عقد إيجار أرض فضاء استثناء قوانين ايجار الأماكن

بحث فى صورة مذكرة نقض عن عقد إيجار أرض فضاء استثناء قوانين ايجار الأماكن و حكم عقد إيجار أرض فضاء استثناء قوانين ايجار الأماكن ، يخرج عن أحكامه ، ويخضع لأحكام عقد الايجار في القانون المدنى

عقد إيجار أرض فضاء استثناء قوانين ايجار الأماكن

عقد إيجار أرض فضاء استثناء قوانين ايجار الأماكن

بمعنى انه من حيث المدة ، ينتهى بانتهاء المدة المبينة بعقد الايجار ، ولا يطبق عليه أحكام الامتداد المقررة بقوانين ايجار الأماكن ، لأنه ليس بمكان له حيز مغلق ، وفى هذا المقال وهو مذكرة نقض طعنا على حكم

نتعرف على معنى المكان في قوانين ايجار الأماكن ، وكذلك على أحكام ايجار الأرض الفضاء ، وكيفية تحديد طبيعة محل الايجار

عقد إيجار الأرض الفضاء والمنشآت التجارية بهدف الربح

استثنى القانون رقم 49 لسنة 1977 بالمادة الأولى منه عقود ايجار الأراضي من أحكامه ونصوصه ، وانها تكون خاضعة للقواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدنى ، وان تطبيق القانون يقتصر فقط على كل ما هو يعتبر مكان

وفى هذه المذكرة بالنقض ووقائع النزاع نتعرض لاستئجار أرض فضاء بغرض اقامة مبانى لتكون مقرا لبنك الاسكندرية ، واللغط الحاصل والنقطة الشائكة هى انه ابتداء وقت تحرير العقود يتبين أنها انصبت على أرض فضاء حيث أن المكان ( المبنى ) ذاته لم يكن له وجود أنداك وقت ابرام عقد الايجار

فهل يعد عقد الايجار هذا انصب على تأجير أرض أيا كان الغرض حيث أن العبرة بحقيقة الواقع للعين المؤجرة  وقت ابرام العقد ، أم أن العبرة بالغرض من الـتأجير ، محكمة أول درجة استخدمت سلطتها في تفسير العقود ، و فسرت العقد على أنه تأجير مكان لا أرض فضاء

وأيدت محكمة الاستئناف هذا النظر ، بالمخالفة للثابت بالعقود والمستندات من أن التأجير وقت التعاقد انصب على أرض فضاء ، حيث أن العين محل الاجارة آنذاك كانت أرض فضاء ولا وجود للمباني ، خلاف أن المنشآت التجارية تخضع عقود ايجارها للقواعد العامة في القانون المدنى ولا تخضع للقانون الاستثنائي ، ومن ثم كانت هذه المذكرة طعنا على الحكم بالنقض

مذكرة طعن بشأن عقد إيجار أرض فضاء

محكمة  النقض

الدائرة المدنية

صحيفة طعن بالنقض

اودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمه             بتاريخ      /      / 2017

وقيدت برقم                 لسنه            قضائية

من الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحام المقبول  للمرافعة امام محكمه النقض بصفته وكيلا عن كل من السادة /

1-  …………………………………………………..

 2-  ……………………………………..

3-  ……………………………………….

 4- ا……………………………………….

5- ………………………………………..

المقيمون ش ……………………………– بندر ميت غمر– محافظة الدقهلية                        طاعنين

ضـــــــد

1- السيد الأستاذ / رئيس مجلس ادارة بنك الاسكندرية ( ش . م . م ) بصفته الممثل القانوني للبنك ويعلن بالمركز الرئيسي للبنك 49 ش قصر النيل – القاهرة

2- السيد الأستاذ / مدير بنك الاسكندرية فرع ميت غمر بصفته ويعلن بمقر البنك              مطعون ضدهما

وذلـــــك

طعنا على الحكم الصادر فى الاستئناف رقم …. لسنه 68 ق استئناف عالى المنصورة الدائرة التاسعة ايجارات القاضى منطوقه بجلسه 3/1/2017  :

حكمت المحكمة : بقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع برفضه وتأييد الحكم المستأنف والزام المستأنفين المصروفات ومقابل اتعاب المحاماة

وعن الحكم الصادر من محكمه الدرجة الأولى – محكمة المنصورة الابتدائية الدائرة الثالثة ايجارات مساكن – فى الدعوى رقم …. لسنه 2016 والقاضي منطوقه بجلسه 23/6/ 2016 :

حكمت المحكمة : برفض الدعوى والزام المدعين بالمصروفات وخمسة وسبعون جنيها اتعاب المحاماة

