مذكرة دفوع الشرط الفاسخ الصريح من المستأجر

صيغة مذكرة دفوع الشرط الفاسخ الصريح من المستأجر المدعى عليه ، في دعوى فسخ عقد الايجار ، بدفاعه ودفوعه القانونية والواقعية بشان سقوط الشرط الفاسخ الصريح في الإيجار ، مدعمة بأحكام محكمة النقض ومنها نعرف متى لا يطبق القاضى الشرط الفاسخ الصريح فى العقد؟؟

 دفوع الشرط الفاسخ الصريح

مذكرة دفوع الشرط الفاسخ الصريح

محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية

الدائرة …..

مدنى كلى الزقازيق

مذكرة

بدفاع المدعى عليه

في الدعوى رقم …. لسنة 2021 مدنى كلى

جلسة ././2022

مقدمة من السيد / …………..                             مدعى عليه

ضد السيد / ……………                                         مدعى

الواقعات

أقام المدعى دعواه – بصفته أحد ورثة المؤجر – مختصما المدعى عليه المستأجر من مورثه ، طالبا فسخ عقد الايجار المؤرخ 1/1/1997 على سند من القول امتناع المدعى عليه عن سداد الأجرة المدة من 1/2/2021 الى 31/5/2021 مبلغ وقدره 840 جنيه ( 4 أشهرx 210 = 840 جنيه ) ، ومن ثم وحسبما يستند المدعى تحقق الشرط الفاسخ الصريح

حيث انه قد انذر المدعى عليه بإنذار تنبيه بالأجرة المتأخرة وقدرها 840 جنيه عن أربعة أشهر خلال أسبوع من ساعة استلامه هذا الإنذار ، والا سيضطر لاتخاذ الاجراءات القانونية ، وأن المدعى عليه بالرغم من ذلك امتنع عن سداد الأجرة المتأخرة خلال المهلة المحددة بالإنذار

دفوع في الشرط الفاسخ في الإيجار

الطلبات ودفاع المدعى عليه

يدفع المدعى عليه دعوى المدعى بالدفاع الأتى :

  1.  عدم اختصاص المحكمة قيميا بنظر الدعوى واحالتها الى محكمة مدنى جزئي بندر الزقازيق لأن قيمة الدعوى أقل من النصاب الجزئى
  2.  عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى كامل صفة
  3.  رفض الدعوى لعدم تحقق الشرط الصريح الفاسخ لسداد المدعى عليه – المستأجر – الأجرة خلال المهلة التى منحها له المدعى بالإنذار الموجه منه ( انذار تنبيه بالإيجار المتأخر ) ،  الذى تضمن ( تكليف المدعى عليه بسداد الأجرة خلال أسبوع من تاريخ استلام الإنذار والا سيتخذ الاجراءات القانونية

تأصيل الدفاع

( أولا ) عدم اختصاص المحكمة قيميا بنظر الدعوى واحالتها الى محكمة مدنى جزئى بندر الزقازيق لأن قيمة الدعوى أقل من النصاب الجزئى

وفقا للمادة 37/7/8 مرافعات تقدر قيمة الدعوى بطلب صحة العقد او ابطاله او فسخه بقيمة المتعاقد عليه أى بقيمة العقد

الطعن رقم 1672 لسنة 49 ق جلسة 26 / 4 / 1984

ويستثنى من هذه القاعدة العقود المستمرة

اذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد مستمر او بأبطاله كان التقدير باعتبار مجموع المقابل النقدي عن مدة العقد كلها واذا كانت بطلب فسخ العقد كان التقدير باعتبار المقابل النقدي عن المدة الواردة فى العقد فاذا كان العقد قد نفذ فى جزء منه كان التقدير باعتبار المدة الباقية

