلبهم بالتعويض وحرمانهم من الانتفاع بأرض التداعي التي اشتراها مورثهم بعقد ابتدائي مع رفض إزالة ما أقيم عليها من بناء استناداً إلى عدم انتقال ملكية العقار إليهم لعدم تسجيل عقد شراء مورثهم له مع أن للمشتري من تاريخ البيع الابتدائي ثمر المبيع ونماؤه سجل العقد أو لم يسجل، الأمر الذي يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

قضاء محكمة النقض بالأحقية في الطرد والريع وإزاله المبانى بموجب العقد العرفى:

وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن البيع غير المسجل كالبيع المسجل ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء ما دام المبيع شيئاً معيناً بالذات ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك كما تنتقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه باعتبار أن هذا الريع تعويض عن حرمان المشتري من ثمرات المبيع.

لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعنين أقاموا دعواهم بإزالة المنشآت التي أقامها المطعون ضدهما على أرض التداعي التي اشتراها مورثهم بعقد لم يسجل والتعويض استناداً إلى ملكيتهم للأرض محل النزاع رغم أن مورثهم اشتراها بعقد بيع ابتدائي ولا زالت ملكيتها للبائع له وهم ليسوا إلا دائنين شخصيين له وحقوقهم تكون قبله فلا يجوز لهم مطالبة الغير بها مع أن الطاعنين وإن لم يسجلوا عقدهم

إلا أنه لا مراء في توفر مصلحة لهم قائمة يقرها القانون – عملاً بالمادة الثالثة من قانون المرافعات – في النضال لإزالة المنشآت التي أقامها المطعون ضدهما طالما قد ثبت أن العقار مقام على الأرض المبيعة لهم من ملاكها الحقيقيين ومن حقهم مجابهة ذلك بطلب إزالتها، إذ إن ذلك هو وسيلتهم الوحيدة للخلاص من هذه المباني

وكذلك تنعقد لهم مصلحة في الطعن على الحكم الصادر برفض هذا الطلب، ذلك بأنه وإن لم تكن ملكية الأرض قد انتقلت إليهم بتسجيل عقد شرائهم لها إلا أنه بمجرد حصول هذا التسجيل يصبحوا مالكين للأرض وتؤول إليهم تبعاً لذلك ملكية العقار بحكم الالتصاق، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر ورفض دعوى الطاعنين – المشترين – بطلب التعويض والإزالة يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.

الطعن 4600 لسنة 65 ق جلسة 4 / 12 / 2008 مكتب فني 59 ق 147 ص 841

تعدى الجار على أرض جاره

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.

تحميل وطباعة البحث