الجزء الثالث من مدونة الأبحاث القانونية للدعاوي المدنية

الأبحاث القانونية للدعاوي المدنية

للمحامي الجزء الثالث من مدونة الأبحاث القانونية في القانون المدني تتعدد الدعاوي المدنية فكل نص موضوعي من مواد القانون المدني هو دعوي قضائية مما يعني أن تحديد موضوع الدعوي والمادة القانونية الحامية للحق يتوقف علي خبرة المحامي وحسن احتياره للنص المنطبق علي وقائع النزاع .

ونقول انه وان كان المشرع قد أعطي للقاضي حق انزال النص القانوني المنطبق علي النزاع المدني الا أنه هو حق أصيل للمحامي المدني لأنه هو من يقوم بتجهيز الدعوي ابتداء وقراءة وتحليل النزاع علي ضوء الوقائع والمستندات ثم اختيار النص الموضوعي المتوافق مع وقائع القضية وانزاله عليها وربطها بالمستندات الواقعية المؤيدة مع الأحكام والسوابق القضائية في قضاء  محكمة النقض  .

الجزء الثالث من مدونة الأبحاث

ومن ثم كانت فكرة هذا المقال القانوني مدونة الأبحاث القانونية للدعاوي المدنية ويتضمن دعاوي مثل :

• دعوى الفرز والتجنيب
• الوكالة فى القانون المصري
• دعوي انتهاء عقد ايجار الشخص المعنوي
• دعوى ثبوت الملكية 
• الإخلاء لامتلاك المستأجر عقار

دعوى الفرز والتجنيب

دعوى الفرز والتجنيب: حماية حقوق الورثة وضمان التوزيع العادل للتركة.

تتضمن دعوى الفرز والتجنيب عدة مراحل وإجراءات قانونية، وتختلف تفاصيلها من حالة إلى أخرى بناءً على طبيعة التركة والنزاعات القائمة بين الورثة. ويهدف هذا الدليل إلى تقديم شرح شامل لهذه الدعوى، وتوضيح أهم جوانبها القانونية والعملية، لمساعدة الورثة والمستحقين على فهم حقوقهم والتعامل مع هذه الدعوى بشكل صحيح.

مفهوم الفرز والتجنيب

الفرز في اللغة العربية يعني الفصل والتمييز، أما التجنيب فهو إبعاد الشيء وحفظه. وفي سياق القانون، يُقصد بالفرز والتجنيب عملية فصل وتحديد أموال التركة، وتجنيب ما يخص المورث من ديون والتزامات مالية قبل توزيع الباقي على الورثة الشرعيين. وتشمل هذه العملية جرد جميع ممتلكات التركة، وتقييمها، وتسديد الديون والالتزامات، وتوزيع ما تبقى على الورثة بحسب أنصبتهم الشرعية.

وتُعد  دعوى الفرز والتجنيب  من الدعاوى الهامة في مجال القانونالمدني  فهي تهدف إلى حماية حقوق الورثة والمستحقين في التركة، وضمان توزيعها بشكل عادل ومنصف وفقًا للقانون والإجراءات الشرعية. وتأتي أهمية هذه الدعوى من دورها في حل النزاعات التي قد تنشأ بين الورثة حول توزيع التركة، وتحديد حقوق كل وارث بشكل دقيق.

تهدف دعوى الفرز والتجنيب إلى:

• حصر وتحديد جميع أموال التركة، سواء كانت منقولة أو غير منقولة.
• تقييم هذه الأموال وتحديد قيمتها السوقية.
• سداد ديون المورث والتزاماته المالية.
• توزيع ما تبقى من التركة على الورثة الشرعيين وفقًا للأنصبة المحددة شرعًا.

أسباب اللجوء إلى دعوى الفرز والتجنيب

يلجأ الورثة إلى رفع دعوى الفرز والتجنيب في حالات متعددة، منها:

1. وجود نزاع بين الورثة حول توزيع التركة أو تحديد أنصبتهم الشرعية.
2. عدم معرفة الورثة بكامل أموال التركة أو قيمتها الحقيقية.
3. وجود ديون والتزامات مالية على المورث تستوجب سدادها قبل توزيع التركة.
4. رغبة الورثة في تجنيب بعض أموال التركة لأغراض معينة، مثل الوقف أو الصدقة الجارية.

