ما هى حقوق المشترى لجزء مفرز في عقار مشاع قبل القسمة وما هو وضعه وسط باقى شركاء البائع له هل يعتبر شريكا معهم ويحل محل الشريك البائع له أم أنه يعتبر من الغير بالنسبة لهم ، أجابت محكمة النقض عن ذلك

محتويات المقال

الأثر المترتب علي بيع جزء مفرز فى مشاع

لا يحق للمشترى مفرز لعقار مشاع طلب التسليم او تثبيت الملكية
لكن يعتبر مشتري الجزء المفرز شريك فى العقار الشائع

طلب التسليم وطلب تثبيت الملكية مفرزا ممنوع

قضاء محكمة النقض

المشترى من احد الشركاء المشتاعين لجزء مفرز قبل حصول القسمة لا يحق له ( طلب التسليم مفرزا ، وطلب تثبيت ملكيته ) لأنه ليس له حقوق أكثر ممن كانت لسلفه البائع له

النعي في الفقرة الثانية من المادة 826 من القانون المدني على أنه

“وإذا كان التصرف منصبا على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب المتصرف، انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى المتصرف بطريق القسمة وللمتصرف إليه إذا كان يجهل أن المتصرف لا يملك العين المتصرف فيها مفرزة, الحق في إبطال التصرف”

يدل على أن بيع الشريك المشتاع لجزء معزز من العقار الشائع قبل إجراء القسمة بين الشركاء, لا يجيز للمشتري طلب تثبيت ملكيته لما اشتراه مفرزاً قبل إجراء القسمة ووقوع المبيع في نصيب البائع له ولو كان عقده مسجلاً, وليس له المطالبة بالتسليم مفرزاً

لأن البائع له لم يكن يملك وضع يده على حصته مفرزة قبل حصول القسمة إلا برضاء باقي الشركاء جميعاً, ولا يمكن أن يكون للمشتري حقوق أكثر مما كان لسلفه, هذا إلى ما يترتب على القضاء بالتسليم في هذه الحالة من إفراز لجزء من المال الشائع بغير الطريق الذي رسمه القانون

[الطعن رقم 5106 – لسنة 79 ق – تاريخ الجلسة 9 / 6 / 2010 ]

النص فى الفقرة الثانية من المادة 826 من القانون المدنى يدل على أن بيع الشريك المشتاع لجزء من العقار الشائع قبل إجراء القسمة بين الشركاء لا يجيز للمشترى طلب تثبيت ملكيته لما اشتراه مفرزاً قبل إجراء القسمة و وقوع المبيع فى نصيب البائع له و لو كان عقده مسجلاً .

[الطعن رقم 383 – لسنــة 57 ق – تاريخ الجلسة 25 / 07 / 1990 – مكتب فني 41 – رقم الجزء 2 – رقم الصفحة 467 – تم رفض هذا الطعن]

قضت محكمة النقض ان

النص في الفقرة الثانية من المادة 826 من القانون يدل على أن للشريك على الشيوع أن يبيع ملكه محدداً مفرزاً وليس من شأن ذلك بطلان البيع وهو إن كان لا ينفذ في حق باقي الشركاء بل تظل حالة التحديد هذه معلقة على نتيجة القسمة إلا أن البيع يعتبر صحيحاً وينتج كافة آثاره القانونية في حق الشريك البائع ولو كان العقد غير مسجل.

[الطعن رقم 1997 – لسنــة 57 ق – تاريخ الجلسة 26 / 10 / 1989 – مكتب فني 40 – رقم الجزء 2 – رقم الصفحة 844 – تم رفض هذا الطعن]

ليس ثمة ما يمنع البائع وإن كان مالكاً على الشيوع أن يبيع ملكه محدداً مفرزاً وأن حالة التحديد هذه وإن ظلت موقوفة أو معلقة على نتيجة القسمة أو إجازة الشريك على الشيوع إلا أن هذا كله لا يبطل عقد البيع. وبتسجيل المشتري لعقده تنتقل الملكية إليه ويصبح شريكاً لباقي الشركاء تجب مخاصمته في دعوى القسمة إن لم يجز هؤلاء الباقون من الشركاء عقده.

وعلى ذلك فإنه ليس للمستحق – سواء أكان شريكاً على الشيوع أو متلقياً ملكه من شريك على الشيوع – أن يدعي الاستحقاق في المبيع إلا بعد القسمة ووقوع المبيع في نصيبه هو لا في نصيب البائع لذلك المشتري. وهذا الذي استقر عليه قضاء هذه المحكمة في ظل القانون المدني القديم هو ما أخذ به القانون المدني الحالي في المادة 826 منه.

[الطعن رقم 361 – لسنــة 22 ق – تاريخ الجلسة 28 / 06 / 1956 – مكتب فني 7 – رقم الجزء 2 – رقم الصفحة 760 – تم رفض هذا الطعن]

مفاد المادتين 826، 936/ب من القانون المدني وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن للمالك في المال الشائع أن يبيع ملكه محدداً مفرزاً و يقع البيع صحيحاً وإن كانت حالة التحديد هذه تظل معلقة على نتيجة القسمة أو إجازة الشركاء في الشيوع فإذا صدر البيع مفرزاً لأجنبي فإن هذا الإفراز الذي تحدد به محل البيع لا يحاج به سائر الشركاء في الشيوع ولا ينفذ في حقهم طالما تتم القسمة قضاء أو رضاءً مما يعتبر معه هذا التصرف بالنسبة لهم في حكم التصرف في قدر شائع

وينبني على ذلك أن يثبت لهم حق الأخذ بالشفعة في هذا البيع وفقاً لصريح نص المادة 936/ب من القانون المدني التي وردت عبارته مطلقة في قيام الحق في الشفعة للشريك على الشيوع، وعلى ذلك فإنه يستوي في ثبوت هذا الحق أن يكون الشيء المبيع حصة شائعة أم قدراً مفرزاً في العقار الشائع إذ المناط فيه هو قيام حالة الشيوع في العقار الذي بيع قدر منه دون اعتداد بما إذا كان هذا القدر مفرزاً أو شائعاً.

[الطعن رقم 2588 – لسنــة 56 ق – تاريخ الجلسة 23 / 05 / 1991 – مكتب فني 42 – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 1193 – تم رفض هذا الطعن]

مؤدى نص المادتين 816، 936 من القانون المدنى أن للمالك على الشيوع أن يبيع ملكه محدداً مفرزاً ويقع البيع صحيحاً وإن كانت حالة التحديد هذه تظل معلقه على نتيجة القسمة أو إجازة الشركاء فى الشيوع،

ومتى كان هذا البيع صحيحاً وصدر لأجنبي وكان الإضرار الذى تحدد به محل البيع لا يحاج به سائر الشركاء فى الشيوع طالما لم تتم القسمة قضاءً أو رضاءً مما يعتبر معه هذا التصرف بالنسبة لهم حكم التصرف فى قدر شائع فإنه ينبني على هذا أن يثبت لهم حق الأخذ بالشفعة فى ذلك البيع وفقاً لصريح عبارة النص فى المادة 936 من القانون المدنى.

[الطعن رقم 923 – لسنــة 59 ق – تاريخ الجلسة 19 / 01 / 1994 – مكتب فني 45 – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 203 – تم رفض هذا الطعن]

المشترى لجزء مفرز في عقار مشاع لا يعتبر من الغير

الغير فى حكم المادة العاشرة من قانون الشهر العقاري

الغير فى حكم المادة العاشرة من قانون الشهر العقاري هو من تلقى حقاً عينياً على العقار على أساس أنه ما زال مملوكاً على الشيوع ، و قام بتسجيله قبل تسجيل سند القسمة ، و أما من تلقى من أحد الشركاء حقاً مفرزاً فإنه لا يعتبر غيراً و لو سبق إلى تسجيل حقه قبل أن تسجل القسمة

إذ أن حقه فى الجزء المفرز الذى أنصب عليه التصرف يتوقف مصيره على النتيجة التى تنتهى إليها القسمة ، و ذلك لما هو مقرر بالمادة 2/826 من القانون المدنى من أن التصرف إذا أنصب على جزء مفرز من المال الشائع ، و لم يقع هذا الجزء عند القسمة فى نصيب المتصرف انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذى اختص به المتصرف بموجب القسمة ،

مما مفاده أن القسمة غير المسجلة يحتج بها على من اشترى جزءاً مفرزاً من أحد المتقاسمين ، و يترتب عليها فى شأنه ما يترتب عليها فى شأن المتقاسمين من إنهاء حالة الشيوع ، و اعتبار كل متقاسم مالكاً الجزء المفرز الذى وقع فى نصيبه بموجب القسمة

و من ثم فإنه لا يكون لمن اشترى جزءاً مفرزاً لم يقع فى نصيب البائع له موجب القسمة أن يطلب الحكم بصحة عقد البيع بالنسبة إلى ذلك الجزء ذاته ، طالما أن القسمة و إن كانت لم تسجل تعتبر حجة عليه ، و ترتب انتقال حقه من الجزء المقرر المعقود عليه إلى النصيب الذى اختص به البائع بموجب تلك القسمة .

الطعن رقم 291 – لسنــة 39 ق – تاريخ الجلسة 30 / 01 / 1975 – مكتب فني 26 – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 301

وضع سطح العقار ملكية شائعة أم مفرزة ؟

يبطل البيع الصادر من مالك الأرض للسطح اذا ظل مشاعا ولم يخرجه من الملكية الشائعة في عقود باقي الملاك للوحدات
سطح العقار يعتبر من الأجزاء المشتركة والمشترك ملكيتها مشاعا بين جميع الملاك – وفقا لقواعد وماهية ملكية الطبقات في القانون المدني.

قضاء محكمة النقض عن ملكية سطح العقار

قضت محكمة النقض

ان النص في المادة ٨٥٦ من القانون المدني على أنه ” إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد …..كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه …..

و مفاد ذلك تملك جميع ملاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات .

وان خلو عقود البيع الصادرة من المالك الأصلي من النص على عدم أحقية المشترين للوحدات في الانتفاع بسطح العقار وفق م ٨٥٦ مدنى فضلاً عن عدم إخراجه سطح العقار من بين الملكية الشائعة بين الملاك صراحة في تلك العقود .

مؤداه ان لهم حق الانتفاع به و مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك وقضائه برفض دعوى بطلان التصرف بالبيع الصادر من المطعون ضده الثاني للمطعون ضده الأول والزامهما بالتعويض وإزالة الشقة المقامة على السطح . قصور وفساد وإخلال

الطعن رقم ٦٠١٤ لسنة ٨٢ قضائية – جلسة 21 / 10 / 2018

الطعن رقم 13306 لسنة 79 ق جلسة 2 / 4 / 2017