سن المشرع بالنسبة للمستأجر الأجنبى أحكام خاصة ، نذكرها فى عدم امتداد عقد إيجار المستأجر الأجنبي ، التى سندها المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ، بشأن قوانين تأجير وبيع الأماكن

محتويات المقال

صيغة عدم امتداد عقد إيجار المستأجر الأجنبي

محكمة استئناف عالي المنصورة

مأمورية الزقازيق د .. ايجارات

مذكرة ختامية

في الاستئناف رقم …. لسنة 62 ق

جلسة .././2021

مقدمة من / ……………… مستأنف ضدهما

ضد / …………… وأخرين مستأنفين

الدفـــــاع والطلبات

بشأن عدم امتداد عقد إيجار المستأجر الأجنبي

يلتمس المستأنف ضدهما رفض الاستئناف وتأييد حكم أول درجة

تأسيسا على الدفاع الاتي

أقام المدعيين ( المستأنف ضدهما ) دعواهم امام محكمة أول درجة طالبن طرد المستأنفين للغصب لانتفاء السند القانوني في وضع اليد على عين التداعي مستندين الى سببين جوهريين :

الأول : ثبوت تزوير عقد الايجار المؤرخ 20 / 5 / 1982 المنسوب صدوره من مورث المستأنف ضدهما الى كلا من …. ( توفيت أثناء تداول الدعوى عام 2015 ) ، و ……… بصفتهم مستأجرين

الثاني : انتهاء أي علاقة إيجاريه مع مورثهم بقوة القانون وانتفاء شروط امتداد الايجار للأجانب المبينة بنص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ، ومن ثم انتفاء السند المشروع لوضع اليد :

وقد قضت محكمة أول درجة بالطرد للغصب وتضمنت حيثيات الحكم ان المدعى عليهم ( أجانب ) فلا يطبق عليهم أحكام الامتداد المقررة بالمادة 29 ق 49 لسنة 1977 ، ومن ثم فلا محل لبحث توافر شروط الاقامة ، حيث ان حق الامتداد لهم مقرر بنص المادة 17 ق 136 لسنة 1981 ، والمقرر ان العبرة للمستأجر الأجنبي هو بالإقامة القانونية لا الفعلية مهما استطالت ، وان الثابت من إفادات مصلحة الجوازات

وقد استأنف المدعى عليهم الحكم بالاستئناف الراهن مستندين الى أحكام الامتداد المقررة بنص المادة 29 ق 49 لسنة 1977 ، بالرغم من ان احكامها لا تنطبق عليهم البته ( كونهم جميعا أجانب ) طالبين ندب خبير لبحث مدة اقامتهم مع مورثهم الأجنبي بالمخالفة لما مقرر قانونا ان العبرة بالإقامة القانونية لا الفعلية مهما طالت

وقد ندبت المحكمة خبيرا بالدعوى انتهى الى نتيجة مؤداها ان مورث المستأنفين ….. – فلسطيني – كان مستأجرا من مورث المستأنف ضدهما بدون عقد مكتوب وانه توفى عام 1979 وخلفه في العين زوجته ….. التي توفيت عام 2015 ، فخلفتها في العين ابنتها …. ( فلسطينية ) التي توفيت عام 2018 ، وانه حال المعاينة بالطبيعة وجد المدعو …… متواجدا بالعين ، مع الاشارة الى ان الثابت من المحضر رقم ….. لسنة …. ان المقيمة بالعين هي …. التي توفيت عام 2018 وكما قرر الجيران ايضا

كما ثبت من التقرير ايضا ان المستأنفة الاولى ( ….. فلسطينية ) لم تقيم بالعين وانها ليست متزوجة من المدعو (…..- فلسطيني) وانما التي كانت متزوجة منه هي …. التي توفيت عام 2018 ولم يكن المذكور يقيم بالعين

هذا ويستند المستأنف ضدهما في طلبهم بتأييد الحكم المستأنف الى

( 1 ) انتفاء السند المشروع لوضع اليد لعدم خضوع المستأنفين لأحكام الامتداد المقررة بنص المادة 29 ق 49 /1977 ، وانتفاء شروط الامتداد لورثة المستأجر الأجنبي المقررة بنص المادة 17 ق 136/1981 في حقهم ( حيث ان المستأنفين ومورثهم من قبلهم وزوجته المتوفية – أجانب – ولم يكن لهم اقامات قانونية صادرة من الجهات المختصة حتى تاريخ وفاة مورثهم عام 1979 ، فالعبرة بالإقامة القانونية للأجنبي لا الاقامة الفعلية مهما طالت )

وبيان ذلك

( أ ) حصر الامتداد لعقد ايجار الأجنبى على فئة محددة

ان المادة 17 ق 136 لسنة 1981 ، حصرت امتداد عقد ايجار المستأجر الأجنبي على زوجته ( المصرية ) وأولادها منه فقط ، فاذا انتفى هذا الشرط انتفى الامتداد للأجنبي ، ومن ثم فأحكام الامتداد المقررة للمصريين بنص المادة 49 من القانون رقم 29 لسنة 1977 لا تطبق على المستأجر الأجنبي والمستأنفين جميعا الأحياء والمتوفين ( أجانب )

الثابت من جوازات المستأنفين ( المتوفين منهم – …. ، …. – والأحياء ) ومورثهم …. ، أنهم جميعا ( فلسطينيين ) ولم يتجنس أي منهم بالجنسية المصرية ، ومن ثم فالأب المتوفى فلسطيني ، والزوجة فلسطينية ، وأولادها منه ( … المتوفية ، … ، … ، … ) هم أجانب

فان أي علاقة إيجاريه مع مورثهم قد انقضت بوفاته عام 1979 ، ومن بعده – زوجته … المتوفاة عام 2015 ، وابنتها …. المتوفاة عام 2018 ، فهم أجانب والاجارة لا تمتد الا للزوجة المصرية لمستأجر الأجنبي واولادها منه وهو ما ينتفى ووجوده للمستأنفين ومن ثم ، فلا محل لبحث لبحث شروط الامتداد المقررة للمصريين بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 من حيث الاقامة الفعلية لأنها لا تنطبق على المستأنفين الذين يخضعون لأحكام المادة 17 من القانون 136 لسنة 1981

فالمقرر إلا أنه وقد صدر من بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 متضمناً نص المادة 17 منه الذى يدل على أن المشرع في سبيل العمل على توفير الأماكن المخصصة للسكنى – كما أفصح عن ذلك تقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب – اتجه إلى تنظيم الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لصالح المستأجر الأجنبي

على نحو مغاير لما تضمنه نص المادة 1/29 من القانون 49 لسنة 1977 ، بحيث لا يبيح له الاستفادة من ميزة الامتداد القانوني للعقد إلا للمدة المحددة لإقامته بالبلاد وقصر الانتفاع بتلك الميزة واستمرار العقد – عند انتهاء إقامة المستأجر في البلاد – على الزوجة المصرية للمستأجر الأجنبي وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياً ، فنسخ بذلك ضمناً ما تضمنه القانون 49 لسنة 1977 من أحكام أخرى تتعارض مع تلك الأحكام التي استحدثها

ومن ثم فإنه واعتباراً من تاريخ نفاذ القانون 136 لسنة 1981 فى 1981/7/31 وإعمالاً للأثر الفوري لنص المادة 17 منه – باعتباره نصاً آمراً ومتعلقاً بالنظام العام – يتعين قصر الانتفاع بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لصالح المستأجر الأجنبي – في حالات انتهاء إقامة المستأجر فى البلاد – على من ذكر صراحة بالنص وبالشروط المحددة به )