الواقــعات عقد إيجار الأرض الفضاء

تخلص الواقعات فى ان

اقام الطاعنين الدعوى رقم …. لسنة 2016 ايجارات المنصورة بصحيفة اودعت قلم كتاب المحكمة يطلبون فى ختام صحيفتها القضاء لهم بطرد المطعون ضدهما بصفتيهما من البدروم والدور الاول ، والدور الثاني بالكامل ( الشقة القبلية والشقة البحرية ) بالعقار الكائن ش …… بندر ميت غمر – محافظة الدقهلية – عمارة ………– والمبينين بعقود الايجار سند التداعي المؤرخة 30/9/1976 وبصدر الصحيفة وتسليمهما للطاعنين خاليين من كل ما يشغلهما لانتهاء مدة عقد الايجار والزامهما بالمصروفات والاتعاب

وذلك على سند من انه

بموجب عقد ايجار مؤرخ 30/9/1976 استأجر المطعون ضدهما بصفتهما من مورث الطاعنين المرحوم / ………… بصفته ولى طبيعي على الطاعنين ما هو قطعة ارض فضاء كائنة شارع …. – ميت غمر – محافظة الدقهلية – وذلك بغرض استعمالها كمقر فرعى لبنك الاسكندرية وذلك بان يقوم المؤجر بإقامة وبناء البدروم والدور الاول والثانى من ماله الخاص ووفقا للرسومات الهندسية التى وضعها المستشار الهندسية للبنك وان يقوم بتجهيزها لتتلاءم مع احتياجات البنك وهى ( البدروم والدور الاول – كمقر للبنك-

والدور الثانى وبه شقتان القبلية استراحة والبحرية سكن لمدير البنك ) على ان تصبح هذه المبانى ملكا للمؤجر ومدة ذلك العقد هى اربع سنوات تتجدد سنويا من سنة لأخرى ما لم يخطر احد الطرفين برغبته فى عدم التجديد بتنبيه رسمى قبل نهاية المدة بثلاثة اشهر ، مما يتبين معه ومن البند التمهيدى بالعقد وباقى بنوده ان حقيقة العين وقت التعاقد ارض فضاء

ولرغبة الطاعنين فى انهاء العقد وعدم الرغبة فى تجديده بنهاية مدته فى 30/9/2015 فقد قاموا بالتنبيه على المطعون ضده الاول بصفته بإنذار رسمى على يد محضر الرقيم 6494 / 420 محضرى قصر النيل المعلن له فى 12/5/2015

وانذار المطعون ضده الثانى بصفته والتابع للأول بالإنذار الرقيم 4854/ 424 المعلن له فى 19/5/2015  بإنهاء عقد الايجار وبعدم الرغبة فى التجديد وبتسليم العين محل العقد لهم فى 30/9/2015 تاريخ نهاية مدة العقد ، ومن ثم يكون التنبيه قد تم وفق صحيح القانون وفى الميعاد المتفق عليه بالعقد وحيث امتنع المطعون ضدهما بصفتهما عن تسليم محل الايجار بدون وجه حق الامر الذى حدا بالطاعنين الى اقامة دعواهم

واسندوا دعواهم الى اسانيد قانونية وقضائية حاصلها :

  1. ان التعاقد وقت انعقاد العقد انصب على ارض فضاء وانه لا عبرة بالغرض الذى استؤجرت من اجله ولا بما أقيم عليها من مبان حتى لو أقيمت لتفي بالغرض الذى اوجرت من اجله لان العبرة بطبيعة العين المؤجرة وقت التعاقد ، وان ايجار الأرض الفضاء يخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى ووفقا لنص المادة الأولى من القانون 49 / 1977
  2.  انه لم يبرم بين طرفى التداعى عقد جديد اعتبرت فيه هذه المبانى المستحدثة عام 1982 بعد ابرام العقد المؤرخ 30/9/1976
  3.  اشتمال عقد الايجار على مقابل عملية أخرى يخرجه من نطاق تطبيق ايجار الأماكن
  4. ان الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى ولغير الأغراض التجارية والصناعية والمهنية والحرفية تخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى

وأضافوا بالمذكرة المقدمة منهم بجلسة 31/3 /2016 أسبابا أخرى حاصلها :

1- الأجرة المتفق عليها بالعقد سند التداعى تستحق على ايجار الأرض الفضاء سواء أقيمت المبانى ام لم تقام وهو ما يخرج العقد عن نطاق ايجار الأماكن ويخضع لأحكام القانون المدنى

2- التداخل ما بين الأرض والمباني من حيث الأجرة المستحقة يخضع العقد للقانون المدنى

3- ان المنشآت التجارية والاقتصادية التى تهدف الى الربح يخرج عقد ايجارها عن قوانين ايجار الأماكن

وقدموا مستندات مؤيدة لدعواهم وهى :

  • 1- صور ضوئية من عقد الايجار المؤرخ 30 / 9 / 1976 سند التداعى
  • 2- صورة ضوئية من ترخيص البناء المؤرخ 1982
  • 3- انذار بانتهاء مدة العقد قى 30 / 9 / 2015 وتسليم العين وعدم الرغبة فى التجديد
  • 4- صورة من ملحق عقد الإيجار المؤرخ 1 / 10 / 1979

هذا وبجلسة 23/6/2016 قضت محكمة المنصورة الابتدائية – محكمة الدرجة الأولى – برفض الدعوى واسندت قضائها الى حيثيات حاصلها

 انه من حق المحكمة تفسير العقود بغير معقب عليها طالما كان استخلاصها سائغا ، وان التعاقد وارداه طرفى التداعى انصبت على عقارات مبنية لا ارض فضاء وآية ذلك ان مدة العقد قد اتفق طرفى العقد على بدء سريانها من وقت استلام العقار ، كما ان الأجرة هى الأخرى اتفقا الطرفين على بدء سريانها من وقت استلام العقار للانتفاع به ، وما يؤكد هذا النظر ان المدعى عليهما ” المطعون ضدهما “

اتفقا مع المؤجر على انه اذا عجز المؤجر عن تنفيذ الاعمال المطلوبة يكون من حق المدعى عليهما بصفتهما فسخ العقد او إتمام الاعمال على نفقة المؤجر مع خصمها من مستحقاته واتفق الطرفين انه يعد فى حكم العجز تأخر المؤجر فى تسليم العين هو ما يؤكد ان إرادة المتعاقدين قد انصبت على عقار وليس ارض فضاء

 فاستأنف الطاعنين الحكم امام محكمة استئناف عالى المنصورة التى قضت بجلسة 3 / 1 / 2017 بقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع برفضه وتأييد الحكم وقد أحال أسباب هذا القضاء الى ما جاء من أسباب بحكم اول درجة

ولما كان هذا القضاء قد ران عليه الاخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال والتعسف فى الاستنتاج ومخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه كان هذا الطعن

عقد إيجار أرض فضاء استثناء قوانين ايجار الأماكن

أسباب الطعن -على حكم  عقد إيجار أرض فضاء

السبب الاول القصور فى التسبيب

الوجه الاول للقصور فى التسبيب

المقرر انه  من المبادئ الأصولية فى النظام القضائي ان المرافعة قد تكون شفوية او كتابية ومن ثم كان على محكمة الموضوع ان تجيب كل طلب او دفع او وجه دفاع يدلى به لديها بطريق الجزم سواء ابداه الخصم بمحضر الجلسة او ذكره بمذكرة كتابية قدمها اليها متى كان من شأنه تغيير وجه الرأي فى الدعوى

المستشار هشام عبد الحميد الجميلي – تسبيب الاحكام المدنية – ص 31 – طبعة نادى القضاة 2014

وانـــه اذا قدمت امام محكمة ثان درجة أوجه دفاع او مستندات جديدة فيجب على الحكم المستأنف ان يقول كلمته فى هذا الدفاع الجديد

المستشار هشام عبد الحميد الجميلي – تسبيب الاحكام المدنية – ص 94– طبعة نادى القضاة 2014

والمستقر عليه ان اغفال الحكم بحث دفاع ابداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم اذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا فى النتيجة التى انتهت اليها المحكمة اذ يعتبر ذلك الاغفال قصورا فى أسباب الحكم الواقعية

الطعن رقم 7871 لسنة 64 ق جلسة 22/10/1995 س 46 ص 1031

و كذلك أن الدفاع المكتوب – مذكرات كان أو حوافظ مستندات – هو تتمه للدفاع الشفوي ،- وتلتزم المحكمة بأن تعرض له أيراداً ورداً وإلا كان حكمها معيباً بالقصور والإخلال بحق الدفاع

نقض 19/1/1991 – س 42 – 191- طعن 313/59 ق

والمقرر ان اغفال الحكم ذكر وجه دفاع ابداه الخصم لا يترتب عليه البطلان الا اذا كان هذا الدفع جوهريا ومؤثرا فى النتيجة التى انتهى اليها الحكم بمعنى ان المحكمة لو كانت قد بحثته لجاز ان تتغير به النتيجة اذ يعتبر عدم بحث مثل هذا الدفاع قصورا فى أسباب الحكم الواقعية بما يترتب عليه البطلان طبقا للفقرة الثانية من المادة 178 من قانون المرافعات

الطعن رقم 664 لسنة 40 ق جلسة 24/6/1975 س 26 ص 1264

الإعلانات

والمقرر ـ فى قضاء هذه المحكمة ـ إنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عن التحدث عنها مع ما قد يكون لها من أثر فى الدعوى فإنه يكون مشوباً بالقصور

طعن رقم 1560 لسنة 70 ق جلسة 20/12/2001

بيد ان الطاعنين قد دفعوا وتمسكوا بصحيفة الاستئناف ومن قبل امام محكمة الدرجة الأولى بدفاع حاصله

1- انه لم يبرم بين طرفى التداعى عقد جديد اعتبرت فيه هذه المبانى المستحدثة عام 1982 بعد ابرام العقد المؤرخ 30/9/1976

2-  ان الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى ولغير الأغراض التجارية والصناعية والمهنية والحرفية والاقتصادية التى تهدف الى الربح تخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى

3- ان الأجرة المتفق عليها بالعقد سند التداعى تستحق على ايجار الأرض الفضاء سواء أقيمت المبانى ام لم تقام وهو ما يخرج العقد عن نطاق ايجار الأماكن ويخضع لأحكام القانون المدنى

و ان بنك الاسكندرية منشأة تجارية اقتصادية تهدف للربح ومن ثم يخرج عقد ايجاره عن نطاق احكام قوانين ايجار الأماكن وان البنوك شركة مساهمة مكونه لغرض التعامل في النقود أو الائتمان بهدف تحقيق أقصى ربح وانها عبارة عن مؤسسات تجارية الغرض من قيامها فى ذلك شأن أي مؤسسة تجارية أخرى ، هو تحقيق الربح ، والبنك التجاري يأخذ عادة شكل شركة مساهمة يمتلك الأفراد أسهمها

وبالتالي فإنه يعمل عادة بأسلوب يكفل لـه تحقيق أقصى ربح ممكن لحملة الأسهم ، وان الثابت ان بنك الاسكندرية منشأة اقتصادية ” شركة مساهمة مصرية ” تهدف الربح ومن ثم فعقد ايجاره يخضع لأحكام القانون المدنى وهو ما استقر عليه الفقه ومحكمة النقض حيث ان المقر الذى جهزه المؤجر طبقا لاحتياجات البنك اهم من المكان ذاته

فقد قضت محكمة النقض 

اذا ورد الايجار على منشأة تجارية قامت قرينة قضائية على ان المكان مجرد عنصر ثانوي وان العناصر المعنوية هى محل الاعتبار الرئيسي فى التعاقد .

الطعن رقم 750 لسنة 47 ق جلسة 14/1/1982

وان اشتمال الاجارة على عناصر اكثر أهمية من المكان فى حد ذاته بحيث يتعذر الفصل بين مقابل الايجار للمكان وبين مقابل الانتفاع بمزايا تلك العناصر اثره عدم خضوع الاجارة لقانون ايجار الأماكن العبرة فى تحيد طبيعة العين المؤجرة بما يتضمنه العقد متى كان مطابقا لحقيقة الواقع وانصرفت اليه إرادة المتعاقدين . مثال بشأن تأجير بنك

الطعن رقم 1018 لسنة 61 ق جلسة 10/4/2000

بيد ان الحكم الطعين

 لم يتناول هذا الدفاع الجوهري بأي رد ملتفتا عنه كلية مما يعيبه بالقصور فى التسبيب فضلا عن الاخلال بحق الدفاع فلو تناولت المحكمة هذا الدفاع ونظرت اليه بعين الاعتبار ومحصته لتغير وجه الرأى فى الدعوى مما اثر فى قضائها الطعين

الوجه الثانى للقصور فى التسبيب

ان الطاعنين تمسكوا بان الإجارة انطوت وقت تحرير العقد عام 1976 على ارض فضاء وان الأجرة التى كانت تسدد من المطعون ضدهم خلال الفترة من عام 1976 الى عام 1984 تاريخ انشاء المبانى كانت تسدد عن ارض فضاء ودللوا على ذلك برخصة انشاء المبانى الثابت منها ان الترخيص ببناء العقار هو عام 1982 ودللوا أيضا بملحق العقد المبرم مع المطعون ضدهما المؤرخ 1 /10 / 1979 قبل انشاء المبانى المتضمن تعديل الأجرة بالزيادة أي انه انصب أيضا على ارض فضاء ومن ثم فالأجرة كانت تسدد طوال ثمان سنوات على ارض فضاء …

فالمقرر ان العبرة فى طبيعة العين بوقت التعاقد عليها ولا عبرة بما يطرأ عليها بعد التعاقد او بالغرض الذى استؤجرت من اجله وبالترتيب على ذلك لا يخضع لأحكام قانون ايجار الأماكن ويخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى …. العقد الوارد على ارض فضاء وصرح بإقامة بناء عليها يصبح ملكا للمؤجر ما دام ان الأجرة تستحق سواء أقيمت هذه المبانى ام لم تقام ، وكذلك العقد الوارد على ارض فضاء وأقيمت مباني عليها ولو تعدل مقدار الأجرة فى العقد وارفق به رسم يوضح معالم البناء

عزمي البكري – ايجار وبيع الأماكن – ص 38 وما بعدها – طبعة 2014 – 2015

الا ان الحكم الطعين لم يرد ردا سائغا على هذا الدفاع الجوهري مما يعيبه بالقصور فى التسبيب

السبب الثانى الفساد فى الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق

المقرر ان أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد فى الاستدلال اذا انطوت على عيب يمس سلامه الاستنباط ويتحقق ذلك أذا استندت المحكمة فى اقتناعها الى أدله غير صالحه من الناحية الموضوعية للاقتناع بها او فى حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التى انتهت أليها المحكمة بناء على تلك العناصر التى تثبت لديها

نقض 28/6/1981 – طعن 2275 / 44 ق

وان مخالفة الثابت بالأوراق التى تبطل الحكـم هى تحريف محكمة الموضوع للثابت مادياً ببعـض المسـتندات، أو ابتناء الحكم على فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما هـو ثابت بأوراق الدعوى من وقائع لم تكن محل مناضلة بين الخصوم

طعن رقم 1144 لسنة 63 ق . جلسة 30/5/2000

بيد ان الحكم محل الطعن

قد اسند قضاءه برفض الدعوى الى ان التعاقد وإرادة طرفى التداعى قد انصبت على عقار مبنى واستخلص ذلك الفهم بما خوله القانون من سلطة القاضى فى تفسير العقود الى ان مدة العقد قد اتفق طرفى العقد على بدء سريانها من وقت استلام العقار ، كما ان الأجرة هى الأخرى اتفقا الطرفين على بدء سريانها من وقت استلام العقار للانتفاع به

بيد ان هذا الاستخلاص غير سائغ ومخالف للواقع والثابت بالأوراق حيث ان

الأجرة المتفق عليها تدفع من بداية ابرام العقد فى 30 / 9 / 1976 على الأرض الفضاء لا من وقت استلام المبنى ودليل ذلك زيادة الأجرة بملحق العقد المؤرخ 1 / 10 / 1979 … وهو ما يعنى ان الأجرة تسدد بداءة وقبل انشاء المبانى الصادر ترخيص بناء بها عام 1982 وتمام انشاءها فى 1984 ، ومن غير المستساغ ان تظل الأرض فى حوزة المطعون ضدهما ” المستأجرين ” منذ عام 1976 وحتى استلام المبانى عام 1984 بموجب العقد المؤرخ 30/9/1976 دون سداد الأجرة ومن انه لا عبرة بما طرأ على العين فيما بعد

فالعبرة بطبيعة العين وقت التعاقد وان الأجرة كانت تسدد من بداية الإجارة سواء أنشئت المبانى المتفق عليها ام لم تنشأ … فقد جاء بالبند السادس من العقد ان مدة العقد اربع سنوات نبدأ من تاريخ استلام العين

وهو ما يتأكد معه ان العقد سند الدعوى قد انصب على ارض فضاء من تاريخ التعاقد حتى تاريخ انشاء المبنى عام 1984 الذى لم يبرم بعد انشاءه عقد جديد اعتبر فيه المبنى مما يعيب الحكم بالفساد فى الاستدلال وتحريف مدلول المستندات وللثابت بعقود الايجار ورخصة المبانى مما يعيب الحكم بالفساد فى الاستدلال ومخالفة الثابت بعقد الايجار مما اثر فى الحكم

فقد قضى

 انه متى كان الثابت من نصوص عقد الإيجار أن العين المؤجرة هى أرض فضاء أجرت لمدة ثلاثين سنة ، مع الترخيص للمستأجر فى أن يقيم عليها مصنعاً على أن تؤول ملكية مبانيه و منشآته و آلاته إلى المؤجر عند فسخ عقد الإيجار أو إنتهاء مدته ، فإن إنشاء هذا المصنع لا يغير من موضوع عقد الإيجار – على اعتبار أنه أرض فضاء – إذ لا عبره فى هذا الخصوص بالغرض الذى استؤجرت من أجله الأرض الفضاء

و لا بما يقيمه عليها المستأجر من منشآت تحقيقاً لهذا الغرض ، ما دام أن الأجرة المتفق عليها فى العقد تستحق سواء أقام عليها المستأجر هذه المبانى أم لم يقمه مما يدل على أن المنشآت لم تكن هى محل العقد ، وإذا انتهى الحكم المطعون فيه إلى أن عقد الإيجار موضوع التداعى يخضع لقواعد القانون المدنى و لا تسرى عليه أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 ، فإنه يكون قد طبق القانون تطبيقاً صحيحاً

الطعن رقم 351 –  لسنــة 40 ق  –  تاريخ الجلسة 18 / 12 / 1974 –  مكتب فني 25 – الجزء  2 –  الصفحة 1472

واسند الحكم الطعين أيضا قضاءه بان التعاقد انصب على عقار مبنى ” كمقر للبنك ” الى ان المطعون ضدهما اتفقا مع المؤجر على انه اذا عجز عن تنفيذ الاعمال المطلوبة يكون من حقهما فسخ العقد او إتمام الاعمال على نفقة المؤجر مع خصمها من مستحقاته

