عدم جواز حرمان المستأجر من ميزة ينتفع بها

عدم جواز حرمان المستأجر إيجار قديم

شدد المشرع على عدم جواز حرمان المستأجر من ميزة ينتفع بها عقد إيجار قديم حيث نص فى المادة 28 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بتنظيم إيجار الأماكن على ذلك الالتزام بنص خاص وهو التزام بالتبعية يكون على المؤجر وورثته وهو نص لا يختلف كثيرا فى أحكامه عما هو مقرر فى نصوص القانون المدنى الا أنه وضع له ضمانات تنفيذ خاصة فلنتعرف على ذلك

عدم جواز حرمان المستأجر النص القانوني

تنص المادة رقم  28 من القانون رقم  49 لسنة 1977 إيجار الأماكن على :

• لا يجوز حرمان المستأجر من أي حق من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها ولقاضى الأمور المستعجلة أن يأذن للمستأجر فى هذه الحالة بإعادة الحق أو الميزة على حساب المؤجر خصما من الأجرة المستحقة و ذلك بعد أعذار المؤجر بإعادتها إلى ما كانت عليه فى وقت مناسب .
• ويجوز للجهة التى تحدد بقرار من المحافظ القيام بتنفيذ الأعمال اللازمة لإعادة الحق أو الميزة التى الزم بها المالك بموجب الحكم الصادر فى هذا الشأن وذلك على نفقة المالك على أن تقتضى النفقات منه بالطريق الإداري .
• ومع ذلك إذا أصبح التزام المؤجر مرهقا أو غير متناسب مع ما يغله العقار من أجرة ، ففي هذه الحالة يجوز للقاضى أن يوزع تكلفة الإعادة على كل من المؤجر والمستأجر .
• فإذا تبين عدم إمكان إعادة الحق أو الميزة جاز للمحكمة الابتدائية الواقع فى دائرتها العقار بنا على طلب المستأجر إنقاص الأجرة بما يقابل الحق أو الميزة .

عدم جواز حرمان المستأجر من ميزة في قضاء النقض

المقرر- في قضاء هذه المحكمة – أن النص في الفقرة الأولى من المادة 32 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمقابلة للمادة 24 من القانون رقم 52 لسنة 1969 يدل على:

أن المشرع منح للمالك رخصة زيادة الوحدات السكنية في العقار المملوك له أيا كانت طبيعته والمؤجر للسكنى أو لغيرها بعقد يمنع ذلك حتى لو نتج عن هذه التعلية أو تلك الإضافة إخلال بحق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة على النحو الذي يخوله إياه عقد الإيجار،

آية ذلك ما ورد بنص المادة 32 المشار إليها آنفا من أنه :

“ولا يخل هذا بحق المستأجر في إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل”

إذ لا يكون ثمة مبرر لإنقاص الأجرة إلا إذا كانت التعلية أو الإضافة قد أدت إلى حرمان المستأجر من حق من حقوقه أو فقده ميزة كان ينتفع بها وذلك على خلاف القاعدة العامة الواردة في المادة 571 من القانون المدني

واستثناء من حكم المادة 28 من القانون رقم 49 لسنة 1977- المقابلة للمادة 20 من القانون رقم 52 لسنة 1969 وذلك لعلة تغياها المشرع وهى :

تفريج أزمة المساكن إلى جانب تعويض الملاك بعد تجميد أجورها بالرغم مما طرأ على مستوى الأسعار من ارتفاع كبير

الطعن رقم 2832 – لسنة 61 ق – تاريخ الجلسة 3 / 7 / 1996 – مكتب فني 47 رقم الجزء 2 –  رقم الصفحة 1067

المقرر عملا بنص المادتين 567 / 1 ،568 / 1 من القانون المدني أن :

على المؤجر أن يتعهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي سلمت بها و أن يقوم أثناء الإجارة بجميع الترميمات الضرورية دون التأجيرية و يجوز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجراء ذلك بنفسه و في استيفاء ما أنفقه خصما من الأجرة

مع مراعاة ما نصت عليه المادة 20من القانون 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجرين – المنطبق على واقعة النزاع – و التي تقضى بأنه :

” ….. ومع ذلك إذا أصبح التزام المؤجر مرهقا أو غير متناسب مع ما يغله العقار من أجرة ففي هذه الحالة يجوز للقاضى أن يوزع تكلفة الإعادة على كل من المؤجر و المستأجر ….” .