الطعن رقم 2295 لسنة 62 ق جلسة 29/5/1996 س 47 ج 1 ص 884

والمقرر كذلك ( وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه ولئن كان الأصل أن أحكام القانون الجديد لا تسري إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها إلا الأحكام المتعلقة بالنظام العام فتسري بأثر فوري على المركز والوقائع القانونية، ولو كانت ناشئة قبل العمل به ما دامت لم تستقر بصدور حكم نهائي فيها، وكان المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن القانون رقم 121 لسنة 1947

وإن لم يرد به حكم خاص بانتقال حق المستأجر خلال فترة الامتداد القانوني إلا أن الحكمة من تقرير المشرع لهذا الامتداد تقتضي أن الانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستأجر في ظل هذا القانون يقتصر على الأشخاص الذين كانوا يقيمون إقامة مستقرة مستديمة مع هذا المستأجر قبل وفاته

وبصدور القانون رقم 52 لسنة 1969 ثم القانون رقم 49 لسنة 77 فقد حددت المادة 21 من القانون الأول والمادة 29 من القانون الثاني من لهم حق الامتداد القانوني من المقيمين مع المستأجر. لما كان ذلك، وكانت الدعوى الراهنة أقيمت في ظل القانون رقم 49 لسنة 77 فإن أحكام امتداد الإيجار المنصوص عليها في المادة 29 منه تسري على واقعة الدعوى ولو كان عقد الإيجار مبرماً قبل العمل بذلك القانون لتعلق تلك الأحكام بالنظام العام )

[ الطعن رقم 12250 – لسنة 81 ق – تاريخ الجلسة 13 / 6 / 2012 ]

ومن ثم فالقانون رقم 136/1981 هو الذى يحكم النزاع الراهن ، فالأحكام المتعلقة بالنظام العام فتسري بأثر فوري على المركز والوقائع القانونية، ولو كانت ناشئة قبل العمل به ما دامت لم تستقر بصدور حكم نهائي فيها ، ونص المادة 17 ق 136 لسنة 1981 متعلقة بالنظام العام وتطبق بأثر فورى

عدم امتداد عقد إيجار المستأجر الأجنبي وشروط الامتداد

( ب ) انتفاء شرط الاقامة القانونية

لورثة المستأجر الأجنبي في حق المستأنفين حتى تاريخ وفاته عام 1979 فهي محل الاعتبار للامتداد ، ولا عبرة بالإقامة الفعلية مهما استطالت ، وان حق انهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبي هو رخصة للمؤجر يستخدمها متى يشاء منذ نفاذ القانون 136 لسنة 1981

فالثابت من إفادات مصلحة الجوازات والهجرة وجوازات السفر بشان المستأنفين الاحياء والمتوفين ان

( المستأنفين ) المدعى عليهم فلسطينيو الجنسية ومن قبلهم المتوفين والمورث – والدهم ومن ثم لا يستفيدون من الاستثناء الوارد بالمادة 17 ق 49/1977 بان تكون الزوجة للمستأجر الأجنبي وأولادها منه مصريين – ويكون دفع المدعيان بذلك له اصل ثابت في اوراق الدعوى .

فالثابت بنص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 انه قصر حق استمرار عقد الأجنبي على الزوجة المصرية وأولادها منه فقط ، كما انهم لا يستفيدون من احكام الامتداد المقررة في قوانين الايجار الاستثنائية لأنها قاصرة فقط على المصريين دون الأجانب الذى سن لهم المشرع نص خاص بهم بالمادة 17 سالفة البيان

فالمقرر في قضاء النقض

( انتهاء عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدة المحددة قانونا لإقامتهم في البلاد م 17 ق 136 لسنة 1981 قصر استمرار العقد على الزوجة المصرية وأولادها من المستأجر الأجنبي – دون غيرهم – المقيمون معه بالعين المؤجرة ما لم تثبت مغادرتهم البلاد نهائيا)

الطعن 1376 لسنة 57 ق جلسة 17/11/1994

وقد اعتبر الفلسطينيين من الأجانب

طعن رقم 2130 لسنة 53 ق جلسة 17/2/1985

وأيضا لا يستفيدون من احكام الامتداد المقررة بنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 :

فالمقرر في قضاء النقض ( سريان القاعدة العامة بشأن الامتداد القانوني لعقد الإيجار الواردة في المادة 29 ق 49 لسنة 1977 سواء كان المستأجر مصرياً أم غير مصري . قصر الانتفاع بهذه الميزة من تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 بالنسبة لعقود إيجار غير المصريين في حالة انتهاء إقامتهم بالبلاد – على الزوجة المصرية وأولادها منه المقيمين معه بالعين المؤجرة

ولم يغادروا البلاد نهائيا . م 17 ق 136 لسنة 1981 . علة ذلك . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى رفض دعوى الإخلاء وامتداد عقد إيجار شقة النزاع لزوجة المستأجر الأجنبي غير المصرية تأسيساً على تركه لها قبل انتهاء مدة إقامته بالبلاد في تاريخ لاحق للقانون 136 لسنة 1981 تطبيقاً لحكم المادة 29 ق 49 لسنة 1977 . خطأ في القانون

الطعن رقم 3674 لسنة 58 ق – جلسة 1993/6/10 س 44 ج 2 ص 620

( ج ) انتهاء عقد ايجار الأجنبى ينتهى معه عقد الايجار

انتهاء اقامة المستأنفين بمصر أكثر من مرة وعدم تجديدها في الميعاد ومن ثم انتهاء أي علاقة إيجاريه في كل مرة تنتهى فيها أي اقامة

الثابت من المستندات الصادرة من مصلحة الجوازات بشأن المدعى عليهم انه حتى تاريخ وفاة مورثهم الفلسطيني الجنسية لم تكن لهم اقامة شرعية قانونية بالبلاد حيث ان اول اقامة لهم كانت من عام 1990 ومنذ ذاك التاريخ واقامتهم انتهت اكثر من مرة

فالمقرر ( كل مرة تنتهى فيها تلك الاقامة ينتهى معها عقد ايجارها بقوة القانون ولا يغير من ذلك انه قد رخص لها بالإقامة عدة مرات اذ ان تجديد الاقامة قد تم بعد انتهاء الاقامة التي تسبقها فان ذلك يعتبر وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة ترخيصا جديدا وليس تجديد للترخيص السابق او استمرارا للإقامة السابقة لوجود فاصل زمنى بين كل اقامة والإقامة التالية لها ومن ثم فلا اثر لذلك على عقد الايجار الذى انتهى بانتهاء مدة اقامة المستأجر بالبلاد مما يتعين نقض الحكم )

الطعن رقم 2209 لسنة 59 ق جلسة 24/3/1994

وقضى أيضا ( طلب الأجنبي تجديد ترخيص الاقامة وجوب تقديمه قبل انتهاء المدة المرخص بها . قرار وزير الداخلية رقم 21 لسنة 1960 . تجديد ترخيص الاقامة بعد انتهاء مدته . اعتباره ترخيصا جديدا وليس تجديد للترخيص . قرار مصلحة الهجرة والجنسية بجواز تقديم طلب تجديد الاقامة بعد انتهاء الاقامة السابقة . لا اثر له . علة ذلك )

الطعن رقم 3227 لسنة 63 ق جلسة 19/1/2000

وأيضا ان الأجنبي انتهاء عقده بقوة القانون بمجرد انتهاء المدة المحددة قانونا لإقامته في مصر وينتهى العقد على هذا النحو سواء كانت مدته الاصلية لم تنقضي بعد ام كانت قد انقضت وامتد

مشار اليه د . عبد الناصر توفيق العطار ص 613 شرح احكام الايجار الطبعة الثانية

حيث ان الثابت من الشهادات الصادرة من مصلحة الهجرة والجنسية – المقدمة من المدعى عليهم

1- انتهاء اقاماتهم اكثر من مرة وجددت بعد الانتهاء مما تكون معه تراخيص جديدة لا تأثير لها على الايجار الذى انتهى بقوة القانون .

2- كما يتبين أيضا وجود مدة طويلة بدون ترخيص بالإقامة ما بين الفترة من وفاة مورثهم المستأجر الأصلي وتاريخ اول طلب للحصول على ترخيص المدعى عليها الثانية عبير انتهاء الاقامة في 22/3/2010 وتقديم طلب التجديد بعد الانتهاء في 23/3/2010 – تعتبر اقامة جديدة انتهت معها العلاقة الايجارية – واأضا انتهاء الاقامة في 22/3/2014 وحسب الشهادة لا يوجد ما يفيد تجديدها .

والمدعى عليه الرابع انتهاء اقامته اكثر من مرة ولم تجدد قبل انتهائها أيضا ومنها الانتهاء في 14/8/2009 والتقدم بالطلب في 22/8/2009

كما يتبين أيضا مغادرته البلاد اكثر من مرة وعودته بعد اكثر من ستة شهور وبعضها لا يعرف تاريخ مغادرته فالثابت مغادرته مصر في 4/12/1997 وعودته في 29/7/1998

وهكذا الحال لباقي المدعى عليهم جميعا الامر الذى تكون معه قد انتهت أي علاقة إيجاريه لعدم تجديد اقاماتهم قبل انتهائها وتقديم الطلب بعد الانتهاء مما يكون معه اقامة جديدة لا اثر لها على العلاقة الايجارية التي انتهت بقوة القانون وفقا لما قررته احكام محكمة النقض والمادة 17 ق 136 لسنة 1981 الذى هم نص امر متعلق بالنظام العام ويسرى بأثر فورى على العقود المبرمة قبل العمل به والتي ظلت سارية بعد العمل به

( مرقس ج 2 ص 308 الطبعة الثامنة – البكري ج 3 ص 327 طبعة 2014 )

والثابت من إفادات الجوازات ان رخصة الاقامة لهم بعد عام 1990 وقد انتهت اكثر من مرة

( 2 ) انتهاء أي علاقة إيجاريه بوفاة المورث …. ، ثم وفاة زوجته …. عام 2015 ، ثم وفاة ابنته …. عام 2018 ، وعدم وجود اقامة فعلية لأى من باقي المستأنفين ( .. او … او … )

حيث الثابت من تقرير الخبير ان ( مورثهم …. توفى عام 1979 وخلفته بالعين زوجته الفلسطينية …. وتوفيت عام 2015 ، وخلفتها في العين ابنتها … وتوفيت عام 2018 ، وكما قرر الجيران وكما ثابت بالمحضر رقم …. لسنة … ان التي كانت مقيمة بالعين هي …. والتي توفيت عام 2018 )

ومن ثم فالمدعو …. لم يكن مقيما بالعين البته وانما اتى لعلمه بمعاينة الخبير المحددة ليثبت خلافا للحقيقة انه مقيم بها وهو ما لم يشهد به الجيران وكما ثابت بالمحضر سالف الذكر ، هذا خلاف ان وكيله قرر قولا عجيبا امام الخبير انهم يتناوبون التواجد بالعين مما يتأكد معه انه غير مقيم بها

هذا مع تمسكنا بانتهاء أي علاقة إيجاريه لأنه وباقي المستأنفين أجانب كما تقدم وينتفى السند المشروع لهم لوضع اليد ولا يجوز ان يحرم المالك من ملكه

فقد قضى ان

إذ كان الثابت بالأوراق أن عقدي الإيجار الصادرين للمطعون ضدهما ــ المستأجرين ــ وهما أجنبيتا الجنسية ــ سعوديتان ــ قد أبرما في 1/5/1966 وظلا ساريين حتى نفاذ القانون رقم 136 لسنة 1981 حال أن مدة إقامتهما في البلاد قد انتهت في 23/5/1978 ومن ثم فإن هذين العقدين يكونان قد انتهيا بقوة ذلك القانون ومنذ تاريخ نفاذة في 31/7/1981، وأن قبض المؤجر للأجرة من المستأجر الأجنبي الذي انتهت إقامته في البلاد لا يعد إنشاء لعلاقة إيجاريه جديدة أو تنازلاً عن حقه في طلب الإخلاء

الطعن رقم 8108 – لسنــة 65 ق – تاريخ الجلسة 01 / 08 / 2007 – رقم الصفحة 183

( 3 ) ثبوت تزوير عقد الايجار المؤرخ 20/5/1982

بالحكم النهائي رقم … لسنة 2013 م.ك الزقازيق والمؤيد بالاستئناف رقم … لسنة 57 ق استئناف عالي المنصورة مأمورية الزقازيق ، وعدم وجود عقد ايجار مكتوب لمورث المستأنفين ….. او أي من المستأنفين ، ولا ينال من ذلك اعتقاد المستأنف ضدهما ان مورثهم مستأجرا والعقد مفقود لانتهاء هذه العلاقة ان وجدت بقوة نص القانون بالمادة 17 ق 136/1981 كما تقدم

فقد قضى

الطعن رقم 8108 – لسنــة 65 ق – تاريخ الجلسة 01 / 08 / 2007 – رقم الصفحة 183

ومن ثم وحيث ان المستأنفين يستندون الى امتداد عن مورثهم لنص قانونى لا ينطبق عليهم ومن ثم انتفى السبب المشروع لوضع اليد فان المستأنفين يطلبون تأييد الحكم المستأنف

بناء عليه

يلتمس المستأنف ضدهما :

رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف

وكيل المستأنف ضدهم

عبدالعزيز حسين عمار

المحامى بالنقض

فصل وشرح بشان عدم امتداد عقد إيجار المستأجر الأجنبي

إن الأجنبي المرخص له بإقامة مؤقتة بمصر . اعتبارها سارية المفعول طالما لم يتغيب بالخارج أكثر من ستة شهور أو لم يتجاوز مدة إقامته المرخص له بها أيهما أقل . الاستثناء . قرار وزير الداخلية رقم 180 لسنة 1964 المعدل .

[الطعن رقم 10386 – لسنــة 65 ق – تاريخ الجلسة 04/ 11 / 1996]

إن الترخيص للمستأجر الأجنبي بعد انتهاء مدة إقامته بإقامة لاحقة لا أثر له على عقد الإيجار الذي انتهى بقوة القانون .

[الطعن رقم 3227 – لسنــة 63 ق – تاريخ الجلسة 19 / 01 / 2000]

إن عقود التأجير لغير المصريين . انتهاؤها بانتهاء المدة المحددة قانوناً لإقامتهم في البلاد (م17 ق 136 لسنة 1981) العقود المبرمة قبل العمل بهذا القانون . إنهاؤها بعد انتهاء إقامتهم رخصة للمؤجر . حصول المستأجر الأجنبي في تاريخ لاحق على إقامة جديدة . لا أثر له على عقد الإيجار الذي انتهى بقوة القانون .

[الطعن رقم 3529 – لسنــة 64 ق – تاريخ الجلسة 10 / 02 / 2000]

إن قصر استمرار عقد الإيجار للزوجة المصرية للأجنبي وأولادها منه (م 17 ق 137 لسنة 1981) مناطه أن تكون الواقعة المنشئة لاستمرار العقد قد تمت في ظل القانون المذكور ، وحدوث الواقعة في ظل القانون 52 لسنة 1969 أو القانون 49 لسنة 1977 ، وهذا مؤداه استمرار عقد الإيجار لزوج المستأجرة الأجنبي وأولادها إلى أن تنتهي إقامتهم بالبلاد .

[الطعن رقم 246 – لسنــة 69 ق – تاريخ الجلسة 31 / 05 / 2000]

[الطعن رقم 2769 – لسنــة 63 ق – تاريخ الجلسة 23 / 02 / 1994]