عقد بيع لقاصر: نموذج بيع أب لابنه الصحة والبطلان

صيغة عقد بيع ابتدائي لقاصر

في يوم …….. الموافق    /    / 

تحرر هذا العقد بين كل من :-

1. السيدة / …………الزقازيق –   محافظة الشرقية   وتحمل رقم قومي …………… ( طرف أول بائع بصفة شخصية )
2. السيدة / ………….الزقازيق – محافظة الشرقية وتحمل رقم قومي …………….     (طرف ثان مشترى لصالح القاصر )

تمهيــــــد

يمتلك الطرف الأول ما هو شقة رقم 7 بالدور الرابع علوى (الخامس) والمكونة من ثلاث غرف وصالة ومطبخ وحمام بالعقار الكائن بشارع ………مركز الزقازيق محافظة الشرقية وتبلغ مساحتها 90 متر ( تسعون متر مربع ) تحت العجز والزيادة ولها نسبة فى مساحة الأرض المقام عليها العقار بخمسة أمتار فقط لا غير وحدودها كالاتي :

• الحد البحري / ورثة …………..
• الحد الشرقي / شقة ملك / ………………
• الحد القبلي / شارع بطول 6 متر وبه مدخل المنزل
• الحد الغربي / أرض ملك / ………………

هذا وقد ألت اليها ملكية الشقة بموجب عقد البيع المؤرخ 12/12/2005 والمحكوم بصحة توقيع العقد بالحكم رقم ………… لسنة 2008

بعد ان أقر الطرفان بأهليتهما لإبرام التصرفات القانونية والتعاقد اتفقا على ما يلى

أولا / التمهيد السابق جزء لا يتجزأ من العقد

ثانيا / باع واسقط وتنازل الطرف الأول بكافة الضمانات القانونية والفعلية للطرف الثاني القابلة لذلك ما هو الشقة رقم 7 الكائنة بالدور الرابع علوى ( الخامس
) بالعقار الكائن بشارع  ………. مركز الزقازيق والمحدد الحدود والمعالم بالتمهيد أعلاه

ثالثا / تم هذا البيع نظير ثمن وقدرة (40000 ) أربعون الف جنية لا غير دفعته الطرف الثاني من مالها الخاص تبرعا منها للقاصر بلا رجوع واستلمته الطرف الأول بالكامل بمجلس العقد ويعتبر   التوقيع   على هذا العقد بمثابة إيصال باستلام كامل المبلغ

رابعا / يقر الطرف الأول بان ملكيته للشقة قد ألت اليه عن طريق الشراء من السيدة / …….. بموجب عقد البيع المؤرخ 12/12/2005 والمحكوم بصحة توقيعه بالحكم رقم ….. لسنة 2008

• خامسا / يقر الطرف الأول بان الشقة محل العقد خالية من أي نزاعات او ديون او رهونات وكافة الحقوق العينية
• سادسا / اقر الطرف الأول بعدم التعرض المادي او القانوني سواء منه او من الغير
• سابعا/ يشمل هذا البيع التنازل عن عداد المياه وعداد  الكهرباء   الخاصة بالشقة المباعة
• ثامنا / يشمل هذا البيع حصة شائعة فى الأرض المقام عليها العقار تقدر بخمسة أمتار
• تاسعا / يقر الطرف الثاني بأنه عاين الشقة محل العقد والبيع المعاينة النافية لأى جهالة
• عاشرا / يلتزم الطرف الأول بالحضور امام الجهات الإدارية والقضائية المختلفة سواء الشهر العقاري او المحكمة ومجلس المدينة للتصديق على العقد النهائي
• حادي عشر / تعتبر محكمة الزقازيق بمختلف درجاتها هي المحكمة المختصة بنظر أي نزاع ينشأ عن هذا العقد
• ثاني عشر / حرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بها عند اللزوم

والله خير الشاهدين

الطرف الأول البائع                       الطرف الثاني المشترى بصفتها وصية على القاصر

الشـــــهود

( الشاهد الأول)                                          (الشاهد الثاني)

احكام قضائية عن البيع لقاصر

“أ” القول بأن البائع القاصر قد إستعمل وسائل تدليسيه لإيهام المشترى ببلوغه سن الرشد لا يصح التحدى به لأول مرة أمام محكمة النقض . “ب” دفع المشترى دعوى بطلان البيع الصادر له من قاصر لدى محكمة الموضوع بأنه ما كان يعلم بقصر البائع لا يعنى أن هذا المشترى قد تمسك بأن البائع إستعمل وسائل تدليسية لإيهامه ببلوغ سن الرشد . نص المادة 131 من القانون المدنى – القديم – صريح فى أن ” مجرد عدم الأهلية موجـب لبطلان المشارطة و لم لم يكن فيها ضرر ” فمجرد قصر البائع كاف لقبول دعوى إبطال البيع حتى لو تجرد التصرف من أى غبن و مهما كان شأن إفادة البائع مما قبض من ثمن ، إذ لكل من الحالين حكم خاص لا يمس دعوى الإبطال و لا يؤثر عليها .

الطعن رقم 0197 لسنة 18 مكتب فنى 02 صفحة رقم 289

الرسمية في عقدى هبة العقار والرهن التأميني

هبة العقار المكشوفة والوعد بها يتطلب الشكل الرسمي ، وذلك طبقا للمادة 488 مدني ، ويعتبر تخلف الشكل الرسمي دليل على البطلان المطلق ، أما الهبة المستترة تحت ستار عقد بيع أو هبة المنقول التي تتم بالقبض والتسليم وكذا عقد الهبة العرفي فلا يشترط فيها الشكل الرسمي .

كما يشترط الرسمية في الرهن التأميني والوقف الخيري والرجوع فيه والتخارج بدون مقابل وبيع السفينة البحرية والطائرة باعتبارهما ذات قيمة ، وكذا عقود البيع العرفية التي يعفى فيها المشتري من الثمن على أن يكون عنوان العقد (عقد بيع رسمي) وليس هبة .

كذلك عقد بيع الأب لابنه القاصر متبرعاً له بالثمن ، أما العقد الصادر من الوصى للقاصر دون قيد أو شرط فيمكن التصديق عليه دون طلب تصريح للمحكمة . أما إذا باع الأب لابنه القاصر وتبرعت الأم بالثمن فلا يشترط فيه الرسمية ويكتفي بعقد بع عرفي مصدق على توقيعات أطرافه أما الموثق .

(انظر تعليمات الشهر العقاري)

إجازة القاصر للتصرف بعد بلوغه سن الرشد

وهى قد تكون صريحة وقد تكون ضمنية كتصرفه بعد بلوغه هذه السن في العين التي اشتراها وهو غير مميز أو استئجاره العين التي كان قد باعها .

وقد قضت محكمة النقض بأن

إجازة التعاقد الباطل باعتبارها تصرفا قانونيا يتضمن إسقاطا لحق لا يملكها ناقص الأهلية 12/3/1980 طعن 429 سنة 49ق – م نقض م – 31 – 806) وبأنه ” عقد القسمة من العقود التبادلية التي تتقابل فيها الحقوق ومن التصرفات المالية الدائرة بين النفع والضرر ومن ثم فإذا كان أحد أطرافها قاصرا فإن عقد القسمة يكون قابلا للإبطال لمصلحته ويزول حق التمسك بالإبطال بإجازته التصرف بعد بلوغه سن الرشد .

(3/5/1962 طعن 449 سنة 26ق – م نقض م – 13 – 595)

أهلية الأداء والولاية على المال

ويتعلق حكم المادة بأهلية الأداء والولاية على المال أما الولاية على النفس فإن المادة الثانية من القانون رقم 1 لسنة 2000 الصادر بتنظيم بعض أوضاع وإجراءات التقاضي في مسائل الأحوال الشخصية قد حددت أهلية التقاضي في مسائل الأحوال الشخصية بإتمام خمس عشرة سنة ميلادية وهو ما يتفق مع الرأى الراجح في مذاهب أبي حنيفة الذي كان معمولا به عملا بالمادة 280 من لائحة ترتيب المحاكم الشرعية التي ألغاها القانون المذكور .

قضت محكمة النقض بأن

إذ كانت اللائحة الشرعية الصادر بها المرسوم بقانون 78 لسنة 1931 والتقنيات الخاصة قد خلت من تحديد السن الذي يبلغ به الصغير وتنتهي فيه الولاية عليه فيما يتعلق بشئون نفسه فإنه يتعين الرجوع في هذا الخصوص الى راجح الأقوال من مذهب أبي حنيفة . لما كان ذلك ، وكان المقرر في فقه الشريعة الإسلامية أن الولد يبلغ بالعلامات وهى تختلف بحسب الذكورة والأنوثة وبالنسبة للذكر يعرف بلوغه بالاحتلام من الإنزال أو الإنزال بأى سبب أو الاحبال وبالنسبة للأنثى يعرف بلوغها بالحيض أو بالحبل أو الاحتلام مع الإنزال.

فإن ظهر شيء من هذه العلامات حكم ببلوغ كل منهما وأن لم يظهر فلا يحكم ببلوغهما إلا بالسن وقد اختلف الفقهاء في مقدار ذلك السن فذهب الإمام أبو حنيفة الى أنه ثماني عشرة سنة للغلام وسبع عشرة سنة للأنثى وقدره الصاحبان بخمس عشرة بالنسبة لكل منهما وهو الراجح في المذهب.