تطبيقا لذلك نقض 17 / 1 / 1955 س 5 ص 395 ، 30 / 6 / 1955 س 6 ص 1328

د. احمد مليجى – التعليق – ص 879 – جزء 1 – طبعة نادى القضاة 2010

ومن ثم وحيث المقرر أن

طلب فسخ العقود المستمرة ومنها – عقد الايجار – يتم تحديد قيمة الدعوى بالفسخ ، على باقى المدة من عقد الايجار مضروبا في قيمة الأجرة الشهرية ، والثابت أن مدة عقد الايجار سند التداعى المؤرخ 1/1/1997 هى عشرين سنة تنتهى في اول يونيه 2020 ، ويجوز تجديدها لمدة مماثلة ، والثابت أن المدعى عليه تسلم من المدعى اجرة يونيو 2020 ، وظل المدعى عليه منتفعا بها ، وحتى الأن

وان المدعى قد انذره في 2/6/2021 بعد عام كامل من انتهاء المدة الأولى ينبه عليه بسداد الأجرة المتأخرة أربعة أشهر ، وهو ما يكون معه مدة عقد الايجار قد تجددت لمدة عشرين سنة أخرى بدأت من 1/6/2020 وتنتهى في 1/6/2040

ومن ثم وحيث أن المدعى يطلب فسخ عقد الايجار على سند من تحقق الشرط الصريح الفاسخ بعدم سدادا الأجرة المنبه على المدعى عليه سدادها خلال أسبوع من ساعة انذاره ، فان قيمة الدعوى الراهنة هى 210 جنيه x 12 شهر x 20 سنة = 48000 جنيه ثمانية وأربعون الف – لم يتجاوز نصاب المحكمة الجزئية ( مائة الف ) ومن ثم ينعقد الاختصاص القيمى بنظر الدعوى للمحكمة الجزئية

( ثانيا ) عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى كامل صفة

المدعى هو أحد ورثة المؤجر المرحوم / ……… ، ويطلب فسخ عقد الايجار لتحقق الشرط الفاسخ وهذا الطلب ليس من دعاوى حفظ المال الشائع ، ويجب ان تقام من ورثة المؤجر مجتمعين لتوافر حالة التعدد الإجباري

حيث  المقرر انه

  يوجد تعدد إجباري بالنسبة للدعوى الواحدة اذا لم يترك التعدد لاختيار الخصوم وانما يتعين للفصل فى الدعوى الواحدة ان يتم ذلك فى مواجهة اشخاص متعددين سواء فى جانب الطرف المدعى فيكون التعدد إيجابيا او فى جانب الطرف المدعى عليه

فيكون التعدد سلبيا وفى هذه الحالة تكون الصفة فى الدعوى سواء إيجابية او سلبية لعدة اشخاص معا وليس لشخص واحد فاذا رفعت الدعوى دون اختصام من يجب اختصامه كانت غير مقبولة لرفعها من او على غير كامل صفة وتقضى المحكمة بذلك من تلقاء نفسها بعد ان أصبحت الصفة من النظام العام

الطعن رقم 2840 لسنة 59 ق جلسة 20/6/1990

وفقها

 التعدد الإجباري يكون فى حالتين اذا نص القانون على ذلك أى بوجوب اختصام جميع اطراف الرابطة الموضوعية فى الخصومة كدعوى القسمة للمال الشائع ودعوى الشفعة ، واذا لم ينص القانون على التعدد الإجباري فيقرق بين الدعوى التقريرية والدعوى المنشئة وبين دعوى الالزام فيكون التعدد اجباريا بالنسبة لكل من الدعوى التقريرية والدعوى المنشئة دون دعوى الالزام والعلة انه لا يتصور تقرير رابطة واحدة او تغيير هذه الرابطة الا فى مواجهة جميع اطراف هذه الرابطة

فتحي والى ص 369 ، 370

ومن ثم يدفع المدعى عليه دعوى المدعى بعدم القبول لرفعها من غير ذى كامل صفة

احذر إعطاء مهلة سداد الأجرة فى انذار الفسخ

مذكرة دفوع الشرط الفاسخ الصريح

 ( ثالثا ) رفض الدعوى لعدم تحقق الشرط الصريح الفاسخ لسداد المدعى عليه – المستأجر – الأجرة خلال المهلة التى منحها له المدعى بالإنذار الموجه منه ( انذار تنبيه بالإيجار المتأخر ) ،  الذى تضمن ( تكليف المدعى عليه بسداد الأجرة خلال أسبوع من تاريخ استلام الإنذار والا سيتخذ الاجراءات القانونية

