حق طلب المشترى ازالة المباني بالعقد العرفي

نعرض حكم لمحكمة النقض قررت فيه حق طلب المشترى ازالة المباني بالعقد العرفي ، طالما أن له مصلحة قانونية يقرها القانون ، وفقا للمادة الثالثة من قانون المرافعات ، وطالما أنها الطريق الوحيد للخلاص من المبانى التى أقامها الغاصب

حق طلب إزالة المباني بالعقد العرفي

حق طلب المشترى ازالة المباني بالعقد العرفي

قررت محكمة النقض في العديد من أحكامها ان عقد البيع العرفى ينقل كافة الحقوق والالتزامات والدعاوى الى المشترى ما عدا نقل الملكية الذى يظل حقا له يطالب به لينقل الملكية باسمه في سجلات الدولة المعدة لذلك ، وهو ما يعنى ان عقد البيع العرفى له قوة قانونا حيث ينقل الى المشترى كافة الحقوق ومنها حق الريع وطرد الغاصب والتسليم وضمان التعرض من البائع له او من الغير وكافة دعاوى الحيازة والجديد الحق في طلب إزالة المبانى التى أقامها الغاصب بهذا العقد العرفى دون اشتراط الملكية

بالرغم من أن المادة 924 الخاصة بأحكام الالتصاق وأحكام محكمة النقض عنها قضت بوجوب ان يكون طالب الإزالة عقده مسجلا ، وأرى انه يحق  طلب إزالة المبانى بالعقد العرفى في كل الأحوال استنادا الى الحيازة بدعوى عدم التعرض التى تبيح لقاضى الحيازة  الحكم بإزالة أعمال  التعرض وإعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعرض وهذه الدعوى لها شروط أهمها ان تكون مقامة خلال سنة من تاريخ التعرض ومن تاريخ اخر عمل يعد تعرضا ان كانت أعمال التعرض متتابعة وعديدة

وفى هذا الطعن المقدم قضت محكمة النقض بحق الازالة رغم ان العقد عرفى لانه عند تسجيل العقد سيصبح المشترى مالكا ومن ثم له مصلحة في طلب الإزالة للمبانى المقامة من الغاصب على الأرض مشتراه بموجب العقد العرفى سنده طالما ان البيع أل اليه من مالكها الحقيقى لان الازالة هى وسيلتهم الوحيدة للخلاص من هذه المبانى ( وهو ما يوافق الحق والمنطق )

الطعن كاملا عن حق  ازالة المباني بالعقد العرفي

هيئة المحكمة برئاسة السيد القاضي/ محمود رضا الخضيري نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ محمود سعيد محمود، حامد زكي، نادر السيد وبدوي عبد الوهاب نواب رئيس المحكمة.
 

أثر عقد البيع العرفي الغير مسجل

عقد البيع غير المسجل كالبيع المسجل. أثره. انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته والدعاوى المرتبطة بها إلى المشترى من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق الثمرات والنماء في المنقول والعقار مادام المبيع شيئا معينا بالذات وطلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستئداء ريعها. الاستثناء. وجود اتفاق أو عرف يخالف
ذلك إن البيع غير المسجل كالبيع المسجل ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء مادام المبيع شيئاً معيناً بالذات ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك، كما ينقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستئداء ريعها منه باعتبار أن هذا الريع تعويضاً عن حرمان المشترى من ثمرات المبيع.

حق ازالة المباني بالعقد العرفي

إقامة الطاعنين دعواهم بإزالة المنشآت المقامة من الغاصبين المطعون ضدهما على أرض التداعي مشترى مورثهم بعقد غير مسجل والتعويض استناداً لملكيتهم للأرض. تحقق مصلحتهم في إقامة الدعوى بإزالة البناء لإقامته على الأرض والطعن على الحكم الصادر برفضها رغم عدم تسجيل عقد شرائهم لها لصيرورتهم مالكين لها على حال تسجيل الأرض وأيلولة البناء إليهم بحكم الالتصاق. قضاء الحكم المطعون فيه بمخالفة ذلك النظر ورفض دعوى الطاعنين على سند من عدم انتقال ملكية العقار إليهم لعدم تسجيل عقد شراء مورثهم له. خطأ في القانون.
إذا كان ثابت بالأوراق أن الطاعنين أقاموا دعواهم بإزالة المنشآت التي أقامها الغاصبين المطعون ضدهما عل أرض التداعي التي اشتراها مورثهم بعقد لم يسجل والتعويض استنادا إلى ملكيتهم للأرض محل النزاع رغم أن مورثهم اشتراها بعقد بيع ابتدائي ولازالت ملكيتها للبائع له وهم ليسوا إلا دائنين شخصيين له وحقوقهم تكون قبله فلا يجوز لهم مطالبة الغير بها مع أن الطاعنين وإن لم يسجلوا عقدهم
إلا أنه لا مراء في توافر مصلحة لهم قائمة يقرها القانون عملاً بالمادة الثالثة من قانون المرافعات في النضال لإزالة المنشآت التي أقامها المطعون ضدهما طالما ثبت أن العقار مقام على الأرض المبيعة لهم من ملاكها الحقيقين ومن حقهم مجابهة ذلك بطلب إزالتها إذ أن ذلك هو وسيلتهم الوحيدة للخلاص من هذه المباني وكذلك تنعقد لهم مصلحة في الطعن على الحكم الصادر برفض هذا الطلب
ذلك بأنه وإن لم تكن ملكية الأرض قد انتقلت إليهم بتسجيل عقد شرائهم لها إلا أنه بمجرد حصل هذا التسجيل يصبحوا مالكين للأرض وتؤول إليهم تبعاً لذلك ملكية العقار بحكم الالتصاق، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر ورفض دعوى الطاعنين ــ المشترين ــ بطلب التعويض والإزالة (على سند من عدم انتقال ملكية العقار إليهم لعدم تسجيل عقد شراء مورثهم له) يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

 الوقائع  

وحيث إن وقائع الطعن – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعنين أقاموا الدعوى رقم ….. لسنة 1985 مدني دمنهور الابتدائية على المطعون ضدهما طلبوا في ختامها إزالة المباني المقامة على الأرض المبينة بالصحيفة والتي اشتراها مورثهم بعقد ابتدائي مع إلزامهم بأداء 10.000 جنيه على سبيل التعويض

ندبت محكمة أول درجة خبير في الدعوى، وبعد أن أودع تقريره رفضتها بحكم استأنفه الطاعنون بالاستئناف رقم ….. لسنة 50ق الإسكندرية \”مأمورية دمنهور\” وفيه قضت بالتأييد، طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفضه. عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

 أسباب الطعن على الحكم برفض الازالة والريع لأن العقد غير مسجل

حق طلب المشترى ازالة المباني بالعقد العرفي

 حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. وحيث إن مما ينعاه الطاعنون بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، حيث رفض طلبهم بالتعويض وحرمانهم من الانتفاع بأرض التداعي التي اشتراها مورثهم بعقد ابتدائي مع رفض إزالة ما أقيم عليها من بناء استناداً إلى عدم انتقال ملكية العقار إليهم لعدم تسجيل عقد شراء مورثهم له مع أن للمشتري من تاريخ البيع الابتدائي ثمر المبيع ونماؤه سجل العقد أو لم يسجل، الأمر الذي يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

 قضاء محكمة النقض بالأحقية في الطرد والريع وازالة المبانى بموجب العقد العرفى

وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن البيع غير المسجل كالبيع المسجل ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء ما دام المبيع شيئاً معيناً بالذات ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك كما تنتقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه باعتبار أن هذا الريع تعويض عن حرمان المشتري من ثمرات المبيع.

لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعنين أقاموا دعواهم بإزالة المنشآت التي أقامها المطعون ضدهما على أرض التداعي التي اشتراها مورثهم بعقد لم يسجل والتعويض استناداً إلى ملكيتهم للأرض محل النزاع رغم أن مورثهم اشتراها بعقد بيع ابتدائي ولا زالت ملكيتها للبائع له وهم ليسوا إلا دائنين شخصيين له وحقوقهم تكون قبله

فلا يجوز لهم مطالبة الغير بها مع أن الطاعنين وإن لم يسجلوا عقدهم إلا أنه لا مراء في توفر مصلحة لهم قائمة يقرها القانون – عملاً بالمادة الثالثة من قانون المرافعات – في النضال لإزالة المنشآت التي أقامها المطعون ضدهما

طالما قد ثبت أن العقار مقام على الأرض المبيعة لهم من ملاكها الحقيقيين ومن حقهم مجابهة ذلك بطلب إزالتها، إذ إن ذلك هو وسيلتهم الوحيدة للخلاص من هذه المباني وكذلك تنعقد لهم مصلحة في الطعن على الحكم الصادر برفض هذا الطلب، ذلك بأنه وإن لم تكن ملكية الأرض قد انتقلت إليهم بتسجيل عقد شرائهم لها

إلا أنه بمجرد حصول هذا التسجيل يصبحوا مالكين للأرض وتؤول إليهم تبعاً لذلك ملكية العقار بحكم الالتصاق، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر ورفض دعوى الطاعنين – المشترين – بطلب التعويض والإزالة يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.

الطعن 4600 لسنة 65 ق جلسة 4 / 12 / 2008 مكتب فني 59 ق 147 ص 841

رابط تحميل المقال

اقرأ أيضا هل دعوى الفرز والتجنيب تشهر
Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 841

شاركنا برأيك