وأنه متى ثبت بلوغ الولد ذكرا كان أو أنثى عاقلا زالت عنه الولاية على النفس فيخاصم ويختصم بشخصه فيما يتعلق بشئون نفسه ويكون الذكر الخيار في الإقامة عند أحد أبويه أو أن ينفرد عنهما وللأنثى ذلك أن كانت ثيبا أما إن كانت بكرا فإنها تلزم بالمقام عند الأب أو الجد أو العصبات وذلك متى كانت شابة أما إن كانت مسنة وتعرف بالعفة فإنها لا تجبر على الإقامة عندهم .

(16/2/1982 طعن 1 سنة 51ق)

وبأنه ” الراجح في مذهب الإمام أبي حنيفة أن البلوغ بالسن هو خمس عشرة سنة بالنسبة للولد والبنت وأنه بلغ الولد ذكرا كان أو أنثى عاقلا زالت عنه الولاية على النفس يخاصم ويختصم بشخصه فيما يتعلق بشئون نفسه

(5/2/1991 طعن 104 سنة 59ق – م نقض م – 42 – 398)

وقضت بأن

المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدى نص المادتين 18 ، 47 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنة 1952 بأحكام الولاية على المال أنه متى بلغ القاصر إحدى وعشرين سنة دون أن يحكم قبل بلوغه هذه السن باستمرار الوصاية عليه أصبح رشيدا وتثبت له الأهلية كاملة بحكم القانون وأن المناط في اعتبار الوصى نائبا اتفاقيا هو أن يكون القاصر قد مثل في الدعوى تمثيلا صحيحا وقت رفعها ابتداء في شخص الوصى عليه ثم بلوغه سن الرشد بعد ذلك أثناء سير الدعوى واستمرار مباشرة الوصى بها دون تنبيه ببلوغ القاصر سن الرشد .

 (22/3/1989 طعن 1902 سنة 53ق – م نقض م – 40 – 820)

وبأنه ” مؤدى نص المادتين 18 ، 47 من المرسوم بقانون 119 سنة 52 بأحكام الولاية على المال أنه متى بلغ القاصر إحدى وعشرين سنة دون أن يحكم قبل بلوغه هذا السن باستمرار الوصاية عليه أصبح رشيدا ، وتثبت له الأهلية كاملة بحكم القانون دون ما حاجة الى حكم من المحكمة بذلك.

وكان علم الشفيع بالبيع لا يعتبر ثابتا في نظر الشارع في القانون المدني القائم إلا من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه للبالغ أو المشتري بحصول البيع ولا يبدأ سريان ميعاد إبداء الرغبة إلا من تاريخ هذا الإنذار ، ولو علم بالبيع قبل ذلك ما لم يسجل عقد البيع ولا عليه أن هو أبدى الرغبة في الأخذ بالشفعة قبل توجيه الإنذار إليه .

فإن الحكم المطعون فيه إذ استند في قضائه بصحة إجراءات دعوى الشفعة قبل الطاعن الثامن … شخصيا لبلوغه سن الرشد وقت اتخاذ الإجراءات أخذا من شهادة ميلاده وثبوت بلوغه الواحدة والعشرين دون أن يثبت قيام عارض من عوارض الأهلية به يستوجب أن يكون له من يمثله ، وإذ استند الى عدم سقوط حق الشفعاء في الأخذ بالشفعة لعدم تقديم ما يدل على إنذارهم بحصول البيع والذي تبدأ منه مواعيد السقوط يكون وقد التزم صحيح القانون ويكون النعى عليه بهذا الوجه على غير أساس

(12/3/1981 طعن 781 ، 952 سنة 49 ق – م نقض م – 32 – 786)

وقضت محكمة أيضا بأن

تغيير الطائفة أو الملة ، أمر يتصل بحرية العقيدة إلا أنه عمل إرادي من جانب الجهة الدينية المختصة ، ومن ثم فهو لا يتم ولا ينتج أثره بمجرد الطلب وإبداء الرغبة في الانتماء الى الطائفة أو الملة الجديدة وإنما بالدخول فيها بقبول الانضمام إليها من رئاستها الدينية المعتمدة

 (9/4/1985 طعن 41 لسنة 54ق – م نقض م – 36 – 583)

وبأنه ” إذا كان الطاعن قد أعلن طعنه للمطعون ضدهم من الثالث الى الخامس لبلوغهم سن الرشد وقد حضر وكيل عنهم لمباشرة الخصومة لدى نظر طلب وقف تنفيذ الحكم المطعون فيه فلا محل لاختصام النائب عنهم – وهو المطعون ضده الثاني – نزول صفته بانتهاء ولايته عليهم بالبلوغ فيكون الطعن غير مقبول في حقه لرفعه على غير ذي صفة “

