عدم جواز حرمان المستأجر من ميزة ينتفع بها عقد إيجار قديم

شدد المشرع على عدم جواز حرمان المستأجر من ميزة ينتفع بها عقد إيجار قديم ، ونص فى المادة 28 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بتنظيم إيجار الأماكن على ذلك الالتزام بنص خاص ، وهو التزام بالتبعية يكون على المؤجر وورثته

عدم جواز حرمان المستأجر من ميزة

وهو نص لا يختلف كثيرا فى أحكامه عما هو مقرر فى نصوص القانون المدنى الا أنه وضع له ضمانات تنفيذ خاصة ، فلنتعرف على ذلك

النص القانوني عدم جواز حرمان المستأجر من ميزة ينتفع بها عقد إيجار قديم

تنص المادة رقم  28 من القانون رقم  49 لسنة 1977 إيجار الأماكن على

لا يجوز حرمان المستأجر من أي حق من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها ، ولقاضى الأمور المستعجلة أن يأذن للمستأجر فى هذه الحالة بإعادة الحق أو الميزة على حساب المؤجر خصما من الأجرة المستحقة و ذلك بعد أعذار المؤجر بإعادتها إلى ما كانت عليه فى وقت مناسب .

ويجوز للجهة التى تحدد بقرار من المحافظ القيام بتنفيذ الأعمال اللازمة لإعادة الحق أو الميزة التى الزم بها المالك بموجب الحكم الصادر فى هذا الشأن وذلك على نفقة المالك على أن تقتضى النفقات منه بالطريق الإداري.

ومع ذلك إذا أصبح التزام المؤجر مرهقا أو غير متناسب مع ما يغله العقار من أجرة ، ففي هذه الحالة يجوز للقاضى أن يوزع تكلفة الإعادة على كل من المؤجر والمستأجر .

فإذا تبين عدم إمكان إعادة الحق أو الميزة ، جاز للمحكمة الابتدائية الواقع فى دائرتها العقار بنا على طلب المستأجر إنقاص الأجرة بما يقابل الحق أو الميزة .

أحكام محكمة النقض عن عدم جواز حرمان المستأجر من ميزة ينتفع بها عقد إيجار قديم

المقرر- في قضاء هذه المحكمة – أن النص في الفقرة الأولى من المادة 32 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمقابلة للمادة 24 من القانون رقم 52 لسنة 1969 يدل على أن المشرع منح للمالك رخصة زيادة الوحدات السكنية في العقار المملوك له أيا كانت طبيعته، والمؤجر للسكنى أو لغيرها بعقد يمنع ذلك، حتى لو نتج عن هذه التعلية أو تلك الإضافة إخلال بحق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة على النحو الذي يخوله إياه عقد الإيجار،

آية ذلك ما ورد بنص المادة 32 المشار إليها آنفا من أنه \”ولا يخل هذا بحق المستأجر في إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل\” إذ لا يكون ثمة مبرر لإنقاص الأجرة إلا إذا كانت التعلية أو الإضافة قد أدت إلى حرمان المستأجر من حق من حقوقه أو فقده ميزة كان ينتفع بها، وذلك على خلاف القاعدة العامة الواردة في المادة 571 من القانون المدني

واستثناء من حكم المادة 28 من القانون رقم 49 لسنة 1977- المقابلة للمادة 20 من القانون رقم 52 لسنة 1969 وذلك لعلة تغياها المشرع وهى تفريج أزمة المساكن إلى جانب تعويض الملاك بعد تجميد أجورها بالرغم مما طرأ على مستوى الأسعار من ارتفاع كبير

الطعن رقم 2832 – لسنة 61 ق – تاريخ الجلسة 3 / 7 / 1996 – مكتب فني 47 رقم الجزء 2 –  رقم الصفحة 1067

المقرر عملا بنص المادتين 567/1 ،568/1 من القانون المدني أن على المؤجر أن يتعهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي سلمت بها و أن يقوم أثناء الإجارة بجميع الترميمات الضرورية دون التأجيرية . و يجوز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجراء ذلك بنفسه و في استيفاء ما أنفقه خصما من الأجرة

مع مراعاة ما نصت عليه المادة 20من القانون 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجرين – المنطبق على واقعة النزاع – و التي تقضى بأنه \” ….. ومع ذلك إذا أصبح التزام المؤجر مرهقا أو غير متناسب مع ما يغله العقار من أجرة ففي هذه الحالة  يجوز للقاضى أن يوزع تكلفة الإعادة على كل من المؤجر و المستأجر ….\” .

[الطعن رقم 1269 –  لسنــة 68 ق  –  تاريخ الجلسة 07 / 04 / 1999]

صيغة صحيفة دعوى مستعجله 

عدم جواز حرمان المستأجر من ميزة ينتفع بها عقد إيجار قديم

الترخيص  بإجراء الترميمات الضرورية مع خصم التكاليف من الاجرة

بناء  على طلب السيد/…. ومهنته.. المقيم  برقم… شارع  .. قسم .. محافظة ..  و محله المختار مكتب الأستاذ …… المحامي الكائن……

أنا.. محضر محكمة .. قد انتقلت الى  …….

