سؤال يهم المستأجرين والمؤجرين ايجار قديم هل غلق العين المؤجرة مساكن سبب الإخلاء بالترك ؟ ، بمعنى اغلاق المستأجر أو ورثته العين السكنية دون الاقامة بها مدة طويلة تعطي الحق للمؤجر أو ورثته طلب إخلاء الشقة السكنية محل عقد الايجار القديم للترك ، أم أن دوام المستأجر بسداد الأجرة ينتفي معه الترك ، وهل الوضع كذلك بالنسبة للمحلات المؤجرة بعقود ايجار قديم ومغلقة ، هذا ما سنتعرف عليه
معنى ترك العين المؤجرة المرتب للإخلاء
الترك يعنى تخلى المستأجر عن التزامين الأول الانتفاع بالعين المؤجرة ، والثاني عدم سداد الأجرة ، وبما يفيد التخلي عن عقد ايجار العين المؤجرة ايجار قديم ، وفى هذا المقال نتعرض لحالات الترك الموجب للإخلاء والغير موجب للإخلاء ولا يعد تركا ، وعلى ضوء أحكام محكمة النقض في صورة سؤال وجواب
كيفية تأسيس دعوى الإخلاء للترك وغلق العين
قبل أن تبادر برفع دعوي اخلاء لغلق العين المؤجرة مسكن لا بد أن تتأكد من توافر عنصرين للقضاء بالإخلاء هما
- الأول : ترك العين فعليا وغلقها
- الثاني : عدم سداد الأجرة فترة طويلة
فبتوافر هذين العنصرين يتبين تخلي المستأجر عن العين المؤجرة بعقد ايجار قديم سواء كان مستأجر أصلي أو ممتد له
أسئلة عن الإخلاء لغلق العين وجواب القانون والنقض
السؤال الأول – هل الاقامة بمحافظة أخرى وترك العين المؤجرة ايجار قديم يعد تركا وتخلى موجب للإخلاء ؟
أجابت محكمة النقض
( أ ) أنه لما كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الطاعن من شقة النزاع على ما أورده بمدوناته ، فلما كان الثابت من أقوال شاهدي المستأنف أن المستأنف ضده قد ترك شقة النزاع وأقام بمدينة الإسكندرية إقامة دائمة منذ مدة طويلة وتطمئن المحكمة إلى هذه الشهادة ويستقر في عقيدتها توافر شرائط الفقرة (ج) من المادة 18 ق 136 لسنة 1981 الخاصة بالترك النهائي
وهو استدلال فاسد من الحكم المطعون فيه لأن مجرد الإقامة بمدينة الإسكندرية منذ مدة طويلة لا يفيد بطريق اللزوم ترك الطاعن لشقة النزاع بمعناه القانوني وتوافر عنصره المعنوي وقد ثبت من عقد شقة النزاع أن الطاعن يقيم بالإسكندرية من قبل .
[الطعن رقم 9103- لسنــة 65 ق – تاريخ الجلسة 21 / 11 / 1996]
( ب ) إن إقامة المستأجر في بلد آخر أو مسكن خلاف العين المؤجرة لفترة مهما استطالت لا تعد دليلاً على تخليه عنها بصفة نهائية .
[الطعن رقم 3645 – لسنة 63 ق – تاريخ الجلسة 01/ 11/ 1998]
[الطعن رقم 6220 – لسنة 62 ق – تاريخ الجلسة 10/ 05/ 1998]
السؤال الثانى – ما تعريف محكمة النقض والقانون للترك المرتب لإخلاء العين المؤجرة ايجار قديم ؟
أجابت محكمة النقض
( أ ) إن ترك المكان المؤجر . مؤداه . تخلي المستأجر عن العين المؤجرة بنية عدم الإقامة فيها إلى آخر غير مقيم معه وغير ملزم بإسكانه بقصد إنهاء العلاقة الإيجارية بينه وبين المؤجر .
[الطعن رقم 5383- لسنــة 65 ق – تاريخ الجلسة 27 / 01 / 1997]
( ب ) إن ترك العين المؤجرة مؤداه . تخلي المستأجر عن العين بنية عدم الإقامة فيها إلى آخر غير مقيم معه بقصد إنهاء العلاقة الإيجارية بينه وبين المؤجر لازمه . قيامه على عنصرين مادي يتمثل في هجر الإقامة في العين على وجه نهائي ومعنوي هو نية تخليه عن العلاقة الإيجارية .
[الطعن رقم 3645 – لسنة 63 ق – تاريخ الجلسة 01/ 11/ 1998]
[الطعن رقم 6220 – لسنة 62 ق – تاريخ الجلسة 10/ 05/ 1998]
السؤال الثالث – هل عدم انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ايجار قديم يبيح طلب الإخلاء ورد العين للمؤجر ؟
أجابت محكمة النقض
أن عدم انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة . لا يعد تركاً لها طالما كان قائماً بتنفيذ التزاماته قبل المؤجر .
[الطعن رقم 6129 – لسنــة 63 ق – تاريخ الجلسة 23 / 11 / 1997]
[الطعن رقم 8507 – لسنــة 65 ق – تاريخ الجلسة 11 / 02 / 1996]
السؤال الرابع – هل مغادرة المستأجر ايجار قديم للعين المؤجرة مغادرة نهائية للبلاد يعد تركا يبيح الإخلاء ؟
أجابت محكمة النقض
أن مغادرة المستأجر البلاد ولو كانت نهائية لا تعد بذاتها تركاً للعين المؤجرة ما لم يفصح عن إرادته في إنهاء العلاقة الإيجارية
[الطعن رقم 7043 – لسنــة 66 ق – تاريخ الجلسة 30 / 04 / 1998]
[الطعن رقم 6444 – لسنــة 62 ق – تاريخ الجلسة 30 / 12 / 1993]
السؤال الخامس – ما هو الترك الذى يترتب عليه الإخلاء وفقا للقانون ؟
أجابت محكمة النقض
أن ترك العين المؤجرة هو هجر المستأجر الإقامة فيها على وجه نهائي بنية تخليه عن العلاقة الإيجارية للغير ، ولا تثريب على المستأجر أن هو لم ينتفع بالعين فعلاً ما دام قائماً بتنفيذ التزاماته .
[الطعن رقم 11598 – لسنـة 66 ق – تاريخ الجلسة 27 / 05 / 1998]
[الطعن رقم 6220 – لسنــة 62 ق – تاريخ الجلسة 10 / 05 / 1998]
[الطعن رقم 6129 – لسنــة 63 ق – تاريخ الجلسة 13 / 11 / 1997]
السؤال السادس – هل زواج المستأجر بعين أخرى غير المؤجرة له ايجار قديم يعد تركا يبيح طلب الإخلاء ؟
أجابت محكمة النقض
أن إقامة المستأجر بمسكن آخر لزواجه بأخرى لا يمكن اعتباره تخلياً عن العين المؤجرة ، وتعبير المستأجر عن إرادته في التخلي عن العين المؤجرة يجوز أن يكون صريحاً أو ضمنياً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على انصراف قصده إليه .
[الطعن رقم 469 – لسنــة 67 ق – تاريخ الجلسة 03 / 06 / 1998]
السؤال السابع – هل ترك الطبيب المستأجر العين المؤجرة له ايجار قديم ويستعملها عيادة لابنته يعد تركا يبيح الإخلاء ؟
أجابت محكمة النقض
إذا كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بفسخ عقد الإيجار المؤرخ …/ …/ …. وطرد الطاعنين من العين محل النزاع والتسليم تأسيساً على ما انتهى إليه في أسبابه من أن الطاعن الأول لا يباشر مهنة الطب في عين النزاع وانه تركها لابنته الطبيبة الطاعنة الثانية بقصد الاستغناء عنها نهائياً بالمخالفة للقانون
مستخلصاً ذلك من قول للطاعن الأول في المحضر الإداري رقم (……) بأن الطاعنة الثانية تمارس عملها كطبيبة استناداً للقانون ومن وجود لافتة باسمها على العين باعتبارها طبيبة أمراض جلدية وتناسلية ومباشرتها العمل فيها مستقلة عن والدها طبيب الأمراض الباطنة الذي بلغ من الكبر عتياً ومن العمر أرذله وأحيل إلى المعاش من فترة طويلة
وما ثبت من تقرير الخبير من أن المستغل من العيادة غرفة واحدة والأخرى مغلقه، وكان هذا الذي أورده الحكم المطعون فيه لا يستدل منه بطريق اللزوم على أن الطاعن الأول لا يباشر علمه كطبيب في العين محل النزاع كما أن تواجد نجلته الطبيبة في عيادة والدها لا يقطع بتركه العيادة لها وتخليه نهائياً عن حيازتها بما يبرر الإخلاء ولا يكفي لمواجهة دفاع الطاعن الأول المشار إليه سلفاً مما يعيب الحكم المطعون فيه.
[الطعن رقم 9671 – لسنــة 75 ق – تاريخ الجلسة 15 / 06 / 2006]
السؤال الثامن – هل ترك الأبناء مسكن الوالد بعد وفاته والإقامة بمساكن الزوجية الخاصة بهم يعد تركا لها يبيح طلب الإخلاء ؟
أجابت محكمة النقض
إذا كان الحكم المطعون فيه قد خلص في أسبابه إلى وجود إقامة للطاعنين بشقة النزاع مع والدها المستأجر الأصلي حتى وفاته، إلا أنهما تركا الإقامة بها وانتقلا للإقامة بمسكن الزوجية لكل منهما إقامة دائمة ومستمرة مما يعد تخلياً طواعية عن اتخاذها موطناً دائماً لهم
وهذا الذي انتهى إليه الحكم بمجرده لا يؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها إذ أن مجرد انتقال الطاعنين بعد زواجهما للإقامة في مسكن آخر بعد امتداد عقد إيجار مسكن والدهما إليهما لا يكشف بذاته عن اتجاه رغبتهما إلى التخلي عن ذلك المسكن
وأن عدم إقامتهما الفعلية به لا يعتبر تخلياً منه منهياً لعقد الإيجار، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه رغم ذلك بإخلاء عين النزاع ورفض دعوى الطاعنين بامتداد العقد لهما لمجرد انتقالهما للإقامة بمسكن آخر
دون أن يبحث نية الترك والتخلي عن العين بعنصرية المادي والمعنوي وما قدمه الطاعنان من إيصالات سداد أجرة عين النزاع إلى المؤجرين للتدليل على قيامهما بتنفيذ التزاماتهما أمام المؤجر وتخلف شروط التخلي عن الإقامة بالعين تبعاً لذلك فإنه يكون معيباً.
[الطعن رقم 2671 – لسنــة 74 ق – تاريخ الجلسة 01 / 12 / 2005]
السؤال التاسع – هل ترك المستأجر العين المؤجرة ايجار قديم لصدور قرار بالإزالة وعدم الطعن عليه يعد تركا ؟
أجابت محكمة النقض
اذ كان البين من الأوراق ان الطاعن تمسك فى دفاعه امام محكمة الموضوع ان المطعون ضده الاول بعد صدور قرار إزالة شقة النزاع قام بإخلاء منقولاته منها رغم ان القرار لم يتضمن الاخلاء الفوري وتوقف عن سداد أجرتها وأقام بمسكن بدي من مساكن المحافظة ولم يطعن على القرار المذكور مما يفيد قبوله وهى تصرفات لو صحت تنبئ عن تخيله عن اجارة العين فلم يرد الحكم المطعون فيه على هذا الدفاع واكتفى بالقول ان عقد الايجار لا ينفسخ بقوة القانون الا اذا صار قرار الازالة نهائيا وهو مالا يواجه هذا الدفاع مما يعيبه بالقصور .
[الطعن رقم 1304 – لسنــة 72 ق – تاريخ الجلسة 22 / 12 / 2003]
الخلاصة لقبول قضية إخلاء العين
عدم انتفاع المستأجر ايجار قديم بالعين المؤجرة وغلقها لا يعد تركا يبيح طلب المؤجر للإخلاء وكذلك اقامته بمسكن أخر أو بمحافظة أخرى ، أو ببلد أخر ، لا يعد كل ما تقدم تركا ، طالما أنه يوفى بالتزاماته وهى سداد الأجرة ، فالترك المبيح لطلب الاخلاء هو التخلى عن الانتفاع بالعين والتخلي عن أداء الأجرة وبما لا يدع مجالا للاجتهاد من أن نية المستأجر هو الترك والتخلي بصفة نهائية عن العين المؤجرة ايجار قديم
أحكام نقض في ترك العين المؤجرة
ترك المستأجر العين المؤجرة . م ٢٩ ق ٤٩ لسنة ١٩٩٧ . المقصود به تعبيره عن إرادته في التخلى عنها . جواز أن يكون صريحاً أو ضمنياً . تنازل المستأجر عن الإيجار لأحد أقاربه يعد تعبيراً صريحاً عن التخلى ينتج أثره دون إعلان المؤجر به أو قبوله له . علة ذلك .
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن المشرع في المادة ٢٩ من القانون ٤٩ لسنة ١٩٧٧ – المقابلة للمادة ٢١ من القانون ٥٢ لسنة ١٩٦٩ – قد استهدف بسط الحماية على بعض أقارب المستأجر المقيمين معه عند الوفاة أو الترك
فإن المقصود بالترك هو هجر الإقامة في العين الدال على رغبة المستأجر الأصلى في إنهاء صلته بالعين المؤجرة وتخليه عنها لأحد تابعية بحكم المادة سالفة البيان وتعبير المستأجر عن إرادته في هذا التخلى عن العين المؤجرة قد يكون صريحاً
وقد يكون ضمنياً والتنازل عن الإيجار لا يعدو أن يكون تعبيراً صريحاً عن التخلى وهو ما ينتج أثره دون توقف على إعلان المؤجر به أو قبوله له ، ذلك أن المتنازل إليه في هذه الحالة لا يستمد حقه من حوالة المستأجر الأصلى لحقه وإنما يستمد حقه من القانون الذى أعطاه الحق في امتداد العقد إليه متى توافرت شروط عديدة منها القرابة والإقامة .
الطعن رقم ١٠٢ لسنة ٦٩ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٠/٠٥/٢٠
ترك العين المؤجرة . عنصراه . هجر الإقامة فيها على وجه نهائي بنية التخلي عن العلاقة الإيجارية .
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن ترك العين المؤجرة المُبرِر للإخلاء يقوم على عنصرين :
- أولهما عنصر مادي يتمثل في هجر الإقامة في العين المؤجرة على وجه نهائي
- ثانيهما عنصر معنوي وهو قصد التخلي عن العلاقة الإيجارية .
الطعن رقم ١٤٧٢٤ لسنة ٨٥ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٩/٠٢/١٦
تمسك الطاعن بعدم تخليه عن حانوت النزاع الذى يستعمله مخزناً وانتظامه في الوفاء بأجرته وطلبه إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بانتهاء عقد إيجار حانوت النزاع بقالة ترك الطاعن له مغفلاً الرد على دفاعه بما يدحضها . فساد وقصور وخطأ . علة ذلك .
إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الاستئناف بعدم تركه أو استغنائه عن المحل موضوع النزاع ، وأن غلقه كان بسبب استعماله له مخزناً ، علاوة على انتظامه في سداد أجرته للمطعون ضدها وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك
إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع الجوهري الذي من شأنه إن صح قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى ، وصادر بذلك حقه في إثبات ذلك الدفاع بإحدى طرق الإثبات الجائزة قانوناً وأيد الحكم الابتدائي لأسبابه فيما انتهى إليه من انتهاء عقد إيجار محل النزاع والإخلاء والتسليم على سند من أن نية الطاعن قد اتجهت إلى ترك المحل المؤجر له
ودلل على ذلك مما ثبت من تحقيقات المحضر رقم … لسنة ٢٠٠٥ إداري قسم أول دمياط من غلق المحل موضوع النزاع منذ عشر سنوات ومما جاء بمعاينة الخبير المنتدب في الدعوى رقم … لسنة ٢٠٠٩ إيجارات دمياط الابتدائية ، والمحضر رقم … لسنة ٢٠١٥ إداري قسم أول دمياط من أن ذلك المحل وجد مغلقاً عند معاينته وما تضمنه الكتاب الصادر من مجلس مدينة دمياط من أن المحل كان مغلقاً بجرد ٢٠١٢ / ٢٠١٣ وكتاب قطاع كهرباء دمياط الذي يفيد غلقه خلال عام ٢٠١٦
ومما ثبت من الكشف الرسمي الصادر من الضرائب العقارية أن للطاعن عقاراً مجاوراً للمحل موضوع النزاع ، وكان ما ساقه الحكم لا يفيد بذاته أن الطاعن قد كشف عن نيته في التخلي نهائياً عن العين المؤجرة له ، كما لا يصلح للرد على دفاعه المشار إليه في هذا الشأن ، فإن الحكم المطعون فيه يكون مشوباً بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال مما جره إلى الخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه .
الطعن رقم ١٧٥٩١ لسنة ٨٧ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٨/١١/١١
مرفقات التحميل – ماهية ترك المستأجر العين المؤجرة
لا تعليق