دعوى انقاص وزيادة الثمن في العقود المدنية والعقارية

دعوي ضمان البائع لمقدار المبيع

صيغة دعوي بضمان البائع لمقدار المبيع المبين بالعقد مع بيان مدة تقادم الدعوي ما بين سنة وخمسة عشر سنة.

السند القانوني والواقعي للطلبات

بعقد بيع ابتدائي مؤرخ 26/11/2021 اشتري المدعي من المدعي عليه ما هو قطعة ارض مساحتها واحد وعشرون قيراطا وخمسة أسهم مقام عليها فيلا سكنيه كائنة بناحية زمام ………….. – الجيزة – والمحددة بحدود اربع هي :-

• الحد البحري : ……………
• الحد الشرقي : ………….
• الحد الغربي : ……………
•  الحد القبلي : ………..

وقد تسلم المدعي ( المشتري ) عين التداعي المبيعة و وضع اليد عليها ، الا أنه تبين له وجود عجز بمساحة عين التداعي وقدره ( ثلاثة قيراط ونصف قيراط ) من إجمالي المساحة المتعاقد عليها بالعقد البالغة.

وكما تضمن عقد البيع ( واحد وعشرون قيراطا وخمسة أسهم تحت العجز والزيادة )

وحيث المستقر عليه بنص المادتين 434 ، 433  من القانون المدني أن:

البائع ضامن لمقدار المبيع المتعاقد عليه سواء كان النقص راجعا إلي خطأ البائع في تقدير المبيع عن حسن أو سوء نية أو كان راجعا إلي فعل الغير كانتقال ملكية بعض المبيع إلي الغير لأي سبب من أسباب كسب الملكية .

ولو بموجب تصرف صادر من البائع نفسه مقدم علي التصرف الصادر منه للمشتري أو إلي نزع ملكية جزء من المبيع

ومن ثم يحق للمشتري الرجوع علي البائع بدعوي انقاص الثمن بنسبة العجز في المساحة المتعاقد عليها والمطالبة بإلزامه بأداء فرق الثمن ورده اليه.

كانت اقامة هذه الدعوي وفقا للأسس القانونية والواقعية الأتية  :

أولا : وجود عجز فعلي بعين التداعي قدره ثلاثة قيراط ونصف والثمن المسدد بالعقد من المدعي مسدد عن إجمالي مساحة قدرها (واحد وعشرون قيراطا وخمسة أسهم )

رغبة من المدعي في تحديد مساحة التداعي المبيعة لرغبته في تحديد مساحة البناء ( الفيلا ) ومساحة المسطح الفضاء فقد أحضر مساح لذلك.

فتبين له أن المساحة أقل من المبيع بالعقد بثلاثة قيراط ونصف ، وعندما أفصح بذلك الى المدعي عليه وأنه ضامن لهذه النقص بالمساحة ووجوب تمكينه من حيازتها

والا يحق له حجز القسط الأخير من الثمن لحين تنفيذ التزامه اما برد المساحة محل النقص اليه أو خصم قيمتها من القسط الأخير المتبقي  امتنع المدعي عليه .

وأقام عليه دعوي بفسخ العقد علي سند من أنه لم يسدد له القسط الأخير بالمخالفة للقانون الذي حفظ للمدعي كمشتري حقوقه بضمان البائع وهو المدعي عليه للقدر المبيع

فقد نصت المادة 433  / 1 من القانون المدني علي :

إذا عُيّن في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق على غير ذلك ..

على أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو أنه كان يعلمه لما أتم العقد.

والمادة 434 مدنى التى تنص على:

إذا وجد في المبيع عجز أو زيادة , فإن  حق المشتري في طلب إنقاص الثمن  أو في طلب فسخ العقد وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليماً فعلياً.

وقد قضت محكمة النقض أن:

أن النص في الفقرة الأولي من المادة 433 من القانون المدني علي أنه:

إذا كان المبيع قد عين مقداره في العقد كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق علي غير ذلك…” يدل علي أن البائع يضمن للمشتري القدر الذي تعين للمبيع بالعقد.

وذلك دون تمييز بين ما إذا كان الثمن قدر بالعقد بسعر الوحدة أو تعين جملة واحدة.

بل جعل المشرع للمشتري الحق في هذا الضمان إذا وجد عجزا في المبيع بطلب إنقاص الثمن أو فسح البيع بحسب الأحوال وطالما أن مقدار المبيع قد تعين في العقد

(طعن 1547 س 58 ق نقض 20/5/1990)

بل وقضت محكمة النقض أنه لا يحق للبائع الضامن للقدر المبيع طلب فسخ العقد لعدم سداد القسط المتبقي أو سداده منقوصا منه قيمة العجز في قدر المبيع.

لما كان البين من الأوراق وما سجله الحكم المطعون فيه أن الطاعن اشتري من المطعون عليها بموجب العقد المؤرخ 25/7/1990 مساحة س 18 ط 1 ف تحت العجز والزيادة … حسبما يظهر من تحديد المساحة.

وأنه دفع لها عند التوقيع علي العقد مبلغ 3000 جنيه والتزم بسداد الباقي علي قسطين يستحقان في ميعاد غايته 31/12/1991 بواقع ثمن القيراط الواحد مبلغ 1450 جنيها .

وأن العجز في المساحة المبيعة 16 س ، 8 ط  فيتعين استنزال قيمته من إجمالي ثمن المساحة محل التعاقد ، وكان الثابت أيضا أن الطاعن تمسك بدفاعه الوارد بسبب النعي بأنه أوفي للمطعون عليها كامل ثمن الأرض

 لما كان ما تقدم

وكان الحكم المطعون فيه قد أورد في مدوناته أن الطاعن أودع للمطعون عليها مبلغ 18334 جنيها باقي الثمن بعد استنزال قيمة العجز بتاريخ 18/3/1992 .

وصرح لها بصرفها دون قيد أو شرط إضافة إلي ما سبق سداده عند التعاقد وقدره مبلغ 30000 جنيه

إلا أنه رغم ذلك خلص إلي أن سداده جاء ناقصا عن المبلغ المستحق عليه ورتب علي ذلك قضاءه بفسخ عقد البيع موضوع التداعي .

ودون أن يعني بتمحيص دفاع الطاعن وإعمال دلالة المستندات التي ريكن إليها في وفائه بكامل ثمن الأرض المبيعة له والمؤسس فيها هذا الدفاع الذي يغير به وجه الرأي في الدعوى.

فإنه يكون معيبا بالقصور في التسبيب فضلا عن الفساد في الاستدلال.

( الطعن 8044 س 65 ق نقض 7/7/1996 )

والمستقر عليه فقها وجوب تسليم المبيع بنفس المقدار المتفق عليه في العقد:

القاعدة في التسليم هي وجوب أن يسلم البائع المبيع للمشتري بنفس الحالة التي كان عليها عند إبرام البيع وبنفس القدر المتفق عليه في العقد فالبائع ضامن لهذا القدر وقد ينقص المبيع أو يزيد

ويكون للمشتري المطالبة بالفسخ أو بإنقاص الثمن إذا حدث نقص في القدر للسلم إليه عن القدر المتفق عليه في عقد البيع،

وقد يلتزم المشتري بتكملة الثمن إذا كانت هناك زيادة في قدر المبيع عن القدر المتفق عليه في العقد.

ولقد وضع المشرع حكما خاصا بتقادم الدعاوى الناشئة عن النقص أو الزيادة في مقدار المبيع إذا وجد بالبيع نقص

وكان هناك اتفاق خاص بين المتبايعين في خصوص هذه الحالة، وجب إعمال الاتفاق ، فإذا لم يوجد اتفاق ، وجب العمل بالعرف الجاري في التعامل.

وقد يكون النقص مما جرى العرف بالتسامح فيه وعندئذ لا يرجع المشتري علي البائع بشيء ، واذا كان هذا النقص لا يتسامح فيه كان للمشتري أن يرجع علي البائع بتعويض بسبب هذا النقص .

( الدكتور السنهوري – الوسيط – ص 473 )

وتسري الأحكام المتقدمة ، سواء كان النقص راجعا إلي خطأ البائع في تقدير المبيع عن حسن أو سوء نية أو كان راجعا إلي فعل الغير كانتقال ملكية بعض المبيع إلي الغير لأي سبب من أسباب كسب الملكية ولو بموجب تصرف صادر من البائع نفسه مقدم علي التصرف الصادر منه للمشتري أو إلي نزع ملكية جزء من المبيع

( المستشار أنور طلبه ص 465 )

ويلاحظ أن المشرع، عندما جعل جزاء النقص في مقدار المبيع دعوى إنقاص الثمن أو دعوى الفسخ ، لم يميز بين ما إذا كان المبيع قابلا للتبعيض أو غير قابل له وبين ما إذا كان الثمن قد قدر بسعر الوحدة أو قدر جملة واحدة .

ففي جميع هذه الفروض يكون للمشتري دعوى إنقاص الثمن أو دعوى فسخ البيع

( الدكتور السنهوري – الوسيط  – ص 374 )

فانه وهديا بما تقدم وبالبناء عليه

يكون طلب المدعي بالزام المدعي عليه بدفع فرق العجز في المساحة المبيعة له سند من الواقع والقانون ، ويركن المدعي في اثبات نسبة العجز في المساحة وقدر هذا العجز نقدا الى ندب خبير من وزارة العدل ليتولى بيان ذلك

ثانيا : عدم تقادم دعوي المدعي بفرق عجز المساحة الا بخمسة عشر سنة لتضمن عقد البيع بالبند التمهيدي تعيين مقدار المساحة علي وجه التقريب ( 21 قيراط و 2 سهم تحت العجز والزيادة )

المقرر في قضاء محكمة النقض وفي العديد من أحكامها في هذا الصدد :

وجود نقص في المبيع عن المقدار المتفق عليه في العقد . سقوط حق المشترى في انقاص الثمن بمقدار العجز بالتقادم الحولي من وقت تسلم المبيع .

شرطه . تعيين مقدار المبيع في العقد . بيانه على وجه التقريب أو عدم تعيينه . أثره . تقادم دعوى المشترى بخمسة عشر سنة .

الطعن رقم ١٠٠٨ لسنة ٧٢ ق جلسة 6/7/2013 ، وذات المبدأ الطعن 3321 لسنة 60 ق جلسة 18 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ق 277 ص 1490 ، طعن 960 س 60 ق نقض 21/11/1996

ومن ثم وهديا بما تقدم وحيث أن عقد البيع سند التداعي تضمن في البند التمهيدي منه أن المساحة المبيعة 21 قيراط و5 سهم تحت العجز والزيادة .

فانه يكون قد تم تعيين المقدار علي وجه التقريب ومن ثم فان الدعوي الراهنة لا تتقادم الا بمضي خمسة عشر سنة

بنــــــاء عليـــــــه

أن المحضر سالف الذكر انتقلت واعلنت المعلن إليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة ………الدائرة ( … ) مدني – الكائن مقرها …………….- وذلك بجلستها المنعقدة علنا يوم ……. الموافق ../ .. / 2023 في تمام الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

بالزام المدعى عليه بأن يؤدي للمدعى قيمة فرق المساحة لعين التداعي البالغة ثلاثة قيراط ونصف قيراط من إجمالي واحد وعشرون قيراطا وخمسة أسهم- المساحة المتعاقد عليها بعقد البيع المؤرخ 26/11/2021 .

وذلك علي ضوء ما سيقرره الخبير الذي يركن المدعي الى ندبه في الدعوي لبيان العجز وقيمته نقدا ، فضلا عن الزام المدعي عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعي أيا كانت

ولأجل العلم ،،