السيد /….  ومهنته.. المقيم برقم.. شارع .. قسم.. محافظة …مخاطبا

الموضوع

بموجب عقد أيجار مؤرخ  \\  \\  19 استأجر الطالب من المعلن إليه الشقة رقم ..بالعقار الكائن .. بغرض استعمالها سكنا خاصا بأجرة شهرية قدرها …. جنيها وقد تلفت مواسير الصرف  العمومية الخاصة بدورات المياه مما ادى  الى تسرب المياه بالمبانى إلى حد ترتب أسرته استعمالها منذ  /  /  19  انتقاصا لحقه فى الانتفاع بالعين المؤجرة ، وقد قام الطالب بإنذار المعلن إليه على يد محضر بتاريخ  /  /  19  منبها عليه إجراء الاصلاح واعادة دورة المياه إلى الحالة التى تفى بالغرض ، منها خلال ثلاثة ايام من  الإنذار وإلا أضطر الطالب إلى حبس الأجرة التى قد تستحق مستقبلا واستصدار ترخيص من قاضي  الأمور المستعجلة في اجراء ذلك خصما من الأجرة ، إلا أن المعلن إليه امتنع عن ذلك رغم اعذاره.

وإذ تنص المادة 568 من القانون المدني على أنه

 إذا تأخر المؤجر بعد اعذاره عن القيام بتنفيذ الالتزامات المبينة فى المادة السابقة، جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء فى إجراء ذلك بنفسه وفى استيفاء ما أنفقه خصما من الاجرة،

وهذا دون اخلال بحقه فى طلب الفسخ أو انقاص الأجرة. ويجوز للمستأجر دون حاجة الى ترخيص  من القضاء أن يقوم بإجراء الترميمات المستعجلة إذا لم يقم المؤجر  بعد اعذاره بتنفيذ هذا الالتزام في ميعاد مناسب على أن يستوفي المستأجر ما أنفقه خصما من الأجرة.

وقد جرى نص المادة 567 من ذات القانون على أنه على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم فى أثناء الاجارة بجميع الترميمات الضرورية .

مفاد ذلك ، أنه اذا تأخر المؤجر بعد اعذاره عن القيام بتنفيذ التزامه بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة ألتي سلمت بها أو أخل بما عليه من واجب القيام فى أثناء الإجارة بجميع الترميمات،

فان للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء فى إجراء ذلك بنفسه وفى استيفاء ما أنفقه خصما من الاجرة وينطوى تحت الترميمات التى يلتزم المؤجر بها اقامة دورة المياه التى كانت بالعين المؤجرة وهدمت ولا يساغ القول باعتبار ذلك انشاءات جديدة بعد هلا ك دورة المياه مما لا يلزم به المؤجر

(( أنظر فى ذلك نقض 12/6/1952 ))

 ولا يحول دون تنفيذ التزام المؤجر ما نصت عليه المادتين 7، 9 من القانون رقم 136 لسنة 1981فى شأن بعض الاحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لانصرافهما الى تخصيص مبلغ من الحصيلة المنصوص عليها بالمادة السابقة تودع تحت يد المؤجر لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة وعند اجراء ذلك نقسم المصاريف ما بينه وبين شاغلي المبنى

والزمت المادة الثامنة هؤلاء الشاغلين بدفع ما يخصهم منها ورتب على الاخلال بذلك ما يترتب على عدم سداد الاجرة من آثار قانونية . يدل ذلك على بقاء التزام المؤجر على نحو ما كان عليه قبل صدور القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه، بحيث اذا انفق مصاريف فى اصلاح وترميم المبنى أو احدى وحداته كان له تقسيمها حسبما تنص عليه المادة التاسعة من هذا القانون

ولما كان المبنى انشئ في /  /  19  ومن ثم تسرى الفقرة رقم … من المادة التاسعة سالفة الذكر ويتحمل الطالب نسبة…% من أعباء الترميم والصيانة ويتحمل المعلن اليه نسبة….% من هذه الاعباء  ويتم خصم إلاجرة بقدر ما يخص الاخير منها.

بناء عليه – عدم جواز حرمان المستأجر من ميزة

لنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في تاريخه الى محل اقامة المعلن اليه وأعلنته بصورة من هذا وكلفته بالحضور امام محكمة .. الدائرة .. بمقرها الكائن بشارع .. وذلك بجلستها المنعقدة علنا في يوم .. الموافق  /  /  19 الساعة التاسعة صباحا ليسمع الحكم بالترخيص للطالب في اجراء الترميمات الضرورية الموضحة بصدر هذه الصحيفة مع خصم التكاليف من الأجرة ، مع الزام المعلن اليه بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة وشمول احكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة 

 مع حفظ كافة الحقوق الاخرى

،

ملخص المقال – عدم جواز حرمان المستأجر من ميزة ينتفع بها عقد ايجار قديم

اذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بتنفيذ التزامه بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة ألتي سلمت بها أو أخل بما عليه من واجب القيام فى أثناء الإجارة بجميع الترميمات، فان للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء فى إجراء ذلك بنفسه وفى استيفاء ما أنفقه خصما من الأجرة