قضت محكمة النقض

(تضمين عقد الإيجار شرطاً صريحاً . مؤداه . اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا  أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة بعد التنبيه عليه كتابة . لازمه . إعذار المستأجر بالوفاء بالأجرة . قيام الأخير بالوفاء بها خلال المهلة المحددة في الإعذار . أثره . عدم وقوع الفسخ

الطعن رقم ١٥٣٥٠ لسنة ٨٦ قضائية – الدوائر المدنية – جلسة 24/10/2018

الطعن رقم ١٤٩٠٤ لسنة ٨٢ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٣/١٢/٠٨

وبإنزال ما تقدم على واقعات الدعوى يتبين

سداد المدعى عليه الأجرة المتأخرة المطالب بها بإنذار التنبيه بالسداد خلال أسبوع من ساعة استلام الإنذار
  • ( 1 ) بتاريخ 2/6/2021 توجه المدعى الى قلم محضرى بندر أول الزقازيق وأودع انذار تنبيه بالإيجار المتأخر طالبا إعلانه الى المدعى عليه ، الذى تضمن التنبيه بسداد الأجرة المتأخرة وقدرها 840 جنيه قيمة أربعة أشهر  [ خلال أسبوع من ساعة استلام هذا الإنذار ، والا سيضطر لاتخاذ كافة الاجراءات القانونية الكفيلة بحفظ حقه ]
  • ( 2 ) وقد تسلم المدعى عليه الإنذار فعليا عن طريق البريد بتاريخ 9/6/2021 ، وكما ثابت من المظروف البريدي الموجه من محضرى بندر أول الزقازيق عن طريق البريد بباركود رقم ……  ، الثابت عليه أختام البريد بتاريخ 6/6/2021 ، 8/6/2021 ، والمدعى عليه قد قام بعرض الأجرة بإنذار عرض وايداع فى 9/6/2021 معلن فى محل اقامة المدعى مع نجله فى 10/6/2021

( خلال الأسبوع مهلة السداد المطلوبة من المدعى بإنذار التنبيه بسداد الأجرة المتأخرة خلال أسبوع من ساعة تسلم الإنذار  ) ومن ثم تسلم الإنذار بالتنبيه فى 9/6/2021 ( ساعة الاستلام ) والسداد فى 9/6/2021 تاريخ ايداع انذار العرض محضرى بندر الزقازيق

ومن ثم يكون المدعى عليه قد أوفى بالالتزام خلال مهلة التنبيه بالسداد ، ومن ثم فقد توقى اعمال الشرط الصريح الفاسخ وفقا للقانون ولما قضت به محكمة النقض صراحة ، ولا يقع الفسخ

المقرر – في قضاء محكمة النقض

أن الاتفاق بين الطرفين على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة ( بعد التنبيه عليه كتابة ) إلا أن هذا الشرط يوجب على المؤجر إذا أراد إعمال خياره في الفسخ تكليف المستأجر بالوفاء فإذا قام بالوفاء خلال المهلة المحددة في الإعذار فلا يقع الفسخ .

الطعن رقم ١٥٣٥٠ لسنة ٨٦ قضائية – الدوائر المدنية – جلسة 24/10/2018

وكذلك ندفع بتعسف المدعى وسوء نيته للأضرار بالمدعى عليه ، واخراجه من العين المؤجرة ( خلافا للعقد الذى تجدد لمدة مماثلة عشرين عاما بدأت من 1/6/2021 كما نص عقد الايجار ، وكما ثابت من تسلم المدعى من المدعى  عليه ايجار يونيو 2020 بعد انتهاء المدة الأولى ( فقد تضمن عقد الايجار ويجوز تجديدها لمدة مماثلة )

وآية التعسف ان المدعى قد أقام الدعوى رقم …./2020 مدنى كلى بتاريخ 22/10/2020 بعد تجدد العقد لمدة مماثلة من 1/6/2020 – بطلب الاخلاء وتسليم العين بادعاء انتهاء مدة عقد الايجار وقد قضت فيها المحكمة بتاريخ 12/1/2021 بالوقف الجزائي لعدم تنفيذه قرار المحكمة بإدخال باقى الورثة للمؤجر ، فعجلها لجلسة 9/3/2021 ، ولم ينفذ قرار المحكمة بإدخال باقى الورثة وتركها للشطب ولم يجددها حتى تاريخه وأضحت كأن لم تكن بقوة القانون ونص المادة 82 مرافعات

وخلال التقاضى في تلك الدعوى من  الى تاريخ الشطب يمتنع عن استلام الأجرة ، فما كان منه وبسوء نية الا أن اقام الدعوى الراهنة بادعاء تحقق الشرط الصريح الفاسخ الذى لم يتحقق للسداد كما تقدم عرضه بهذه المذكرة ، ومن ثم لا يحق للمدعى الاستفادة من أخطائه وتعسفه خاصة وأن باقى ورثة المؤجر لم يقيموا دعوى ضد المدعى عليه

فالمقرر في قضاء النقض

وحيث إن هذا النعى فى محله ، ذلك أنه لما كان النص فى المادة ١٤٨ من القانون المدنى على أنه

” يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ” وفى المادة ١٥٧ منه على أنه ” يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ” يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح ليس من شأنه سلب محكمة الموضوع سلطتها التقديرية فى بحث توفر موجباته والظروف التى تحول دون إعماله وسائر المنازعات المتعلقة به

فإذ ثبت لها أن عدم تنفيذ المدين لالتزامه مرده فعل أو امتناع الدائن بقصد التمسك بالشرط الفاسخ الصريح وبطريقة تتنافى مع ما يفرضه حسن النية وما تفتضيه نزاهة التعامل فى تنفيذ العقد فلا يجوز فى هذه الحالة اعتبار العقد مفسوخاً إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذ لا يجوز أن يستفيد الدائن من خطئه أو تقصيره

وكان النص فى البند الخامس من عقد الإيجار سند الدعوى على أنه ( إذا تأخر المستأجر عن دفع القيمة الإيجارية لمدة ثلاثة أشهر للمالك الحق فى أن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف وبفسخ العقد دون الحصول على حكم قضائى بعد التنبيه عليه كتابة )

يدل على أن الاتفاق بين الطرفين على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة إلا أن هذا الشرط يوجب على المؤجر إذا أراد إعمال خياره فى الفسخ تكليف المستأجر بالوفاء فإذا قام بالوفاء خلال المهلة المحددة فى الإعذار فلا يقع الفسخ .

ذات الطعن – رقم ١٥٣٥٠ لسنة ٨٦ قضائية – الدوائر المدنية – جلسة 24/10/2018

بناء عليه

يلتمس المدعى عليه القضاء بــ :

  • ( 1 ) عدم اختصاص المحكمة قيميا بنظر الدعوى واحالتها الى محكمة مدنى جزئي بندر الزقازيق لأن قيمة الدعوى أقل من النصاب الجزئي
  • ( 2 ) عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى كامل صفة حيث أن المدعى أحد ورثة المؤجر ودعوى الفسخ ليست من قبيل دعاوى حفظ المال الشائع ويوجد تعدد إجباري وفقا للقانون
  • ( 3 ) رفض الدعوى لعدم تحقق الشرط الصريح الفاسخ لسداد المدعى عليه – المستأجر – الأجرة خلال المهلة التى منحها له المدعى بالإنذار الموجه منه ( انذار تنبيه بالإيجار المتأخر ) ،  الذى تضمن ( تكليف المدعى عليه بسداد الأجرة خلال أسبوع من تاريخ استلام الإنذار والا سيتخذ الاجراءات القانونية

متى لا يطبق القاضى الشرط الفاسخ الصريح فى العقد؟؟

مذكرة دفوع الشرط الفاسخ الصريح

نعرض حكمين لمحكمة النقض بشأن أثر سداد المستأجر الأجرة المتأخرة خلال المهلة المحددة بإنذار التنبيه ، وليس خلال المدة المذكورة بعقد الايجار ،  وأثر ذلك على عدم وقوع الشرط الصريح الفاسخ

الطعن الأول – شروط فسخ العقد في القانون – مذكرة دفوع الشرط الفاسخ الصريح من المستأجر

الموجز : تضمين عقد الإيجار شرطاً صريحاً . مؤداه . اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة بعد التنبيه عليه كتابة . لازمه . إعذار المستأجر بالوفاء بالأجرة . قيام الأخير بالوفاء بها خلال المهلة المحددة في الإعذار . أثره . عدم وقوع الفسخ

 أنه إذا كان النص في البند الخامس من عقد الإيجار سند الدعوى على أنه

( إذا تأخر المستأجر في دفع الأجرة في المواعيد المحددة أول يوم من كل شهر فللمالك الحق في أن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف وبفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائى بعد التنبيه عليه كتابة ) يدل على أن الاتفاق بين الطرفين على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم ، إذا أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة ، إلا أن هذا الشرط يوجب على المؤجر إذا أراد إعمال خياره في الفسخ تكليف المستأجر بالوفاء ، فإذا قام بالوفاء خلال المهلة المحددة في الأعذار فلا يقع الفسخ .

الحكم

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد القاضى المقرر / محمود محمد توفيق ” نائب رئيس المحكمة ” ، والمرافعة ، وبعد المداولة :

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل فى أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم ١١٢ لسنة ٢٠١٠ مستعجل الزقازيق بطلب الحكم بطرده من عين التداعى المبينة بعقد الإيجار المؤرخ ١١ / ٥ / ٢٠٠٣ والتسليم على سند من أن الطاعن استأجر منها عين النزاع وامتنع عن سداد الأجرة المستحقة عن المدة من ١ / ٢ / ٢٠١٠ حتى ١ / ٥ / ٢٠١٠ رغم إنذاره

لذا أقامت الدعوى . حكمت المحكمة بعدم اختصاصها نوعياً بنظر الدعوى وأحالتها لمحكمة بندر الزقازيق الجزئية وأمام هذه المحكمة أضافت طلب إلزام الطاعن بالوفاء بالأجرة المتأخرة وما يستجد حتى تاريخ الحكم فى الدعوى .

حكمت المحكمة برفض الدعوى . استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم أمام محكمة الزقازيق الابتدائية بهيئة استئنافية والتى قضت بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم اختصاص محكمة أول درجة قيمياً بنظر الدعوى وإحالتها لمحكمة الزقازيق الابتدائية والتى قيدت أمامها برقم ٦٢٢ لسنة ٢٠١١ مدنى الزقازيق الابتدائية . حكمت المحكمة بالطلبات

استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ٢٨٩٧ لسنة ٥٤ ق المنصورة ” مأمورية الزقازيق ” وبتاريخ ٢٩ / ٥ / ٢٠١٢ قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف . طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى برفض الطعن . وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب وفى بيان ذلك يقول إن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ ١ / ٩ / ٢٠٠٣ فى البند الخامس منه وإن تضمن شرطاً فاسخاً بأنه ” إذا تأخر المستأجر عن دفع الأجرة لمدة ثلاثة أشهر فللمالك الحق بأن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف وفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائى بعد التنبيه عليه كتابة “

وبالتالى فإن ذلك لا يعد شرطاً صريحاً فاسخاً بل هو مما يخضع لتقدير المحكمة خاصة وأنه قام بسداد الأجرة المتأخرة قبل رفع الدعوى فور إعذاره من المالكة بموجب إنذار عرض الأجرة المؤرخ ٢٣ / ٥ / ٢٠١٠ قبل رفع الدعوى ، مما لا يتحقق به شروط إعمال ذلك الشرط وهو ما تمسك به أمام محكمة الاستئناف إلا أن الحكم المطعون فيه أعمل الشرط الفاسخ الصريح وقضى بالفسخ والإخلاء واطرح الحكم دفاعه فى هذا الصدد مما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى فى محله ، ذلك أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه لما كان النص فى المادة ٤٨ من القانون المدنى أنه ” يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .. و

فى المادة ١٥٧ منه على أنه يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه .. ” مؤداه أن الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح ليس من شأنه سلب محكمة الموضوع سلطتها التقديرية فى بحث توافر موجباته والظروف التى تحول دون إعماله وسائر المنازعات المتعلقة به .

لما كان ذلك ، وكان النص فى البند الخامس من عقد الإيجار سند الدعوى على أنه ( إذا تأخر المستأجر فى دفع الأجرة فى المواعيد المحددة أول يوم من كل شهر فللمالك الحق فى أن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف وبفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائى بعد التنبيه عليه كتابة ) يدل على أن الاتفاق بين الطرفين على أن يكون العقد مفسوخاً  من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم ، إذا أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة ، إلا أن هذا الشرط

يوجب على المؤجر إذا أراد إعمال خياره فى الفسخ تكليف المستأجر بالوفاء ، فإذا قام بالوفاء خلال المهلة المحددة فى الأعذار فلا يقع الفسخ ، كما أنه من المقرر أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عن التحدث عنها بشئ مع ما قد يكون لها من الدلالة فإنه يكون معيباً بالقصور .

لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن المطعون ضدها قد قامت بالتنبيه على الطاعن بالوفاء بالأجرة المطالب بها عن مدة ثلاثة أشهر عن الفترة من ١ / ٢ / ٢٠١٠ حتى ١ / ٥ / ٢٠١٠ خلال خمسة عشر يوماً بموجب الإنذار المؤرخ ١٦ / ٥ / ٢٠١٠ فبادر الطاعن بالوفاء بها بموجب إنذار العرض المعلن للمطعون ضدها فى ٢٤ / ٥ / ٢٠١٠ واصطحب ذلك بإيداعها بمحضر إيداع خزينة المحكمة فى ذات اليوم أى خلال المهلة المحددة بالإنذار

ومن ثم فلا يقع الفسخ وهو ما تمسك به الطاعن أمام محكمة الاستئناف إلا أن الحكم المطعون فيه قد التفت عن هذا الدفاع إيراداً ورداً ولم يقسطه حقه فى البحث والتمحيص وحجب نفسه عن بحث دلالة تلك المستندات التى ركن إليها الطاعن وانتهى إلى القضاء بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى والإخلاء وتسليم عين التداعى على سند من تحقق عناصر الشرط الفاسخ الصريح فإنه يكون قد شابه القصور فى التسبيب والذى جره إلى الخطأ فى تطبيق القانون بما يعيبه ويوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن .

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف المنصورة ” مأمورية الزقازيق ” ، وألزمت المطعون ضدها المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

الطعن رقم ١٤٩٠٤ لسنة ٨٢ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٣/١٢/٠٨

الطعن الثانى – متى لا يطبق القاضى الشرط الفاسخ الصريح

تضمين العقد شرطاً فاسخاً صريحاً . لا يسلب محكمة الموضوع سلطتها التقديرية بشأن بحث توفر موجباته والظروف التى تحول دون إعماله وسائر المنازعات المتعلقة به . عدم تنفيذ المدين لالتزامه لسبب يرجع إلى فعل أو امتناع الدائن بقصد التمسك بالشرط الفاسخ الصريح . أثره . عدم جواز اعتبار العقد مفسوخاً إعمالاً للشرط المذكور . علة ذلك . المادتان ١٤٨ ، ١٥٧ مدنى .

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مؤدى النص في المادة ١٤٨ من القانون المدني والنص في المادة ١٥٧ منه يدل على أن الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح ليس من شأنه سلب محكمة الموضوع سلطتها التقديرية في بحث توفر موجباته والظروف التي تحول دون إعماله وسائر المنازعات المتعلقة به ، فإذا ثبت لها أن عدم تنفيذ المدين لالتزامه مرده فعل أو امتناع الدائن بقصد التمسك بالشرط الفاسخ الصريح وبطريقة تتنافى مع ما يفرضه حسن النية وما تفتضيه نزاهة التعامل في تنفيذ العقد فلا يجوز في هذه الحالة اعتبار العقد مفسوخاً إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذ لا يجوز أن يستفيد الدائن من خطئه أو تقصيره .

 تمسك الطاعنة بعدم إخلالها بالتزامها بالوفاء بالأجرة لوفاء شريكها بها بموجب إنذار عرض قبل التنبيه عليها بالوفاء مما يبرئ ذمتها منها . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع بمقولة إن السداد اللاحق للأجرة لا يحول دون تحقق الشرط الفاسخ الصريح . مخالفة للقانون وخطأ . علة ذلك .

 إذ كان البين مما حصله الحكم المطعون فيه أن الطاعنة تمسكت في صحيفة استئنافها بأنها لم تخل بالتزامها بالوفاء بالأجرة المطالب بها لسدادها من شريكها بموجب إنذار عرض مؤرخ ٢٣ / ٣ / ٢٠١٣ قبل إعلانها بحوالة عقد الإيجار من المطعون ضده في ١٣ / ١ / ٢٠١٥ وإنذاره لها بفسخ هذا العقد في ١٨ / ١ / ٢٠١٥

وإذ اطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع على سند من تحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد بالبند الخامس من العقد وذلك إعمالاً لحجية الحكم الصادر على شريك الطاعنة في الدعوى رقم … لسنة ٢٠١٢ مدنى كلى الخانكة واستئنافه رقم … لسنة ٤٦ ق طنطا ” مأمورية بنها ” وأن السداد اللاحق للأجرة لا يحول دون تحقق هذا الشرط رغم أن سداد شريك الطاعنة للأجرة المطالب بها قبل التنبيه عليها بالوفاء بها يبرئ ذمتها منها

وأنه لا مجال للقول بنيابة المسئولين بالتزام تضامني عن بعضهم البعض في إجراءات الخصومة أو أن الحكم الصادر ضد أحدهم في دعوى يكون حجة على الأخرين غير الممثلين فيها حقيقة أو حكماً حتى لو كان موضوع الدعوى لا يقبل التجزئة لما في ذلك من إهدار لمبدأ نسبية أثر الأحكام ومخالفة لصريح نص المادة ٢٩٦ من القانون المدني ، فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه .

الحكم

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقريــر الـذى تـلاه السيد القاضي الــمــقـــرر / محمد محمود نمشة ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة . حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن المطعون ضده أقام على الطاعنة الدعوى رقم ٧٠ لسنة ٢٠١٥ أمام محكمة بنها الابتدائية ” مأمورية الخانكة ” بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ ١٩ / ٨ / ٢٠٠٩ والتسليم

وقال بياناً لذلك إنه بموجب هذا العقد استأجرت الطاعنة وشقيقها – غير المختصم فى الدعوى – من سلفه المحل المبين بالصحيفة مقابل أجرة شهرية مقدارها تسعمائة جنيه وإذ امتنعا عن الوفاء بالأجرة من ١ / ٨ / ٢٠١٢ حتى ٣١ / ١٠ / ٢٠١٢ وجملتها ألفين وسبعمائة جنيهاً فقد أقام عليهما الدعوى ٦٨٧ لسنة ٢٠١٢ مدنى كلى الخانكة والتى قضى فيها بفسخ هذا العقد

وقد استأنف هذا الحكم بالاستئنافين رقمى ٥٩٨ ، ٦٠٠ لسنة ٤٦ ق طنطا ” مأمورية بنها ” وقضى فى الاستئناف الأول بتأييد الحكم المستأنف ، وفى الاستئناف الثانى بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى بالنسبة للطاعنة لرفعها من غير ذى صفة ، وإذ كان هذا القضاء قد حاز قوة الأمر المقضى فى مسألة تحقق الشرط الفاسخ الصريح فقد أقام الدعوى ، حكمت المحكمة بالطلبات

استأنف المطعون ضده والطاعنة هذا الحكم بالاستئنافين رقمى ٤٨٣ ، ٦٢٤ لسنة ٤٩ ق طنطا ” مأمورية بنها ” ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط ثم قضت بتاريخ ٢٩ / ٨ / ٢٠١٦ بتأييد الحكم المستأنف . طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم الطعن فيه ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً لحين الفصل فى موضوع الطعن وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه وفى بيان ذلك تقول إن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائى الصادر بإخلائها من محل النزاع على سند من تحقق الشرط الفاسخ الصريح بامتناعها عن سداد أجرته المستحقة عليها عن المدة من ١ / ٨ / ٢٠١٢ وحتى نهاية أكتوبر عام ٢٠١٢ رغم عدم تحقق هذا الشرط لسداد الأجرة بموجب إنذار عرض مؤرخ فى ٢٣ / ٣ / ٢٠١٣ قبل إعلانها من المطعون ضده بحوالة عقد الإيجار فى ١٣ / ١ / ٢٠١٥ وإنذاره لها بالفسخ فى ١٨ / ١ / ٢٠١٥ وهو ما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى فى محله ، ذلك أنه لما كان النص فى المادة ١٤٨ من القانون المدنى على أنه ” يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ” وفى المادة ١٥٧ منه على أنه

” يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ” يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح ليس من شأنه سلب محكمة الموضوع سلطتها التقديرية فى بحث توفر موجباته والظروف التى تحول دون إعماله وسائر المنازعات المتعلقة به

فإذ ثبت لها أن عدم تنفيذ المدين لالتزامه مرده فعل أو امتناع الدائن بقصد التمسك بالشرط الفاسخ الصريح وبطريقة تتنافى مع ما يفرضه حسن النية وما تقتضيه نزاهة التعامل فى تنفيذ العقد فلا يجوز فى هذه الحالة اعتبار العقد مفسوخاً إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذ لا يجوز أن يستفيد الدائن من خطئه أو تقصيره

وكان النص فى البند الخامس من عقد الإيجار سند الدعوى على أنه ( إذا تأخر المستأجر عن دفع القيمة الإيجارية لمدة ثلاثة أشهر للمالك الحق فى أن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف وبفسخ العقد دون الحصول على حكم قضائى بعد التنبيه عليه كتابة )

يدل على أن الاتفاق بين الطرفين على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة إلا أن هذا الشرط يوجب على المؤجر إذا أراد إعمال خياره فى الفسخ تكليف المستأجر بالوفاء فإذا قام بالوفاء خلال المهلة المحددة فى الإعذار فلا يقع الفسخ .

لما كان ذلك ، وكان البين مما حصله الحكم المطعون فيه أن الطاعنة تمسكت فى صحيفة استئنافها بأنها لم تخل بالتزامها بالوفاء بالأجرة المطالب بها لسدادها من شريكها بموجب إنذار عرض مؤرخ ٢٣ / ٣ / ٢٠١٣ قبل إعلانها بحوالة عقد الإيجار من المطعون ضده فى ١٣ / ١ / ٢٠١٥ وإنذاره لها بفسخ هذا العقد فى ١٨ / ١ / ٢٠١٥

وإذ اطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع على سند من تحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد بالبند الخامس من العقد وذلك إعمالاً لحجية الحكم الصادر على شريك الطاعنة فى الدعوى رقم ٦٨٧ لسنة ٢٠١٢ مدنى كلى الخانكة واستئنافه رقم ٥٩٨ لسنة ٤٦ ق طنطا ” مأمورية بنها ” وأن السداد اللاحق للأجرة لا يحول دون تحقق هذا الشرط رغم أن سداد شريك الطاعنة للأجرة المطالب بها قبل التنبيه عليها بالوفاء بها يبرئ ذمتها منها

وأنه لا مجال للقول بنيابة المسئولين بالتزام تضامني عن بعضهم البعض فى إجراءات الخصومة أو أن الحكم الصادر ضد أحدهم فى دعوى يكون حجة على الأخرين غير الممثلين فيها حقيقة أو حكماً حتى لو كان موضوع الدعوى لا يقبل التجزئة لما فى ذلك من إهدار لمبدأ نسبية أثر الأحكام ومخالفة لصريح نص المادة ٢٩٦ من القانون المدنى ، فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة .

لـذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف طنطا ” مأمورية بنها ” ، وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقاب أتعاب المحاماة .

الطعن رقم ١٥٣٥٠ لسنة ٨٦ ق – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٨/١٠/٢٤

تحميل مذكرة دفوع الشرط الفاسخ الصريح

اضغط على سقوط الشرط الفاسخ الصريح

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 841

شاركنا برأيك