بيع النائب والسمسار العقاري والخبير العقار لنفسه

نتعرف على مدى صحة بيع النائب والسمسار العقاري والخبير لنفسه ، بمعنى البيع مباشرة لنفسه ، أو تسخير النائب أو السمسار أو الخبير من يشتري المال المنوط به هو بيعه ويقوم المشترى المسخر بالبيع له ، التساؤل هل هذا البيع صحيح قانونا مرتبا لأثاره أم أنه باطل ولا يجوز  ، أجابت المادة 479 مدني على ذلك بعدم الجواز ، ولكن يصح بالإجازة ( مادة 480 )

بيع النائب والسمسار العقاري والخبير العقار لنفسه

النص القانوني لمنع بيع السمسار والنائب لنفسه

تنص المادة 479 مدني على 

لا يجوز لمن ينوب عن غيره بمقتضى اتفاق أو نص أو أمر من السلطة المختصة أن يشترى بنفسه مباشرة أو باسم مستعار ولو بطريق المزاد العلني ما نيط به بيعه بموجب هذه النيابة ما لم يكن ذلك بإذن القضاء ومع عدم الإخلال بما يكون منصوصا عليه في قوانين أخرى.

من كان نائبا عن غيره فى بيع مال هذا الغير لا يجوز له شراء هذا المال لنفسه لتعارض مصلحته الشخصية باعتباره مشتريا مع مصلحة من ينوب عنه باعتباره بائعا .

والنيابة فى بيع مال الغير تأتى من اتفاق وهذه هي الوكالة فمن وكل فى بيع مال لا يجوز له أن يشتريه لنفسه مباشرة أو باسم مستعار كأن يشتريه لزوجه أو لولد له أو لأحد مسخراً من يمت له بصلة ويكون هذا المشترى فى الواقع من الأمر مسخراً من النائب وكون النائب اشترى لنفسه باسم مستعار مسألة يقدرها قاضى الموضوع ولا معقب على تقديره فى ذلك من محكمة النقض ويجوز إثباتها بجميع طرق الإثبات لأنها واقعة مادية .

ويلحق بالوكيل من نيطت به إدارة عين ولمشترى المال الذى يجب أن يتم بيعه على يده ومن عين مصفياً لتركة أو لشركة ولمشترى المال الذى يصفيه.

وقد تأتى النيابة فى بيع ملك الغير عن طريق نص القانون وذلك كالولي فلا يجوز له ان يشترى مال الصغير لنفسه لا باسمه ولا باسم مستعار ولو كان الشراء فى المزاد العلني وهذا ما يقع غالباً فى بيع أموال المحجورين إلا إذا كان القانون يرخص فى ذلك .

وقد تأتى النيابة فى بيع ملك الغير عن طريق أمر من السلطات المختصة فالوصي والوكيل عن النائب والقيم والسنديك والحارس القضائي كل هؤلاء ينوبون عن غيرهم فى بيع المال بموجب أمر من سلطة القضائية والموظف العام قد ينوب عن الدولة فى بيع أموالها بموجب أمر من السلطة الإدارية فلا يجوز لأحد من هؤلاء أن يشترى المال المعهود إليه فى بيعه لا باسمه ولا باسم مستعار ولو كان الشراء فى مزاد علني .

(الوسيط-4- للدكتور السنهوري ص98 وما بعدها ، والمراجع السابقة ، وتراجع القواعد العامة في التعليق علي نص المادة 108 مدني الجزء الأول من كتابنا التعليق)

متى قررت محكمة الموضوع أن مديناً متضامناً قام بتسوية الدين ونزع ملكية أطيان المدينين الآخرين وشرائها بالمزاد لنفسه وأنه أوفى مقابل التسوية لحسابهم جميعاً ومن المال المشترك، فإن النيابة التبادلية في الالتزامات التضامنية أو الوكالة الضمنية التي قررتها تلك المحكمة في هذه الحالة تمنع من إضافة الملك إلى الوكيل أو النائب الراسي عليه المزاد بل ويعتبر رسو المزاد كأنه لم يكن إلا في خصوص إنهاء علاقة الدائن بالمدينين المنزوعة ملكيتهم.

[الطعن رقم 345 – لسنــة 21 ق – تاريخ الجلسة 09 / 02 / 1956 – مكتب فني 7 – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 168 – تم قبول هذا الطعن]

إن حجية الأمر المقضي التي تلحق قائمة التوزيع قبل الممثلين في إجراءاته هي حجية مقصورة على ما بينته هذه القائمة في حدود ما أعدت له قانوناً من تقدير ديون الدائنين وترتيب درجاتهم في توزيع ثمن العقار بينهم. وفي هذا النطاق أجيز الطعن فيها في وجود الدين ومقداره ودرجته. فإذا ما انقضى ميعاد الطعن أو فصل فيه أصبح للقائمة النهائية حجية في تلك المنازعات وحدها لا تتعداه إلى ما عداها من المنازعات الأخرى بين الخصوم.

فإذا كان أحد من المطعون عليهم لا ينازع في وجود الديون التي حلت فيها الطاعنة الأولى محل الدائنين المسجلة ديونهم ولا في مقدارها أو ترتيبها، وإنما أقيمت الدعوى وفصل فيها الحكم المطعون فيه على أساس أن الطاعنة الأولى في حلولها محل الدائنين وفى شرائها الأطيان بالمزاد كانت في ذلك كله معيره اسمها لزوجها الطاعن الثاني الذي كان وصياً على القصر والذي عمل ذلك بمالهم ولحسابهم

وأن شراءه يقع باطلاً لأنه بوصفه وصياً عليهم ممنوع قانوناً من شراء مالهم لنفسه بغير إذن من المجلس الحسبى، فإنه لا يحول دون نظر الدعوى ببطلان هذا الشراء صيرورة التوزيع نهائياً، إذ هذا البطلان ما كان لتمكن إثارته كمناقضة في التوزيع لأن الطعن فيه موجه إلى انعقاد البيع ذاته للمشترى لا إلى إجراءات توزيع ثمن العين المبيعة.

[الطعن رقم 196 – لسنــة 17 ق – تاريخ الجلسة 23 / 02 / 1950 – مكتب فني 1 – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 260 – تم قبول هذا الطعن]

حظر بيع السمسار والخبير المال المعهود لهم ببيعه لأنفسهم

تنص الماده 480 مدني على

لا يجوز للسماسرة ولا للخبراء أن يشتروا الأموال المعهود إليهم فى بيعها أو فى تقدير قيمتها سواء أكان الشراء بأسمائهم أم باسم مستعار.

لا يجوز للسمسار إذا عهد إليه شخص فى بيع مال له أن يشترى هذا المال لنفسه ذلك ان السمسار إما ان يكون لديه توكيل بالبيع فيصبح وكيلاً ويمنع ككل وكيل من شراء ما وكل فى بيعه وأما ألا يكون لديه توكيل فعند ذلك لا يكفى رضاءه بشراء الشيء لنفسه بل يجب قبول المالك وفى هذا إذن يجعل الشراء جائزاً

ومثل السمسار الخبير الذى يعهد إليه فى تقويم شيء لا يجوز له أن يشتريه لنفسه لتعارض المصلحة إذ أن ذلك يحمله على أن ينجس تقويم الشيء حتى ينتفع هو بخس الثمن والخبير كالسمسار إما أن يكون عنده توكيل فيكون حكمه حكم الوكيل لا يجوز له شراء الشيء لنفسه وأما إلا يكون عنده توكيل فلابد فى هذه الحالة من قبول المالك، والسمسار والخبير ممنوعان من شراء المال ولو بيع فى المزاد العلني سواء كان الشراء باسمهما أو باسم مستعار .

(الوسيط-4- للدكتور السنهوري – ص104 والمراجع السابقة )

إجازة بيع  النائب والسمسار والخبير للمال الى انفسهم

تنص الماده 481 مدني

يصح العقد فى الأحوال المنصوص عليها فى المادتين السابقتين إذا أجازه من تم البيع لحسابه.

يردد نص المادة 481 مدنى الحكم الوراد فى نص المادة 108 من القانون السابق .

وقد فسرت المذكرة الإيضاحية الجزاء على الشراء رغم المنع على أساس البطلان النسبي للعقد المقرر لمصلحة البائع وكان الدكتور السنهوري من انصار هذا الرأي وهو الذى كتب ما جاء بالمذكرة الإيضاحية

ومع ذلك فقد عدل عن هذه الرأي وهو يقول الآن ” والصحيح أن تحريم بيع النائب لنفسه إنما يقوم على قرينة قانونية هي أن الأصيل عندما أناب النائب فى بيع ماله لم يدخل فى هذه الإنابة أن يكون المناب هو المشترى سواء لنفسه أو بالنيابة عن غيره والا لكان قد باع له مباشرة دون حاجة إلى إنابته فى البيع

فإذا ما باع النائب المال لنفسه سواء باعتباره اصيلا فى الشراء أو باعتباره نائبا عن غيره فيه يكون قد جاوز نيابته فلا ينفذ تصرفه فى حق الأصيل الا إذا أجازه هذا وتكييف الجزاء بانه عدم النفاذ هو ما يأخذ به الفقه الغالب فى مصر فى ظل القانون المدنى الجديد ومع ذلك فان هذا التكييف لا يبين حكم العقد قبل أجازه الأصيل له وهل هو موجود أو غير موجود وإذا كان موجوداً فهل هو صحيح أو غير صحيح .

ويذهب الدكتور منصور مصطفى منصور إلى أن

حكم العقد قبل أجازته انه موقوف أخذا بحكم العقد الموقوف المقرر فى الشريعة الإسلامية ولكن مما قد يؤخذ على هذا الرأي أن القانون المدنى لا يعرف نظرية لعقد الموقوف وهو لم يأخذ بها فى أنسب موضع لها فى بيع ملك الغير إذا قرر بصده البطلان النسبي .

ويبدو لنا أنه إذا جاوز النائب حدود نيابته أو إذا اشترى السمسار أو الخبير رغم المنع ومع عدم وجود نيابة أصلاً لأى منهما فأن التصرف يكون باطلاً بطلاناً نسبياً وقد تقرر هذا البطلان بنص خاص .

ولكن البطلان النسبي – فى رأى الدكتور تناغوا- ينقسم إلى قسمين : فهناك البطلان النسبي بمعنى القابلية للإبطال وفى هذه الحالة يكون التصرف قائما ومنتجاً لأثاره إلى أن يتقرر إبطاله وهناك البطلان النسبي بمعنى القابلية تصحيح وفى هذه الحالة لا يكون التصرف منتجاً لأثاره إلى أن يتقرر تصحيحه.

وبيع النائب أو السمسار الخبير على خلاف والمنع هو بيع باطل بطلاناً نسبياً بمعنى القابلية فيكون التصرف قبل تصحيحه غير منتج لأى أثر من أثاره وهو الذى صحح بالإجازة من الأصيل أو من الجهة التى عينت النائب فإن العقد يصبح منتجاً لأثاره .

(عقد البيع – الدكتور سمير تناغوا- ص420 وما بعدها ، والمراجع السابقة)

الأعمال التحضيرية لنصوص بيع النائب والسمسار والخبير لأنفسهم

فى هذه النصوص تفصيل وزيادة بيان عما ورد فى التقنين الحالي (م258/325الملغى ) من الوجوه الاتية

1- حددت النيابة عن البائع التى تمنع عن شراء تحديد أدق فوسع المشرع من ناحية وضيق من ناحية أخرى وسع فى أنه أضاف إلى الأوصياء والوكلاء القوام والمديرين والموظفين العامين والسنديك والحارس المصفى (لأموال المعسر) والمصفى لشركة أو لتركة وضيق فى أنه أخرج الأولياء الشرعيين فهؤلاء يتبع فى شأنهم قانون الأحوال الشخصية وينص المشرع على عدم الإخلال به وتجيز الشريعة الإسلامية شراء الولي لنفسه مال الصغير .

2- زيد على النواب السماسرة والخبراء فى الأموال المعهود إليهم فى بيعها أو تقدير قيمتها لأن حكمة المنع فيهم متوافرة (م647 من المشروع وقد تلقت عن المادة 569 من التقنين التونسي ).

3- نص المشرع صراحة على أن البيع ممنوع ولو كان بالمزاد العلني أو كان باسم مستعار والنص على الحالة الأولى يزيل لبسا وعلى الحالة الثانية يواجه أمرا كثير الوقوع .

4- أجاز المشروع تصحيح البيع (وهو باطل بطلاناً نسبياً لمصلحة البائع وقد قرر البطلان نص خاص لعلة تعارض المصلحة ) لإجازة من تم البيع لحسابه فحسب بل كذلك بإذن القضاء فى البيع قبل حصوله كالوصي يستأذن المجلس الحسبى .

5- عرض المشروع لتقدير التعويض فى حالة ما إذا لم يجوز العقد وبيع المال من جديد لمشتر أجنبى فإن المشترى الأول يتحمل فى هذه الحالة على سبيل التعويض مصروفات البيع وما عسى ان يكون قد نقص من قيمة المبيع وليس فى هذه إلا تطبيق للقواعد العامة (والأولى عدم ذكره فتحذف الفقرة الثانية من المادة 648).

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء 4- ص228و229و230)

احكام النقض عن بيع النائب والسمسار والخبير

متى قررت محكمة الموضوع أن مديناً متضامناً قام بتسوية الدين ونزع ملكية أطيان المدينين الآخرين وشرائها بالمزاد لنفسه وأنه أوفى مقابل التسوية لحسابهم جميعاً ومن المال المشترك، فإن النيابة التبادلية في الالتزامات التضامنية أو الوكالة الضمنية التي قررتها تلك المحكمة في هذه الحالة تمنع من إضافة الملك إلى الوكيل أو النائب الراسي عليه المزاد بل ويعتبر رسو المزاد كأنه لم يكن إلا في خصوص إنهاء علاقة الدائن بالمدينين المنزوعة ملكيتهم.

[الطعن رقم 345 – لسنــة 21 ق – تاريخ الجلسة 09 / 02 / 1956 – مكتب فني 7 – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 168 – تم قبول هذا الطعن]

إن حجية الأمر المقضي التي تلحق قائمة التوزيع قبل الممثلين في إجراءاته هي حجية مقصورة على ما بينته هذه القائمة في حدود ما أعدت له قانوناً من تقدير ديون الدائنين وترتيب درجاتهم في توزيع ثمن العقار بينهم. وفي هذا النطاق أجيز الطعن فيها في وجود الدين ومقداره ودرجته.

فإذا ما انقضى ميعاد الطعن أو فصل فيه أصبح للقائمة النهائية حجية في تلك المنازعات وحدها لا تتعداه إلى ما عداها من المنازعات الأخرى بين الخصوم. فإذا كان أحد من المطعون عليهم لا ينازع في وجود الديون التي حلت فيها الطاعنة الأولى محل الدائنين المسجلة ديونهم ولا في مقدارها أو ترتيبها،

وإنما أقيمت الدعوى وفصل فيها الحكم المطعون فيه على أساس أن الطاعنة الأولى في حلولها محل الدائنين وفى شرائها الأطيان بالمزاد كانت في ذلك كله معيره اسمها لزوجها الطاعن الثاني الذي كان وصياً على القصر والذي عمل ذلك بمالهم ولحسابهم، وأن شراءه يقع باطلاً لأنه بوصفه وصياً عليهم ممنوع قانوناً من شراء مالهم لنفسه بغير إذن من المجلس الحسبى، فإنه لا يحول دون نظر الدعوى ببطلان هذا الشراء صيرورة التوزيع نهائياً

إذ هذا البطلان ما كان لتمكن إثارته كمناقضة في التوزيع لأن الطعن فيه موجه إلى انعقاد البيع ذاته للمشترى لا إلى إجراءات توزيع ثمن العين المبيعة.

[الطعن رقم 196 – لسنــة 17 ق – تاريخ الجلسة 23 / 02 / 1950 – مكتب فني 1 – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 260 – تم قبول هذا الطعن]

تختلف الوكالة التجارية عن أعمال السمسرة، وتتميز كل منهما عن الأخرى، إذ يقتصر عمل السمسار على التقريب بين شخصين لإتمام الصفقة، دون أن يكون له شأن فيما يتم التعاقد عليه، فهو لا يمثل أحد المتعاقدين، ولا يوقع على العقد بوصفه طرفاً فيه، أما الوكيل بالعمولة في الوكالة التجارية فإنه يتعاقد مع الغير باسمه دون اسم موكله الذي قد يجهله المتعاقد الآخر،

وإن كان على الوكيل بالعمولة أن ينقل إلى ذمة موكله كل الحقوق وما ترتب على العقد من التزامات، وإذ كان القانون رقم 107 لسنة 1961 الصادر في 9 من يوليه سنة 1961 قد حظر بمادته الأولى مزاولة أعمال الوكالة التجارية إلا للشركات الحكومية أو التابعة للمؤسسات العامة، فإن هذا الحظر يكون قاصراً على أعمال الوكالة بالعمولة دون أعمال السمسرة

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر بما قرره من أن أعمال الوكالة التجارية تضمن أعمال السمسرة، ورتب على ذلك قضاءه برفض دعوى المطالبة بالسمسرة المستحقة لمورث الطاعنين عن الصفقة التي ادعى إتمامها بين المطعون عليهما، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

[الطعن رقم 102 – لسنــة 38 ق – تاريخ الجلسة 07 / 06 / 1973 – مكتب فني 24 – رقم الجزء 2 – رقم الصفحة 877 – تم قبول هذا الطعن]

إذا تمسك الوكيل في دعوى الحساب المرفوعة عليه من ورثة موكله بأنه غير ملزم بمحاسبتهم عن ريع بعض أطيان المورث إذ أنه اشتراها منه فدفع الورثة ببطلان البيع لسببين أولهما أن البائع كان غير أهل للتصرف وثانيهما أن المشتري كان وقت العقد وكيلاً فما كان له أن يشتري لنفسه شيئاً من مال موكله

وبنت المحكمة قضاءها في الدعوى على التقرير بصحة العقد قائلة إن ليس في ظاهره ما يشوبه إذ قد ثبت لها أن المشترى قد دفع ثمن الصفقة، فهذا القول لا يصلح رداً على الدفع ببطلان العقد المؤسس على السببين السالف ذكرهما، ولذلك يكون الحكم معيباً بقصور أسبابه.

[الطعن رقم 137 – لسنــة 16 ق – تاريخ الجلسة 13 / 05 / 1948 – مكتب فني 5 ع – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 627 – تم قبول هذا الطعن]

قانون السمسار العقارى فى مصر

قـانون رقـم 21 لسنـة 2022بتعديل بعض أحكام القانون رقم 120 لسنة 1982 بإصدار قانون تنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية.

صدر قـانون رقـم 21 لسنـة 2022بتعديل بعض أحكام القانون رقم 120 لسنة 1982 بإصدار قانون تنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية.

باسـم الشـعـب

رئيس الجمهورية

قرر مجلس النواب القانون الآتي نصه ، وقد أصدرناه :

(المادة الأولى)

يستبدل مسمى “قانون تنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية أو السمسرة العقارية” بمسمى “ قانون تنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية” أينما ورد فى القانون رقم 120 لسنة 1982 بإصدار قانون تنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية والقانون المرافق له وفى أى قانون آخر .

وفيما عدا المـادتين (1، 3) من قانون تنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية المشار إليه ،

تستبدل بالعبارات والكلمات التالية العبارات والكلمات المبينة قرين كل منها أينما ورد ذكرها فى القانون رقم 120 لسنة 1982 المشار إليه والقانون المرافق له وفى أي قانون آخر .

عبارة “الوسطاء التجاريون أو السماسرة العقاريين” بعبارة “الوسطاء التجاريون” .عبارة “الوساطة التجارية أو السمسرة العقارية” بعبارة “الوساطة التجارية” .عبارة “الوسيط التجاري أو السمسار العقاري ” بعبارة “الوسيط التجاري” .عبارة “وسطاء التجارة أو سماسرة العقارات” بعبارة “وسطاء التجارة” .

عبارة “الوسيط التجاري أو السمسار العقاري” بكلمة “الوسيط” .عبارة “الوزير المختص” بعبارتي “وزير الاقتصاد” ووزير الاقتصاد والتجارة الخارجية” .

عبارة “الوزارة المختصة” بعبارتي “وزارة الاقتصاد والتجارة الخارجية” ووزارة الاقتصاد” .

كما يستبدل بنصوص المواد أرقام (1، 2، /3فقرة أولى، 16، 17، 18، 19، 20، من قانون تنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية المشار إليه ، النصـوص الآتيـة :

مــادة  ( 1 ):

فى تطبيق أحكام هذا القانون ، يقصد بالعبارات والكلمات الآتية المعاني المبينة قـرين كـل منهـا :

الوكيل التجاري :

 كل شـخص طبيعي أو اعتباري يقـوم بصفة معتـادة ، دون أن يكـون مرتبطـًا بعقد عمل أو عقد تأجير خدمات ، بتقديم العطــاءات أو بإبــرام عمليــات الشراء أو البيع أو التأجير أو تقديم الخدمات باسم ولحساب المنتجين أو التجار أو الموزعين أو باسمه ولحسـاب أحـد هـؤلاء .

الوسـيط التجاري :

كل شـخـص طبيعي أو اعتباري اقتصر نشـاطه ، ولو عن صفقـة واحدة على البحث عن متعاقد أو التفاوض معه لإقناعه بالتعاقد ، وكذلك كل من قام بأي عمل من أعمال الوكالة التجارية ولو على غير اعتياد ولمرة واحدة ، أو كان مرتبطـًا مع المنتج أو التاجر أو الموزع بعقد عمل .

السمسار العقاري :

كل من قيد بالسجل المنشأ لهذا الغرض ، ويقوم بأعمال السمسرة أو السعي لإبرام العقود المتعلقة بالعقارات والأراضي المبينة أو الفضاء ، سواء أعمال شرائها أو بيعها أو تأجيرها أو التوسط فى شيء مما تقدم .

القـوائم السلبيـة :

قــوائـم الكيانـات الإرهــابيـة والإرهــابيين المنظمـة بمـوجـــب القانون رقم 8 لسنة 2015 فى شأن تنظيم قوائم الكيانات الإرهــابية والإرهابيين ، والأسماء والكيانات المدرجة بقاعدة البيانات لدى وحدة مكافحة غسل الأموال المنشأة بموجب قانون مكافحة غسل الأموال الصادر بالقانون رقم 80 لسنة 2002

الـوزارة المختصـة :

الوزارة المعنية بشئون التجارة الخارجية .

الـوزير المختـص :

الوزير المعنى بشئون التجارة الخارجية .

مــادة  ( 2 ):

مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 34 لسنة 1976 فى شأن السجل التجارى ، تحظر مزاولة أى عمل من أعمال الوكالة التجارية

أو الوساطة التجارية أو السمسرة العقارية ، إلا لمن يكون اسمه مقيدًا فى سجل الوكلاء والوسطاء التجاريين أو السماسرة العقاريين ، بحسب الأحوال ، المعدين لذلك الغرض بالوزارة المختصة .

مـادة ( /3 فقرة أولى):

يشترط فى من يقيد أو يجدد قيده فى سجل الوكلاء والوسطاء التجاريين المشار إليه فى المـادة (2) من هذا القانون ، الشروط الآتية :

مــادة  ( 16 ):

مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد ينص عليها قانون آخر ، يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على سنتين  وبغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه

ولا تجاوز مليون جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين ، كل من مارس مهنة الوكالة التجارية أو قام بعمل من أعمال الوساطة التجارية

أو السمسرة العقارية أو أنشأ أو أدار منشأة للقيام بأحد الأغراض المتقدمة ،

دون أن يكون مقيدًا بأي من السجلين المشار إليهما بالمـادة (2) من هذا القانون ،

فضلاً عن الحكم بحرمان مرتكبها من مزاولة النشاط لمدة لا تجاوز سنتين ، وغلق المنشأة لمـدة مساوية لمـدة الحرمان مـن مـزاولة النشـاط .

كما يعاقب بغـرامة لا تقـل عن ثلاثين ألف جنيه ولا تجـاوز خمسـين ألـف جنيـه كل من خالف حكم الفقرة الثانية من المـادة (10) من هذا القانون ،

ويستتبع الحكم الصادر بالإدانة إلغاء القيد ، وسقوط الحق فى استرداد التأمين .

مــادة  ( 17 ):

مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد ينص عليها قانون آخر ، يعاقب بذات العقوبة المنصوص عليها بالفقرة الأولى من المـادة (16) من هذا القانون ،

كل من تم قيده أو تجديد قيده بأي من السجلين المنصوص عليهما فى المـادة (2) من هذا القانون ، بناءً على بيانات غير صحيحة تعمد ذكرها ،

أو بناءً حجب بيانات أو معلومات أو سجلات أو مستندات كان من الواجب تقديمها أو الإدلاء بها ، وتعمد حجبها ،

وذلك كله فيما يتعلق بتوافـر شـروط القيد بأي من السجلين المشار إليهما .

ويترتب على صدور الحكم بالإدانة ، وفقًا لحكم الفقرة الأولى من هذه المـادة ،

الحكم بحرمان المحكوم عليه من مزاولة النشاط مدة لا تجاوز سنتين ، وإلغاء القيد ، وسقوط الحق فى استرداد التأمين ،

وغلق المنشأة لمدة مساوية لمدة الحرمان من مزاولة النشاط .

مــادة  ( 18 ):

يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على ستة أشهر وبغـرامة لا تزيد على خمسـين ألف جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين ،

كل وكيل أو وسيط تجارى أو سمسار عقاري مارس العمل بعد زوال أحد شروط القيد المنصوص عليها فى أى من المـادتين (3، 3 مكررًا)

من هذا القانون مع علمه بذلك ، فضلاً عن الحكم بإلغاء القيد وسقوط الحق فى استرداد التأمين .

مــادة  ( 19 ):

فى الأحوال التى ترتكب فيها الجريمة بواسطة شخص اعتباري يعاقب المسئول عن الإدارة الفعلية لهذا الشخص الاعتباري

بالعقوبات ذاتها المقررة عن الأفعال التى ترتكب بالمخالفة لأحكام هذا القانون ، إذا ثبت علمه بها ،

وكانت الجريمة قد وقعت بسبب إخلاله بواجبـات وظيفتـه .

ويعاقب الشخص الاعتباري بغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تجاوز مليون جنيه ،

ويكون مسئولاً بالتضامن عن الوفاء بما يحكم به من عقوبات مالية إذا كانت الجريمة التى وقعت بالمخالفة لأحكام هذا القانون

قد ارتكبت من أحد العاملين به باسمه ولصالحه .

مــادة  ( 20 ):

تنشر الأحكام النهائية الصادرة فى الجرائم المنصوص عليها بالمواد أرقام (16، 17، 18، 19) من هذا القانون فى جريدتين

يوميتين واسعتي الانتشار يحددهما الحكم ، وبالنشرة التى تعدها الوزارة المختصة بسجلي الوكلاء والوسطاء التجاريين

أو السماسرة العقاريين ، وذلك على نفقة المحكوم عليه .

(المــادة الثــانية)

تضاف إلى قانون تنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية المشار إليه مواد

جديدة بأرقام 2 مكررًا، بند (ط) إلى المـادة /3 أولاً، 3 مكررًا، 10 مكررًا، 11 مكررًا، 12 مكررًا ،

12 مكررًا أ، 12 مكررًا ب، 16 مكررًا، 16 مكررًا أ، 20 مكررًا، بنـد (د) للمادة (22)، نصوصها الآتي :

مـادة ( 2 مكررًا ):

ينشأ بالوزارة المختصة سجل إلكتروني لقيد السماسرة العقاريين يسمى “سجل السمسرة العقارية” تدون فيه بيانات ومعلومات المقيدين

بسجل مزاولة مهنــة السمسرة العقــارية ، بما فيها بياناتهم الشخصية الأساسية ، وبيانات محل مزاولتهم المهنة ،

والكود الذى حصل عليه والفئة التى ينتمى إليها ، وغيرها من البيانات ، والمعلومات ، والإحصائيات اللازمة لتنظيم نشاط السمسرة العقارية .

وتجرى الوزارة المختصة تحديثـًا للسجل المشار إليه بالفقــرة الأولى من هذه المـادة بشكل مستمر ومنتظم ،

بما يتفق مع المستجدات فى هذا النشاط ، وتنشر القائمة المحدثة للسماسرة العقاريين على مستوى الجمهورية على الموقع الإلكتروني لها بما يتيح للجميع الاطـلاع عليهـا .

ولذوي الشأن الحصول على صورة مصدقة من المعلومات المقيدة فى السجل المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المـادة أو شهادة سلبية بعدم إدراج أمر معين فيه .

ويصدر الوزير المختص القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذه المـادة ، وتحديد فئات وأنواع السماسرة العقاريين الذين يدرجون بسجل السماسرة العقاريين .

مـادة ( /3 أولاً – بنـد ط ):

(ط) ألا يكون طالب القيد مدرجًا على أي من القوائم السلبية .

مـادة ( 3 مكررًا ):

يشــترط فى من يقــيد أو يجــدد قيده فى سجـل السماسرة العـقــاريين المشـــار إليه فى المـادة (2) من هذا القانون ، أن تتوافر فيه الشروط الآتية :

أولاً – بالنسبة إلى قيد الأشخاص الطبيعيين :

  • (أ) استيفاء الشروط المتطلبة بالبند أولاً من المـادة (3) من هذا القانون .
  • (ب) اجتياز طالب القيد دورة تدريبية متخصصة فى مجال السمسرة العقارية قبل القيد بالسجل تتضمن قواعد قراءة الخرائط

والمخططات وفقًا للقواعد التى يصدر بها قرار من الوزير المختص .

  • (جـ) استيفاء أية شروط أخرى متطلبة لفئات معينة من مزاولي مهنة السمسرة العقارية ، على النحو الذى يصدر بتحديده قرار من الوزير المختص .

ثانيًا – بالنسبة إلى قيد الأشخاص الاعتباريين :

( أ) أن يكون مركز الشركة الرئيس فى مصــر ، ويجــوز اسـتثناءً مـن ذلك وبقــرار من الوزير المختص ،

ووفقًا للضوابط التى يحددها ، قيد الشركات التى لها مقر فى جمهورية مصر العربية .

(ب) أن يكون من أغراض الشركة القيام بأعمال السمسرة العقارية طبقًا لنظامها الأساسي أو عقد تأسيسها .

(جـ) ألا يقل رأسمال الشركة المدفـوع فى تاريخ تقديم طـلـب القيد بالسجل عن عشرين ألف جنيه .

(د) أن يكون جميع الشركاء المتضامنين ، أو المديرين ، أو أعضاء مجلس إدارة شركات المساهمة ، أو القائمين بالإدارة الفعلية ،بحسب الأحوال ، ممن تتوفر فى شأنهم الشروط المنصوص عليها فى البند أولاً من هذه المـادة ،

ويستثنى من شرط الجنسية الشركات التى يكون ضمن مؤسسيها أجانب بقرار من الوزير المختص .

(هـ) استيفاء أية شروط أخرى متطلبة لقيد فئات معينة من مزاولي مهنة السمسرة العقارية ،

على النحو الذى يصدر بتحديده قرار من الوزير المختص .

مـادة ( 10 مكررًا):

يلتزم السمسار العقاري بموافاة الإدارة المختصة بسجل السمسرة العقارية بكل تعديل أو تغيير يطرأ على البيانات المشار إليها

بالمـادة (2 مكررًا) من هذا القانون ، وذلك خلال ثلاثين يومًا على الأكثر من تاريخ حصول التعديل أو التغيير .

مـادة ( 11 مكررًا ):

يلتزم السمسار العقاري بإمساك سجل تقيد فيه عمليات السمسرة العقارية التى أجراها ، والعمولات والمبالغ التى تقاضاها ،

وثمن المعاملة ، وتاريخ إجرائها ، والبيانات الشخصية للمتعاقدين ، والعربون الذى دفع لإتمامها ،

أو غيرها من المعلومات أو البيانات التى يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص .

ويلتزم السمسار العقاري بتقديم السجل المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المـادة ،

ونسخ من الوثائق والمعلومات والعقود التى يحتفظ بها ، أو أي تعديل أو تغيير يطرأ عليها للوزارة المختصة ،

كما يلتزم بتقديم نسخ من الوثائق والمعلومات والعقود للمتعاقدين ، كلما تعلق الأمر بمعاملاتهم .

مـادة ( 12 مكررًا ):

يكون عقد السمسرة العقارية مكتوبًا وموضحًا فيه البيانات اللازمة ، وعلى وجه الخصوص تاريخ تحريره ،

واسم السمسار العقاري ، والعميل ، والرقم القومي لهما ، وبيانات السمسار العقاري من واقع السجل التجاري ،

ورقمه الضريبي ، ومواصفات العقار أو الوحدة أو الأرض ، أو غيرها من البيانات التى يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص .

ويتضمن العقد حدود عمل السمسار العقاري والصلاحيات اللازمة للتأكد من بيانات العقار

أو الوحدة أو الأرض محل السمسرة العقارية لدى الجهات الحكومية وغير الحكومية فى حدود الوكالة الرسمية

التى تصدر له من طرفي عقد السمسرة العقارية أو أحدهما .كما يثبت السمسار العقاري بعقد السمسرة العقارية

وسيلة الدفع بصورة كاملة تشمل تحديد نوعها، ووسيلتها، وتاريخها، ومبلغها .

مـادة ( 12 مكررًا “أ” ):

يلتزم السمسار العقاري بالتحقق من بيانات العقار أو الوحدة أو الأرض ، ويتأكد من المعلومات المقدمة من ذوى الشأن ،

ويطابقها مع المعلومات الفعلية المسجلة لدى الجهات الإدارية سواء من حيث المساحة أو الوصف الصحيح .

كما يلتزم السمسار العقاري بالحفاظ على سرية المعلومات التى يتصل علمه بها ،

بموجب الفقرة الأولى من هذه المـادة ، وألا يفصح عنها إلا فى الحالات التى يسمح فيها القـانون بـذلك .

مـادة ( 12 مكررًا “ب”) :

تحصل العمولة المتفق عليها فى عقد السمسرة العقارية أو أية مبالغ يتقاضاها السمسار العقاري بوسائل الدفع غير النقدي

الواردة بقانون تنظيم استخدام وسائل الدفع غير النقدي الصادر بالقانون رقم 18 لسنة 2019

واستثناءً من قانون تنظيم استخدام وسائل الدفع غير النقدي المشار إليه يحظر

دفع أي مبلغ من المبالغ المذكورة بصورة نقدية يتجاوز عشرة آلاف جنيه .

مـادة ( 16 مكررًا ):

يعاقب بغرامة لا تقل عن (2%) من قيمة المبلغ المدفوع نقدًا ولا تجاوز نسبة (10%) من قيمة هذا المبلغ ،

وبحد أقصى مليون جنيه كل من خالف أحكام المـادة (12 مكررًا ب) مـن هـذا القـانون .

مـادة ( 16 مكررًا “أ” ) :

يعاقب بغرامة لا تقل عن عشرة آلاف جنيه ولا تجاوز خمسين ألف جنيه

كل من خالف أحكام المواد أرقام 10 مكررًا، 11 مكررًا، 12 مكررًا، 12 مكررًا أ من هذا القانون .

مـادة ( 20 مكررًا ) :

يجوز للوزير المختص التصالح عن أي من الجرائم المنصوص عليها فى هذا القانون قبل إقامة الدعوى الجنائية ،

مقـابل أداء مبلغ لا يقل عن مثلى الحـد الأدنى ولا يجاوز الحد الأقصى للغرامة المقررة ،

ويجوز التصالح بعد إقامة الدعوى الجنائية وقبل صدور حكم فيها مقابل أداء مبلغ لا يقل عن أربعة أمثال الحد الأدنى ولا يجاوز الحد الأقصى للغرامة المقررة ، كما يجوز التصالح بعد صدور الحكم الجنائي مقابل أداء مبلغ لا يقل عن الحد الأقصى للغرامة المقررة ولا يجاوز مثليه ،

ويترتب على التصالح انقضاء الدعوى الجنائية بالنسبة للجريمة التى تم التصالح فى شأنها ،

وتأمر النيابة العامة بوقف تنفيذ العقوبة إذا حصل التصالح أثناء تنفيذ العقوبة ولو كان ذلك بعد صيرورة الحكم باتًا .

مـادة ( /22 بنـد “د” ) :

(د) مخالفة أحكام المواد (11 مكررًا، 12 مكررًا، 12 مكررًا “أ”) من هذا القانون .

(المادة الثــالثة)

على مزاولي نشاط السمسرة العقارية المخاطبين بأحكام هذا القانون توفيق أوضاعهم خلال ستة أشهر من تاريخ إصدار الوزير المختص للقرارات اللازمة لتنفيذ أحكامه .

(المادة الرابعة)

يصدر الوزير المختص القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون خـلال سـتة أشـهر من تاريخ العمل به .

(المادة الخـامسة)

  • يُنشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ، ويُعمل به اعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ نشره .
  • يُبصم هذا القانون بخاتم الدولة ، ويُنفذ كقانون من قوانينها .
  • صدر برئاسة الجمهورية فى 10 رمضان سنة 1443هـ
  • (الموافق 11 أبريل سنة 2022م).
Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 842

شاركنا برأيك