للمشتري الاختيار : تنفيذ العقد بدعوي التسليم أو الفسخ

بحث قانونى بالصيغ وأحكام النقض عن تنفيذ العقد بدعوي التسليم أو الفسخ وحق المشتري في الاختيار بينهما ولدعوي التسليم شروط شكلية وموضوعية وله الحق في الفسخ مع التعويض أو دعوي ضمان الاستحقاق ان استحق العقار المبيع للغير والمطالبة برد الثمن وقت الاستحقاق للغير

تنفيذ العقد بالتسليم أو الفسخ أو ضمان الاستحقاق

اذا نحن أمام ثلاث دعاوي لكل منهم أحكامه وشروطه وهم :

  • دعوي تسليم العقار المبيع بصفة أصلية مع التعويض ان كان له وجه
  • دعوي فسخ عقد البيع مع التعويض عن الأضرار المادية والأدبية ( مسئولية عقدية )
  • دعوي ضمان استحقاق العقار المبيع للغير مع رد قيمة الثمن وقت الاستحقاق

تنفيذ العقد بدعوي التسليم

تنفيذ العقد بدعوي التسليم أو الفسخ

الهدف منها وشروط قبولها الشكلية والموضوعية ومدى خطورتها وكيف استفاد منها أصحاب الضمائر المعدومة من مافيا الاستيلاء على عقارات الغير

تعريف دعوى التسليم قانونا

هي دعوى سنها المشرع كضمانة لتنفيذ عقد البيع وأثر من أثاره والذي يتم بوضعه تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل وذلك طبقا لنص المادة 435 مدني وفي حالة عدم تمكن المشتري أو الحائز حسن النية من حيازة العقار يحق له رفع دعوى علي المغتصب بالتسليم ومطالبته بمقابل الانتفاع بما يسمي الريع كتعويض له عن عدم الانتفاع بالعقار

شروط دعوى التسليم الشكلية

  • 1- أن يكون طلب التسليم أو دعوى التسليم مقام بصفة أصلية أي أنه هو الطلب الأساسي للدعوى و ليس تابعاً لطلب آخر فلو كان طلب التسليم تابعاً أو أثرا لطلب آخر كأن يكون موضوع الدعوى الفعلي هو طلب الإخلاء فيتبع طلب الإخلاء في تحديد اختصاصه أما إذا كان طلب التسليم أصلياً فإنه يكون من اختصاص المحاكم الجزئية .
  • 2- أن تكون دعوى التسليم وارده على عقارات و ليس منقولات أياً كان نوع المنقولات كسيارات مثلاً أو بضائع فإن العبرة بقيمتها والاختصاص حسب القيمة .
  • 3- أن يتم إخطار جميع ذوي الشأن بالعقار – مالك – حائز – أصحاب حقوق على العقار مثل الدائنين وصاحب حق الرهن وخلافه فإن تعذر الإعلان بواسطة المحضرين يكون بطريق اللصق على العقار ومقر الشرطة التابع له العقار فإذا تخلف أحد تلك الشروط الثلاثة المذكورة فإن الاختصاص بنظر دعوى التسليم يخضع للقواعد العامة ويكون حسب قيمة الحق المطالب به .

المحكمة المختصة بدعوى التسليم

بصفة عامة تختص المحكمة الجزئية بنظر دعوى التسليم أيا كانت قيمة المبيع واذا كان طلب التسليم طلب تبعي تحدد المحكمة المختصة تبعا للطلب الأصلي كدعوى الطرد والتسليم يكون طلب الطرد غير مقدر القيمة فتكون المحكمة المختصة هي المحكمة الكلية

المحكمة المختصة باستئناف الحكم الصادر في دعوي التسليم

الأصل أنه تختص محكمة الاستئناف بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها عن الأحكام الصادرة ابتدائياً من المحاكم الابتدائية بينما تختص المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها الأحكام الصادرة من المحاكم الجزئية إلا أن التعديل الجديد المقرر بالقانون 76/2007 استثني الأحكام الصادرة في دعاوى تسليم العقارات تصدر عن المحاكم الجزئية فجعل استئنافها لمحاكم الاستئناف العالي و ليس للمحاكم الابتدائية رغم صدور أحكامها من محكمة جزئية .

حيث نصت المادة 48 مرافعات على

تختص محكمة الاستئناف بالحكم فى قضايا الاستئناف التى ترفع اليها عن الاحكام الصادرة ابتدائيا من المحاكم الابتدائية وكذلك عن الاحكام الصادرة من المحاكم الجزئية فى الدعاوى المنصوص عليها فى البند السادس من المادة 43 من هذا القانون اولمقرر ان دعاوى التسليم بصفة أصلية وان كانت الاختصاص النوعي بها للمحاكم الجزئية الا ان استئناف الحكم الصادر فيها ينعقد لمحاكم الاستئناف العالي دون المحاكم الابتدائية بدائرة مستأنفة

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن

مؤدى نص المادة ٤٨ من قانون المرافعات المعدلة والمضاف إليها بالقانون ٧٦ لسنة ٢٠٠٧ أن تختص محكمة الاستئناف بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها عن الأحكام الصادرة ابتدائياً من المحاكم الابتدائية وكذلك عن الأحكام الصادرة من المحاكم الجزئية في الدعاوى المنصوص عليها في البند السادس من المادة ٤٣ من القانون ذاته – وهى دعاوى تسليم العقارات   المرفوعة بصفة أصلية – والتي عقد المشرع للمحكمة الجزئية الواقع في دائرتها عقار النزاع دون غيرها الاختصاص بدعاوى تسليمه إذا رفعت بصفة أصلية ، وخص محكمة الاستئناف بالفصل فيما يرفع إليها من تلك القضايا .

الطعن رقم ٧٩٤ لسنة ٨٨ ق الدوائر المدنية – جلسة 26/1/2019

شهر صحيفة دعوى التسليم

قولا واحدا فاصلا لا تشهر

الدعوى بطلب تسليم العقار محل عقد البيع الابتدائى عدم خضوعها للقيد الوارد فى المواد 65/3، 103/2 ، 126 مكرر مرافعات إلغاء الحكم المطعون فيه الحكم محكمة أول درجة الصادر بعدم قبول الدعوى لعدم تسجيل صحيفتها صحيح تصديه لنظر موضوع الدعوى وفصله فيه وعدم إعادتها لمحكمة أول درجة مخالفة للقانون وخطأ فى تطبيقه . علة ذلك .

( الطعنان رقما 829، 1180 لسنة 69ق جلسة 13/6/2000)

الاخطار في دعوي التسليم

تنفيذ العقد بدعوي التسليم أو الفسخ

شكل اخطار الملاك والحائزين وذوي الشأن فى دعوى التسليم

أضاف المشرع شرطاً خاصاً لقبول دعوى تسليم العقار حاصل هذا الشرط أنه يجب علي المدعي – طالب التسليم – إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق وذلك بورقة من أوراق المحضرين والغاية من هذا الإخطار وكما يتضح من المذكرة الإيضاحية للقانون إعلام ذوى الشأن – كل ذوي الشأن – علي نحو لا يترك مجالاً لصدور أحكام بالتسليم دون أن يعلم كل صاحب حق برفع هذه الدعوى وبالتالي تتاح له الفرصة كاملة في إبداء الدفوع والدفاع عن حقه بما يراه كفيلاً بذلك .

والإخطار موضوع المادة 43 فقرة 6 من قانون المرافعات المستحدثة لا يقصد به اختصام كل من أشار إليهم النص ، وهم وطبقاً للنص ” الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق ” في دعوي التسليم وإنما محض إخطارهم والأدق إنذارهم بحق المدعي في رفع دعوى التسليم وأساس هذا الحق وإجمالاً عزمه علي إقامة دعوى التسليم ، والمقصود بعبارة ” بورقة من أوراق المحضرين ” الإنذار الرسمي علي يد محضر .

وقد تعرض المشرع – المادة 76 من قانون المرافعات – البند 6 وهو أحد البنود المستحدثة بالقانون – لحالة أو لفرض عدم الاستدلال علي أشخاص الملاك أو الحائزين وأصحاب الحقوق فأوجب الآتي :

1- إجراء التحريات الكافية للاستدلال علي أشخاصهم ، وفي تحديد متي تكون التحريات كافية دقيقة
قضت محكمة النقض :

إن إعلان الأوراق القضائية فى النيابة بدلا من الإعلان لشخص أو محل إقامة المعلن إليه لا يصح اللجوء إليه إلا إذا قام المعلن بالتحريات الكافية الدقيقة التي تلزم كل باحث مجد بالتقصي عن محل إقامة المعلن إليه ، فلا يكفى أن ترد الورقة بغير إعلان ليسلك المعلن هذا الطريق الاستثنائي

و إذن فمتى كان الواقع

هو أن الطاعنين أعلنوا المطعون عليه الرابع فى موطنه المعروف لهم فرد المحضر الإعلان لعدم الاستدلال على محل المعلن إليه و أثبت فى محضره أن له محل تجارة فى جهة معينة و كان الطاعنون بدلا من الالتجاء إلى محل تجارته للتحري من القائمين بإدارته عن محل إقامته الحقيقي قاموا بتسليم ورقه الإعلان الخاصة به إلى النيابة العامة مباشرة بحجة أنه  غير معلوم له محل إقامة بالقطر المصري ” فإن هذا الإعلان يكون قد وقع باطلاً

الطعن رقم 154 لسنة 20 مكتب فنى 03 صفحة رقم 1031 -05-1952
2- في حالة عدم الاستدلال رغم إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار بطريق قانوني مختلف هو اللصق

فقد أوجب المشرع أن يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة .

والنصوص التي علقت علي موضع اللصق هي :
مادة 381 مرافعات وتنص :

يجوز أن يعهد إلى رجال الإدارة المحليين بلصق الإعلانات فيما عدا ما يجب وضعه منها فى لوحة المحكمة .

مادة 382 مرافعات وتنص :

يثبت اللصق بشهادة من المحضر أو من رجال الإدارة مصحوبة بنسخة من الإعلان ويثبت تعليق الإعلان بالمحكمة بذكره فى سجل خاص يعد لذلك ويثبت النشر بتقديم نسخة من الصحيفة أو شهادة من جهة الأعلام.

والمقرر ان الإخطار بدعوى التسليم . ماهيته . إجراء شكلي لازم لا يمس موضوع النزاع . مؤداه . عدم استنفاد محكمة أول درجة ولايتها بالحكم بقبوله . وجوب إعادة محكمة الاستئناف للدعوى إلى محكمة أول درجة في حالة إلغائها لذلك الحكم فقد قضت محكمة النقض أن

الحكم بعدم قبول الدعوى لعدم مراعاة تلك الإجراءات المتعلقة بالإخطار ( في دعوى التسليم ) هو في حقيقته دفع إجرائي محض متعلق بقيد إجرائي لازم ولا يمس موضوع النزاع ومن ثم لا تستنفد به محكمة أول درجة ولايتها في نظر الموضوع وإذ ما قضت به ثم طعن على هذا القضاء أمام محكمة الاستئناف وقضى بإلغائه فلا يجوز لهذه المحكمة الأخيرة التصدي لموضوع النزاع بل يتعين عليها إعادة الدعوى لمحكمة أول درجة منعاً لتفويت درجة من درجات التقاضي لأن التقاضي على درجتين أصل من الأصول المتعلق بالنظام العام.

الطعن رقم ١٨٠٠٦ لسنة ٨٥ قضائية الدوائر المدنية – جلسة 9/7/2018

الاخطار المنصوص عليه في الفقرة السادسة المعدلة ليس شرطا لقبول دعوى التسليم و انما هو عمل مشترك يجب ان تباشره المحكمة و المدعى لكى يفصل في دعوى التسليم :

وهو ما تضمنته المذكرة الايضاحية :

وكان المشرع بهذا النص لم يجعل من الإخطار شرطاً لقبول الدعوى ابتداء إلا أنه جعل منه شرطاً للحكم في موضوع الدعوى وإلا كان الحكم باطلاً بما مؤداه أنه يصح للمدعى القيام به إلى ما قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى أمام محكمة أول درجة

والمقرر في قضاء محكمة النقض أن

مؤدى النص في المادة ٤٣ / ٦ من قانون المرافعات – المضافة بالقانون ٧٦ لسنة ٢٠٠٧ – أن المشرع استوجب عند رفع الدعوى بتسليم العقارات بصفة اصلية إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بالدعوى بإجراءات خاصة أبانها تفصيلاً ثم نص على ألا تحكم المحكمة في الدعوى إلا بعد تمام الإخطار .

الطعن رقم ١٨٠٠٦ لسنة ٨٥ قضائية الدوائر المدنية – جلسة 9/7/2018

صيغه الاعلان باللصق فى دعوى تسليم

تنفيذ العقد بدعوي التسليم أو الفسخ

 اعلان باللصق فى الدعوى رقم … لسنة 2017 مدنى أبو كبير
المادة 43 من قانون المرافعات المعدلة بالقانون رقم 76 لسنة 2007

انه فى يوم            الموافق     /    / 2020

بناء على طلب السيد / ……………… المقيم …………. الزقازيق اول ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي الكائن مكتبه بالزقازيق

انا                        محضر محكمة أبو كبير الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

1- …………………..

2- …………………..

3- ………………………

4- كاتب اول محكمة أبو كبير الجزئية بصفته ويعلن بمقر عمله بالمحكمة

5- السيد / مأمور قسم شرطة أبو كبير بصفته ويعلن سيادته بمقر عمله بديوان القسم

6- السيد / رئيس مجلس مدينة أبو كبير بصفته ويعلن بمقر عمله

الموضوع

اقام الطالب ( المدعى ) الدعوى رقم … لسنة 2017 مدنى جزئي أبو كبير ( دعوى تسليم ) وذلك بخصوص شقة بالدور … بالعقار الكائن ش …… – بندر أبو كبير – محافظة الشرقية والعقار الكائن به الشقة محدد بحدود اربع هى :

البحري / ……………

الشرقي / …………..

الغربي / ……………..

القبلي / ………………

وقد حضر الطالب بجلسة .. / … / 2019 وطلب من المحكمة اتخاذ اجراءات اللصق المقررة بنص الماده 43 من قانون المرافعات المعدلة بالقانون رقم 76 لسنة 2007 بند (6) على أن دعاوى التسليم العقارات إذا رفعت بصفه أصليه تعين على المدعى إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بالدعوى

وذلك بورقه من أوراق المحضرين وفى حالة عدم الاستدلال على أشخاصهم بعد إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار عن طريق الوحدة المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفى مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة بحسب الأحوال

ومن ثم كان هذا الاعلان باللصق بإخطار ذوى الشأن من الهيئات المنصوص عليها بالمادة 43 المعدلة من قانون المرافعات ليتولى المسئول بلصق صورة من هذا الاعلان على اللوحة المعدة لذلك بالجهة المسئول عنها

بناء عليه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه أعلاه وقمت بلصق صور هذا الاعلان بالجهات الاتية :
  • أولا : على لوحة إعلانات محكمة أبو كبير الجزئية
  • ثانيا : على لوحة إعلانات قسم شرطة أبو كبير
  • ثالثا : على لوحة إعلانات مجلس مدينة أبو كبير
  • رابعا : على العقار الكائن به الشقة شارع ………. بندر أبو كبير – محافظة الشرقية والمبينة الحدود والمعالم بصدر هذا الاعلان

ولأجل العلم ،،،

الاحتيال بالاستيلاء على أملاك الغير بدعوى التسليم

هذا المقال لنا بعنوان الاحتيال على دعوى التسليم ومنشور بموقعنا القانوني القديم علي بلوجر في 14/5/2011

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

يتصور البعض ان القانون به ثغرات يستغلها ذو المصلحة لتحقيق أهدافه ولكن الحقيقة انها ليست ثغرات وانما هي استخدام خاطئ لمواد القانون لتحقيق اهداف واغراض غير شرعية والكيد والاضرار بالأخرين, فالأصل هو مدى مطابقة مواد القانون للوقائع

ومثال ذلك دعوى التسليم التي سنها المشرع لمصلحة المجتمع وأفراده وتكمن خطورة هذه الدعوى التي استغلها معدومي الضمائر للاستيلاء على أملاك الاخرين تذييل حكمها بالصيغة التنفيذية (على الجهة التى يناط اليها بالتنفيذ ان تقوم بتنفيذ هذا الحكم متى طلب منها ذلك ولو بالقوة الجبرية )

فالمشرع لم يقصد الاضرار بالأفراد ولم يشرع هذه الدعوى ليستغلها محترفي الاستيلاء على أملاك الغير ولكن السؤال كيف يستغل هؤلاء المحترفين هذه الدعوى الاستغلال السيء(استغلال امر مشروع لتحقيق غاية غير مشروعة

الجواب انهم يحررون عقد بيع ابتدائي لعقار مملوك للغير ويدعى البائع ملكيته لهذا العقار ويبيعه للمشترى الذى هو من طرفة ومتفق معه ومذيل بالتوقيعات والشهود ,ثم اقامة دعوى تسليم بالمحكمة ويتم حضورهم فى اول جلسة وتقديم محضر صلح مطالبين المحكمة بإثبات محتواه بمحضر الجلسة وجعلة فى قوة السند التنفيذي ويقر المدعى علية ( البائع الوهمي) بالطلبات والتصالح وموافقته على التسليم

ويتم عمل اشكال وقف تنفيذ من طرفهم ومن الغير ومرور ميعاد الاستئناف بدون ان يستأنف المدعى عليه ثم استلام الحكم المذيل بالصيغة التنفيذية ومطالبة جهة التنفيذ بتنفيذ الحكم النهائي الصادر لمصلحة المشترى وتسليمه العقار وكلها اجراءات قانونية سليمة كل هذا والمالك الأصلي لا يعلم بما يحدث ويفاجأ بالحكم واستيلاء اشخاص لا يعرفهم على العقار ملكه

ويلجا الى كافة الجهات المسئولة ويقيم دعوى بطلان حكم وكل هذا يأخذ وقت طويل دون ان يستطيع ان يضع يده على عقارة والمشكلة الأكبر ان من قام بالاستيلاء على العقار ملكه يبيعه الى اخر وهكذا حتى يتوه الحق ويدخل المالك الأصلي فى دوامة لا تنتهى

هذا وقد فطن المشرع الى هذه الالاعيب من محترفي الاستيلاء على أملاك الغير وعدل دعوى التسليم ووضع لها ضوابط فى القانون رقم 76 لسنة 2007 وهى :-

اخطار ذوى الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق بالدعوى حتى يتسنى لأي منهم ان يتدخل فى دعوى التسليم المتداولة بشأن عقارة ليضع تحت بصر المحكمة الجزئية التي تنظر الدعوى الأدلة المثبتة لحقة على العقار

 (هنا نجد ان البائع الذى يبيع حق ليس ملكة يجب عليه ان يثبت للمحكمة طريق ملكيته للعقار كيف الت اليه)

2- اسند المشرع للوحدة المحلية دورا فى الاخطار بدعوى التسليم يتمثل فى الصاق ملصق واضح وفى مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة او عمدة الناحية ولوحة إعلانات فى مقر الوحدة المحلية وذلك منعا لتحايل المدعى فى دعوى التسليم بإجراء اخطار شكلي ومنعا لتحايل طرفي دعوى التسليم بالطلبات من الجلسة الأولى او بتقديم عقد صلح لإلحاقه بمحضر الجلسة فلا تحكم المحكمة فى الدعوى الا بعد تمام الاخطار ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى

 3- جعل المشرع الاختصاص بدعوى التسليم من اختصاص المحاكم الجزئية مهما كانت قيمتها المادية باعتبار ان المحكمة الجزئية هي الأقرب لمكان العقار ومن اجل احاطة هذه الدعاوى بسياج من الأمان ورد كيد محترفي الاستيلاء على الأملاك الخاصة

وان نقد البعض وعلى رأسهم د. فتحي والى جعل الاختصاص بدعاوى التسليم الى المحكمة الجزئية وكذلك د. احمد مليجي ومردهم حداثة القاضي الجزئي وازدحامه بالعمل وقد يكون قيمة العقار بالملايين .

ولكن يلاحظ ان المشرع جعل الطعن بالاستئناف فى دعوى التسليم الى محكمة الاستئناف وليس المحكمة الابتدائية طبقا للمادة 48 مرافعات مما فتح الباب الى الطعن عليها بالنقض

بتلك الضوابط سد المشرع الباب على محترفي الاستيلاء على أملاك الغير ,ومن هنا نؤكد ان دعوى التسليم لم تكن ثغرة فى القانون وانما كان الاستناد اليها بشكل خاطئ مثال ذلك الانترنت وجد للفائدة ولكن هناك من يستخدمه استخدام خاطئ هل معنى هذا ان به ثغرة ولهذا كان العنوان الاحتيال على دعوى التسليم أي الاحتيال على القانون وليس الاحتيال بمساعدة القانون

صيغة  دعوى تسليم بتنفيذ التزام عقدى

تنفيذ العقد بدعوي التسليم أو الفسخ

الموضـــــــوع

1- بناء علي كراسه شروط المصرين في الخارج المطروحة من المنذر اليه بصفته (هيئه المجتمعات العمرانية الجديدة التابعة لوزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ) تعاقدا المنذر مع الهيئة علي ………………………..

2-وحيث ان ميعاد تسليم المنذر للأراضي المتعاقد عليها ووفقا لإعلان هيئه محدد بتاريخ 10 / 7 /2019

3- الا ان المنذر فوجئ بان الأرض محل التعاقد خلت من المرافق المبينة بلائحة التنفيذية للمشروع بالمخالفة لما تم الاتفاق عليها وبالمخالفة لكراسه الشروط حيث ان المادة 22/3 أ ، ج من اللائحة العقارية للمشروع تنص على ان تكون خالية من كافة الاشغالات والعوائق التى تعوق التنفيذ

ب / ان تكون مزودة بالمرافق طبقا للمادة 2/1 من كراسة الشروط التى تنص على ان تلتزم الهيئة بتوصيل جميع المرافق للأراضي الصغيرة قبل تخصيصها …

4- الا ان الأرض وحتى تاريخه خلت من المرافق كهرباء وخلافه ومن الطريق الممهد بالمخالفة للبنود

5- أيضا خالفت الهيئة كراسة الشروط بان قامت بخصم 1 % لصالح صندوق الإسكان على الرغم من ان كراسة الشروط تنص على ان مبلغ 25% المقدم المدفوع متضمن هذه النسبة 1 % ، وخالفت أيضا الهيئة اللائحة العقارية فيما نصت عليه بالمادة 21 منها بان المصروفات الإدارية للأراضي السكنية الصغيرة قيمتها تكون بحدد اقصى 15000 ج خمسة عشر الف جنيه

وكذلك مجلس الأمناء بذات المادة هو 1/2 % بحد اقصى 5000 ج خمسة الاف جنيه ، ومن ثم فقد قام المدعى عليه بصفته وبالمخالفة لشروط التعاقد بخصم المصروفات مرتان دون وجه حق او مسوغ قانونى وتعاقدي ويتمسك المدعى بحقه لديهم وبحبس التزاماته المترتبة على تنفيذ التزامه الاول ابتداء

حيث ان باقى الالتزامات التى على عاتق المدعى تتوقف وتترتب على تنفيذ المدعى عليه لالتزامه الاول بتسليم الأرض وفقا للاشتراطات المبينة سلفا أولا ثم يقوم المدعى بالترتيب على ذلك بتنفيذ التزاماته الباقية

6- وحيث ان هذه المخالفات الخاصة بالتسليم والمصروفات بسبب الهيئة المدعى عليها وبالمخالفة لما تم النص عليه باللائحة العقارية وكراسة الشروط ويرغبون فى التسليم على الرغم من ذلك والأرض خالية من المرافق والطرق الممهدة – واجبار المدعى بالتوقيع على محضر استلام بهذه الحالة وقبوله لها وعدم الرجوع عليهم قضائيا باي شيء – فقد رفض الاستلام على هذا الشكل وقام بإنذاره فى / / 2019حفاظا على حقوقه طالبا ومتمسكا بتنفيذ التعاقد وتسليمه الأرض وفقا للشروط المتفق عليها كاملة المرافق وممهدة حتى يتمكن من الانتفاع بها

7- وقد سبق ان اقام الدعوى رقم لسنة مستعجل ( دعوى اثبات حالة ) لإثبات هذه الاخلالات بصفة مستعجلة عن طريق خبير الا ان المحكمة المستعجلة قضت بعدم الاختصاص نوعيا

8- الامر الذى حدا بالطالب الى اقامة هذه الدعوى الراهنة طالبا فيها تنفيذ التعاقد وفقا للشروط المتفق عليها واهمها تسليم الأرض المبيعة والمتعاقد عليها وفقا للاشتراطات المتفق عليها وبحقه فى حبس أي التزامات لاحقة عليه لحين تنفيذ المدعى عليه أولا التزامه بالتسليم وفقا لشروط التعاقد حتى يتمكن من الانتفاع بالعين

وحيث انه

تعاقد مع المدعى عليه وفقا للشروط المبينة باللائحة العقارية وكراسة الشروط وان التسليم يتم والأرض محل التعاقد ممهدة ومزودة بالمرافق وخالية من الاشغالات التى تعوق الانتفاع بها وتنفيذ التسليم ويركن فى اثبات دعواه وحقوقه بندب خبير ليتولى اثبات اخلال المدعى عليه بتنفيذ التزاماته بتسليم الأرض وفقا للشروط المعلنة والمتعاقد عليها وحق المدعى فى حبس التزامه بسداد القسط اللاحق  لحين تنفيذ المدعى التزامه الاول وفقا للمتعاقد عليه

 ويستند المدعى طلباته بالزام المدعى عليه بتنفيذ التعاقد وتسليم الأرض وفقا للمتفق عليه والامتناع عن تنفيذ وحبس التزاماته المقابلة المترتبة على التزام المدعى عليه ابتداء بالتسليم الى الاسانيد القانونية الاتية :

  • نص المادة 147 / 1 مدنى على العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين ، أو للأسباب التي يقررها القانون .
  • والمادة 148 / 1 على يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقه تتفق مع ما يوجبه حسن النية.
  • والمادة 431 مدنى على يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع
  • والمادة 435 مدنى على يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف لمشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديا مادام البائع قد اعمله بذلك . ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع .
وقضت به محكمة النقض انه

للمشترى حق حبس باقى الثمن ولو كان مستحق الأداء اذا خيف على المبيع ان ينزع من يده

نقض 10/12/1975 مج محكمة النقض 26-2-1606 – 37

هذا وقد خالف المدعى عليه الاشتراطات المتفق عليها حيث انه بحلول ميعاد التسليم فى 10/7/2019 أراد منفردا تسليم ارض التداعي محل التعاقد خالية من المرافق ( مياه وكهرباء ) ومن الطريق الممهد واراد رغما عن المدعى تسليمه الأرض بهذه الحالة التى لن تمطنه من الانتفاع بها ، واجباره على توقيع محضر استلام بهذه الحالة وهو ما رفضه المدعى لمخالفة الشروط المعلنة والمتفق عليها باللائحة العقارية للمشروع وكراسة الشروط

وقام بإنذاره على يد محضر بتنفيذ التزامه بالتسليم وفقا للاشتراطات المتعاقد عليها والمعلن له فى / / 2019 ، وهو ما يعد تمسكا من المدعى بتنفيذ العقد بالحالة المتفق عليها دون أي اخلال من جانبه وتمسكه بحقه فى حبس التزاماته اللاحقة تجاه المدعى عليه بصفته المترتبة على تنفيذ الالتزام بالتسليم وفقا لشروط التعاقد ابتداء وهى حقوق قررها له القانون فى نصوصه ونص عليها بكراسة الشروط واللائحة العقارية للمشروع وهو ما حمل المدعى على التعاقد

خاصة وان المدعى عليه بصفته خالف أيضا الاشتراطات بخصم المصروفات مرتين على المدعى بدون وجه حق وبالمخالفة لشروط التعاقد وهو ما يعد اذعان ونقض وتعديل للعقد من جانب المدعى عليه منفردا وبلا سند او اتفاق مخالفا القانون

وهو ما حمل المدعى لإقامة دعواه هذه طالبا ندب خبير لإثبات دعواه وحقوقه واخلال المدعى عليه لشروط التعاقد و ليقوم بمعاينة ارض التداعي وحل التعاقد بالطبيعة وبيان حدودها ومعالمها والحالة التى هى عليها وبيان خلوها من المرافق ( مياه وكهرباء ) وانها غير ممهدة بطريق بالمخالفة لشروط التسليم المبينة باللائحة العقارية للمشروع وكراسة الشروط

وبيان واثبات انه

يترتب ويتوقف على التزام المدعى عليه بصفته بتنفيذ التزامه بتسليم ارض التداعي وفقا للشروط المتفق عليها فى 10/ 7 / 2019 التزام المدعى بتنفيذ التزاماته اللاحقة على التسليم ابتداء وكذلك بيان خصم المدعى عليه بصفته للمصروفات مرتين بأن قام المدعى عليه بخصم 1 % لصالح صندوق الإسكان على الرغم من ان كراسة الشروط تنص على :

ان مبلغ 25% المقدم المدفوع متضمن هذه النسبة 1 % ، وخالف أيضا المدعى عليه اللائحة العقارية فيما نصت عليه بالمادة 21 منها بان المصروفات الإدارية للأراضي السكنية الصغيرة قيمتها تكون بحدد اقصى 15000 ج خمسة عشر الف جنيه وكذلك مجلس الأمناء بذات المادة هو 1/2 % بحد اقصى 5000 ج خمسة الاف جنيه

وفى الأخير بيان حق المدعى فى استلام ارض التداعي وفقا لما هو متفق عليه وبيان واثبات اخلال المدعى عليه بالتزاماته المبتدأة وكذلك بيان كافة الحقوق والالتزامات من مبالغ وخلافه التى على عاتق طرفي التداعي وفقا للائحة العقارية للمشروع وكراسة الشروط التى هى بمثابة عقد

مع حفظ حق المدعى فى استرداد ما دفعه زائدا او اجراء المقاصة القانونية لمخالفة المدعى عليه بصفته لكراسة الشروط بخصم مبالغ غير مستحقة مرتين وكما مبين بالصحيفة بالمخالفة لكراسة الشروط وحسبما سيتبين من تقرير الخبير وحفظ حقه فى الرجوع بأي تعويضات مستحقة

وقد تواتر الفقه فى تأكيد ذلك الحق :

من الأصول التى يقوم عليها نظام العقود الملزمة للجانبين ارتباط تنفيذ الالتزامات المتقابلة فيها على وجه التبادل أو القصاص، فإذا استحق الوفاء بهذه الالتزامات فلا يجوز تفريعا على ما تقدم ان يجبر احد المتعاقدين على تنفيذ ما التزم به قبل قيام المتعاقد الاخر بتنفيذ الالتزام المقابل، وعلى هذا الأساس يتعين ان تنفيذ الالتزامات المتقابلة فى وقت واحد ، والحق فى الحبس أوسع نطاقا من الدفع بعدم تنفيذ العقد

اذ لحق فى الحبس يفترض شخصين كل منهما دائن للأخر ومدين له، والتزام كل منهما مترتب على التزام الاخر ومرتبط به دون ان يتولدا حتما من عقد ملزم للجانبين، فيكون هذا الارتباط أساسا للحق فى الحبس، والحق فى الحبس بهذا العموم يتسع ليدخل فى نطاقه الدفع بعدم تنفيذ العقد، فالبائع مدين بتسليم المبيع ودائن بالثمن فمن حقه ان يحبس العين حتى يستوفى الثمن

ومن حق المشترى حبس الثمن حتى يتسلم العين دون معارضة، وهذا تطبيق للحق فى الحبس فى عقد ملزم للجانبين، وهو فى الوقت ذاته تطبيق للدفع بعدم تنفيذ العقد، ومن ثم يكون الدفع بعدم تنفيذ العقد فرعا عن الحق فى الحبس، ولا يجوز الدفع بعدم تنفيذ التزام غير حال ، ولا يحتاج التمسك بالدفع بعدم تنفيذ العقد الى اعذار المتعاقد الاخر قبل ان يتمسك بالدفع

الوسيط – جزء 1- السنهوري – ط 1952- ص 727 وما بعدها ، وكتابة : الوجيز ص 282- وما بعدها ،وعقد المدة – رسالة – الدكتور – عبدالحي حجازي – ص 166 وما بعدها

وكذلك ان الدفع بعدم التنفيذ- ويقال له أيضا الامتناع المشروع عن الوفاء- هو حق يقوم المتعاقد الاخر بتنفيذ ما التزم به، فهو عبارة عن وقف تنفيذ العقد من جانب احد المتعاقدين حتى يقوم الاخر بالتنفيذ، وهو بذلك يمهد اما الى التنفيذ واما الى الفسخ

ومن ثم يتصل الجزاء الذى يترتب على القوة الملزمة للعقد، ويعتبر الدفع بعدم التنفيذ تطبيقا للقاعدة العامة فى الحق فى الحبس ، ويترتب على الدفع ان يقف تنفيذ الالتزام، ويقتصر اثر الدفع على هذا الوقف، فلا يزول الالتزام كما فى الفسخ، يبقى كل هو دون نقص فى مقداره

نظرية العقد في قوانين – البلاد العربية – 3- الدكتور عبد المنعم فرج الصدة – ص 134 وما بعدها

وأيضا انه فى العقود الملزمة للجانبين أي التى ترتب التزامات على كل من طرفيها، كالبيع أو الإيجار، إذا امتنع المتعاقد عن تنفيذ التزامه، جاز للمتعاقد الاخر ان يمتنع عن تنفيذ التزامه المقابل له ، ويترتب على الدفع بعدم التنفيذ وقف تنفيذ العقد، ولهذا الدفع فوائد فهو يحمل المتعاقد الاخر على تنفيذ العقد، كما انه يؤمن من يتمسك به ضد خطر عدم تنفيذ المتعاقد الاخر للعقد، وهو كذلك يحقق العدالة بين طرفي العقد

نظرية الالتزام في الشريعة الإسلامية – والتشريعيات العربية – للدكتور عبد الناصر العطار – ص 215

وانه يتبين من نص المادة 246 مدنى ان للحق فى الحبس شروطا إذا توافرات نشا هذا الدفع أن له تطبيقات متنوعة لا يمكن ذكرها على سبيل الحصر

ويمكن من الرجوع الى نص المادة 246 مدنى حصر هذه الشروط فى اثنين :
  • (1) أن يكون هناك شخصيان كل منهما دائن للآخر ومن ثم يكون هناك دينان متقابلان .
  • (2) أن يكون هناك ارتباط ما بين الدينين .

ولا يشترط فى الدين محل الحبس أن يكون مصدره عقدا فقد يكون مصدره عملا غير مشروع أو اثراء بلا سبب أو نصاً فى القانون باستثناء واحد نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 246مدنى اذ لحائر الشيء حق حبسة حتى يسترد المصروفات الضرورية أو النافعة التى أنفقها على الشيء الا ان يكون الالتزام بالرد ناشئاً عن عمل غير مشروع إذ فى الحالة الأخيرة يجب الرد فورا الى صاحبها

واستعمال الدائن الحق فى الحبس عند توافر هذين الشرطين لا يقتضى اعذارا ولا الحصول على ترخيص من القضاء بل أن الدائنين يقف تنفيذ التزامه نحو مدينه فعلا حتى يستوفى حقه إذا قاضاه مدينه وضع الأمر كله تحت نظر القضاء ويغلب ان يحكم بتنفيذ التزامه نحو المدين بشرط ان ينفذ المدين التزامه نحوه إذا تعذرت معرفة من هو البادئ فى عدم التنفيذ جاز للقاضى ان يحكم على كل منهما بإيداع ما التزم به فى خزانة المحكمة أو عند امين .

(الوسيط -2 – للدكتور السنهوري – ص 1124 و مابعدها، وكتابة الوجيز ص 894 وما بعدها)

وأكبر ما يكون الشبه هو بين الدفع بعدم التنفيذ والحق فى الحبس بل ان الأول تطبيق الثانى فالحق فى الحبس إذا طبق فى المواد التعاقدية اخذ اسم الدفع بعدم التنفيذ ، وليس الحق فى الحبس حقاً عينياً ولا حقاًً شخصياً وإنما هو دفع من الدفوع

(النظرية العامة للإلتزام-3- للدكتور عبد الحي حجازي – ص212 وما بعدها)
وهو ما تواتر عليه قضاء محكمة النقض

قضى انه للمشترى عند تأخر البائع فى التسليم الخيار بين التنفيذ العيني أو طلب الفسخ مع التضمينات فى الحالتين وليس فى رفع الدعوى بأي من هذين الطلبين نزولا عن الطلب الاخر وليس للبائع ان يحتج بأن المشترى لم يدفع الثمن مع ان المتفق عليه دفع الثمن قبل التسليم اذا كان الثابت ان البائع لم يبد استعداده للتسليم حتى بعد انذاره من المشترى

الطعن رقم 349 لسنة 20 ق جلسة 18/12/1952 س 4 ص 223

ولا يحق للمدعى عليه ان يتمسك بعدم التنفيذ بالتزامه بالتسليم ومطالبة المدعى بالسداد اللاحق على التسليم بادعاء عدم سداد باقى الثمن لأنه هو الملزم ابتداء بالتسليم وفقا للمتفق عليه والذى يترتب عليه سداد ما تبقى فقد قضى انه ” لا يجوز للمتعاقد المكلف بالبدء فى التنفيذ ان يتمسك بعدم تنفيذ المتعاقد الاخر لالتزامه “

نقض 31/5/1966 مج محكمة النقض 17-3-1279 – 175

تمسك الطاعن بحقه فى حبس ثمن الشقة خشية ان ينتزعها الغير من تحت يده تدليله على ذلك بالمستندات دفاع جوهرى التفات الحكم المطعون فيه عنه وقضاءه بفسخ عقد البيع والتسليم للمطعون عليه قصور مبطل .

الطعن 3230لسنة 68 ق جلسة 9/5/1999

إذ كانت المادة 246 من القانون المدني قد وضعت قاعدة عامة تخول المدين أن يمتنع عن الوفاء بالتزامه مادام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام نشأ بسبب التزام هذا المدين وكان مرتبطاً به, فإن حق الحبس يعد دفعاً يعتصم به الدائن بوصفه وسيلة من وسائل الضمان لعدم تنفيذ الالتزام المقابل.

الطعن رقم 585 – لسنــة 67 ق – تاريخ الجلسة 15 / 03 / 1998 – مكتب فني 49 – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 228

وان الحق في الحبس – وفقا لم جرى به نص المادة 246 من القانون المدني – يثبت للدائن الذي يكون ملتزماً بتسليم شيء لمدينه فيمتنع عن تسليمه حتى يستوفى حقه قبل هذا المدين طالما أن التزامه بتسليم الشيء مرتبط بسبب الحق الذي يطلب الوفاء به ومترتب عليه وما دام أن حق الدائن حال ولو لم يكن مقدراً بعد وهو وسيلة ضمان دون أن يكون وسيلة استيفاء.

الطعن رقم 2689 – لسنــة 60 ق – تاريخ الجلسة 29 / 01 / 1992 – مكتب فني 43 – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 255

لما كان المقرر لنص الفقرة الأولى من المادة 246 من القانون المدني أن “لكل من التزم بأداء شيء أن يمتنع عن الوفاء به ما دام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام مترتب عليه بسبب التزام المدين ومرتبط به، أو ما دام الدائن لم يقم بتقديم تأمين كاف للوفاء بالتزامه هذا “

وكان مجال آثاره الدفع بعدم التنفيذ تبعاً لذلك – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – مقصوراً على ما تقابل من التزامات طرفي الاتفاق ومرد ذلك. إرادتهما وهو ما لمحكمة الموضوع حق استظهاره ما دامت تحتمله نصوص العقد وتقيده عباراته.

الطعن رقم 787 – لسنــة 55 ق – تاريخ الجلسة 11 / 04 / 1989 – مكتب فني 40 – رقم الجزء 2 – رقم الصفحة 59
بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم بصفتهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور امام محكمة الجزئية الدائرة (   ) مدنى بجلستها التى ستنعقد علنا يوم الموافق / / 2020 وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

بالزام المدعى عليه بصفته بتسليم المدعى ارض التداعي المتعاقد عليها والمبينة بصحيفة الدعوى وكراسة الشروط واللائحة العقارية لمشروع هيئة المجتمعات العمرانية ( المصرين في الخارج ) وفقا لشروط التسليم المعلنة والمتفق عليها بكراسة الشروط واللائحة العقارية للمشروع كاملة المرافق ( مياه وكهرباء ) وممهدة بطريقوتمكين المدعى من الانتفاع بها وبحق المدعى فى حبس التزاماته المقابلة المترتبة لاحقا على تنفيذ المدعى عليه التزامه بالتسليم وفقا للشروط المبينة فضلا عن الزام المدعى عليه بصفته بالمصروفات ومقابل الأتعاب

فسخ عقد لإخلال بالبائع التزام التسليم

تنفيذ العقد بدعوي التسليم أو الفسخ

تنبية :الاعذار بتنفيذ الالتزام  وهذا الإنذار هام قبل رفع الدعوى و بدونه الدعوى لا تقبل

صيغة إنذار فسخ عقد بيع لعدم التسليم

بناء على طلب السيدة / ………….. المقيمة الزقازيق – القومية – ………….. – الزقازيق ثان – محافظة الشرقية ومحلها المختار مكتب الأستاذ / عبد العزيز حسين عبد العزيز المحامي بالنقض

انا     محضر محكمة           قد انتقلت وأعلنت :

السيد / ……………….. المقيم ……………………………… – البطاش  – الاسكندرية مخاطبا مع ،،،

الموضوع
  • بعقد بيع ابتدائي مؤرخ .././2011 اشترت المنذرة من المنذر اليه ” الأصيل ” بوكالة السيد / ……………… بالتوكيل العام رقم …. لسنة 2010 ما هو الشقة رقم … بالدور الثانى علوى البالغ مساحتها 75م2 فى المبنى المزمع إنشاؤه على الأرض ملك المنذر اليه الاول الكائنة .. مع ش . – ك .. طريق الاسكندرية مطروح الساحلي ش ….. …. ناحية العجمي – قسم ……. – الاسكندرية .
  • وقد تم هذا البيع مقابل ثمن إجمالي وقدره …… ج ………….. جنيه سدد منهم وحسب بنود العقد مبلغ وقدره 56750. ج ستة وخمسون الف وسبعمائة وخمسون جنيه حتى الان .
  • هذا وقد نص البند السابع بالعقد التزام المنذر اليه البائع بتسليم الشقة المبيعة محل العقد للمنذر المشترى فى موعد أقصاه ./../2013 وذلك بعد سداد المشترى ” المنذرة ” للأقساط المستحقة حتى موعد التسليم .
  • هذا وقد اوفت المنذرة بالتزامها بسداد الأقساط المستحقة حتى موعد التسليم المحدد فى ./../2013 ، بل وسددت اكثر من ذلك ، الا ان المنذر اليه البائع قد اخل بالتزامه بتسليم الشقة فى الموعد المتفق عليه فى ./../2013 وحتى الان ، بل لم تنشأ الشقة حتى تاريخه ، الامر الذى يحق معه للمنذرة وامام اخلال المنذر اليه بتسليم الشقة ان تنذره بهذا الانذار لتنفيذ التزامه حتى تتمكن من اقامة دعوى بالفسخ وفقا للمواد 157 ، 160 من القانون المدني والمطالبة برد ما دفعته من مبالغ مع حفظ حقها فى التعويض .
لذلك

فان المنذرة تنذر المنذر اليه وتنبه عليه بضرورة تنفيذ التزامه بالتسليم فى موعد غايته خمسة عشر يوما من تاريخ استلام الانذار مع حفظ حقها فى الفسخ ورد المبالغ المدفوعة والتعويض

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المنذر اليه وسلمته صورة من هذا الإنذار للعلم بما جاء به ولنفاذ مفعوله القانوني ونبهت عليه بما ذكر ، مع حفظ كافة الحقوق القانونية للمنذرة .

ولأجل العلم ،،،

صيغة دعوى فسخ عقد بيع لعدم التسليم

انه فى يوم الموافق   /   / 2016

بناء على طلب السيدة / …………………. المقيمة الزقازيق – القومية – ………. – الزقازيق ثان – محافظة الشرقية ومحلها المختار مكتب أ/ عبدالعزيز حسين عبدالعزيز المحام بالنقض

انا                  محضر محكمة                قد انتقلت وأعلنت :

السيد / …………….. المقيم امام …………………………. –  البيطاش – الاسكندرية مخاطبا مع ،،،

الموضـــوع

دعوى فسخ عقد البيع المؤرخ …/./2011 المبرم بين المدعية والمدعى عليه ورد ما تم دفعه من ثمن والتعويض وذلك لإخلال المدعى عليه بالتزامه بتسليم العين المبيعة فى الموعد المتفق عليه ./../2013 وكما مبين بالبند السابع من العقد ولوفائها بالالتزام الملقى على عاتقها مقابل التسليم وهو سداد الأقساط المستحقة حتى موعد التسليم وتؤسس دعواها على المواد 105 ، 147 ، 157 ، 160 ، 161 ، 431 ، 435 من القانون المدني .

الواقعـات
تخلص وجيز واقعات النزاع فى ان :

بعقد بيع ابتدائي مؤرخ .././2011 باع المدعى عليه بوكيل عنه السيد / ………………. بالتوكيل رقم … لسنة 2010 الى المدعية ما هو الشقة رقم …. بالدور الثانى علوى البالغ مساحتها 75م2 فى المبنى المزمع إنشاؤه على الأرض ملك المدعى عليه الكائنة .. مع ش . – ك .. طريق الاسكندرية مطروح الساحلي  ش ……. ناحية العجمي – قسم العامرية – الاسكندرية

 وقد تم هذا البيع مقابل ثمن إجمالي وقدره 87500 ج سبعة وثمانون الف وخمسمائة جنيه سدد منهم حتى تاريخ رفع الدعوى مبلغ 56750 ج وحسب المتفق عليه بالبند الثانى من العقد ان السداد على أقساط .

 هذا وقد تضمن البند السابع من العقد موضوع التداعي التزام المدعى عليه ” البائع ” بتسليم العين المبيعة فى موعد أقصاه ../../2013 وذلك بعد سداد المدعية ” المشترية ” للأقساط المستحقة حتى موعد التسليم المتفق عليه .

هذا وقد اوفت المدعية بالالتزام المنصوص عليه بالبند السابع من العقد بسداد الأقساط المستحقة حتى تاريخ التسليم فى ./../2013 ، الا ان المدعى عليه اخل بالتزامه بتسليم الشقة فى الموعد المتفق عليه وحتى تاريخ رفع هذه الدعوى دونما سبب ، بل وظل يوهم المدعية بوعود واهية منذ تاريخ التسليم وحتى الان بانه سوف يقوم بالتسليم الا ان العقار حتى تاريخه مازال عبارة عن دور ارضى فقط ولم يتم بناء الدور الثانى محل الشقة المبيعة

 وإزاء ذلك فقد فاض الكيل بالمدعية فقامت بإنذاره بإنذار رسمي على يد محضر بفسخ العقد ومطالبته برد ما تم سداده من ثمن وذلك لإخلاله بالتزامه بتسليم العين المبيعة فى ./../2013 الا انه لم يحرك ساكنا مما حدا بالمدعية باللجوء الى القضاء واقامة دعواها هذه تأسيسا على ما يلى

السند القانوني للدعوى بالفسخ

تنص المادة 105 من القانون المدني على

إذا أبرم النائب في حدود نيابته عقدا باسم الأصيل فان ما ينشأ عن هذا العقد من حقوق والتزامات يضاف إلى الأصيل .

والمادة 147 / 1 مدنى على

العقد شريعة المتعاقدين ، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين ، أو للأسباب التي يقررها القانون .

والمادة 148 / 1 على

يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقه تتفق مع ما يوجبه حسن النية.

والمادة 431 مدنى على

يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع

والمادة 435 مدنى على

يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف لمشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديا مادام البائع قد اعمله بذلك . ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع .

والمادة 157 / 1 مدنى على

في العقود الملزمة للجانبين ، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد اعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه ، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض .

والمادة 160 مدنى على

إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد ، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض .

والمادة 161 مدنى على

فى العقود الملزمة للجانبين اذا كانت التزامات المقابلة مستحقة الوفاء , جاز لكل من المتعاقدين ان يمتنع عن تنفيذ التزامه اذا لم يقم المتعاقد الأخر بتنفيذ ما ألتزم به .

البند السابع من عقد البيع سند التداعي ينص على :

يقر ويتعهد الطرف الاول البائع بأن يسلم الطرف الثانى المشترى الشقة موضوع العقد فى موعد أقصاه 2/10/2013 وذلك بعد سداد جميع الأقساط المستحقة حتى موعد التسليم ……

بإنزال ما تقدم من نصوص قانونية على واقعات الدعوى يتبين

ان المدعى عليه ” الطرف البائع ” قد الزم نفسه بتسليم الشقة المزمع انشائها فى موعد أقصاه ./../2013 بشرط ان تسدد المدعية ” الطرف المشتري ” الأقساط المستحقة حتى موعد التسليم – البند 7 من العقد – مقدم بحافظة رقم 1 – ، وبمطالعة ايصالات سداد الأقساط – مقدمة بحافظة رقم 2 – يتبين وفاء المدعية بهذه الأقساط المستحقة

بل وسددت ما بعد موعد التسليم حتى اصبح ما تم سداده مبلغ وقدره 56750 ج ستة وخمسون الف وسبعمائة وخمسون جنيه من إجمالي الثمن البالغ 87500 ج سبعة وثمانون الف وخمسمائة جنيه ومن ثم تكون المدعية قد اوفت بالتزامها حسب المتفق عليه بالبند السابع من العقد

 الا ان المدعى عليه لم يوف بالتزامه بتسليم الشقة المبيعة فى الموعد المتفق عليه بالبند السابع من العقد ” ./../2013 وحتى الان دونما سبب ، بل لم يتم انشاء الدور الثانى الكائن به الشقة المزمع انشائها محل البيع ، ومنذ فوات موعد التسليم المتفق عليه وحتى تاريخ اعذاره والمدعى عليه يوعد المدعية بقرب التسليم الا انه عندما فوجئت بعدم انشاء الشقة من الأساس حتى الان بادرت بإعذاره بإنذار على يد محضر .

ومن ثم يحق للمدعية إزاء اخلال المدعى عليه بالتزامه بتسليم المبيع ان تطالب بفسخ العقد والتعويض وحبس باقى الأقساط والامتناع عن سدادها وذلك لتوافر عناصر وشروط الفسخ على النحو الآتي :

( 1 ) ان العقد سند التداعي من العقود الملزمة للجانبين

( 2 ) طلب المدعية الفسخ  دون تنفيذه

( 3 ) وفاء المدعية بالتزامها بسداد الأقساط حتى موعد التسليم المتفق عليه بالبند السابع ” ./../2013 فالمقرر ان المشترى يلتزم بدفع الثمن بالشروط المتفق عليها فى عقد البيع الابتدائى وقد يتفق على دفع الثمن جملة كما فى البيع الفوري او على أقساط متساوية او غير متساوية كما فى البيع بالتقسيط

عقد البيع الابتدائى – د . محمد المنجى – ص 309 – طبعة 2007

 والثابت ان المدعية قد اوفت بما هو مستحق من أقساط حتى موعد التسليم وكما متفق عليه بل وسددت ما بعد هذا الموعد

( 4 ) اعذار المدعية للمدعى عليه فقد انذرته بإنذار رسمي على يد محضر

( 5 ) ان المدعى عليه ما زال متخلفا عن تنفيذ التزامه ولم يقم بتسليم الشقة موضوع العقد حتى الان

ومن ثم يكون مخلا بالتزامه بالتسليم الذى هو اهم مقتضيات والتزامات البائع والذى لا يكون الا بوضع المبيع تحت يد وحيازة المشترى فقد قضى ان :

التزام البائع بتسليم المبيع من مقتضيات عقد البيع بل هو اهم التزامات البائع التى تترتب بمجرد العقد ولو لم ينص عليه فيه

نقض مدنى 3/2/1938 مج القواعد القانونية – 1- 353 – 56

وهو ما لم يتحقق واخل به المدعى عليه ولم يلتزم بالتسليم فى الموعد المتفق عليه ، وقد أوضحت المذكرة الايضاحية انه اذا اجتمعت هذه الشروط تحقق بذلك ما ينسب الى المدين من خطأ وتقصير

ويتبين ان المادة 157 مدنى تضع الجزاء القانوني المترتب على اخلال البائع بالتزامه بتسليم المبيع وهو انه يجوز للمتعاقد الاخر المضرور من اخلال البائع بالتزامه بتسليم المبيع ” بعد اعذاره ” المطالبة بتنفيذ العقد او بفسخه مع التعويض فى الحالتين ان كان له مقتض

 هذا ويحق للمدعية حق حبس باقى الثمن والامتناع عن سداد الأقساط المتبقية ولو كانت مستحقة الأداء طالما ان المدعى عليه لم يوف بالتزامه ابتداء بتسليم الشقة فى ./../2013 بل ولم يقم بأنشاء الشقة حتى الان

حيث ان البين من البند السابع بالعقد انه :

يوجد التزام اول على المدعية وهو سداد الأقساط المستحقة حتى موعد التسليم ./../2013 وقد اوفت به وعليه ينتقل الالتزام على المدعى عليه بتسليم الشقة فى ./../2013 ، فاذا اوفى به تلتزم المدعية بسداد باقى الأقساط وهو ما لم يوف به المدعى عليه فيحق للمدعية الامتناع عن سداد الأقساط اللاحقة على موعد التسليم لإخلاله ابتداء بالتسليم فى الموعد المتفق عليه

فقد نصت المادة 160 مدنى على هذا الحق وقضت محكمة النقض انه

للمشترى حق حبس باقى الثمن ولو كان مستحق الأداء اذا خيف على المبيع ان ينزع من يده

نقض 10/12/1975 مج محكمة النقض 26-2-1606 – 37

ولا يحق للمدعى عليه ان يتمسك بعدم التنفيذ بالتزامه بادعاء عدم سداد باقى الثمن لانه هو الملزم ابتداء بتسليم الشقة فى ./../2013 طالما ان المدعية قد اوفت بالأقساط المستحقة حتى موعد التسليم وكما مبين بالبند السابع من العقد فقد قضى ان

لا يجوز للمتعاقد المكلف بالبدء فى التنفيذ ان يتمسك بعدم تنفيذ المتعاقد الاخر لالتزامه

نقض 31/5/1966 مج محكمة النقض 17-3-1279 – 175
وقضى انه

للمشترى عند تأخر البائع فى التسليم الخيار بين التنفيذ العيني أو طلب الفسخ مع التضمينات فى الحالتين وليس فى رفع الدعوى بأي من هذين الطلبين نزولا عن الطلب الاخر وليس للبائع ان يحتج بأن المشترى لم يدفع الثمن مع ان المتفق عليه دفع الثمن قبل التسليم اذا كان الثابت ان البائع لم يبد استعداده للتسليم حتى بعد انذاره من المشترى

الطعن رقم 349 لسنة 20 ق جلسة 18/12/1952 س 4 ص 223

ومن ثم وحيث ان المدعى عليه قد اخل بالتزامه بالتسليم فى الموعد المتفق عليه ./../2013 وحتى الان فانه يحق للمدعية طلب فسخ العقد ورد ما تم سداده منها من الثمن وقدره 56750 ج

حيث المقرر قانونا وقضاء ان :

فسخ العقد يترتب عليه رد ما تسلمه البائع من ثمن ورد المبيع له من المشترى . فالمقرر بقضاء هذه المحكمة أن مفاد نص الماد 160 من القانون المدني أن الفسخ يترتب عليه انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه ويعتبر كأن لم يكن فيسترد كل متعاقد ما قدم للآخر

الطعن رقم 352 – لسنــة 73 ق – تاريخ الجلسة 14 / 04 / 2005

ويحق للمدعية المطالبة بالتعويض عما لحق بها من اضرار من جراء اخلال المدعى عليه بتسليم الشقة المبيعة فى الموعد المتفق عليه بالبند السابع من العقد وهو ./../2013 وحتى تاريخ رفع الدعوى رغم اعذاره وهو حق مقرر لها بنص القانون والقضاء

فالمقرر ان

النص فى المادة 157 من القانون المدني يدل على ان الفسخ اذا كان مرده خطأ احد المتعاقدين فان هذا الطرف لا يلزم برد ما حصل عليه فقط وانما يلزم بتعويض الطرف الاخر عما لحقه من ضرر نتيجة ذلك الفسخ “

د. محمد المنجى – دعوى فسخ العقود – ص 155

والمدعية تطالب بتعويضها بسبب خطأ المدعى عليه بمبلغ وقدره عشرون الف جنيه وتؤسس طلب التعويض على احكام المسئولية التقصيرية حيث انه بفسخ العقد يكون لا وجود له ، وذلك لما أصابها من اضرار مادية وادبية

وبيان اركان المسئولية فى حق المدعى عليه على النحو الآتي :

  • الخطأ :

وهو اخلاله بالتزامه بتسليم الشقة المبيعة بموجب عقد التداعي المؤرخ ../ . / 2011 فى الموعد المتفق عليه بالبند السابع من العقد وهو ./../2013 وحتى الان ، بل ولم يقم بإنشائها من الأساس رغم التزام المدعية بسداد الأقساط فى موعدها وكما متفق عليه وهو خطأ يستوجب مسئوليته ، فالمقرر ان عدم تنفيذ المدين لالتزامه التعاقدي يعتبر بذاته خطأ يرتب مسئوليته

الطعن رقم 743 س 49 ق جلسة 11-1-1983 س 34 ص 166
  • اما الاضرار :

فالضرر المادي يتمثل فى تفويت الفرصة على المدعية فى شراء شقة منذ التعاقد فى 2011 وحتى تاريخ رفع الدعوى لاختلاف أسعار الشقق عما ذي قبل وقت التعاقد وارتفاعها

ومن ثم حرمانها من حقها القانوني بتسلم الشقة وحرمانها من شراء أخرى بذات السعر ، وحجز أموالها لديه طوال هذه الفترة وهو ما أدى الى اختلاف قيمتها المادية الان عن وقت التعاقد وكذلك اللجوء لمحام لإقامة دعواها والتنقل من الزقازيق الى الاسكندرية لإثبات حقها وتكاليف التقاضي .

فقد قضى ان

الضرر المادي الذى يجوز التعويض عنه وفقا لأحكام المسئولية التقصيرية يتحقق اما بالإخلال بحق ثابت للمضرور يكفله القانون او بالإخلال بمصلحة مالية له

طعن رقم 294 لسنة 59 ق جلسة 14/6/1990

واما الاضرار الأدبية فإنها تتمثل فى الحزن على فقد فرصة تملك شقة بهذا المكان وبهذا السعر والقلق إزاء تعمد المدعى عليه طوال عامان فاكثر عن تسليم الشقة بل وانشائها وقلقها على ما سددته من مبالغ فالمقرر عن الضرر الأدبي انه كل ما يصيب الشخص ويؤذيه فى مشاعره كالألم والقلق .

  • ثالثا : ركن السببية :

فيتمثل فى ان الاضرار التى المت بالمدعية سببها خطأ المدعى عليه .

ومن ثم وهديا على ما تقدم

وحيث الثابت من عقد التداعي ان المدعى عليه قد باع بوكيل عنه ووفقا للمادة 105 مدنى فان كافة الالتزامات والواجبات والحقوق بالعقد يكون ملزما بها – مقدم صورة التوكيل حافظة رقم 1

فقد قضى ان

المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن مفاد نص المادة 105 من القانون المدني أن ما يبرمه النائب في حدود نيابته من عقود باسم الأصيل فإن ما ينشأ عنها من حقوق والتزامات ينصرف إلى الأصيل “

الطعن رقم 413 – لسنــة 73 ق – تاريخ الجلسة 08 / 03 / 2010

وحيث انه الزم نفسه بالبند السابع من العقد بان يسلم الشقة محل البيع فى موعد أقصاه ./../2013 الا انه اخل بذلك ولم يقم بإنشاء الشقة من الأساس حتى رفع الدعوى وحيث ان المدعية قد اوفت بالتزامها بسداد الأقساط حتى تاريخ التسليم وما حل بعده وقد اعذرته بإنذار رسمي وفقا للقانون فانه والحال كذلك يحق لها ان تقيم دعواها بطلب فسخ العقد واسترداد ما دفعته من ثمن وفوائده القانونية بواقع 4% والتعويض .

بناء عليه

تنفيذ العقد بدعوي التسليم أو الفسخ

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة الاسكندرية الابتدائية الدائرة ( ) مدنى كلى وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها وذلك يوم الموافق / / 2016 لسماع الحكم بــ :

  • ( 1 ) فسخ عقد البيع المؤرخ .. / . / 2011 وذلك لإخلال المدعى عليه بالتزامه بتسليم الشقة المبيعة فى ./../2013 موعد التسليم المتفق عليه بالبند السابع من العقد .
  • ( 2 ) الزام المدعى عليه برد مبلغ 56750 ستة وخمسون الف وسبعمائة وخمسون جنيه للمدعية قيمة ما دفعته من ثمن وفوائد هذا المبلغ القانونية بواقع 4 % من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تاريخ الوفاء .
  • ( 3 ) الزام المدعى عليه بأن يؤدى للمدعية مبلغ وقدره 20000 عشرون الف جنيه كتعويض عن الاضرار المادية والأدبية التى المت بها من جراء اخلاله بالتزامه بالتسليم .
  • ( 4 ) الزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة .

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعية أيا كانت

ولأجل العلم

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }