الحائز بوضع اليد 15 سنة يتملك بشروط دعوي تثبيت الملكية

موضوع الحائز بوضع اليد 15 سنة يتملك ملك الغير بشروط دعوي تثبيت الملكية ومنها نية التملك وبأعمال مادية واضحة وظاهرة ومن ثم وضع اليد 15 سنة بنية التملك هي دعوي تثبيت الملكية دون غيره من أسباب كسب الملكية الأخرى ، ودون حاجه الى استظهار سبب وضع اليد ابتداء ، حتى ولو نازع المالك الحقيقي واضع اليد بعد اكتمال 15 سنة فلا يعتد بمنازعته .

وضع اليد 15 سنة بنية التملك

وضع اليد المكسب له شروط

يكسب الحائز بوضع اليد الملكية بشرط الظهور بمظهر المالك طيلة 15 سنة ولحساب نفسه واتخاذ أعمال مادية كالسكن والتأجير والزراعة والبناء وغيرها من الأعمال المادية ، أمام الكافة وفى وضوح وبلا غموض وحيازته حيازة هادئة بلا اكراه ، وليس في القانون ما يمنع الشريك في العقار الشائع أن يحوز حصة باقي شركائه المشتاعين على وجه التخصيص والانفراد بنية تملكها بوضع اليد المكسب 15 سنة وليس 33 سنة

سؤال وجواب في وضع اليد المكسب 15 سنة

ما هي الأعمال المادية محل كسب الملكية بوضع اليد ؟
  • هي السيطرة المادية لواضع اليد علي  العقار أو الأرض محل الحيازة واستغلال العقار بالسكن فيه وتأجيره وإدخال المرافق كهرباء وغاز ومياه وتشييد المبانى بترخيص أو بلا ترخيص  والتعامل مع كافة الجهات الحكومية كمالك للعقار ، وسداد الضرائب العقارية والمكلفة العقارية باسمه وان كانت أرض زراعية بزراعتها وبيع المحصول لصالح نفسه
  • والحيازة فى الجمعية الزراعية باسمه واستلام التقاوي والسماد باسمه على الأرض بشرط أن تكون هذه الأعمال المادية طيلة 15 سنة وظاهرة وواضحة للكافة بدون خفاء أو لبس ، وهذه الاعمال المادية مذكورة على سبيل المثال ومن ثم أى عمل مادي أخر  يجوز
  • فتتوافر الحيازة الفعلية عندما يسيطر الحائز بنفسه سيطرة مادية على الشئ ويباشر عليه الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة فى ملكه فاذا كان الشئ محل الحيازة عقارا سكنيا مثلا احرزه وباشر عليه الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة وذلك بسكناه واذا كان الشئ محل الحيازة ارضا زراعية مثلا احرزها وباشر عليها الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة وذلك بزراعتها بنفسه

د . محمد المنجى – دعوى ثبوت الملكية – ص 424طبعة 2010

وقضى ان الحيازة بعنصريها المادى والمعنوى تتوافر لدى الحائز من مجرد وضع يده المادى على العقار وظهوره بمظهر المالك باستعماله فيما يستعمله فيه مالكه ولحسابه

الطعن رقم 7044 لسنة 63 ق جلسة 26/6/2002

ما هو العنصر المادي محل كسب الملكية بوضع اليد ؟

هو حيازة الشئ محل وضع اليد والسيطرة عليه واستعماله استعمال المالك

ما هو الأثر المترتب على ظهور المالك الحقيقي ومنازعته للواضع اليد بعد 15 سنة ؟

اذا اكتملت مدة وضع اليد 15 سنة وبعد هذا الاكتمال ظهر المالك أو الغير ونازع واضع اليد فى ملكية العقار فانه لا يعتد بهذه المنازعة اللاحقة ويلتفت عنها ولا تنال من اكتمال المدة

متى تحققت محكمة الموضوع من اكتمال مدة التقادم الطويل المكسب لملكية الحائز فلا يعتد بالمنازعة اللاحقة التي يثيرها المالك الأصلي للعقار فى مواجهة حائزه

( نقض مدنى 7/2/1967 ) مج محكمة النقض 18-1-306-47

هل يجوز للوارث والشريك مشاعا كسب ملكية وارث معه بوضع اليد المكسب ؟

يحق للوارث أن يتملك نصيب غيره من الورثة بوضع اليد خمس عشرة سنة اذا توافرت شروط تثبيت الملكية بنية التملك ، وبوضع يد ظاهر بسيطرة مادية ظاهرة وغير غامضة من حيازته لنفسه وعلى مرأى ومسمع من الوارث الأخر ، دون التعرض له 15 سنة

وقد قضت بذلك محكمة النقض فى العديد من أحكامها ومنها

للوارث أن يتملك بالتقادم نصيب غيره من الورثة متى استوفى وضع يده الشروط القانونية. مدة التقادم خمس عشرة سنة

الطعن رقم 3347 لسنة 60 ق – جلسة 21 /6/ 1995

هل دفع الوارث دعوى وضع اليد من وارث أخر على نصيبه بالرفض لعدم مضى 33 سنة صحيح ؟

تضمنت المذكرة الإيضاحية الرد

أما دعوى الإرث فهي تسقط بثلاث وثلاثين سنة والتقادم هنا مسقط لا مكسب. أما بالنسبة لأعيان التركة فليس في القانون ما يحرم على الوارث أن يتملك التقادم نصيب غيره من الورثة إذ هو في ذلك كأي شخص أجنبي عن التركة فيتملك بالتقادم متى استوفى وضع يده الشرائط الواردة بالقانون

و المقرر _ في قضاء محكمة النقض

 أن مفاد النص في المادة ٩٧٠ من القانون المدنى يدل على أن حق الإرث يسقط بالتقادم المسقط أو لا يجوز سماع الدعوى به بمضي مدة ثلاث وثلاثين سنة لأن التركة مجموع من المال لا يقبل الحيازة فلا يكسب حق الإرث بالتقادم وهو ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية قولها ، أما دعوى الإرث فهى تسقط بثلاث وثلاثين سنة والتقادم هنا مسقط لا مكسب .

أما بالنسبة لأعيان التركة فليس في القانون ما يُحرم على الوارث أن يتملك بالتقادم نصيب غيره من الورثة إذ هو في ذلك كأى شخص أجنبي عن التركة فيمتلك بالتقادم متى استوفى وضع يده الشرائط الواردة بالقانون .

الطعن رقم ٧٥١٢ لسنة ٨١ ق – الدوائر المدنية – جلسة 13/5/2018

هل يجب على واضع اليد 15 سنة تقديم سند وضع يده ابتداء ؟

لا يجب ذلك ويعفي منه لانه يستند الى وضع اليد فقط

المقرر طبقاً لنص المادة 968 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سبباً لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب اكتسابها، ويعفي واضع اليد الذي يتمسك به من تقديم الدليل على مصدر ملكيته وصحة سندها ، ومن ثم فان عدم تقديم اصل عقد البيع المشار اليه ليس من شأنه نفى وضع اليد وعدم توافر شرائطه

(الطعن 2348 لسنة 51ق – جلسة 15/11/1990 س41 ص669)

القضاء بالملك لوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية لا يحتاج الى استظهار السبب المشروع الذى يستند اليه في وضع يده وانما يكفى في هذا الصدد ان تتوافر لوضع اليد الحيازة المستوفاة لشرائطها القانونية سواء استند الحائز الى سبب في وضع يده ام تحررت يده من سبب يبرر حيازته ومن ثم فان عدم تقديم اصل عقد البيع ( المستند اليه في شرعية وبداية وضع اليد ) ليس من شانه نفى وضع اليد وعدم توافر شرائطه

طعن رقم 400 لسنة 17 ق جلسة 24/11/1998

ما هي طرق اثبات وضع اليد المكسب للملكية ؟

يجوز اثبات وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية بكافة طرق الاثبات لأنها واقعة مادية ومن هذه الطرق

  • الاثبات بشهادة الشهود
  • الاثبات بالقرائن
  • الاثبات بالخبرة بندب خبير من وزارة العدل
  • الاثبات بالمستندات عرفية ورسمية

أن كسب الملكية بالتقادم الطويل – يعتبر بذاته سببا مستقلا للتملك – وأن الأساس التشريعي لهذا السبب – هو قيام قرينة قاطعة على توفر سبب مشروع للتملك لدى واضع اليد – فمتى استوفى وضع اليد الشروط القانونية التى تجعله سببا مشروعا للتملك جاز لصاحبه – أيا كان التملك

الطعن رقم 9765 لسنة 76 ق جلسة 14/4/2008

وضع اليد واقعه مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات من أى مصدر يستقى القاضى منه دليله و لو كان هذا المصدر أقوالا و ردت فى شكوى إدارية – على ما جرى به قضاء محكمة النقض .

الطعن رقم 0280 لسنة 25 – جلسة 25-02-1960 – مكتب فنى 11 صفحة رقم 184

هل يشترط القانون علم المالك بحيازة الغير لملكه علم اليقين ؟

لا لم يشترط القانون العلم اليقينى

فقد قضت محكمة النقض

الحيازة التى تصلح أساسا لتملك العقار بالتقادم وان كانت تقتضى القيام بأعمال مادية ظاهرة فى معارضة حق المالك ولا تحتمل الخفاء أو اللبس فى قصد التملك بالحيازة الا أنه لا يشترط أن يعلم المالك بالحيازة علم اليقين ، انما يكفى أن تكون من الظهور بحيث يستطيع العلم بها فاذا ما وضع الحائز علامات ظاهرة ليعلن عن وضع يده على أرض فضاء مثلا فليس للمالك أن يدعى بأنه كان يجهل أمرها فانه يتحتم عليه أن يكون على اتصال دائم ليدفع عنه كل عدوان

نقض م م 8/2/1973 س 24 ص 175 ، نقض 16/11/1978 س 29 ص 1706 – مشار ليهما – محمد كامل مرسى – المؤلف السابق – ص 24 – هامش 2

هل يوجب القانون شهر صحيفة دعوي تثبيت الملكية بوضع اليد المكسب ؟

اذا كان العقار محل وضع اليد خاضع لنظام الشهر العقاري لأنه يقع بالمدن وليس القري فانه لا يشترط شهر صحيفة دعوى تثبيت الملكية وهو ما قضت به محكمة العديد فى العديد من أحكامها لأن قانون الشهر لم ينص على عدم  قبول الدعوي فى حالة عدم شهر صحيفتها ، ومن ثم يحق شهر الحكم  بتثبيت الملكية عند استصداره

ولكن الأمر يختلف للعقارات الكائنة فى القري والخاضعة لنظام القيد فى السجل العيني فيجب التأشير بالطلبات وقيد الصحيفة ولا كانت الدعوي غير مقبولة ، مع العلم أن المحكمة الدستورية قضت بعدم دستورية نص قانون السجل العينى الذى حرم التملك بوضع اليد للعقارات الخاضعة لنظامه ومن ثم يحق تملك العقار الخاضع لنظام القيد بوضع اليد

فقد قضت محكمة النقض

مفاد النص في المادتين ١٥ / ٢ ، ١٧ / ١ ، ٢ من قانون الشهر العقارى رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ يدل على أن المشرع وإن أوجب تسجيل دعاوى الاستحقاق لأى حق من الحقوق العينية العقارية ، إلا أنه لم يرتب عدم قبول تلك الدعاوى جزاءً على عدم تسجيلها ، بل إن كل ما يترتب على ذلك هو أن حق المدعى فيها إذا ما تقرر بحكم فلا يكون حجة على الغير حسن النية الذى ترتب له حقوق عينية قبل تسجيل هذا الحكم .

الطعن رقم ٤٨٥٧ لسنة ٦٩ ق – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١١/١١/٠١

حيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن مفاد النص في المادتين 15/2، 17/1، 2 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 يدل على أن المشرع وإن أوجب تسجيل دعاوى الاستحقاق لأي حق من الحقوق العينية العقارية، إلا أنه لم يرتب عدم قبول تلك الدعاوى جزاء على عدم تسجيلها، بل إن كل ما يترتب على ذلك هو أن حق المدعي فيها إذا ما تقرر بحكم فلا يكون حجة على الغير حسن النية الذي ترتب له حقوق عينية قبل تسجيل هذا الحكم.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم قبول دعوى الطاعنة بتثبيت ملكيتها لأرض التداعي لعدم تسجيل صحيفتها، فإنه يكون قد خالف القانون

الطعون رقم 5904 لسنة 78 قضائية جلسة 2016-06-02، الطعن رقم 4857 لسنة 69 قضائية جلسة 2011-11-01 مكتب فني 62 رقم الصفحة 941.  

وقضت ان

تمسك الطاعنين بتملكهم أطيان النزاع بالتقادم الطويل وتدليلهم على ذلك بالمستندات. دفاع جوهري. إعراض الحكم المطعون فيه عن بحث وتحقيق ذلك الدفاع تأسيساً على قاعدة حظر التملك بالتقادم على خلاف الثابت بالسجل العيني المقضي بعدم دستوريتها وقضاءه بإلزامهم بالريع المقدر وتسليم أرض التداعي للمطعون ضده. قصور وخطأ

 الطعن رقم ٢٣٢٢ لسنة ٧٣ قضائية الدوائر المدنية – جلسة 5/1/2014

هل يجب تسجيل حكم تثبيت الملكية النهائي بالشهر أو القيد بالسجل العيني ؟

نعم لأنه بتسجيل حكم تثبيت الملكية بوضع اليد وقيدها بالسجلات تستقر معه الملكية

صيغة دعوى تثبيت ملكية عقار بوضع اليد 15 سنة

  • العقار محل هذه الدعوي خاضع لنظام الشهر العقارى ، ووفقا لأحكام قانون الشهر يمكن رفع دعوي تثبيت الملكية دون شهر صحيفة الدعوي ، وعند استصدار حكم يتم شهره
  • وذلك عكس نظام القيد فى السجل العينى الذي أوجب التأشير بالطلبات فى الصحيفة العقارية ، وفى هذه الدعوى قمنا بشهر صحيفة الدعوي ابتداء
  • ومن ثم للمدعي الخيار ما بين شهر الصحيفة ابتداء أو عدم شهرها وتسجيل الحكم عند استصداره
  • ولا يحق لمحكمة الموضوع القضاء بعدم قبول الدعوى لعدم شهر صحيفتها وان قضت بذلك فهو حكم معيب بالخطأ فى تطبيق القانون

الحكم الصادر فى دعوى تثبيت الملكية بوضع اليد 15 سنة

قضت محكمة أول درجة بقبول الدعوى وبتثبيت ملكية المدعى على العقار محل التداعي المبين بصحيفة الدعوى وطلب الشهر رقم …. ، وتقرير الخبير ، والزام المدعى عليه الأخير باتخاذ ما يلزم بتثبيت ملكية المدعى 

صحيفة دعوى تثبيت الملكية بوضع اليد

بناء على طلب السيد / …………………. المقيم …………………. ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض الكائن مكتبه بالزقازيق 29 ش النقراشي – برج المنار – الدور الخامس

@ انا                 محضر محكمة بندر ….. الجزئية قد انتقلت وأعلنت كل من :

1- ……………………………

2- ……………………………

3- ……………………………

المقيمين مدينة ……. ش …………..

@ ثم انا              محضر محكمة بندر ثالث الزقازيق الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

4- السيد الأستاذ / مدير مأمورية الشهر العقاري …. بصفته ويعلن سيادته بهيئة قضايا الدولة بالزقازيق

مخاطبا مع ،،

الإعلانات

الموضــــوع

  1. © منذ أكثر من عشرين عاما يضع المدعى يده على كامل ارض وبناء العقار الكائن ……………….. محافظة الشرقية المبين الحدود والمعالم والوصف بكشف التحديد المساحي المبين أعلاه للطلب رقم لسنة 2019 شهر عقاري
  2. © ووضع يد المدعى على العقار هادئ ومستمر وظاهر منذ انتقال الأرض المقام عليها البناء من والدته المرحومة / ……………. المتوفاة عام 1988 واقام المدعى المباني من ماله الخاص ودون منازعة من احد حال حياة والدته وبعد وفاتها وحتى الان ، ومظاهر وضع يده وسيطرته المادية الفعلية على العقار هي استصدار تراخيص بناء باسمه وبصفته المالك ومخاطبة جهة الادارة له الممثلة فى مجلس المدينة بصفته المالك وتحرير محاضر المخالفات باسمه ، وكذلك كشوف الضرائب العقارية باسمه ، ويقوم بالتأجير للغير شقق ومحلات منذ أمد بعيد لصالحه منفردا وتحصيل القيمة الايجارية لصالحه ، وعدادات الكهرباء وكافة المرافق باسمه  ، ويقيم بالعقار اقامة المالك بملكه
  3. © وقد انقضى على وضع يده الهادئ هذا دون منازعة اكثر من عشرين عاما سواء قبل وفاة والدته التى نقلت له حيازة وملكية الأرض حال حياتها بالتنازل عنها له ، ومنذ وفاتها فى عام 1988 وحتى الان ومن ثم فقد اكتملت مدة وضع اليد المكسب للملكية خمس عشرة عاما ( 1988 – 2003 ) ، وهو وضع يد مستوفى لشرائطه القانونية من حيث الظهور ( فيعرف الكافة والجيران والمدعى عليهم ان المدعى هو واضع اليد والمالك للعقار ، ولم ينازعه احد فى وضع يده الهادئ هذا الا بعد ان اكتملت له مدة التقادم المكسب وتحديدا فى 19/6/2006 عندما اقامتا المدعى عليهما الثانية والثالثة الدعوى رقم … لسنة 2006 مدنى جزئي ههيا طالبين الفرز والتجنيب بادعاء مخالف للواقع والحقيقة ان العقار تركة مورثة عن والدتهم وقضى فيها بالرفض بحالتها لعدم تقديم سند ملكية مورثتهم ، وتأييد الحكم استئنافيا بالحكم رقم …. لسنة 2010 ( هذه الدعوى بعد اكتمال مدة التقادم المكسب 15 سنة 1988-2003 ) لم يقدما سند ملكية او قرينة لمورثتهما
  4. © لم يهدأ بال المدعى عليهم ورغبة منهم فى النيل من حق المدعى على العقار ( وهم يعلمان تمام العلم ان العقار ملكه وفقد منه سنده ) قاموا بالتواطؤ والتدليس باصطناع عقد بيع عرفي مؤرخ 2/4/2010 باع بموجبه المدعى عليهما الثانية والثالثة الى المدعى عليه الاول ( ابن المدعى عليها الثالثة …. ) واستصدرا عليه حكم صحة ونفاذ انتهى صلحا بالحاق محضر صلح به برقم .. لسنة 2011 مدنى جزئي … – وهو حكم صدر بموجب السلطة الولائية للمحكمة دون القضائية ، ومن ثم وحيث انه لا حجية لذلك العقد الصوري صورية مطلقة قوامها التدليس وعدم نفاذه فى مواجهة المدعى
  5. © استمرارا من المدعى عليهم فى النيل من حق المدعى اقام المدعى عليه الاول الدعوى رقم … لسنة 2017 مدنى كلى ههيا طالبا فيها ابتداء تسليمه ما باعته له المدعى عليهما الثانية والثالثة بموجب العقد المؤرخ 2/4/2010 والريع ثم عدل طلباته الى ثبوت ملكية مورثة المدعى الراهن والمدعى عليهما الثانية والثالثة الراهنين وقضى فيها بالرفض ، فاستأنف المدعى عليه الاول ذلك القضاء برقم … لسنة 62 ق والذى قضى ( بثبوت ملكية مورثة المستأنف عليهم سعاد  تميم السيد لعقار التداعي ( مورثة المدعى الراهن )
  6. © ومن ثم وإزاء هذا التعرض للمدعى فى وضع يده وملكيته وبعد اكتمال مدة التقادم المكسب التى لا ينال منها أي تصرف او نزاع لاحق على اكتمالها وثبوت وضع اليد للمدعى فانه يقيم هذه الدعوى بطلب تثبيت ملكيته

السند القانونى والواقعي للمدعى

فى طلب تثبيت ملكيته

بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية

السند الاول : توافر شروط وعناصر الحيازة القانونية لوضع اليد ( السيطرة المادية ونية التملك )

يجرى نص المادة 968 من القانون المدنى على (من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له ، أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصة به ، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة.

فأما عن توافر السيطرة المادية الفعلية

المقرر فقها انه تتوافر الحيازة الفعلية عندما يسيطر الحائز بنفسه سيطرة مادية على الشيء ويباشر عليه الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة فى ملكه فاذا كان الشيء محل الحيازة عقارا سكنيا مثلا احرزه وباشر عليه الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة وذلك بسكناه واذا كان الشيء محل الحيازة ارضا زراعية مثلا احرزها وباشر عليها الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة وذلك بزراعتها بنفسه

د . محمد المنجى – دعوى ثبوت الملكية – ص 424طبعة 2010

وقضى ان الحيازة بعنصريها المادي والمعنوي تتوافر لدى الحائز من مجرد وضع يده المادي على العقار وظهوره بمظهر المالك باستعماله فيما يستعمله فيه مالكه ولحسابه

الطعن رقم 7044 لسنة 63 ق جلسة 26/6/2002

وبإنزال ما تقدم على الدعوى يتبين سيطرة المدعى على عقار التداعي سيطرة مادية وفعلية ومظاهر هذه السيطرة هي :

*اقرار المدعى عليهما الثانية والثالثة بتقرير الخبير المودع ملف الدعوى رقم  لسنة 62 ق ( بانه ليس لهم أي وضع يد على العقار منذ عام 1988 وان المدعى هو واضع اليد ) ف

قد تضمن التقرير صـ 13 بالنتيجة النهائية ( وقد قررتا المدعى عليهما انهما كانا يعيشان فى عقار التداعي مع والدتهما المرحومة سعاد تميم السيد التى وافتها المنية فى عام 1988 ( الحقيقة انه ليس لهما أي وضع يد قبل الوفاة او بعدها )وان المورثة اقامتها ………….

  • *تقرير الخبير سالف البيان تضمن ان ( وجد العقار حال المعاينة على الطبيعة جميعه وضع يد المدعى فرعيا ( المدعى الراهن ) بقيامه بتحرير عقود ايجار عن دكاكين الدور الأرضي وحيازته لباقي وحدات العقار واستغلالها سكنا خاص له ولأولاده ولم يثبت أي حيازة للمدعى عليهما او المدعى على العقار عين التداعي ( المدعى عليهم الراهنين )
  • *ترخيص المبنى باسم المدعى الرقيم … لسنة 1985
  • *المكلفات وتسلسلها باسم المدعى من عام 1981 وحتى الان ويسدد الضريبة العقارية عن العقار
  • *عدادات الانارة والغاز  وتراخيص البناء ومخالفات البناء باسم المدعى وأولاده
  • *كافة مخاطبات الجهات الرسمية موجهه الى المدعى بصفته مالك للعقار
  • *المدعى يقيم بالعقار ويؤجر شقق ومحلات ويحصل الأجرة لصالحه وجميع رخص المحلات باسمه
  • *الجيران الملاصقين للعقار يعلمون  بان المدعى هو المالك للعقار ويؤجره ويبنى ويقيم فيه منذ زمن
  • *طوال المدة من عام 1988 وحتى عام 2006 لم يتعرض أي من المدعى عليهم للمدعى فى وضع يده على العقار او مطالبته بأي حقوق مخلفة عنه وخلت يدهم من أي سند يؤكد اعتراضهم له فى وضع اليد ولم يقيما أي دعوى مطالبة بريع او فرز وتجنيب الا عام 2006 بعد 18 سنة من وضع اليد ووفاة مورثتهم
وأما عن العنصر المعنوي ( نية التملك )

المقرر قانوناً أن الحيازة المادية قرينة على الحيازة القانونية ما لم يثبت خصم الحائز عكس ذلك.

(الطعن رقم 489 لسنة 52ق – جلسة 6/1/1983 س 34 ص 130)

وكذلك ان الحيازة بعنصريها المادي والمعنوي تتوافر لدى الحائز من مجرد وضع يده المادي على العقار وظهوره بمظهر المالك ( باستعماله ) فيما يستعمله فيه مالكه ولحسابه ولو كان ذلك على غير سبب من القانون يسوغ له ذلك أصلا

الطعن رقم 4211 لسنة 73 ق جلسة 27/12/2004

وفقها ان المشرع افترض توافر الركن المعنوي للحيازة بمجرد توافر الركن المادي لها وعلى ذلك اذا اثبت المدعى فى دعوى ثبوت الملكية انه الحائز وان له السيطرة الفعلية أي المادية على الشيء فعندئذ يفترض توافر الركن المعنوي للحيازة فى حقه أي انه يحوز الشيء لحساب نفسه واعتبرت حيازته قانونية تجمع بين الركنين المادي والمعنوي وعلى ذلك لا يكلف الحائز صاحب السيطرة المادية على الشيء بعبء اثبات انه يحوز لحساب نفسه

الدكتور – عبدالناصر العطار – ص 215

وبإنزال ما تقدم

يتبين توافر نية التملك لدى المدعى حيث ان هذه السيطرة على العقار من قبل المدعى هي بنية التملك ومظاهر ذلك استصدار تراخيص بناء والإقامة به هو وأولاده وزوجه وكافة المرافق والمخاطبات الرسمية من الجهات الحكومية باسمه وبصفته مالكا ويؤجر للغير شقق ومحلات لحسابه ، ومن ثم وضع يد المدعى هذا هادئ ومستمر وظاهر منذ عام 1988 حتى 2003

ولم ينازعه او يتعرض له أي شخص الا عام 2006 وهما المدعى عليهما الثانية والثالثة وفى عام 2011 المدعى عليه الاول وذلك بنزاع لاحق على اكتمال مدة وضع اليد المكسب التى اكتملت عام 2003

وقرينة ذلك وبوضوح بلا لبس ( اقرار المدعى عليهما الثانية والثالثة فى محاضر اعمال الخبير بالدعوى رقم  لسنة انه ليس لهم أي وضع يد على العقار منذ وفاة مورثتهم عام 1988 )

ومن غير المستساغ عقلا وواقعا ومنطقا الا يطالب المدعى عليهما بأي حقوق على العقار ( ريع او قسمة ) منذ وفاة مورثتهم عام 1988 الا عام 2006 بعد ( 18 سنة ) ومن ثم فهذا قرينة واضحة على علمهم التام بملكية العقار وخلوصه للمدعى

فالمقرر فى قضاء محكمة النقض انه متى تحققت محكمة الموضوع من اكتمال مدة التقادم الطويل المكسب لملكية الحائز فلا يعتد بالمنازعة اللاحقة التى يثيرها المالك الأصلي للعقار فى مواجهة حائزه

نقض مدنى 7/2/1967 مج محكمة النقض 18-1-306-47

ولا ينال من ذلك منازعة المدعى عليهم على غير الحقيقة ان العقار مشاع بينهم ، فعلى فرض ذلك القول المناف للحقيقة فالمقرر انه يحق للوارث تملك نصيب وارث اخر بوضع اليد خمس عشرة سنة

فالمقرر ان حق الإرث لا يكسب بالتقادم. دعوى الإرث. سقوطها بمضي 33 سنة م970 مدني للوارث أن يتملك بالتقادم نصيب غيره من الورثة متى استوفى وضع يده الشروط القانونية مدة التقادم 15 سنة.

(نقض جلسة 11/3/1971 س22 مج فني مدني ص 282)

ومن المقرر أيضا في ظل القانون المدني السابق أن الحصة الشائعة يصح أن تكون محلاً لأن يحوزها حائز على وجه التخصيص والانفراد بنية امتلاكها، ولا يحول دون ذلك اجتماع يد الحائز بيد مالك العقار بما يؤدي إلى المخالطة بينهما

لأن هذه المخالطة ليست عيباً في ذاتها، وإنما العيب فيما ينشأ عنها من غموض أو إبهام، فإذا استطاع الشريك في العقار الشائع أن يحوز حصة أحد شركائه المشتاعين حيازة تقوم على معارضة حق المالك لها على نحو لا يترك محلاً لشبهة الغموض والخفاء أو مظنة التسامح، واستمرت هذه الحيازة دون انقطاع خمس عشرة سنة فإنه يكسب ملكيتها بالتقادم.

(الطعن 127 لسنة 36 ق – جلسة 19/5/1970 س21 ص862)

السند الثاني : اكتمال مدة التقادم المكسب ( 15 سنة ) ( من عام 1988 الى 2003 ) ولا ينال من ذلك أي نزاع او تصرف لا حق على اكتمالها

الثابت من المستندات المقدمة بالدعوى ان

المدعى يضع اليد على العقار وبنية التملك منذ عام 1988 وحتى الان بل وقبل عام 1988 ومن ثم اكتمال مدة التقادم المكسب التى لا ينال منها ما قام به المدعى عليهم من منازعة لاحقة على اكتمالها كاملة ( 1988 – 2003 ) حيث ان المنازعات بدأت عام 2006 وبعدها والتصرف بالبيع الصادر من المدعى عليهما الثانية والثالثة الى الاول ( ابن المدعى عليها الثالثة .. )

تم فى عام 2010 بعد اكتمال المدة والحكم الصادر عليه بالصحة والنفاذ بالحاق محضر صلح تم فى 2011 بعد اكتمال مدة التقادم المكسب عام 2003

( فان هذه النزاعات والتصرفات لا تنفذ فى حق المدعى ولا تنال من مدة التقادم المكسب التى اكتملت ، وكذلك الحكم رقم  لسنة 62 ق القاضى منطوقه بثبوت ملكية مورثة المدعى والمدعى عليهما الثانية والثالثة للأرض لا ينال من وضع يد المدعى منذ وفاتها عام 1988 وحتى الان ) فهو سند لتسلسل وضع اليد يفاد المدعى منه يفاد منه المدعى لتنازل مورثته له عن الأرض بعقد ( فقد منه ) وهو ما لا ينال من ثبوت وضع اليد المدة الطويلة بنية التملك بمفردها دون السند

فالمقرر ان

القضاء بالملك لوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية لا يحتاج الى استظهار السبب المشروع الذى يستند اليه فى وضع يده وانما يكفى فى هذا الصدد ان تتوافر لوضع اليد الحيازة المستوفاة لشرائطها القانونية سواء استند الحائز الى سبب فى وضع يده ام تحررت يده من سبب يبرر حيازته ومن ثم فان عدم تقديم اصل عقد البيع ( المستند اليه فى شرعية وبداية وضع اليد ) ليس من شانه نفى وضع اليد وعدم توافر شرائطه

طعن رقم 400 لسنة 17 ق جلسة 24/11/1998

ومن ثم فالمدعى الذى يستند الى وضع اليد كسبب من أسباب كسب الملكية بالمدة الطويلة يعفى من تقديم سنده وفقد قضى كذلك ان المقرر طبقاً لنص المادة 968 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سبباً لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب اكتسابها، ويعفي واضع اليد الذي يتمسك به من تقديم الدليل على مصدر ملكيته وصحة سندها.

(الطعن 2348 لسنة 51ق – جلسة 15/11/1990 س41 ص669)

وادلة اكتمال مدة التقادم المكسب من عام 1988 تاريخ وفاة مورثة المدعى وحتى اكتمالها عام 2003 هي عدم منازعة المدعى عليهما الثانية والثالثة له فى وضع يده واستعمال العقار لنفسه ومصلحته طوال هذه المدة وان بداية منازعتهم له كانت عام 2006 بعد اكتمال المدة بالكامل ( 18 سنة ) وبدون سند ومن ثم فهذا النزاع اللاحق على اكتمال المدة الطويلة المكسبة لا يعتد بها ولا يعتد بأي تصرفات صورية على العقار وعدم نفادها فى مواجهة المدعى وفقا للأثر الرجعى لثبوت وضع اليد

فالمقرر ان كسب الملكية يكون باثر رجعى ولا يعتد بأي تصرفات او حقوق ترتبت على العقار

فقد قضت محكمة النقض أنه إذا كسب الحائز ملكية عين بالتقادم، فإن الملكية تنتقل إليه لا من وقت اكتمال التقادم فحسب، بل تنتقل إليه بأثر رجعي من وقت بدء الحيازة التي أدت إلى التقادم. فيعتبر مالكها طوال مدة التقادم بحيث لو رتب المالك الأصلي خلال هذه المدة او ترتبت ضده خلالها حقوق عينية على العين فان هذه الحقوق متى اكتملت مدة التقادم لا تسرى فى حق الحائز

الطعن رقم 930 ، 958 لسنة 47 ق – جلسة 12/5/1981 س 32 ص 144

فالمقرر انه للشريك ان يكسب حصة الشريك الاخر بمضي المدة المكسبة

فقضت محكمة النقض انه  ليس في القانون ما يمنع الشريك في العقار الشائع من أن يحوز حصة باقي شركائه المشتاعين على وجه التخصيص والانفراد بنية تملكها ولا يحول دون ذلك اجتماع يد الحائز بيد مالك العقار بما يؤدي إلى المخالطة بينهما لأن هذه المخالطة ليست عيباً في ذاتها وإنما العيب فيما ينشأ عنها من غموض وإبهام

فإذا استطاع الشريك في العقار الشائع أن يحوز حصة باقي شركائه المشتاعين حيازة تقوم على معارضة حق الملاك لها على نحو لا يترك محلاً لشبهة الغموض والخفاء ومظنة التسامح واستمرت هذه الحيازة دون انقطاع خمسة عشر سنة فإنه يكسب ملكيتها بالتقادم.

الطعن رقم 83 لسنة 60 القضائية جلسة 7 من ديسمبر سنة 1994

والمقرر ان النزاع اللاحق على اكتمال مدة التقادم لا يعتد بها

فقضى انه ومتى كانت المنازعة التى اثارها المالك الأصلي للعقار تجاه حائزه لاحقة لاكتمال مدة التقادم الطويل المكسبة لملكية الحائز فانه لا يعتد بها

نقض 7/2/1967 طعن رقم 266 س 33 ق

هذا ويستند المدعى فى اثبات دعواه بثبوت ملكيته بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة الى ندب خبير من وزارة العدل ليتولى الانتقال الى عقار التداعي ومعاينته بالطبيعة وبيان حائزه وواضع اليد ومدة وضع اليد وسنده ، وسماع الجيران الملاصقين فى هذا الشأن وبيان قرائن وسندات وضع اليد المادية وبيان نية التملك لدى المدعى

وبيان تاريخ منازعة المدعى عليهم للمدعى فى وضع يده وعما اذا كان هناك اعتراض منهم فى وضع يده المدة من 1988 وحتى 2006 من عدمه وفى حالة وجود اعتراض بيان سنده ،

فالمقرر ان وضع اليد واقعة مادية يجوز اثباتها بكافة الطرق من أي مصدر تستقى منه دليله وان لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى التعرف على نية واضع اليد من جميع عناصر الدعوى وتقدير أدلة الدعوى المؤدية الى كسب الملكية بمضي المدة الطويلة وان لها السلطة التامة فى الاخذ بتقرير الخبير وتقدير أقوال الشهود واستخلاص الواقع منها ووجه الحق فيها

الطعن رقم 2769 لسنة 73 ق جلسة 4/4/2013

اما عن الاختصاص القيمي ووفقا للمادة 37 مرافعات فانه ينعقد لمحكمة ههيا الابتدائية حيث ان الضريبة السنوية المربوطة على العقار هي ( 2679.60 x 500 مثل = 1339800 )

اما الغرض من اختصام السيد المعلن اليه الأخير بصفته فهو لاتخاذ ما يلزم بتغيير البيانات فى سجلات الشهر الى ملكية واسم المدعى

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهما وسلمت كلا منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهما الحضور امام محكمة …… الابتدائية الدائرة (     ) مدنى كلى يوم           الموافق     /      / 2019 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم بــ :

أولا : ثبوت ملكية المدعى للعقار موضوع التداعي المبين وصفا ومعالما وحدودا بصدر صحيفة الدعوى وبكشف التحديد المساحي للطلب رقم … لسنة 2019 شهر عقاري الكائن ……….. – محافظة الشرقية البالغ مساحته411.50م2 فقط اربعمائة واحدى عشر مترا مربعا ، والمكون من منزل ………… ، ومنع تعرض المدعى عليهم له فى العقار فضلا عن الزامهم بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة

ثانيا : الزام السيد المدعى عليه الرابع بصفته بإجراء التغيير اللازم فى سجلات الشهر العقاري الى اسم وملكية المدعى

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى أيا كانت

مذكرة المدعى فى دعوى تثبيت الملكية ( بعد ورود تقرير الخبير )

وضع اليد 15 سنة بنية التملك

محكمة شمال الزقازيق الابتدائية

د/ .. مدنى كلى …

مذكرة

فى الدعوى رقم ….. لسنة ….. مدنى كلى

جلسة ../../2021

مقدمة من السيد / …………………….    مدعى

ضد / …………………………………مدعى عليهم

الدفـــــــــاع

ثبوت توافر شروط وعناصر وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية بالقرائن وتقرير الخبير

توافر العنصر المادي والمعنوي ، و اكتمال المدة 15 سنة ، بالسيطرة المادية على العقار والظهور والوضوح والهدوء والاستمرار لوضع اليد دون انقطاع وبنية التملك بإقامة وتشييد المباني من ماله الخاص طوال أكثر من15 سنة على عقار كان عام 1988 وقت وضع اليد عبارة عن دور أرضى غير مكتمل وأضحى الأن ثلاثة طوابق كامل المرافق ، ودون أي نزاع فعلى من عام 1988 حتى 2006 ( 18 سنة ) ، ودون أي وضع يد للمدعى عليهم ( وكما تضمن تقرير الخبير المنتدب بالدعوى )

تفصيل ذلك الدفاع الجوهري 

تضمن تقرير الخبير بالنتيجة النهائية صـــ 6 

البند 1

وجدت عين التداعي كائنة بالقطعة … على تقاطع شارع ….. وشارع ……. – بندر ههيا – محافظة الشرقية ووجد العقار مقام بنظام الهيكل الخرساني مكون من ثلاثة طوابق أرضي ودورين علويين وجد الدور الأرضي مكون من عدد (8) محلات وعدد 2 مخزن والدور الأول والثاني العلوي بكل دور شقتين

وكل شقة مكونة من 4 حجرات وصالة وحمام ومطبخ و التشطيب  في المستوى سوبر لوكس ووجد المدعي بالطبيعة واضع اليد على العقار وبإقرار الحاضرين والمحلات مؤجرة بمعرفته المدعي ووجد بمدخل العقار عدد (5) عدادات كهرباء أرقام شاشية …… (2017) – …………(2017) – 1129813 – …… – …..(1999) ووجد بمسقط العقار عدد 2 عدادات مياه رقم …. والقراءة …… كما هو موضح الحدود والمساحة ببند المعاينة

البند 6

المدعى هو الحائز بالطبيعة وخال المدعى عليه الأول وشقيق كلا من المدعى عليهما الثانية والثالثة

البند 8

تبين بالمعاينة على الطبيعة أن العقار به عدد 5 عدادات كهرباء مقدم بشأن عدد 3 عدادات منهم عدد 3 شهادات صادرة من إدارة كهرباء ههيا مؤرخين في .././…. تفيد بأن المدعي / ….. مشترك بتوصيل التيار الكهربائي لعدادات أرقام شاشية ….. تاريخ فتح العداد 1989 وعداد رقم ….. تاريخ التوصيل ././1979 – والعداد رقم ….. تاريخ فتح العداد 1/9/1999 كما تبين أن العقار جميعه وضع يد المدعي

وذلك بموجب تحريره عقود إيجار موضحة تفصيلا ببند المستندات وحائز للشقق الكائنة بالعقار باستغلاله بالإقامة بها هو وأولاده ولم يتبين لنا وضع يد للمدعى عليهم حال المعاينة على الطبيعة كما تبين بالمعاينة على الطبيعة تطابق الحدود والمعالم للعين محل النزاع الحالي مع الحدود والمعالم الواردة في الحكم الصادر في الاستئناف رقم …. لسنة  … ق

البند 9

وفق ما تقدم من مستندات لم يتبين لنا – الخبير – وجود نزاع على العين محل النزاع قبل رفع الدعوى …. لسنة 2006.

(لطفا / هذه الدعوى أقيمت من المدعى عليهما الثانية والثالثة بعد اكتمال مدة التقادم المكسب بفرز وتجنيب وقد  قضي فيها بالرفض)

وهو ما يتبين منه توافر شروط وضع اليد المكسب بالمدة الطويلة وفقا للواقع والقانون

وأما ما تم سرده من الخبير بباقي البنود والمقتبس من تقرير خبير سابق فى دعوى رقم …/… بتثبيت ملكية مورثة المدعى حتى وفاتها عام 1988 ، فهو ليس مجال مدة التقادم المكسب محل الدعوى الراهنة حيث أن المدعى يتمسك بالمدة من 1988 بعد وفاة المورثة والى عام 2006 وحتى الأن ، أما التقرير السابق بتثبيت ملكية المورثة فانصب على المدة من 1960 حتى وفاتها عام 1988

ويتبين  توافر العنصر المادي والمعنوي لوضع اليد وبنية التملك

بالسيطرة المادية باستغلال العقار  و بإقامة وتشييد باقى الدور الأرضي وإقامة الدورين الثاني والثالث ، وإدخال المرافق مياه وكهرباء وغاز باسم المدعى وأولاده ، والإقامة والسكن فيه ، وتأجير المحلات للغير منذ عام 1988 وحتى الأن ، والتعامل مع كافة الجهات الحكومية كمالك للعقار ، وهى علامات ومظاهر لوضع اليد بنية التملك لا تقبل الجدل ، وعلى قدر كبير من الظهور والعلانية والوضوح أمام الكافة ، ومنهم المدعى عليهم ، دون أي نزاع أو اعتراض حتى اكتمال مدة التقادم

بل واستصدار ترخيص عام 1985 باسم المدعى من الحى ، دون الاعتراض عليه الا بعد أكثر من عشرون عاما بمحضر إداري بجهة الإدارة لا يرتقى الى الدليل ذو الحجية ، وبعد اكتمال مدة وضع اليد 15 سنة وأكثر

خاصة أن استصدار الترخيص من الجهة الإدارية باسم المدعى كان على مرأى ومسمع المدعى عليهما الثانية والثالثة واحداهما مهندسة بالحي ، الصادر منها الترخيص ، ولم تعترض لانهما على علم باختصاص المدعى بهذا العقار من والدتهما

واختصاصهما هما بالعقار الأخر الذى صدر قرار بإزالته باسم أحداهما ( المدعى عليها ….. ) فهي علامة ظاهرة وواضحة على حيازة المدعى للعقار ووضع اليد وبنية التملك وتشييد الدور الأول بموجب هذا الترخيص ، وسكوت المدعى عليهما الثانية والثالثة طوال مدة اكتمال الحيازة دون ثمة اعتراض ودون وجود أي وضع يد لهما على العقار وكما قرر الخبير المنتدب ، رغم وضوح النية ووضع اليد للمدعى

فالمقرر فى قضاء محكمة النقض

أركان التقادم المكسب – الحيازة ومضى زمن معين – وهو مبنى على أن الحائز يعتبر أنه مالك الشيء لأنه لو كان الشيء مملوكا لأخر لما ترك الحائز يتصرف فيه طوال مدة حيازته

محمد كامل مرسى – أسباب كسب الملكية – المستشارين معتز كامل مرسى ، محمد على سكيكر – طبعة 2012 – نادى القضاة – بند 52 – ص 61

وقضت محكمة النقض أن

الحيازة التى تصلح أساسا لتملك العقار بالتقادم وان كانت تقتضى القيام بأعمال مادية ظاهرة فى معارضة حق المالك ولا تحتمل الخفاء أو اللبس فى قصد التملك بالحيازة إلا أنه لا يشترط أن يعلم المالك بالحيازة علم اليقين ، إنما يكفى أن تكون من الظهور بحيث يستطيع العلم بها فاذا ما وضع الحائز علامات ظاهرة ليعلن عن وضع يده على أرض فضاء مثلا فليس للمالك أن يدعى بأنه كان يجهل أمرها فانه يتحتم عليه أن يكون على اتصال دائم ليدفع عنه كل عدوان

نقض مدني – 8/2/1973 س 24 ص 175 ، نقض 16/11/1978 س 29 ص 1706 – مشار ليهما – محمد كامل مرسى – المؤلف السابق – ص 24 – هامش 2

والمقرر فقها انه تتوافر الحيازة الفعلية عندما يسيطر الحائز بنفسه سيطرة مادية على الشيء ويباشر عليه الأعمال المادية التى يباشرها المالك عادة فى ملكه فاذا كان الشيء محل الحيازة عقارا سكنيا مثلا احرزه وباشر عليه الأعمال المادية التى يباشرها المالك عادة وذلك بسكناه واذا كان الشيء محل الحيازة أرضا زراعية مثلا احرزها وباشر عليها الأعمال المادية التى يباشرها المالك عادة وذلك بزراعتها بنفسه

د . محمد المنجى – دعوى ثبوت الملكية – ص 424طبعة 2010

وقضى ان الحيازة بعنصريها المادي والمعنوي تتوافر لدى الحائز من مجرد وضع يده المادي على العقار وظهوره بمظهر المالك باستعماله فيما يستعمله فيه مالكه ولحسابه

الطعن رقم 7044 لسنة 63 ق جلسة 26/6/2002

اكتمال مدة التقادم المكسب 15 سنة الفترة من ( 1988 الى الأن ) وهى المدة محل الدعوى

فوفقا للواقع وللثابت بتقرير الخبير المنتدب لا يوجد أي نزاع على العقار من المدعى عليهم الا عام 2006 ( بعد 18 سنة ) بدعوى فرز وتجنيب من المدعى عليهما الثاني والثالث ، وهذه الدعوى قضى برفضها ، ومن ثم اكتملت مدة التقادم المكسب دون أي انقطاع أو وقف وحتى الأن واستمرار حيازة المدعى ووضع اليد على العقار وكما ثبت من المعاينة بالطبيعة أنه الحائز الفعلي وواضع اليد على العقار ويسكن به

فالمقرر انه

متى تحققت محكمة الموضوع من اكتمال مدة التقادم الطويل المكسب لملكية الحائز فلا يعتد بالمنازعة اللاحقة التي يثيرها المالك الأصلي للعقار فى مواجهة حائزه

 نقض مدنى 7/2/1967 – مج محكمة النقض 18-1-306-47

و المقرر ان

الحيازة متى توافرت لها الشرائط التى استلزمها القانون واستمرت مدة خمس عشرة سنه تعد بذاتها سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها

الطعن رقم 136 لسنه 57ق هيئه عامه جلسة 2/1/1996س 43ص1045

ولا ينال من وضع اليد واكتمال مدة التقادم وشروط وضع اليد المكسب – وجود تحقيق ادارى بالجهة الإدارية بعد أكثر من عشرون عاما وبعد اكتمال مدة التقادم المكسب ، وضد موظف متوفى ، ودون التحقيق مع المدعى ، اثبت فيه على غير الحقيقة وجود تلاعب فى الترخيص الصادر للمدعى عام 1985 ، وفى وضع اسمه كصاحب التكليف على العقار

ذلك أنه لا يرتقى الى الدليل ذو الحجية لأنه مجرد تحقيق ادارى وليس حكما قضائيا وبعد مرور أكثر من عشرون عاما وبعد وفاة الموظف الذى فى ذمة لله ونسب اليه أقوال مدعاة لا يستطيع دحضها بوفاته

ولأن وضع اليد اكتمل بأركانه وعناصره قبل هذا التحقيق الإداري الذى يقبل الجدل والتأويل ، فلا ينال من شروط وعناصر وضع اليد التى تحققت قانونا وواقعا

فالمقرر فى قضاء النقض

القضاء بالملك لوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية لا يحتاج الى استظهار السبب المشروع الذى يستند اليه في وضع يده وانما يكفى في هذا الصدد ان تتوافر لوضع اليد الحيازة المستوفاة لشرائطها القانونية سواء استند الحائز الى سبب في وضع يده ام تحررت يده من سبب يبرر حيازته ومن ثم فان عدم تقديم اصل عقد البيع ( المستند اليه في شرعية وبداية وضع اليد ) ليس من شانه نفى وضع اليد وعدم توافر شرائطه

طعن رقم 400 لسنة 17 ق جلسة 24/11/1998

و قضى كذلك ان

المقرر طبقاً لنص المادة 968 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سبباً لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب اكتسابها، ويعفي واضع اليد الذي يتمسك به من تقديم الدليل على مصدر ملكيته وصحة سندها ، ومن ثم فان عدم تقديم اصل عقد البيع المشار اليه ليس من شأنه نفى وضع اليد وعدم توافر شرائطه

(الطعن 2348 لسنة 51ق – جلسة 15/11/1990 س41 ص669)

وكذلك انه

لما كان لمدعى الملكية أن يقيم ادعاءه على السبب الذي يراه مملكاً له ، و حسب الحكم أن يحقق هذا السبب و يفصل فيه و كان المطعون ضدهم …. قد أقاموا دفاعهم على تملكهم الأرض محل النزاع بالتقادم الطويل وحده فإن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه على مقتضى هذا الدفاع يكون التزم صحيح القانون

الطعن رقم 366 لسنة 50 مكتب فني 35 صفحة رقم 1958 بتاريخ 29/11/1984

على فرض ما يدعيه المدعى عليهم من أن العقار محل التداعي تركة مورثة

فانه ووفقا للقانون وللمستقر عليه فقها وقضاء – أنه يحق للشريك مشاعا أن يكسب ملكية نصيب الشريك الأخر بوضع اليد 15 سنة اذا توافرت شروط وضع اليد المكسب ، بل وانه حال وجود قسمة واقعية بمهايأة مكانية مر عليها 15 سنة فإنها تنقلب الى قسمة نهائية يختص فيها كل شريك بما وضع يده عليه طيلة هذه المدة

حيث ان المدعى واضعا اليد منذ عام 1988 على عقار التداعي وشيده وبنى الطوابق ويسكن  به

والمدعى عليهما الثانية والثالثة يضعون اليد على العقار الأخر الكائن شارع ….. – بندر ههيا وكما ثابت من ترخيص الازالة الصادر باسم احداهما

والقرينة على ذلك عدم وجود أي مظهر من مظاهر وضع اليد للمدعى عليهما الثانية الثالثة على عقار التداعي وضع يد المدعى ، وعدم وجود وضع يد للمدعى على العقار الأخر ش ….. وضع يد المدعى عليهما الثانية والثالثة ، وعدم وجود ثمة اعتراض أو اجراء قانونى منهما على العقار وضع يد المدعى طيلة المدة من 1988 حتى عام 2006 ، أو حتى حال حياة والدتهما

فالنزاع والادعاء بغير الحق لم يظهر الى الوجود الا مع كبر المدعى عليه الأول ، واعتقاده أن لولدته وخالته حق على العقار  ، وتناسى العقار الأخر وضع يدهما ، فأبرم معهما عام 2010 عقد صوري على العقار وضع يد المدعى وموضوع التداعي ليقاضي خاله ( المدعى بلا وجه حق )

فقد قضت محكمة النقض للوارث أن يتملك بالتقادم نصيب غيره من الورثة متى استوفى وضع يده الشروط القانونية. مدة التقادم خمس عشرة سنة

الطعن رقم 3347 لسنة 60 ق – جلسة 21 /6/ 1995

وهو ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية بقولها

ش أما دعوى الإرث فهي تسقط بثلاث وثلاثين سنة والتقادم هنا مسقط لا مكسب. أما بالنسبة لأعيان التركة فليس في القانون ما يحرم على الوارث أن يتملك التقادم نصيب غيره من الورثة إذ هو في ذلك كأي شخص أجنبي عن التركة فيتملك بالتقادم متى استوفى وضع يده الشرائط الواردة بالقانون

و المقرر –  في قضاء محكمة النقض

أن مفاد النص في المادة ٩٧٠ من القانون المدنى يدل على أن حق الإرث يسقط بالتقادم المسقط أو لا يجوز سماع الدعوى به بمضي مدة ثلاث وثلاثين سنة لأن التركة مجموع من المال لا يقبل الحيازة فلا يكسب حق الإرث بالتقادم وهو ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية قولها ، أما دعوى الإرث فهي تسقط بثلاث وثلاثين سنة والتقادم هنا مسقط لا مكسب .

أما بالنسبة لأعيان التركة فليس في القانون ما يُحرم على الوارث أن يتملك بالتقادم نصيب غيره من الورثة إذ هو في ذلك كأي شخص أجنبي عن التركة فيمتلك بالتقادم متى استوفى وضع يده الشرائط الواردة بالقانون .

الطعن رقم ٧٥١٢ لسنة ٨١ ق – الدوائر المدنية – جلسة 13/5/2018

وقضت محكمة النقض ان

قسمة المهايأة المكانية . استمرارها خمس عشرة سنة . أثره . تحولها إلى قسمة نهائية بحكم القانون

الطعن رقم ١٩٤٠ لسنة ٦١ ق – الدوائر المدنية – جلسة 8/6/2008 – مكتب فنى – سنة ٥٩ – قاعدة ١١٢ – صفحة ٦٤٠

والثابت من تقرير الخبير كما تقدم عدم وجود أي مظهر من مظاهر وضع اليد لأى من المدعى عليهم على عقار التداعي ، وأن وضع اليد للمدعى وهو من شيد المباني باقى الدور الأرضي والطابقين الثاني والثالث ، ويقيم هو وزوجه وأولاده بالعقار وكافة المرافق باسمهم ، وهى مظاهر واضحة وضوح الشمس للكافة دون غموض أو خفاء ، وبحيازة المالك لملكه ،  ومستمرة دون انقطاع أكثر من خمس عشرة سنة

ومن ثم وهديا بما تقدم يتبين

ثبوت حيازة المدعى لعقار التداعي حيازة مستوفية لشرائطها والمدة تزيد على خمس عشرة سنة سابقة على أي نزاع أو أدعاء من المدعى عليهم طوال المدة من 1988 الى 2006 ، واستمرار وضع اليد الهادئ الظاهر حتى الأن ، وكما ثابت بتقرير الخبير المنتدب بالدعوى الراهنة ، بل وتقرير لخبير فى الدعوى السابقة من المدعى عليه الأول القاضى منطوقه بثبوت ملكية مورثة المدعى للعقار من 1960 حتى تاريخ وفاتها عام 1988

حيث أثبت أيضا وضع يد المدعى وحيازته بالطبيعة بعد وفاة المورثة ، وقيامه بتشييد المباني ، حيث أن العقار حتى تاريخ وفاة المورثة عام 1988 كان عبارة عن دور أرضى غير مكتمل فقط ، والأن أضحى عقار من ثلاث طوابق كاملة ، وكافة المرافق كهرباء وغاز ومياه باسم المدعى وأولاده ، ويقيمون فيه ، ودون ثمة اعتراض طوال مدة اكتمال وضع اليد

فقد قضت محكمة النقض

أن كسب الملكية بالتقادم الطويل – يعتبر بذاته سببا مستقلا للتملك – وأن الأساس التشريعي لهذا السبب – هو قيام قرينة قاطعة على توفر سبب مشروع للتملك لدى واضع اليد – فمتى استوفى وضع اليد الشروط القانونية التى تجعله سببا مشروعا للتملك جاز لصاحبه – أيا كان التملك

الطعن رقم 9765 لسنة 76 ق جلسة 14/4/2008

وقضى أنه

للمحكمة أن تعتمد في ثبوت الحيازة بعنصريها المبينين بالمادتين 968 ، 969 من القانون المدنى على ( القرائن ) التى تستنبطها من وقائع الدعوى ، ما دام استخلاصها سائغا ، ولا مخالفة فيه للثابت بالأوراق

الفقرة رقم 4 من الطعن رقم 1088 لسنة 48 ق جلسة 24/5/1984 مكتب فنى ص 1410

بناء عليه

يلتمس المدعى القضاء بـ :

أولا : ثبوت ملكية المدعى للعقار موضوع التداعي المبين وصفا ومعالما وحدودا بصدر صحيفة الدعوى وكشف التحديد المساحي للطلب رقم .. لسنة 2019 ، وتقرير الخبير والكائن ش …. – بندر ههيا ، محافظة الشرقية البالغ مساحته …..م2 والمكون من منزل بالمسلح ثلاث أدوار وبعضه حديقة مسورة من الجهة البحرية والغربية بسور بالطوب الأحمر ارتفاع 3م2 والدور الأرضي دكاكين ، ومنع تعرض المدعى عليهم له فى العقار والزامهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

ثانيا : الزام المدعى عليه الرابع بصفته بإجراء التغيير اللازم فى سجلات الشهر العقاري الى اسم وملكية المدعى

وكيل المدعى

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

مذكرة المدعي في دعوي تثبيت الملكية بعد انهاء التحقيق وسماع الشهود

وضع اليد 15 سنة بنية التملك

مذكرة ختامية

في الدعوى رقم …. لسنة 2019 مدنى كلى

جلسة …./../2022

مقدمة من السيد / ……………..                                                         مدعى

ضد / …………… وأخرين                                                            مدعى عليهم

الدفـــــاع

بادئ ذي بدء يتمسك المدعى بكافة الأسانيد القانونية والواقعية وأوجه الدفاع المقدمة منه بصحيفة الدعوى الافتتاحية والمذكرات ، والمستندات ، وما تضمنه تقرير الخبير المنتدب بالدعوى

ويستند في طلبه بتثبيت الملكية الى ثبوت شروط وعناصر وضع اليد المكسب المدة الطويلة بشهادة الشهود والخبرة والقرائن

حيث أن الثابت من جماع شهادة الشهود ( الاثبات ) و ( النفي ) أن

  • العقار وقت وفاة والدة المدعى عام 1988 كان عبارة عن دور أرضى فقط
  • أن العقار وضع يد وحيازة المدعى منذ وفاة والدته عام 1988 وحتى الأن وأنه هو من قام بتشييد المباني الدورين الثاني والثالث ( شقق له ولأولاده ) ، وأنه هو من يؤجر ويتسلم الايجار ، وانه لا وجود لأى وضع يد للمدعى عليهم على العقار موضوع التداعي ، وأن حيازته هادئة منذ عام 1988

شهادة شاهدي الاثبات

شهد شاهد الاثبات الأول ( …. ) :

أن المدعى هو صاحب البيت وانه مستأجرا محل منه من عام 1976 الى الأن ، وأن حيازة البيت تحت يد المدعى وأولاده من وقت أن أجر منه المحل عام 1976 ، وأنه لم يرى أحد ينازعه من وقت أن استأجر منه وأن ما يعرفه أن البيت ملكه وبعد وفاة والدته هو المالك وهو من يأخذ منه الايجار ويعديه له باسمه

وشهد شاهد الاثبات الثاني ( …… )  وهو جار بذات الشارع الكائن به عقار التداعي :

  أن المدعى ….. كان قاعد مع والدته بالبيت وتزوج به في الثمانينات وبعد وفاتها استمر في حيازة البيت ، وبنى شقق لأولاده ، ومقيمين بالبيت ، وهو في حيازته من 1980 الى الأن ، وانه لم يرى البنات مقيمين في المنزل ، ولم يرى أي مشاكل ، وأن البيت بيته لأنه كان يبنى هو وأولاده ولم يرى البنات بعد وفاة والدته يترددوا على المنزل

شهادة شهود النفي

شهدا بما يؤكد حيازة المدعى وبنية التملك وعدم وجود أي مظاهر وضع يد للمدعى عليهم على عقار التداعي ، وننوه للهيئة الموقرة وجود خصومة بين  شاهدي النفي والمدعى ، ولكن لأن اظهار الحق هو بيد المولى عز وجل فقد نطق لسانهما بالحق وبما يثبت حق المدعى ( مقدم بحافظة مستندات جلسة اليوم )

فقد شهد شاهد النفي الاول

بما يؤكد حيازة ووضع يد المدعى وأنه القائم بتشييد أوار العقار حيث شهد أن عمته – والدة المدعى – توفيت عام 1988 وان العقار ( كان دور أرضى شقتين ) وأن المدعى عليها – …. – متزوجه شقيقه – وكانت تأتى زيارات لأمها حتى وفاتها عام 1988 ، وبعد ما عمته توفيت المدعى هو المقيم في البيت

وشهد شاهد النفي الثاني وهو صديق للمدعى عليه الاول ان

البنات كانوا قاعدين قبل ما يتزوجوا ، وان كل واحدة لها شقة ( لطفا / كيف كان لكل بنت شقة والعقار حتى وفاة والدة المدعى عام 1988 كان عبارة عن دور أرضى غير مكتمل البناء مكون من شقتين فقط تقيم فيه والدتهم والمدعى ؟!! ) ، وشهد ان المدعى كان هو من يؤجر

من جماع ما تقدم يتبين

حيازة المدعى للعقار بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية منذ وفاة والدته عام 1988 وحتى الأن واكتمال مدة التقادم المكسب أكثر من 15 سنة ، وان العقار وقت الوفاة كان عبارة عن دور أرضى فقط وان المدعى هو من قام ببناء باقى الدور الأرضي والدورين الثاني والثالث ويقيم فيه هو وأولاده وبنية التملك ويؤجر لصالحه وهى عناصر الحيازة المادية والمعنوية

وما يعضد ذلك

أن كافة المرافق باسمه واسم أولاده وترخيص البناء باسمة ، ومحضر الحى له بتشييد مبنى بلا ترخيص باسمه ، كما أن العقار مكلف فى الضرائب العقارية باسم المدعى ، وقد أكد تقرير الخبير المنتدب بالدعوى الحيازة والمدة المكسبة للملكية

حيث قرر بالنتيجة النهائية :

تبين بالمعاينة على الطبيعة أن المدعى هو الحائز بالطبيعة ، وأن العقار مكون من ثلاثة طوابق أرضي ودورين علويين وجد الدور الأرضي مكون من عدد (8) محلات وعدد 2 مخزن والدور الأول والثاني العلوي بكل دور شقتين وكل شقة مكونة من 4 حجرات وصالة وحمام ومطبخ والتشطيب في المستوى سوبر لوكس ووجد المدعي بالطبيعة واضع اليد على العقار وبإقرار الحاضرين والمحلات مؤجرة بمعرفته المدعي

و به عدد 5 عدادات كهرباء مقدم بشأن عدد 3 عدادات منهم عدد 3 شهادات صادرة من إدارة كهرباء ….مؤرخين في 20/4/2015 تفيد بأن المدعي / ……. مشترك بتوصيل التيار الكهربائي لعدادات أرقام شاشية …….. تاريخ فتح العداد 1989 وعداد رقم ……. تاريخ التوصيل 1/1/1979 – والعداد رقم …… تاريخ فتح العداد 1/9/1999

كما تبين أن العقار جميعه وضع يد المدعي وذلك بموجب تحريره عقود إيجار موضحة تفصيلا ببند المستندات وحائز للشقق الكائنة بالعقار باستغلاله بالإقامة بها هو وأولاده ولم يتبين لنا وضع يد للمدعى عليهم حال المعاينة على الطبيعة ن لم يتبين لنا وجود نزاع على العين محل النزاع قبل رفع الدعوى 188 لسنة 2006 ، و عدم وجود أي مظهر من مظاهر وضع اليد لأى من المدعى عليهم على عقار التداعي

ومن ثم وهديا بما تقدم من الاثبات بشهادة الشهود والخبرة والقرائن

يتبين أحقية المدعى في طلباته الموافقة لصحيح الواقع والقانون بتوافر عناصر وشروط وضع اليد المكسب واكتمال مدة التقادم من عام 1988 حتى الأن ، و الحيازة  بعنصريها المادي والمعنوي وتوافر صفاتها من الهدوء والوضوح والاستمرار ، وأن العقار والمباني حيازة ووضع يد المدعى ، والمكلفة العقارية باسمه وكذلك المرافق – مياه وكهرباء وغاز – باسمه ، وترخيص ومحاضر البناء من الحى باسمه

وهو ما يوافق صحيح نص المادة 968 مدنى التى تنص على ان

( من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له ، أو حاز حقاً عينياً على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصاً به، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة )

ووفقا لما قررته محكمة النقض في العديد من أحكامها ومنها

المقرر طبقاً لنص المادة 968 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سبباً لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب اكتسابها، ويعفي واضع اليد الذي يتمسك به من تقديم الدليل على مصدر ملكيته وصحة سندها ، ومن ثم فان عدم تقديم اصل عقد البيع المشار اليه ليس من شأنه نفى وضع اليد وعدم توافر شرائطه

(الطعن 2348 لسنة 51ق – جلسة 15/11/1990 س41 ص669)

وكذلك انه – لما كان لمدعى الملكية أن يقيم ادعاءه على السبب الذي يراه مملكاً له ، و حسب الحكم أن يحقق هذا السبب و يفصل فيه و كان المطعون ضدهم …. قد أقاموا دفاعهم على تملكهم الأرض محل النزاع بالتقادم الطويل وحده فإن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه على مقتضى هذا الدفاع يكون التزم صحيح القانون

الطعن رقم 366 لسنة 50 مكتب فني 35 صفحة رقم 1958 بتاريخ 29/11/1984

وأن كسب الملكية بالتقادم الطويل – يعتبر بذاته سببا مستقلا للتملك – وأن الأساس التشريعي لهذا السبب – هو قيام قرينة قاطعة على توفر سبب مشروع للتملك لدى واضع اليد – فمتى استوفى وضع اليد الشروط القانونية التى تجعله سببا مشروعا للتملك جاز لصاحبه – أيا كان التملك

الطعن رقم 9765 لسنة 76 ق جلسة 14/4/2008

وكذلك أن الحيازة متى توافرت لها الشرائط التى استلزمها القانون واستمرت مدة خمس عشرة سنه تعد بذاتها سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها

الطعن رقم 136 لسنه 57ق هيئه عامه جلسة 2/1/1996س 43ص1045

وأنه متى تحققت محكمة الموضوع من اكتمال مدة التقادم الطويل المكسب لملكية الحائز فلا يعتد بالمنازعة اللاحقة التي يثيرها المالك الأصلي للعقار فى مواجهة حائزه

نقض مدنى 7/2/1967 – مج محكمة النقض 18-1-306-47

بناء عليه

يلتمس المدعى القضاء له بطاباته وهى :

أولا : ثبوت ملكية المدعى للعقار موضوع التداعي المبين وصفا ومعالما وحدودا بصدر صحيفة الدعوى وكشف التحديد المساحي للطلب رقم …  لسنة 2019 ، وتقرير الخبير – الكائن ش …. – بندر …. ، محافظة الشرقية البالغ مساحته 411.5م2 والمكون من منزل بالمسلح ثلاث أدوار وبعضه حديقة مسورة من الجهة البحرية والغربية بسور بالطوب الأحمر ارتفاع 3م2 والدور الأرضي دكاكين ، ومنع تعرض المدعى عليهم له فى العقار والزامهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

ثانيا : الزام المدعى عليه الرابع بصفته بإجراء التغيير اللازم فى سجلات الشهر العقاري الى اسم وملكية المدعى

وكيل المدعى

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

مبادئ قانونية عن الشهادة في الدعاوى القضائية

لا تقبل شهادة خصم ولا ظنين ولا ذي الإحنة»، ولأن الخصومة تئول إلى العداوة، والعداوة تمنع من قبول الشهادة

ولا تصلح الشهادة دليلا – بحسب «البوادي» فى تصريح لـ«صوت الأمة» – إلا بشروط يجمع بينها ترجح الصدق في الشهادة على الكذب، ومن هذه الشروط انتفاء التهمة في الشهادة بحيث لا تجر على الشاهد مغنما ولا تدفع عنه مغرما، ومنها عدم وجود العداوة بينه وبين المشهود عليه أو الميل للمشهود له للحديث الشريف «لا تقبل شهادة خصم ولا ظنين ولا ذي أحفة»،

للشهادة حجية متعدية . وجوب ألا يقوم بالشهادة مانع من موانعها . وجود خصومة بين الشاهد ومن يشهد عليه . مانع من قبول شهادته . خلو قانون الإثبات من نص يعالج هذا المانع . مؤداه . وجوب تطبيق ما تقضى به الشريعة الإسلامية . علة ذلك . إقامة الخصم الدليل على وجود خصومة بينه وبين الشاهد . لازمه . تمحيص المحكمة لهذا الدفاع . مخالفة ذلك والاستناد إلى أقوال هذا الشاهد رغم الطعن بفسادها . أثره . بطلان الحكم .

الطعن رقم ١٦٢٣١ لسنة ٨٣ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٩/٠٢/٠٣

عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 848

شاركنا برأيك