(26/4/1984 طعن 112 سنة 48ق – م نقض م – 35 – 1083)

وبأنه ” الأمر يمنع التصرف وفرض الحراسة وفقا لأحكام القانون رقم 34 لسنة 1971 بتنظيم فرض الحراسة وتأمين سلامة الشعب – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – إنما هو وصف يلحق بالمال لا بالشخص يترتب عليه غل يد صاحبه عن إدارته والتصرف فيه ولا يفقد أو ينقص من أهليته

(30/1/1991 طعن 2122 لسنة 58ق – م نقض م – 42 – 341 – وبنفس المعنى 19/2/1992 طعن 1610 سنة 57ق – م نقض م – 43 – 331)

وبأنه ” إذ كان للشخص أن يغير دينه أو مذهبه أو طائفته وهو في هذا مطلق الإرادة تحقيقا لمبدأ حرية العقيدة إلا أن مناط ذلك أن تتوافر له أهلية الأداء لهذا التغيير ، وهى في اصطلاح الفقهاء صلاحية الإنسان لصدور الفعل منه على وده يعتد به شرعا ـ ويكفي فيه إذا كان التغيير الى الإسلام أن تكون للشخص أهلية الصبى المميز أما فيه من نفع محض له في حق أحكام الآخرة

 (23/6/1981 طعن 57 ، 66 سنة 49ق – م نقض م – 32 – 1907)

فاقد التمييز لصغر السن

تنص المادة 45 من القانون المدني على أن :

1. لا يكون أهلا لمباشرة حقوقه المدنية من كان فاقد التمييز لصغر في السن أو عته أو جنون .
2. وكل من لم يبلغ السابعة يعتبر فاقدا للتمييز .

أهلية الأداء

هى قدرة الشخص على التعبير بنفسه عن إرادته تعبيرا صحيحا منتجا لآثاره القانونية في حقه وذمته أو هى قدرته على إجراء التصرفات القانونية لحساب نفسه أو بتعبير آخر هى صلاحية الشخص لصدور العمل القانوني منه على وجه يعتد به شرعا وهى على هذا النحو تتميز عن الشخصية القانونية من جهة وعن أهلية الوجوب من جهة أخرى .

إذ أن الشخصية القانونية هى مجرد الصلاحية لثبوت الحقوق والواجبات ، كما أن أهلية الوجوب هى قدر ما يثبت فعلا للشخص القانوني من حقوق وواجبات وإن كان البعض يجعلها مرادفة للشخصية القانونية في حين أن أهلية الأداء هى قدرة هذا الشخص على مباشرة ما ثبت له أو عليه من حقوق وواجبات .

وإذا كان مناط أهلية الأداء هو القدرة على التعبير عن الإرادة تعبيرا صحيحا منتجا لآثاره القانونية بما لازمه أن يصدر التعبير عن إرادة واعية تدرك ما يترب عليه من آثار قانونية وكان الإدراك مرتبطا بالتمييز فإن أهليه الأداء ترتبط بالتمييز وجودا وعدما ، واكتمالا ونفصانا وهو ما يحدد نطاق أعمال أحكام أهلية الأداء حيث لا يكون هناك محل لإعمالها إلا حيث يتوقف إنتاج الآثار القانونية على الإرادة.

ومن ثم يتحدد نطاق أعمالها في الأعمال القانونية دون الوقائع المادية لأن الأولى هى اتجاه إرادة الشخص الى ترتيب أثر قانوني معين يتم نتيجة مباشرة لهذا الاتجاه .

أما الثانية فهى أعمال مادية بحتة يترتب عليها القانون أثرا معينا سواء كانت أعمالا اختيارية كالعميل غير المشروع أو غير اختيارية كواقعة الموت .

الدكتور حسن كيرة في أصول القانون الطبعة الثانية بند 301 ، 302 – مرقص بند 313 – أبو الليل وجلال بند 132 وما بعدها – كامل مرسي بند 230 – ويراجع نقض 27/11/2000 طعن 318 سنة 69ق في عدم انعقاد الزواج الذي يباشره بنفسه المجنون أو المعتوه وعدم وقوع طلاقه

ننوه أن الطعن علي عقد بيع الأب أو الأم الى الابن أو الابنة القاصرين قد ينقلب الى عقد هبة صحيح باجازته وتنفيذه حيث أن أساس عقد الهبة عدم وجود ثمن لأنها من عقود التبرع وللمزيد عن ذلك اقرأ بحث (   صحة عقد البيع الساتر لهبة ونفاذه   )

• انتهي البحث القانوني (عقد بيع لقاصر: نموذج بيع أب لابنه الصحة والبطلان (917)) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
• يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .

المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض