دعوى انقاص وزيادة الثمن في العقود المدنية والعقارية

دعوى تعديل العقد بسبب اختلاف المساحة أو الوصف بانقاص وزيادة الثمن للعقارات

بحث واقعي مع الصيغ القانونية بشأن انقاص وزيادة الثمن لوجود عجز أو زيادة بنص المادة 434 من القانون المدني المصري مع بيان ميعاد رفع الدعوي ومتى تزيد الى 15 سنة .

تقادم الدعاوى الناشئة عن عجز المبيع أو زيادته

يتقادم حق المشرع في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد عند وجود عجز في المبيع، وكذلك حق البائع في طلب تكملة الثمن عند وجود زيادة في المبيع

إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا. وقد قصد المشرع تقرير مدة تقادم قصيرة للدعاوى المذكورة مراعاة لمقتضيات استقرار التعامل، حتى لا يبقي أحد العاقدين مهددا مدة طويلة برجوع الآخر عليه بإنقاص الثمن أو بزيادة أو بفسخ العقد

(محمد شكري سرور ص 304 – السنهوري ص 580 وما بعدها)

والعبرة في حساب مدة التقادم المذكور هي بالتسليم الفعلي أي من وقت دخول المبيع في حوزة المشتري فعلا، لأن هذا التسليم هو الذي يهيئ للمشتري وللبائع كشف حقيقة النقص أو الزيادة في المبيع

ومن ثم اشترط القانون بأن يكون التسليم تسليما فعليا ، إذ التسليم الفعلي وحده دون التسليم الحكمي هو الذي يهيئ أسباب العلم بما تقدم ، وانفسح المجال للبائع نفسه إلي وقت تسليمه المبيع للمشتري تسليما فعليا،

فلا يسري تقادم دعواه بتكملة الثمن إلا من هذا الوقت ، لأنه يتبين عادة في هذا الوقت ما إذا كان بالبيع زيادة تجعل له الحق في طلب تكملة الثمن

(السنهوري ص 478)

وقد جاء في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد:

يتبين مما تقدم في المادة السابقة-أن هناك حالات يطلب فيها المشتري إنقاص الثمن إذا نقص المبيع نقصا غير جسيم، أو الفسخ إذا نقص المبيع أو زاد بقدر جسيم.

وهناك حالات يطلب فيها البائع تكملة الثمن إذا زاد المبيع زيادة غير جسيمة أو زيادة جسيمة لم تحمل المشتري علي طلب الفسخ.

ففي هذه الحالات جميعا تسقط الدعوى في الفسخ أو في إنقاص الثمن في زيادته بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسيلما حقيقيا.

وهذا الحكم أصلح عيبا في التقنين الحالي (السابق)، إذ جعل التقادم يسري لا من وقت العقد (296/370)، بل من وقت التسليم الحقيقي للمبيع.

فلا يكفي التسليم الصوري  وظاهر أن التسليم الحقيقي وحده هو الذي يهيئ للمشتري وللبائع كشف حقيقة النقص والزيادة في المبيع

(مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 65)

وقد قضت محكمة النقض بأن:

مفاد نص المادة 434 من القانون المدني أنه إذا وجد في المبيع عجز فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن يسقط بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا”.

وبأنه إذا كان الثابت أن الطاعن قدم إلي محكمة الاستئناف مذكرة بتاريخ 11/2/1987 دفع فيها بسقوط حق المطعون ضده في طلي إنقاص الثمن.

لانقضاء سنة من وقت تسليمه المبيع تسليما فعليا طبقا للبند الثاني من العقد المؤرخ 23/5/1981 حتى تاريخ رفع الدعوى في 7/6/1982

 وكان هذا الدفاع جوهريا من شأنه-لو صح-أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإن إغفال الحكم المطعون فيه بحثه والرد عليه في أسبابه يعيبه بالقصور”

(طعن رقم 1792 لسنة 57ق جلسة 24/10/1991)

وبأنه ” تطبيق نص المادة 434 من القانون المدني في حالة الادعاء بوجود عجز في المبيع محله أن يكون البيع قد انعقد علي عين معينة مفرزة ذات مقاس أو قدر معين

ولم يقم البائع بالتسليم علي النحو الذي التزم به بأن سلم المبيع أقل قدرا مما هو متفق عليه”

(طعن رقم 377 لسنة 30ق جلسة 1/2/1966)

وبأنه النص في المادة 433 من القانون المدني علي أنه إذا عين في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق علي غير ذلك وفي المادة 434 منه

علي أنه إذا وجد في المبيع عجزا أو زيادة فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب  فسخ العقد  وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسلمه تسليما فعليا

يدل علي أن مسئولية البائع عن العجز في المبيع إنما تكون عندما يتبين أن القدر الحقيقي للمبيع ينقص عما تعين بالاتفاق في العقد.

وأن تقادم حق المشتري في إنقاص الثمن أو فسخ لعقد بسبب ذلك بانقضاء سنة من تسلمه تسليما فعليا

إنما يكون في حالة ما إذا كان مقدار المبيع قد عين في العقد أما إذا لم يتعين مقداره أو كان مبينا علي وجه التقريب فإن دعواه في ذلك لا تتقادم بسنة بل تتقادم بخمس عشرة سنة”

(طعن رقم 1532 لسنة 60ق جلسة 29/3/1995)

ولا ينطبق الحكم المنصوص عليه في المادة 434 مدني إلا إذا كان المبيع معينا بالذات، وأما إذا كان المبيع معينا بالنوع وكان به عجز أو زيادة فإن دعوى المشتري أو البائع لا تتقادم إلا بمضي خمس عشرة سنة ،

وقد قضت محكمة النقض بأن “إذا كان البيع انصب علي قدر معين وتم البيع بسعر الوحدة وكان المبيع قابلا للتبغيض دون ضرر-كما هو الحال بالنسبة لفحم الكوك-موضوع التداعي

فإن ما يستولي عليه المشتري زياد عن القدر المبيع لا شمله عقد البيع ولا يجبر البائع علي بيعه بنفس السعر.

ومن ثم لا تعتبر المطالبة بقيمة القدر المستولي عليه بغير حق زائدا عن القدر المبيع مطالبة بتكملة الثمن ولا يسري في شأنها التقادم الحولي المنصوص عليه في المادة 434 من القانون المدني”

(طعن 613 س 45 ق نقض 27/11/1978)

وإن تطبيق المادة 433 من القانون المدني بشأن مسئولية المشتري عن تكملة الثمن إذا تبين أن القدر الذي يشمل علي المبيع يزيد علي ما ذكر في العقد والمادة 434 منه بشأن تقادم حق البائع في طلب تكملة الثمن بانقضاء سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا.

إنما يكون وفقا لما صرحت به المادة 433 في صدرها في حالة ما إذا كان مقدار المبيع قد عين في العقد، أما إذا لم يتعين مقداره أو كان مبينا به علي وجه التقريب فإن دعوى البائع لا تتقادم بسنة،

بل تتقادم بخمس عشرة سنة، ولما كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه استبعد تطبيق التقادم الحولي علي دعوى الشركة-البائعة-بمطالبة الطاعنين-ورثة المشتري-بثمن الأرض الزائدة بعد أن خلص إلي أن مقدار المبيع لم يعين في العقد

استدل الحكم علي ذلك بالعبارة التي وردت في إقرار المورث من أن الأرض التي اشتراها من الشركة وقدرها 15 فدان “تحت المساحة”

وبما جاء في البند الأول من عقد البيع من أن الحد الغربي للأرض المبيعة هو باقي ملك الشركة فإن هذا الذي أورده الحكم يتفق مع صحيح القانون ويقوم علي أسباب سائغة تكفي لحمله

(طعن 383 س 40 ق نقض 30/12/1975)

وبأنه “متى كان المدعى قد طالب أمام محكمة أول درجة مقابل الزيادة في الأطيان التي باعها إلي المدعى عليهم فقضي الحكم الابتدائي بقبول الدفع بالتقادم .

وبسقوط حق المدعى في دعوى تكملة الثمن لمضي أكثر من سنة علي تاريخ التسليم الفعلي طبقا لما تقضي به المادة 434 من القانون المدني،

وكان البائع قد استأنف هذا الحكم مستندا إلي أنه لا محل التطبيق هذه المادة لأن القدر الذي يطالب بقيمته قد اغتصبه المشتري ويخرج عن الحدود الواردة في  عقد البيع  .

ولأن المشتري قد وافق في ورقة المحاسبة المحررة بينهما علي دفع قيمته وكان الثابت أن الزيادة في القدر المبيع التي طالب البائع بقيمتها أمام محكمة أول درجة هي ذات الزيادة التي ادعى أمام محكمة ثان درجة أنها تخرج عن الحدود الواردة في عقد البيع

وكانت المادة 411/3 من قانون المرافعات قد أجازت للخصوم في الاستئناف-مع بقاء موضوع الطلب الأصلي علي حالة-تغيير سببه الإضافة إليه،

فإن طلب البائع أمام محكمة الاستئناف بمقابل الزيادة الخارجة عن حدود عقد البيع لا يعد تغييرا لموضوع الطلب الأصلي الذي رفعت به الدعوى أمام محكمة أول درجة

طالما أن القدر الزائد المطالب بقيمته لم يتغير وإن تغير سبب المطالبة إلي الغصب.

وإذ خالف حكم محكمة الاستئناف هذا النظر وقضي بعدم قبول الطلب الذي أبداه البائع أمامها تأسيسا علي أنه طلب جديد فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون”

(طعن رقم 147 لسنة 33ق جلسة 17/1/1967)

كما قضت محكمة النقض بأن :

نص المادتين 433، 434 من القانون المدني يدل علي أن مسئولية البائع عن العجز في المبيع تكون عندما يتبين أن القدر الحقيقي الذي يشتمل عليه البيع ينقص عن القدر المتفق عليه في العقد

وأن  تقادم   حق المشتري في إنقاص الثمن أو فسخ العقد بسبب العجز في المبيع بانقضاء سنة من تسلمه تسلما فعليا إنما يكون في حالة ما إذا كان مقدار المبيع قد عين في العقد

أما إذا لم يعين مقداره أو كان مبينا به علي وجه التقريب فإن دعوى المشتري لا تتقادم بسنة بل تتقادم بخمس عشرة سنة”

(طعن 863 س 53 ق نقض 22/2/1990)

وبأنه “حكم المادة 296 من القانون المدني الملغي التي تقابلها المادة 434 من القانون القائم لا ينطبق إلا حيث يوجد عجز أو زياد في المبيع بمعنى أن يكون البيع قد تناوله،

أما ما يضع المشتري يده عليه من أطيان البائع مما لا يدخل في عقد البيع فإنه يعد مغتصبا له ولا تتقادم دعوى المطالبة به بالتقادم المنصوص عليه في المادة 296 المشار إليها”

(طعن 319 س 33ق نقض 18/5/1967)

ولا يقبل المدة المنصوص عليها في المادة 434 مدني الوقف بسبب نقص أهلية البائع أو المشتري ولكنها تقبل مع ذلك الانقطاع. ولا يجوز الاتفاق علي تعديل مدة التقادم المنصوص عليها في المادة 434 سواء بالزيادة أو النقصان.

وليس هذا القول سوى إعمال لما هو منصوص عليه في المادة 388 مدني والتي تقضي بأنه لا يجوز النزول عن التقادم قبل ثبوت الحق فيه،

كما لا يجوز الاتفاق علي أن يتم التقادم في مدة تختلف عن المدة التي عينها القانون، واتفاق هذا شأنه-في نظرنا-لا يعتد به.

(محمد علي عمران وأحمد عبد العال ص222 وما بعدها وأنور سلطان فقرة 213).

تعيين المبيع بنوعه ومقداره ( المادة 133 مدنى )

تنص المادة 133 مدنى على:

 إذا لم يكن محل الالتزام معيّناً بذاته، وجب أن يكون معيّناً بنوعه ومقداره وإلا كان العقد باطلاً.

 ويكفى أن يكون المحل معيّناً بنوعه فقط إذا تضمّن العقد ما يستطاع به تعيين مقداره. وإذا لم يتفق المتعاقدان على درجة الشيء، من حيث جودته ولم يمكن استخلاص ذلك من العرف أو من أي ظرف آخر، التزم المدين بأن يسلّم شيئاً من صنف متوسط.

الأعمال التحضيرية للمادة 133 مدنى تعيين المبيع:

يجب ان يكون محل الالتزام معينا، أو على الاقل قابلا للتعيين، فإذا التزم شخص بعمل شئ أو الامتناع عنه، وجب ان يكون ما التزم به محددا تحديدا كافيا، وإذا ورد العقد على شيء معين بالذات.

فيجب وصفه وصفا كافيا لتمييزه عما عداه، اما إذا كان الشيء  غير معين بالذات، بل عين بنوعه فيجب ان يبين مقداره (من حيث لعدد أو المقاس أو الوزن أو الكيل)

وان يذكر صنفه ايضا، فإذا لم يعين الصنف، فيفترض ان نية المتعاقدين قد انصرفت الى الصنف المتوسط، حتى لا يصيب الدائن أو المدين غبن من جراء ذلك

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 2- ص 216)

الشرح والتعليق على المادة 133 مدنى تعيين المبيع

إذا كان محل الالتزام عملا أو امتناعا عن عمل، وجب ان يكون العمل الواجب القيام به أو الامتناع عنه معينا أو قابلا للتعيين.

وإذا كان محل الالتزام نقل حق عيني، فإن الشيء موضوع الحق العيني يجب ان يكون أو قابلا للتعيين ، فإذا وقع العقد على شيء معين بالذات وجب ان يوصف الشيء وصفا مانعا من الجهالة.

وإذا وقع العقد على شيء غير معين بالذات وجب ان يكون الشيء معينا بجنسي ونوعه ومقداره، وإذا لم تذكر درجة الجودة ولم يمكن استخلاصها من العرف، أو ظروف التعاقد، وجب ان يكون الصنف متوسطا، فلا يكون جيدا حتى لا يغبن المدين، ولا ردينا حتى لا يغبن الدائن

الوسيط -1- الدكتور – السنهوري- ص 386 وما بعدها وكتابة الوجيز –  ص 152 وما بعدها .

تعيين محل الالتزام إذا كان عملا أو امتناعا عن عمل

 إذا التزم شخص أن يقوم بعمل أو أن يمتنع عن عمل وجب أن يكون ما التزم به معينا، فإذا تعهد مقاول ببناء وجب أن يتعين هذا البناء أو وجب علي الأقل أن يكون قابلا للتعيين

وقابليته للتعيين ترجع إلي الظروف التي تستخلص منها نية طرفي الالتزام، فإذا التزم المقاول بأن يبني مستشفيي أو مدرسة أو منزلا للسكني

أو منزلا للاستغلال، أو نحو ذلك فإن ظروف التعاقد يصح أن يستخلص منها العناصر اللازمة لتعيين البناء المطلوب،

أما إذا اقتصر المقاول علي أن يلتزم بإقامة بناء دون أن يعين أي نوع من البناء هو، كان المحل غير معين وغير قابل للتعيين، فلا يقوم الالتزام علي محل كهذا لأنه في حكم المعدوم

 (السنهوري بند 222)

