محتويات البحث
العقار بطبيعته وبالتخصيص
بحث عن العقار بطبيعته والعقار بالتخصيص فى القانون المدنى مصدره الوسيط للعلامة الدكتور عبدالرزاق السنهورى وأهمية التفرقة بين العقار بطبيعته والعقار بالتخصيص وما يترتب على كلا منهما من أثار
العقار بطبيعته وبالتخصيص مفهومه
يعرف التقنين المدني المصري نوعين من العقار :
العقار بطبيعته
أنواع العقار بطبيعته :
- العقار بطبيعته هو الأصل في العقار ، فهو إذن ” كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه ، لا يمكن نقله منه دون تلف وأول ما يصدق ذلك على الأرض ،
- وإذا كان العقار بطبيعته هو الأصل في العقار فالأصل في العقار بطبيعته هو الأرض ، فهي التي لا يمكن نقلها من مكان إلى مكان مع الاحتفاظ بذاتيتها و يمكن نقل أجزاء من الأرض ، بأن تقتلع بعض صخورها أو تحفر بعض أتربتها ، ولكن هذه الصخور والأتربة التي انتقلت من مكان إلى آخر ليست هي الأرض ذاتها
- بل هي كانت أجزءا من الأرض وقد فقدت ذاتيتها وتحولت إلى منقول منذ انتزعت من الأرض ونقلت إلى مكان آخر ، وتبقى الأرض بعد كل ذلك وبعد أن تنتزع منها بعض أجزائها ثابتة في مكانها لا تتحول .
- فالأرض إذن هي الأصل في كل عقار بطبيعته ثم قد تنبت الأرض ثمراً أو تغرس فيها أشجار ، فهذا النبات الذي اندمج في الأرض وأصبح جزءاً منها هو أيضاً عقار بطبيعته مادام ثابتا في الأرض
- أما إذا اقتلع منها فإنه يصبح منقولا . وقد تقام منشآت فوق سطح الأرض أو في باطنها ، فهذه المنشآت تتصل بالأرض اتصال ثبات وقرار وقد اندمجت فيها ، ولا يمكن نقلها من مكانها إلى مكان آخر إلا إذا هدمت ، أي أنه لا يمكن نقلها دون تلف ، فهي أيضاً عقار بطبيعته .
فالعقار بطبيعته أنواع ثلاثة :
- الأرض
- النبات
- المنشآت
الأرض :
أي أرض ، سواء كانت أرضا زراعية أو أرضا فضاء ، وسواء كانت في المدن أو في الريف ، وسواء كانت أرضا حجرية أو جيرية أو رملية ، هي عقار بطبيعته ، إذ أن لها مكانا ثابتا لا تتحول عنه على الوجه الذي أسلفناه .
وتشمل الأرض ( fonds ) سطحها ( surface ) دون ما يقام فوق السطح ( superficie ) من مبان ومنشآت أو ينبت من زرع أو يغرس من شجر ، وكذلك تشمل باطنها ( tréfond ) بعناصره المختلفة من صخور وأحجار وأتربة ورمال وجص ومعادن وغير ذلك .
فالمناجم والمحاجر هي إذن جزء من الأرض ، ومن ثم تعتبر عقارا بطبيعته . فإذا استخرجت المعادن من المناجم ، كالحديد والنحاس والفحم والذهب والنفط ، أو اقتلعت الأحجار من المحاجر
فإن هذه وتلك تصبح منقولا كما سبق القول . وكان القضاء في مصر يقضي ، قبل صدور القانون الخاص بالمناجم والمحاجر ، بأن المناجم ( mines, miniéres ) والمحاجر ( carriéres ) تعتبر عقارات بطبيعتها ، وذهب الفقه تبعا لذلك إلى أن لصاحب المنجم أن يبيعه أو يرهنه مستقلا عن سطح الأرض
استئناف مختلط 14 يونيه سنة 1911 م 23 ص 363 – هالتون 1 ص 18 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 31 ص 42
ثم صدر في أول أغسطس سنة 1948 القانون رقم 136 لسنة 1948 وهو أول تشريع خاص بالمناجم والمحاجر ، فأكد هذه الأحكام ، إذ نصت المادة 14 منه على أن
” تعتبر المناجم أموالا ثابتة ، وكذلك تعتبر من الأموال الثابتة الآلات والآبار والمغارات ووسائل النقل والجر وغيرها المخصصة لاستغلال المناجم . على أن المعادن المستخرجة من المناجم تعتبر من المنقولات ”
وتعتبر آلات النقل والجر ووسائله المخصصة لاستغلال المناجم عقارا بالتخصيص لا عقارا بطبيعته ، وتعتبر المحاجر عقارات بطبيعتها وإن كان القانون رقم 136 لسنة 1948 لم ينص صراحة على ذلك كما فعل بالنسبة إلى المناجم
( محمد كامل مرسي 1 فقرة 31 ص 24 )
ثم صدر القانون رقم 86 لسنة 1956 ، وهو آخر تشريع خاص بالمناجم والمحاجر ، وقد فصل بين ملكية سطح الأرض ، وبين ملكية ما يوجد في باطنها من المواد المعدنية وخامات المحاجر فجعلها ملكاً للدولة ولو كانت في أرض مملوكة للأفراد . إذ نصت المادة الثالثة من هذا القانون على أن
” يعتبر من أموال الدولة ما يوجد من مواد معدنية بالمناجم في الأراضي المصرية والمياه الإقليمية . وتعتبر كذلك من هذه الأموال خامات المحاجر عدا مواد البناء – الأحجار الجيرية والرملية والرمال – التي توجد في المحاجر التي تثبت ملكيتها للغير ” .
ولكن هذا القانون منح بعض المزايا لمالك السطح ، إذا هو أراد استغلال المواد المعدنية أو خامات المحاجر الموجودة في باطن أرضه . فنصت المادة 15 من هذا القانون على أن:
” يعفى مالك السطح الذي يبلغ عن وجود خامات معدنية في أرضه من قيد اسمه في سجل الكاشفين المشار إليه في المادة 7 . ويكون له حق الأولوية على الغير في البحث والاستغلال متى طلب ذلك ، ويمنح ترخيص البحث أو عقد الاستغلال بغير مزايدة . ويعفى في حالة البحث أو الاستغلال من الإيجار المنصوص عليه في المادتين 11 و 21 إذا قام بالبحث أو الاستغلال بنفسه …
وفي حالة الترخيص في الاستغلال للغير يكون لمالك السطح الحق في الحصول على نصف الإيجار من مصلحة المناجم والمحاجر ” . وفيما يتعلق بالمزايا الممنوحة لمالك السطح إذا أراد استغلال خامات المحاجر ،
نصت المادة 32 من نفس القانون على أنه
” يجوز لمصلحة المناجم والمحاجر أن ترخص لمالك الأرض الموجود بها مواد البناء أن يستخرج هذه المواد يقصد استعماله الخاص دون استغلالها مع إعفائه من الإيجار والإتاوة .
ويكون للمالك الأولوية على الغير في الحصول على الترخيص في الاستغلال عن الأرض المملوكة له ، وفي هذه الحالة يعفى من الإيجار دون الإتاوة . ويسقط حقه ..
وفي هذه الحالة يكون لصاحب الأرض الحق في الحصول على نصف الإيجار من مصلحة المناجم والمحاجر ” .
أما الكنوز المدفونة أو المخبوءة في باطن الأرض فهي منقولات بطبيعتها مدفونة أو مخبوءة ، فليست هي إذن جزءاً من الأرض حتى تكون عقارا
وقد نصت المادة 872 مدني على أن
- الكنز المدفون أو المخبوء الذي لا يستطيع أحد أن يثبت ملكيته له يكون لمالك العقار الذي وجد فيه الكنز أو لمالك أحد أن يثبت ملكيته له يكون لمالك العقار الذي وجد فيه الكنز أو لمالك رقبته .
- والكنز الذي يعثر عليه في عين موقوفة يكون ملكاً خاصا للواقف ولورثته ” . والآثار تكون عقاراً بطبيعته إذا كانت بناء مثبتا في الأرض
( مواد 2 و 3 و 5 و 8 من القانون رقم 14 لسنة 1912 الخاص بالآثار )
وتعتبر آثارا عقارية الآثار المنقولة المثبتة في الأرض أو التي يصعب نقلها ( م 5 من قانون الآثار ) .
النبات :
وكل ما تنبته الأرض من ثمار ومحصول وزرع ، وكل ما يغرس فيها من أشجار ونخيل ، يكون عقارا بطبيعته مادامت جذوره ممتدة في باطن الأرض .
فما يغرس من شجر ونخيل يكون عقارا بطبيعته لاندماجه في الأرض . حتى لو كان الشجر من أشجار المشاتل ( arbres des pépinières ) التي تغرس في الأرض موقتا ثم تنّزع منها بعد وقت قصير لتنقل إلى أرض أخرى .
فما دامت المشاتل مستقرة في الأرض لم تنزع ، في المدة القصيرة التي يراد لها فيها أن تبقى ، فإنها تحتفظ بصفتها العقارية إلى أن تنزع فعندئذ تصبح منقولا . وقد تنقل أشجار المشاتل من أرض إلى أخرى لتتقوى وتتغذى تغذية كاملة قبل بيعها ، فتكون عقارا بطبيعته حتى بعد نقلها إلى الأرض الأخرى ، وذلك إلى أن تنزع نهائيا من الأرض عند البيع
بودري وشوفو فقرة 47 ص 42 – أو برى ورو 2 فقرة 164 ص 16 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 72 ص 76
ولكن النباتات التي توضع في الأوعية والقصاري تكون منقولا لأن جذورها لا تمتد إلى باطن الأرض بل تبقى محتواة في الأوعية والقصاري ، حتى لو كانت هذه الأوعية والقصاري مدفونة في الأرض
بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 72 ص 76 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 34 ص 44
كذلك لا تعتبر عقاراً بالتخصيص حتى لو كان مالك الأرض هو الذي وضعها ، لأنها ليست مخصصة لخدمة الأرض أو استغلالها
( بودري وشوفو فقرة 87 ص 80 هامش 3 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 34 ص 44 )
وكذلك تعتبر منقولات النباتات التي توضع موقتا في الأرض حتى لا تجف ، انتظارا لبيعها أو لنقلها إلى مكان آخر لغرسها ، فإن هذه النباتات لا تمتد جذورها إلى باطن الأرض ولا تندمج فيها ، والأرض إنما تقيها لا تغذيها
دبرانتون 4 فقرة 44 – ديمولومب 9 فقرة 147 – أو برى ورو ، 2 فقرة 164 ص 16 – بودري وشوفو فقرة 47 ص 42 . &%$ ) .
وكل الثمار والمحصولات والمزروعات التي تنبت مباشرة في الأرض وتمتد جذورها فيها تعتبر عقارا بطبيعته لاندماجها في الأرض ، وكذلك تعتبر والتي هي بدورها عقار بطبيعته كما سبق القول . فإذا ما جنيت المحصولات وقطعت الثمار والفاكهة ، فإنها تصبح منقولا حتى لو بقيت في الأرض دون أن تنقل
وتنص المادة 520 مدني فرنسي في هذا المعنى على أن
” المحصولات القائمة على جذورها وثمار الأشجار التي لم تقطف بعد تكون هي أيضاً عقاراً ، وبمجرد أن تقطع الحبوب وتفصل الثمار فإنها تصبح منقولا حتى لو مل تنقل من الأرض . وإذا لم ينتزع إلا جزء من المحصولات ، فإن هذا الجزء وحده هو الذي يصبح منقولا “
وتنص المادة 521 مدني فرنسي على أن:
” الأخشاب التي تقطع عادة من الأشجار المشذبة ( المقلمة ) أو من الأحراش التي أعدت للقطع لا تصبح منقولا إلا بقطعها واحدة بعد الأخرى “.
وكل هذا النبات بأنواعه المختلفة ، من أشجار ونخيل وثمار ومحصولات وفاكهة وما إلى ذلك ، إنما يكون عقارا بفضل اندماجه في الأرض ، فالأرض هي التي تغذيه وهي التي تضفي عليه صفة العقار
فإذا زال اندماجه بالأرض ، بأن قطع أو فصل ، زالت عنه صفة العقار . ويستوي أن يكون الذي غرس النبات هو مالك الأرض أو المستأجر أو الغير ، ويستوي كذلك أن يكون قطع النبات أو فصله قد وقع بفعل فاعل سواء كان المالك أو غيره . أو وقع بغير صنع الإنسان كما إذا أوقعته المواشي أو الهواء أو وقع من تلقاء نفسه بسبب نضجه
جوسران 1 فقرة 1348 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 34 – فقرة 35
ولا عبرة بقيمة النبات ، فالأحكام سالفة الذكر تنطبق على الأشجار الكبيرة والنخيل كما تنطبق على الأشجار الصغيرة وأقل المحصولات قيمة وأصغرها شأنا
جوسران 1 فقرة 1348 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 34 ص 44 ) .
المباني والمنشآت :
والمباني والمنشآت هي أيضاً عقار بطبيعته لاندماجها في الأرض ، والاندماج هو الذي يضفي عليها صفة العقار ، فالأرض إذن هي مصدر الصفة العقارية للمباني والمنشآت كما هي مصدر هذه الصفة للنبات
وتختلف المباني والمنشآت عن النبات في أن الأولى إنما تندمج في الأرض بفعل الإنسان ، فلابد من تشييدها بصنع صانع . أما النبات فاندماجه في الأرض يضاف فيه إلى فعل الإنسان فعل الطبيعة
فإذا وضعت البذور في الأرض أو غرست الأشجار بفعل الإنسان قامت الطبيعة بعد ذلك بدورها في إنبات البذور وفي تنمية الأشجار . ذلك بأن النبات كائن حي ينمو ويترعرع ، بخلاف المباني والمنشآت فهي جماد لا حياة فيها .
والمباني والمنشآت قبل تشييدها في الأرض كانت جملة من مواد البناء وأدواته . فكانت منقولا
استئناف مختلط 29 يونيه سنة 1918 م 30 ص 512
فهي كميات من الطوب والرمل والإسمنت والجير والجبس والخشب والحديد والأحواض والأدوات الصحية وغير ذلك من المواد التي تستعمل في البناء . ولا تصبح عقارا إلا إذ شيدت فاندمجت في الأرض وأصبحت ثابتة مستقرة ، فلا يمكن تحويلها أو نقلها إلا إذا هدمت
فإذا هدم البناء أو انهدم ، فإن الأنقاض تصبح منقولا كما كانت قبل أن يشيد البناء أول مرة ، وذلك حتى لو كان المالك قد أراد من الهدم إعادة البناء وأعاده فعلا ، فإن الأنقاض تبقى منقولا حتى يعاد بناؤها ، وقد نصت على ذلك صراحة المادة 532 مدني فرنسي إذ تقول :
” الأنقاض الناتجة من هدم أحد الأبنية ، والمواد المتجمعة لتشييد بناء جديد ، تكون منقولا إلى أن يستخدمها العامل في تشييد البناء ” .
( أوبري ورو 2 فقرة 164 مكررة ص 33 – بودري وشوفو فقرة 42 وفقرة 122 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 43 )
على أنه إذا انتزع باب مثلا من البناء لإصلاحه وإعادته فور إصلاحه ، فإن الباب في مدة انفصاله الموقت عن البناء يبقى عقاراً
( أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 17 هامش 19 – محمد علي عرفة فقرة 48 – حسن كيرة فقرة 26 ص 76 – عكس ذلك شفيق شحاتة فقرة 39 ص 54 )
وهناك رأي يذهب إلى أن
النباب إذا انتزع من مكانه لإصلاحه ، يعتبر منقولا ملحقاً بالبناء ، فتسري عليه القاعدة التي تقضي بأن الفرع يتبع الأصل
( إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 92 )
ويشمل ذلك المساكن والمكاتب والحوانيت والمصانع والمخازن والمحالج والجاراجات والزرائب والأفران والمطاحن وغير ذلك من الأماكن التي تشيد عادة فوق سطح الأرض . ويشمل ذلك أيضاً الجسور والكباري والسدود والخزانات والقناطر وغير ذلك من الأعمال الهندسية اللازمة للري ولغيره من الأغراض
وليس من الضروري أن تكون المنشآت مشيدة فوق سطح الأرض ، بل يصح أن تكون مشيدة في باطنها . فتعتبر منشآت ، ومن ثم تكون عقارا بطبيعته ، الأنفاق والمجاري والآبار التي تحفر لاستغلال المناجم والمواسير والأنابيب المدفونة في باطن الأرض . فالمنشآت إذن هي مجموعة من مواد البناء شيدت على سبيل القرار فاندمجت في الأرض ، سواء أقيمت فوق سطح الأرض أو أقيمت في باطنها .