[الطعن رقم 1269 –  لسنــة 68 ق  –  تاريخ الجلسة 07 / 04 / 1999]

صيغة دعوى مستعجله بتمكين المستأجر من الميزة

الترخيص بإجراء الترميمات الضرورية مع خصم التكاليف من الاجرة

بناء  على طلب السيد/…. ومهنته .. المقيم  برقم … شارع  .. قسم .. محافظة ..  و محله المختار مكتب الأستاذ …… المحامي الكائن ……

أنا .. محضر محكمة ..  قد انتقلت الى  …….

السيد /  ….  ومهنته.. المقيم برقم .. شارع .. قسم.. محافظة …  مخاطبا

الموضوع

بعقد أيجار مؤرخ  ….. / … /…. استأجر الطالب من المعلن إليه الشقة رقم …. بالعقار الكائن …… بغرض استعمالها سكنا خاصا بأجرة شهرية قدرها …. جنيها وقد تلفت مواسير الصرف  العمومية الخاصة بدورات المياه مما ادى الى تسرب المياه بالمبانى إلى حد ترتب أسرته استعمالها منذ  /  /  19  انتقاصا لحقه فى الانتفاع بالعين المؤجرة 

وقد قام الطالب بإنذار المعلن إليه على يد محضر بتاريخ  /  /  19  منبها عليه إجراء الاصلاح واعادة دورة المياه إلى الحالة التى تفى بالغرض منها خلال ثلاثة ايام من  الإنذار وإلا أضطر الطالب إلى حبس الأجرة التى قد تستحق مستقبلا واستصدار ترخيص من قاضي  الأمور المستعجلة في اجراء ذلك خصما من الأجرة إلا أن المعلن إليه امتنع عن ذلك رغم اعذاره.

وإذ تنص المادة 568 من القانون المدني على أنه :

إذا تأخر المؤجر بعد اعذاره عن القيام بتنفيذ الالتزامات المبينة فى المادة السابقة، جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء فى إجراء ذلك بنفسه وفى استيفاء ما أنفقه خصما من الاجرة،

وهذا دون اخلال بحقه فى طلب الفسخ أو انقاص الأجرة. ويجوز للمستأجر دون حاجة الى ترخيص  من القضاء أن يقوم بإجراء الترميمات المستعجلة إذا لم يقم المؤجر  بعد اعذاره بتنفيذ هذا الالتزام في ميعاد مناسب على أن يستوفي المستأجر ما أنفقه خصما من الأجرة.

وقد جرى نص المادة 567 من ذات القانون على أنه :

على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم فى أثناء الاجارة بجميع الترميمات الضرورية .

مفاد ذلك

أنه اذا تأخر المؤجر بعد اعذاره عن القيام بتنفيذ التزامه بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة ألتي سلمت بها أو أخل بما عليه من واجب القيام فى أثناء الإجارة بجميع الترميمات،

فان للمستأجر أن

يحصل على ترخيص من القضاء فى إجراء ذلك بنفسه وفى استيفاء ما أنفقه خصما من الاجرة وينطوى تحت الترميمات التى يلتزم المؤجر بها اقامة دورة المياه التى كانت بالعين المؤجرة وهدمت ولا يساغ القول باعتبار ذلك انشاءات جديدة بعد هلا ك دورة المياه مما لا يلزم به المؤجر

 أنظر فى ذلك نقض 12/6/1952

ولا يحول دون تنفيذ التزام المؤجر ما نصت عليه المادتين 7، 9 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الاحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لانصرافهما الى تخصيص مبلغ من الحصيلة المنصوص عليها بالمادة السابقة تودع تحت يد المؤجر لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة وعند اجراء ذلك نقسم المصاريف ما بينه وبين شاغلي المبنى  والزمت المادة الثامنة هؤلاء الشاغلين بدفع ما يخصهم منها ورتب على الاخلال بذلك ما يترتب على عدم سداد الاجرة من آثار قانونية 

يدل ذلك على

بقاء التزام المؤجر على نحو ما كان عليه قبل صدور القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه بحيث اذا انفق مصاريف فى اصلاح وترميم المبنى أو احدى وحداته كان له تقسيمها حسبما تنص عليه المادة التاسعة من هذا القانون

وحيث تنص المادة 28 من القانون رقم  49 لسنة 1977 إيجار الأماكن على :

1. لا يجوز حرمان المستأجر من أي حق من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها ، ولقاضى الأمور المستعجلة أن يأذن للمستأجر فى هذه الحالة بإعادة الحق أو الميزة على حساب المؤجر خصما من الأجرة المستحقة و ذلك بعد أعذار المؤجر بإعادتها إلى ما كانت عليه فى وقت مناسب .
2. ويجوز للجهة التى تحدد بقرار من المحافظ القيام بتنفيذ الأعمال اللازمة لإعادة الحق أو الميزة التى الزم بها المالك بموجب الحكم الصادر فى هذا الشأن وذلك على نفقة المالك على أن تقتضى النفقات منه بالطريق الإداري.
3. ومع ذلك إذا أصبح التزام المؤجر مرهقا أو غير متناسب مع ما يغله العقار من أجرة ففي هذه الحالة يجوز للقاضى أن يوزع تكلفة الإعادة على كل من المؤجر والمستأجر .
4. فإذا تبين عدم إمكان إعادة الحق أو الميزة ، جاز للمحكمة الابتدائية الواقع فى دائرتها العقار بنا على طلب المستأجر إنقاص الأجرة بما يقابل الحق أو الميزة .

ولما كان المبنى انشئ في /  /  19  ومن ثم تسرى الفقرة رقم … من المادة التاسعة سالفة الذكر ويتحمل الطالب نسبة…% من أعباء الترميم والصيانة ويتحمل المعلن اليه نسبة….% من هذه الاعباء  ويتم خصم إلاجرة بقدر ما يخص الاخير منها.

بناء عليه 

لنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في تاريخه الى محل اقامة المعلن اليه وأعلنته بصورة من هذا وكلفته بالحضور امام محكمة .. الدائرة … بمقرها الكائن ……….. وذلك بجلستها المنعقدة علنا في يوم ………. الموافق    /     /   الساعة التاسعة صباحا وما بعده ليسمع الحكم :

بالترخيص للطالب في اجراء الترميمات الضرورية الموضحة بصدر هذه الصحيفة مع خصم التكاليف من الأجرة مع الزام المعلن اليه بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة وشمول احكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة 

 مع حفظ كافة الحقوق الاخرى

حرمان المستأجر من ميزة ينتفع بها في القانون

في عالم العقارات وتأجير المساكن، تثار العديد من المسائل القانونية والحقوقية التي تتعلق بالعلاقة بين المؤجر والمستأجر. ومن بين هذه المسائل الهامة، مسألة حرمان المستأجر من ميزة كان ينتفع بها في السابق. وتعتبر هذه المسألة حساسة وتثير جدلاً واسعًا، حيث تتعلق بحقوق المستأجرين في التمتع بالمزايا والخدمات المتفق عليها عند إبرام عقد الإيجار.

تنص القوانين والتشريعات في العديد من الدول على حماية حقوق المستأجرين ومنع المؤجرين من حرمانهم من المزايا التي كانوا ينتفعون بها دون مبرر قانوني أو اتفاق مسبق. وتعتبر هذه الحماية ضرورية للحفاظ على استقرار العلاقة الايجارية وضمان حقوق الطرفين.

المزايا التي يحميها القانون

تختلف المزايا التي يحميها القانون من دولة إلى أخرى، وتعتمد على التشريعات والقوانين المحلية. ومع ذلك، تشمل بعض المزايا الشائعة التي تحظى بالحماية القانونية ما يلي:

• خدمات المرافق الأساسية: مثل الكهرباء، والماء، والصرف الصحي، والتدفئة.
• مواقف السيارات: إذا كان عقد الإيجار ينص على توفير موقف سيارة للمستأجر، فلا يجوز للمؤجر حرمانه من هذا الحق.
• المساحات المشتركة: مثل الحدائق، والممرات، والمصاعد.
• خدمات الصيانة والإصلاح: يحق للمستأجر الحصول على خدمات الصيانة والإصلاح اللازمة للعقار المؤجر.

بالإضافة إلى هذه المزايا، قد تشمل الحماية القانونية مزايا أخرى تتعلق بسلامة وصحة المستأجر، مثل توفير شروط سكن ملائمة، والحماية من الضوضاء والتلوث، والحفاظ على خصوصية المستأجر.

أسباب حرمان المستأجر من ميزة

على الرغم من الحماية القانونية لحقوق المستأجرين، إلا أن هناك بعض الأسباب التي قد تبرر حرمان المستأجر من ميزة كان ينتفع بها. وتشمل هذه الأسباب:

1. انتهاء عقد الإيجار: إذا انتهى عقد الإيجار ولم يتم تجديده، فلا يحق للمستأجر المطالبة بالمزايا التي كان يتمتع بها أثناء سريان العقد.
2. تعديل عقد الإيجار: إذا تم تعديل عقد الإيجار بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر، وقد يشمل التعديل إلغاء أو تغيير بعض المزايا.
3. إخلال المستأجر بواجباته: إذا أخل المستأجر بواجباته المنصوص عليها في عقد الإيجار، مثل عدم دفع الإيجار أو إلحاق الضرر بالعقار، فقد يكون للمؤجر الحق في حرمانه من بعض المزايا كجزاء.
4. أسباب قاهرة: في حالة حدوث أسباب قاهرة، مثل الكوارث الطبيعية أو الحروب، قد يضطر المؤجر إلى حرمان المستأجر من بعض المزايا بشكل مؤقت.

من المهم أن يكون حرمان المستأجر من ميزة مبررًا قانونيًا وأن يتم إبلاغه بذلك بشكل رسمي وواضح.

إجراءات المستأجر في حالة الحرمان من ميزة

في حالة حرمان المستأجر من ميزة كان ينتفع بها دون مبرر قانوني، يمكنه اتخاذ الإجراءات التالية:

• التواصل مع المؤجر: يجب على المستأجر التواصل مع المؤجر ومحاولة حل المشكلة بشكل ودي.
• التقدم بشكوى رسمية: إذا لم يتم حل المشكلة بشكل ودي، يمكن للمستأجر التقدم بشكوى رسمية إلى الجهات المختصة، مثل وزارة الإسكان أو جمعية حماية المستهلك.
• رفع دعوى قضائية: في حالة عدم جدوى الإجراءات السابقة، يمكن للمستأجر اللجوء إلى القضاء لرفع دعوى ضد المؤجر.

من المهم أن يحتفظ المستأجر بأي أدلة تثبت حقه في الميزة التي حرم منها، مثل عقد الإيجار أو المراسلات مع المؤجر.

دور القوانين والتشريعات

تؤدي القوانين والتشريعات دورًا هامًا في حماية حقوق المستأجرين ومنع المؤجرين من حرمانهم من المزايا التي كانوا ينتفعون بها. وتعمل هذه القوانين على تحقيق التوازن بين حقوق الطرفين وضمان استقرار العلاقة الإيجارية. ومن بين القوانين والتشريعات الهامة في هذا الصدد:

• قوانين الإيجارات: تحدد هذه القوانين حقوق وواجبات المؤجر والمستأجر، وتنظم العلاقة الإيجارية بشكل عام.
• قوانين حماية المستهلك: تحمي هذه القوانين حقوق المستهلكين، بما في ذلك المستأجرين، من الممارسات غير العادلة أو المضللة.
• قوانين الصحة والسلامة: تضمن هذه القوانين توفير شروط سكن ملائمة وصحية للمستأجرين.

يجب على المؤجرين والمستأجرين على حد سواء الاطلاع على القوانين والتشريعات المعمول بها في الدولة لضمان حقوقهم وتجنب أي نزاعات قانونية.

نصائح للمستأجرين

إليك بعض النصائح الهامة للمستأجرين لحماية حقوقهم وتجنب حرمانهم من المزايا التي ينتفعون بها:

1. قراءة عقد الإيجار بعناية: يجب على المستأجر قراءة عقد الإيجار بعناية وفهم جميع البنود والشروط المتعلقة بالمزايا والخدمات المتفق عليها.
2. توثيق المزايا: يُنصح المستأجر بتوثيق المزايا التي ينتفع بها، مثل التقاط صور أو فيديوهات، لتكون دليلاً في حالة حدوث أي نزاع.
3. التواصل الفعال مع المؤجر: يجب على المستأجر الحفاظ على تواصل فعال مع المؤجر وإبلاغه بأي مشاكل أو مخاوف تتعلق بالمزايا والخدمات.
4. الاحتفاظ بسجلات الإيجار: يجب على المستأجر الاحتفاظ بسجلات الإيجار وجميع المراسلات مع المؤجر.
5. طلب المساعدة القانونية: في حالة حدوث أي نزاع مع المؤجر، يُنصح المستأجر بطلب المساعدة القانونية من محام متخصص في قضايا الإيجارات.

باتباع هذه النصائح، يمكن للمستأجرين حماية حقوقهم والتأكد من تمتعهم بالمزايا والخدمات المتفق عليها في عقد الإيجار.

نصائح للمؤجرين

إليك بعض النصائح الهامة للمؤجرين لتجنب أي نزاعات قانونية مع المستأجرين فيما يتعلق بالمزايا والخدمات:

1. تحديد المزايا بوضوح: يجب على المؤجر تحديد المزايا والخدمات المتاحة للمستأجر بشكل واضح في عقد الإيجار.
2. الالتزام بالاتفاقات: يجب على المؤجر الالتزام بالاتفاقات المبرمة مع المستأجر وتوفير المزايا والخدمات المتفق عليها.
3. إبلاغ المستأجر بأي تغييرات: في حالة الحاجة إلى تعديل أو إلغاء أي ميزة، يجب على المؤجر إبلاغ المستأجر بذلك بشكل رسمي وواضح.
4. توفير الصيانة والإصلاح: يجب على المؤجر توفير خدمات الصيانة والإصلاح اللازمة للعقار المؤجر.
5. التعامل بشكل احترافي: يجب على المؤجر التعامل مع المستأجر بشكل احترافي وودي.

باتباع هذه النصائح، يمكن للمؤجرين الحفاظ على علاقات إيجاريه جيدة وتجنب أي نزاعات قانونية مع المستأجرين.

الخاتمة

 تعتبر مسألة حرمان المستأجر من ميزة ينتفع بها مسألة حساسة وتتطلب مراعاة حقوق الطرفين. وتعمل القوانين والتشريعات على تحقيق التوازن بين حقوق المؤجر والمستأجر وضمان استقرار العلاقة الايجارية. من خلال فهم حقوقهم وواجباتهم، يمكن للمؤجرين والمستأجرين تجنب أي نزاعات قانونية والتمتع بعلاقة إيجاريه صحية ومستدامة.

وفي الختام نقول اذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بتنفيذ التزامه بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة ألتي سلمت بها أو أخل بما عليه من واجب القيام فى أثناء الإجارة بجميع الترميمات  فان للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء فى إجراء ذلك بنفسه وفى استيفاء ما أنفقه خصما من الأجرة

ومثال ذلك أيضا قيام المؤجر أو ورثته بقطع المياه أو الكهرباء عن العين المؤجرة فانه يحق للمستأجر طلب اعادة المياه والزام المؤجر بالتعويضات اللازمة خلاف أن هذا الفعل من المؤجر يمثل جريمة يعاقب عليها جنائيا .

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض