استثناء عدم حجية الحكم بالصورية المطلقة 2022

ما هى الحالة التى لا يرتب عليها حكم البطلان حجيته ، حيث قضت محكمة النقض ، استثناء عدم حجية الحكم بالصورية المطلقة 2022 ، وهو الحكم  بناء على طلب الدائن بصورية العقد الصادر من مدينه للغير ، فما معنى ذلك ، هذا ما سنتعرف عليه فى هذا المقال وهو مذكرة فى استئناف من احد المستأنف ضدهم

عناصر المقال – استثناء عدم حجية الحكم بالصورية المطلقة

  • ( 1 ) حالة عدم حجية الحكم القاضي بالبطلان للصورية المطلقة على دعوى صحة العقد (الحكم الذى يقضى بناء على طلب الدائن بصورية العقد الصادر من مدينه للغير لا يكون – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – حجة على صورية هذا العقد في دعوى المنازعة في صحته التي تقوم فيما بعد بين طرفيه لاختلاف الخصوم في الدعويين )
  • ( 2 ) حق المشترى من الغير في التمسك بالعقد الظاهر المادة 244 مدنى
  • ( 3 ) دعوى الفسخ ودعوى صحة التعاقد وجهان متقابلان ومن ثم يكون للحكم برفض طلب الفسخ بادعاء عدم سداد باقي الثمن لثبوت اداءه كاملا حجية على دعوى صحة التعاقد
  •  ( 4) نفاذ العقد الباطل بتوافر شروط تطبيق أحكام الوضع الظاهر
  •  ( 5 ) الطعن بصورية عقد لا يقبل الا ممن له مصلحة فيه وفى حدود هذه المصلحة
  •  ( 6 ) قضاء الحكم ليس هو منطوقه وحده وإنما هو القول الفصل في الدعوى أيًا كان موضعه سواء في الأسباب أو المنطوق إذ إن الحجية تشمل ما قضى به الحكم بصفة صريحة أو ضمنية في منطوقه أو أسبابه
  •  ( 7 ) المسألة التي سبق القضاء فيها نهائيًا متى كانت أساسية لم تتغير وكان الطرفان قد تناضلا فيها في الدعوى الأولى واستقرت حقيقتها بينهما بالحكم الأول استقرارًا جامعًا مانعًا من إعادة مناقشتها لدى الحكم الثاني ذلك أن القضاء السابق في هذه المسألة يكون قد حاز حجية الأمر المقضي
  • ( 8 ) لا تناقض في قضاء الحكم بصحة ونفاذ العقد عن – جزء من الأطيان المبيعة – وإبطاله فيما زاد عن ذلك عملاً بالمادة 143 من القانون المدني
  •  ( 9 ) جواز فصل ملكية سطح الأرض عن ملكية ما فوقها

استثناء عدم حجية الحكم بالصورية المطلقة

مذكرة استئناف البائع للبائع فى حكم ابتدائى بصحه ونفاذ عقدى بيع

استثناء عدم حجية الحكم بالصورية المطلقة

تتضمن العديد من المبادئ القانونية وأحكام محكمة النقض

تقديم لازم وهو جزء لا يتجزأ من دفاع وأسانيد المستأنف ضده الأول يتمسك به بصفة الجزم :

 

أولا : بعقد بيع مؤرخ .././2011 باع المستأنف الراهن الى المستأنف ضدها الثانية أرض ومباني العقار موضوع التداعي ، وبعقد بيع مؤرخ ../../2014 باعت المستأنف ضدها الثانية الى المستأنف ضده الأول ارض ومباني العقار 

وقد اقام المستأنف ضده الاول دعواه محل الاستئناف الراهن رقم …/2015 طالبا صحة ونفاذ عقدي التداعي الاول المؤرخ ../../2011 ، والثاني المؤرخ ../../2014 مراعيا تسلسل الملكية ، واختصام البائع للبائع ( المستأنف الراهن )

وأشهر صحيفة الدعوى ، وقد حضرت البائعة له ( المستأنف ضدها الثانية ) وأقرت بصحة ونفاذ البيع له ، وقد قضت محكمة أول درجة بصحة ونفاذ عقدي التداعي بجلسة ../ ./ 2015 وقد قام المستأنف ضده الاول بإعلان الحكم الى المستأنف بتاريخ   ../ ..  / …