إجراءات رفع دعوى الفرز والتجنيب

تتضمن إجراءات رفع دعوى الفرز والتجنيب الخطوات التالية:

• تقديم الدعوى للمحكمة المختصة ويتم ذلك عن طريق محامٍ متخصص في قضايا المواريث.
• إثبات صفة المدعي بأنه أحد الورثة الشرعيين للمورث.
• تقديم المستندات اللازمة مثل شهادة وفاة المورث، وصك حصر الورثة، وأي مستندات أخرى تثبت ملكية المورث لأموال التركة.
• تعيين خبير من قبل المحكمة لتقييم أموال التركة وتحديد قيمتها.
• سداد ديون المورث والتزاماته المالية من أموال التركة.
• توزيع ما تبقى من التركة على الورثة الشرعيين وفقًا للأنصبة المحددة شرعًا.

دور المحكمة في دعوى الفرز والتجنيب

يؤدي المحكمة دورًا هامًا في دعوى الفرز والتجنيب، حيث تقوم بالإجراءات التالية:

• النظر في الدعوى والتحقق من صحة المستندات المقدمة.
• تعيين خبير لتقييم أموال التركة.
• الإشراف على عملية سداد ديون المورث.
• إصدار حكم بتوزيع التركة على الورثة وفقًا للأنصبة الشرعية.
• حل النزاعات التي قد تنشأ بين الورثة حول توزيع التركة.

الأسئلة الشائعة حول دعوى الفرز والتجنيب

س: ما هي مدة إجراءات دعوى الفرز والتجنيب؟

ج: تختلف مدة الإجراءات من حالة إلى أخرى، وتعتمد على عدة عوامل، مثل طبيعة التركة، وعدد الورثة، ووجود نزاعات بينهم.

س: هل يمكن رفع دعوى الفرز والتجنيب قبل حصر الورثة؟

ج: لا، يجب حصر الورثة أولًا قبل رفع دعوى الفرز والتجنيب، وذلك لضمان تحديد المستحقين في التركة.

س: هل يمكن الاعتراض على حكم الفرز والتجنيب؟

ج: نعم، يمكن للورثة الاعتراض على حكم الفرز والتجنيب أمام محكمة الاستئناف خلال مدة محددة.

س: ما هي تكاليف رفع دعوى الفرز والتجنيب؟

ج: تشمل التكاليف أتعاب المحامي، ورسوم المحكمة، وأتعاب الخبير.

س: هل يمكن حل النزاع بين الورثة ودياً دون اللجوء إلى المحكمة؟

ج: نعم، يمكن للورثة الاتفاق على توزيع التركة ودياً دون اللجوء إلى المحكمة، وذلك عن طريق الصلح أو التحكيم.

نصائح للورثة في دعوى الفرز والتجنيب

1. الاستعانة بمحامٍ متخصص في قضايا المواريث لضمان حقوقهم.
2. تقديم جميع المستندات اللازمة لإثبات ملكية المورث لأموال التركة.
3. التعاون مع الخبير المعين من قبل المحكمة.
4. محاولة حل النزاعات مع الورثة الآخرين ودياً.
5. الاطلاع على حقوقهم وواجباتهم القانونية في عملية الفرز والتجنيب.

في الاخير تعد دعوى الفرز والتجنيب آلية قانونية هامة لحماية حقوق الورثة وضمان التوزيع العادل للتركة. من خلال فهم مفهوم هذه الدعوى وإجراءاتها، يمكن للورثة التعامل معها بشكل صحيح والحصول على حقوقهم الشرعية.

الوكالة

الوكالة في القانون المصري: مفهومها، أنواعها، أحكامها

تُعد الوكالة من أهم العقود التي تنظم العلاقات القانونية بين الأفراد والشركات في المجتمع، فهي تمكن الشخص من تفويض شخص آخر للقيام بأعمال نيابة عنه، مما يسهم في تسهيل المعاملات وتسيير الأعمال. وفي القانون المصري، تحظى الوكالة بأهمية كبيرة، حيث ينظمها القانون المدني المصري ويحدد أحكامها وشروطها وآثارها.

