شروط أقصى مدة عقد الإيجار الجديد ( الإيجار 59 سنة )

ترك المشرع المدنى حرية تحديد مدة عقد الإيجار الجديد للمتعاقدين ، وقد اعتاد البعض على تحديد أقصى مدة عقد الإيجار الجديد بمدة 59 سنة ، ولكن ووفقا لأحكام وقواعد القانون المدني هذه المدة الطويلة 59 سنة قد تنتهى قبل تمامها اذا ما انتقلت ملكية العين المؤجرة لمالك جديد ، كيف ذلك

وكيف يحمي المستأجر صاحب المدة الايجارية 59 سنة من تقلص المدة فجأة وطرده ، هذا ما سنتعرف عليه فى سطور هذا البحث عن مدة عقد الايجار الجديد ( أى الخاضع لأحكام القانون المدني )

المدة فى عقد الايجار

شروط أقصى مدة عقد الإيجار الجديد ( الإيجار 59 سنة )

( المحددة – الغير محددة – المبهمة )

بحث ايجارات بشأن مدة عقد الايجار الجديد وفقا لقواعد القانون المدنى ، وليس قوانين الايجار الاستثنائية ، ويتضمن الرد على مشكلات عملية هامة بشأن مدة الايجار و منها

  • المدة ركنا يتم الإيجار إلا به
  • الإيجار عقد موقت لا مؤبد
  • السكوت عن تحديد مدة الايجار في العقد لا يجعله باطلا
  • واذا حددا المتعاقدين مدة واختلفا فيها كان للقاضي تولى تحديدها
  • أن الايجار الباطل هو المؤبد

  مدة الايجار الصحيح له فرضان

  1. أن يتفق المتعاقدان على تحديد مدة معينة
  2. أن يسكت المتعاقدان عن تحديد مدة معينة أو يتعذر إثبات المدة التي اتفقا عليها
  • حكم جعل مدة الايجار بحياة المؤجر أو المستأجر أو كليهما معا
  • حكم جعل المدة ببقاء العين حتى انهيارها
  • عدول الرأي في مصر من الايجار المؤبد او ذات المدة الطويلة لا يكون باطلا ولكن ..
  • فروض تطبيق أحكام المدة وفقا لنص المادة 563 مدنى
  • ميعاد التنبيه بالإخلاء
  • وضع التنبيه اذا تم بعد الميعاد المقرر
  • خطورة مدة الإيجار 59 سنة

القاعدة الأصولية الإيجار عقد موقت

يستفاد توقيت عقد الإيجار من تعريف المشروع لهذا العقد بأنه عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة . هذا إلى أن الإيجار كما قدمنا عقد زمني ، تقاس منفعة العين فيه بمقياس الزمن ، إذ لا يمكن تحديد مدى انتفاع المستأجر بالشيء إلا بالمدة التي ينتفع فيها به .

ومن ثم كانت المدة في الإيجار هي التكملة الضرورية لمنفعة الشيء المؤجر ، وتأتي بعدها مباشرة حتى تكتمل صورة المنفعة.

والمتعاقدان في الإيجار يتفقان عادة على المدة ، إذ المدة ركن لا يتم الإيجار إلا به . ومن ثم إذا عرضا للمدة واختلفا في تحديدها ، فطلب المؤجر مثلا أن تكون المدة سنة وأبى المستأجر إلا أن يكون الإيجار مشاهرة ، واستمرا على هذا الخلاف ، فإن الإيجار لا ينعقد لانعدام ركن فيه هو ركن المدة .

سكوت طرفى عقد الايجار عن المدة

ولكن يقع في بعض الأحيان أن المتعاقدين لا يعرضان إطلاقاً للمدة ، فالسكوت عنها لا يجعل الإيجار باطلا ، بل يكون صحيحاً ويتكفل القانون في هذه الحالة بتحديد المدة على وجه سنبينه فيما يلي .

كذلك قد يتفق المتعاقدان على أن يكون الإيجار لمدة غير معينة ، أو يتفقان على مدة معينة ولكن لا يستطيع أي منهما أن يثبت ما اتفقا عليه في ذلك ، ففي هاتين الحالتين الأخيرتين ، كما في الحالة الأولى ، لا يكون الإيجار باطلا ، بل يكون صحيحاً ويتكفل القانون بتحديد المدة على نفس الوجه الذي يحدد به المدة في الحالة الأولى .

يخلص من ذلك أن المتعاقدين إذا عرضا للمدة واختلفا في تحديدها ، كان الإيجار باطلا لانعدام أحد أركانه . وإذا اتفقا على مدة معينة ، كانت هي المدة المعتبرة . وإذا لم يعرضا للمدة أصلا ، أو اتفقا على أن يكون الإيجار لمدة غير معينة أو اتفقا على مدة معينة ولكن تعذر إثباتها ، تولى القانون تحديد مدة الإيجار .

الإيجار الصحيح بالنسبة إلى مدته فرضان

( 1 ) أن يتفق المتعاقدان على تحديد مدة معينة .

( 2 ) أن يسكت المتعاقدان عن تحديد مدة معينة أو أن يتعذر إثبات المدة التي اتفقا عليها .

المتعاقدان يتفقان على تحديد مدة معينة

حد التوقيت :

تقدم أن الإيجار يجب أن يكون موقتاً ، فيتفق المتعاقدان على مدة الإيجار سنة ا أكثر أو أقل ، ومن ثم يصح أن تكون المدة المتفق عليها يوماً واحداً أو أسبوعاً أو شهراً أو سنة أو ثلاث سنوات أو تسعا أو أكثر من ذلك بحسب ما يتفق عليه المتعاقدان ، ولم يعين المشرع حداً أقصى للمدة التي يتفق عليها المتعاقدان ولا حداً أدنى.

وقد كان المشروع التمهيدي للتقنين المدني يتضمن نصاً ( م 760 من هذا المشروع ) يجري على الوجه الآتي :

إذا عقد الإيجار لمدة تزيد على ثلاثين سنة ، أو إذا كان مؤبداً ، جاز أن ينتهي بعد انقضاء ثلاثين سنة بناء على طلب المتعاقدين ، مع مراعاة المواعيد القانونية المنصوص عليها في المادة التالية . ويكون باطلا كل اتفاق يقضي بغير ذلك .

على أنه لا يجوز لأحد المتعاقدين أن ينهي الإيجار ، إذا كان قد عقد لمدة حياة المؤجر أو المستأجر ، حتى لو امتد لمدة تزيد على ثلاثين سنة . وإذا نص في الإيجار أنه يبقي ما بقي المستأجر يدفع الأجرة ، فيعتبر أنه قد عقد لمدة حياة المستأجر .

وقد أقرت لجنة المراجعة هذا النص بعد تحويرات لفظية طفيفة ، ولكن لجنة الشئون التشريعية لمجلس النواب حذفته دون أن تشير إلى هذا الحذف في تقريرها . وبذلك تركت المسألة إلى القواعد العامة.

مقتضى تطبيق القواعد العامة بشان مدة عقد الايجار

مقتضى تطبيق هذه القواعد أن المتعاقدين يستطيعان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبداً أو في حكم المؤبد وما دام المتعاقدان لا يخالفان نصاً في القانون .

فقد نص المشرع مثلا على أن مدة الإيجار لمن لا يملك إلا حق الإدارة لا يجوز أن تزيد على ثلاث سنوات ، ونص على أن الوصي أو القيم لا يجوز أن يؤجر الأراضي الزراعية لمدة تزيد على ثلاث سنوات ولا المباني لمدة تزيد على سنة ، ونص على أن القاصر المأذون له في تسلم أمواله وإدارتها لا يجوز أن يؤجر الأراضي الزراعية والمباني لمدة تزيد على سنة

فإذا اتفق المتعاقدان على أن تكون مدة الإيجار سنة مثلا ، أو أقل من سنة ، أو سنتين أو ثلاثاً أو خمسا أو تسعاً أو عشراً أو أكثر ، صح اتفاقهما والتزاما به ، على أن يلاحظ تسجيل الإيجار إذا زادت مدته على تسع سنوات حتى يكون نافذاً في حق الغير

أما إذا اتفق المتعاقدان على أن يكون الإيجار مؤبداً

وكذلك إذا اتفقا على مدة طويلة تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد

فهذا لا يجوز

ويترك تحديد المدة الطويلة التي تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد لتقدير القاضي

فينظر في كل عقد إلى ظروفه وملابساته

فقد تكون مدة ثلاثين أو أربعين سنة مدة طويلة تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد إذا وقع مثلا على منزل للسكن أو على أرض زراعية مستصلحة ، وقد تكون مدة خمسين سنة لا تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد لأنها ضرورية لاستغلال المستأجر للعين ، كأن يستأجر شخص أرضاً ويقيم عليها بناء يقدر لبقائه مدة تصل إلى خمسين سنة هي المدة المناسبة للمستأجر لاستغلال الأرض استغلالاً كافياً بعد إصلاحها .

ونرى – السنهوري – مع جمهور الفقهاء في مصر

ألا تزيد مدة الإيجار في أية حال على ستين سنة ، وذلك قياساً على الحكر

فقد نصت المادة 999 مدني على أنه

” لا يجوز التحكير لمدة تزيد على ستين سنة ، فإذا عينت مدة أطول أو أغفل تعيين المدة اعتبر الحكر معقوداً لمدة ستين سنة “

فإذا كان الحكر ، وهو عقد يجعل للمحتكر حقاً عينياً في الأرض المحتكرة ويقع عادة على ارض خربة يقتضي استصلاحها مدة طويلة ، لا يجوز أن تزيد مدته على ستين سنة ، فأولى ألا تزيد مدة الإيجار على ستين سنة والإيجار لا يجعل للمستأجر إلا حقاً شخصياً ويقع عادة على عين صالحة للاستعمال .

وقد كان المشروع التمهيدي للتقنين المدني يجعل الحد الأقصى لمدة الإيجار ثلاثين سنة على ما قدمنا بينما جعل الحد الأقصى لمدة الحكر ستين سنة ، فالحد الأقصى لمدة الحكر أعلى دائماً من الحد الأقصى لمدة الإيجار ،

وقد وصلت في المشروع التمهيدي إلى الضعف من هذه ، فيجب إذن ألا يزيد الحد الأقصى لمدة الإيجار على الحد الأقصى لمدة الحكر حتى بعد حذف النص الذي يعين حداً أقصى لمدة الإيجار ثلاثين سنة .

ويخلص من ذلك أنه إذا كانت مدة الإيجار تزيد على ستين سنة

فالإيجار يكون حتما في حكم العقد المؤبد

ومن ثم لا يجوز .

أما إذا كانت مدته لا تزيد على ستين سنة 

فإنه يكون للقاضي حق التقدير تبعاً للظروف

فقد تكون مدة الإيجار ثلاثين سنة فيعتبره القاضي في حكم العقد المؤبد فلا يجوز ، وقد تكون مدته خمسين سنة فيعتبره القاضي موقتاً فيجوز.

شروط أقصى مدة عقد الإيجار الجديد ( الإيجار 59 سنة )

حكم جعل مدة الايجار بحياة المستأجر او المؤجر

جواز أن يكون الإيجار لمدة حياة المستأجر أو لمدة حياة المؤجر :

يجوز أن يكون الإيجار لمدة حياة المستأجر ،ولا يكون هذا إيجاراً مؤبداً ولا في حكم المؤبد ، فيبقى الإيجار ملزماً للمؤجر وللمستأجر ما بقي المستأجر حياً ولو مات المؤجر قبله ، فإذا مات المستأجر انتهى الإيجار ولا ينتقل إلى ورئته ، ويجب في جميع الأحوال ألا تزيد مدة الإيجار على ستين سنة حتى لو بقي المستأجر حياً بعد انقضاء هذه المدة . والإيجار لمدة حياة المستأجر لا يعتبر مؤبداً لأن حياة الإنسان مؤقتة ، فإذا قيست مدة الإيجار بها بقي الإيجار موقتاً .

كذلك يجوز أن يكون الإيجار لمدة حياة المؤجر ، فيبقى الإيجار ما بقي المؤجر حياً ولو مات المستأجر قبله وعند ذلك ينتقل الإيجار إلى ورثة المستأجر . ولا ينتهي إلا بموت المؤجر ، بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنة .

ولا نرى ما يمنع من أن يكون الإيجار لمدة حياة كل من المستأجر والمؤجر ، فيدوم ما بقي أحد منهما حياً

بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنة . فإذا مات المستأجر قبل المؤجر ، انتقل الإيجار إلى ورثة المستأجر ويبقى إلى أن يموت المؤجر . وإذا مات المؤجر قبل المستأجر ، انتقل الإيجار إلى ورثة المؤجر ويبقى إلى أن يموت المستأجر .

ومن باب أولى يجوز الإيجار مدة تدوم إلى أن يصبح المستأجر مالكاً للعين المؤجرة . فينتهي الإيجار إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى المستأجر

وهو ينتهي هنا لا بانقضاء المدة فحسب بل أيضاً باتحاد الذمة إذ يصبح المستأجر مالكاً للعين . ينتهي الإيجار في هذه الحال أيضاً بموت المستأجر دون أن يصبح مالكاً للعين المؤجرة ، وبانقضاء ستين سنة وهي الحد الأقصى لمدة الإيجار .

أما الإيجار لمدة تدوم ما دام المستأجر يدفع الأجرة أو إلى المدة التي يريدها المستأجر ، وكذلك الإيجار إلى المدة التي يريدها المؤجر

فهو إيجار معلق على شرط فاسخ ، هو أن يريد المستأجر أو المؤجر إنهاء الإيجار فينبه على الطرف الآخر بذلك فينتهي وإذا مات من علق إنهاء الإيجار على إرادته قبل أن يصدر منه التنبيه ، فإن الإيجار ينتهي أيضاً بموته ، كما ينتهي بانقضاء ستين سنة الحد الأقصى للمدة.

وقريب من ذلك أن يجعل الإيجار لمدة متوالية يمتد إليها بالتعاقب

إلى أن ينهيه المستأجر بتنبيه يرسله إلى المؤجر . فيكون الإيجار مثلا لمدة ثلاث سنوات ، يمتد بعدها إلى ثلاث سنوات أخرى ، وهكذا ، إلى أن ينهي المستأجر الإيجار بالتنبيه .

وقد يكون الاتفاق على أن المؤجر هو الذي بيده إنهاء الإيجار ، بالتنبيه على المستأجر . والمهم أن يكون أمر إنهاء الإيجار موكولا إلى إرادة أحد الطرفين دون الطرف الآخر ، فيقاس الإيجار في هذه الصورة على الصورة السابقة التي يدوم فيها الإيجار المدة التي يريدها المستأجر أو التي يريدها المؤجر .

ومن ثم إذا لم ينته الإيجار بالتنبيه ، فإنه ينتهي حتما بموت من جعل إنهاء الإيجار إليه ، ويشترط في جميع الأحوال ألا تزيد مدته على ستين سنة .

أما الإيجار الذي يدوم ما دامت العين المؤجرة باقية

فهو إيجار مؤبد ، فلا يجوز . ذلك أنه يستوي أن ينص على التأبيد في الإيجار أو أن يقال إن الإيجار باق ما بقيت العين ، ففي الحالتين يبقى الإيجار ما دامت العين باقية ، وفي الحالتين ينتهي الإيجار بهلاك العين .

جزاء الإيجار المؤبد

فإذا أبد الإيجار أو عينت له مدة طويلة تجعله في يحكم الإيجار المؤبد

الرأي السائد في مصر هو أن الإيجار ، إذا كان مؤبداً أو كان في حكم العقد المؤبد ، لا يكون باطلا ، بل تنقص مدته إلى الحد الأقصى الذي يقدره القاضي لعقد الإيجار وفقاً للظروف ، ولا يجوز أن تزيد مدته في أية حال على ستين سنة . والحجة الظاهرة التي يستند إليها هذا الرأي هي أننا لما نقلنا الحد الأقصى لمدة الحكر إلى عقد الإيجار ، وجب أن يكون الجزاء على المدة الزائدة على هذا الحد الأقصى واحداً في الحالتين .

ولما كانت المدة إذا زادت في عقد الحكر على ستين سنة أنقصت بصريح النص إلى ستين ( 999 مدني ) ، فوجب كذلك في الإيجار أن تنقص المدة ستين سنة إلى مدة أقل بحسب الظروف . وقد كان هذا هو الحكم الذي تقضي به المادة 760 من المشروع التمهيدي

فقد كانت هذه المادة تضع حداً أقصى لمدة الإيجار ثلاثين سنة ، فإذا زادت المدة على ذلك جاز أن ينتهي الإيجار بعد انقضاء ثلاثين سنة بناء على طلب أحد المتعاقدين مع مراعاة وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد المقررة قانوناً . هذا إلى أن الحم بإنقاص المدة لا بإبطال العقد هو الحكم المألوف في الحالات المماثلة .

فقد قضت المادة 834 مدني بأنه يجوز الاتفاق على البقاء في الشيوع لمدة لا تجاوز خمس سنين ، والإجماع على أنه إذا اتفق على البقاء في الشيوع مدة تجاوز خمس سنين لم يكن الاتفاق باطلا بل تنقص المدة إلى خمس سنين . كذلك إذا زادت الفوائد الاتفاقية على 7% ، فإنها تنقص إلى هذا المقدار ( م 227/1 مدني ).

ويخلص من ذلك أنه إذا كان الإيجار مؤبداً

أو كانت مدته مائة سنة مثلا ، لم يكن الإيجار باطلا

بل يبقى سارياً إلى مدة ستين سنة أو إلى مدة أقل يقدرها القاضي بحسب الظروف

ثم يجوز بعد ذلك لأي من الطرفين أن ينهي الإيجار بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المقررة في المادة 563 مدني . هذا ما لم يتبين من ظروف التعاقد أن أحد المتعاقدين قد وقع في غلط جوهري ، وما كان ليرضى بالإيجار أصلا لو علم أن المدة المتفق عليها لا تسري كلها بل تنقص إلى الحد الأقصى الذي يقدره القاضي ، ففي هذه الحالة يجوز له إبطال الإيجار للغلط .

المتعاقدان يسكتان عن تحديد مدة معينة أو يتعذر إثبات المدة التي اتفقا عليها

نصوص قانونية :

تنص المادة 563 من التقنين المدني على ما يأتي :

“إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة . وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها ” :

“( أ ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل إنهائها بثلاث أشهر . فإذا كانت المدة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ، هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقاً للعرف ” .

“( ب ) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر ، وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير “

“( ج ) في المساكن والغرف المؤثثة وفي أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر ، فإذا كانت أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير

متى يعقد بمواعيد دفع الأجرة لتحديد مدة الإيجار

تقول المادة 563 مدني في صدرها:

” إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة ، أو عقد لمدة معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة . . . ” .

فيعتد إذن بمواعيد دفع الأجرة لتحديد مدة الإيجار في أحوال ثلاث :

أولا – إذا عقد الإيجار ولم يعرض المتعاقدان للمدة أصلا ، بل سكتا عنها .
ثانياً – إذا عقد الإيجار وعرض المتعاقدان للمدة ولكنهما لم يعيناها . ويقع ذلك نادراً .

ومثاله أن يعرض المتعاقدان للمدة فيذكرا أنها المدة المناسبة أو اللائقة أو الصالحة ، أو المدة التي تفتضيها الظروف ، أو يقولا صراحة إن الإيجار قد عقد لمدة غير معينة .

أما إذا ذكرا أن الإيجار يبقى ما بقي المستأجر يدفع الأجرة ، أو إلى المدة التي يريدها المستأجر ، أو إلى المدة التي يريدها المؤجر

فإن المدة لا تكون في هذه الحالة غير معينة ، وقد قدمنا أنها تكون المدة التي يريدها المستأجر أو المؤجر ، وتنقضي حتما بموت من علقت المدة على إرادته ، ولا تجاوز المدة في جمع الأحوال ستين سنة . وإذا ذكر المتعاقدان أن الإيجار يبقى ما بقيت العين المؤجرة ، فإن المدة تكون أيضاً في هذه الحالة غير معينة

وقد قدمنا أن الإيجار يكون مؤبدا فتنقص مدته إلى ستين سنة . ومن التطبيقات المعروفة للإيجار غير معين المدة التجديد الضمني فسنرى أنه يعتبر إيجارا جديداً لمدة غير معينة .

ثالثاً – إذا عقد الإيجار واتفق المتعاقدان على مدة معينة ، ولكن لم يستطع أيهما إثبات هذه المدة التي اتفقا عليها .

فعند ذلك يعتبر الإيجار منعقداً لمدة غير معينة ويعتد بمواعيد دفع الأجرة

كيف تعين مدة الإيجار في الفروض السالف ذكرها

تقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد :

“يعتبر الإيجار منعقداً لمدة متتالية ، كل مدة منها هي المدة المحددة لدفع الأجرة ، وينتهي الإيجار بانتهاء أي مدة من هذه المدد إذا نبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء في مواعيد ذكرتها المادة 563 ، وهي نصف مواعيد دفع الأجرة على ألا تكون أطول من ثلاث أشهر في الأراضي الزراعية والأراضي البور ، ومن شهرين في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن والأماكن المبنية غير المؤثثة بوجه عام ، ومن شهر واحد في المساكن والغرف المؤثثة فو أي شيء غير ما تقدم

ومن ثم يكون الشيء المأجور قد انقسم الى طوائف ثلاث :

  • ( 1 ) الأراضي ، من أراضي زراعية وأراض بور وأراض فضاء معدة للبناء ( وهذه يشملها لفظ البور ) .
  • ( 2 ) الأماكن المبنية غير المؤثثة ، من منازل وحوانيت ومكاتب ومتاجر ومصانع ومخازن ويغرها .
  • ( 3 ) المساكن المؤثثة وغير ما تقدم ، ويدخل في ذلك المنقول بمختلف أنواعه والحقوق الشخصية والمعنوية . أما الحق العيني على عقار ، كحق الانتفاع ، فيدخل في الطائفة الأولى أو في الطائفة الثانية بحسب الأحوال .

ومدة الإيجار في جميع الطوائف الثلاث هي مدد دفع الأجرة متتالية حتى يحصل التنبيه بالإخلاء

ومن ثم كانت المدة غير معينة

فإذا كان ميعاد دفع الأجرة كل سنة كما في الأراضي الزراعية ، كانت مدة الإيجار سنة تمتد إلى سنة ثانية فثالثة فرابعة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه بالإخلاء من أحد الطرفين للآخر .

وإذا كان ميعاد دفع الأجرة كل شهر كما يكون ذلك عادة في المنازع ، كانت مدة الإيجار شهراً يمتد إلى شهر ثانٍ فثالث فرابع وهكذا إلى أن يحصل التنبيه بالإخلاء من أحد الطرفين للآخر .

وإذا كان ميعاد دفع الأجرة أسبوعاً أو يوماً كما يحدث فى إيجار السيارات والأفلام السينمائية ، كانت مدة الإيجار أسبوعاً أو يوماً يمتد إلى ثان فثالث فرابع وهكذا إلى أن يحصل التنبيه بالإخلاء من أحد الطرفين للآخر.

ميعاد التنبيه بالإخلاء في الفروض الثلاث وفقا للمادة 563 مدنى

في الطائفة الأولى – الأراضي – ميعاده ثلاث أشهر بحيث لا يزيد على نصف مدة دفع الأجرة . فإذا كان ميعاد دفع الأجرة في ارض زراعية سنة أو أكثر أو أقل إلى ستة أشهر كان ميعاد التنبيه ثلاث أشهر ، وإذا كان ميعاد دفع الأجرة أقل من ستة أشهر كان ميعاد التنبيه نصف هذه المدة فيكون شهرين إذا كان ميعاد دفع الأجرة أربعة أشهر مثلا

هذا كله مع مراعاة حق المستأجر في الحصول وفقاً للعرف فيستمر الإيجار حتى بعد انقضاء المدة إلى أن يمضي الوقت الكافي لنضج المحصول ونقله.

ميعاد التنبيه في الطائفة الثانية – الأماكن غير المؤثثة – شهران بحيث لا يزيد على نصف مدة دفع الأجرة . فإذا كان ميعاد دفع الأجرة في منزل سنة أو ستة أشهر أو أربعة كان ميعاد التنبيه شهرين ، وإذا كان ميعاد دفع الأجرة ثلاثة أشهر أو شهرين أو شهراً واحداً كان ميعاد التنبيه شهراً ونصفاً أو شهراً أو نصف شهر .

ميعاد التنبيه في الطائفة الثالثة – المساكن المؤثثة والمنقولات ويدخل فيها لذهبيات والعوامات وغير ما تقدم – شهر واحد بحيث لا يزيد على نصف مدة دفع الأجرة . فإذا كان ميعاد دفع الأجرة في غرفة مفروشة أو في سيارة ستة أشهر أو أربعة أشهر أو شهرين كان ميعاد التنبيه شهراً واحداً ، وإذا كان ميعاد دفع الأجرة شهراً أو أسبوعين أو أسبوعاً أو يوماً كان ميعاد التنبيه نصف شهر أو أسبوعاً أو نصف أسبوع أو نصف يوم .

ولا تعتبر هذه الأحكام من النظام العام ، فيجوز الاتفاق على ما يخالفها ، ويجوز إطالة ميعاد التنبيه أو تقصيره.

وإذا كان الشيء المؤجر يشمل عدة أشياء أوجرت كمجموع واحد ، واختلف ميعاد التنبيه بالإخلاء بالنسبة إلى كل شيء منها ، كما لو كان الشيء المؤجر أرضاً زراعية وبناء ومصنعاً ، فميعاد التنبيه بالإخلاء هو الميعاد المقرر بالنسبة إلى الشيء الذي يعد أساسياً من هذه الأشياء .

عدم مراعاة ميعاد التنبيه والتنبيه بعد فوات الميعاد

إذا حصل التنبيه بالإخلاء بعد الميعاد كان غير نافذ ، ولو كان سبب التأخر قوة قاهرة.

ولكن هل يكون التنبيه الحاصل بعد ميعاده نافذاً بالنسبة إلى مدة تالية فينتهي الإيجار بانقضاء هذه المدة ؟

إذا فرض مثلا أن الأجرة تدفع كل ثلاثة أشهر في إيجار منزل لم يعين المتعاقدان مدته ، وبعد انقضاء شهرين نبه المستأجر على المؤجر بالإخلاء ، فلا شك في أن هذا التنبيه يكون غير نافذ بالنسبة الى الثلاثة الأشهر الأولى لأنه حصل بعد ميعاده إذ كان يجب صدوره قبل انقضاء الثلاثة الأشهر بشهر ونصف لا بشهر واحد

وعلى ذلك يمتد الإيجار إلى ثلاثة أشهر تالية . ولكن هل يكون التنبيه بالإخلاء المشار إليه نافذاً بالنسبة إلى الثلاثة الأشهر التالية ، وقد صدر قبل انقضائها بأكثر من شهر ونصف؟

يذهب فريق إلى أن التنبيه يكون نافذاً بالنسبة إلى هذه المدة . ويذهب فريق آخر إلى أنه يكون باطلا ،

فلا ينفذ لا بالنسبة إلى المدة الأولى ولا بالنسبة إلى المدة التالية ، وذلك لأن التنبيه المعطي عن مدة معينة قد لا يراد استبقاء أثره في مدة تالية لم يعط عنها أي تبنيه.

ويرى – السنهوري – أنه

  • يجب التفريق بين ما إذا كان صاحب التنبيه قد حدد يوم الإخلاء في تنبيه أو لم يحدده . فإذا كان قد حدده ، ولم يكن يفصله عن اليوم الذي حصل فيه التنبيه المدة القانونية ، كان التنبيه باطلا بالنسبة إلى المدة الأولى ، وغير ذي أثر بالنسبة إلى أية مدة أخرى تالية .
  • أما إذا لم يحدد صاحب التنبيه يوم الإخلاء ، وكان بين اليوم الذي صدر فيه التنبيه واليوم الذي تنقضي به المدة التي كانت سارية وقت صدور التنبيه ما يقل عن الميعاد القانوني ، افترض ، ما لم يقم الدليل على العكس ، أن صاحب التنبيه يريد إنهاء الإيجار في نهاية المدة التالية إذ يكون التنبيه بالنسبة إلى هذه المدة قد صدر في الميعاد القانوني ، وذلك تأسيساً على المبدأ الذي يقضي بأن إعمال الكلام خير من إهماله.
الرأي السائد في مصر هو أن الإيجار

إذا كان مؤبداً أو كان في حكم العقد المؤبد ، لا يكون باطلا ، بل تنقص مدته إلى الحد الأقصى الذي يقدره القاضي لعقد الإيجار وفقاً للظروف ، ولا يجوز أن تزيد مدته في أية حال على ستين سنة . والحجة الظاهرة التي يستند إليها هذا الرأي هي أننا لما نقلنا الحد الأقصى لمدة الحكر إلى عقد الإيجار

شروط أقصى مدة عقد الإيجار الجديد ( الإيجار 59 سنة )

شرط عدم نفاذ عقد الايجار طويل المدة

المقرر بنصوص المواد 604/1 مدنى والمادة 11 ، 12 من قانون الشهر العقاري ان عقد الايجار الذى تزيد مدته عن تسع سنوات لا يسرى في حق المالك الجديد ما لم يكن مسجلا وان تسجيل المالك الجديد عقده قبل تسجيل المستأجر لعقد إيجاره يترتب عليه عدم نفاذ في حق المالك الجديد فيما زاد عن تسع سنوات

وذلك كله سواء كان المالك الجديد عالما بعقد الايجار ام لا وهو استثناء لحمايته وبالنظر الى واقعات الدعوى الراهنة يتبين ان المدعى قد تلقى ملكية المحل موضوع عقد الايجار من صاحب الملكية المسجلة ونقل له ملكية المحل بموجب العقد المسجل برقم………

وتسلمه خاليا من أي شواغل او حقوق حيث الثابت وهو ما علم به المدعى مؤخرا ان عقد الايجار هذا المبرم بين المدعى عليه الاول ( البائع له ) وبين المدعى عليه الثاني ( المستأجر من البائع للمدعى ) قد تم فسخه بموجب حكم قضائي نهائي وبطرد المستأجر وتسليم المحل وقام المدعى عليه الاول بتنفيذه وتسلم المحل

ومن ثم عندما تلقى المدعى الحق منه لم يكن المحل مشغولا ومن ثم يكون طلبه بعدم نفاذ عقد الايجار في حقه فيما زاد عن تسع سنوات يكون له سند صحيح من الواقع والقانون والسند ما يلى

1-  نص الفقرة الأولى من المادة 604 من القانون المدني على أنه:

“إذا انتقلت ملكية العين المُؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص آخر، فلا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية”.

وتضمنت المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني:

“فلا يسري الإيجار على خلف المؤجر إلا إذا كان ثابت التاريخ، وسابقاً على سبب نقل الملكية، فإذا كان السبب الذي نقل الملكية هو عقد البيع مثلاً، وكان كل من البيع والإيجار غير ثابت التاريخ، أو كانا ثابتي التاريخ في يوم واحد، فإن الإيجار لا يسري في حق المشتري، حتى ولو كان عقد البيع غير مسجل”.

مجموعة الأعمال التحضيرية – جـ 4 – صـ 593 – الوسيط – للدكتور عبد الرزاق السنهوري – عقد الإيجار – صـ 834

2- نص المادة 11 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946  أنه:

“يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاثة سنوات مقدماً، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك.  ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات، وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالة”.

وكذلك 

أن ثبوت التاريخ وحده لا يكفي إذا كانت مدة إيجار العقار تزيد على تسع سنوات، بل لا بد من تسجيل عقد الإيجار قبل تسجيل التصرف الناقل للملكية وفقاً للمادة 11 من قانون الشهر العقاري، فإذا لم يسجل لم ينصرف أثر الإيجار للمالك الجديد الذي سجل عقده إلا لمدة تسع سنوات فقط، بشرط أن يكون الإيجار ثابت التاريخ وسابقاً على التصرف الناقل للملكية. تبدأ التسع سنوات هذه من وقت بدء مدة الانتفاع لا من وقت تسجيل عقد البيع”.

الوسيط– للسنهوري– صـ 837).

3- نص المادة (12 ) من ذات القانون على أن

 ( جميع التصرفات المنشئة لحق من الحقوق العينية  العقارية التبعية أو المقررة لها وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق القد ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير )

والمقرر في قضاء محكمة النقض أن

“النص في المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 مؤداه أن عقد الإيجار إذا كان وارداً على عقار، وكانت مدته تزيد على تسع سنوات، فإنه يجب لنفاده في حق الغير – فيما زاد على هذه المدة – أن يكون مُسجلاً وفقاً للإجراءات وقواعد التسجيل التي نظمتها نصوص هذا القانون، ومن ثم فلا يكفي لنفاذ مدته الزائدة عن هذا الحد في حق الغير أن يكون ثابت التاريخ”.

(نقض مدني في الطعن رقم 4665 لسنة 61 قضائية – جلسة 9/7/1995.

مشار إليه – الوسيط في شرح القانون المدني – للسنهوري – المرجع السابق – صـ 835 – هامش 3

4 –  عدم اشتراط علم المستأجر بواقعة البيع

لم يستلزم لنفاذ الإيجار في حق من انتقلت إليه الملكية أن يكون الأخير على علم به وقت انتقال الملكية إليه. ويُعتبر حكم المادة 604 فيما يتعلق بذلك خروجاً على القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146. ومعنى ذلك أن الإيجار ينصرف إلى الخلف بحكم القانون

والمُقرر في قضاء النقض أن

 “خلافة المُشتري للبائع على الحقوق والواجبات المتولدة من عقد الإيجار تحدث بحكم القانون نفسه وبتمام البيع، غير متوقفة على علم المُستأجر، فلا يجري على هذه الخلافة حكم حوالة الديون ولا حكم الحلول محل الدائن بالوفاء له”.

(الطعن رقم 92 لسنة 3 قضائية – جلسة 22/11/1934 – مجموعة عمر – جـ 1 – صـ 496 وما بعدها).

5-  محكمة النقض رسخّت في ذلك العديد من المبادئ القانونية حيث أكدت

 نص المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه:

“يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات، ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات.

وهو ما يدل على أن عقد الإيجار الجديد إذا كان وارداَ على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات فإنه يجب لنفاده في حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مُسجلاَ، وأنه يُعد من الغير في هذا الخصوص مشترى العقار الذى قام بتسجيل عقده قبل تسجيل عقد الإيجار طبقاَ لإجراءات وقواعد التسجيل التي نظمتها نصوص هذا القانون

محكمة النقض وعقد الايجار المحدد المدة

تضاربت احكام محكمة النقض فى شأن عقد الايجار المحدد المدة الخاضع للقواعد العامة فى القانون المدنى خاصة مع العبارات التى لا يتبين منها حقيقة المدة وإرادة المتعاقدين فى التعبير عنها فذهبت بعض دوائر النقض الى القضاء بانها 59 عاما قياسا على الحكر ، والبعض الاخر جعل المدة تنتهى بانتهاء المقدم المدفوع ، والبعض قرر انه لا اجتهاد مع صريح النص ومن ثم يقضى بانتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته المذكورة به ولو كان مشاهرة

ومع ذلك فانه وان كان لا اجتهاد مع النص الا ان يحق للقاضى التعرض لتفسير العبارة المبهمة الغامضة للوصول الى حقيقة إرادة المتعاقدان وغرضهم منها حتى يتبين مدة العقد المتفق عليها

ونعرض لبعض اراء الفقه والاحكام التى قضت بانه لا اجتهاد مع النص

عقد الايجار بطبيعته عقد موقوت إذ أن المؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير أجر معلوم ، ولذلك يجب الاتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد ، فاذا اتفق الطرفان على مدة الايجار

فأما ان تكون المدة المتفق عليها معينة واما ان تكون غير معينة . وتكون المدة المتفق عليها معينة ، اذا كان لها نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة على مشيئة المستأجر ، او بانها طوال حياة المستأجر كأن ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المستأجر قائما بسداد الأجرة

ففى هذة الحالات يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة. ويكون الايجار معقودا لمدة غير معينة اذا اتفق الطرفان على مدة دون ان يعينا ضابطا يحدد نهايتها كما هو الشأن ان يذكر عند نهاية مدة الايجار انه معلق على مشيئة المستأجر ، او مشاهرة ، او ما دام المستأجر يدفع الأجرة

او إلى المدة التى يريدها المستأجر ، او المؤجر ، او الذى يدوم بدوام العين المؤجرة ، ففى هذة الحالات جميعها لا يعتبر العقد محدد المدة وقد ذهب الفقه ان الموت يعتبر ضابطا ثابتا وتعتبر المدة المحددة به او بحياة المستأجر ،

او المؤجر – معينة وهذا الايجار لا يعد مؤبدا بشرط الا تجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقى من علق العقد على حياته وزادت عن ستين سنة ، فاذا كان بحياة المستأجر فانه بوفاة المستأجر ينتهى الايجار ولا ينتقل إلى ورثته ، وتكون المدة متعذرا اثباتها اذا اقر الطرفان انهما عينا للإيجار مدة معينة ولكنهما تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه.

 د / سليمان مرقس ص 154 عقد الايجار. د / السنهورى ص 194 عقد الايجار والعارية

وقد قضت محكمة النقض انعقاد عقد الايجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدة مماثلة طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزاماته. تخويله وحده دون المؤجر حق انهائه . اثره وجوب اعتبار العقد بعد انتهاء المدة الاتفاقية منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة ، انقضاؤه بالتنبيه بناء على طلب احد المتعاقدين في المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى .

 الطعن رقم 1402 لسنة 64 ق جلسة 20 / 5 / 1998

شروط أقصى مدة عقد الإيجار الجديد ( الإيجار 59 سنة )

كما استقر حكم الهيئة العامة بالعدول عن رايها السابق واعتبار العقد المعلق على مشيئة المستأجر منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة.

وحيث ان في المادة 558 من القانون المدنى على ان الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين.

والنص في المادة 563 من هذا القانون على ان اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالإخلاء في المواعيد الاتي بيانها…..

يدل على ان المشرع استلزم توقيت عقدى الايجار واعتبر المدة ركنا فيه وانه اذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الايجار او تعذر اثبات المدة المدعاة او عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الاجارة على وجه التحديد

كان ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في انهاء العقد بعد التنبيه على الاخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى سالفة البيان

ولما كان النص في عقد الايجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد أخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزاماته واحقية الاخر وحده دون المؤجر في ابداء الرغبة في انهائه يؤدى إلى اعتبار العقد بعد انتهاء المدة المتفق عليها متجددا تلقائيا عدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها

اذا نهايتها منوطه بمخض مشيئة المستأجر وحده او خلفه العام ولا يعرف متى يبدى ايهما الرغبة في انهاء العقد ، وخاصة ان الأصل في عقد الايجار انه لا ينتهى عمالا لنص المادة 601 من القانون المدنى بوفاة المستأجر وتنصرف اثاره إلى خلفه العام عملا بنص المادة 145 من ذات القانون مالم يتبين من العقد او طبيعة التعامل او نص القانون ان هذا الأثر لا ينصرف اليهم

ومن ثم فان عقد الايجار يعتبر في هذه الحالة منعقدا لمدة غير معينة ويتعين اعمال نص المادة 563 مدنى واعتباره بعد انتهاء مدته الأولى المتفق عليها متحدا الفترة المحددة لدفع الأجرة ، وينتهى بانقضائها بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص هذه المادة

فان لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجر ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى ان يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة هكذا إلى ان يحصل التنبيه ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 مدنى والقول بانتهاء العقد بموت المستأجر الذى لم يبد الرغبة في حياته في انتهائه ، اذ يتعذر تطبيق هذا القول في حالة ما اذا كان المستأجر شخصا اعتباريا

اذا انقضاء الشخصية الاعتبارية امر غير محقق الوقوع ، كما لا محل للقول أيضا بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد او انتهاء العقد بمضى ستون عاما قياسا على حق الحكر ذلك ان الأصل انه يمتنع على القاضى اعمالا لنص المادة 147 مدنى التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين الا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشروع ان يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد او تحديد حد اقصى للمدة في عقد الايجار ،

كما في حق الحكم ينص على ذلك صراحة ، ومن ثم فلا محل للقياس والاجتهاد مع وجود نص المادة 563 مدنى سالف البيان . ويؤيد هذا النظر ان المشروع التمهيدى للتقنين المدنى الحالى كما ينص في القرة الأولى من المادة 760 على ان ( اذا عقد الايجار لمدة تزيد على ثلاثين سنة او اذا كان مؤبدا جاز ان ينتهى بعد انقضاء ثلاثين سنة يناء على طلب المتعاقدين مع مراعاة المواعيد القانونية المنصوص عليها في المادة التالية…)

وقد حذفت لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب هذا النص بعد ان كانت قد اقرته لجنة المراجعة دون ان تشير إلى هذا الحذف في تقريرها وبذلك تركت المسالة للقواعد العامة الواردة في المادة 563 مدنى لما كان ذلك وكانت الاحكام السابق صدورها من دوائر المواد المدنية في طعون ارقام 591 سنة 49 ق جلسة 5 / 3 / 1980 و 664 سنة 56 ق جلسة 20 / 11 / 1986 و 15 سنة 53 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2528 سنة 55 ق جلسة 2 / 12 / 1987 و 1760 سنة 54 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2440 سنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990

قد التزمت هذا النظر فإنها تكون قد صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما يخالفها من مبادئ وذلك بالأغلبية المنصوص عليها في المادة 4/2 من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 وإذ ناطت هذة المادة بهذه الهيئة الفصل في الدعوى المحالة اليها فانه يتعين عليها الفصل في الطعنين .

وحيث ان الطعنين استوفيا اوضاعهما الشكلية ، وحيث ان حاصل ما ينعاه الطاعنون في الطعن رقم 766 لسنة 56 ق على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون

وفى بيان ذلك يقولون ان الحكم المطعون فيه بعد ان انتهى إلى ان انتقال عقد الايجار إلى المطعون ضدهم كخلف لمورثهم المستأجر الذى كان انهاء عقد الايجار رهينا بمحض مشيئته وحده يجعل العقد في حكم المؤبد – عمد الحكم إلى التدخل في تحديد مدة العقد تحديدا تحكميا لثلاثين عاما اخذا في الاعتبار ما انفق المستأجر في سبيل استغلال العين المؤجرة

في حين انه كان يتعين اعمال ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة مما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث ان هذا النعى في محله ذلك انه وقد انتهت الهيئة- وعلى ما سلف بيانه إلى انه اذا انعقد الايجار لمدة محددة تجدد لمددة أخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزاماته وللأخير وحده دون المؤجر الحق في ابداء الرغبة في انهاء العقد يؤدى إلى اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة اعمالا لنص المادة 563 من القانون المدنى ويحق لكل من عاقديه طلب انهائه اذا نبه على الاخر بالإخلاء في المواعيد المحددة بالنص سالف الذكر

وكان الثابت ان عقد الايجار محل النزاع المؤرخ 20 / 12 /1964 قد انعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان المستأجر قائما بسداد الأجرة وله وحده الحق في طلب انهائه وان الأجرة مبلغ 180 حنيه تدفع شهريا فانه مع وجود هذ الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة وهى شهر يتجدد ويقول لأى من المتعاقدين الحق في انهاء العقد

اذا نبه على الاخر قبل النصف الأخير من الشهر اعمالا لنص المادة 563 مدنى واذا كان الطاعنون قد نبهوا على المطعون ضدهم في 27 / 1 / 1983 بإنهاء العقد فان العلاقة الايجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد مدة الاجارة تحديدا تحكميا بثلاثين عاما فانه يكون قد اخطأ في تطبيق القانون بما يستوجب نقضه

الطعنان 766 و773 لسنة 56 ق هيئة عامة 23 / 2 / 1993 س 39 ع 2 ص 866 و الطعن رقم 564 سنة 61 ق جلسة 12 / 7 / 1995 والطعن رقم 935 لسنة 60 ق جلسة 29 / 12 / 1994 والطعن رقم 3602 لسنة 59 ق جلسة 23 / 3 / 1994 .

كما قضت النص في البند الرابع من عقد الايجار سند الدعوى” مدة الايجار مشاهرة تبدا من 1 / 2 / 1971 وتنتهى 28 / 2 / 1971 قابلة للتجديد مدة بعد أخرى مالم يطلب المستأجرين انهاء هذا العقد من جانبهم “

يدل على ان الايجار وان بدا سريانه لمدة معينة إلى انه قد لحقه الامتداد مدة بعد أخرى وفقا لشروطه ولا يتوقف انتهاء الايجار على مجرد انقضاء المدة التى امتد اليها العقد بل لابد من ان ينبه المستأجرون على المؤجرين بانتهاء الايجار وعدم رغبتهم في استمراره مالم يحصل هذا التنبيه امتد العقد مدة بعد أخرى

واصبح الايجار غير محدد المدة اذ يتعذر معرفة التاريخ الذى ينتهى اليه العقد على وجه التحديد لان شروطه جعلت نهاية مدته منوطه بمحض مشيئة المستأجرين وحدهم دون أي ضابط اخر مما يجعل هذه المدة غير مجددة بحد معين ولما كانت العلاقة الإيجابية يحكمها العقد والنصوص القانونية التى وضعها المشرع مكملة لأحكامه او منظمة لشروطه

فان المادة 563 مدنى أصبحت هى الواجبة التطبيق وهى تحدد مدة الايجار وحق الطرفين المؤجر والمستأجر في انهائه وإذ جاء النص صريحا يتعين تطبيقه ولا محل للقول بان العقد ينعقد لمدة يحددها القاضى تبعا لظروف وملابسات التعاقد او ان الايجار ينتهى بوفاة المستأجر او انقضاء ستين عاما على ابرام عقد الايجار قياسا على احكام الحكر اذ لا محل للاجتهاد او القياس وهناك نص قانونى يحكم الواقعة

لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه قد عول في قضائه بإنهاء العقد على التنبيه الحاصل من المؤجرين فانه يكون قد انتهى إلى النتيجة الصحيحة اذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة .

الطعن رقم 2440 لسنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 س 41 ص 926- الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997

بموجب القانون اصبح عقد الايجار الجديد خاضعا لقواعد القانون المدنى وبما ان من قواعد القانون المدنى حرية المتعاقدين فى الاتفاق على ما يرونه من بنود بشرط الا تكون مخالفة للنظام العام ومن ثم فمن حق المؤجر والمستأجر الاتفاق على المدة التى يرغبونها فى العقد الا فى الحالات التالية :

الأولى : اذا كان المؤجر له فقط حق الادارة كالمالك على المشاع

بمعنى ان تكون هناك عمارة مملوكة لعدة اشخاص واحدهم كان له حق الادارة فى التأجير فهنا المدة التى اقرها القانون ثلاث سنوات واي مدة زائدة عن ذلك لا يعتد بها وينقضي عقد الايجار بقوة القانون بمضى الثلاث سنوات ويجب ات تكون هنا حق الادارة للمؤجر سابقة على عقد الايجار وليست لا حقة علية تنبيه هام لذا يجب على أى مستأجر ان يتأكد من صفة المؤجر وانه المؤجر الأصلي عندما يتعاقد على ايجار عين

الثانية : الايجار الصادر ممن له حق المنفعة ينقضى الايجار بانقضاء حق المنفعة مع مراعاة مواعيد التنبيه بالإخلاء

واذا كانت مدة الايجار أطول من مدة حق المنفعة للمؤجر فالذي له الحق فى السماح باستكمال المدة المتبقية هو مالك الرقبة ملحوظة اقصى مدة للإيجار طبقا للقانون هى ستون عاما قياسا على الحكر لم يعد تقاضى المؤجر مبالغ مالية كمقدم جريمة كما كان فى السابق وهو ما يسمى بخلو الرجل بل يثبت هذا المبلغ فى صلب عقد الايجار ويخصم من الأجرة الشهرية او يكون تأمين مسترد والقانون أوضح ان الـتأمين المسترد يكون ايجار شهرين بالنسبة لتأجير الأماكن كمصانع ومتاجر يجب ذكر شرط عدم التأجير من الباطن فى عقد الايجار ( م 594/1 مدنى )

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 838

شاركنا برأيك