هل يحق لهيئة المجتمعات الفسخ لتغيير نشاط العين

تساؤل يهم كل مشتري شقة سكنية عن حالة مخالفة تحويل شقة من سكني إلى تجاري ( هل يحق لهيئة المجتمعات الفسخ لتغيير نشاط العين ) قضت محكمة النقض بأنه لا يحق لهيئة المجتمعات العمرانية فسخ عقد البيع لتغيير المشتري نشاط الشقة من سكني الى تجاري

لأن ذلك يعتبر من قبيل التعرض الممتنع علي البائع وهو حكم هام لأن كافة عقود هيئة المجتمعات تتضمن بند الفسخ اذا تم تغيير نشاط العين من سكنى الى تجاري ونعرض موجز الطعن ثم الطعن كاملا بحيثياته وأسبابه

موجز الطعن بعدم جواز الفسخ لتغيير النشاط

هل يحق لهيئة المجتمعات الفسخ لتغيير نشاط العين

الثابت بالأوراق أن الهيئة المطعون ضدها قد باعت للطاعنة الشقة محل التداعي بموجب عقد البيع المؤرخ ….. وقد أوفت المشترية – الطاعنة – بكامل الثمن واستلمت الشقة المباعة لها بموجب محضر استلام فى ١٤/٣/١٩٩٥

ومن ثم يكون عقد البيع سند الدعوى قد نفذ بين طرفيه، وأصبح للطاعنة الحق فى استغلال واستعمال والتصرف فى العين المباعة لها طبقاً للقانون، وإذ أقامت الهيئة المطعون ضدها – البائعة – الدعوى الراهنة على الطاعنة بغية القضاء لها بفسخ عقد البيع سند الدعوى وتسليم العين المباعة لها والريع والتعويض

على سند من القول بأن الطاعنة قامت بتغيير نشاط العين المباعة لها من سكنى إلى نشاط تجاري، فإن ذلك يُعد منافياً لإلزامها بضمان عدم التعرض للمشترية فى العين المباعة لها وهو التزام مؤبد عليها يتولد عن عقد البيع

وبالتالي فإن قضاء الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه بفسخ عقد البيع والتسليم والريع الذي قدَّره والتعويض للهيئة المطعون ضدها استناداً إلى آثار عقد البيع المؤرخ فى ٩/٩/١٩٩٦ فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه لاسيما وأن الهيئة المطعون ضدها تملك إزالة المخالفة – تغيير النشاط – بالطريق الإداري،

الطعن رقم ١٩٨١٧ لسنة ٨٤ قضائية جلسة 3/12/2020

الطعن كاملا  المجتمعات العمرانية وضمان تعرضها للمشتري

برئاسة السيد القاضي/ محمد عبد الراضي عياد الشيمى “نائب رئيس المحكمة”، وعضوية السادة القضاة/ ناصر السعيد مشالي، أحمد شكري عبد الحليم، خالد إبراهيم طنطاوي “نواب رئيس المحكمة”، ومحمد عبد الخالق موسي.

  •  (1 ، 2) بيع “التزامات البائع – ضمان البائع عدم التعرض للمشتري”.
  • (1) عقد البيع. عقد تبادلي – مؤداه – التزام البائع بضمان عدم التعرض مقابل التزام المشتري بأداء الثمن. 439 مدني.
  • (2) التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه. التزام مؤبد. تولده عن عقد البيع ولو لم يشهر.
  • (3) هيئات “هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة”.

قضاء الحكم المطعون فيه بفسخ عقد بيع الشقة محل التداعي فيما بين الطاعنة والمطعون ضدها – هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة – والتسليم والريع والتعويض تأسيسا على تغيير الطاعنة البائعة لنشاط العين المباعة من سكني إلى تجاري رغم التزام طرفي العقد بتنفيذ التزاماتهما المتقابلة وأحقية الهيئة المطعون ضدها في إزالة مخالفة تغيير النشاط بالطريق الإداري. مخالفة للقانون وخطأ. علة ذلك. م 14 ق 59 لسنة 1979 بشأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة.

قواعد عدم جواز الفسخ لتغيير النشاط

هل يحق لهيئة المجتمعات الفسخ لتغيير نشاط العين

1 – المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن عقد البيع عقد تبادلي ينشئ بين طرفيه التزامات متقابلة، وقد أوجبت المادة 439 من القانون المدني على البائع أن يمتنع عن كل تعرض من جانبه للمشتري في حيازته للمبيع، وكان التعرض الشخصي الذي يضمنه البائع في مفهوم هذه المادة هو كل عمل يعكر على المشتري حقه في حيازة المبيع والانتفاع به، وهذا الالتزام المستمر على عاتق البائع يقابله التزام المشتري بأداء الثمن.

2 – المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن من أحكام البيع المنصوص عليها في المادة 439 من القانون المدني التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وهو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده – ولو لم يشهر – فيمتنع على البائع التعرض للمشتري لأن من وجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض.

3 – المقرر بنص المادة 14 من القانون رقم 59 لسنة 1979 في شأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة أنه “يكون الانتفاع بالأراضي والمنشآت الداخلة في المجتمعات العمرانية الجديدة طبقا للأغراض والأوضاع ووفقا للقواعد التي يضعها مجلس إدارة الهيئة وتتضمنها العقود المبرمة مع ذوي الشأن

وفي حالة المخالفة يكون لمجلس إدارة الهيئة إلغاء تراخيص الانتفاع أو حقوق الامتياز إذا لم يقم المخالف بإزالة المخالفة خلال المدة التي تحددها له الهيئة بكتاب موصي علية بعلم الوصول، وينفذ قرار الإلغاء بالطريق الإداري”.

لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن الهيئة المطعون ضدها (هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة)  قد باعت للطاعنة الشقة محل التداعي بموجب عقد البيع المؤرخ في 9/ 9/ 1996 وقد أوفت المشترية – الطاعنة – بكامل الثمن واستلمت الشقة المباعة لها بموجب محضر استلام في 14/ 3/ 1995

ومن ثم يكون عقد البيع سند الدعوى قد نفذ بين طرفيه، وأصبح للطاعنة الحق في استغلال واستعمال والتصرف في العين المباعة لها طبقا للقانون، وإذ أقامت الهيئة المطعون ضدها – البائعة – الدعوى الراهنة على الطاعنة بغية القضاء لها بفسخ عقد البيع سند الدعوى وتسليم العين المباعة لها والريع والتعويض على سند من القول بأن الطاعنة قامت بتغيير نشاط العين المباعة لها من سكنى إلى نشاط تجاري

فإن ذلك يعد منافيا لإلزامها بضمان عدم التعرض للمشترية في العين المباعة لها وهو التزام مؤبد عليها يتولد عن عقد البيع، وبالتالي فإن قضاء الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه بفسخ عقد البيع و التسليم والريع الذي قدره والتعويض للهيئة المطعون ضدها استنادا إلى آثار عقد البيع المؤرخ في 9/ 9/ 1996 فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه لاسيما وأن الهيئة المطعون ضدها تملك إزالة المخالفة – تغيير النشاط – بالطريق الإداري، وهو ما يعيبه.

الوقائع

هل يحق لهيئة المجتمعات الفسخ لتغيير نشاط العين

حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الهيئة المطعون ضدها أقامت الدعوى رقم … لسنة 2004 مدني كلي الجيزة على الطاعنة بطلب الحكم بفسخ عقد البيع المؤرخ في 9/ 9/ 1996 وتسليمها العين محل التداعي وإلزامها بسداد الريع المستحق عن العين منذ استلامها لها بواقع 32، 49 جنيه شهريا وإلزامها بسداد مبلغ 2001 جنيه كتعويض مدني مؤقت

وقالت بيانا لدعواها إنه بموجب عقد البيع سالف الذكر خصص للطاعنة الوحدة السكنية محل التداعي المبينة بالأوراق لسكناها وأسرتها بدعم الوحدات السكنية بقروض ميسرة واستلمتها في 14/ 3/ 1995، وإذ قامت الطاعنة بتحويل الوحدة إلى محل تجاري فقد أقامت الدعوي.

ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره، حكمت بفسخ عقد البيع المؤرخ في 9/ 9/ 1996 والتسليم وبالريع الذي قدرته وبعدم اختصاصها قيميا بنظر طلب التعويض وإحالته للمحكمة الجزئية المختصة والذي قيد برقم … لسنة 2007 مدني جزئي أكتوبر، عدلت الهيئة المطعون ضدها طلباتها إلى إلزام الطاعنة بأن تؤدي لها مبلغ 66000 جنيه (ستة وستون ألف جنيه) تعويضا ماديا وأدبيا.

حكمت المحكمة الجزئية بعدم اختصاصها قيميا بنظر هذا الطلب وإحالته إلى محكمة الجيزة الابتدائية والذي قيد بذات الرقم السابق، وبتاريخ 30/ 6/ 2008 حكمت المحكمة بالتعويض الذي قدرته. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم … لسنة 125 ق القاهرة “مأمورية الجيزة”.

ندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن أودع تقريره قضت بتاريخ 17/ 9/ 2014 بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه نقضا جزئيا، عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.

وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون وتقول بيانا لذلك إن عقد البيع سند الدعوى قد نشأ صحيحا بين طرفيه وقد أوفت فيه بكامل الثمن وصار فيه البيع باتا وناقلا للملكية بكافة عناصرها وبالتالي يكون لها الحق في استعمال واستغلال والتصرف في العين المباعة لها

وأن تغييرها لنشاط العين من سكنى إلى تجاري تكون قد استعملت حقا مقررا لها في القانون والقرار الوزاري رقم 723 في 27/ 5/ 2010 كما أن هذا التغيير الجزاء فيه الغرامة طبقا لقانون المحال العام ولا تخضع فيه للجزاء المدني، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بفسخ عقد البيع سند الدعوى والتسليم فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن عقد البيع عقد تبادلي ينشئ بين طرفيه التزامات متقابلة، وقد أوجبت المادة 439 من القانون المدني على البائع أن يمتنع عن كل تعرض من جانبه للمشتري في حيازته للمبيع، وكان التعرض الشخصي الذي يضمنه البائع في مفهوم هذه المادة هو كل عمل يعكر على المشتري حقه في حيازة المبيع والانتفاع به،

وهذا الالتزام المستمر على عاتق البائع يقابله التزام المشتري بأداء الثمن، وأنه من المقرر أيضا – في قضاء هذه المحكمة – أن من أحكام البيع المنصوص عليها في المادة 439 من القانون المدني التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وهو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده – ولو لم يشهر – فيمتنع على البائع التعرض للمشتري لأن من وجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض

ومن المقرر بنص المادة 14 من القانون رقم 59 لسنة 1979 في شأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة

“يكون الانتفاع بالأراضي والمنشآت الداخلة في المجتمعات العمرانية الجديدة طبقا للأغراض والأوضاع ووفقا للقواعد التي يضعها مجلس إدارة الهيئة وتتضمنها العقود المبرمة مع ذوي الشأن ، وفي حالة المخالفة يكون لمجلس إدارة الهيئة إلغاء تراخيص الانتفاع أو حقوق الامتياز إذا لم يقم المخالف بإزالة المخالفة خلال المدة التي تحددها له الهيئة بكتاب موصي عليه بعلم الوصول، وينفذ قرار الإلغاء بالطريق الإداري”.

لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن

الهيئة المطعون ضدها قد باعت للطاعنة الشقة محل التداعي بموجب عقد البيع المؤرخ في 9/ 9/ 1996 وقد أوفت المشترية – الطاعنة – بكامل الثمن واستلمت الشقة المباعة لها بموجب محضر استلام في 14/ 3/ 1995 ومن ثم يكون عقد البيع سند الدعوى قد نفذ بين طرفيه، وأصبح للطاعنة الحق في استغلال واستعمال والتصرف في العين المباعة لها طبقا للقانون،

وإذ أقامت الهيئة المطعون ضدها – البائعة – الدعوى الراهنة على الطاعنة بغية القضاء لها بفسخ عقد البيع سند الدعوى وتسليم العين المباعة لها والريع والتعويض على سند من القول بأن الطاعنة قامت بتغيير نشاط العين المباعة لها من سكني إلى نشاط تجاري

فإن ذلك يعد منافيا لإلزامها بضمان عدم التعرض للمشترية في العين المباعة لها وهو التزام مؤبد عليها يتولد عن عقد البيع، وبالتالي فإن قضاء الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه بفسخ عقد البيع والتسليم والريع الذي قدره والتعويض للهيئة المطعون ضدها استنادا إلى آثار عقد البيع المؤرخ في 9/ 9/ 1996

فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه لاسيما وأن الهيئة المطعون ضدها تملك إزالة المخالفة – تغيير النشاط – بالطريق الإداري، وهو ما يعيبه ويوجب نقضه دون حاجة إلى بحث باقي أسباب الطعن.

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه. ولما تقدم، فإنه يتعين القضاء في موضوع الاستئناف رقم … لسنة 125 ق القاهرة – مأمورية الجيزة – بإلغاء الحكمين المستأنفين وبرفض الدعوى المبتدأة.

الطعن 19817 لسنة 84 ق جلسة 3 / 12 / 2020 مكتب فني 71 ق 90 ص 719

ملخص مبادئ الطعن بعدم جواز الفسخ لتغيير النشاط من سكني الى تجاري

هل يحق لهيئة المجتمعات الفسخ لتغيير نشاط العين

  1.  لا يجوز لهيئة المجتمعات العمرانية طلب الحكم بفسخ العقد لتغيير النشاط من سكنى الى تجارى
  2.  وعلى البائع أن يمتنع عن كل تعرض من جانبه للمشترى فى حيازته للمبيع،
  3.  ويمتنع على البائع التعرض للمشترى لأن من وجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض.
  4.  التعرض الشخصى الذي يضمنه البائع هو كل عمل يعكر على المشترى حقه فى حيازة المبيع والانتفاع به
  5.  وهذا الالتزام المستمر على عاتق البائع يقابله التزام المشترى بأداء الثمن.
  6.  فى حالة المخالفة يكون لمجلس إدارة الهيئة إلغاء تراخيص الانتفاع إذا لم يقم المخالف بإزالة المخالفة خلال المدة التى تحددها له الهيئة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، وينفذ قرار الإلغاء بالطريق الإداري”. وليس بطريق رفع دعوى بفسخ العقد
Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 838

شاركنا برأيك