ما هو حكم القانون في البيع مرتين ؟ بمعنى بيع عقار مرتين جنائيا و مدنيا ، الإجابة لا عقاب عن جريمة النصب بالتصرف ببيع البائع ما كان يملكه مرتين لأن البائع الأول لم يسجل عقده ومن ثم لم يخرج الملك من يده قط وقت حصول البيع الثاني لانه لا يزال مالكا للعين المبينة فلا يعد تصرفه بالبيع مرة ثانية نصب

محتويات المقال

عناصر بيع العقار مرتين والنصب

تصرف البائع في العين المملوكة له بالبيع مرتين لا يعد نصبا، ما دام البيع الأول لم يسجل. لا يغير من ذلك. أن يكون سند ملكية البائع غير مسجل
إذ لم يسجل المشتريان لعقار واحد من بائع واحد عقديهما فإنه لا تكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين
المشترى يعتبر من الغير فى احكام الصورية بالنسبة الى مشترى اخر من نفس البائع له يزاحمه فى الملكية

إذا كان أحدهما سجل عقده فيكون من قام بالتسجيل أولاً هو الأحق بالعقار

تسلم أحدهما العقار من البائع تنفيذاً للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد بينهما لا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقده

حكم القانون في بيع عقار مرتين

نتعرف على حكم القانون فى البيع مرتين من حيث حكم القانون وفقا لنصوص قانون العقوبات ووفقا لنصوص القانون المدنى

تحقق جريمة النصب ببيع عقار مرتين

لا عقاب على التصرف ببيع البائع ما كان يملكه مرتين لأن البائع الأول لم يسجل عقده ومن ثم لم يخرج الملك من يده قط, ولأنه وقت حصول البيع الثاني كان القانون لا يزال يعتبره مالكا للعين المبينة فلا يعد تصرفه بالبيع مرة ثانية نصب

قضاء محكمة النقض – الدوائر الجنائية – بأن البيع مرتين لا يعد نصب

برئاسة السيد المستشار/ محمود إبراهيم نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ حسام عبد الرحيم، وسمير أنيس، وسمير مصطفى، إيهاب عبد المطلب نواب رئيس المحكمة.

تصرف الطاعن في العين المملوكة له بالبيع مرتين لا يعد نصبا، ما دام البيع الأول لم يسجل. لا يغير من ذلك. أن يكون سند ملكية البائع غير مسجل إساس ذلك؟
من المقرر أنه لا عقاب على ما نسب للمطعون ضده الأول من تصرفه بيع ما كان يملكه مرتين لأن البيع الأول الذي لم يسجل عقده لم يخرج الملك من يده قط
ولأنه وقت حصول البيع الثاني كان القانون لا يزال يعتبره مالكا للعين المبينة فلا يعد تصرفه بالبيع نصبا يعاقب عليه بمقتضى المادة 336 من قانون العقوبات
ولا يغير من ذلك ما يثيره الطاعن من أن المطعون ضده الأول تصرف بالبيع دون أن يكون مالكا للعقار بعقد مسجل إذ أن الأخير أخطر الأول بذلك وقبل التعاقد على هذا الأساس وهو ما يسلم به الطاعن بأسباب طعنه ومن ثم ينتفي الغلط وهو جوهر النصب.

الوقائع

أقام المدعي بالحقوق المدنية دعواه بطريق الادعاء المباشر ضد المطعون ضدهما بوصف أنهما توصلا إلى الاستيلاء على السيارة المبينة وصفا وقيمة بالأوراق والمملوكة له وكان ذلك عن طريق إيهامه بوجود مشروع كاذب هو بيع محل غير مملوك لهما إليه والحصول على السيارة ثمنا له فتمت الجريمة بهذه الوسيلة من الاحتيال

وطلب عقابهما بالمادة 336 من قانون العقوبات وإلزامهما بأن يؤديا له مبلغ خمسمائة وواحد جنيه على سبيل التعويض المؤقت والمحكمة المذكورة قضت حضوريا ببراءة المتهمين ورفض الدعوى المدنية استأنف كل من النيابة العامة والمدعي بالحق المدني ومحكمة …….. الابتدائية – بهيئة استئنافية – قضت حضوريا بقبول الاستئنافين شكلا في الموضوع برفضهما وتأييد الحكم المستأنف.

فطعن المدعي بالحق المدني في هذا الحكم بطريق النقض

المحكمة

لما كان البين من مطالعة الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه أنه أسس قضاءه ببراءة المطعون ضدهما من جريمة النصب ورفض الدعوى المدنية على قوله … الثابت بأوراق الدعوى وما قدم فيها من مستندات أن المتهم قد قام ببيع المحل المملوك له للمدعي بالحق المدني ثم تبين له – أي للأخير – أنه قد سبق وأن باعه إلى بنك نظير مديونية عليه للبنك،

وكان الثابت بالأوراق أن أياً من عقدي المدعي بالحق المدني والبنك لم يسبق لأي منهما أنه قام بتسجيله حتى تنتقل ملكية هذا المحل لأي منهما حتى تتوافر جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات حسبما استقرت عليه أحكام محكمة النقض

إذ أن المتهم عندما قام ببيع المحل المبين بعريضة الدعوى كان يبيع مال مملوك له وليس مملوكا للغير الأمر الذي ينتفي معه أحد أركان جريمة النصب … وكان ما أورده الحكم مفاده أنه لا عقاب على ما نسب للمطعون ضده الأول من تصرفه ببيع ما كان يملكه مرتين لأن البيع الأول الذي لم يسجل عقده لم يخرج الملك من يده قط

ولأنه وقت حصول البيع الثاني كان القانون لا يزال يعتبره مالكاً للعين المبينة فلا يعد تصرفه بالبيع نصبا يعاقب عليه بمقتضى المادة 336 من قانون العقوبات، ولا يغير من ذلك ما يثيره الطاعن من أن المطعون ضده الأول تصرف بالبيع دون أن يكون مالكاً للعقار بعقد مسجل

إذ أن الأخير أخطر الأول بذلك قبل التعاقد على هذا الأساس وهو ما يسلم به الطاعن بأسباب طعنه ومن ثم ينتفي الغلط وهو جوهر النصب، لما كان ما تقدم، فإن الطعن برمته يكون على غير أساس مفصحا عن عدم قبوله موضوعا مع مصادرة الكفالة.

خلاصة توافر جريمة النصب عن بيع عقار مرتين

الفيصل في العقاب الجنائى لواقعة بيع العقار مرتين هو تسجيل البيع الأول ، ومن ثم تتوافر أركان جريمة النصب ، أما ان كان البيع الأول والثانى عرفيا ، فلا جريمة ، لأن البائع باع ما يملك لأن الملكية ما زالت له ولم تنتقل الى الغير بالتسجيل

حكم البيع الثانى لذات العقار بيع عقار مرتين فى القانون المدنى

حالات البيع الثانى لعقار واحد من ذات البائع

الحالة الأولى

ان كان البائع الأول قد سجل عقده وانتقلت له الملكية ، حتى وان لم يتسلم العقار ويحوزه ، حيث يحق له بموجب ملكيته المسجلة طرد المشترى الثانى ان كان حائزا بموجب عقده العرفى من ذات البائع

الحالة الثانية

ان كان كلا العقدين للمشترى الأول والثانى عرفيين ، ولم يسجل أحدهما العقد خاصته ، هنا تكون الأولوية لمن تسلم العقار وحازة حيازة قانونية واقعية ووضع اليد عليه ، ولا يكون للمشترى الأخر سوى حق الرجوع على البائع والمطالبة برد الثمن والتعويض

حالة ثالثة بطلان أحد البيعين

ان كان أحد العقدين صوريا صورية مطلقة سواء كان مسجلا أو عرفيا فانه يحق للمشترى صاحب العقد الصحيح وهو صاحب مصلحة أن يثبت بكافة طرق الإثبات صورية عقد المشترى الأخر ليتوصل الى بطلانه وصحة عقده

ومن ثم المطالبة بطرد المشترى الأخر وطلب التسليم وضمان التعرض ، ان كان لم يتسلم ويضع اليد على العقار المبيع ، فان كان قد تسلمه ووضع اليد علي العقار ، فانه بإثبات صورية العقد الأخر يأمن التعرض له ونزع العقار من تحت يده

رأى ومبادئ محكمة النقض بشأن بيع عقار مرتين

المقرر ــ فى قضاء محكمة النقض ــ أنه إذ لم يسجل المشتريان لعقار واحد من بائع واحد عقديهما فإنه لا تكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين ، وذلك بسبب تعادل سندات المشترى ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشترى الأول قد تسلم العقار من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد

فإنه لا يجوز نزع العين من تحت يده وتسليمها للمشترى الثاني إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك بما لا يجوز القضاء بطرد الطاعن الأول منها، وإذ لم يفطن الحكم لهذه الأمور، وقضى بالطرد والتسليم فإنه يكون معيباَ بما يستوجب نقضه.

الطعن رقم 3436 لسنة 86 جلسة 22/5/2017

يشترط فى الخلف الخاص وهو من كسب حقا من المشترى حتى يتمسك بالعقد الصورى ان يكون حسن النية أي لا يعلم وقت تعامله مع المالك الظاهر ان العقد الظاهر انما هو عقد صوري

، اما اذا كان سيء النية أي يعلم وقت تعامله بصورية العقد الظاهر فان العقد الذى يسرى فى حقه هو العقد الحقيقى شأنه فى ذلك شأن المتعاقدين

الطعن رقم 756 لسنة 53 ق جلسة 27/5/1986

المشترى يعتبر من الغير فى احكام الصورية بالنسبة الى مشترى اخر من نفس البائع له يزاحمه فى الملكية فاذا اقام الحكم قضاءه بصورية عقد المشترى الاخر على القرائن وحدها فانه لا يكون قد خالف قواعد الاثبات

نقض مدنى 26/10/1950 مج احكام محكمة النقض 2 رقم 4 ص 26

إذا كان عقد شراء كل منهما ابتدائياً، فإن تسلم أحدهما العين من البائع تنفيذاً للالتزامات الشخصية التى يرتبها عقده في ذمة البائع له لا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقده،

الطعن رقم 15901 لسنة 82 جلسة 11 مايو 2014

إذا كان أحدهما سجل عقده فيكون من قام بالتسجيل أولاً هو الأحق بالعقار إلى حين ثبوت مدى صحة عقده من عدمه، إعمالاً لقاعدة أن “التسجيل لا يطهر العقد من العيوب”

قضت محكمة النقض:

“أن مؤدى نص المادة التاسعة من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى، وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية

ويترتب على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق، ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير، مما مفاده إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر ولو نسب إلى المشتري الذي بادر بالشهر التدليس أو التواطؤ، طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله

الطعن رقم 13544 لسنة 81 جلسة 26 ديسمبر 2013

المقرر في قضاء محكمة النقض أنه متى تعادلت سندات المشترين لعقار واحد بأن كان عقد شراء كل منهما له ابتدائياً فإن تسلم أحدهما العقار من البائع تنفيذاً للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد بينهما لا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له فى ذلك

وذلك طبق للطعن رقم 15901 لسنة 82 جلسة 11 مايو 2014، كما أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه اذ لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما فانه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين

وذلك بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشترى الأول قد تسلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذاً للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد، فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشتري الثاني إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك

الطعن رقم 2092 لسنة 49 ق جلسة 13 ديسمبر 1990

إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن تسلم شقة النزاع مشتراه بالعقد المؤرخ 5 أبريل 2003 من الشركة المطعون ضدها الثانية البائعة له ووضع اليد عليها ولم تدع المطعون ضدها الأولى وضع يدها عليها بمناسبة شرائها لها من ذات الشركة بالعقد المؤرخ 10 سبتمبر 2001 وخلت الأوراق بدورها، مما يفيد حيازتها لها حيازة فعلية في أي وقت من الأوقات

وهو ما دعاها إلى توجيه إنذار على يد محضر إلى الشركة البائعة بتاريخ 28 فبراير 2007 تطالبها فيه بتسليمها تلك الشقة تنفيذاً للعقد مشتراها، وذلك لرفض الأخيرة تسليمها لها.

ومن ثم فإنه لا يجوز نزعها من تحت يد الطاعن وتسليمها للمطعون ضدها الأولى لعدم وجود أفضلية لها لتساويها معه في سنده بعقد بيع ابتدائي صدر من نفس البائع

وذلك عملاً بأحكام القانون المدني في شأن المفاضلة بين المشترين الواجبة التطبيق على واقعة النزاع على نحو ما سلف بيانه، ولما كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وقضى ببطلان العقد مشترى الطاعن لكونه لاحقاً وفق ما تقضى به المادة 23 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وإخلاء شقة النزاع وتسليمها للمطعون ضدها الأولى رغم عدم انطباق هذا القانون، فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه

الطعن رقم 15901 لسنة 82 جلسة 11 مايو 2014

المقرر في قضاء النقض أن المشرع إعمالاً للمادة 23/1 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قد حظر على مالك المكان بيعه لمشترٍ ثان بعقد لاحق بعد سبق بيعه لمشتر آخر، ورتب على مخالفة هذا الحظر بطلان التصرف اللاحق بطلاناً مطلقاً متعلقاً بالنظام العام لمخالفته لأمرٍ ناهٍ

مما مؤداه زوال كافة الآثار التى رتبها هذا العقد وعودة الأوضاع إلى حالها قبل إبرامه كلما كان ذلك ممكناً، ولا يسوغ القول بأن تدخل المحكمة الجنائية يعتبر لازماً لتقرير بطلان عقد البيع اللاحق في شأن الوحدة ذاتها إعمالاً للنص آنف البيان، إذ أن البيع اللاحق أبرم بالمخالفة لقاعدة آمرة تعد بذاتها مصدراً مباشراً لبطلانه ومجرد إعمالها يعتبر كافياً لإيقاع الجزاء المقترن بها

الطعن رقم 4890 لسنة 66 جلسة 6 ديسمبر 2010