تعيين محل الالتزام في الشيء موضوع الحق العيني

وإذا كان الالتزام محله نقل حق عيني علي شيء وجب كذلك أن يكون هذا الشيء معينا أو قابلا للتعيين وهنا يجب التمييز بين الشيء المعين بالذات والشيء غير المعين

فإذا وقع العقد علي شيء معين بالذات وجب أن تكون ذاتية الشيء معروفة، فيوصف الشيء وصفا يكون مانعا للجهالة، فإذا باع شخص منزلا وجب أن يبين موقع هذا المنزل في أية جهة هو وأن يذكر أوصافه الأساسية التي تميزه عن غيره من المنازل الأخرى

وإذا باع أرضا، وجب تحديد موقعها وبيان مساحتها وتعيين حدودها وإذا باع  سيارة  عينة بالذات

وجب أن يبين أية سيارة يبيعها وأن يذكر أوصافها المميزة، لاسيما إذا كان البائع عنده أكثر من سيارة واحدة

وقد طبقت المادة 419 من القانون الجديد هذه القاعدة في صدد عقد البيع، فنصت علي أنه “يجب أن يكون المشتري عالما بالمبيع علما كافيا ويعتبر العلم كافيا إذا اشتمل العقد علي بيان المبيع وأوصافه الأساسية بيانا يمكن من تعرفه”

أما إذا كان الشيء غير معين بالذات، وجب أن يكون معينا بجنسه ونوعه ومقداره، كأن يذكر مثلا أن المبيع قطن من نوع الأشموني وأن مقداره عشرون قنطارا،

فإذا لم يحدد المقدار وجب أن يتضمن العقد ما يستطاع به تحديد، كما إذا تعهد شخص بان يورد أغذية معينة النوع لمستشفى معين أو لمدرسة معينة

فالمقدار اللازم من هذه الأغذية وإن لم يحدد في العقد قابل للتحديد وفقا لحاجة المستشفى أو المدرسة وكثيرا ما يترك تعيين المحل المألوف أو للعرف،

كما إذا قام متجر بتوريد سلعة لعميل له دون أن يبين الثمن، أو قام صانع بعمل دون أن يحدد أجره وقد يقتصر التعيين علي بيان الجنس والنوع والمقدار دون أن تذكر درجة الجودة

ودون أن يمكن استخلاصها من العرف أو من ظروف التعاقد، ففي هذه الحالة يجب أن يكون الصنف متوسطا، فلا يكون جيدا حتى لا يغبن المدين، ولا يكون رديئا حتى لا يغبن الدائن.

السنهوري بند 223- وانظر الشرقاوي

وقد قضت محكمة النقض بأن:

النص في المادة 133/1 من القانون المدني علي أنه “إذا لم يكن محل الالتزام معينا بذاته وجب أن يكون معيبا بنوعه ومقداره وإلا كان العقد باطلا”

وفي المادة 419/1 منه علي أنه “يجب أن يكون المشتري عالما بالبيع علما كافيا، ويعتبر العلم كافيا إذا اشتمل العقد علي بيان المبيع وأوصافه الأساسية بيانا يمكن من تعرفه”

يدل علي أنه إذا كان محل الالتزام نقل حق عيني علي شيء وجب أن يكون هذا الشيء معينا أو قابل للتعيين،

فإذا وقع العقد علي شيء معين بالذات وجب أن تكون ذاتية الشيء معروفة لطرفيه سواء بوصفه في العقد وصفا مانعا من الجهالة الفاحشة

أو بإمكان استخلاص العناصر الناقصة لتعيين المبيع من النية المشتركة للمتعاقدين وقت إبرام العقد ومن الكيفية التي تم بها تنفيذهما له.

الطعن 1440 لسنة 52ق س37 ص578 جلسة 20/5/1986، الطعن 2176 لسنة 59ق س 45 ص129 جلسة 11/1/1994

وبأنه مفاد نص المادتين 133، 419 من القانون المدني أنه لا يشترط لصحة العقود أن يكون محل الالتزام معينا بل يكفي أن يكون قابلا للتعيين

وأن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي انتهي إليها

لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعنين تمسكا بمذكرتهما المؤرخة 3/10/1992 -والمقدمة أمام محكمة الاستئناف – بتعيين المبيع بدلالة وضع يدهما عليه تنفيذا لعقد شرائهما له

الأمر الذي أثبته الحكمان رقما 3447 لسنة 1982 مدني طنطا الابتدائية ، 668 لسنة 35ق طنطا اللذين ضمتهما المحكمة واطلعت عليهما وطلبا إحالة الدعوى

فالتفت الحكم عن هذا الدفاع ولم يواجهه بما يصلح ردا عليه واكتفي بمجرد القول بأن:

ولما كان إيصال استلام العربون المؤرخ 1/9/1982 حددت فيه الأرض المبيعة بأنها كائنة ببندر المحلة الكبرى فقط، ولم يذكر فيه رقم القطعة أو حدودها ومن ثم لا تكون الأرض المبيعة تعيينا كافيا

ومن ثم، فإن العقد لا قيام له بانهيار أحد أركانه وتلتفت المحكمة عن طلب إحالة الدعوى للتحقيق إذ أن أوراق الدعوى ومستنداتها كافية لتكوين عقيدة المحكمة بشأن الفصل فيها

رغم ما أثبته الحكم في موضع آخر من أن المبيع ذاته محل عقد البيع المؤرخ 5/7/1982 الصادر من المطعون ضده الأول إلي المطعون ضده الثاني -الخصم المتدخل- الأمر الذي يجعل المبيع قابلا للتعيين

فإنه يكون مشوبا بقصور يبطله ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن”

(الطعن رقم 217 لسنة 63ق جلسة 22/2/2000)

وبأنه “متى كان الحكم المطعون فيه قد أيد حكم محكمة أول درجة فيما استخلصه من أنه لم يكن من حق المطعون عليها (وزارة المعارف)

بمقتضي قائمة المناقصة تكليف مورث الطاعنين توريد الأغذية للسبع عشرة مدرسة الإضافية وأنها إذ طلبت إليه القيام بهذا العمل وإذ قبل هو القيام به علي أساس سعر حدده

فإنه يكون قد انعقد بينهما عقد غير مسمي التزم بمقتضاه مورث الطاعنين بتوريد الأغذية المتفق عليها، والتزمت المطعون عليها بأن تدفع عن ذلك مقابلا

ولا يؤثر في انعقاد هذا العقد ولا في صحته عدم حصول التراضي علي مقدار هذا المقابل

ذلك بأنه لا يشترط أن يكون محل الالتزام معينا بل يكفي أن يكون قابلا للتعيين وما دام محل التزام المطعون عليها قابلا للتعيين وقد عينه فعلا الحكم المطعون فيه

فإن التكييف الصحيح للمبلغ المحكوم به لمورثه الطاعن هو أنه ثمن الأغذية الذي تعهدت الوزارة بالوفاء به والقاعدة هي أنه متى كان محل الالتزام، منذ نشأته، مبلغا من  النقود .

فإن الفوائد تكون مستحقه عنه من يوم المطالبة القضائية، وإذن فالقضاء بعدم استحقاق الطاعنين فوائد عن المبلغ المحكوم به لهم خطأ في تطبيق القانون”

(مجموعة القواعد القانونية في 25 عام بند 72 ص269 جلسة 8/11/1951)

وبأنه “لما كانت العلاقة بين البنوك وعملائها تخضع بحسب الأصل لمبدأ سلطان الإرادة فإن النص في العقود التي تبرمها معهم علي تخويل البنك الدائن رخصة رفع سعر الفائدة المتفق عليه دون حاجة لموافقة مجددة من المدين

وذلك طبقا لما يصدره البنك المركزي من قرارات عملا بقانونه رقم 120 لسنة 1975

ثم قيام البنك المقرض تعاطي هذه الرخصة ليس مؤداه أن تعديل سعر الفائدة بالزيادة في هذه الحالة راجعا إلي محض إرادة الدائن وحده

بل هو نتيجة لتلاقي كامل إرادة طرفي القرض علي تعيين سعر الفائدة بما يحدده البنك المركزي

وفقا لما يجد من عموم متغيرات الظروف الاقتصادية – من حد أقصي لأسعار الفائدة الذاتية والمدينة وفي هذا ما يكفي لأن يكون محل التزام المدين قابلا للتعيين

دون أن يكون لتغير قيمة النقود أثر مباشر علي تعيينه”

(الطعن رقم 550 لسنة 53ق جلسة 21/3/1996)

وبأنه “مؤدي نص المادة 133 من القانون المدني أنه يكفي لتعيين محل الالتزام أن يحدد في عقد إيجار العين المؤجرة تحديدا نافيا للجهالة

وإذا كان الثابت أن عقد الإيجار مثار النزاع قد حدد العين المؤجرة بأنها أرض فضاء تقع برقمي… ،… شارع… فإن هذا العقد يكون صحيحا ولا يقدح في ذلك سابقة تأجير هذه الأرض

إذ أن المادة 573 من القانون المدني نظمت كيفية تفضيل مستأجر علي مستأجر آخر، وهو ما يخرج عن نطاق هذه الدعوى

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي ببطلان العقد موضوع النزاع لوروده علي غير محل فإنه يكون قد اخطأ في تطبيق القانون”

(الطعن رقم 790 سنة 50ق جلسة 21/2/1981)

وبأنه يكفي لتحقيق ما تقضي به المادة 95 من القانون المدني (قديم) من وجوب تعيين محل الالتزام بنوعه وتبيين صنفه بكيفية تمنع الاشتباه أن يكون المبيع هو كذا (كدقيق أرز مثلا) حسب العينة

(مجموعة القواعد القانونية في 25 عام بند 14 ص346 جلسة 9/2/1948)

وبأنه “مفاد نص المادتين 133، 419 من القانون المدني -وعلي ما جرى به قضاء هذه المحكمة- أنه لا يشترط لصحة العقود أن يكون محل الالتزام معينا بل يكفي أن يكون قابلا للتعيين

وأن يتضمن عقد البيع ما يسمح بتمييز المبيع عن سواه ويمنع اختلاطه بغيره لو تنازع طرفا البيع حول تحديد المبيع

كما لا يشترط لصحة البيع أن يتطابق المشتري الظاهر مع المشتري  المستتر  ولا أن يكشف المشتري الظاهر عن أنه لم يكن غير وسيط أو اسم مستعار”

(الطعن رقم 2176 لسنة 59ق جلسة 11/1/1994)

وبأنه “النص في المادتين 133/1، 419/1 من القانون المدني يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- أنه إذا كان محل الالتزام نقل حق عيني علي شيء وجب أن يكون هذا الشيء معينا أو قابلا للتعيين

فإذا وقع العقد علي شيء معين بالذات وجب أن تكون ذاتية الشيء معروفة لطرفيه سواء بوصفه في العقد وصفا مانعا من   الجهالة الفاحشة

أو بإمكان استخلاص العناصر الناقصة لتعيين المبيع من النية المشتركة للمتعاقدين وقت إبرام العقد ومن الكيفية التي تم بها تنفيذهما له”

(الطعن رقم 1151 لسنة 61ق جلسة 20/6/1992).

مذكرة قانونية ختامية عن مقدار المبيع ومسئولية البائع

بدفاع وأسانيد المدعى والرد على دفاع المدعى عليهما بصفتيهما

في الدعوى رقم … لسنة 2017 مدنى كلى جنوب الزقازيق

مقدمة بجلسة .././2022

من السيد / …………………….                                                                  ( مدعى )

ضد كل من السيدين

………. بصفته رئيس مجلس ادارة ……………………………

………. بصفته أمين صندوق ………..                                             ( مدعى عليهما بصفتيهما )

الطلبات الختامية المعلنة بإعلان للمدعى عليهما

الزام المدعى عليهما بصفتيهما بأن يؤديا للمدعى مبلغ وقدره 178596.60 مائة وأربعة وتسعون الف وستمائة وتسعة وستون جنيه ( الثابت بتقرير الخبير ) والفوائد القانونية 4% وقدرها ( 16703.60 جنيه )

الثابت بتقرير الخبير قيمة فرق ثمن الشقة المبيعة للمدعى بعقد البيع المؤرخ 19/4/2017 ، لنقص المساحة المتعاقد عليها بالعقد عن الواقع بعجز قدره 19.8م2 ، فضلا عن الزام المدعى عليهما بصفتيهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

الـــدفــــــاع

بادئ ذي بدء يتمسك المدعى بكافة الأسانيد القانونية والواقعية المقدمة منه بصحيفة الدعوى الافتتاحية وكافة المذكرات المقدمة منه بالجلسات

أولا – الرد على دفع المدعى عليهما بصفتيهما طلب المدعى بدفاع مخالف لصحيح القانون والواقع ، ولا ينطبق على الدعوى والطلبات فيها الى – أنه قد عاين العين المبيعة له المعاينة النافية للجهالة وانه أقر بذلك بعقد البيع مستندين الى نص المادة 419 مدنى

وحيث أن هذا الدفاع من المدعى عليهما مخالف لصحيح القانون والواقع  فمردود بالأسانيد القانونية الأتية:

أن المادة 419 مدنى تنصب على أوصاف المبيع بالرؤية ( العنوان والمكان وعدد الطوابق دون المساحة الفعلية ) كما ان هذه المادة تنصب على حق ابطال العقد وسقوط الابطال حال المعاينة النافية للجهالة

ولا تنصب على حق رد فرق الثمن المدفوع لوجود عجز ونقص بالمساحة الفعلية التى سن لها المشرع مواد أخرى هي ( 433 ، 434 مدنى ) ،

حيث أنه ينشأ عن نقص المبيع أو زيادته دعاوى ثلاث : دعوى إنقاص الثمن (للمشتري) – ودعوى فسخ البيع ( للمشتري ) – ودعوي تكمله الثمن( للبائع)

  الوسيط -4- للدكتور السنهوري ص 5741 وما بعدها

فدعوى المدعى وطلباته هي رد ما دفع بغير وجه حق لوجود فرق في المساحة عما هو متعاقد عليه خاصة وان الاتفاق بعقد البيع مقدر على أساس سعر المتر وليس بالوحدة ( البند الر ابع من العقد ) ، وفى  الاقرار الذى يستند اليه المدعى عليهما :

( أن البيع سيتم بسعر المتر  – وأن العبرة بالمعاينة على الطبيعة )

وهو ما يعنى أنه آنذاك لم ينعقد بيع ولم تتم المعاينة بالطبيعة ، وقد ناقض هذا الاقرار نفسه وأفصح انه لم تكن هناك معاينة بالطبيعة للشقة وانما لفقط مكان تواجد  الوحدات اجمالا .

وما يعضد ذلك حقيقتين :

• الأولي : انه آنذاك وقت هذا الاقرار لم تكن الشقة قد تحددت فعليا وكذا مساحتها لأنه تضمن ان البيع سيتم بسعر المتر والعبرة بالمعاينة على الطبيعة )
• الثانية : تحرير عقد بيع للوحدة بعد ذلك في 19/4/2017 تضمن المساحة ، والثمن على أساس سعر المتر  ، وان التسليم للشقة تم وقت تحرير العقد .

ومن ثم فالرؤية المانعة للجهالة انصبت على مكان وعنوان الوحدات اجمالا وليس الشقة منفصلة – ومساحتها – التى لا تستبين الا بالقياس الفعلي خاصة مع تضمن الاقرار أن البيع سيتم بسعر المتر ( أي أن عدد أمتار الشقة معتبر في تحديد الثمن الإجمالي )

( مما يتأكد معه أن المساحة الفعلية للشقة لم تكن وقت إبرام العقد قد تحددت على الطبيعة تحديداً قاطعاً )

ومن ثم وحيث الثابت أن طلبات المدعى هي رد فرق الثمن لوجود عجز بالمساحة ولم يطلب ابطال العقد ، فلا ينطبق عليها نص المادة 419 مدنى.

لأن المعاينة النافية للجهالة تنصب على مكان وعنوان وشكل وعناصر المبيع بالرؤية – دون المساحة الفعلية التى لا تستبين الا بالقياس والرفع المساحي من متخصص .

وقد سن المشرع مادة منفصلة لحق طلب رد فرق ثمن المبيع حال وجود عجز بالمساحة كما تقدم

 وهو ما أكدت عليه محكمة النقض فقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد:

قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الابتدائي ورفض دعوى الطاعن بإنقاص الثمن استناداً إلى إقرار الطاعن باستلام الشقة ومعاينتها المعاينة النافية للجهالة

دون أن يفطن إلى البند الثابت بالعقد بأن العبرة في تحديد مقدار الثمن للشقة محل التداعي بالمساحة الفعلية وأن مقدار البيع كان على وجه التقريب . خطأ . علة ذلك .

إذ كان البين من مطالعة عقد البيع الابتدائي المؤرخ …. / ١١ / ٢٠٠٤ أنه تضمن في بنده التمهيدي ” الثاني ” أن مساحة الشقة موضوع التداعي ١٢٧ متراً مربعاً تقريباً

وفى عجز بنده الثالث أن البيع تم على أساس سعر المتر المربع والسعر المحدد لمساحة الوحدة مجملة تحت العجز والزيادة والعبرة بالمساحة الفعلية حسبما يسفر عنه كشف تحديد المساحة

فإن مفاد ذلك أن المساحة الفعلية للشقة لم تكن وقت إبرام العقد قد تحددت على الطبيعة تحديداً قاطعاً وأن البيع تم على وجه التقريب ،

وقد أثبت  الخبير الهندسي  المنتدب أن مساحة مسطح الشقة الفعلي على الطبيعة ….. م٢ والفرق في الثمن وفقاً للقيمة المحددة بعقد البيع هو مبلغ مقداره …… جنيه

وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الابتدائي ورفض دعوى الطاعن بإنقاص الثمن على سند من إقرار الطاعن باستلام الشقة ومعاينتها المعاينة النافية للجهالة دون أن يفطن إلى ما تضمنه البند الثالث من العقد سالف البيان

وأن العبرة في تحديد مقدار الثمن للشقة محل التداعي بالمساحة الفعلية وأن مقدار البيع كان على وجه التقريب فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .

الطعن رقم ١٥٤٧٠ لسنة ٧٧ قضائية الدوائر المدنية – جلسة 24/2/2016

ثانيا – الرد على دفاع المدعين أنه لا يجوز الطعن بالغين في بيع المزايدات – هذا الدفاع مردود

الحقيقة الأولى : أن المدعى لم يطعن بالغبن وابطال العقد ، وانما طلب رد فرق الثمن لوجود عجز بالمساحة الفعلية وفقا لنص المادتين 433 ، 434 مدنى وأحكام المادة 427 مدنى لا تنطبق على دعوى انقاص الثمن ورد الفرق لوجود عجز بمساحة المبيع

فقد قضت محكمة النقض:

النص في المادة 433 من القانون المدني علي أنه إذا عين في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق علي غير ذلك وفي المادة 434 منه علي أنه إذا وجد في المبيع عجزا أو زيادة

فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسلمه تسليما فعليا

يدل علي أن مسئولية البائع عن العجز في المبيع إنما تكون عندما يتبين أن القدر الحقيقي للمبيع ينقص عما تعين بالاتفاق في العقد

  (طعن رقم 1532 لسنة 60ق جلسة 29/3/1995)

الحقيقة الثانية : أن البيع تم بعقد ابتدائي تضمن أن الثمن يحدد على أساس سعر المتر ، وان البيع سيكون بسعر المتر على الطبيعة – مما يعنى أن الاتفاق والارادة انصبت على بيع شقة لم تحدد مساحتها بعد فعليا

وعلى اساس سعر المتر والمزايدة كانت قبل تحديد الشقة فعليا فالمزاد انعقد على عرض وحدات عموما والشقة آنذاك لم تحدد فعليا وواقعا– ولم تسلم للمدعى الا عند تحرير عقد البيع ، ولذلك تضمن الاقرار ( أن البيع سيكون بسعر المتر )

فقد استقر فقها انه:

يعرض نص المادة 433 مدني لغرض ، إذا كان المبيع شيئا معينا بالذات وقد عين مقداره في عقد البيع ، فأصبح البائع ضامنا للمشتري هذا المقدار المعين (أرض بناء معينة فذكر في العقد أن مساحتها ألف متر – أو أرض زراعية معينة فذكر أن مساحتها خمسين فدانا)

فإذا كان المبيع يشتمل علي المقدار المعين لا أقل ولا أكثر ، فالعقد ماضي بما ورد فيه

ولا يرجع أحد المتبايعين علي الآخر بشيء ،  فإذا وجد بالبيع نقص ، وكان هناك اتفاق خاص بين المتبايعين في خصوص هذه الحالة ، وجب إعمال الاتفاق ، فإذا لم يوجد اتفاق ، وجب العمل بالعرف الجاري في التعامل

ولم يميز المشرع بين ما إذا كان البيع قابلاً للتبعيض أو غير قابلاً له وبين ما إذا كان الثمن قد قدر بسعر الوحدة أو قدر جملة واحدة ، ففي جميع هذه الفروض يكون للمشتري دعوى إنقاص الثمن أو دعوى فسخ البيع

الوسيط-4- للدكتور عبد الرزاق السنهوري- ص 566 وما بعدها

والثابت وجود عجز بالمبيع قدره 19.80م2 ، وان الاتفاق بالعقد ان الثمن بسعر المتر ، وفى الاقرار  ان البيع سيتم بسعر المتر  ، وهو ما يحق معه للمدعى المطالبة بفرق الثمن مبلغ وقدره 178596.60 مائة وأربعة وتسعون الف وستمائة وتسعة وستون جنيه ( الثابت بتقرير الخبير )

والفوائد القانونية 4% وقدرها ( 16703.60 جنيه ) الثابت بتقرير الخبير قيمة فرق ثمن الشقة المبيعة للمدعى بعقد البيع المؤرخ 19/4/2017 ، لنقص المساحة المتعاقد عليها بالعقد عن الواقع بعجز قدره 19.8م2 ووفقا للقانون

ثانيا الرد على دفاع المدعى عليهما بوجود حكم سابق على من يدعى / ………….

مردود انه لا حجية لهذا الحكم على الدعوى الراهنة لعدم توافر  شروط الحجية  وحدة الأشخاص والموضوع والسبب ، ومن ثم غير مقبول النعي به وفقا للقانون

ومن ثم يتمسك المدعى بطلباته الختامية ورد فرق الثمن المبين بتقارير الخبراء ويستند الى:

( 1 ) اقامة دعواه خلال سنة من استلام الشقة المبيعة وفقا للمادة 434 مدنى:

فقد تسلم الشقة وكما ثابت بعقد البيع في19/4/2017 ، وأقام دعواه في 25/9/2017 ، ومن ثم تكون دعواه برد فرق الثمن قد أقيمت خلال سنة من تاريخ تسلم الشقة وفقا لنص المادة 434 مدنى

( 2 ) ثبوت العجز في المساحة بالطبيعة عما هو متفق عليه بالعقد بتقارير الخبراء والكشف المساحى:

والذى أثبت أن المساحة في الواقع وبالطبيعة للشقة محل التداعي والبيع تقل عما مذكور بالعقد بعجز قدره 19.80 م2 ، وأن الثمن وكما ثابت بالعقد يحدد بسعر المتر .

والثابت أن المدعى أوفى بالتزامه بسداد كامل الثمن على مساحة  (  138.45م2 ) المتفق عليها بالعقد ، وحيث ان الثمن يكون وفقا لسعر المتر دون الوحدة .

فيحق له رد فرق الثمن عن الأمتار محل العجز التى بينها الخبير وقدرها 19.80م2 بفرق ثمن 178596.60جنيه

( 3 ) أن البائع وهما في دعوانا الراهنة – المدعى عليهما بصفتيهما – مسئولين عن النقص في مساحة الشقة المبيعة وفقا للمادتين 433/1 ، 434 من القانون المدنى:

تنص المادة 433 / 1 مدنى على:

إذا عُيّن في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق على غير ذلك، على أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو أنه كان يعلمه لما أتم العقد

والمادة 434 مدنى على:

إذا وجد في المبيع عجز أو زيادة , فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليماً فعلياً.

فقد قضت محكمة النقض:

تطبيق نص المادة 434 من القانون المدني في حالة الادعاء بوجود عجز في المبيع محله أن يكون البيع قد انعقد علي عين معينة مفرزة ذات مقاس أو قدر معين ولم يقم البائع بالتسليم علي النحو الذي التزم به بأن سلم المبيع أقل قدرا مما هو متفق عليه”

(طعن رقم 377 لسنة 30ق جلسة 1/2/1966)

وقضى أيضا أن:

مؤدي نص الفقرة الأولي من المادة 433 من القانون المدني أن البائع يضمن للمشتري القدر الذي تعين للمبيع بالعقد، وذلك دون تمييز بين ما إذا كان الثمن قد قدر بالعقد بسعر الوحدة أو تعين به جملة واحدة

بل جعل المشرع للمشتري الحق في هذا الضمان إذا وجد عجزا في المبيع بطلب إنقاص الثمن أو فسخ البيع بحسب الأحوال طالما أن مقدار المبيع قد تعين في العقد

(مجموعة أحكام النقض السنة 21 ص1105 جلسة 3/11/1970)

ومن ثم يكون المدعى له أحقية في طلباته وجاءت مصادفة لصحيح الواقع والقانون بالمواد  433/1 ، 434 مدنى ، والمواد 181/1 ، 182 ، 183 ، 178 مدنى

الله سبحانه وتعالى ولى التوفيق

مقدم من وكيل المدعى

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض