بحث قانونى فى كتاب حق الامتداد القانونى لعقد الإيجار فى ظل قوانين إيجار الأماكن بعد أحكام المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية بعض فقرات نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و شروط الامتداد و حق ورثة المستأجر الأصلى فى الامتداد

محتويات كتاب الامتداد القانونى

محتويات المقال

المستفيدين من الامتداد القانوني لعقد الإيجار

امتداد عقد الإيجار القديم للمحلات

احدث أحكام محكمة النقض في امتداد عقد الإيجار

حالات فسخ عقد الإيجار القديم

امتداد عقد الإيجار لورثة المستأجر

متى يسقط عقد الإيجار القديم

قانون توريث الشقق الإيجار القديم 2020

للحفيد امتداد عقد الايجار القديم للحفيد

امتداد عقد الإيجار القديم من أكثر المشكلات ، المدججة بها المحاكم ، وانشغلت بأمرها المحكمة الدستورية العليا ، وقد أصدرت الأخيرة عدة أحكام بعدم دستورية بعض فقرات نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الخاصة بالامتداد

فأضحى الامتداد مقصورا فقط على أربعة فئات محددة حصرا ، وننوه أن تاريخ الوفاة للمستأجر الأصلى أو الممتد له عنه ، له أثر فى تطبيق النص بعد أحكام المحكمة الدستورية حتى عام 2002

هل يحق للحفيد امتداد عقد الإيجار

الفيصل هو تاريخ امتداد عقد الإيجار من الجد الى الابن فاذا كان سابقا على حكم الدستورية الذى حدد أصحاب حق الامتداد حصرا فانه يمتد من الأب الممتد له من والده الى ابنه الذى هو حفيد المستأجر الأصلى فالامتداد للحفيد هنا تم من والده أما اذا كان التاريخ لاحقا فانه لا يمتد الى الحفيد

شروط امتداد عقد الايجار للحفيد

بينت وأرست محكمة النقض شروط امتداد عقد ايجار الجد – المستأجر الأصلى – الى حفيده ( ابن ابن المستأجر الأصلى ) وفى الطعن أدناه بيان لهذه الشروط

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/محمود محمد توفيق، والمرافعة، وبعد المداولة.

حيث أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث أن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن المطعون ضدهما أقاما على الطاعن الدعوى رقم 1250 لسنة 2009 إيجارات الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بطرده من شقة النزاع والتسليم وإلزامه بأن يؤدى إليهما مبلغ ألف وخمسمائة جنيه تعويضاً من تاريخ الغصب حتى تمام التسليم

على سند من أن جد الطاعن كان يستأجر تلك الشقة وبعد وفاته امتد عقد الإيجار إلى والدة الطاعن التي توفيت بتاريخ 8/2/2009 دون أن يكون مقيماً معها أحد حسبما هو ثابت بمحضر جمع الاستدلالات المؤرخ 11/2/2006

وقرار النيابة العامة في الشكوى رقم 13736 / 2005 إداري محرم بك وظلت عين التداعي مغلقة إلى أن قام الطاعن بتاريخ 22/3/2009 باغتصابها بغير مسوغ قانوني وتحرر عن ذلك المحضر رقم 85 أحوال محرم بك

فأقاما الدعوى وجه الطاعن دعوى فرعية إلى المطعون ضدهما بأحقيته في الامتداد القانوني لعقد الإيجار عن والدته، أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد أن سمعت شهود الطرفين حكمت بالطلبات في الدعوى الفرعية وبرفض الدعوى الأصلية

استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 210 لسنة 67 ق الإسكندرية وبتاريخ 16/11/2011 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وفي الدعوى الأصلية بطرد الطاعن من شقة النزاع وإلزامه بأن يؤدى للمطعون ضدهما مبلغ خمسون جنيهاً شهرياً بدأ من 1/4/2009 وحتى تمام التسليم وفي الدعوى الفرعية برفضها.

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث أن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول إن والدته كانت تقيم بشقة النزاع مع والدها المستأجر الأصلي جد الطاعن وحتى وفاته فامتد لصالحها عقد الإيجار وأن الطاعن بقى مقيماً معها في تلك العين حتى وفاتها بتاريخ 8/2/2009 بما مؤداه أن والدة الطاعن أصبحت مستأجرة أصلية مستمدة حقها من القانون وبالتالي يمتد هذا العقد إليه لمرة واحدة

إعمالاً للأثر الفوري لحكم المحكمة الدستورية العليا رقم 70 لسنة 18 ق دستورية وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه في الدعوى الأصلية بالإخلاء والتسليم مع رفض دعواه الفرعية بطلب امتداد ذلك العقد لصالحه تأسيساً على عدم صدور حكم نهائي بجعل والدته مستأجرة أصلية لشقة التداعي ولوفاتها في 8/2/2009 في تاريخ لاحق على صدور حكم المحكمة الدستورية سالف الذكر

وأن العقد لا يمتد لمرة ثانية له ولو توافرت في حقه شروط الامتداد القانوني لسبق امتداده لوالدته رغم تمسكه في دفاعه بامتداد العقد إليه دون الحاجة إلى صدور حكم بثبوت العلاقة الإيجارية لوالدته أو تحرير عقد إيجار جديد لها مما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.

وحيث أن هذا النعي في محله ذلك أنه من المقرر في قضاء النقض أن النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 على أن لا ” ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك

يدل على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين

وتستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع أي من المستفيدين المشار إليهم متى كانت إقامتهم بالعين مستقرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك، وأن قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 في القضية رقم 70/18 ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977

فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة أخرهم سواء بالوفاة أو الترك

وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة

إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعى المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/11/2002

وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/11/2002 ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار

وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد من الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها

على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة أخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك كما أن النص في المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أنه

لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه للعين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك قد جاء عاماً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين

ومن ثم فإن هذه القاعدة الواردة يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداء مع المالك أو من امتد العقد قانوناً لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر

وبني قضاءه في الدعويين الأصلية والفرعية على أن عقد إيجار شقة النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخرى إلى الطاعن بعد أن امتد من قبل إلى والدته التي توفيت بتاريخ 8/2/2009 بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا” سالف الذكر” وخلو الأوراق من سبق صدور حكم نهائي بجعل والدته مستأجرة أصلية لعين النزاع

حال أن خطر امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلى ذوى قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة وهو ما يفضى إليه ذلك الحكم لا يسرى إلا على الوقائع اللاحقة على نشر حكم المحكمة الدستورية سالف البيان

فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من توافر شروط امتداد عقد الإيجار إليه لإقامته مع والدته كمستأجرة أصلية حتى وفاتها

وهو دفاع إن صح قد يتغير به وجه الرأي في الدعويين الأصلية والفرعية على نحو ما تقضى به الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 ولمرة واحدة إعمالاً للأثر الفوري لحكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر بما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف الإسكندرية وألزمت المطعون ضدهما المصروفات ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

الطعن رقم 60 – لسنة 82 ق – تاريخ الجلسة 27 / 1 / 2013

أحكام أخرى تضمنها كتاب حق الامتداد القانونى

اولا : احكام نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة ۱۹۷۷ قبل احكام عدم الدستورية

كان العقد يمتد الى اي من الأقارب المتواجدين مع المستأجر الأصلي بشرط الاقامة الفعلية المستقرة الهادئة

كان يمتد الى الاقارب نسبا ومصاهرة المقيمين مع المستأجر الأصلي بشرط الاقامة سنة سابقة على وفاته او ترکه العين المؤجرة

ثانيا : بعد القضاء بعدم دستورية بعض فقرات هذا النص اصبحت احكام الامتداد والتي تطبق حاليا هي :

1- لا يمتد عقد الايجار بعد وفاة المستأجر الأصلي او تركه العين المؤجرة الا لأشخاص محددين على سبيل الحصر بشرط الاقامة معه قبل الوفاة او الترك اقامة فعلية وهم :

( الزوج أو الزوجة حسب الأحوال الابناء – اي من الوالدين )

٢- اصبح العقد لا يمتد إلى غير هؤلاء ولمرة واحدة فقط ۳- اصبح العقد لا يمتد الى اي من اقارب المستأجر الأصلي نسبا او مصاهرة ومن ثم اصبح النص المادة ۲۹ ق 49 لسنة ۱۹۷۷ بعد أحکام عدم الدستورية هو عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون

لا ينتهي عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر او ترکه العين اذا بقي فيه زوجه او اولاده او ای من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة او الترك … تاريخ تطبيق النص بعد احکام عدم الدستورية هو ۱۰ / ۱۱ / ۲۰۰۲

ايضاح بشأن حق الامتداد

بتاريخ ۳/ ۱۱ / ۲۰۰۲ اصدرت المحكمة الدستورية العليا حكما بشأن من له حق الامتداد القانوني لعقد الايجار المحرر طبقا لقوانين ايجار الاماكن فانتهت إلى أن عقد الايجار لا يمتد الا لمرة واحدة من المستأجر الأصلي لمن له حق الامتداد وهم الفئات المشار اليها بالفقرة الأولى من المادة ۲۹ ق 49 لسنة ۱۹۷ ومن ثم فمن لهم حق الامتداد هم الزوج – الاولاد – الوالدين

القضية الدستورية رقم ۷۰ لسنة ۸۱ ق جلسة 3 نوفمبر ۲۰۰۲ – المنشور بالجريدة الرسمية ۱۱/۱4 / ۲۰۰۲ وسريان حكمه من ۱۰ / ۱۱ / ۲۰۰۲ ٣

ايضا قضت المحكمة الدستورية بعدم دستورية ما نصت عليه المادة ۲۹ ق 49 لسنة ۱۹۷ ” وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الايجار اقامتهم في المسكن مدة سنة على الاقل سابقة على وفاة المستأجر او تركه العين او ملة شغله للمسكن ايهما اقل “

الوضع الراهن لحق الامتداد لعقد الايجار القديم بعد أحكام الدستورية العليا

المستفيدين من الامتداد القانوني لعقد الإيجار

ومن ثم بعد احکام الحكمة الدستورية العليا اصبح عقد الايجار لا يمتد إلى الاقارب نسبا او مصاهرة حتى الدرجة الثالثة واصبح قاصرا فقط على الاقارب من الدرجة الأولى المحددين حصرا بالفقرة الأولى من نص المادة وهم الزوج – الابناء – الوالدين اذا يفهم من ذلك انه اذا ما توفي المستأجر الأصلي او ترك العين فان العقد ينتهي بوفاته اذا لم يتواجد له ای ممن لهم حق الامتداد المحددين على سبيل الحصر

ومن ثم اذا وجد اي من اقاربه الاخرين غير المحددين بالنص فانه يكون غاصبا وواضعا اليد على العين بدون وجه حق ويتعين طرده منها بقوة القانون لانتفاء سنده القانوني في وضع اليد عليها وقد قضت محكمة النقض آن ( الحكم بعدم دستورية الماحة ۲۹ ق 49 لسنة ۱۹77 بالنسبة للأقارب نسبا حتى الدرجة الثالثة مؤداه قصر الامتداد لعقد الايجار على الأشخاص الوارد بيانهم حصرا في الفقرة الأولى من تلك المادة )

طعن رقم 7429 لسنة 63 ق جلسة ۱۲-۳-۲۰۰۹

ما الحل اذا ما توفي المستأجر الأصلى ولم يكن له أحدا ممن لهم حق الامتداد ؟

هنا يجب على المؤجر اتخاذ الاجراءات التالية بالترتيب :

تحرير محضر اداری لإثبات وفاة المستأجر الأصلي وعدم وجود من يمتد له العقد قانونا “

ملاحظات هامة بشأن الامتداد

هذا المحضر يتم سماع الشهود والجيران على عدم وجود مستفيد للمستأجر المتوفي او اقارب وكذلك التحريات ستؤكد ذلك وسيكون مصير المحضر الحفظ حيث أن الواقع العملی اثبت خشية النيابة في اصدار قرار للمؤجر بالتمكين من العين والسبب وجود متعلقات ومنقولات للمستأجر المتوفى بالعين ، وثانيا خشية وجود مستفيد لم تظهره التحريات

۲- يجب على المؤجر اقامة دعواه امام القضاء مختصما كلا من النيابة العامة، وبنك ناصر الاجتماعي .. وسبب اختصام الأول لعدم وجود مستفيد من الامتداد واختصام الثاني سببه وجود منقولات ومتعلقات خاصة بالمستأجر ولا يوجد له وارث فتكون من حق بیت المال الممثل في بنك ناصر ليتولى تسلمها

٣- يطلب المؤجر في دعواه تمكينه من استلام العين خالية من اي شواغل مؤسسا دعواه على عدم ترك المستأجر احد ممن له حق الامتداد القانوني اما في حالة وجود احد بالعين المؤجرة من أقارب المستأجر المتوفی ممن لم تعدهم المادة وتخول له حق الامتداد فانه يجب على المستأجر اقامة دعواه مختصما هذا الشاغل للعين

مؤسسا دعواه على الغصب وانتفاء سنده القانوني متمسكا انه ليس من عددتهم الفقرة الأولى من المادة ۲۹ ق 49 السنة ۱۹۷ وللقضاء بعدم دستورية الامتداد للأقارب نسبا او مصاهرة وانه المالك للعين

فالمقرر في قضاء محكمة النقض

اذا توفي المستأجر الأصلي في اثناء تمتعه بالامتداد القانوني لعقد الايجار ولم يكن أحد مقيما معه في العين قبل وفاته ثم أقام فيها بعد وفاته احد من اقاربه فان اقامته هذه تعتبر شغلا للعين بدون سند وبالتالى غصبا فيجوز لمالك العين ولو لم يكن هو المؤجر للمستأجر الأصلي الذي توفي آن يطلب طرد الشاغل الجديد باعتباره غاصبا وذلك استنادا إلى ملكيته فقط ودون حاجة إلى الاستناد الى عقد الايجار .

نقض مدنی طعن ۱۰۷ لسنة 49 ق جلسة ۱-۱۱-۱۹۸4

و المقرر أن

( المقصود بالغصب انعدام سند الحيازة ولا يعتبر كذلك الا اذا تجرد واضع اليد من الاستناد إلى سند قانونی له شأنه في تبرير يد الحائز على العقار المثار بشأنه النزاع )

طعن 475 لسنة ۹۲ ق جلسة ۲۱ – ۵ – ۱۹۹۷

وكذلك من المقرر

أن شغل المكان بطريق الغصب مهما استطالت مدته لا يلزم المالك بتأجيره لمن شغله – فقد قضت محكمة النقض آن شغل المكان بطريق الغصب مهما استطالت مدته لا يكسب الحق في البقاء فيه، ذلك أن مجرد انقضاء فترة من الزمن على حيازة الغاصب لا تلزم المالك بتأجير ذلك المكان لمن شغله.

نقض مدني الطعن رقم 2041لسنة 61 قضائية

ما الحل اذا ما تمسك هذا الغاصب بحق المساكنة ؟

يدفع المؤجر ويتمسك بانتفاء شرط المساكنة وهو عدم اقامة هذا الغاصب مع المستأجر الاصلي منذ بداية عقد الايجار فالمقرر في قضاء محكمة النقض عن المساكنة المساكنة التي تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حق البقاء فيها بعد وفاة المستأجر الأصلي او تركها له من غير الاقارب الذين حددتهم المادة ۲۹ ق 49 لسنة ۱۹۷۷ . شرطه . اقامتهم فيها منذ بدء الاجارة واستمرارها دون انقطاع

الطعنان ۱۳۱۲ لسنة ۹۹ ق ، ۳۰۸۲ لسنة 60 ق جلسة ۲۳-۱۱-۲۰۰۰

ومن ثم فالخلاصة أن عقد الايجار لا يمتد الا لهؤلاء

الأزواج – الابناء – الوالدين بشرط الاقامة الفعلية مع المستأجر الاصلي حتى وفاته ومن ثم حال عدم توافر الاقامة الفعلية لأي ممن عددتهم المادة حصرا فانه ايضا لا يستفيد من الامتداد لانتفاء شرط الاقامة فشروط الامتداد القانوني هي :

1- أن يكون المستفيد منه احد المذكورين حصرا بالمادة ۲۹ ق 49 لسنة 1977 الأزواج – الابناء – الوالدين

2- أن يكون المستفيد مقيما مع المستأجر الأصلي حتى وفاته اقامة فعلية

فالمقرر ” أن امتداد عقد الإيجار لزوج المستأجر و أبنائه ووالديه وفقا لحكم المادة ۲۹ من القانون رقم 49 السنة ۱۹77 ( مشروط ) بثبوت إقامتهم معه بالعين المؤجرة إقامة مستمرة إلى وقت وفاته أو تركة المسكن “

طعن ۱۲۰ لسنة 75 ق جلسة ۲۰۰۹۸۱۰۸۹

و كذلك المقرر أن

الإقامة التي يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هي الإقامة المستقرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته أو ترکه المسكن

طعن 646 لسنة 74 ق جلسة ۲۰۰۹۸۱۲۸۱

وايضا تواتر قضاء محكمة النقض

و باعتبار أن الامتداد هو استثناء من الأصل حيث أن هذا العقد بطبيعته من العقود الرضائية الموقوتة و أن الضرورة التي فرضت على المشرع تقرير هذا الاستثناء إنما تقدر بقدرها فلا يجوز التوسع في تطبيق هذا الإستثناء “

نقض مدني الطعن رقم ۱۳۱۰ لسنة 61 ق جلسة ۱۹۹۲/۱/۲۲

حيث المقرر بنص الفقرة الأولى من المادة ۲۹ ق 49 لسنة ۱۹۷ آن

لا ينتهي عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر او ترکه العين اذا بقي فيها زوجته او اولاده أي من والديه الذي كانوا يقيمون معه حتي الوفاء او الترك ) انتقال الابنة للإقامة مع والدها لمرضه ينفي عنها الاقامة الفعلية

قضت محكمة النقض

تمسك الطاعن بصحيفة استئنافه بان المطعون ضدها تقيم بمسكن زوجها وان انتقالها للإقامة مع والدتها – المستأجرة الاصلية – كان بقصد رعايتها في مرضها – دفاع جوهری – انتهاء الحكم المطعون فيه إلى امتداد عقد الايجار للمطعون ضدها استنادا إلى شاهديها من وجود اقامة مستمرة مستقرة لها بالعين حتى وفاة والدتها دون أن يعني بتمحيص هذا الدفاع – فساد وقصور

الطعن رقم ۷۹۷۹ لسنة 64 ق جلسة ۲۰۰۰/4/۲۱

حق الابنة المتزوجة في الامتداد رغم انتقالها لمنزل زوجها

لا ينال من حق الامتداد للابنة انتقالها الى منزل زوجها الابنة التي امتد اليها عقد الايجار من والدها المستأجر الاصلي مجرد زواجها لا يعد تركا للمسكن وجوب اقامة المؤجر الدليل عليه

الطعن رقم 4159 لسنة 61 ق جلسة ۱۲ مارس ۲۰۰۹، ۸۱۷۶ لسنة ۷۸ ق جلسة ۲۰۰۹/۱۲/۲

امتداد عقد الايجار الى الابنة عن والدها المستأجر الاصلي اقامتها في تاريخ لاحق مع زوجها بمسكن الزوجية لا أثر له

الطعن ۱۷۹۲ لسنه ۸۸ ق جلسه ۱۱/۲4 / ۱۹۹۹

الطعن ۲۱۷۱ لسنه 74 ق جلسه ۲۰۰۵/۲/۱

عدم اشتراط اقامة المستفيد بشخصه بالعين المؤجرة

فقد قضت محكمة النقض

لا يحول دون توافرها انقطاع الشخص عن الاقامة بالعين لسبب عارض طالما انه لا يكشف عن ارادته الصريحة او الضمنية عن تخليه عنها ولا تثريب على المستأجر او من امتد اليه العقد أن هو لم ينتفع بالعين المؤجرة فعلا ما دام انه قائم بتنفيذ التزاماته قبل المؤجر

الطعن رقم ۷۲۲ لسنة 67 ق جلسة ۱۹۹۷/۶/۹ – ابو الليل ص ۲۹۰ ، ۲۹4

وان كان يلزم لامتداد عقد الايجار لأبناء المستأجر الأصلي والمستفيدين من حكم المادة ۱/۹ ق 49 السنة ۱۹۷ ان تكون لهم اقامة مستقرة بالعين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك الا انه لا يلزم أن تكون اقامة المستفيد بشخصه في ذلك العين ويكفي أن تكون له اقامة حكمية فيها ولو لم تعقبها الاقامة المشتركة مع المستأجر الأصلي واخذا بما هو مقرر من أن لعقد ايجار المسكن طابعا عائليا لا يتعاقد فيه المستأجر ليقيم بمفرده وانما ليضم اليه افراد اسرته ليساكنوه فيه

الطعن رقم ۲۳۹۰ لسنة ۷۱ ق جلسة ۲۰۰۹/۸/۷

وايضا انه

اذا توافرت الاقامة بشروطها اضحى من امتد اليه العقد مستأجرا أصليا ولا الزام عليه من بعد ان يقيم في العين اذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجبا عليه

الطعن رقم ۲۰۰۹۲ لسنة ۷ ق جلسة ۲۰۰۸/۱۲/۲۸

وكذلك ان

مزية الامتداد القانوني لعقد الايجار يستفيد منها زوجة او زوج المستأجرة واولاده ووالديه المقيمين معه اقامة مستقرة حال وفاته او تركه المسكن تطبق القاعدة سواء كان المستأجر المتوفی او التارك هو من ابرم العقد ابتداء مع المالك او من امتد اليه العقد قانونا لصالحه بعد وفاة المستأجر الاصلي

الطعن رقم 5419 لسنة 6 ق جلسة ۲۰۱۲/۳/۱۱

عبء اثبات عدم الاقامة الفعلية على المؤجر

عبء اثبات انتفاء الاقامة الفعلية على المؤجر المقرر في قواعد الإثبات أن من يتمسك بالثابت اصلا لا يكلف بإثباته اما من يدعی خلاف الأصل فعليه هو عبء اثبات ما يدعيه ،

ولما كان الطاعنون قد أقاموا دعواهم على سند من القول بان المطعون عليها تركت الاقامة مع والدتها بعين النزاع بعد زواجها واقامت مع زوجها بالأردن في حين انكرت المطعون عليها ذلك تمسكا منها بالاستمرار في الاقامة في عين النزاع قبل الزواج وبعده وعدم تخليها عن الاقامة فيها حتى الان

فان المطعون عليها تكون بذلك قد تمسكت بالثابت اصلا فلا تكلف بإثباته ولا يقدح في ذلك ابداءها الاستعداد لإثبات تلك الاقامة

الطعن رقم 13 لسنة 48 ق جلسة ۱۹۷۸/۱۲/۲۳ س ۲۹ ص ۲۰۱۳ – ابو الليل ص ۲۵۵ بند ۲۹4 ج ۱ مجلد ۳- مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في قوانين الايجار

أثر الانقطاع العارض على الاقامة والامتداد

الانقطاع عن الإقامة لسبب عارض لا يحول دون قيامها طالما لم يتخل المستفيد عنها صراحة أو ضمنا استمرار إقامة الزوجة والأبناء بالعين المؤجرة . تحققه ثبوت أن إقامتهم بدأت صحيحة مستوفية لشروطها . الانقطاع عن الإقامة لسبب عارض لا يحول دون قيامها طالما لم يتخل المستفيد عنها صراحة أو ضمنا باتخاذه موقفا لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على انحراف قصده إلى إنهاء الإقامة .

الطعن ۲۳۹۶ لسنة 64 ق جلسة ۲۰۰۰/۵/۸

الامتداد يكون لكل المستفيدين وينتهي بانتهاء اقامة اخر مستفيد منهم أن الحق المقرر للزوجة و الأبناء و الوالدين في الانتفاع بمزية الامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد و فاة المستأجر الأصلي أو تركه للعين طبقا للمادة ۲۹ ق 49 لسنة ۱۹۷ مقتضاه أن تنتقل الإجارة و بقوة القانون لصالح جميع المستفيدين ممن حددهم المشرع.

الطعن ۲۹۰۵ لسنة 69 ق جلسة ۲۰۰۷۸

ويكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط . بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة أخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد تنكب عن النظر و بنی قضاؤه على أن عقد إيجار عين النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخرى إلى الطاعن بعد أن امتد من قبل إلى والده . يكون اخطأ

طعن ۲۰۰۱لسنة 74 ق جلسة ۲۰۰۵/4/6

وقضى ان

النص قد جاء مطلق غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين

طعن ۳۳۰ لسنة 75 ق جلسة ۲۰۰۸/4

اقامة المستفيد في مسكن اخر لا يعد تركا للعين إقامة المستأجر في مسكن أخر لا تعد بذاتها ترك للعين المؤجرة مل يفصح عن إرادته في إنهاء العلاقة الإيجارية .

طعن 8104 لسنة ۷۰ ق جلسة ۲۰۰۴/۱۹

سريان حق الامتداد سواء كان المتوفي مستأجرا أصليا او من امتد العقد لصالحه

وفاة مستأجر المسكن او ترکه له امتداد العقد لصالح زوجته واولاده ووالديه المقيمين معه اقامه مستقرة – م ۲۹ ق 49 لسنه ۱۹۷ سريان هذه القاعدة سواء كان المتوفي او التارك مستأجرا أصليا او من امتداد العقد القانوني لصالحه

الطعن 35 لسنه 69 ق جلسه ۱۹۹۹/۱۱/۲۹

وان حق المستفيد من امتداد عقد الايجار مستمد من القانون مباشرة تعلقه بالنظام العام

الطعن رقم ۸۱۳ لسنه 58 ق جلسه ۲/۹/ ۱۹۹۰

إعداد الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحام بالنقض إصدار 2017

تحميل كتاب حق الامتداد القانونى

اضغط على حق الامتداد لعقد الإيجار القديم

استشارة

كتاب حق الامتداد القانونى