واندماج المباني والمنشآت في الأرض هو الشرط الضروري لإضفاء صفة العقار عليها ، وهو في الوقت ذاته شرط كافٍ . فلا يشترط إذن أن يكون من شيد المنشآت هو مالك الأرض نفسه ، فقد يكون صاحب حق انتفاع أو مستأجرا أو دائنا مرتهنا أو جائزاً بحسن نية أو بسوء نية أو مغتصباً أو غير ذلك . وأيا كان من شيد المنشآت ، المالك أو غيره ، فإن المنشآت بمجرد تشييدها واندماجها في الأرض تصبح عقارا بطبيعته
استئناف مختلط 19 فبراير سنة 1925 م 37 ص 239 – 7 ديسمبر سنة 1926 م م 39 ص 52 – مصر المختلطة أول ديسمبر سنة 1925 جازيت 17 رقم 231 ص 154 – نقض فرنسي 26 يوليه سنة 1921 داللوز 1925 – 1 – 78 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 12 – بودري وشوفو فقرة 27 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 73 ص 76 – جوسران 1 فقرة 1348 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 37 ص 46 – حسن كيرة فقرة 26 ص 75
وإذا شيد المنشآت غير المالك ، فإن هذا يثير مسألة أخرى غير مسألة طبيعة المنشآت وأنها عقار ، وهذه المسألة هي من يملك هذه المنشآت ، وستكون موضع البحث عند الكلام في الالتصاق كسبب لكسب الملكية . كذلك لا يشترط أن تكون المنشآت مشيدة على سبيل الدوام ( â perpétuelle demeure ) ، فقد تكون منشآت موقتة ومع ذلك تصبح عقارا متى اندمجت في الأرض على سبيل القرار ( â demeure ) .
ففي المعارض تقام عادة منشآت موقتة من مبان وحوانيت وأعمال هندسية أخرى ، وقد لا يدون المعرض أكثر من بضعة شهور أو بضعة أسابيع ثم تهدم كل هذه المنشآت وقد شيدت على أن تكون موقتة لا تدوم إلا بدوام المعرض ، ومع ذلك تعتبر مادامت قائمة عقارا بطبيعته ، حتى إذا انتهى المعرض وهدمت فإن الأنقاض تصير منقولا
بودري وشوفو فقرة 27 ص 25 – بلانيول وريبير وبيكار فقرة 73 ص 76 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2638 – كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 922 ص 737
وقد يحصل شخص على رخصة موقتة بالبناء في ملك عام ، فالبناء الذي يقام يعتبر عقاراُ بطبيعته وإن كان موقتا بالرخصة ومصيره حتما الهدم
( نقض فرنسي 9 نوفمبر سنة 1898 داللوز 99 – 1 – 525 )
كذلك يعتبر عقاراً البناء الذي يقيمه المستأجر في العين المؤجرة ، وإن كان مصيره الهدم بعد انتهاء مدة الإيجار
( نقض مدني 31 يناير سنة 1946 مجموعة عمر 5 رقم 36 ص 39 – نقض فرنسي 13 فبراير سنة 1827 داللوز 72 – 1 – 236 – حسن كيرة فقرة 26 ص 75 – سليمان مرقس : في المدخل للعلوم القانونية فقرة 286 ).
على أنه يشترط كما قدمنا ، لتكون المنشآت عقارا ، أن تكون مشيدة على سبيل القرار ، فيكون لها أساس ثابت في الأرض حتى تكون مندمجة فيها
وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد :
” ولا يعتبر الشيء ذا مستقر ثابت إلا إذا كان لا يمكن نقله دون تلف ، فالأكشاك التي يمكن حلها وإقامتها في مكان آخر لا تعتبر أشياء ثابتة ، أما المباني التي لا يمكن نقلها دون تلف فتعتبر ثابتة حتى لو كانت معدة لتبقى مدة قصيرة\” .
( مجموعة الأعمال التحضيرية 1 ص 466 )
ومن تكون أكشاك الاستحمام ( cabines de mer ) وهي مقامة من خشب دون أن يكون لها أساس ثابت في الأرض ويمكن نقلها من مكان إلى مكان آخر دون تلف ، منقولا لا عقارا
المنصورة الجزئية المختلطة 27 نوفمبر سنة 1911 جازيت 2 ص 43 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 37 ص 45 – ص 46 – عكس ذلك استئناف مختلط 28 نوفمبر سنة 1933 م 46 ص 55
كذلك يعتبر منقولا المنشآت المتنقلة ( constructions volantes ) فوق سطح الأرض تبقى مدة قصيرة ثم تنتقل إلى مكان آخر ، وتشد عادة إلى الأرض بحبال حتى تقاوم هبوب الريح ، وذلك مثل أكشاك الأسواق والمعارض ( baraques de foire ) وخيام البدو الرحل وخيام الكشافة وخيمة السرك المتنقل والأكشاك الخشبية التي تقام في الأعياد والموالد إذا لم تثبت في الأرض
نقض فرنسي 27 أكتوبر سنة 1931 داللوز الأسبوعي 1931 – 537 – بودري وشوفو فقرة 26 ص 24 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 73 . بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2638 – كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 922 ص 737 – أنسيكلو بيدي داللوز لفظ Biens فقرة 33 – شفيق شحاتة فقرة 44 ص 58 – حسن كيرة فقرة 26 ص 75 – إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 92 .
ويبدو أن مسرحا مثبتاً في الأرض كمسرح ” البالون ” يعتبر عقاراً لأنه قائم على سبيل القرار ، وإن أمكن فكه ونقله إلى مكان آخر
وأجزاء البناء المكلمة له فلا يكون البناء كاملا بدونها ، إذا اندمجت فيه اندماجا ثابتا لا يزول إلا بالفك أو بالهدم ، تكون كالبناء عقارا بطبيعته ، حتى لو أمكن فكها وفصلها عن البناء دون تلف . فالأبواب والشبابيك والأقفال
أما المفاتيح فإنها منفصلة عن البناء وعن الأقفال ، ولذلك تعتبر عقاراً بالتخصيص لا بطبيعته ، شأنها في ذلك شأن مضخات الحريق مثلا . انظر في اعتبارها عقاراً بطبيعته لأنها تكملة ضرورية للأقفال
أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 28 – ديمولومب 9 فقرة 291 – لوران 5 فقرة 404 – بودري وشوفو فقرة 93 ص 85 – شفيق شحاتة فقرة 46 ص 60 – حسن كيرة فقرة 26 ص 76 وهامش 1 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 63 ص 72 – انظر في اعتبارها عقاراً بالتخصيص
بلانيول وريبير وبيكار فقرة 88 ص 99 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2657 – أنسيكلو بيدي داللوز 1 لفظ Biens فقرة 289 – محمد علي عرفة فقرة 47 ص 75 – نقض فرنسي 5 فبراير سنة 1878 سيريه 78 – 1 – 353 )
والميازيب والبلكونات والشرفات والمصاعد والأسواق الحديدية أو الخشبية أو المبنية بالطوب والبلاط وخشبية الغرف ( كالباركيه ) والأدوات الصحية من أحواض وحنفيات ودوشات وأجهزة التواليت وسخانات المياه المثبتة والأفران المثبتة وما إلى ذلك ، كل هذا يعتبر عقارا بطبيعته لأنه مثبت في البناء على سبيل القرار ومكمل له وإن أمكن في كثير من الأحوال نقله دون تلف
بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 74 ص 77
ولو اعتبرت هذه الأشياء عقاراً بالتخصيص لا عقارا ً بطبيعته ، لوجب أن يكون من يضعها هو نفس المالك كما سنرى عند الكلام في العقار بالتخصيص . ولكنها لما كانت عقاراً بطبيعته كما قدمنا فإنه يستوي أن يضعها المالك أو غير المالك ، فإذا كسا المستأجر خشبية بعض الغرف بالباركيه أو أقام سورا أو ثبت حوضا للغسيل ، لم يمنع من أن يكون هذا عقارا بطبيعته أن أقامه غير المالك
( بودري وشوفو فقرة 94 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 63 ص 72 – محمد علي غرفة فقرة 45 ) .
كذلك يعتبر عقارا بطبيعته أنابيب المياه والغاز و الكهرباء ، والمواسير المدفونة في باطن الأرض حتى لو بعدت عن البناء بمسافة طويلة وحتى لو عدت عقارا مستقلا عن البناء والأنابيب المدفونة في الأرض إذا كانت تابعة لمبنى ، فإنها تعتبر جزءاً من هذا المبنى ولا تعتبر عقاراً مستقلا ، أما إذا كانت مملوكة لمالك آخر غير مالك المبنى فإنها تعتبر عقاراً مستقلا عن المبنى
أما أنابيب الغاز المدفونة تحت سطح الطريق العام فلا تعتبر لا عقاراً مستقلا ولا عقاراً تابعاً للطريق العام ، ولكنها جزء لا يتجزأ من المصنع الذي ينتج الغاز مهما بعدت عن هذا المصنع
كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 922 ص 738 – أنسيكلو بيدي داللوز 1 لفظ Biens فقرة 61 – أوبري ورو 2 فقرة 164 هامش 5 مكرر – نقض فرنسي 17 مايو سنة 1905 داللوز 1908 – 1 – 329
فيستوي إذن أن يضع هذه الأشياء المالك أو غير المالك
بودري وشوفو فقرة 54 – ديمولومب 9 فقرة 149 – لوران 5 فقرة 409 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 63 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 74 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2639 – كولان كابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 922 – نقض فرنسي 5 ديسمبر سنة 1944 داللوز 1946 – 56 ) .
ويعتبر عقارا بطبيعته الطواحين ، سواء كانت تدار بالهواء أو بالماء ، مادامت مثبتة أو قائمة على دعائم مثبتة ، فقد اندمجت في الأرض فأضفت الأرض عليها صفة العقار انظر المادة 519 مدني فرنسي – وانظر في تفصيل ذلك القانون الفرنسي بودري وشوفو فقرة 44
وتعتبر آلات الري عقارا بطبيعته إذا ثبتت في الأرض بحث لا يمكن فصلها عنها إلا إذا فكت جميع أجزائها ، فإن اندماجها في الأرض على هذا النحو كسبها صفة العقار بطبيعته محمد كامل مرسي 1 فقرة 42 ص 49
أما القضاء في مصر فمضطرب في هذا المسألة ، فهناك أحكام قضت بأن ماكينة الري ، ثبتت في الأرض أو لم تثبت ، تعتبر عقارا بالتخصيص ، فيجب إذن أن يكون المالك هو الذي أقامها في أرضه
استئناف مختلط 3 مايو سنة 1917 م 29 ص 399 – 17 نوفمبر سنة 1932 م 45 ص 29 – 28 فبراير سنة 1935 م 47 ص 174 – 18 يونيه سنة 1935 م 47 ص 378 – 7 مايو سنة 1936 م 48 ص 259 – 9 يونيه سنة 1936 م 48 ص 311 : حتى لو كانت تسقى أرضا مجاورة – سوهاج استئنافي 25 مايو سنة 1941 المحاماة 21 رقم 432 ص 1029 )
وهناك أحكام قضت بأن ماكينة الري تعتبر عقاراً بطبيعته إذا ثبتت في الأرض ، وإلا فهي عقار بالتخصيص
( استئناف مصر 8 نوفمبر سنة 1927 المحاماة 8 رقم 130 ص 175 . أسيوط استئنافي 18 أكتوبر سنة 1938 المحاماة 19 رقم 233 ص 565 )
وهناك أحكام ذهبت إلى أن ماكينة الري تعتبر منقولا ، لا عقاراً بطبيعته ولا عقاراً بالتخصيص ، ولو كانت مثبتة بمسامير على قاعدة من الخشب القائم على الإسمنت ، مادام أنه يمكن نقلها دون تلف وتركيبها على قاعدة أخرى
( استئناف 7 أبريل سنة 1914 المجموعة الرسمية . 14 رقم 107 ص 213 – استئناف مختلط 27 مايو سنة 1930 م 42 ص 521 – 30 سبتمبر سنة 1934 م 46 ص 305 – طهطا 3 سبتمبر سنة 1939 المحاماة 21 رقم 280 ص 651 )
أما إذا لم تثبت في الأرض ، فإنها تعتبر عقارا بالتخصيص إذا رصدها مالك الأرض الزراعية لخدمة الأرض واستغلالها ، وسيأتي بيان ذلك . وكآلات الري المطاحن والمحالج ، تعتبر عقارا بطبيعته إذا ثبتت في الأرض على سبيل القرار . وإذا كانت آلات الري والطواحين والمطاحن والمحالج ، بالرغم من تثبيتها في الأرض ، يمكن فصلها دون تلف ، فإن اندماجها في الأرض عندما كانت مثبتة فيها إذا أضيفت إليه تبعيتها للأرض
أغنى ذلك عن اشتراط ألا يكون فصلها دون تلف . فما هو تابع للأرض إذا اندمج فيها وثبت على سبيل القرار يكون عقارا بطبيعته ، حتى لو أمكن فصله دون تلف
بودري وشوفو فقرة 93 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 27 – ص 28
وقد قضت محكمة النقض :
إذا كان عقد بيع حصة في ماكينة طحين قد نص فيه على أن البيع وقع على هذه الحصة في الآلة كما اشتريت كما نص على نصيب المشتري فيها بعد تثبيتها مقابل دفعة ما يوازي هذا النصيب في نفقات تثبيتها فإن البائع متى ثبت الآلة يكون قد فعل ذلك لنفسه ولشريكه معا
وإذا كانت هذه الآلة قد صارت بعد تثبيتها عقاراً ، فهذا العقار يكون لهما كليهما لا لواحد منهما دون الآخر . وحق كل منهما لنصيبه في هذا العقار يستوي في ثبوته أن يكون العقد الذي تضمن اتفاقهما قد سجل أو لم يسجل ، إذ هذا العقد ليس هو للنشء لهذا الحق العقاري ، بل الذي أنشأه هو الفعل الذي صار به المنقول عقارا .
نقض مدني 11 مارس سنة 1948 مجموعة المكتب الفني في 25 عاما جزء 1 ص 301
العقار بالتخصيص
ما هو العقار بالتخصيص – مقابلة بين نصوص التقنين المدني الفرنسي ونصوص التقنين المدني المصري :
رأينا أن الفقرة الثانية من المادة 82 مدني تقول :
ومع ذلك يعتبر عقارا بالتخصيص المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله ” .
فالعقار بالتخصيص هو إذن منقول بطبيعته ، رصده مالكه لخدمة أو استغلال عقار بطبيعته هو أيضاً مملوك له ، كما إذا خصص صاحب الأرض الزراعية مواشي أو آلات زراعية يستعين بها على زراعة أرضه وكما إذا وضع صاحب الفندق في فندقه الأثاث اللازم لتهيئة الفندق للاستغلال . ففي هذه الأحوال وأمثالها يأتي صاحب العقار بمنقولات يملكها ويضعها في العقار رصداً على خدمته أو استغلاله
فترتبط المنقولات بالعقار ارتباطا لا انفكاك منه حتى ليصحب العقار والمنقولات جميعا وحدة اقتصادية لا تتجزأ ، ومن ثم يضفي العقار وهو الأصل على المنقولات وهي التبع صفة العقار ، بحكم هذا التخصيص ، فيعتبر القانون هذه المنقولات بطبيعتها عقارا بالتخصيص عن طريق الافتراض القانوني ( fiction légale ) .
وقد أفاض التقنين المدني الفرنسي ، وهو المصدر الذي أخذ عنه التقنين المدني المصري فكرة العقار بالتخصيص ، في النصوص وفي التطبيقات المتعلقة بهذا النوع من العقار .
فوضعتع المادة 524 مدني فرنسي في فقرتها الأولى المبدأ العام في العقار بالتخصيص ، إذ تقول :
” الأشياء التي ضعها مالك العقار في عقاره ، لخدمة هذا العقار واستغلاله ، تكون عقارا بالتخصيص ”
ثم تأتي الفقرتان الثانية والثالثة عقب ذلك بتطبيقات متعددة للعقار بالتخصيص ، فتقولان :
” وعلى ذلك تكون عقارات بالتخصيص إذا وضعها المالك لخدمة العقار واستغلاله :
الحيوانات ( المواشي ) المخصصة للزراعة – آلات الحرث – البذور المعطاة للمستأجرين أو المزارعين – حمام الأبراج – أرانب الأوكار – خلايا النحل – أسماك البرك – المعاصر والمراجل والأنابيب والخوابي والدنان ( أوان لتقطير الخمور ) – الآلات الضرورية لاستغلال معامل الحديد ومعامل الورق والمعامل الأخرى – التبن والسماد . وتكون أيضاً عقارات بالتخصيص المنقولات التي يربطها الملاك بالعقار على سبيل الدوام ”
ويسبق هذا النص ، في التقنين المدني الفرنسي ، نص خاص بالمواشي التي يسلمها المالك المستأجر أو المزارع ، فتقول المادة 522 مدني فرنسي :
” الحيوانات ( المواشي ) التي يسلمها مالك الأرض للمستأجر أو المزارع لأعمال الزراعة ، سواء قومت أو لم تقوم ، تعتبر عقاراً ما بقيت مرتبطة بالأرض بموجب الاتفاق . أما تلك التي يعطيها إيجاراً لغير المستأجر أو المزارع فتكون منقولا “
. ثم تبين المادة 525 مدني فرنسي ما هو المقصود بالمنقولات التي يربطها المالك بالعقار على سبيل الدوام ، الوارد ذكرها في آخر المادة السابقة ، فتقول :
” يعتبر المالك أنه ربط منقولات بعقاره على سبيل الدوام ( â perpétulle demeure ) إذا كانت هذه المنقولات قد ألصقت بالعقار بالجبس أو بالجير أو بالإسمنت ، أو كانت لا يمكن فصلها دون أن تتكسر وتتلف ، أو دون أن يتكسر أو يتلف الجزء من العقار الذي ألصقت بالمنقولات به
وتعتبر مرايا المسكن قد ربطت به على سبيل الدوام إذا كان الخشب الذي ألصقت به المرايا تتحد مع خشب الحائط ، وكذلك يكون حكم ألواح التصوير وسائر ما تزين به المساكن . أما بالنسبة إلى التماثيل ، فإنها تكون عقارا إذا هي وضعت في مخابئ حفرت في الحائط خصيصاً لوضعها فيها ، حتى لو أمكن نقلها دون أن تتكسر أو تتلف ” .
ولم يخص التقنين المدني المصري السابق في التطبيقات الكثيرة التي أوردها التقنين المدني الفرنسي ، بل اقتصر على ذكر آلات الزراعة و الماشية وآلات المعامل ومهماتها ، كما اقتصر على ذكر أثر واحد للعقار بالتخصيص هو عدم جواز الحجز عليه منفرداً عن العقار الأصلي . فنصت المادة 4 / 18 من هذا التقنين على ما يأتي :
” إلا أن آلات الزراعة والماشية اللازمة لها متى كانت ملكاً لصاحب الأرض ، وكذلك آلات المعامل ومهماتها إذا كانت ملكا لمالك تلك المعامل ، تعتبر أموالا ثابتة ، بمعنى أنه لا يسوغ الحجز عليها منفردة عن العقار المتعلقة به ” .
أما التقنين المدني المصري الجديد:
فلم يورد أي تطبيق من تطبيقات العقار بالتخصيص اكتفاء بذكر شروطه ، كما أنه لم يحصر آثار العقار بالتخصيص في عدم جواز الحجز عليه منفرداً عن العقار الأصلي كما فعل التقنين المدني السابق ، بل سكت عن ذكر أي أثر حتى يترتب على العقار بالتخصيص جميع آثاره
فنصت المادة 82 / 2 من هذا التقنين ، كما رأينا ، على ما يأتي :
” ومع ذلك يعتبر عقارا بالتخصيص المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه ، رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله ”
انظر المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في مجموعة الأعمال التحضيرية 1 ص 467
فنتلكم إذن في شروط العقار بالتخصيص ، ثم في الآثار التي تترتب على التخصيص .
شروط العقار بالتخصيص
شرطان :
يتبين من نص المادة 82 / 2 مدني سالفة الذكر أن هناك شرطين يجب توافرهما حتى يكون المنقول بطبيعته عقارا بالتخصيص :
- ( 1 ) اتحاد المالك ، أي أن يكون مالك العقار بالتخصيص هو نفس مالك العقار الأصلي .
- ( 2 ) التخصيص ، أي أن يكون العقار قد ارتبط بالعقار الأصلي لخدمته أو استغلاله .
الشرط الأول – اتحاد المالك :
يتضح من صدر الفقرة الثانية من المادة 82 مدني ، ونصها كما رأيناه :
” ومع ذلك يعتبر عقارا بالتخصيص المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه … ”
أن مالك العقار بالتخصيص هو نفس مالك العقار الأصلي . والمفروض أن هناك منقولا بطبيعته والعقار بطبيعته فأجزاء البناء المتممة له والملحقة به هيه عقار بطبيعته كما سبق القول
فلا يجوز اعتبارها عقاراً بالتخصيص لأن العقار بالتخصيص يجب أن يكون منقولا لا عقارا . والمنقول المخصص لخدمة منقول آخر ، كالسيارة المخصصة لخدمة محل تجاري
أو المخصص لخدمة عقار بالتخصيص كعلف الماشية ، لا يجوز اعتباره عقارا بالتخصيص لأنه لم يخصص لخدمة عقار بطبيعته ، والمفروض كما قدمنا أن العقار الأصلي يجب أن يكون عقاراً بطبيعته ، لا منقولا ولا عقارا بالتخصيص
انظر في هذا المعنى حسن كيرة فقرة 28 ص 81 – سليمان مرقس في المدخل للعلوم القانونية فقرة 287 ص 444
هذه الحقائق الثلاث – المنقول بطبيعته والعقار بطبيعته وواقعة الإلحاق – مفروضة ، فهي ليست بشروط ، بل هي واقع المسألة . فإذا تحقق هذا الواقع ، فمتى يعتبر المنقول الملحق بالعقار الأصلي عقارا بالتخصيص؟ قلنا إن الشرط الأول هو أن يكون شخص واحد هو المالك لكل من العقار الأصلي والمنقول الملحق
استئناف مختلط 26 مايو سنة 1915 م 27 ص 357 – 10 ديسمبر سنة 1917 م 30 ص 81 .
وعلى ذلك لا يكون عقارا بالتخصيص المنقول الذي يضعه المستأجر استئناف مختلط 12 يونيه سنة 1902 م 14 ص 346 – حتى لو ثبت المنقول ( ماكينة الري مثلا ) في الأرض
( استئناف مختلط 4 أبريل سنة 1912 م 24 ص 255 )
أو الدائن المرتهن رهن حيازة أو صاحب حق الانتفاع رصدا لخدمة العقار المؤجر أو المرهون أو المملوكة رقبته لشخص آخر ، لأن المنقول الملحق يملكه شخص غير الشخص الذي يملك العقار الأصلي
ديمولومب 9 فقرة 210 – فقرة 211 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 21
كذلك لا يكون عقارا بالتخصيص المنقول الذي يضعه مالك العقار في عقاره إذا كان هذا المنقول غير مملوك له ، كأن كان مرهوناً عنده أو معارا له أو مسلما إياه على سبيل الإيجار
بودري وشوفو فقرة 59 ص 58
ويعلل بعض الفقهاء شرط اتحاد المالك بالاعتبار الآتي :
إن إضفاء صفة العقار بالتخصيص على المنقول الملحق بالعقار الأصلي إنما هو لمصلحة العقار الأصلي ، والمالك وحده هو الذي يمثل هذه المصلحة
بودري وشوفو فقرة 59 ص 57
وفي هذا التعليل غموض دعا هؤلاء الفقهاء توضيحه على النحو الآتي :
لو أن مالك المنقول وضعه في خدمة عقار لا يملكه ، لوجب القول بأن صاحب المنقول لا يقصد إلحاقه بالعقار ، فإنه لابد منتزع منقوله بعد انتهاء مدة انتفاعه بالعقار ، ولا يجوز افتراض تبرعه بالمنقول لأن التبرع لا يفترض . فلابد إذن أن يكون مالك المنقول الملحق هو نفس مالك العقار الأصلي ، حتى يستساغ أن يفترض أنه قصد عدم انتزاع المنقول وإبقاءه رصدا على خدمة العقار
بودري وشوفو فقرة 59 ص 57
ويقرب من هذا التعليل تعليل يقول به فقهاء آخرون ، مؤداه أن فكرة العقار بالتخصيص لا يمكن أن تثار إذا كان مالك المنقول شخصاً آخر غير مالك العقار ، إذ لا يمكن أن تثار إذا كان مالك المنقول شخصاً آخر غير مالك العقار ، إذ لا يمكن في هذه الحالة أن يقال إن مالك المنقول أراد إلحاقه بعقار لا يملكه . وإنما تثار الفكرة إذا كان مالك المنقول هو نفس مالك العقار
إذ يمكن في هذه الحالة التساؤل عما إذا كان هذا المالك قد أراد أو لم يرد إلحاق منقوله بعقاره . فتكون وحدة المالك ، على مقتضى هذا التعليل ، داخلة في واقع المسألة
وليست شرطا بالمعنى الصحيح . ويكون واقع المسألة هو أن شخصاً واحدا يملك كلا من العقار والمنقول ، وعندئذ يصح التساؤل متى يصبح المنقول عقاراً بالتخصيص . فلا يكون إذن هناك إلا شرط واحد ، هو رصد المنقول لخدمة العقار أو استغلاله حتى يصبح المنقول عقارا بالتخصيص
بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 80 – بيدان وفواران فقرة 114 – دي باج وديكرز 5 فقرة 645 – جولف فقرة 62 ص 144 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2647 – كاربونييه ص 68 – حسن كيرة فقرة 28 ص 89.
ومتى تقرر وجوب اتحاد المالك فإن الحق في إلحاق المنقول بالعقار يكون لهذا المالك أو لنائبه . ومن ثم يجوز لوكيل المالك استعمال هذا الحق ، كما يجوز ذلك للولي على المالك أو الوصي أو القيم ، فيصح لأحد من هؤلاء أن يرصد لخدمة عقار الأصيل أو المحجور منقولا يملكه هذا الأخير ، فيصبح المنقول عقارا بالتخصيص ، إذ أن هذا العمل يعتبر داخلا في أعمال الإدارة.
بودري وشوفو فقرة 59 ص 57 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 80
ويمكن اعتبار المستأجر نائبا عن المالك إذا هو وضع منقولا مملوكا له في خدمة العقار الذي استأجره ، وكان مشترطا في عقد الإيجار أن يترك المستأجر هذا المنقول لصاحب العقار عند نهاية الإيجار ، ففي هذه الحالة يكون مالك العقار هو أيضاً مالك المنقول بموجب عقد الإيجار ، ويكون المستأجر عند وضعه المنقول في خدمة العقار نائبا عن مالك العقار في ذلك ، فيصبح المنقول عقارا بالتخصيص
ديمولومب 9 فقرة 209 – بودري وشوفو فقرة 59 ص 58 هامش 1 – نقض فرنسي 13 نوفمبر سنة 1878 داللوز 79 – 1 – 447 – عكس ذلك لوران 5 فقرة 438
ويجوز لمالك العقار في الشيوع أن يلحق المنقول بالعقار ، ويصبح المنقول عقاراً بالتخصيص تحت شرط فاسخ . فإذا تمت القسمة ووقع العقار في نصيب هذا المالك ، لم يتحقق الشرط الفاسخ ، وبقي المنقول عقارا بالتخصيص على وجه بات . أما إذا وقع العقار في نصيب مالك آخر ، فإن الإلحاق ينفسخ بتحقق الشرط الفاسخ ، وينفصل المنقول عن العقار ليأخذه صاحبه
ديمولومب 9 فقرة 214 مكررة – لوران 5 فقرة 435 – بودري وشوفو فقرة 59 ص 58 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 80 – شفيق شحاتة فقرة 46 ص 63 – عبد المنعم البدراوي في المدخل للقانون الخاص فقرة 249 ص 435 – ص 346 – إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 104 – استئناف مختلط 6 يونيه سنة 1912 م 24 ص 394 – عكس ذلك استئناف مختلط 18 مايو سنة 1938 م 50 ص 316 – نقض مدني 10 فبراير سنة 1955 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 84 ص 639
( متى كان أحد الشركاء في الشيوع في أرض يمتلك ماكينة ملكية خاصة ، وأقامها على هذه الأرض بماله ، واستغلها لنفسه ولحاسبه الخاص ، فإنها لا تصير عقاراً بالتخصيص )
ويكن تطبيق هذا الحكم على كل مالك تحت شرط فاسخ للعقار أو للمنقول . فإذا وضع مالك العقار تحت شرط فاسخ منقولا لخدمة العقار ،أصبح هذا المنقول عقارا بالتخصيص تحت شرط فاسخ ، فإذا لم يتحقق الشرط صار الإلحاق باتا وإذا تحقق انفسخ الإلحاق وانفصل المنقول عن العقار ليأخذه صاحبه .
كذلك إذا وضع مالك العقار منقولا يملكه تحت شرط فاسخ لخدمة العقار ، أصبح المنقول عقارا بالتخصيص تحت شرط فاسخ ، فإذا لم يتحقق الشرط صار الإلحاق باتا ، وإذا تحقق انفسخ الإلحاق وانفصل المنقول عن العقار وعاد إلى من له الحق فيه
أما إذا كان مالك المنقول مالكا تحت شرط واقف ، فإن المنقول لا يصبح عقارا بالتخصيص إلا عند تحقق الشرط . فإذا احتفظ البائع بملكية المنقول المبيع حتى يدفع إليه جميع الثمن ، ووضع المشتري المنقول في أرضه ، فلا يمكن أن يكسب صفة العقار بالتخصيص مادام الثمن لم يدفع جميعه
( مصر المختلطة 19 يناير سنة 1915 جازيت 5 رقم 206 ص 76 )
فإذا تنازل البائع عن حقه في الملكية ، واكتفى بمطالبة المشتري بباقي الثمن ، وشرع في تنفيذ الحكم الذي صدر له ، فإن المنقول المبيع الذي وضع في أرض المشتري يصير عقارا بالتخصيص
( محمد كامل مرسي 1 فقرة 51 ص 59 – محمد علي عرفة فقرة 58 ص 86 – شفيق شحاتة فقرة 46 ص 62 – سليمان مرقس في المدخل للعلوم القانونية فقرة 287 ص 445 – إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 104 – استئناف وطني 7 أبريل سنة 1914 المجموعة الرسمية 15 رقم 107 ص 213 – استئناف مختلط 30 أبريل سنة 1913 م 35 ص 350 – 23 أبريل سنة 19363 م 48 ص 250 ) .
وإذا كانت الآلة الزراعية مملوكة لشخصين على الشيوع ، ووضعت في عقار أحدهما ، فإنها لا تصبح عقارا بالتخصيص
( استئناف مختلط 28 نوفمبر سنة 1939 م 52 ص 33 )
وقد يضع شخص غير المالك يده على عقار باعتبار أنه المالك ، بحسن نية أو بسوء نية ، فيجوز له بالرغم من أنه حائز غير مالك أن يرصد منقولا يملكه على خدمة هذا العقار ، ويصبح المنقول عقارا بالتخصيص . ولكن هذا الإلحاق ، وإن كان ينفذ في حق الغير ، لا يحتج به المالك الحقيقي للعقار .
ومن ثم إذا استرد هذا الأخير عقاره فإنه يسترده وحده منفصلا عن المنقول الذي رصد لخدمته ، ويأخذ الحائز صاحب المنقول منقوله.
ديمولومب 9 فقرة 208 – فقرة 209 – لوران 5 فقرة 435 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 21 – بودري وشوفو فقرة 59 ص 58 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 81 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2648 – أنسيكلو بيدي داللوز لفظ Biens فقرة 104 – فقرة 105 – شفيق شحاتة فقرة 46 ص 64 – عبد المنعم البدراوي في المدخل للقانون الخاص فقرة 249 ص 345 – إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 104
وقد يتوافر شرط اتحاد المالك ، فيصبح المنقول عقارا بالتخصيص ، ولكن يقع بعد ذلك أن يبيع المالك العقار أو المنقول ، يختل شرط اتحاد المالك ، ومن ثم ينتهي إلحاق المنقول بالعقار وينفصل عنه ليأخذه من له الحق فيه.
بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 80 – نقض فرنسي أول مارس سنة 1931 جازيت دي باليه 1931 – 1 – 746 . ) .
الشرط الثاني – التخصيص :
ورد في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للتقنين المدني ما يأتي :
” وقد توسع المشروع فيها ( العقارات بالتخصيص ) ، فلم يقصرها كما فعل التقنين الحالي ( السابق ) على الآلات اللازمة أي الضرورية للزراعة والمصانع ..
بل نص عليها في صيغة عامة تجعلها تشمل كل منقول يضعه مالكه في عقار مملوك له ، ويخصصه لخدمة العقار كالتماثيل التي توضع على قواعد مثبتة ،
وإما لاستغلاله كالآلات الزراعية والصناعية ومفروشات الفنادق والرفوف والخزائن والمقاعد المخصصة لاستغلال المحال التجارية الخ . ولا يشترط أن يكون المنقول لازما أي ضروريا لخدمة العقار أو استغلاله
بل يكفي تخصيصه لهذه الخدمة أو الاستغلال ولو لم تكن هناك ضرورة تقتضي ذلك . أما إذا وضع المنقول لخدمة شخص مالكه لا لخدمة العقار ، فإن ذلك لا يجعله عقارا بالتخصيص . ولا يشترط أن يكون التخصيص بصفة دائمة بل يكفي ألا يكون عارضاً ، ومتى انقطع التخصيص زالت عن المنقول صفة العقار ”
مجموعة الأعمال التحضيرية 1 ص 467
ويستخلص من ذلك أمور ثلاثة :
- ( 1 ) يجب أن يكون المنقول ( العقار بالتخصيص ) مخصصاً لخدمة العقار ، لا لخدمة شخص المالك .
- ( 2 ) ولا يشترط أن يكون التخصيص بصفة دائمة ، بل يكفي ألا يكون عارضا .
- ( 3 ) ولا يشترط أن يكون التخصيص ضروريا لخدمة العقار ، بل يكفي التخصيص لخدمة العقار أو استغلاله ولو لم تكن هناك ضرورة تقتضي ذلك :
1 – المنقول المخصص لخدمة العقار إنما يعتبر عقارا بالتخصيص لأن العقار الذي خصص المنقول لخدمته هو الذي يضفي عليه صفة العقار ، فلابد إذن من أن يكون المنقول قد خصص لخدمة العقار حتى تنتقل صفة العقار إلى المنقول .
أما إذا كان المنقول قد خصص ، لا لخدمة العقار ، بل لخدمة شخص مالك العقار ، فإنه ينعدم التلازم ما بين المنقول والعقار ، ولا يعود ثمة محل لإضفاء صفة العقار على المنقول
فلو أن صاحب الفندق قد أعد لنفسه غرفة خاصة في الفندق لاستراحته عند الحاجة ، وأثث هذه الغرفة بأثاث خاص به بحيث لو انتقلت ملكية الفندق إلى غيره لكان من الطبيعي أن ينتزع هذا الأثاث الذي أعده لشخصه ، فإن الأثاث يكون في هذه الحالة قد خصص لخدمة صاحب الفندق شخصيا لا لخدمة الفندق ، ومن ثم يبقى منقولا على طبيعته ولا يصبح عقارا بالتخصيص .
أما مفروشات الفندق وأثاثاته ، فهذه قد خصصت لاستغلال الفندق ذاته ، ومن ثم تصبح عقارا بالتخصيص . وكذلك لو أعد صاحب الفندق أو صاحب المصنع أو صاحب المزرعة سيارة لاستعماله الشخصي ، فإن هذه السيارة تبقى منقولا لأنها لم تخصص لاستغلال العقار ، بل خصصت لخدمة صاحب العقار شخصيا .
أما إذا ألحق بالفندق أو المصنع أو المزرعة سيارة لنقل نزلاء الفندق أو منتجات المصنع أو محصولات المزرعة ، فإن السيارة تكون في هذه الحالة قد خصصت لاستغلال العقار ، ومن ثم تصبح عقارا بالتخصيص .
بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 84 – بيدان وثواران فقرة 115 – جولف فقرة 72 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2651 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 53 – شفيق شحاتة فقرة 47 ص 64 – حسن كيرة فقرة 28 ص 83
2 – ولا يشترط أن يكون التخصيص بصفة دائمة . أما في التقنين المدني الفرنسي ، فقد رأينا من نصوصه التي أوردناها انظر آنفا فقرة 12 أن هناك عقارا بالتخصيص يضعه المالك لخدمة العقار الأصلي واستغلاله ( م 524 / 1 و 2 مدني فرنسي ) ، وهذا لا يشترط فيه أن يكون تخصيصه بصفة دائمة لأن النص لم يشترط ذلك .
وهناك عقار بالتخصيص وضعه المالك لتزيين العقار الأصلي ، ويشترط النص صراحة أن يكون تخصيصه بصفة دائمة ، وقد يكون لهذا التخصيص الدائم علامة مادية هي أن يكون العقار بالتخصيص ملصقاً بالعقار الأصلي بالجبس أو الإسمنت ، وذلك كالمرايا وألواح التصوير والتماثيل ( م 524 / 3 و م 525 مدني فرنسي )
انظر في تبرير هذا التمييز لوران 5 فقرة 434 وفقرة 441 – بودري وشوفو فقرة 61
ولكن التقنين المدني المصري لم يحذ حذو التقنين المدني الفرنسي في هذا التمييز بين التخصيص للخدمة والاستغلال والتخصيص على سبيل الدوام
وهو تمييز ينتقده بعض الفقهاء الفرنسيين بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 91 ص 94 وهامش 2 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2662 – كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 928 – كاربونييه ص 68 – ص 69 . . وكل ما يطلبه التقنين المدني المصري هو تخصيص المنقول لخدمة العقار أو استغلاله ( م 82 / 2 مدني )
ويستوي أن يكون التخصيص لاستغلال العقار استغلال زراعيا أو صناعيا أو تجاريا أو مدنيا ، أو أن يكون لخدمة العقار واستعماله ، أو حتى أن يكون لتزيين العقار فإن التزيين يدخل في عموم ” خدمة ” العقار ، وسنرى تفصيل ذلك فيما يلي . وإذا كان التخصيص لتزيين العقار ، فلا يشترط التقنين المصري كما اشترط التقنين الفرنسي أن يكون التخصيص على سبيل الدوام ، ومن باب أولى لا يشترط الدوام إذا كان التخصيص للخدمة أو للاستغلال .
وإذا كان لا يشترط أن يكون التخصيص على سبيل الدوام ، فإنه لا يجوز مع ذلك أن يكون تخصيصا عارضا لمدة موقوتة قصيرة ، بل يجب أن يكون على سبيل الثبات والاستقرار ، فإن هذا وحده هو الذي يبرر إضفاء صفة العقار على المنقول .
ولا يمنع من أن يكون التخصيص ثابتا مستقراً أن ينقطع انقطاعا عارضا موقتا ، فقد تنقل المواشي من الأرض الزراعية نقلا عارضا لعلاجها مثلا ، وبالرغم من هذا النقل العارض تبقى المواشي مخصصة لاستغلال الأرض على سبيل الثبات والاستقرار فتبقى عقارا بالتخصيص ، حتى في المدة التي انتقلت فيها
جولف فقرة 71 ص 168 – إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 107 – حسن كيرة فقرة 28 ص 82
3 – ولا يشترط أن يكون التخصيص ضروريا ، بل يكفي التخصيص لخدمة العقار أو استغلاله ولو لم تكن هناك ضرورة تقتضي ذلك . وهذابخلاف القانون المدني الفرنسي ، فإن الرأي السائد فيه هو أن يكون التخصيص ضروريا
بودري وشوفو فقرة 61 ص 60 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 84 ص 85 – جولف فقرة 75 – كاربونيه ص 73 – ص 74 – نقض فرنسي 31 يوليه سنة 1879 داللوز 80 – 1 – 273 – 9 ديسمبر سنة 1885 داللوز 86 – 1 – 125 – 8 فبراير سنة 1926 سيريه 1926 – 1 – 153 – 19 أكتوبر سنة 1938 جازيت دي باليه 1938 – 2 – 857
أما في التقنين المدني المصري ، فالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي صريحة في أنه لا يشترط أن يكون التخصيص ضروريا ، إذ تقول كما رأينا انظر آنفا نفس الفقرة :
” ولا يشترط أن يكون المنقول لازما أي ضروريا لخدمة العقار أو استغلاله ، بل يكفي تخصيصه لهذه الخدمة أو الاستغلال ، ولو لم تكن هناك ضرورة تقتضي ذلك ” .
ولا تكفي إرادة المالك وحدها ليكون المنقول عقارا بالتخصيص ، بل يجب أن يقوم إلى جانب الإرادة جانب الواقع . ومعنى ذلك أن المالك لا يستطيع بإرادته وحدها أن يلحق منقولا بعقار فيجعله بهذه الإرادة عقارا بالتخصيص ، بل يجب فوق ذلك أن يخصص هذا المنقول تخصيصاً فعليا لخدمة العقار أو استغلاله
بودري وشوفو فقرة 62 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 82 وفقرة 90 – شفيق شحاتة فقرة 51 .
ويتبين من ذلك أن التخصيص عمل مختلط ، فهو مزيج من الإرادة والعمل المادي ، ولكن عنصر العمل المادي فيه هو الغالب ، شأن التخصيص في ذلك شأن الاستيلاء . ومن ثم يمكن اعتباره ، تبعا لعنصره الغالب ، واقعة مادية لا تصرفا قانونيا . ولا يمنع ذلك من وجوب قيام إرادة التخصيص ، فهذه الإرادة ، إذا لم تكن كافية وحدها ، فإنها مع ذلك ضرورية ليتم التخصيص .
وقد قضت محكمة النقض الفرنسية بأن:
التخصيص لا يتحقق في منقولات وضعت في عقار أعطى مهراً ، إذا لم تتجه إرادة المالك إلى ذلك
( نقض فرنسي 21 أبريل سنة 1885 داللوز 85 – 1 – 292 )
ويذهب بعض الفقهاء إلى أن التخصيص تصرف قانوني يصدر من جانب واحد
( شفيق شحاتة فقرة 46 ص 63 )
وقد بينت المذكرة الإيضاحية ، فيما رأيناانظر آنفاً نفس الفقرة ، أنواع الخدمة والاستغلال ، فقالت في هذا الصدد :
وقد توسع المشروع فيها ( العقارات بالتخصيص ) ، فلم يقصرها كما فعل التقنين الحالي ( السابق ) على الآلات اللازمة أي الضرورية للزراعة والمصانع ( م 4 / 18 )
بل نص عليها في صيغة عامة تجعلها تشمل كل منقول يضعه مالكه في عقار مملوك له ، ويخصص إما لخدمة العقار كالتماثيل التي توضع على قواعد مثبتة ، وإما لاستغلاله كالآلات الزراعية والصناعية ومفروشات الفنادق والرفوف والخزائن والمقاعد المخصصة لاستغلال المحال التجارية الخ ” .
ويتضح من ذلك أن التخصيص يهدف إلى أحد أغراض أربعة :
- ( 1 ) الاستغلال الزراعي
- ( 2 ) الاستغلال الصناعي
- ( 3 ) الاستغلال التجاري
- ( 4 ) خدمة العقار وتزيينه ( ويدخل في ذلك الاستغلال المدني ) .
الاستغلال الزراعي :
هناك أمثلة كثيرة متنوعة على التخصيص بقصد الاستغلال الزراعي ، وقد أورد التقنين المدني الفرنسي منها ف بالمادتين 522 و 524 منه جملة وافرة كما رأينا حيث كانت الزراعة هي الغالبة وقت وضع هذا التقنين ، وكلها يصدق عليها أنها عقار بالتخصيص طبقاً لأحكام التقنين المدني المصري ، فيستعرضها في إيجاز ، وقد وردت كما قدمنا على سبيل المثال لا على سبيل الحصر
فالقاضي إذن ، في الاستغلال الزراعي وفي غيره من أنواع الاستغلال والخدمة الأخرى ، هو الذي يبت فيما إذا كان المنقول قد أعد لاستغلال العقار أو لخدمته تبعا لظروف القضية ، والمسألة مسألة واقع .
( بودري وشوفو فقرة 66 ص 65 )
فإذا تبين مثلا أن أرضا زراعية لا تصلح إلا لتربية المواشي وبيعها بعد ذلك ، فإن المواشي تعتبر في هذه الحالة عقاراً بالتخصيص إذ هي موجودة لاستغلال الأرض
( إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 106 )
1 – المواشي المخصصة للزراعة :
وذلك كالبقر والجاموس والحمير والبغال والخيل والجمال وغيرها من الحيوانات التي تستعمل في الحرث والجر والحمل ، فهذه قد ألحقت بالأرض الزراعية لاستغلال الأرض ، ومن ثم تعتبر عقارا بالتخصيص . ولا يمنع من ذلك أن يكون في عزم المالك أن يبيع هذه المواشي أو أن يذبحها ، بعد أن تخدم الأرض المدة الكافية وبعد أن تصبح غير صالحة للاستغلال الزراعي.
بودري وشوفو فقرة 66 ص 66
ويكفي لتكون المواشي مخصصة للاستغلال الزراعي ، أن يضع المالك قطيعا من الغنم في الأرض الزراعية وغرضه الرئيسي من ذلك تسميد الأرض
أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 22 – بودري وشوفو فقرة 66 ص 66 .
وقد يعمد المالك إلى تربية المواشي في أرضه وغرضه الرئيسي من ذلك أن ينتفع بألبانها أو بلحمها ، ففي هذه الحالة لا تعتبر المواشي عقارا بالتخصيص حتى لو انتفع بها عرضا لتسميد الأرض ، لأن الغرض الرئيسي من وضعها في الأرض ليس هو خدمة الأرض واستغلالها ، بل تربيتها في الأرض حيث ترعى وتنمو ، فهي التي تنتفع بالأرض لا الأرض هي التي تنتفع بها
أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 22 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 85 ص 85 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2652 ص 874 – محمد علي عرفة فقرة 61 ص 88 – نقض فرنسي 19 أكتوبر سنة 1938 جازيت دي باليه 1938 – 2 – 857 – عكس ذلك بودري وشوفو فقرة 66 ص 66 – ص 67 – كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 926 ص 741 – نقض فرنسي 24 فبراير سنة 1926 داللوز الأسبوعي 1926 – 206
وكذلك لا تعتبر عقارا بالتخصيص ، ومن باب أولى ، الدواجن والأرانب وغيرها مما يربيه المالك في أرضه لبيعه أو الانتفاع ببيضه ولحمه
أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 22 – بودري وشوفو فقرة 66 ص 67 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 85 ص 85
والإجماع منعقد على أنه لا يعتبر عقارا بالتخصيص الحيوانات المخصصة لخدمة المالك لا الأرض ، كالخيل المعدة للصيد أو لجر المركبات التي يستعملها المالك في تنقلاته
ديمولومب 9 فقرة 240 – لوران 5 فقرة 444 – بودري وشوفو فقرة 66 ص 67
وقد يؤجر المالك أرضه الزراعية ، ويؤجر معها مواشي يخصصها لزراعة هذه الأرض ، فيتسلم المستأجر أو المزارع الأرض ومعها المواشي وقد أصبحت هذه عقارا بالتخصيص بعد أن ألحقها المالك بالأرض للاستغلال الزراعي . فيستوي إذن أن يتولى المالك استغلال الأرض بنفسه ومعها المواشي التي خصصها لزراعة الأرض
وأن يسلم الأرض والمواشي بعد أن أصبحت عقارا بالتخصيص لمستأجر أو مزارع يستغل الأرض والمواشي . وقد أفرد التقنين المدني الفرنسي لهذه الصورة الأخيرة نصاً خاصاً
فقضت المادة 522 منه بأن:
” المواشي التي يسلمها مالك الأرض للمستأجر أو المزارع لأعمال الزراعة ، سواء قومت أو لم تقوم ، تعتبر عقارا مادامت مرتبطة بالأرض . بموجب الاتفاق – أما تلك التي يعطها إيجارا لغير المستأجر أو المزارع ، فتكون منقولا انظر آنفاً فقرة 12 في الهامش .
وبديهي أن المواشي التي يؤجرها المالك إلى غير مستأجر الأرض أو المزارع لا تعدو أن تكون منقولا أجره صاحبه ، لأنها لم تؤجر مع الأرض الزراعية حتى تضفي عليها الأرض صفة العقار بالتخصيص . فلابد إذن ، حتى تصبح المواشي أو أي شيء آخر يخصص لزراعة الأرض كالآلات الزراعية والتبن والسماد
بودري وشوفو فقرة 65
عقارا بالتخصيص ، أن تؤجر مع الأرض الزراعية حتى تكون مخصصة لزراعة هذه الأرض . ويستوي في ذلك أن تكون المواشي قد قومت أو لم تقوم ، فإنها إذا قومت فلا يعني ذلك أن ملكيتها قد انتقلت إلى المستأجر ، وإلا لأصبح مالك المواشي غير مالك الأرض واختل شرط اتحاد المالك . وإنما فائدة التقويم هي أن تنتقل تبعة هلاك المواشي إلى المستأجر أو المزارع ، ويصبح هذا ملزما برد مواش تعادل قيمتها قيمة المواشي الأصلية
بودري وشوفو فقرة 64 ص 63 – ص 64 .
ومن ثم تبقى المواشي ، حتى لو قومت ، ملكا لصاحب الأرض ، فله أن يبيع الأرض وتتبعها المواشي التي أصبحت عقارا بالتخصيص ، ويلتزم المشتري باحترام حق المستأجر أو المزارع بالشروط التي قررها القانون . ولدائن صاحب الأرض أن يوقع الحجز على الأرض حجزاً عقارياً ، فيشمل الحجز المواشي بعد أن أصبحت عقارا بالتخصيص
استئناف مختلط 3 ديسمبر سنة 1913 م 26 ص 62 .
أما المستأجر أو المزارع فليس له إلا حق الانتفاع بالأرض وبالمواشي وحق إدارتها ، ويدخل في أعمال الإدارة بيع ما يكاد ينفق من المواشي أو ما أصبحت الاستفادة به غير كاملة لإحلال غيره محله . فلا يجوز له إذن بيع المواشي في غير حدود أعمال الإدارة ، ولا يجوز لدائنه الحجز عليها حجز المنقول
بودري وشوفو فقرة 64 ص 64 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 85 ص 86 كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 926 ص 741 – نقض فرنسي 6 مايو سنة 1905 داللوز 1905 – 1 – 429
2 – آلات الحرث والآلات الزراعية الأخرى :
فآلات الحرث واضح تخصيصها للزراعة ، فتلحق بالأرض وتصبح عقارا بالتخصيص
استئناف مختلط 12 ديسمبر سنة 1912 م 25 ص 59 – 25 فبراير سنة 1914 م 26 ص 246 – 3 مايو سنة 1917 م 29 ص 399
وكآلات الحرث آلات الحصاد وآلات الري ، فإنها تصبح أيضاً عقارا بالتخصيص إذا خصصت لزراعة الأرض . وقد تكون بعض هذه الآلات مندمجة في الأرض ، فتصبح جزءاً منها وتكون عقارا بطبيعته انظر آنفا فقرة 11 في آخرها وكذلك حكم السواقي والشواديف والنوارج .
3 – البذور والتبن والسماد :
فالبذور التي خصصها المالك لبذر الأرض ، أو التي أعطاها للمستأجر أو المزارع ليبذر بها الأرض ، تعتبر عقارا بالتخصيص . وقد يحتجز المالك في آخر السنة الزراعية جزءاً من المحصول يخصصه للبذر ، فيصبح هذا الجزء عقارا بالتخصيص ، أما بقية المحصول بعد فصله من الأرض فإنه يصبح منقولا . والبذور تكون عقارا بالتخصيص قبل دفنها في الأرض ، أما إذا دفنت فإنها تصبح عقارا بطبيعته.
بودري وشوفو فقرة 68 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 85 ص 87
والتبن والسماد ، وهي مواد أعدت لتسميد الأرض ، تعتبر عقارا بالتخصيص إذا هي ألحقت بالأرض لتسميدها ، سواء كان المالك هو الذي فعل ذلك كما هو الغالب ، أو فعل ذلك المستأجر وفاء لما اشترطه عليه المالك من ترك التبن والسماد في الأرض عند انتهاء الإجارة فإن هذه المواد في هذه الحالة تؤول ملكيتها إلى مالك الأرض وقد ألحقت بالأرض لتسميدها فتصبح عقارا بالتخصيص .