رد الشقة والتعويض للبائع للفسخ الصريح

للمشترى احذر التأخير فى دفع أقساط الشقة فى مواعيدها والا سيتم رد الشقة والتعويض للبائع للفسخ الصريح ، ونعرض بهذا المقال صيغة دعوى فسخ قضى فيها من محكمة القاهرة بالفسخ ورد العين والتعويض للبائع بسبب تحقق الشرط الفاسخ الصريح لتأخر المشترى فى دفع قيمة القسط المستحق

رد الشقة والتعويض للبائع

دعوى رد الشقة والتعويض للبائع

أنه في يوم                 الموافق    /      /2021

بناء على طلب السيد / …….. المقيم …………. – القاهرة ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحام بالنقض

أنا                   محضر محكمة                       الجزئية قد انتقلت وأعلنت:

السيد / ………………… بصفته ولى طبيعي على أولاده … ، … ، …..

                                                            مخاطبا مع ،،

السيدة / ……………………………….          مخاطبا مع ،،

ويعلنوا ………………………………….

الموضــوع – واقعات لدعوى رد الشقة والتعويض للبائع

بعقد بيع مؤرخ .././2020 ، اشترى المعلن اليه الاول من الطالب ما هو الشقة رقم ( … ) بالدور ( …) ، بالعقار رقم … ، بلوك … – المنطقة …. ، مدينة … ، والموضحة الحدود والمعالم بالرسم الهندسي المرفق ، والموقع عليه من اطراف العقد ، والتي تتكون من ثلاث غرف نوم ، ومعيشة ، واستقبال كبير ، وثلاث حمامات ، ومطبخ ، وتخصها حصة في أرض العقار المقام عليها المبنى مقدارها … أسهم من قيراط من 24 قيراط ، في القطعة رقم … بلوك … ، المنطقة … – مدينة … – القاهرة – من مسطح …. متر بالعقار المقام المبنى عليها

وقد تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي وقدره مليون وسبعمائة الف جنيه ، دفع منهم المعلن اليه وقت التوقيع على العقد مبلغ وقدره ستمائة الف جنيه ، وتم الاتفاق بسداد باقي الثمن وقدره مليون ومائة الف جنيه على ستة أقساط متساوية قيمة كل قسط ( مائة وثلاثة وثمانون الف وثلاثمائة وثلاثة وثلاثون جنيها ) تستحق وفق جدول الأقساط ، ويبدأ أول قسط مستحق في ././2021 ، الأول من …. الفين وواحد وعشرون

وتم الاتفاق بذات بند الثمن الأقساط ( البند الثالث ) أنه

( في حالة التأخير في سداد أحد الأقساط المتبقية في تاريخ استحقاق سداده ، يعتبر هذا العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة الى تنبيه ، أو اعذار ، أو حكم قضائي ، ويكون للبائع ( الطرف الأول ) مطلق الحرية في التصرف في هذه الشقة  ) ، وكذلك تضمن البند ( 14 – الرابع عشر )  من العقد تأكيد الشرط الفاسخ الصريح المتفق عليه بالبند الثالث منه :

( يقر الطرف الثاني ( المشترين ) أنه في حالة تأخرهم عن سداد أي قسط من الأقساط المتبقية في موعده ، فان هذا العقد يصبح مفسوخا تلقائيا

 دون الحاجة الى تنبيه أو انذار أو أعذار أو الحصول على حكم من القضاء ، فضلا عن التعويض اللازم للطرف الأول ، ويقر اطراف هذا العقد أن جميع ما ذكر في ( هذا البند ) وكل ما جاء فيه ، وما اشتمل عليه ، نافذا في حق الأطراف ، ورضائي ، ونهائي ، دون الحاجة الى الحصول على حكم قضائى )

وحيث أن المعلن اليه – الطرف الثاني المشترى بالعقد – قد تسلم الشقة المبيعة وقت التوقيع على العقد كما مبين بالبند العاشر من العقد ، ومن ثم فقد اوفى الطالب – البائع – بالتزامه بالتسليم

الا أن المعلن اليه قد أخل بالتزامه بسداد أول قسط من الأقساط المتفق عليها والذى حل ميعاد استحقاقه في ././2021 ( … شهر … عام الفين وواحد وعشرون )

فان عقد البيع المؤرخ ../../2020 ، قد انفسخ بتحقق الشرط الفاسخ الصريح المتفق عليه والمقر به بالبندين الثالث والرابع عشر من العقد ، وأضحى كأن لم يكن ، وقد قام المدعى بإعذاره بتحقق الفسخ ورد العين بإنذاره رسمى على يد محضر في ../../2021

السند القانونى لدعوى رد الشقة والتعويض للبائع للفسخ

أولا : بشأن طلب الفسخ لتحقق الشرط الصريح الفاسخ لعقد التداعى :

تنص المادة 147/1 من القانون المدنى على

العقد شريعة المتعاقدين, فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين, أو للأسباب التي يقررها القانون

وتنص المادة 158 من القانون المدنى على

يجوز الإتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، و هذا الإتفاق لا يعفى من الإعذار إلا إذا إتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه.

وتضمنت الأعمال التحضرية والمذكرة الايضاحية للقانون المدنى

 اما الفسخ الاتفاقي فيفترض إتفاق المتعاقدين على وقوع الفسخ بحكم القانون دون حاجة الى حكم قضائى عند التخلف عن الوفاء، ويقضى مثل هذا الإتفاق الى حرمان العاقد من ضمانتين:

  •  ( أ ) فالعقد يفسخ حتما دون ان يكون لهذا العاقد بل ولا للقاضى خيار بين الفسخ والتنفيذ، وانما يبقى الخيار للدائن بداهة، فيكون له ان يرغب عن الفسخ ويصر على التنفيذ
  • ( ب ) ويقع الفسخ بحكم الإتفاق دون حاجة للتقاضي على ان ذلك لا يقبل الدائن من ضرورة الترافع الى القضاء عند منازعة المدين فى واقعة تنفيذ العقد.

و مهمة القاضى تقتصر فى هذه الحالة على التثبت من هذه الواقعة

(مجموعة الأعمال التحضيرية القانون المدني – الجزء 2- ص 327 وما بعدها)

ومن ثم ومن هاتين المادتين يتبين تحقق شروط الفسخ الاتفاقي ( الشرط الصريح الفاسخ وهى :

  • ( 1 ) ان عقد البيع سند الدعوى  هو عقد ملزم للطرفين بالتزامات متبادلة
  • ( 2 ) اشتمال عقد البيع محل الدعوى على شرط فاسخ صريح مكتوب ( البند الثالث والبند الرابع عشر )
  • ( 3 ) اخلال المدعى عليه ( المشترى ) بالتزامه بسداد القسط الأول فى الموعد المتفق عليه وهو 1/5/2021 ، ومن ثم تحقق الشرط الصريح الفاسخ
  • ( 4 ) اعذار المدعى للمدعى عليه بموجب الإنذار المعلن له فى 13/6/2021 ، والمقدم بأوراق الدعوى
  • (5 ) تنفيذ المدعى ( طالب الفسخ ) لالتزامه بتسليم العين محل العقد موضوع الفسخ ، وقت ابرام هذا العقد ، وكما مبين بالبند رقم  من عقد التداعي

رد الشقة والتعويض للبائع

ومن ثم وهديا بما تقدم يتبين

تحقق الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه بعقد البيع سند الدعوى المؤرخ .. / .. / 2020 ، بإخلال المدعى عليه بسداد القسط الأول من باقى الثمن المستحق فى ././2021 ، واعذار المدعى له بذلك وبتحقق الشرط الفاسخ ، وانفساخ العقد بقوة الشرط والقانون ، وبرد العين محل العقد

حيث أن عقد البيع حدد تاريخا معينا لينفذ المدعى عليه التزامه ، وكذلك تضمن شرطا صريحا فاسخا ، وتقاعس المدعى عليه عن تنفيذ التزامه بسداد القسط الأول من باقى الثمن ، مما يتبين معه اخلاله بالتزامه المفروض عليه ، ولا ينال من ذلك أي سداد لاحق ، خاصة مع اضرار المدعى بسبب الاخلال ، وتحقق الشرط الفاسخ المتفق عليه

فقد قضت محكمة النقض

 وإن كان الاتفاق على أن يكون عقد البيع مفسوخاً من تلقاء نفسه دون تنبيه أو إنذار عند تخلف المشتري عن سداد أي قسط من أقساط باقي الثمن فى ميعاده، من شأنه أن يسلب القاضي من كل سلطة تقديرية فى صدد الفسخ

إلا أن ذلك منوط بتحقق المحكمة من توافر شروط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله ذلك أن للقاضي الرقابة التامة للتثبت من انطباق الشرط على عبارة العقد، ويترتب على ذلك أنه متى كان مبنى الفسخ التأخير فى سداد قسط من الثمن فى الموعد المحدد له، فإنه يتعين على القاضي التحقق من قيام هذا الشرط ومن بين ذلك التثبت من اتفاق العاقدين على قيمة كل قسط وما حل أجل سداده.

الطعن رقم 4791 لسنة 67 جلسة 1999/05/23 س 50 ع 1 ص 700 ق 140

وقضى كذلك

 الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أوحكم من القضاء عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه يترتب عليه الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد فى العقد إذ يقع هذا الفسخ الاتفاقي بمجرد إعلان الدائن رغبته فى ذلك دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم به

فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء فإن حكمه يكون مقرراً للفسخ بعد التحقق من توافر شروط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله ولا يستطيع المدين أن يتفادى الفسخ بسداد المستحق عليه بعد تحقق الشرط الفاسخ الصريح إذ ليس من شأن هذا السداد أن يعيد العقد بعد انفساخه .

ولما كان ذلك ، وكانت قاعدة الفسخ المتقدمة الواردة فى المادتين 157 و 158 من القانون المدنى غير آمرة وتسرى على العقود الملزمة للجانبين ومنها عقود الإيجار التى تخضع لأحكام القانون المدنى ، فإنه يتعين أن تكون صيغة هذا الاتفاق صريحة الدلالة على وقوع الفسخ حتماً عند تحققه وألا يكون الدائن قد أسقط حقه فى التمسك به .

الطعن رقم 2090 لسنة 73 جلسة 2004/05/05 س 55 ع 1 ص 492 ق 89

 وفقها انه

 يحدث ان يتفق المتعاقدين مقدما وقت صدور العقد على الفسخ إذا لم يقم احد المتعاقدين بتنفيذ التزامه، وقد اظهر العلم ان المتعاقدين يتدرجان فى اشتراط الفسخ على هذا النحو، فأدنى مراتب هذا الشرط هو الإتفاق على ان يكون العقد مفسوخا إذا لم يقم احد المتعاقدين بتنفيذ التزاماته

وقد يزيدان فى قوة هذا الشرط، بان يتفقا على ان يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه، أو مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى حكم، ويصلان الى الذروة إذا اتفقا على ان يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى حكم أو انذار، أو دون حاجة الى انذار.

الوسيط – الجزء 1 – السنهوري ط 1952- ص 714 وما بعدها ، وكتابة الوجيز – ص 275 وما بعدها

كما ان المستقر عليه كذلك تحقق الفسخ بموجب الشرط الصريح الفاسخ ، ان أى سداد لاحق من المدعى عليه ، لا يعيد للعقد وجوده

فقد قضت محكمة النقض  السداد اللاحق لا يعيد للعقد وجوده

فقد قضى ان

عرض الأجرة وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ليس من شأنه أن يعيد العقد بعد انفساخه وبما يدل على أن الحكم لم يتفهم شرط العقد وصرفه ذلك عن اعمال مقتضى هذا الشرط على وجهه الصحيح وهو ما يشوبه فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون بالقصور فى التسبيب

الطعن رقم 672 لسنة 48 ق جلسة 27/1/1983 ص320 لسنة 34

السند القانونى والواقعى بشأن رد الشقة وتسليمها للمدعى خالية من أى شواغل ومن أى أشخاص:

تنص المادة 160 من القانون المدنى على :

إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض

ومن ثم يترتب على الفسخ وجوب رد المدعى عليه للعين محل العقد المفسوخ الى المدعى وتسليمها له خالية من أى أشخاص وشواغل

 السند القانونى والواقعى لطلب المدعى التعويض عما أصابه من أضرار مادية وأدبية

المستقر عليه ان

الاخلال بالالتزام العقدى يرتب المسئولية ويوجب التعويض عن كافة الأضرار التى المت بالمضرور من جراء هذا الاخلال ، وسواء كانت المسئولية تقصيرية أو عقدية ، فكليهما يوجب التعويض

فالثابت أن المدعى عليه كان ملزما ووفقا للعقد بأن يؤدى للمدعى مبلغ وقدره ( 183333 ج ، مائة وثلاثة وثمانون الف وثلاثمائة وثلاثة وثلاثون جنيها  ) فى ././2021 ، القسط الأول المستحق من باقى الثمن ، خاصة مع تنفيذ المدعى التزامه بتسليم العين وقت ابرام العقد فى .. /  . / 2020 ، وظلت تحت يد المدعى عليه ينتفع بها

وفوت على المدعى فرصة الكسب والانتفاع بالعين سواء بتأجيرها ، أو ببيعها ، خاصة مع عدم سداد القسط المستحق فى الموعد المحدد للمدعى ، مما يمكن الأخير من الانتفاع بالمبلغ فى أداء التزاماته الخاصة بعمله ، وحياته المعيشية ، وترتيب أموره فى تاريخ استحقاق القسط

مما أضر بالمدعى ماديا ، خاصة مع اجباره على اللجوء الى مكاتب المحامين لاتخاذ الإجراءات القانونية تجاه المدعى عليه ، وانذاره ، ورفع دعوى قضائية ، وهو ما كبده مبالغ نظير ذلك وبسبب فعل واخلال المدعى عليه وتقاعسه عن أداء التزامه فى موعد استحقاقه

هذا خلاف ما سببه له من ألم نفسى وقلق واضطراب وخشية وخوف على أمواله ، وهو ما يعد ضررا أدبيا أيضا ( وقد تضمن البند الـ 14 من العقد الحق في التعويض للطرف الأول البائع ( المدعى ) في حالة اخلال الطرف الثانى – المدعى عليه – المشترى بالتزامه بسداد القسط في الموعد المتفق عليه وقد قبل بهذه الشروط )

فالضرر المادي :

هو ما يصيب الذمة المالية فيسبب لصاحبه خسارة مالية. ويشمل الاضرار التي تصيب الشخص في سلامة جسمه وصحته. فيعتبر ضررا ماديا كل مساس بحقوق الشخص المالية كحق الملكية والانتفاع وحقوق المؤلف والمخترع حيث يترتب على هذا المساس انتقاص للمزايا المالية التي تخولها هذه الحقوق لأصحابها

والضر الأدبى :

هو الضرر الذي لا يمس الذمة المالية وانما يسبب فقط الما نفسيا ومعنويا لما بنطوي عليه من مساس بشعور الانسان وعواطفه أو شرفه أو عرضة أو كرامته أو سمعته ومركزه الاجتماعي

فقد قضت محكمة النقض

الأصل في المساءلة المدنية . وجوب تعويض كل من لحقه ضرر يستوى في ذلك الضرر المادي والضرر الأدبي . لغير من وقع عليه الفعل الضار المطالبة بالتعويض عن الضرر الأدبى . علة ذلك .

الضرر الأصلي الذى يسببه الفعل الضار لشخص معين قد يرتد عنه ضرراً آخر يصيب الغير من ذويه مباشرة فيولد له حقاً شخصياً في التعويض مستقلاً عن حق من وقع عليه الفعل الضار أصلاً ومتميزاً عنه فيجد أساسه في هذا الضرر المرتد لا الضرر الأصلي

وإن كان مصدرهما فعلاً ضاراً واحداً . التعويض عن الضرر الأدبي . ماهيته . ليس هناك معيار لحصر أحواله . مؤدي ذلك . المواد ١٦٣ ، ١٧٠ ، ٢٢١ ، ٢٢٢ / ١ مدني . التزام الحكم المطعون فيه ذلك . صحيح

الطعن رقم ٧٤٦٢ لسنة ٧٥ ق – الدوائر المدنية – جلسة 4/3/2014

أما والغرض من اختصام المدعى عليها الثانية فهو ليصدر في مواجهتها ، حيث أنها زوجة المدعى عليه الأول وقد ورد اسمها بالعقد كمشتريه ، الا أنها لم توقع عليه في نسخة المدعى لعدم حضورها مجلس العقد ، وفى كل الاحوال وبطلب جازم حال توقيعها على نسخة المدعى عليه التى بيده وفى حيازته القضاء عليها بذات الطلبات

رد الشقة والتعويض للبائع

بناء عليه – الطلبات فى دعوى رد الشقة والتعويض للفسخ

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت وسلمت كلا من المعلن  إليهم صورة من هذا الإعلان وكلفتهم بالحضور أمام محكمة                                  الكائن مقرها في                   أمام الدائرة (     ) مدني كلى وذلك بجلستها العلنية التي ستنعقد في تمام الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم     الموافق     /     / 2021 وذلك لسماع الحكم :

أولا : بفسخ عقد البيع المؤرخ .././2021 ، لتحقق الشرط الصريح الفاسخ المتفق عليه بالبندين الثالث والرابع من العقد ، بإخلال المدعى عليه الأول بصفته ولى طبيعى على أولاده القصر ( … ، .. ، … )

بعدم سداد القسط الأول المستحق في ././2021 ، وبرد عين التداعى  بتسليمها للمدعى ، والمبينة وصفا ومعالما بصدر العقد وصحيفة الدعوى خالية من أى شواغل ، ومن أى أشخاص

وفى مواجهة المدعى عليها الثانية ، الوارد اسمها بالعقد كمشتريه ولم توقع على نسخة عقد المدعى لعدم حضورها مجلس العقد ، والقضاء عليها بذات الطلبات في حال توقيعها على نسخة العقد التى بيد وحيازة المدعى عليه الأول

ثانيا : الزام المدعى عليه الأول بأن يؤدى الى المدعى مبلغ وقدره  …..  كتعويض جابر له عن الأضرار المادية والأدبية التى ألمت به من جراء فعل المدعى عليه واخلاله بالتزامه

فضلا عن الزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعى أيا كانت

ولأجل العلم ،،

ما ألت اليه دعوى رد الشقة والتعويض

قضت المحكمة بفسخ عقد البيع لتحقق الشرط الصريح الفاسخ ورد الشقة المبيعة موضوع العقد والتعويض 

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 838

شاركنا برأيك