وقام بشهر عقده بالمشهر رقم …. لسنة 2019 شهر عقاري …. ( مباني فقط دون الأرض )

ثانيا : بعد مرور أربع سنوات قام المستأنف ( …. ) باستئناف الحكم بالاستئناف الراهن مستندا الى صدور حكم ( لابنته ….. ) الرقيم …. ، … لسنة 2014 مدنى كلى ببطلان عقد البيع المؤرخ .././2011 ( المبرم بينه وبين المستأنف ضدها الثانية ببيعه لها ارض ومباني العقار) صورية مطلقة في مواجهتها

( على سند من انها مالكة للأرض فقط دون المباني بموجب عقد الهبة المسجل برقم الصادر لها من والدها ( المستأنف الراهن ) بهبة ارض لها دون المباني )

وقضى أيضا بعدم سريان عقد البيع المؤرخ ../../2014 ( عقد المستأنف ضده الأول من المستأنف ضدها الثانية ) في حدود حق المتدخلة ( ….. المالكة للأرض فقط دون المباني ) ، وبعدم نفاذ الحكم رقم …/2015 ( الراهن ) في حدود حقها السالف ( ملكية الأرض دون المباني )

وبمحو وشطب صحيفة الدعوى …/2015 ( الراهنة ) المشهرة برقم …/2015 شهر شمال في حدود ملكية الأرض دون المباني 

وتضمنت حيثيات ذلك القضاء المرتبطة بمنطوقه ولا تنفصل عنه ( صـ 18 منه  ( بعدم حجية القضاء بصورية عقد البيع المؤرخ ../../2011 صورية مطلقة في مواجهة الخصم المتدخل ( المستأنف ضده الراهن ) الذى له حق التمسك بالعقد وفقا لنص المادة 244 مدنى ووفقا لأحكام وقاعدة الوضع الظاهر )

وقد قام المستأنف ضده الاول بشهر الحكم والعقد بالمشهر رقم …./2019 شهر شمال ( مباني فقط دون ملكية الأرض ) مقدم صورة المسجل بحافظة مستندات

ومن ثم بموجب حجية هذا الحكم رقم … ، …. لسنة 2014 مدنى كلى

[ منطوقا أسبابا ] [ صراحة وضمنيا ]

استقرت مسائل أولية بين الخصوم

المسألة الأولى 

 عدم حجية الحكم ببطلان عقد البيع المؤرخ .././2011 المبرم بين المستأنف الراهن والمستأنف ضدها الثانية على المستأنف ضده الاول الراهن لاختلاف الخصوم والنزاع وكما قرر الحكم في حيثياته ص 18 ، وحق المستأنف ضده الأول في التمسك بالعقد المؤرخ .././2011 في مواجهتيهما طبقا للمادة 244 مدنى

المسألة الثانية 

بطلان عقد البيع المؤرخ .././2011 المبرم بين المستأنف والمستأنف ضدها الثانية في حدود حق ومصلحة الصادر لها الحكم التي تملك فقط الأرض دون المباني بعقد هبة مسجل برقم …./2014 شهر شمال بهبة المستأنف الراهن ( والدها ) ملكية الأرض دون المباني

المسألة الثالثة

 ان القضاء بعدم سريان عقد المستأنف ضده الأول المؤرخ ../../2014 الصادر له من المستأنف ضدها الثانية في حدود حق الصادر لها الحكم ( لطفا / عدم سريانه على بيع المباني وسريان عدم النفاذ فقط على الأرض التي تملكها )

المسألة الرابعة

ان القضاء بعدم نفاذ الحكم رقم …/2018 ( محل الاستئناف الراهن ) انصب فقط حق الصادر لها الحكم ( لطفا / عدم نفاذة في ملكيتها للأرض دون المباني )

المسألة الخامسة

ان قضاء الحكم بالمحو والشطب لصحيفة الدعوى الراهنة محل الاستئناف انصب فقط على الأرض دون المباني

ومن ثم ووفقا لمنطوق الحكم وأسبابه المرتبطة به

يكون قد فصل ( ضمنيا ) بصحة ونفاذ عقد المستأنف ضده الاول الراهن المؤرخ ../../2014 فيما تضمنه ببيع وملكية المباني دون ملكية الأرض وكذلك صحة ونفاذ عقد البائعة له ( المستأنف ضدها الثانية ) المؤرخ .././2011 المبرم مع المستأنف في المباني دون الأرض

وهو ما يوافق صحيح الواقع والقانون

فالطعن بصورية عقد لا يقبل الا ممن له مصلحة فيه وفى حدود هذه المصلحة فإذا طعن المشترى بالصورية في عقد صدر من البائع لآخر بأرض تدخل فيها الأرض المبيعة للمشترى الأول فلا يقبل الطعن بالصورية إلا في حدود الأرض المبيعة للمشترى الأول وما زاد على القدر لا يقبل الطعن بالصورية

نقض – جلسة 8/2/1962- مجموعة المكتب الفني – السنة 12- مدنى – ص215

ومن ثم يدفع المستأنف عليه الأول الاستئناف الراهن ويطلب


أصليا : في موضوعه برفضه وتأييد الحكم المستأنف بصحة ونفاذ العقدين المؤرخين .././2011 ، ../../2014 تأسيسا على :

( 1 ) عدم حجية الحكم رقم … ، …. لسنة 2014 مدنى كلى فيما قضى به من بطلان عقد البيع المؤرخ .././2011 لصوريته المطلقة المبرم بين المستأنف والمستأنف ضدها الثانية على الدعوى الراهنة لاختلاف الخصوم وهو ما قضى به الحكم نفسه في حيثياته ص 18 بعدم حجيته على المستأنف ضده الاول الراهن

قضت محكمة النقض ان

الحكم الذى يقضى بناء على طلب الدائن بصورية العقد الصادر من مدينه للغير لا يكون – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – حجة على صورية هذا العقد في دعوى المنازعة في صحته التي تقوم فيما بعد بين طرفيه لاختلاف الخصوم في الدعويين .

و إذ كان الثابت أن الخصوم في الدعوى السابقة هم الدائنة … المدعية ، و المورث و الطاعن المتصرف إليه مدعى عليهما ، و أنه لم تكن هناك خصومة مرددة بين المورث المتصرف إليه مدعى عليهما ، و إنه لم تكن هناك خصومة مرددة بين المورث المتصرف و الطاعن المتصرف إليه في شأن صحة العقد 

بل تمسك كل منهما بصحته ، و بطلب رفض دعوى الدائنة بإبطاله ، و كان قيام الدائن بإثبات صورية التصرف الحاصل من مدينه إضراراً به لا يؤثر على قيام التصرف ذاته فيما بين المتعاقدين ، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر ، و اكتفى في قضائه بما زعمه عن حجية الحكم الصادر في الدعوى السابقة للقول بصورية عقد الطاعن المسجل ، يكون قد خالف القانون ، و أخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه .

الطعن رقم ٤٤٣ لسنة ٣٦ قضائية الصادر بجلسة16/3/1972 مكتب فنى سنة ٢٣ – قاعدة ٦٧ – صفحة ٤٢٤

ومن ثم وهديا بما تقدم يتبين وبحق

عدم حجية الحكم الذى يستند اليه المستأنف على الدعوى الراهنة بصحة ونفاذ العقد لاختلاف الخصوم وهو ما قضى به الحكم نفسه في أسبابه ص 18 بان الحكم بصورية عقد البيع المؤرخ 26/4/2011 لا حجية له على الخصم المتدخل هجوميا ( المستأنف ضده الراهن ) وهو ما يتمسك به طالبا رفض هذا الدفاع الغير مقبول من المستأنف

( 2 ) نص المادة 244 مدنى بحق المستأنف في التمسك بعقد البيع المؤرخ .././2011 ، وهو من الغير بالعقد الصوري حماية لمصلحته وحقوقه  

المقرر بنص المادة 244 مدنى

(1) – إذا أبرم عقد صوري فلدائني المتعاقدين وللخلف الخاص، متى كانوا حسنى النية، أن يتمسكوا بالعقد الصوري، كما أن لهم أن يتمسكوا بالعقد المستتر ويثبتوا بجميع الوسائل صورية العقد الذي أضر بهم.

(2)- و إذا تعارضت مصالح ذوى الشأن فتمسك بعضهم بالعقد الظاهر وتمسك الآخرون بالعقد المستتر، كانت الأفضلية للأولين.

تضمنت حيثيات الحكم الذى يحتج به المستأنف ص 18 منه

( وحيث ان المحكمة قد انتهت سلفا الى صورية عقد البيع الابتدائي المؤرخ .././2011 صورية مطلقة مع الغاء كافة ما ترتب عليه من اثار في مواجهة المدعية ( مالكة الأرض دون المباني) الا ان ذلك القضاء لا يحوز حجية في مواجهة المتدخل هجوميا ( المستأنف ضده الاول الراهن )– فله ان يتمسك بذلك العقد الصوري وقت ابرامه التعاقد مع المدعى عليها الثانية عن ارض وبناء العقار محل التداعي متى كان حسن النية

( وهو ما يدفع ويتمسك به المستأنف ضده الاول ويتمسك صراحة وجزما بعقد البيع المؤرخ .././2011 المبرم بين المستأنف والمستأنف ضدها الثانية وفقا لمصلحته وحقوقه المقررة بنص المادة 244 مدنى باعتباره العقد الظاهر الذى على أساسه تعاقد ودفع ثمن المبيع وحازة وتملكه )

فالمقرر للغير أيضا ان 

يتمسك بالعقد الظاهر إذا كانت له مصلحة في ذلك لان هذا العقد خلق له ظهرا اطمأن إليه (دائن المشترى في البيع الصوري ) بشرط ان يكون الغير حسن النية أي لا يعلم وقت تعامله مع المالك الظاهر ان العقد الظاهر انما هو عقد صوري بل اعتقد انه عقد جدى واطمان إليه وبنى عليه تعامله ويكفى ان يجهل صورية العقد وقت تعامله حتى لو علم بها بعد ذلك والمفروض ان الغير حسن النية لا علم بالعقد المستتر وعلى من يدعى عكس ذلك أن يثبت ما يدعيه

(نقض جلسة – 20/4/1961- مجموعة المكتب الفني -السنة 12-مدنى – ص276)

وفقها : إذا تعارضت مصالح الاغيار فتمسك بعضهم بالعقد الظاهر وتمسك الأخرون بالعقد المستتر كانت الأفضلية للأولين لاعتبارات تتعلق باستقرار التعامل .

(الوسيط-2- للدكتور السنهوري- ص1022 وما بعدها وكتابة الوجيز:ص885 وما بعدها)

وهو ما تضمنته المذكرة الايضاحية

ومع ذلك فقد يجهل دائنو المتعاقدين بطريق الصورية وكذلك خلفهما الخاص حقيقة الموقف اعتمادا على العقد الظاهر وفى هذه الحالة يكون لأولئك وهؤلاء تفريعاً على حسن نيتهم ان يتمسكوا بهذا العقد إذا اقتضت مصلحتهم ذلك فلدائن المشترى في بيع ظاهر

ولمن آل إليه المبيع من هذا المشترى ان يتمسكا بهذا البيع وعلى نقيض ذلك يكون لدائن البائع أو لخلف اخر من خلفائه مصلحة في التمسك بورقة الضد ولكل منهما ان يفعل ذلك ، ويناط الحكم عند تنازع ذوى المصالح المتعارضة على هذا الوجه بفكرة استقرار المعاملات إذا تمسك دائن البائع في العقد الظاهر بورقة الضد وتمسك دائن المشترى بهذا العقد الظاهر كانت الأفضلية للأخير لاعتبارات تتعلق بتأمين ذلك الاستقرار    

   (مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني –جزء2-ص643و644و645و646)

( 3 ) نفاذ عقده المؤرخ ../../2014  في حق المستأنف والمستأنف ضدها الأولى والغير لظهورها بمظهر صاحب الحق وبسبب المستأنف وتوافر شروط تطبيق أحكام الوضع الظاهر في حق المستأنف عليه الاول :

 

قضت محكمة النقض أن

الوضع الظاهر قاعدة واجبة الاعمال متى توافرت شروطها ويترتب على ذلك انه اذا تصرف صاحب الوضع الظاهر ( بعوض ) الى ( الغير حسن النية ) كان تصرفه ( نافذا ) في مواجهة صاحب الحق – بشرط – اسهام صاحب الحق بخطئه سلبا أو إيجابا – في ظهور المتصرف على الحق بمظهر صاحبه فهي تشترط أربعة شروط :

1- اهمال صاحب الحق                                                               2- حسن نية متلقى الحق

3- تصرف صاحب الوضع الظاهر للغير بعوض                                      4- اعتقاد الغير ملكية صاحب الوضع الظاهر للعقار

الطعن رقم 826 لسنة 54 ق – هيئة عامة – جلسة 16/ 2 / 1986

وقضى كذلك ان

التصرفات الصادرة من صاحب المركز الظاهر المخالف للحقيقة إلى الغير حسن النية يترتب عليها ما يترتب على التصرفات الصادرة من صاحب المركز الحقيقي متى كان صاحب الحق قد أسهم بخطئه سلباً أو إيجاباً في ظهور المتصرف على الحق بمظهر صاحبه

مما يدفع الغير حسن النية إلى التعاقد معه للشواهد المحيطة بهذا المركز و التي من شأنها أن تولد الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة مما مقتضاه نفاذ التصرف المبرم بعوض بين صاحب الوضع الظاهر والغير حسن النية في مواجهة صاحب الحق

الطعن 727 لسنة 51  مكتب فنى 39  صفحة رقم 881 جلسة  2/5/1988

وأيضا المقرر

أن الأصل أن العقود لا تنفذ إلا في حق عاقديها وأن صاحب الحق لا يلتزم بما صدر من غيره من تصرفات بشأنها إلا أنه باستقراء نصوص القانون المدني يبين أن المشرع قد أعتد في عدة تطبيقات هامة بالوضع الظاهر لاعتبارات توجبها العدالة وحماية حركة التعامل في المجتمع وتنضبط جميعاً مع وحدة علتها واتساق الحكم المشترك فيها بما يحول ووصفها بالاستثناء

وتصبح قاعدة واجبة الإعمال متى توافرت واجبات إعمالها واستوفت شرائط تطبيقها ومؤداها أنه إذا كان صاحب الحق قد أسهم بخطئه – سلباً أو إيجاباً – في ظهور المتصرف على الحق بمظهر صاحبه مما يدفع بالغير حسن النية إلى التعاقد معه للشواهد المحيطة بهذا المركز والتي من شأنها أن تولد الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر بالحقيقة مقتضاه نفاذ التصرف المبرم بعوض من صاحب الوضع الظاهر والغير حسن النية في مواجهة صاحب الحق.

الطعن رقم 4338 لسنة 61 ق – المكتب الفني – مدني الجزء الثاني – السنة 48 – صـ 1114 جلسة 12 /7 / 1997

وكذلك فقها أنه

هناك حالات يترتب فيها على العقد الباطل أثاره الأصلية ) ومنها ( الغير الذى كسب بحسن نية حقا عينيا عقاريا ) على الشيء الذى ورد عليه العقد الباطل ، ( وقام بشهر هذا الحق ) ( قبل تسجيل دعوى البطلان ) أو التأشير بها ، ويبقى حقه بالرغم من بطلان عقد من تصرف اليه 

وهذا يعد خروجا على القواعد العامة اقتضته حماية القانون ( الظاهر ) الذى يطمئن اليه الغير ويتعامل على أساسه ( بحسن نية ) لكى يكفل ما ينبغي للتعامل من أسباب الاستقرار ، ولهذا كان في الغالب هذه الأثار تترتب بالنسبة الى الغير وان يكون بقاؤها ( استثناء ) من قاعدة عدم نفاذ التصرف في حق الغير

( المستشار عبدالمنعم الشربيني – التعليق على المادة 142 مدنى – شرح القانون المدني – ج 3 – ص 253 ، 254 ، الوسيط – السنهوري – ج 1 – ص 421 بند 312 ، ص 443 ، 444 بند 341 )

ومن ثم وحيث

 انه لم يصدر حكم ببطلان البيع بالنسبة للمباني ولم يشهر وحيث ان المستأنف ضده الاول قد أشهر عقده المؤرخ ./../2014 والحكم بالصحة والنفاذ بالمباني فقط دون الأرض بالمشهر …/2015 ، لان المستأنف الراهن قد اسهم بخطئه في ظهور المستأنف ضدها الثانية بمظهر صاحب الحق الذى تعامل معها المستأنف عليه الاول حسن النية على هذا الأساس

واشترى منها الأرض والمباني وسجل عقده قبل بعوض – خاصة وان المستأنف قد سبق وان اقام دعوى بفسخ عقد البيع المؤرخ .././2011 برقم …/2013 م . ك على المستأنف ضدها الثانية ( البائعة للمستأنف ضده الاول ) على أساس انها لم تنفذ التزامها بسداد باقي الثمن وقد قضى فيها بحكم نهائي بالرفض لثبوت سدادها كامل الثمن

[ وهو ما يعنى ان العقد المؤرخ .././2011 ] ( صحيح وليس صوريا لأنه طلب الفسخ ولم يطلب البطلان ) ، فانه ووفقا لما تقدم من قواعد وأحكام ونصوص يكون عقده المؤرخ ../../2014 نافذا وساريا في حق المستأنف والمستأنف ضدها الثانية والغير ويحق له التمسك بنفاذ عقده المؤرخ ../../2014 برمته في حقهما وحق الغير وفقا للمادة 244 مدنى واحكام قاعدة الوضع الظاهر واستقرار المعاملات وحماية الغير حسن النية 

ولا ينال من ذلك قضاء الحكم ببطلان العقد المؤرخ .././2011 لصوريته وعدم سريان العقد المؤرخ ../../2014 والحكم الراهن وصحيفته المشهرة في شأن الأرض لأنه قضى في حيثياته كما تقدم بعدم حجية القضاء بالبطلان في مواجهة المستأنف الراهن

وله حق التمسك بالعقد الظاهر المؤرخ .././2011 حماية لمصلحته وحقوقه ومن ثم تكون شروط نص المادة 244 ، وقاعدة صاحب الوضع الظاهر ونفاذ عقد المشترى منه قد توافرت في حق وعقد المستأنف ضده الاول بشان المباني وموافقة لصحيح الواقع والقانون

( 4 ) حجية الحكم رقم … /2013 مدنى كلى النهائي برفض طلب فسخ العقد المؤرخ .././2011 المقام من المستأنف الراهن على المستأنف ضدها الثانية البائعة للمستأنف ضده الاول بادعاء عدم سداد باقي الثمن لثبوت اداءه كاملا وهو حجة قاطعة بصحة العقد

سبق وان اقام المستأنف الراهن على المستأنف ضدها الثانية الدعوى رقم …/2013 مدنى كلى بطلب فسخ عقد البيع المبرم بينهما المؤرخ .././2011 على سند من انها لم تسدد باقي الثمن وقد قضى فيها بحكم نهائي بالرفض لثبوت سداد كامل الثمن منها

وهو ما يكون له حجية بصحة العقد وعدم بطلانه فيما بينهما لان طلب الفسخ لعدم تنفيذ احد اطرافه لالتزاماته يعد اقرارا بصحته ونفاذ بنوده

والمستقر عليه ان دعوى الفسخ ودعوى صحة التعاقد وجهان متقابلان فيكون الحكم برفض الفسخ حجة على دعوى صحة العقد ونفاذة من حيث صحته ومن ثم لا يجوز للمستأنف الراهن الدفع ببطلان العقد للتهرب من التزاماته وغير مقبول منه خاصة اذا كان يضر بالغير حسن النية وهو المستأنف ضده الاول 

خاصة وان المستأنف قد وقف موقفا سلبيا من دعوى البطلان المقامة من ابنته ( … ) ولم يدفعها باي دفع مما ينبئ عن التواطؤ والتدليس والغش فيما بينهم جميعا للإضرار بالمستأنف ضده الاول حسن النية فالمستأنف هو والد الصادر لها البطلان في شق بيع الأرض والبائعة للمستأنف ضده الاول هي زوجته سابقا وهى البائعة للمستأنف ضده الاول الراهن الذى سدد كامل الثمن ارض ومباني

فالمقرر دعوى صحة التعاقد ودعوى الفسخ هما وجهان لنزاع واحد فاذا رفع المشترى دعوى صحة التعاقد ودفع البائع هذه الدعوى بالفسخ لعدم الوفاء باقي الثمن ، ورفض طلب الفسخ يكون له حجيته في شان طلب صحة التعاقد  

      ( نقض مدنى 27/12/1978 مج محكمة النقض 29-2-2040-398 )

واحتياطيا صحة ونفاذ عقدي التداعي المؤرخين .././2014 ، .././2011 في حق المستأنف والمستأنف ضدها الثانية فيما تضمنه ببيع المباني دون الأرض تأسيسا على :

 

المقرر ان الطلب بصحة ونفاذ مقدار اقل مما هو مطلوب يكون معروضا على المحكمة دون حاجه التي تعديل الطلبات :

قضى لما كان البين من الحكم المطعون فيه ان الطاعن اقام الدعوى بصحة ونفاذ عقده عن القدر بأكمله ومساحته 134.54م وان المطعون ضده عليه الاول اشترى 106م2 من العين المبيعة وان ملكية هذا القدر قد انتقلت اليه بتسجيل الحكم بصحة ونفاذ عقده وانه بقى على ملك البائع 28.54م

فكان يتعين على المحكمة ان تعرض لبحث دعوى الطاعن في حدود هذا المقدار لأنه يدخل في نطاق ما هو مطروح عليها بغير حاجه الى ان يعدل طلباته الى القدر الأقل وليس في قانون الشهر العقاري ما يحد من سلطة المحكمة في هذا الخصوص عند نظر الدعوى والقضاء فيها بما يثبت لديها من حقوق الخصوم           

                 نقض مدنى جلسة 15/10/1974 س 25 ص 1135

ومن ثم يطلب المستأنف ضده الاول على سبيل الاحتياط صحة العقد في المباني دون الأرض تأسيسا على

( 1 ) حجية الحكم رقم …. ، …. لسنة 2014 مدنى كلى فيما قضى به ضمنيا في منطوقه وأسبابه المرتبطة بصحة عقدي البيع المؤرخين .././2011 ، ../../2014 فيما تضمنه ببيع المباني دون الأرض ونفاذ هذا الحق في مواجهة الصادر لها الحكم والبائعين :

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن

قضاء الحكم ليس هو منطوقه وحده وإنما هو القول الفصل في الدعوى أيًا كان موضعه سواء في الأسباب أو المنطوق ، فإذا تضمنت الأسباب الفصل في أوجه النزاع التي أقيم عليها المنطوق كلها أو بعضها والمتصلة به اتصالاً حتميًا بحيث لا تقوم له قائمة إلا بها، فإن الأسباب في هذه الحالة هي المرجع في الوقوف على حقيقة ما فصل فيه الحكم، إذ إن الحجية تشمل ما قضى به الحكم بصفة صريحة أو ضمنية في منطوقه أو أسبابه .

الطعن رقم ١٨٢٠٥ لسنة ٨٠ ق الدوائر التجارية – جلسة ٢٠١٨/٠٦/٢٦

وكذلك المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن

المسألة التي سبق القضاء فيها نهائيًا متى كانت أساسية لم تتغير وكان الطرفان قد تناضلا فيها في الدعوى الأولى واستقرت حقيقتها بينهما بالحكم الأول استقرارًا جامعًا مانعًا من إعادة مناقشتها لدى الحكم الثاني ذلك أن القضاء السابق في هذه المسألة يكون قد حاز حجية الأمر المقضي بما يمتنع معه التنازع بطريق الدعوى أو الدفع في شأن أي حق متوقف ثبوته أو انتفائه على ثبوت أو انتفاء تلك المسألة الأساسية التي سبق الفصل فيها بين الخصوم أنفسهم    

     ذات الطعن رقم ١٨٢٠٥ لسنة ٨٠ ق الدوائر التجارية – جلسة ٢٠١٨/٠٦/٢٦

ومن ثم وحيث

ان الحكم قد فصل ضمنيا في أسبابه ومنطوقه بصحة عقدي التداعي ببيع المباني دون الأرض المملوكة للغير التي طعنت بالصورية في حدود مصلحتها وحقها بملكية الأرض دون المباني حيث ان العقد سندها تضمن هبة الأرض فقط دون المباني فان هذا القضاء الضمني يكون له حجية قاطعة وفصل فصلا نهائيا لا يجوز اعادة طرحه من جديد ومن ثم يكون دفع المستأنف بهذه الحجية تنصب فقط على الأرض دون المباني ويكون عقد المستأنف عليه صحيحا بشأن شراء المباني

( 2 ) قبول دعوى الصحة والنفاذ للتجزئة فيحق لمحكمة الموضوع القضاء بصحة ونفاذ ما يملكه البائع فقط دون باقي الأجزاء التي لا يملكها :

 

المقرر لا تناقض في قضاء الحكم بصحة ونفاذ العقد عن – جزء من الأطيان المبيعة – وإبطاله فيما زاد عن ذلك عملاً بالمادة 143 من القانون المدني ومقتضاها أنه إذا كان العقد في شق منه باطلاً فهذا الشق وحده هو الذي يبطل إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الشق الذي وقع باطلاً وهو ما لم يقم الدليل عليه باعتباره لا ينفصل عن جملة التعاقد

الطعن رقم 110 لسنة 40 القضائية جلسة 21 من يناير سنة 1976

والمقرر بنص  المادة 143 مدنى على إذا كان العقد فى شق منه باطلا أو قابلا للإبطال، فهذا الشق وحده هو الذى يبطل، إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الشق الذى وقع باطلا أو قابلا للإبطال فيبطل العقد كله

وتضمنت الاعمال التحضيرية

( وهى تعرض لانتقاص العقد عندما يرد البطلان المطلق أو النسبي على شق منه، فلو فرض ان هبة الترتيب بشرط غير مشروع، أو ان بيعا ورد على عدة أشياء وقع العاقد في غلط جوهري بشأن شيء منها، ففي كلتا الحالتين لا يصيب البطلان المطلق أو النسبي من العقد الا الشق الذى قام به سببه )

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 2- ص 260)

والمقرر بنص الفقرة الثالثة من المادة 803 مدنى ويجوز بمقتضى القانون أو الاتفاق أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها أو ما تحتها

وتضمنت الاعمال التحضيرية :

وقد أشار المشروع الي جواز فصل ملكية سطح الأرض عن ملكية ما فوقها  وعن ملكية ما تحتها ويكون ذلك بناء علي تشريعات خاصة او بمقتضي الاتفاق ويجوز بالاتفاق تملك ما فوق السطح او ما تحته مستقلا عن السطح نفسه ولا يعتبر هذا الاتفاق مخالفا للنظام العام

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني ـ الجزء 6 ـ ص17و18

ومن ثم فالثابت ان المستأنف عندما باع للمقضي لها بالصورية في حدود مصلحتها [ باع فقط الأرض دون المباني ] ومن ثم يكون عقدي التداعي صحيحين ونافذين بشان بيع المباني دون الأرض لقابلية العقد والصحة والنفاذ للتجزئة

ولا يجوز التشدق بان عقد الهبة للمقضي لها بالبطلان في حدود مصلحتها لملكيتها الأرض سندها لا يقوم ولا يتم الا بالمباني [ لان عقدها تضمن صراحة وفى وضوح بيع الأرض فقط دون المباني ] [ وهى قد قبلت الهبة بذلك الحق فقط ] ومن ثم لا يضار من اشترى المباني بعوض

بناء عليه – استثناء عدم حجية الحكم بالصورية المطلقة 2022

يلتمس المستأنف ضده الاول القضاء بــ :

أولا : عدم قبول الاستئناف شكلا لسقوط الحق فيه لرفعه بعد الميعاد

ثانيا : رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف تأسيسا على المواد 244 مدنى ، وقاعدة نفاذ عقد الغير في حق صاحب الحق الظاهر والمالك الحقيقي وترتيب اثاره ولرفض دعوى فسخ عقد البيع المؤرخ .././2011 المقامة مسبقا من المستأنف على المستأنف ضدها الثانية مما يعد اقرارا بصحة العقد وعدم حجية الحكم ببطلان العقد المؤرخ .././2011 على الدعوى الراهنة لاختلاف الخصوم والنزاع

ثالثا : احتياطيا : صحة ونفاذ عقدي التداعي المؤرخين ../../2014 ، .././2011 في حق المستأنف والمستأنف ضدها الثانية فيما تضمنه ببيع المباني دون الأرض

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 842

شاركنا برأيك