فتمسك الطاعنين بانه

 لو صح هذا النظر من محكمة الدرجة الأولى فان العقد أيضا يخرج عن نطاق قوانين ايجار الأماكن ويخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى حيث ان المنشآت الصناعية او التجارية المقامة على ارضى او عقارات تعتبر ثانوية بالنسبة لهذه المنشآت يلحق بحكم الأراضي الفضاء ، خلاف ان ذلك اثبات من قيام الطاعنين بتجهيز المبنى حسب احتياجات البنك .. الا ان المحكمة الاستئنافية لم تتناول هذا الدفع الجديد المبدى امامها بأي رد واحالت قضاءها بتأييد الحكم الى أسباب حكم محكمة الدرجة الأولى مما يعيب الحكم بالقصور المبطل

فالمستقر عليه فقها وقضاء ان

 المنشآت الصناعية او التجارية المقامة على أراضي او عقارات تعتبر ثانوية بالنسبة الى هذه المنشآت تلحق بالأراضي الفضاء ولا تسرى عليها احكام القانون 49 لسنة 1977 وتخضع لأحكام القانون المدنى لان الايجار يكون فى الواقع واردا بصفة اصلية على تلك المنشآت لا على الأراضي المقامة عليها او المبانى المقامة فيها ولا ينال من ذلك ان تكون المبانى قدرت لها اجرة بواسطة لجان تقدير القيمة الايجارية

د . سليمان مرقص – شرح قانون ايجار الأماكن – ج 1 ص 89 ، مرعى ص 130 ، البكري ص 123

■ كما ان الدكتور السنهوري يرى ان هذه المنشآت تعد مجموعة من المال ومن ثم فان ايجارها يكون ايجار منقول ويخرج عن تطبيق التشريعات الاستثنائية على هذا الأساس .

الوسيط 6 مجلد 2 ص 895 الهامش

وانه إذ انتهى الحكم المطعون فيه صحيحاً – إلى أن محل الإجارة منشأة تجارية تخضع للقواعد العامة المنصوص عليها فى القانون المدنى . و من ثم فإن الدعوى بطلب فسخ تلك الإجارة لا تسرى عليها أحكام قانون إيجار الأماكن .

الطعن رقم  1616     لسنة 60  مكتب فنى 41  صفحة رقم 974 جلسة 20-12-1990

وهو ما تمسك به الطاعنين بصحيفة الاستئناف ان هذا المبنى ” بنك الاسكندرية ” كمنشاة اقتصادية يخرج العقد عن نطاق تطبيق قوانين ايجار الأماكن وفقا للمادة الأولى من قرار رئيس الجمهورية المنشور بجريدة الوقائع العدد 36 الصادر فى 6/5/1957 الا انها لم ترد عليه وتتمحصه محيلة قضاءها بتأييد الحكم الى أسباب حكم الدرجة الأولى مما يعيبه بالقصور المبطل

فقد قضت محكمة النقض

ان قرار رئيس الجمهورية الصادر 6/5/1957 المنشور فى ملحق الوقائع المصرية بالعدد رقم 36 نص فى مادته الأولى على ” يرخص للمؤسسة الاقتصادية بتأسيس شركة مساهمة تدعى ( بنك الاسكندرية )

الطعن رقم 1371 لسنة 71 ق جلسة 10/4/2002

السبب الثالث الخطأ فى تطبيق القانون

استقر الفقه على انه تتحقق شائبة الخطأ فى تطبيق القانون عندما يحدد المشرع نظاما معينا لسريان النص القانوني فتتجاوزه المحكمة عند تطبيق النص على واقعة النزاع ومن ثم يجب على المحكمة وهى بصدد تطبيق النصوص ان تتحقق من توافر شروطها على النزاع المطروح وان تفسر كل منها التفسير الذى يتفق ومراد الشارع فان هى أخطأت فى شيء من ذلك كان حكمها مشوبا بالخطأ فى تطبيق القانون

المستشار أنور طلبة – الطعن بالاستئناف والالتماس – ص 124

والمقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة انه ولئن كان لقاضى الموضوع السلطة التامة فى تحصيل فهم الواقع فى الدعوى من الأدلة المقدمة له وفى وزن تلك الأدلة وتقديرها وترجيح بعضها على البعض الاخر الا انه فى تكييف هذا الفهم وفى تطبيق ما جرى تطبيقه من احكام القانون فانه يخضع فى ذلك لرقابة محكمة النقض مما يحتم عليه ان يسبب حكمه التسبيب الكافي حتى يتسنى لهذه المحكمة اعمال رقابتها فان قصر حكمه فى ذلك فانه يعجز هذه المحكمة عن التقرير بصحة او عدم صحة المدعى به من مخالفة القانون او الخطأ فى تطبيقه

نقض مدنى 24/1/1981 مجموعة الخمسين عاما 4-4037-58

بيد ان الحكم محل الطعن

خالف نص المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتفت عن حقيقة العين وقت التعاقد فى 30/9/1976 من انها ارض فضاء وعول على الغرض من التعاقد فى حين ان محكمة النفض قضت صراحة من ان العبرة فى تحديد طبيعة محل الإجارة هو بحقيقتها وقت التعاقد وانه لا عبرة بما يقام من مباني لتفي بالغرض الذى من اجله تمت الإجارة

كما التفت أيضا عن تمسك الطاعنين

بان المبنى منشأة تجارية تهدف للربح وتقدم خدمات لا ينتفع المطعون ضدهما بالحيز المكاني فيه فقط بل يشمل الانتفاع بمجموعة من الخدمات جهزها المؤجر بما يفي بالغرض ومن ثم يخضع عقد الايجار للقواعد العامة فى القانون المدنى ، و ان الثابت من ترخيص البناء المقدم انه صادر فى عام 1982

وهو ما يعنى ان محل الإجارة وقت التعاقد فى 30/9/1976  هو ارض فضاء … ولا عبرة بالمباني التى أقيمت عام 1984 من اجل ان تفي بالغرض الذى من اجله انعقدت الإجارة وكما قررت محكمة النقض فى العديد من احكامها خاصة وانه لم يعقد ايجار جديد بعد اقامة المبانى اعتبرت فيه بخلاف ان الأجرة كانت تسدد على ارض فضاء منذ بدء التعاقد عام 1976

فقد نص البند التمهيدى للعقد ان الايجار انصب على ارض فضاء فقد جاء به ” اوفد الطرف الاول – البنك – مندوبة لمعاينة قطعة الأرض المملوكة للطرف الثانى بشارع الحرية ميت غمر واتفق على ان يقوم الطرف الثانى ” المؤجر ” بإقامة مبان عليها حسب الرسومات التى يتفق عليها بحيث تتلاءم مع احتياجات البنك وعلى ان يتم تحديد الايجار طبقا لقرارات اللجان الحكومية ومن ثم فحقيقة العين وقت التعاقد انصب على ارض فضاء لا مباني وطوال الفترة من 30 / 9 / 1976 وحتى انشاء العقار فى 1984 اجرة تدفع على الأرض الفضاء

ودللوا على ذلك بملحق العقد 1979 بتعديل الأجرة ورخصة المبانى الصادرة فى 1982 الا ان الحكم الطعين خالف حقيقة محل التعاقد من انها ارض فضاء مخالفا المادة 1 ق 49 لسنة 1977 ومن انه لا عبرة بما يطرأ على العين المؤجرة من مبان فالعبرة بحقيقتها وقت التعاقد ومن ان الأجرة تسدد على ارض فضاء من بداية انعقاد الإجارة حتى انشاء المبان عام 1984

ومن انه لم يحرر عقد ايجار جديد اعتبرت فيه المبانى وان الثابت من بنود العقد ” البند التمهيدى ، الثالث والرابع ان المؤجر هو من قام بإنشاء وتجهيز المبنى من خزينة رئيسية بالجدار وخلافه مما يفي بالغرض كبنك وهو ما يخرجه عن نطاق تطبيق قوانين ايجار الأماكن مما يعيب الحكم بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه فضلا عن القصور

فقد قضت محكمة النقض ان

لما كان المستقر عليه فى قضاء النقض ان العبرة فى تعرف نوع العين المؤجرة هى بما ورد فى العقد ذاته وعلى ذلك فاذا تضمن عقد ايجار قطعة ارض فضاء نصا يبيح للمستأجر اقامة مباني عليها مستقبلا فان وجود هذا النص لا يخرج عن طبيعتها حالة التعاقد من انها ارض فضاء وبالتالى يكون ايجارها خاضعا لأحكام القانون المدنى دون احكام التشريعات الاستثنائية طالما انه لم يبرم بين الطرفين عقد ايجار جديد يكون ملحوظا فيه تلك المبانى المقامة “

نقض 25/5/1977 طعن 712 لسنة 43 ق ، نقض 29/10/1953 طعن 398 لسنة 21 ق

 ■ ويكون الحكم كذلك حتى ولو اجرت الأرض الفضاء لإقامة بناء عليها وحتى لو اشترطت ان تؤول ملكية البناء الى المؤجر عند انتهاء الايجار اذ العبرة بحالة الأرض عند التعاقد فهذه الحالة هى التى ينظر اليها فى عقد الايجار )

الطعن 219 لسنة 43 ق جلسة 29/12/1976 مجموعة المكتب الفني س 27 ص   1828

■ وأيضا قضت لما كانت المادة الأولى من القانون 121 لسنة 1947 نصت على انه يسرى على الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة للسكنى او لغير ذلك من الأغراض واستثنت صراحة الأرض الفضاء ولما كان الثابت من عقد الايجار ان العين المؤجرة من الطاعنة الى المطعون عليه هى ارض فضاء وكانت اقامة المستأجر منشآت على هذه الأرض لإمكان الانتفاع بها لا يغير من وصف العين المؤجرة بأنها ارض فضاء

وكان لا يغير من هذا النظر تعديل مبلغ الايجار فى العقد وارفاق رسم به موضح فيه معالم النادي الذى إقامه المستأجر لان كل ذلك لا يدل على ان عقد الايجار الجديد تناول تأجير مبنى النادي اسوة بالأرض التى أقيم عليها لما كان ذلك فان الحكم المطعون فيه اذ قضى برفض طلب الاخلاء تأسيسا على ان العين المؤجرة هى من الأماكن التى فان الحكم المطعون فيه اذ قضى برفض طلب الاخلاء تأسيسا على ان العين المؤجرة هى من الأماكن التى يسرى عليها القانون رقم 121 لسنة 1947 يكون قد خالف القانون

جلسة 5/2/1953 طعن 343 س 20 ق س 4 ص 456 – المستشار ابو الليل ص 109 – بند 122 – مجموعة القواعد التى قررتها محكمة النقض فى تطبيق قوانين الايجار – طبعة 2015

وان العين المؤجرة . قيام المؤجر بإعدادها بتجهيزات وعناصر لازمة لتشغيلها . صيرورتها منشاة مركبة من عدة عناصر . عدم اعتبار المكان وحده الغرض الأساسي من الإجارة . مؤداه . خضوعها للقواعد العامة فى القانون المدني . لا يغير من هذا الوصف قيام المستأجر بتزويدها بأدوات ومنقولات أخرى

الطعن رقم 980 لسنه 69 ق جلسة 23/3/2000

عقد إيجار أرض فضاء استثناء قوانين ايجار الأماكن

السبب الرابع الاخلال بحق الدفاع

المقرر انه اذا كان طلب الخصم تمكينه من اثبات او نفى دفاع جوهرى بوسيلة من وسائل الاثبات الجائزة قانونا وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة هو حق له يتعين على المحكمة اجابته اليه متى كانت هذه الوسيلة منتجة فى النزاع

الطعن رقم 4981 لسنة 67 ق جلسة 28/11/1999 س 50 رقم 229 ص 1668

بيد ان الطاعنين قد طلبوا بصحيفة الاستئناف بطلب جازم وصريح بندب خبير فى الدعوى لينتقل لعين التداعى لمعاينتها على الطبيعة وبيان حقيقة وطبيعة العين وقت التعاقد فى 30 / 9 / 1976 من انها ارض فضاء من عدمه ، وبيان ما قام به مورث المدعين من تجهيزات داخلية عند انشاء المبنى للوقوف على عما اذا كان الغرض من الإجارة المنشأة التجارية ذاتها ام المكان ومدى استفادة المدعى عليهما بصفتهما من الحيز المكاني وعما اذا كانت هذه الاستفادة بمفردها ام يدخل فيها عناصر أخرى جهزها المؤجر

وبيان تاريخ انشاء المبنى وتاريخ تسليمه للمدعى عليهما وكذلك بيان تاريخ بدء سداد الأجرة وعما اذا كانت تسدد منذ بداية التعاقد فى 30/9/1976 ام عند تسليم المبانى ، وبيان عما اذا كان قد ابرم عقد جديد بين طرفى التداعى بعد تسليم المبانى واعتبرت فيه من عدمه وتاريخه تحديدا والاجرة المتعاقد عليها

وبيان عما اذا كان بنك الاسكندرية منشأة اقتصادية تجارية تهدف الى الربح ويقدم خدمات عامة من عدمه وعما اذا كان الغرض من الإجارة هذه المنشأة التجارية ام المكان فى ذاته وذلك حتى يتبين وجه الحق فى الدعوى وليتمكن المستأنفين ” المدعين ” من اثبات كافة أوجه دفاعهم وعناصر الدعوى وبيان حقيقة المتعاقد عليه ونية المتعاقدين الحقيقية

الا ان المحكمة قد التفتت عن هذا الطلب الجوهري طريق الطاعنين الوحيد فى الاثبات وبيان وجه الحق فى طلباتهم ودعواهم مما يعيب الحكم بالإخلال بحق الدفاع

بناء عليه

يلتمس الطاعنين

أولا  : قبول الطعن شكلا

ثانيا : فى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه و الإحالة

وكيل الطاعنين

عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار

المحامي بالنقض

تحميل مذكرة عقد إيجار أرض فضاء استثناء قوانين ايجار الأماكن

اضغط على عقد إيجار أرض فضاء

عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 848

شاركنا برأيك