حق القرار في العقارات ( المساطحة ) وتسجيله

ما هو حق القرار في العقارات الذي يعرف بحق المساطحة وهو يرد على أي عقار بطبيعته أرضا أو بناء لم يرتفع عن سطح الأرض بعد أو علوا وقد يرد على باطن الأرض ويكفي وجود حق القرار حتى يمكن لصاحبه أن يستغله بإقامة المنشآت و هو  حق لا يزول بعدم الاستعمال لأنه حق عيني من قبيل الملكية فهو حق دائم ولكن يجوز للغير اكتسابه بوضع اليد المدة الطويلة أو القصيرة

حق القرار تعريفه قانونا

حق القرار هو سلطة لشخص تخوله البقاء والاستقرار على وجه الدوام بمحل هذا الحق ، وهو ما يتطلب أن يكون هذا المحل ثابتا لا يمكن نقله بدون تلف أي عقارا بطبيعته ، ومن ثم يكون حق القرار حقا عينيا أصلية من قبيل حق الملكية ، فلا ينشأ ولا ينتقل وفقا لنص المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري إلا بشهر سنده .

حق القرار محله ووزواله

ويرد حق القرار على أي عقار بطبيعته ، أرضا أو بناء لم يرتفع عن سطح الأرض بعد أو علوا وقد يرد على باطن الأرض ، ويكفي وجود حق القرار حتى يمكن لصاحبه أن يستغله بإقامة المنشآت ، فإن لم يفعل ظل هذا الحق قائما باعتباره حقا عقاريا ، وأن أقام المنشآت وتهدمت ظل حق القرار قائما فيشيد بموجبه غيرها

ولا يزول حق القرار بعدم الاستعمال لأنه حق عيني من قبيل الملكية فهو حق دائم ، ولكن يجوز للغير اكتسابه بوضع اليد المدة الطويلة أو القصيرة وفقا لشروط كل منها.

المذكرة الايضاحية بشأن حق القرار

تقول المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون المدني على أنه :

 …. حق القرار مستمد من التقنينات الأجنبية …. والغرض من حق القرار إيجاد طريقة أكثر استقرارا من الإيجار لاستغلال الأرض بالبناء عليها أو بالغراس فيها ، والقرار يفضل الإيجار من حيث الاستقرار بأنه حق عيني ، وبأن مدته تكون عادة طويلة ، وليس الغرض من القرار استصلاح أرض مخربة كما هو الأمر  في الحكر .

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني ج 6 ص 560)

استحدث المشرع حق القرار لمواجهة حالة خاصة ، فقد يحتاج شخص للانتفاع بأرض مدة طويلة ، يبنى فيها أو يغرس ، ويكفيه في ذلك أن يستأجر الأرض ، فإن حق المستأجر لا يكفل له القدر الكافي من الاستقرار ، ولا يزيد صاحب الأرض أم يحكرها ، فإن الحكر تصرف خطير لا يبرره إلا أن الأرض مخربة ، والحكر هو الوسيلة الى استصلاحها ، فيختار الطرفان عقد القرار ليكون وسطا بين الإيجار والحكر ، وليترتب للمنتفع بالأرض حق عيني لمدة طويلة .

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني ج 6 س 561)

وقد عرفت المادة 1279 من المشروع حق القرار بأنه :

حق عيني يخول صاحبه أن يقيم بناء أو غرسا على أرض الغير ، وينشأ حق القرار بعقد رضائي .

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني ج 6 ص 562)

هل حق القرار هو حق الحكر

رأت لجنة مجلس الشيوخ أن حق القرار حق جديد على المصريين ولا يوجد ما يبره في البيئة المصرية ويغني عنه حق الحكر والإيجار . لكن رد على ذلك بأن حق الحكر يختلف عن حق القرار

فحق الحكر له وظيفة اقتصادية هى تعمير أرض مخربة ، أما حق القرار فلا يشترط أن تكون الأرض مخربة ، وإنما هو يفترض أن شخصا عجز عن استغلال ملكه فاتفق مع آخر أن يستعمل هذا الملك بأن رتب له حق قرار على الأرض ، وبعد عدة مناقشات تم حذف المواد الخاصة بحق القرار .

فتنص المذكرة الإيضاحية على أنه :

تفاديا من وضع أحكام مختلفة لصور متقاربة ولأن نظام الحكر في مصر يواجه بعض الحاجة والإجارة الطويلة بما تتضمنه من شروط تواجه الباقي ، وإذا وجدت بعض مصلحة فهى يسيرة لا تتطلب استبقاء أحكام هذا الحق .

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني ج 6 ص 560 ، 561)

شهر وتسجيل حق القرار في الشهر العقاري

طالما أن حق القرار حق عيني من قبيل الملكية ، غلا يثبت إلا لصاحب الحق العيني بشرط أن يكون هذا الحق قد انتقل إليه بالشهر عملا بنص المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري ،

أما صاحب الحق الشخصي كالمستأجر فلا يثبت له حق القرار لمجرد قيامه بالبناء بالعقار المؤجر استنادا الى عقد الإيجار الصادر له حتى لو صرح له المؤجر بإقامة البناء إذ يظل حق المستأجر حقا شخصيا غير خاضه للشهر بالرغم من هذا التصريح ، فلا يكتسب حق القرار ولكن إذا اتفق المؤجر مع المستأجر على أن يقوم الأخير بإقامة بناء العقار المؤجر وتملكه ، كان هذا الاتفاق متضمنا حقا عينيا يكتسب المستأجر بموجبه حق القرار متى تم شهره .

وقد قضت محكمة النقض بأن

حق القرار – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – حق عيني من قبيل الملكية . فلا ينشأ ولا ينتقل وفقا لنص المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري إلا بالتسجيل . أما قبل تسجيل سند المشتري الباني ، فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الالتصاق ، نظير تعويض المشتري عنها طبقا للقاعدة المنصوص عليها في المادة 925 من القانون المدني . لما كان ذلك ، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بثبوت ملكية المطعون ضده الأول ، رغم عدم توافر السبب القانوني المؤدي الى التملك ، يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه

(نقض مدني 24/4/1980 مجموعة محكمة النقض 31-1-1201-231)

وبأنه ” المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن حق القرار الذي يعطي لصاحبه سلطة أن يستقر ببنائه على أرض غير مملوكة له هو حق عيني ، ومن ثم فإنه بهذه المثابة لا ينشأ ولا ينتقل وفق حكم المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 إلا بتسجيل سنده أما قبل ذلك فإن المنشآت التي تقام على أرض الغير تعتبر من عمل صاحب هذه الأرض وتكون مملوكة له بحكم الالتصاق وذلك على ما أفصحت عنه الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدني “

(نقض 25/10/1994 طعن 475 س59ق “هيئة عامة” ويتفق مع حكم الهيئة العامة نقض 19/6/1969 طعن 283 س35ق ، نقض 24/1/1979 طعن 80 س45ق ، نقض 24/4/1980 طعن 648 س49ق)

اجراءات شهر حق القرار

يندمج حق القرار ضمن الحق المنشئ له فقد يندمج في حق ملكية في التصرفات الناقلة للملكية كعقد البيع وقد يندمج في حق انتفاع عندما يتصرف المالك في حق الانتفاع ويحتفظ بحق الرقبة ويشهر حق القرار دون النص عليه صراحة ضمن شهر التصرف المندمج فيه ومن ثم يخضع شهر التصرف للإجراءات الخاصة به فإن كان عقد بيع خضع لإجراءات شهر عقد البيع وهكذا .

وتنص الفقرة الأولى من المادة (9) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

” جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله …. يجب شهرها بطريق التسجيل ….” .

فيتضح من هذه الفقرة أن حق القرار باعتباره حقا عينيا من قبيل حق الملكية فلا ينقل أو ينشأ أو يتغير أو يزول إلا بشهر سنده عن طريق التسجيل ، وبالتالي فإذا أقام المشتري أو المنتفع بناء قبل تسجيل عقده فإنه لا يكون مالكا لهذا البناء إنما تظل الملكية لصاحب الرقبة أو للبائع بالالتصاق .

وقد قضت محكمة النقض بأن

” وحتى إذا تم الاتفاق على أن يتملك المشتري أو المنتفع للبناء الذي يقيمه ، فإن هذا الاتفاق يكون صحيحا ، ولكنه لا يؤدي الى انتقال الملكية إلا إذا تم تسجيله ، لأنه ملكية البناء لا تنتقل الى المشتري أو المنتفع بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مالك العقار وإنما بتسجيل العقد الذي تضمن ذلك

لأن عقد البيع – أو الانتفاع – غير المسجل ، إن كان يلزم البائع بتسليم المبيع ، مما يترتب عليه أن يكون المشتري حيازة المبيع والانتفاع به ، إلا أن هذا العقد غير المسجل لا يترتب عليه تملك المشتري لما قيمه من مبان على العقار غير المسجل

لأن حق القرار حق عيني من قبيل الملكية ، وبالتالي لا ينشأ ولا ينتقل طبقا للمادة 9 من قانون الشهر العقاري إلا بالتسجيل ، أما قبل تسجيل عقد البيع سند الباني فإن ملكية المباني تكون للبائع بحكم الالتصاق “

(نقض مدني 24/4/1980 مجموعة محكمة النقض 31-1-1201-231 ، نقض مدني 24/1/1979 مجموعة محكمة النقض 30-1-357-70)

وكانت محكمة النقض قد قضت في حكم قديم على أن

” عقد البيع غير المسجل ، يولد في ذمة البائع التزاما ما بتسليم المبيع ، وبالوفاء به يصبح المبيع في حيازة المشتري ، ويكون له أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ، ومنا البناء على سبيل البقاء والقرار ، ومتى أحدق المشتري بناء على الأرض المبيعة له ، يصبح هذا البناء عقارا مملوكا له ملكية مصدرها واقعة البناء ، بما له من حق البناء على سبيل البقاء والقرار”

(نقض مدني 12/1/1950 مجموعة القواعد القانونية 1-710-31)

لكنها قضت في حكم آخر بأن

” … حق القرار حق عيني من قبيل الملكية ، لا شنأ ولا ينتقل وفقا لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري إلا بشهر سنده . أما قبل ذلك فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الالتصاق .

فإذا باع الأرض لمشتر ثان سبق الى شهر عقده ، تملك هذا الأخير البناء بالالتصاق ، ويصبح كل ما للمشتري الأول الباني الذي لم يشهر عقده – إذا لم يختر نزع المنشآت بوصفه بانيا حسن النية – هو أن يطالب المشتري الثاني بأقل القيمتين . قيمة المواد وأجرة العمل ، أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء .

لما كان ذلك وكان سند المطعون ضده الثاني في إقامة البناء مثار نزاع ، هو عقد بيع غير مشهر صادر إليه من المطعون ضدها الثالثة ، وقد خلت الأوراق مما يفيد اشتماله على اتفاق طرفيه على تملك المطعون ضده الثاني لما يقيمه من مباني أو يحدد مصيرها ، مما ينبني عليه تملك الشركة البائعة لها بحكم الالتصاق ، وانتقال ملكيتها الى المطعون ضده الأول تبعا لملكية الأرض مشتراه بموجب عقد البيع المشهر

وبالتالي فلا يسوغ لدائني المطعون ضده الثاني التنفيذ على البناء ، لأنه لم يكن قط مملوكا له ، ولا يعدو العقد المبرم بينه وبين المطعون ضده الأول بشأن البناء – وأن سمياه عقد بيع – أن يكون اتفاقا على أداء ما يستحقه المطعون ضده الثاني قبل مالك الأرض ، إعمالا لحكم المادة 925 من القانون المدني بوصفه بانيا حسن النية “

(نقض مدني 24/1/1979 مجموعة محكمة النقض 30-1-357-70)

مما تقدم يتضح أن حق القرار في ظل القانون المدني السابق سنة 1883 كان ينتقل فيما بين المتعاقدين فور إبرام العقد دون الحاجة الى التسجيل إلا للاحتجاج بع على الغير .

حق القرار في ظل القانون المدني الحالي سنة 1948

فهو حق عيني من قبيل الملكية ، وبالتالي فلا يثبت إلا لصاحب الحق العيني بشرط أن يكون هذا الحق قد انتقل إليه بالتسجيل عملا بنص المادة (9) من قانون الشهر العقاري – أما صاحب الحق الشخصي (droit personnel) – كالمستأجر – فلا يثبت له حق القرار لمجرد قيامه بالبناء بالعقار المؤجر ، استنادا الى عقد الإيجار الصادر له ، حتى لو صرح له المؤجر بإقامة البناء ، إذ يظل حق المستأجر حقا شخصيا غير خاضع للشهر بالرغم من التصريح به ، فلا يكتسب حق القرار .

(المستشار / أنور طلبة ، المرجع القانون المدني ص 633)

اكتساب حق القرار والأخذ بالشفعة

حق القرار حق عيني من قبيل الملكية فلا ينشأ ولا ينتقل وفقا للمادة التاسعة من قانون الشهر العقاري إلا بشهر سنده ، ومتى تم هذا الشهر أصبح صاحب الحق مالكا للعقار ومنذ هذا الوقت فقط يجوز له طلب الشفعة ، أما قبل الشهر فلا يكون صاحب حق عيني حتى لو أقام بناء بالعقار

وأن كانت محكمة النقض في أحكامها القديمة لم تأخذ بذلك إلا أن أحكامها الحديثة على نحو ما تقدم قد اشترطت التسجيل لاكتساب حق القرار فقصد قضت بأنه وإن كان للمحتكر وفق النظام المقرر في الشريعة الإسلامية أن يشفع ببنائه إلا أنه لا يصح أن تقاس حالته على حالة المستأجر الذي يقيم بناء على الأرض التي استأجرها

ذلك أن المحتكر طبقا للنظام المشار إليه له حق عيني تتحمله العين في يد كل حائز لها ، يراد به استبقاء الأرض للبناء تحت يد المحتكر مادام قائما بدفع أجر المثل ، فهو مالك لمنافع العين ملكا أبديا بدوام دفعه أجرة المثل بخلاف المستأجر فإن عقد الإيجار لا يخوله إلا حقا شخصيا قبل المؤجر ولا يعطيه حق البقاء والاستقرار على الدوام ، فلا يثبت له حق الشفعة بوصفه جازا مالكا للبناء .

(نقض 3/2/1955 ج1 ف 25 سنة ص710)

لكنها في حكم قديم لها كانت قضت بأن

” عقد البيع غير المسجل ، يولد في ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع ، وبالوفاء به يصبح المبيع في حيازة المشتري ، ويكون له أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ، ومنها البناء على سبيل البقاء والاستقرار ، ومتى أحدث المشتري بناء على الأرض المبيعة له ، يصبح هذا البناء عقارا مملوكا ملكية مصدرها واقعة البناء ، بما له من حق البناء على سبيل البقاء والقرار “

( نقض مدني 12/1/1950 مجموعة القواعد القانونية 1-710-31)

وقد أجازت محكمة النقض في حكم حديث لها بأنه

” يجوز لأحد المستأجرين للأرض أخذ حصة شركائه في البناء بالشفعة باعتباره شريكا في هذه المباني على الشيوع فقضت بأن ” بيع البناء على سبيل القرار استقلالا عن الأرض في بيع عقار ، للشريك المشتاع في البناء أخذ الحصة المبيعة فيه بالشفعة ، القضاء بعدم قبول دعوى الشفعة استنادا الى أن البناء مملوك صاحب الأرض ، رقم إقرار الأخير بملكية الشركاء للبناء في عقد الاتفاق المبرم بينهما ، خطأ في القانون .

متى كانت الطاعنة تستند في أحقيتها في أخذ الحصة المبيعة في مباني المنزل بالشفعة ، الى أنها مالكة على الشيوع في مباني المنزل المذكور مع شركائها البائعين ، وأن وزارة الرى مالكة الأرض لا تدعي ملكية هذه المباني التي أقيمت عليها ، بل أقرت بملكيتها لهم في البند السابع من الترخيص الخاص بالانتفاع بهذه الأرض .

ولما كان هذا البناء صريحا في الدلالة على أن المنشآت المقامة على الأرض ملك للمرخص إليه ، ولا يتعارض ذلك مع ما نص عليه البند الخامس من الترخيص  من تعهد المرخص إليه بعدم إجراء أو تعديل أو تحديد في هذه المنشآت ، قبل موافقة الوزارة

ولما كان بيع البناء على سبيل القرار ، ولكن استقلال عن الأرض ، هو بيع عقار يجوز للشريك المشتاع في البناء ، أخذ الحصة المبيعة فيه بالشفعة طبقا لما تنص عليه الفقرة (ب) من المادة 936 من القانون المدني ، من أن الحق في الشفعة يثبت للشريك في الشيوع ، إذا بيع شيء من العقار الشائع الى أجنبي .

لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيع قد خالف هذا النظر وقرر أن الطاعنة لا تملك في المباني التي أقيمت على الأرض ، لأنها أصبحت مملوكة للدولة صاحبة الأرض طبقا لأحكام الالتصاق ورتب على ذلك قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعنة بأحقيتها في أخذ الحصة المبيعة في هذه المباني بالشفعة فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون

(نقض مدني 17/6/1975مجموعة محكمة النقض 26-1-1216-232)