الوكالة في القانون المصري: تنظيم العلاقات القانونية وتسهيل المعاملات.

نتناول مفهوم الوكالة في القانون المصري، وأنواعها المختلفة، وشروط صحتها، وآثارها القانونية، بالإضافة إلى أهم الأحكام التي تنظمها، وذلك لتقديم فهم شامل لهذا الموضوع الهام.

مفهوم الوكالة

الوكالة في القانون المصري هي عقد بمقتضاه يلتزم شخص يسمى (الوکیل) بأن يقوم بعمل قانوني لحساب شخص آخر يسمى (الموكل). وتعتبر  الوكالة  من العقود الملزمة للجانبين، حيث يلتزم الوكيل بالقيام بالعمل الموكل إليه وفقًا لتعليمات الموكل، ويلتزم الموكل بدفع الأجر المتفق عليه للوكيل، وتعويضه عن المصروفات التي تكبدها في تنفيذ الوكالة.

أنواع الوكالة

تنقسم الوكالة في القانون المصري إلى عدة أنواع، أهمها:

**1. الوكالة العامة:** وهي الوكالة التي تخول الوكيل القيام بجميع الأعمال القانونية نيابة عن الموكل، بما في ذلك التصرف في أمواله وإبرام العقود نيابة عنه.

**2. الوكالة الخاصة:** وهي الوكالة التي تخول الوكيل القيام بعمل قانوني محدد أو مجموعة محددة من الأعمال نيابة عن الموكل، مثل بيع عقار معين أو إدارة شركة معينة.

**3. الوكالة القضائية:** وهي الوكالة التي تخول الوكيل تمثيل الموكل أمام القضاء في الدعاوى والطعون.

**4. الوكالة الإدارية:** وهي الوكالة التي تخول الوكيل القيام بأعمال إدارية نيابة عن الموكل، مثل إدارة ممتلكاته أو تحصيل ديونه.

شروط صحة الوكالة

لصحة الوكالة في القانون المصري، يجب توافر الشروط التالية:

**1. أهلية الموكل والوكيل:** يجب أن يكون الموكل والوكيل كامل الأهلية القانونية، أي أن يكونا بالغين عاقلين غير محجور عليهما.

**2. محل الوكالة:** يجب أن يكون محل الوكالة عملًا قانونيًا جائزًا وممكن التنفيذ.

**3. شكل الوكالة:** الأصل في الوكالة أنها غير شكلية، أي أنه يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات، إلا أن القانون يشترط الكتابة في بعض أنواع الوكالات، مثل الوكالة في بيع العقارات.

آثار الوكالة

يترتب على عقد الوكالة عدة آثار قانونية، أهمها:

**1. التزام الوكيل بتنفيذ الوكالة:** يلتزم الوكيل بتنفيذ العمل الموكل إليه وفقًا لتعليمات الموكل وبذل عناية الرجل المعتاد في ذلك.

**2. التزام الموكل بدفع الأجر:** يلتزم الموكل بدفع الأجر المتفق عليه للوكيل، وتعويضه عن المصروفات التي تكبدها في تنفيذ الوكالة.

**3. نفاذ تصرفات الوكيل في حق الموكل:** تنفذ تصرفات الوكيل في حدود الوكالة في حق الموكل، وتعتبر كأنها صادرة منه هو شخصيًا.

انقضاء الوكالة

تنقضي الوكالة في القانون المصري في الحالات التالية:

**1. انتهاء العمل الموكل به:** تنقضي الوكالة بانتهاء العمل الموكل به، أو بانقضاء المدة المحددة للوكالة.

**2. عزل الموكل للوكيل:** يجوز للموكل  عزل الوكيل  في أي وقت، ما لم تكن الوكالة قد صدرت لمصلحة الوكيل أو لمصلحة الغير.

**3. وفاة الموكل أو الوكيل:** تنقضي الوكالة بوفاة الموكل أو الوكيل، ما لم تكن الوكالة قد صدرت لمصلحة الغير.

**4. إفلاس الموكل أو الوكيل:** تنقضي الوكالة بإفلاس الموكل أو الوكيل، ما لم تكن الوكالة قد صدرت لمصلحة الغير.

الأسئلة الشائعة حول الوكالة في القانون المصري

**س: ما الفرق بين الوكالة العامة والوكالة الخاصة؟**

ج: الوكالة العامة تخول الوكيل القيام بجميع الأعمال القانونية نيابة عن الموكل، بينما الوكالة الخاصة تخول الوكيل القيام بعمل قانوني محدد أو مجموعة محددة من الأعمال.

**س: هل يجوز للموكل عزل الوكيل في أي وقت؟**

ج: يجوز للموكل عزل الوكيل في أي وقت، ما لم تكن الوكالة قد صدرت لمصلحة الوكيل أو لمصلحة الغير.

**س: هل تنفذ تصرفات الوكيل التي تزيد عن حدود الوكالة في حق الموكل؟**

ج: لا تنفذ تصرفات الوكيل التي تزيد عن حدود الوكالة في حق الموكل، إلا إذا أجازها الموكل.

**س: ما هي الحالات التي تنقضي فيها الوكالة؟**

ج: تنقضي الوكالة بانتهاء العمل الموكل به، أو بانقضاء المدة المحددة للوكالة، أو بعزل الموكل للوكيل، أو بوفاة الموكل أو الوكيل، أو بإفلاس الموكل أو الوكيل، ما لم تكن الوكالة قد صدرت لمصلحة الغير.

وفي الختام، تُعد الوكالة في القانون المصري من العقود الهامة التي تنظم العلاقات القانونية بين الأفراد والشركات، وتسهم في تسهيل المعاملات وتسيير الأعمال. ويجب على كل من يرغب في إبرام عقد وكالة أن يكون على دراية بأحكامها وشروطها وآثارها القانونية، لضمان صحة العقد وحفظ حقوقه والتزاماته.

دعوى انتهاء عقد إيجار الشخص المعنوي

دعوى انتهاء عقد إيجار الشخص المعنوي في ظل قانون إيجار الأماكن وحكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981:

شهدت السنوات الأخيرة جدلاً قانونياً واسعاً حول  دعوى انتهاء عقد إيجار الشخص المعنوي  في ظل قانون إيجار الأماكن، خاصة بعد حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، والذي كان يمنح الأشخاص الاعتبارية الحق في امتداد عقود الإيجار للأماكن المؤجرة لأشخاص طبيعية لاستعمالها في غير غرض السكنى.

خلفية قانونية

قانون إيجار الأماكن:

ينظم القانون رقم 49 لسنة 1977، المعروف بقانون إيجار الأماكن، العلاقة بين المؤجر والمستأجر في عقود إيجار الأماكن غير السكنية، ويحدد حقوق والتزامات كل طرف.

المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981:

كانت هذه المادة تمنح الأشخاص الاعتبارية الحق في امتداد عقود الإيجار للأماكن المؤجرة لأشخاص طبيعية لاستعمالها في غير غرض السكنى، وذلك لمدة خمس سنوات قابلة للتجديد لمدد مماثلة.

حكم المحكمة الدستورية العليا:

في عام 2018، أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمًا بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، وذلك لمخالفتها مبدأ المساواة وتكافؤ الفرص، حيث كانت تميز الأشخاص الاعتبارية عن الأشخاص الطبيعية في حق امتداد عقود الإيجار.

آثار حكم المحكمة الدستورية

• انتهاء حق امتداد عقود الإيجار للأشخاص الاعتبارية: لم يعد للأشخاص الاعتبارية الحق في امتداد عقود الإيجار للأماكن المؤجرة لأشخاص طبيعية لاستعمالها في غير غرض السكنى، وتنتهي هذه العقود بانتهاء المدة المتفق عليها في العقد.
• زيادة دعاوى انتهاء الإيجار: من المتوقع أن تشهد المحاكم زيادة في عدد دعاوى انتهاء الإيجار المقامة من المؤجرين ضد الأشخاص الاعتبارية، وذلك بعد انتهاء حقهم في امتداد عقود الإيجار.
• تداعيات اقتصادية: قد يؤدي انتهاء عقود الإيجار للأشخاص الاعتبارية إلى تداعيات اقتصادية، خاصة للشركات والمؤسسات التي تستأجر مقراتها، والتي قد تواجه صعوبة في العثور على مقرات بديلة أو تحمل تكاليف إيجارات مرتفعة.

إجراءات دعوى انتهاء الإيجار

1. رفع الدعوى أمام المحكمة المختصة: يتم رفع الدعوى أمام محكمة المواد المدنية المختصة، وتختلف الإجراءات باختلاف نوع المكان المؤجر والمدة المتفق عليها في العقد.
2. إثبات انتهاء مدة العقد: يجب على المؤجر إثبات انتهاء مدة العقد المحددة، وعدم وجود أي اتفاق على التجديد.
3. تقديم أسباب طلب الإخلاء: يجب على المؤجر تقديم أسباب مشروعة لطلب إخلاء المكان، مثل الحاجة الشخصية للمكان أو هدمه وإعادة بنائه.

دور القضاء

• فحص الدعوى ودفوع الخصوم: يقوم القاضي بفحص الدعوى ودفوع الخصوم، والتحقق من توافر شروط قبول الدعوى.
• تقدير مدى جدية أسباب الإخلاء: يقدر القاضي مدى جدية أسباب الإخلاء المقدمة من المؤجر، وما إذا كانت تبرر إخلاء المكان.
• إصدار الحكم: يصدر القاضي حكمه في الدعوى، إما بقبولها وإخلاء المكان، أو برفضها واستمرار عقد الإيجار.

الخاتمة : يعد حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 نقطة تحول في قضايا إيجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية، حيث أزال التمييز الذي كان قائماً لصالحهم في حق امتداد عقود الإيجار. ويجب على الأشخاص الاعتبارية والمؤجرين أن يكونوا على دراية بهذا الحكم وآثاره، والتعامل مع دعاوى انتهاء الإيجار وفقاً للقانون والإجراءات المقررة.

دعوى ثبوت الملكية

تُعد دعوى ثبوت الملكية من أهم الدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية العقارية، فهي تهدف إلى إثبات حق ملكية شخص على عقار معين، وحمايته من أي اعتداء أو تعدي. وتأتي أهمية هذه الدعوى من دورها في تحقيق الاستقرار في المعاملات العقارية، وتوفير الحماية القانونية لمالكي العقارات.

مفهوم الملكية

الملكية هي حق عيني يخول صاحبه سلطات ثلاث على الشيء المملوك:

• سلطة الاستعمال: وهي حق المالك في الانتفاع بالشيء واستخدامه بالطريقة التي يراها مناسبة، دون الإضرار بحقوق الآخرين.
• سلطة الاستغلال: وهي حق المالك في جني ثمار الشيء المملوك، سواء كانت ثماراً طبيعية أو مدنية.
• سلطة التصرف: وهي حق المالك في التصرف في الشيء المملوك بالبيع أو الهبة أو الرهن أو غير ذلك من التصرفات القانونية.

أسباب اللجوء إلى دعوى ثبوت الملكية

يلجأ الأشخاص إلى رفع دعوى ثبوت الملكية في حالات متعددة، منها:

• وجود نزاع حول ملكية العقار: قد ينشأ نزاع بين شخصين أو أكثر حول ملكية عقار معين، ويكون اللجوء إلى القضاء هو الحل لتحديد المالك الحقيقي.
• ضياع سند الملكية: في حالة ضياع سند الملكية الأصلي، يمكن للشخص إثبات ملكيته للعقار عن طريق رفع دعوى ثبوت الملكية.
• وجود خطأ في تسجيل العقار: قد يحدث خطأ في تسجيل العقار باسم شخص آخر، ويكون رفع دعوى ثبوت الملكية هو السبيل لتصحيح هذا الخطأ.
• حماية الملكية من التعدي: يمكن للمالك رفع دعوى ثبوت الملكية لحماية ملكيته من أي اعتداء أو تعدي من الغير.

إجراءات رفع دعوى ثبوت الملكية

تتضمن إجراءات رفع دعوى ثبوت الملكية الخطوات التالية:

1. تقديم الدعوى للمحكمة المختصة: يتم رفع الدعوى أمام محكمة المواد المدنية المختصة، وتختلف الإجراءات باختلاف قيمة العقار المتنازع عليه.
2. إثبات صفة المدعي: يجب على المدعي إثبات صفته بأنه مالك العقار، وذلك بتقديم سند الملكية أو أي مستندات أخرى تثبت ملكيته.
3. تحديد المدعى عليه: يجب تحديد المدعى عليه في الدعوى، وهو الشخص الذي ينازع المدعي في ملكية العقار.
4. تقديم الأدلة: يجب على المدعي تقديم الأدلة التي تثبت ملكيته للعقار، مثل شهود الإثبات والمستندات الرسمية.

وسائل إثبات الملكية

يمكن إثبات الملكية في دعوى ثبوت الملكية عن طريق عدة وسائل، منها:

• سند الملكية: يعتبر سند الملكية أهم وسيلة لإثبات الملكية، وهو عبارة عن مستند رسمي صادر من الجهة المختصة، ويثبت ملكية الشخص للعقار.
• حيازة العقار: تعتبر الحيازة المستمرة والعلنية للعقار قرينة على الملكية، ويمكن للشخص الذي يحوز العقار أن يثبت ملكيته عن طريق تقديم دليل على حيازته.
• شهادة الشهود: يمكن الاستعانة بشهادة الشهود لإثبات ملكية العقار، خاصة في حالة عدم وجود سند ملكية أو حيازة ظاهرة.
• القرائن والاستنتاجات: يمكن للقاضي الاستناد إلى القرائن والاستنتاجات المستخلصة من الوقائع والأدلة المقدمة لإثبات الملكية.

أحكام دعوى ثبوت الملكية

• الحكم بثبوت الملكية: إذا اقتنع القاضي بأدلة المدعي، فإنه يصدر حكمًا بثبوت ملكيته للعقار، ويلزم المدعى عليه بتسليمه له.
• الحكم برفض الدعوى: إذا لم يقتنع القاضي بأدلة المدعي، فإنه يصدر حكمًا برفض الدعوى، وتبقى ملكية العقار للمدعى عليه.
• الحكم بالتعويض: في حالة ثبوت تعدي المدعى عليه على ملكية المدعي، يمكن للقاضي الحكم بالتعويض المناسب عن الأضرار التي لحقت بالمدعي.

أهمية دعوى ثبوت الملكية

• حماية الحقوق: تحمي دعوى ثبوت الملكية حقوق مالكي العقارات من أي اعتداء أو تعدي، وتضمن لهم استرداد ملكيتهم في حالة فقدانها.
• استقرار المعاملات: تسهم دعوى ثبوت الملكية في تحقيق الاستقرار في المعاملات العقارية، حيث تتيح للأشخاص التعامل مع العقارات بثقة وأمان.
• تنظيم الملكية العقارية: تساعد دعوى ثبوت الملكية في تنظيم الملكية العقارية، وتحديد الملاك الحقيقيين للعقارات.

الخاتمة: تعتبر دعوى ثبوت الملكية من الدعاوى الهامة في مجال الحقوق العينية العقارية، فهي تهدف إلى حماية حقوق مالكي العقارات، وتحقيق الاستقرار في المعاملات العقارية.

دعوى الإخلاء لامتلاك المستأجر عقار به ثلاث وحدات

تثير  دعوى الإخلاء لامتلاك المستأجر عقار به ثلاث وحدات  إشكاليات قانونية وتطبيقية، خاصة في ظل التعديلات التشريعية التي طرأت على قانون إيجار الأماكن، والأحكام القضائية المتباينة في هذا الشأن. وتتعلق هذه الإشكاليات بتفسير نص المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977، والتي تتيح للمؤجر إخلاء العين المؤجرة لامتلاكه هو أو زوجته أو أولاده القصر ثلاث شقق أو محلات فقط.

خلفية قانونية

قانون إيجار الأماكن:

ينظم القانون رقم 49 لسنة 1977، المعروف بقانون إيجار الأماكن، العلاقة بين المؤجر والمستأجر في عقود إيجار الأماكن، ويحدد حقوق والتزامات كل طرف.

المادة 27 من قانون إيجار الأماكن:

تنص هذه المادة على أنه :

لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة لهدمها وإعادة بنائها أو لتغيير نوع الاستعمال، أو لغير ذلك من الأسباب، ولو كان ذلك بعد انتهاء مدة الإيجار، إذا كان يملك هو أو زوجته أو أولاده القصر ثلاث شقق أو محلات فقط، ويقع أي منها في حي من أحياء المدينة أو في القرية التي يقع فيها العقار المطلوب إخلائه”.
إشكاليات دعوى الإخلاء لامتلاك المستأجر ثلاث وحدات

تفسير نص المادة 27:

تثير عبارة “ثلاث شقق أو محلات فقط” جدلاً حول ما إذا كان المقصود بها ثلاث وحدات سكنية أو تجارية فقط، أم أنها تشمل جميع الوحدات العقارية، سواء كانت سكنية أو تجارية أو إدارية أو صناعية.

تطبيق النص على الوحدات العقارية المختلفة: يختلف تطبيق النص على الوحدات العقارية المختلفة، ففي حالة الوحدات السكنية، يسهل تحديد عدد الوحدات التي يملكها المؤجر، بينما في حالة الوحدات التجارية أو الإدارية أو الصناعية، قد يكون تحديد عدد الوحدات أكثر صعوبة.

امتداد حكم المادة 27 إلى الورثة: تثار إشكالية حول ما إذا كان حكم المادة 27 يمتد إلى ورثة المؤجر، بحيث لا يجوز لهم إخلاء العين المؤجرة إذا كانوا يملكون ثلاث وحدات فقط.

أحكام قضائية متباينة.

• حكم محكمة النقض بجواز الإخلاء: أصدرت محكمة النقض المصرية أحكاماً بجواز إخلاء العين المؤجرة لامتلاك المستأجر ثلاث وحدات فقط، وذلك استناداً إلى تفسير موسع لنص المادة 27، بحيث يشمل جميع الوحدات العقارية، سواء كانت سكنية أو تجارية.
• حكم محكمة النقض بعدم جواز الإخلاء: أصدرت محكمة النقض المصرية أيضاً أحكاماً بعدم جواز إخلاء العين المؤجرة لامتلاك المستأجر ثلاث وحدات سكنية فقط، وذلك استناداً إلى تفسير ضيق لنص المادة 27، بحيث يقتصر على الوحدات السكنية فقط.

آثار الأحكام القضائية المتباينة

• عدم استقرار المراكز القانونية:  تؤدي الأحكام القضائية المتباينة إلى عدم استقرار المراكز القانونية للمؤجرين والمستأجرين، وعدم القدرة على التنبؤ بالحكم القضائي في دعاوى الإخلاء.
• زيادة النزاعات القضائية: تشجع الأحكام القضائية المتباينة على زيادة النزاعات القضائية بين المؤجرين والمستأجرين، مما يثقل كاهل القضاء.

دور المشرع والقضاء

• تعديل تشريعي: يتطلب الأمر تدخلاً تشريعياً لتعديل نص المادة 27 من قانون إيجار الأماكن، وتحديد نطاق تطبيقها بشكل واضح، لتفادي الإشكاليات التطبيقية والقضائية.
• توحيد الأحكام القضائية: يجب على محكمة النقض المصرية توحيد اتجاهها في تفسير نص المادة 27، وإصدار أحكام ثابتة ومستقرة، لضمان استقرار المراكز القانونية للمؤجرين والمستأجرين.

الخاتمة : تثير دعوى الإخلاء لامتلاك المستأجر عقار به ثلاث وحدات إشكاليات قانونية وتطبيقية، تتطلب تدخلاً تشريعياً وقضائياً لتحديد نطاق تطبيقها بشكل واضح، وتوحيد الأحكام القضائية في هذا الشأن، لضمان استقرار المراكز القانونية للمؤجرين والمستأجرين، وتحقيق العدالة.

الخاتمة

ما تقدم هو عرض مبسط لبعض أنواع الدعاوي المدني كمدخل هام لفهم كل دعوي ويوجد المزيد داخل موقعنا عن كل دعوي من هذه الدعاوي بالشرح المفصل مع الصيغ وأحكام محكمة النقض ذات الصلة وفي الأخير نتمني ايجاد الاستفادة القانونية المرجوة لدينا مع تحياني

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل.
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
• يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .

المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض