أحكام عقد الحكر والتحكير في القانون المدني ( 999 الي 1007 )

شرح أحكام عقد الحكر والتحكير في القانون المدني المواد من 999 الي 1007 مدعما باراء فقهاء القانون وأحكام محكمة النقض المصرية ببيان مدة الحكر وتعريفه وحقوق كل من المحكر والمحتكر ويليه مقال تالي بطرق انتهاء عقد الحكر

مدة الحكر والتحكير في القانون

الحكر والتحكير في القانون المدني

تنص المادة 999 مدني علي

لا يجوز التحكير لمدة تزيد على ستين سنة. فإذا عيّنت مدة أطول أو أغفل تعيين المدة اعتبر الحكر معقوداً لمدة ستين سنة.

  النصوص العربية المقابلة بشان الحكر

هذه المادة تقابل فى نصوص القانون المدنى بالأقطار العربية المواد التالية : مادة 994 – 997 سورى و 1266 – 1270 عراقى.

  1. لم يرد بالقانون المدني السابق نصوص منظمة لحق الحكر، وكان مصدر حق الحكر هو الشريعة الإسلامية، ولكن عند صدور القانون الجديد نظم هذا الحق.
  2. أما التشريعات العربية الأخري فقد نص القانون المدني العراقي على حق المساطحة في المواد من 216 إلي 1270، كما نص القانون المدني السوري على حق السطحية في المواد 994 إلي 997 وعلى حق الإجارتين في المواد 1004 إلي 1016 وعلى حق الإجارة الطويلة في المواد 1017 إلي 1027.

الأعمال التحضيرية للمادة 999 مدني

  • 1- عقد الحكر يرتب حقاً عينياً على الأرض المحتكرة، هو حق الحكر، ويعطى للمحتكر الحق فى الإنتفاع بالأرض من طريق إصلاحها وإقامة بناء عليها أو إستعمالها للغراس أو للزراعة، وهذا لا يمنع من إستعمالها لأغراض أخرى وفقاً لشروط العقد.
  • 2- ويجب ألا تزيد مدة الحكر على تسع وتسعين سنة، وهذا تعديل فى أحكام الحكر استحدثه المشروع للحد من هذا الحق، فلا يجوز تأييده كما هو الأمر فى الوقت الحاضر.
  • فإذا اتفق المتعاقدان على مدة أطول أو لم يتفقا على مدة ما، اعتبرت مدة الحكر تسعاً وتسعين سنة. على أن حق الحكر لا ينتهى بانقضاء هذه المدة إذا كان البناء أو الغراس لا يزال باقياً، بل يبقى الحق حتى يزول البناء أو الغراس أو حتى يبيع صاحب الرقبة أو المحتكر حقه لصاحبه وفقاً للأحكام التى سيأتى ذكرها

((مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – جزء 6 – ص 568))

مــدة الحكر

تنص المادة (999). مدني على أنه

“لا يجوز التحكير لمدة تزيد على ستين سنة، فإذا عينت مدة أطول أو أغفل تعيين المدة اعتبر الحكر معقودا لمدة ستين سنة”. يتضح من نص المادة أن المدة التي يجب ألا يتجاوزها حق الحكر، هي ستين سنة كحد أقصى لحق الحكر، فإذا اتفق المتعاقدان على مدة أطول، وجب إنقاصها إلي ستين سنة،

فإن أغفلا بيان المدة

اعتبر الحكم معقودا لمدة ستين سنة، وفي هذه الحالة الأخيرة لا يجوز إثبات أن مدة الحكر تقل عن ستين سنة إلا بدليل كتابي يكون مكملا لعقد الحكر فإن لم يوجد جاز لأي من المتعاقدين طلب انتهاء الحكر بعد انقضاء تلك المدة دون حاجة إلي إعذار المتعاقد الآخر

إذ طالما كانت المدة محددة تحديدا حكميا بنص في القانون، فإن العقد ينتهي حتما بانقضائها دون حاجة لأعذار فقد افترض القانون تحقق علم المتعاقدين بأجل العقد بموجب قرينة قانونية قاطعة لا يجوز إثبات ما يناقضهاوبالتالي لا يكون ثمة مبرر للأعذار.

وينتهي حق الحكر بحلول الأجل المعين له، أو بموت المحتكر قبل أن يبني أو يغرس، أو بزوال صفة الوقف عن الأرض المحكرة (م 1008 مدني).

وقد قضت محكمة النقض بأن

“حق الحكر حق عيني يرتب لصاحبه على أرض الغير ويراد به الانتفاع بالأرض مدة طويلة هي مدة الحكر فيكون للمحتكر الاستقرار والبقاء فيها”

(نقض 14/11/1982 طعن 1169 س48ق).

عدم سريان المدة المنصوص عليها في المادة (999) على الأحكام التي أنشئت قبل العمل بالتقنين المدني الجديد : لقد صدر القانون المدني الجديد سنة 1948 وتنازل تنظيم حق الحكر، ونص في المادة 999 منه على أنه “لا يجوز التحكير لمدة تزيد على ستين سنة. . . . . . الخ

فيلاحظ من نصه “لا يجوز التحكير “أن المقصود هو ما يتم من أحكار في ظل هذا القانون، أما ما تم من تحكير من قبل فإنه يظل خاضعا للقواعد التي كانت تحكمه.

مفاد ما تقدم أنه بصدور القانون المدني الحالي سنة 1948 تم تنظيم حق الحكر وقرر سريانه على الأحكار التي أنشئت بعد العمل بالقانون المدني الجديد في 15/10/1949. أما الأحكار التي تسبق هذا التاريخ والتي لم ينص على كيفية إنهائها فتظل خاضعة لقواعد الشريعة الإسلامية والتي كانت تحكمها وقت إنشائها.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن الاحتكار من وضع فقهاء الشريعة الإسلامية وهو عندهم عقد إيجار يعطي للمحتكر البقاء والقرار على الأرض المحكورة مادام يدفع أجرة المثل ونصوا على أنه لو خرب بناء المحتكر أو جف شجرة ولم يبق لهما أثر في أرض الوقف

ومضت مدة الاحتكار وعادت الأرض إلي جهة الوقف ولم يكن للمحتكر ولا لورثته حق البقاء وإعادة البناء ونصوا أيضا على أنه إذا لم يكن الانتفاع بالعين المؤجرة ينفسخ العقد وتسقط الأجرة عن المحتكر عن المدة الباقية- لما كان ذلك، وكان البين من الأعمال التحضيرية للقانون المدني الحالي أن النص في المادة 999 منه على توقيت الحكر وتحديد مدته إنما تسري على الأحكار الجديدة التي تنشأ في ظل العمل به اعتبارا من 15/10/1949

أما الأحكار السابقة على هذا التاريخ فلم ينص على كيفية انتهائها وتركها إلي أن يصدر في شأنها تشريع خاص بعد أن تعارضت مصالح وحقوق المحكرين تعارضا استعصى على التوفيق وبذلك تبقى هذه الأحكار خاضعة لقواعد الشريعة الإسلامية التي كانت تحكمها وقت إنشائها، وكان الحكم المطعون فيه قد التزم بهذه الأحكام

إذ استند في قضائه برفض الدعوى- على ما بين من مدوناته- إلي أن إقامة المطعون عليها البناء الجديد على الأرض المحكرة لا يعد تخريبا للبناء الذي كان قائما من قبل بالمعنى الذي قصده فقهاء الشريعة الإسلامية ينتهي معه حق الحكر وإنما هو ضرب من ضروب الاستثمار والانتفاع بتلك الأرض يبقى به حق الحكر الذي كان قد انتقل إليها فإنه يكون قد وافق صحيح القانون ويضحي هذا النعي على غير أساس”

(الطعن 645 لسنة 54ق جلسة 25/5/1988).

تقدير قيمة الدعوى المتعلقة بالحكر

قد عرفنا الحكر بأنه عقد إجارة يقصد به استبقاء الأرض الموقوفة مقررة للبناء والتعلية أو الغراس أو لأحدهما، ومن ثم يكون المحكر هو المؤجر والمحتكر هو المستأجر.

فإذا رفع المحكر دعوى ضد المحتكر لزيادة أجرة الحكر إلي مبلغ معين، قدرت الدعوى بقيمة الزيادة في سنة مضروبة في عشرين، بمعنى أن المحتكر إذا طلب زيادة أجرة الحكر من مائة جنيه في السنة إلي مائة وخمسين جنيها، كانت الزيادة المطلوبة خمسين جنيها في السنة

فتقدر قيمة دعوى المحكر بضرب هذه الزيادة في عشرين لتكون قيمة الدعوى ألف جنيه وتختص بها المحكمة الجزئية ويكون حكمها انتهائيا لصدوره في حدود النصاب الانتهائي لها. أما إذا رفع المحتكر الدعوى ضد المحكر لتقدير قيمة معينة للحكر قدرت الدعوى بالقيمة السنوية المطلوب تقديرها مضروبة في عشرين لتحديد المحكمة المختصة نوعيا ومعرفة ما إذا كان الحكم يقبل أو لا يقبل الاستئناف

(أنور طلبة ص241).

أحكام النقض الخاصة بحق الحكر

 الحكر والتحكير في القانون المدني

القول بأن الحكر حق عيني بل هو حق متداخل مع  ملكية  المالك الأصلي والتحدي بنصوص المادتين 1086، 1087 من مشروع القانون المدني الجديد، مردود بأنه يبين مما ورد بالأعمال التحضيرية في باب الحكر أن المشرع إنما أراد تقنين أحكام الشريعة الإسلامية على الوجه الذي أقره القضاء كما يبين منها أن لجنة القانون المدني بمجلس الشيوخ لم توافق على نصوص المادتين 1086، 1087 من المشروع

واستبدلت بهما في بادئ الأمر نص المادة 1012 من مشروعها وكان هذا النص يجعل الاستبدال إجباريا على صاحب الرقبة نظير كل قيمة الأرض المحكرة لا نظير ثلث قيمتها ثم قدم اقتراح بحذف المادة 1012 وإعادة النصوص التي وردت في المادتين 1086، 1087 من المشروع كما أقره مجلس النواب

وقد ورد بتقرير اللجنة الإضافي ما يلي “ولم تر اللجنة الأخذ بهذا الاقتراح على إطلاقه وإنما أقرت حذف المادة المقترح حذفها دون أن تستعيض عنها بنص آخر حتى لا تقطع بالرأي في مسألة  تعارضت فيها المصالح والحقوق  تعارضا يستعصي على التوفيق ويحسن أن تترك هذه الحقوق والمصالح على حالها إلي أن يصدر في شأنها تشريع خاص

(طعن 143 س24ق نقض 25/12/1958).

الصورة الرسمية الصادرة من نيابة إسكندرية الكلية للأحوال الشخصية والمتضمنة للإرادة السنية الصادرة بتاريخ 23 شعبان سنة 1274 هجرية أنها تضمنت الفتوى الصادرة من المفتى العام بالممالك العثمانية وتعلقت بعدم سماع دعوى الوقف فيما يتعلق بالدعاوى المرفوعة وقت صدور هذه الإرادة من أشخاص يدعون ملكية أراضي الدولة المخصصة للمنافع العامة ومصالح بيت المال والشوارع العامة ولبعض المساجد

ويستندون إلي شاهدين فيقضي لهم بذلك وتصدر لهم حجج بأوقاف بناء على تلك الشهادة كما يقدم البعض حججا مقطوعة الثبوت يستندون إليها في دعواهم وهؤلاء هم الذين لا تسمع دعواهم، ومن ثم فلا شأن لهذه الإرادة السنية بالحجج التي لا شائبة فيها- وإذا كان نظام الوقف من حيث ماهيته وكيانه وأركانه وشروطه والولاية علنية وناظرة ومدعى سلطاته في التحدث عنه والتصرف في شئونه وما إلي ذلك ما يخص نظام الوقف فهو على حاله خاضع للشريعة الإسلامية وقد قنن الشارع بعض أحكامه بلائحة ترتيب المحاكم الشرعية

وأخيرا بالقانون رقم 48 لسنة 1946 فعلى المحاكم أعمال موجب ذلك عند الاقتضاء فيما يعترضها من مسائلة أما العلاقات الحقوقية بين الوقف والغير فهي خاضعة للقانون المدني. لما كان ذلك، وكان الثابت أن المطعون ضده الأول أقام الدعوى بصحيفة معلنة لمورث الطاعنين في 30/6/1946 وقضت المحكمة بسقوط الخصومة في 7/3/1965 فقام المدعى برفع الدعوى التي صدر فيها الحكم المطعون فيه بالمطالبة بمقابل التحكير

فإن تلك الدعوى تكون قد رفعت في ظل القانون رقم 48 لسنة 1946 وفي ظل القانون المدني وفي ظل لائحة ترتيب المحاكم الشرعية مما يتعين معه على المحاكم إعمال نصوصها دون التشريعات السابقة عليها ومنها الإرادة السنية وإذ لم يعمل الحكم المطعون فيه تلك الإرادة وأعرض عنها فإنه لا يكون مخالفا للقانون ويكون النعي عليه بالقصور في غير محله

(طعن 203 ص44ق نقض 24/1/1979).

أن إبرام العقد محل النزاع في سنة 1928 في ظل العمل بالتقنين المدني القديم الذي خلت أحكامه من تنظيم خاص لحق الحكر، فإنه يتعين الرجوع إلي القواعد التي استقرت عليها الشريعة الإسلامية في شأن الحكر باعتبارها هي منشأ هذا النظام، والتي كانت تجيز تحكير الوقف وغير الوقف على خلاف ما يقضي به التقنين المدني الحالي الذي قصر الحكر على الأراضي الموقوفة وقد عرف الفقهاء الحكر بأنه عقد إيجار يبيح للمحتكر الانتفاع بالأرض المحتكرة إلي أجل غير محدد

أو إلي أجل طويل معين مقابل دف أجر المثل المقرر على الأرض خالية، وحق الحكر يخول للمحتكر الحق في الانتفاع بالأرض بكافة أوجه الانتفاع وله حق القرار فيها بالبناء أو الغراس، وللمحتكر أن يتصرف في حق الحكر بجميع لأنواع التصرفات فله أن يبيعه أو يهبه، أو يرتب عليه حق انتفاع، وله أن يؤجره للغير وينتقل عنه بالميراث

ومن المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن للمحتكر حق عيني تتحمله العين المحتكرة في يد كل حائز لها، ولذلك فلا محل لقياس حالته على حالة المستأجر صاحب الحق الشخصي الذي يقيم بناء على الأرض التي استأجرها، ومفاد ما تقدم أن عقد الحكر يختلف عن عقد الإيجار في أمور جوهرية فهو ينشأ مؤبدا أو لمدة طويلة، بينما الإيجار حق شخصي ينشأ لمدة مؤقتة، والأجرة في الحكر هي أجرة المثل تزيد وتنقص تبعا لزيادة أو نقص أجرة المثل، أما في عقد الإيجار فالأجرة ثابتة

(طعن 1090 س55ق نقض 18/2/1990).

الاحتكار من وضع فقهاء الشرع الإسلامي وهو عندهم “عقد إيجار يعطي للمحتكر حق البقاء والقرار على الأرض المحكورة مادام يدفع أجرة المثل “، وتقدير أجرته يكون:

أولاً: على اعتبار أن الأرض حرة خالية من البناء.

ثانياً: لا يلاحظ فيه سوى حالة الصقع (أي الجهة والناحية الذي فيه الأرض المحكورة ورغبات الناس فيها، وأن يصرف النظر عن التحسين الحق بذات الأرض أو يصقع الجهة بسبب البناء الذي أقامه المحتكر

(طعن 1 س8ق نقض 21/4/1938).

تعريف حق الحكر

الحكر والتحكير في القانون المدني

 

استمد المشرع نظام الحكم من الشريعة الإسلامية، وكان عند فقهائها بمثابة إيجار يخضع لقواعد خاصة، ويرد على كافة الأعيان سواء كانت موقوفة أو غير موقوفة، إلا أن المشرع حظر ترتيب أحكار جديدة على أرض غير موقوفة اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون المدني الجديد.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“الاحتكار من وضع الفقهاء وهو عندهم عقد إيجار يعطي للمحتكر حق البقاء والقرار على الأرض المحكورة، مادام يدفع أجرة المثل، وتقدير أجرته يكون

  • أولا: على اعتبار أن الأرض حرة خالية من البناء
  • ثانيا: لا يلاحظ فيه سوى حالة الصقع (أي الجهة والناحية).

الذي فيه الأرض المحكورة ورغبات الناس فيها، وأن يصرف النظر عن التحسين اللاحق بذات الأرض، أو بصقع الجهة بسبب البناء الذي أقامه المحتكر”

(نقض مدني 21/4/1938 مجموعة القواعد القانونية 1-527-1).

وبأنه “عقد  الحكر يجيز للمحتكر إقامة ما يشاء من المباني على الأرض المحكرة، باعتبار أن له حق القرار إلي أن ينتهي الحكر، وحق ملكية ما أحدثه من بناء ملكا تاما يترف فيه وحده وينتقل منه إلي ورثته مادام يدفع أجر المثل”

(الطعن رقم 2522 لسنة63 ق جلسة 30/5/2000)

وفي الشرع الحكر أو التحكير هو عقد إجارة يقصد به استبقاء الأرض الموقوفة في يد المستأجر للبناء أو الغراس فيها، مادام يدفع أجر المثل. فهو استغلال الأرض الموقوفة بتأجيرها لغرض معين لا لمدة معينة،

أو هو تمليك المحتكر حق البقاء والقرار في الأرض المحكرة له مادام يدفع أجر مثلها، والتحكير قد يكون بعقد صحيح، وذلك إذا أجر متولي الوقف العقار للبناء عليه أو الغراس فيه بإذن المحكمة،

وقد يكون ضمنيا، كما إذا أجر الناظر أرض الوقف لمدة مغنية، ثم أذن المستأجر أن يبني فيها أو يغرس، فبني أو غرس بهذا الإذن

(الأستاذ/ بعد الوهاب خلاف، أستاذ الشريعة الإسلامية بكلية الحقوق بجامعة فؤاد الأول القاهرة حاليا في أحكام الوقف، الطبعة الثانية 1948 ص268).

وقد قضت محكمة النقض بأن

“الحكر. ماهيته. عقد إيجار يعطي للمحتكر حق البقاء والقرار على الأرض، مادام يدفع الأجرة. تخريب لبناء المحتكر أو جفاف شجرة وعدم بقاء أثر لأيهما. لازمه. انتهاء الحكر وعودة الأرض إلي جهة الوقف التابعة بها. المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الاحتكار من وضع فقهاء الشريعة الإسلامية

وهو عندهم عقد إيجار يعطى للمحتكر حق البقاء والقرار على الأرض المحكورة، مادام يدفع أجرة المثل، ونصوا على أنه لو خرب بناء المحتكر أو جف شجرة

ولم يبق لهما أثر في أرض الوقف، ومضت مدة الاحتكار عادت الأرض إلي جهة الوقف، ولم يكن للمحتكر ولا لورثته حق البقاء وإعادة البناء، ونصوا أيضا على أنه إذا لم يمكن الانتفاع بالعين المؤجرة، ينفسخ العقد وتسقط الأجرة عن المحتكر عن المدة الباقية”

(نقض مدني 25/5/1988 مجموعة محكمة النقض 39-2-977-59).

ولما صدر القانون المدني الحالي سنة 1948 تناول تنظيم حق الحكر وقرر سريانه على الأحكار التي أنشئت بعد العمل بالقانون المدني الجديد في 15/10/1949. أما الأحكار السابقة على هذا التاريخ – والتي لم ينص على كيفية إنهائها- فتظل خاضعة لقواعد الشريعة الإسلامية التي كانت تحكمها وقت إنشائه

ولما صدر المرسوم بقانون 180 لسنة 1952 ألغى الوقف على غير الخيرات، فانتهت الأحكار التي كانت قائمة على الأراضي الموقوفة، وأصبحت الأوقاف الأهلية منقضية، وأصبحت أموالها ملكا حرا للواقف والمستحقين على النحو المبين بالقانون  المذكور. وبهذا أصبح حق الحكر في ظل القانون المدني الحالي حق عيني وليس حق شخصي.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“حق الحكر يعد حقا عينيا، يرتب لصاحبه على أرض الغير، ويراد به الانتفاع بالأرض مدة طويلة هي مدة الحكر، فيكون للمحتكر الاستقرار والبقاء فيها”

(نقض مدني 14/11/1982 مجموعة محكمة النقض 33-2-910-166

نقض مدني 25/5/1988 مجموعة محكمة النقض 39-2-977-159)

وبأنه “عقد الحكر يجيز للمحتكر إقامة ما يشاء من المباني على الأرض المحكرة، باعتبار أن له حق القرار إلي ن ينتهي الحكر، وحق ملكية ما أحدثه من بناء ملكا تاما يتصرف فيه وحده وينتقل منه إلي ورثته مادام يدفع أجر المثل”

(طعن 2522 س63ق نقض 30/5/2000)

وبأنه “لما كان الثابت بالأوراق أن دفاع هيئة الأوقاف الطاعنة جري في شق منه بأن المطعون ضده يضع يده على قطعة الأرض موضوع النزاع ويسدد مقابل انتفاعه بها، وفي شق آخر بأنه غاصب للأرض، في حين جاء بتقرير الخبيرة المندوبة في الدعوى، وفي ردها على اعتراضات الطاعة على هذا التقدير أن تلك الأرض كانت محكرة من الإصلاح الزراعي منذ عام 1964، وأن المطعون ضده أقام عليها مبان بالطوب الأحمر في المدة السابقة على عام 1972

ثم استبدلها بمبان بالطوب الأحمر والخرسانة المسلحة في عام 1979، وكان البين من الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه برفض الدعوى على سند مما ورد بتقرير الخبير المندوب فيها من أن هيئة الأوقاف لم تقدم المستندات التي تلزم المطعون ضده بعدم إقامة  مبان خرسانية  على الأرض محل النزاع

ولم يعن بتحديد طبيعة العلاقة التي تربط بين طرفي الدعوى، وبيان ما إذا كانت تلك الأرض محكرة، أم مؤجرة، أم أن المطعون ضده كان يضع يده عليها بطريق الغصب، الأمر الذي يبين منه أن محكمة الموضوع لم تحدد واقعة الدعوى تحديدا كافيا يكشف عن أنها فهمت هذا الواقع فهما صحيحا مستمدا من أصول ثابتة في الأوراق، فإن حكمها يكون معيبا بقصور يبطله”

(نقض 30/5/2000 طعن 2522 س63ق)

وبأنه “من مقتضى عقد الحكر أن يتملك المستحكر حق الانتفاع بالأرض المحكرة بالبناء، أو بالغراس بينما يحتفظ المحكر بملكية الرقبة المحكرة، كما أن للمستحكر أن يتصرف في حق المحكر بالبيع أو بغيره من التصرفات”

(طعن رقم 1415 لسنة 50ق جلسة 24/3/1981)

وبأنه “حق الحكر يعد حقا عينيا يرتب لصاحبه على أرض الغير ويراد به الانتفاع بالأرض مدة طويلة هي مدة الحكر فيكون للمحتكر الاستقرار والبقاء فيها”

(طعن رقم 1169 لسنة 48ق جلسة 14/11/1982)

وبأنه “عقد الحكر ليس من شأنه أن ينقل إلي المحتكر ملكية الأرض المحكرة أو حصة فيها، وإنما يعطيه حق القرار عليها مادام يدفع أجري المثل، فإذا كان هذا الحق موقوفا وقفا أهليا وأصبح ما انتهي فيه الوقف ملكا طبقا للمادة الثالثة من القانون رقم 180 لسنة 1952 بإلغاء نظام الوقف على غير الخيرات فإنه لا يؤول إلي المستحقين في هذا الوقف إلا حق الحكر ذاته ولا يكونون شركاء في ملكية الأرض المحكرة ولا الهم حق التصرف فيها”

(طعن 1088 لسنة 48ق جلسة 24/5/1984)

إلغاء الأحكار على الأعيان الموقوفة بمقتضى القانون رقم 43 لسنة 1982

لقد صدر القانون رقم 43 لسنة 1982 الخاص بإنهاء الأحكار على الأعيان الموقوفة ونشر هذا القانون كاملا حتى يمكن الرجوع إليه وسوف نقوم بسرد هذا القانون فيما يلي:

قانون رقم 43 لسنة 1982

في شأن إنهاء الأحكار على الأعيان الموقوفة

باسم الشعب

رئيس الجمهورية

قرر مجلس الشعب القانون الآتي نصه، وقد أصدرناه :

(المادة الأولى)

يعتبر حق الحكر منتهيا دون تعويض في الأعيان الموقوفة الخالية من أي بناء أو غراس عند العمل بهذا القانون، وتعتبر الأرض ملكا خالصا لجهة الوقف ولا يعتد بأي بناء أو غراس تقام في الأرض الفضاء المحكرة بعد العمل بهذا القانون.

(المادة الثانية)

ينتهي حق الحكر على الأعيان الموقوفة المشغولة ببناء أو غراس بقرار يصدره وزير الأوقاف ويختص بالوقف مالك الرقبة بثلاثة أرباع ثمن الأرض والمحتكر بباقي ثمنها وذلك بالإضافة إلي الأقل من ثمن البناء أو الغراس مستحقي الإزالة أو البقاء.

(المادة الثالثة)

ينشر القرار الصادر بإنهاء الحكر في الوقائع المصرية وفي جريدتين يوميتين ويلصق لمدة أسبوع على العقار ويعلن المحتكر أو واضع اليد الظاهر بقرار الإنهاء ويجب أن يتضمن الإعلان اسم الوقف مالك الرقبة والمحتكر طبقا لما هو ثابت في سجلات الأوقاف و واضع اليد الظاهر مع بيان العقار ومساحته ومنطقة الأوقاف التابع لها.

 ويخطر مكتب الشهر العقار المختص بصورة من القرار المذكور لقيده في سجل خاص.

(المادة الرابعة)

على محتكر العقار وكل ذي شأن أن يتقدم خلال شهرين من تاريخ نشر قرار إنهاء الحكر في الوقائع المصرية إلي منقطة الأوقاف المصرية التابع لها العقار ببيان على الأنموذج المعد لذلك يشتمل على اسمه وصناعته وبيان العقار وما عليه من بناء أو غراس وحقوقه على العقار ورغبته في فرز حصة له في الأرض تعادل التعويض المقرر له أو استبدال باقي الأرض ويرفق بهذا البيان المستندات المثبتة لحقه.

وترسل المنطقة البيانات والمستندات المرفقة بها خلال خمسة عشر يوما من تاريخ ورودها إلي اللجنة المختصة ببحثها مشفوعة بمعلوماتها ووجهة نظرها.

(المادة الخامسة)

تشكل لجنة قضائية بكل منطقة من رئيس محكمة يندبه وزير العدل تكون له الرئاسة ومن أربعة أعضاء يمثلون كلا من الملكية العقارية والشئون القانونية بهيئة الأوقاف المصرية والهيئة المصرية العامة للمساحة ومصلحة الشهر العقاري بحيث لا تقل درجة كل منهم عن الدرجة الثانية وتختار كل جهة من يمثلها وتختص هذه اللجنة دون غيرها بما يأتي :

  • تحديد المحتكر أو المنتفع الظاهر للأرض الذي انتقل إليه حق الحكر من المحتكر أو خلفه.
  • تقدير ثمن الأرض.
  • تقدير ثمن ما على الأرض من بناء أو غراس وفقا لما تقضي به المادة 1010 من القانون المدني.
  • فرز حصة المحتكر من الأرض تعادل التعويض المقرر له إذا كانت الأرض تقبل القسمة عينا.
  • الفصل في كافة المنازعات التي تنشأ عن تطبيق هذا القانون.

وللجنة في سبيل أداء مهمتها فحص وتحقيق المستندات وسماع أقوال من تري لزوما لسماع أقوالهم ولذوي الشأن أن يحضروا أمام اللجنة بأنفسهم أو ينيبوا عنهم محاميا في الحضور وللجنة الاستعانة بمن تري الاستعانة  بهم من العاملين الفنيين والإداريين أو غيرهم من ذوي الخبرة.

ولا يكون انعقاد اللجنة صحيحا إلا بحضور رئيسها وثلاثة من أعضائها على الأقل وتصدر قراراتها بالأغلبية المطلقة وتكون مسببة.

ويعلن ذوو الشأن ورئيس هيئة الأوقاف المصرية بقرارات اللجنة خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ صدورها.

وتبين اللائحة التنفيذية للقانون الإجراءات الواجب إتباعها أمام اللجنة للفصل قي الموضوعات التي تعرض عليها.

(المادة السادسة)

لذوي الشأن ورئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية الطعن في قرارات اللجنة القضائية المنصوص عليها في المادة السابقة أمام المحكمة الابتدائية الكائن بدائرتها العقار خلال ثلاثين يوما من تاريخ صدورها.

ويكون الحكم الصادر في الطعن من المحكمة الابتدائية نهائيا غير قابل للطعن بأي وجه من أوجه الطعن.

(المادة السابعة)

يجوز للمحتكر أن يطلب استبدال ثلاثة أرباع الأرض التي اختص بها الوقف بما يقابلها من الثمن الذي قدرته اللجنة المنصوص عليها في المادة الخامسة وذلك بشرط أن يبدي رغبته في الاستبدال خلال ثلاثين يوما من تاريخ صدور قرار اللجنة إذا صدر في حضوره، أو من تاريخ إعلانه به إذا صدر في غيبته.

وإذا تم الطعن في قرار اللجنة فيتم تسوية باقي مستحقات كل من الوقف مالك الرقبة والمحتكر وفقا لما يصدر به الحكم النهائي طبقا للقواعد التي وضعها مجلس إدارة الهيئة.

(المادة الثامنة)

لهيئة الأوقاف المصرية الحق في الاحتفاظ بالعقار كله إذا رأت المصلحة في ذلك مع صرف ربع ثمن الأرض وقيمة البناء أو الغراس للمحتكر وذلك وفقا للقيمة التي قدرتها اللجنة المشار إليها في المادة الخامسة على أن تبدي الهيئة رغبتها في ذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ صيرورة قرار اللجنة نهائيا.

(المادة التاسعة)

يجوز لهيئة الأوقاف المصرية بيع الأرض الصادر عنها قرار إنهاء حق الحكر بالمزاد العلني في الأحوال الآتية :

أ- إذا لم يتقدم المحتكر بالبيان المنصوص عليه في المادة (4).

ب- إذا صدرت اللجنة القضائية قرارها بعدم ثبوت صفة المحتكر وأصبح هذا القرار نهائيا إما بفوات مواعيد الطعن فيه أو برفض الطعن من المحكمة الابتدائية.

ج- إذا لم يبد المحتكر رغبته في الاستبدال ولم تر الهيئة الاحتفاظ بالعقار وكان العقار غير قابل للقسمة.

د- إذا تعدد المحتكرون وتقدم بعضهم ببيانه ورغبته في الاستبدال دون الآخرين ولم يكن من الممكن تجزئة الأعيان بسبب ضآلة الأنصبة.

ويتم البيع بالمزاد العلني وفقا للقواعد التي يضعها مجلس إدارة الهيئة ويشمل البيع ما على الأرض من بناء أو غراس، وإذا زاد أو نقص الثمن الراسي به المزاد للعقار جمعيه عن التقدير الذي قدرته اللجنة المنصوص عليها في المادة الخامسة وزع الفرق بين المنشآت والأرض بذات النسبة المقررة للثمن الأساسي الذي قد قدر لكل منهما.

ويودع نصيب المحتكر أو المنتفع الظاهر خزانة الهيئة على ذمته بعد تحصيل المصروفات الإدارية التي تحددها اللائحة التنفيذية على ألا تجاوز 10% من المتحصل لصالح المحتكر.

(المادة العاشرة)

إذا قبل المحتكر أو المنتفع الظاهر الاستبدال فيوقف تحصيل مقابل الانتفاع من تاريخ سداد الثمن، أما إذا كان البيع مقسطا فيزاد الثمن وتقسط الزيادة مع الأقساط وفقا للقواعد التي يضعها مجلس إدارة الهيئة.

(المادة الحادية عشرة)

يتم الاستبدال بالتوقيع على العقد من وزير الأوقاف أو من ينيبه في لك ويشهر العقد.

(المادة الثانية عشرة)

الإعلانات

يتبع في شأن الأحكار التي صدرت قرارات بإنهائها قبل العمل بهذا القانون الإجراءات المنصوص عليها في المواد السابقة وذلك فيما عدا الأحكار التي تمت إجراءاتها نهائيا وقام المحتكر بسداد الثمن أو معجله ويتم في هذه الحالة الاستبدال بعقد يوقعه وزير الأوقاف أو من ينيبه قي ذلك.

(المادة الثالثة عشرة)

تحال جميع المواد التي كانت منظورة أمام اللجان المشكلة وفقا لأحكام القانون رقم 92 لسنة 1960 بإعادة تنظيم إنهاء الحكر على الأعيان الموقوفة إلي اللجان القضائية المنصوص عليها في هذا القانون وذلك بالحالة التي تكون عليها، وعلى سكرتارية هذه اللجان إخطار ذوي الشأن بالميعاد الذي تحدد لنظرها.

ولا تسري أحكام الفقرة السابقة على المواد المنظورة أمام لجان القسمة إذا كانت مؤجلة لإصدار القرار.

(المادة الرابعة عشرة)

يصدر وزير الأوقاف قرار باللائحة التنفيذية لهذا القانون خلال ثلاثة أشهر من تاريخ  العمل به.

(المادة الخامسة عشرة)

يلغى القانون رقم 92 لسنة 1960 بإعادة تنظيم الحكر على الأعيان الموقوفة كما يلغى كل نص يخالف أحكام هذا القانون على أن يستمر العمل باللائحة التنفيذية للقانون المذكور لحين صدور اللائحة التنفيذية المشار إليها في المادة السابقة، وذلك فيما لا يتعارض مع أحكام هذا القانون.

(المادة السادسة عشرة)

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.

يبصم هذا القانون بخاتم الدولة، وينفذ كقانون من قوانينها.

صدر برئاسة الجمهورية في 21 شعبان سنة 1402، 13 يونيو لسنة 1982

وقد قضت محكمة النقض بأن

“اختصاص اللجنة القضائية لإنهاء الأحكار على الأعيان الموقوفة، قصرها على المسائل المبينة بالمادة الخامسة من القانون 43 لسنة 1982 في شأن إنهاء الأحكار على الأعيان الموقوفة .ماهيته. المنازعات التي تحدد حقوق كل من الوقف مالك الرقبة والمحتكر المترتبة على قرار إنهاء الحكر”

(الطعن 3590 لسنة 62ق جلسة 16/1/2003)

وبأنه “مفاد المادة الخامسة من القانون 43 لسنة 1982 في شأن إنهاء الأحكار على الأعيان الموقوفة أن المشرع قد خول اللجنة القضائية المشكلة بها اختصاصا قضائيا قصره على المسائل المبينة بها والجامع بينها – وعلى ما أفصحت به المذكرة الإيضاحية للقانون – أنها منازعات ترمى إلي تحديد حقوق كل من الوقف مالك الرقبة والمحتكر المترتبة على قرار إنهاء الحكر”

(الطعن 3590 لسنة 62ق جلسة 16/2003)

وبأنه “النص في المادة الأولى من القانون رقم 43 لسنة 1982 على أن “يعتبر حق الحكر منتهيا دون تعويض في الأعيان الموقوفة الخالية من أي بناء أو غراس عند العمل بهذا القانون ويعتبر الأرض ملكا خالصا لجهة الوقف ولا يعتد بأي بناء أو غراس تقام في الأرض الفضاء المحكرة بعد العمل بهذا القانون “،

والنص في المادة الثانية من ذات القانون على أنه “ينتهي حق الحكر على الأعيان الموقوفة المشغولة بناء أو غراس بقرار يصدره وزير الأوقاف. . . . “

يدل على أن حق الحكر ينتهي بقوة القانون دون اتخاذ أي إجراء متى كانت أعيان الوقف المرتب عليها حق الحكر فضاء غير مشغولة ببناء أو غراس عند بدء العمل بالقانون أما تلك المقام عليها بناء أو بها غراس فلا ينتهي حق الحكر في شأنها إلا بقرار يصدره وزير الأوقاف يستوي في ذلك أن يكون من أقام البناء أو غرس الغراس صاحب حق الحكر أم أحد غيره

ذلك أن إنهاء حق الحكر بقوة القانون منوط بأن تكون أعيان الوقف المحكرة خالية وقت بدء سريان القانون سالف الذكر دون النظر إلي من شغلها سواء بالبناء أو الغراس ومن مقتضى ذلك أنه يتعين لانتهاء الحكر بقوة القانون أن يثبت أن الأرض الموقوفة المحكرة كانت خالية من أي بناء أو غراس عند بدء العمل بالقانون رقم 43 لسنة 1982 في يوم 25/6/1982″

(الطعن 186 لسنة 53ق جلسة 13/11/1983)

الفرق بين عقد الحكر وعقد الإيجار

أقصي مدة لعقد الحكر

يختلف عقد الحكر عن عقد الإيجار في عدة أمور :

  •  فالحكر حق عيني أو الإيجار فهو حق شخصي.
  •  الحكر شيئا مؤبدا أو لمدة طويلة، أما الإيجار فهو ينشأ لمدة مؤقتة.
  •  الأجرة في الحكر هي المثل تزيد أو تنقص تبعا لزيادة أو نقص أجرة المثل أما الإيجار فالأجرة فيه ثابتة.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“اختلاف عقد الحكر عن عقد الإيجار. ماهية كل منهما. الحكر حق عيني ينشأ مؤبدا أو لمدة طويلة مقابل أجر المثل. الإيجار حق شخصي ينشأ لمدة مؤقتة بأجرة ثابتة

إبرام العقد محل النزاع في سنة 1928 في ظل العمل بالتقنين المدني القديم، الذي خلت أحكامه من تنظيم خاص لحق الحكر، فإنه يتعين الرجوع إلي القواعد التي استقرت عليها الشريعة الإسلامية في شأن الحكر،

باعتبارها هي منشأ هذا النظام والتي كانت تجيز تحكير الوقف وغير الوقف، على خلاف ما يقضي به التقنين المدني  الحال الذي قصر الحكر على الأرض الموقوفة

وقد عرف الفقهاء الحكر بأنه عقد إيجار يبيح للمحتكر الانتفاع بالأرض المحكرة إلي أجل غير محدد، أو إلي أجل طويل معين، مقابل دفع أجر المثل المقرر على الأرض خالية، وحق الحكر يخول للمحتكر الحق في الانتفاع بالأرض بكافة أوجه الانتفاع، وله حق القرار فيها بالبناء أو الغراس، وللمحتكر أن يتصرف في حق الحكر بجميع أنواع التصرفات

فله أن يبيعه أو يهبه، أو يرتب عليه حق انتفاع، وله أن يؤجره للغير، وينتقل عنه بالميراث. ومن المقر – في قضاء هذه المحكمة- أن للمحتكر حق عيني تتحمله العين المحتكرة في يد كل حائز لها

ولذلك فلا محل لقياس حالته على حالة المستأجر صاحب الحق الشخصي، الذي يقيم بناء على الأرض التي استأجرها. ومفاد ما تقدم، أن عقد الحكر يختلف عن عقد الإيجار في أمور جوهرية

فهو ينشأ مؤبدا أو لمدة طويلة، بينما الإيجار حق شخصي ينشأ لمدة مؤقتة، والأجرة في الحكر هي أجرة المثل تزيد وتنقص تبعا لزيادة أو نقص أجرة المثل، أما في عقد الإيجار فالأجرة ثابتة”

(نقض مدني 28/2/1990 مجموعة محكمة النقض 41-1-673-112)

كما قضت محكمة النقض بأن

“لما كان القانون المدني القديم لم يقنن أحكام حق الحكر، وكان منشأ هذا الحق الشريعة الإسلامية فقد استقر الرأي على الأخذ بأحكامها التي تعطي للمحتكر الحق في الانتفاع بالعقار المحتكر إلي الأبد أو لمدة طويلة، وحق البناء عليه والتصرف في ذات الحق وفي البناء – وهو حق يعتبر من أعمال التصرف لا من أعمال الإدارة-

وإذ كان من المقرر أن ناظر الوقف ليس له أن يعطي الوقف بالحكر بغير إذن القاضي، وكان العقد الذي استند إليه الطاعن قد صدر من نظارة الوقف وتحددت مدته بثلاث سنوات وحرم المحتكر من التصرف في حق الحكر وفيما يقيمه على العقار المحتكر من بناء

فإن تفسير محكمة الموضوع لعبارات العقد وتكييفها له بأنه عقد إيجار لا عقد حكر يكون صحيحا في القانون، ولا ينال منه عنونة العقد بأنه عقد إيجار حكر ولا وصف المؤجر فيه بأنه محكر والمستأجر بأنه محتكر ولا النص في العقد على تجديده لمدة أخري وسريانه على المحتكر وذريته طبقة بعد طبقة ومن يرثهم”

(الطعن 469 لسنة 35ق جلسة 8/1/1970)

وبأنه “إبرام العقد محل النزاع في سنة 1928 في ظل العمل بالتقنين المدني القديم الذي خلت أحكامه من تنظيم خاص لحق الحكر،

فإنه يتعين الرجوع إلي القواعد التي استقرت ليها الشريعة الإسلامية في شأن الحكر باعتبارها هي منشأ هذا النظام، والتي كانت تجيز تحكير الوقف وغير الوقف على خلاف ما يقضي به التقنين المدني الحالي الذي قصر الحكر على الأراضي الموقوفة وقد عرق الفقهاء الحكر بأنه قد إيجار يبيح للمحتكر الحق في الانتفاع بالأرض بكافة أوجه الانتفاع وله حق القرار فيها بالبناء أو الغراس

وللمحتكر أن يتصرف في حق الحكر بجميع أنواع التصرفات فله أن يبيعه أو يهبه، أو يرتب عليه حق انتفاع، وله أن يؤجره للغير وينتقل عنه بالميراث

ومن المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن للمحتكر حق عيني تتحمله العين المحكرة في يد كل حائز لها، ولذلك فلا محل لقياس حالته على حالة المستأجر صاحب الحق الشخصي الذي يقيم بناء على الأرض التي استأجرها

ومفاد ما تقدم أن عقد الحكر يختلف عن عقد الإيجار في أمور جوهرية فهو ينشأ مؤبدا لمدة طويلة، بينما الإيجار حق شخصي ينشأ لمدة مؤقتة، والأجرة في الحكر هي أجرة المثل تزيد وتنقص تبعا لزيادة أو نقص أجرة المثل، أما في عقد الإيجار فالأجرة ثابتة”

(الطعن 1090 لسنة 55ق جلسة 28/2/1990)

أهمية المصلحة في التحكير

تنص المادة 1000 مدني علي

لا يجوز التحكير إلا لضرورة أو مصلحة وبإذن من المحكمة الابتدائية الشرعية التي تقع في دائرتها الأرض كلها أو أكثرها قيمة، ويجب أن يصدر به عقد على يدّ رئيس المحكمة أو من يحيله عليه من القضاة أو الموثقين، ويجب شهره وفقاً لأحكام قانون تنظيم الشهر العقاري.

مذكرة المشروع التمهيدى

  • يكون الحكر بورقة رسمية إشعاراً بخطره، والرسمية شرط للانعقاد. فإن كانت العين موقوفة، وهو الغالب، فلا تكفى الرسمية العادية
  • بل يجب أن يستصدر ناظر الوقف من المحكمة الشرعية التى تقع فى دائرتها الأرض الموقوفة حجة شرعية، لأن الحكر ضرب من ضروب التصرف ولا يجوز التصرف فى الوقف إلا بإذن من القاضى.
  • ويجب أن يقدم الناظر مبرر للتحكير بأن يثبت أن إنشاء الحكر أمر تقتضيه المحافظة على العين الموقوفة، ويكون ذلك عادة بإثبات أن الوقف مخرب ولا يكفى ريعه لإصلاحه، فيحكر حتى يستصلحه المحتكر

((مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – جزء 6 – ص 5472))

الشرح والتعليق

لا يكون التحكير إلا لضرورة أو مصلحة

لقد قصر المشرع إنشاء حق الحكر على حالة وجود ضرورة أو مصلحة فقط، وذلك رغبة منه في تضييق نظام الحكر، وهذه الضرورة أو المصلحة يبررها ناظر الوقف.

وتقول المذكرة الإيضاحية في ذلك أنه

“ويجب أن يقدم الناظر (ناظر الوقف). مبرراً للتحكير بأن يثبت أن إنشاء الحكر أمر تقتضيه المحافظة على العين الموقوفة ويكون ذلك عادة بإثبات أن الوقف مخرب ولا يكفي ريعه لإصلاحه فيحكر حتى يستصلحه المحتكر

(مجموعة الأعمال التحضيرية ج6 ص573)

لا يكون التحكير إلا بإذن من المحكمة الابتدائية الشرعية

لقد اشترطت المادة 1000 من القانون المدني لإنشاء حق الحكر الحصول على إذن من المحكمة الابتدائية الشرعية التي تقع في دائرتها الأرض كلها أو أكثرها قيمة. والحكمة من إذن المحكمة بالتحكير أن تتولى المحكمة تقدير الضرورة أو المصلحة التي تبرر التحكير. فإذا رأت وجود لضرورة أو مصلحة أذنت به وإن لم تجد رفضت إعطاء الإذن بالتحكير.

الحكر عقد شكلي لا ينعقد إلا بتوثيق رسمي

الحكر عقد شكلي فلا ينعقد إلا بتوثيق رسمي وفقا لأحكام القانون المدني الجديد، ولا يجوز إنشاء الحكر إلا على عين موقوفة بإذن من المحكمة الكلية، ويجب أن تصدر حجة بالحكر تبرم بين ناظر الوقف والمحتكر بإشراف رئيس المحكمة أو أحد قضاتها

(أنور طلبة ص242)

وقد جاء بمذكرة المشرع التمهيدي أنه

“يكون الحكر بورقة رسمية إشعارا بخطره، والرسمية شرط للانعقاد، فإن كانت العين موقوفة، وهو الغالب، فلا تكفي الرسمية العادية، بل يجب أن يستصدر ناظر الوقف من المحكمة الشرعية التي تقع في دائرتها الأرض الموقوفة حجة شرعية، لأن الحكر ضرب من ضروب التصرف ولا يجوز التصرف في الوقف إلا بإذن من القاضي

(مجموعة الأعمال التحضيرية ج6 ص572 وما بعدها).

شهر حق الحكر

لما كان حق الحكر حق عيني أصلي فإنه عملا بالمادة التاسعة من قانون الشهر العقاري لا ينشأ لا فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل ولا يجوز إثباته إلا بحجته الرسمية.

اكتساب المحتكر حق القرار

حق القرار هو سلطة لشخص تخوله البقاء والاستقرار على وجه الدوام بمحل هذا الحق وهو ما يتطلب أن يكون هذا المحل ثابتا  لا يمكن نقله بدون تلف أي عقار بطبيعته

ومن ثم يكون حق القرار حقا عينيا أصليا من قبيل حق الملكية فلا ينشأ ولا ينتقل وفقا لنص المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري إلا بشهر سنده.

وإذ توجب المادة 1000 من القانون المدني، أن يصدر بالحكر عقد على يد رئيس المحكمة أو من يحيله عليه من القضاة أو الموثقين

ويجب شهره وفقا لأحكام قانون تنظيم الشهر العقاري، مفاده أن عقد الحكر يجب أن يكون رسميا وإلا كان باطلا، ولما كان الحكر، حق عيني أصلي متفرع عن حق الملكية، فإن حق القرار الذي يترتب عليه، هو بدوره حق عيني لا ينشأ بصريح نص المادة 1000 من القانون المدني إلا بالتسجيل

فلا يكفي لإنشاء حق القرار للمحتكر أن يستوفى عقد الحكر الشكل الرسمي ، وإنما يجب أن يسجل هذا العقد وفقا لأحكام قانون تنظيم الشهر العقاري

وبالتالي يجب أن يمر بجميع المراحل، فيبدأ بمرحلة الطلبات ثم مرحلة المشروعات، ثم مرحلة التسجيل بقيده في دفتر التسجيل، وبذلك ينشأ للمحتكر حق القرار، ويصبح مالكا للبناء الذي يقيمه بالأرض المحكرة

(أنور طلبة ص243)

وقد قضت محكمة النقض بأن

“مقتضى عقد الحكر أن المحتكر له- فوق التصرف في حق الحكر بجميع أنواع التصرفات- حق الانتفاع بالأرض المحكرة وإقامة ما يشاء من المباني عليها وله حق القرار ببنائه، وملكية ما يحدثه في المباني زيادة وتعديلا ملكا تاما، وينتقل عنه هذا الحق إلي خلفه العام أو الخاص

كما أنه يعطى للمحتكر الحق في حيازة العقار المحتكر والانتفاع به دون غيره بكافة وجوه الانتفاع ما لم يرتب هو لغيره حقا يجيز له الحيازة والانتفاع إذ أن حق القرار حق عيني أصلي تتحمله العين المحتكرة في يد كل حائز لها طالما بقى الحكر قائما

ومن ثم فإن يقوم إلي جانب حق الرقبة – الذي هو للمحكر حق المنفعة المطلق للمحتكر ويستتبع ذلك أن يكون لهذا الأخير رفع دعاوى الملكية واسترداد العقار المحكور ممن يغتصبه”

(طعن 1766 س69ق نقض 14/4/1996، طعن 1090 ص55ق نقض 28/2/1990)

وبأنه “المقرر أيضا في قضاء هذه المحكمة أن من مقتضى عقد الحكر أن للمحتكر إقامة ما يشاء من المباني على الأرض المحكرة وله حق القرار ببنائه حتى ينتهي حق الحكر، وله حق ملكية ما أحدثه من بناء ملكا تاما يتصرف فيه وحده وينتقل عنه هذا الحق إلي ورثته، ولكنه في كل هذا تكون حيازته للأرض المحكرة حيازة عرضية لا تكسبه الملك”

(طعن 1074 س53ق نقض 20/6/1984)

وبأنه “كان الحكم المطعون فيه قد ذهب في قضائه إلي رفض طلب الطاعنة إزالة المنشآت محل التداعي أو تثبيت ملكيتها لها مستحقة الإزالة أو البقاء وطلبها طرد المطعون عليه الأول منها على قوله أنه “. . . . .

وقد ثبت من الأوراق أن عقد البدل لم يحرر ولم يتم شهره فإن الطاعنة. . . . . لم تعد مالكة بعد لرقبة أرض النزاع فلا يكون لها طلب إعمال المواد 924، 925، 926 من القانون المدني الخاص بإزالة المنشآت المقامة على تلك الأرض إذ أن هذا الطلب لا يكون إلا لمالك الرقبة وعلى أساس قواعد الالتصاق المقررة للمالك الأمر الذي يتضح منه أن دعواها أقيمت قبل الأوان “

وكان هذا القول من محكمة الاستئناف خطأ في فهم الأساس القانوني الصحيح الواجب بناء حكمها عليه وفضلا عن أنه لا يواجه كل الطلبات المطروحة في الدعوى فإن الطاعنة لم تستند إلي عقد الاستبدال

وملكية حق الرقبة في طلباتها وإنما ركنت فيها إلي حق الحكر وما يخوله لها من حق القرار وملكية ما أحدثه مورثها من منشآت على الأرض المحكرة ملكا تاما وانتقل إليها من بعده  فيكون لها حق حيازته والانتفاع بها بكافة الأوجه “

هذا إلي أن لها بمقتضاه حقا عينينا تتحمله العين المحكورة في يد كل حائز لها يراد به استبقاؤها للبناء تحت يد المحتكر مادام الحكر قائما. لما كان ما تقدم، وكان البين من الأوراق وعلى ما حصله الحكم المطعون فيه وبما لا خلاف عليه بين الخصوم أن الحق في الحكر على عين التداعي لا زال قائما للطاعنة

بما كان يتعين معه على محكمة الموضوع تكييف الدعوى تكييفا صحيحا وإعمال أثر قيام هذا الحق المقرر للطاعنة- وطبقا لطلباتها في الدعوى- وعلى ما قام به المطعون عليه الأول – وحسبما كشفت عنه وقائعها- من أعمال من مقتضاها المساس بحقوق المحتكرة والاعتداء على حقها في القرار دون مسوغ أو سند

وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعواها برمتها بما اشتملت عليه من طلبات على نحو ما سلف بيانه تأسيسا على عدم تملكها الرقبة فتحجب بذلك عن الفصل في هذه الطلبات فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون”

(طعن 1766 ص61ق نقض 14/4/1996)

التصرف في حق الحكر وتوريثه

عقد الحكر والتحكير

تنص المادة 1001 مدني علي

للمحتكر أن يتصرف في حقه وينتقل هذا الحق بالميراث.

الأعمال التحضيرية للمادة 1001 مدني

1- للمحتكر حق عينى على الأرض المحتكرة كما تقدم، وهذا الحق يخوله السلطة فى أن يبنى أو يغرس فى الأرض أو يستعملها فى الغرض الذى اتفق عليه. والمهم فيما يقوم به من عمل أن يؤدى فى النهاية إلى استصلاح الأرض.

وإذا كان فى الأرض بناء أو كان المحتكر هو الذى أقام البناء فله أن يعلو به وله أن يحدث فيه زيادة أو تعديلاً إلا إذا نص عقد الحكر على غير ذلك.

2- ولما كان للمحتكر هذا الحق العينى، فله أن يتصرف فيه بالبيع أو بغيره من التصرفات، كما تنتقل منه بالميراث. ويجوز له أن يقفه، فإذا كان الحكر قائماً على أرض موقوفة كان كل من الحكر والرقبة موقوفاً. وللمحتكر دعاوى الملكية والحيازة ككل ذى حق عينى

((مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – جزء 6 – ص 576))

شــــــرح المادة 1001 مدني

نطاق حق الحكر

ينشئ الحكر حقا عينيا أصليا يخول المحتكر الانتفاع بالأرض حسبما يشاء، فيقيم بناء أو غراسا بشرط أن يؤدي ذلك لتحسينها، وللمحتكر التصرف في الحكر كيفما يشاء بالبيع أو الهبة أو يؤجره أو يرتب عليه حق انتفاع أو ارتفاق أو يرهنه ما لم يكن الحق موقوفا، والحجز الذي يرد عليه حجزا عقاريا 

وينتقل الحكر لورثة المحتكر وإذ ينطوي عقد الحكر على إذن صادر من المحكر إلي المحتكر بإقامة غراس أو منشآت على سبيل البقاء والقرار

وبالتالي لا تخضع لقواعد الالتصاق شريطة تسجيل عقد الحكر إذ يترتب على هذا التسجيل تملك المحتكر تلك المنشآت، وهو يتملكها بالتسجيل وحده باعتباره حائزا عرضيا لا يجوز له التملك بالتقادم لا هو ولا ورثته من بعد، مهما طال الزمن على حيازتهم خلاف للمشتري

فإن لم يتم التسجيل فلا تنتقل الملكية للمحتكر ولا لورثته من بعده، ولا لمن تصرف لهم هؤلاء مما يحول دون هؤلاء جميعا واستعمال الحقوق المقررة للمالك، كالشفعة ورفع دعاوى الملكية المتعلقة بالمنشآت. ولما كان للمحتكر هذا الحق العيني، فله أن يتصرف فيه بالبيع أو بغيره من التصرفات

كما ينتقل منه بالميراث، ويجوز له أن يوقفه، فإذا كان الحكر قائما على أرض موقوفة كان كل من الحكر والرقبة موقوفا، وللمحتكر دعاوى الملكية والحيازة ككل حق عيني

(مجموعة الأعمال التحضيرية ج6 ص576)

وقد قضت محكمة النقض بأن

“إنه وإن كان للمحتكر وفق النظام المقرر في الشريعة الإسلامية أن يشفع ببنائه إلا أنه لا يصح أن تقاس حالته على حالة المستأجر الذي يقيم بناء على الأرض التي استأجرها ذلك أن المحتكر طبقا للنظام المشار إليه له حق عيني تتحمله العين في يد كل حائز لها، ويراد به استبقاء الأرض للبناء تحت يد المحتكر مادام قائما بدفع أجر المثل

فهو مالك لمنافع العين ملكا أبديا بدوام دفعه أجرة المثل بخلاف المستأجر فإن عقد الإيجار لا يخوله إلا حقا شخصيا قبل المؤجر ولا يعطيه حق البقاء والاستقرار على الدوام فلا يثبت له حق الشفعة بوصفه جار مالكا للبناء”

(الطعن 10 لسنة 22ق جلسة 3/2/1955)

وبأنه “مقتضى عقد الحكر أن المحتكر له- فوق التصرف في حق الحكر بجميع أنواع التصرفات- حق الانتفاع بالأرض المحكرة وإقامة ما يشاء من المباني عليها وله حق القرار ببنائه وملكية ما يحدثه في المباني زيادة وتعديلا ملكا تاما وينتقل عنه هذا الحق إلي خلفه العام أو الخاص

كما أنه يعطى للمحتكر الحق في حيازة العقار المحتكر والانتفاع به دون غيره بكافة وجوه الانتفاع ما لم يرتب هو لغيره حقا يجيز له الحيازة والانتفاع إذ أن حق القرار حق عيني أصلي تتحمله العين المحتكرة في يد كل حائز لها طالما بقى الحكر قائما

ومن ثم فإنه يقوم إلي جانب حق الرقبة – الذي هو للمحكر – حق المنفعة المطلق للمحتكر ويستتبع ذلك أن يكون لهذا الأخير رفع دعاوى الملكية واسترداد العقار المحكور ممن يغتصبه.

لما كان ذلك، وكان الحكمة المطعون فيد قد ذهب في قضائه إلي رفض طلب الطاعنة إزالة المنشآت محل التداعي أو تثبيت ملكيتها لها مستحقة الإزالة أو البقاء وطلبها طرد المطعون عليه الأول منها على قوله أنه

“. . . . .  وقد تثبت من الأوراق أن عقد البدل لم يحرر ولم يتم شهره فإن . . . . . . . .  (الطاعنة).. . . .  لم تعد مالكة بعد لرقبة أرض النزاع فلا يكون لها طلب إعمال المواد 924، 925، 926 من القانون المدني الخاصة بإزالة المنشآت المقامة على تلك الأرض إذ أن هذا الطلب لا يكون إلا لمالك الرقبة وعلى أساس قواعد الالتصاق المقررة للمالك الأمر الذي يتضح منه أن دعواها أقيمت قبل الأوان “

وكان هذا القول من محكمة الاستئناف خطأ في فهم الأساس القانوني الصحيح الواجب بناء حكمها عليه وفضلا عن أنه لا يواجه كل الطلبات المطروحة في الدعوى فإن الطاعنة لم تستند إلي عقد الاستبدال، وملكية حق الرقبة في طلباتها وإنما ركنت فيها إلي حق الاستبدال، وملكية حق الرقبة في طلباتها وإنما ركنت فيها إلي حق الحكر وما يخوله لها من حق القرار وملكية ما أحدثه مورثها من منشآت على الأرض المحكرة ملكا تاما وانتقل إليها من بعده

فيكون لها حق حيازتها والانتفاع بها بكافة الأوجه. هذا إلي أن لها بمقتضاه حقا عينينا تتحمله العين المحتكرة في يد كل حائز لها يرد به استبقاء للبناء تحت يد المحتكر مادام الحكر قائما.

لما كان ما تقدم

وكان البين من الأوراق وعلى ما حصله الحكم المطعون فيه وبما لا خلاف عليه بين الخصوم أن الحق في الحكر على عين التداعي لازال قائما للطاعنة بما كان يتعين معه على محكمة الموضوع تكييف الدعوى تكييفا صحيحا وإعمال أثر قيام هذا الحق المقرر للطاعنة وطبقا لطلباتها في الدعوى- على ما قام به المطعون عليه الأول – وحسبما كشفت عنه وقائعها – من أعمال من مقتضاها المساس بحقوق المحتكرة والاعتداء على حقها في القرار دون مسوغ أو سند

وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعواها برمتها بما اشتملت عليه من طلبات على نحو ما سلف بيان تأسيسا على عدم تملكها الرقبة فتحجب بذلك عن الفصل في هذه الطلبات فإنه يكون قد أخطأ في القانون بما يستوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن”

(الطعن 1766 لسنة 61ق جلسة 14/4/1996)

ملكية البناء والغراس للمحتكر

تنص المادة 1002 مدني علي

يملك المحتكر ما أحدثه من بناء أو غراس أو غيره ملكاً تاماً. وله أن يتصرف فيه وحده أو مقترناً بحق الحكر.

الأعمال التحضيرية للمادة 1002 مدني

ما يقيمه المحتكر على الأرض من بناء أو غراس يملكه ملكاً خالصاً وتتميز هذه الملكية عن حق الحكر. وينبنى على ذلك أن للمحتكر أن يتصرف فى البناء أو الغراس منفصلاً عن حق الحكر

كما إذا باع البناء لمشتر واكتفى بأن يؤجره حق الحكر فيكون للعقار فى هذه الحالة ملاك ثلاثة. صاحب الرقبة، والمحتكر وصاحب البناء

ويفى المحتكر بأجرة الحكر لصالح الرقبة ويستوفى الأجرة المشترطة من صاحب البناء كما يجوز أن يتصرف المحتكر فى حق الحكر دون البناء أو الغراس ويصبح هو المستأجر لحق الحكر فى هذه الحالة مع بقائه مالكاً للبناء أو الغراس ولكن الغالب أن يتصرف المحتكر فى حقيقة مجتمعين لأن كلا منهما مكمل للآخر

((مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – جزء 6 – ص 578))

شـرح المادة 1002 مدني

حق المحتكر فيما أحدثه من بناء أو غراس والتصرف فيه

سبق أن أشرنا إلي أن للمحتكر حق عيني يرد على الأرض وحق ملكية تامة يرد على ما يقيمه بالأرض من بناء أو غراس، وله أن يتصرف في كل حق على استقلال، فإن باع البناء أو الغراس فيستوفى الثمن ثم أجر المثل بالنسبة لحق الحكر ويفي هو بإرادة الحكر لمالك الرقبة

(أنور طلبة ص249)

وإن كان الغالب أن يتصرف المحتكر في حق الحكر والبناء والغراس مجتمعين لأن كل منهما مكمل للآخر. إلا أنه يجوز له التصرف في كل من حق الحكر والبناء والغراس على استقلال.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“من مقتضى عقد الحكر- وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – أن للمحتكر إقامة ما يشاء من المباني على الأرض المحكرة، وله حق القرار ببنائه حتى ينتهي حق الحكر، وله ملكية ما أحدثه من بناء ملكا تاما، يتصرف فيه وحده أو مقترنا بحق الحكر، وينتقل عنه هذا الحق إلي ورثته، ولكنه في كل هذا تكون حيازته للأرض المحكرة حيازة وقتية لا تكسبه الملك”

(نقض 7/3/1972 طعن 122 ص37ق)

وبأنه “لما كان القانون المدني القديم لم يقنن أحكام حق الحكر، وكان منشأ هذا الحق الشريعة الإسلامية فقد استقر الرأي على الأخذ بأحكامها التي تعطى للمحتكر الحق في الانتفاع بالعقار المحتكر إلي الأبد أو لمدة طويلة، وحق البناء عليه والتصرف في ذات الحق وفي البناء – وهو حق يعتبر من أعمال التصرف لا من أعمال الإدارة – وإذ كان من المقرر أن ناظر الوقف ليس له أن يعطي الوقف بالحكر بغير إذن القاضي

وكان العقد الذي استند إليه الطاعن قد صدر من ناظرة الوقف تحددت مدته بثلاث سنوات وحرم المحتكر من التصرف في حق الحكر وفيما يقيمه على العقار المحتكر من بناء

فإن تفسير محكمة الموضوع لعبارات العقد وتكييفها له بأنه عقد إيجار لا عقد حكر يكون صحيحا في القانون، ولا ينال منه عنونة العقد بأنه عقد إيجار حكر ولا وصف المؤجر فيه بأنه محكر والمستأجر بأنه محتكر ولا النص في العقد على تجديده لمدة أخري وسريانه على المحتكر وذريته طبقة بعد طبقة ومن يرثهم”

(الطعن 469 لسنة 35ق نقض 8/1/1970)

وبأنه “من مقتضى عقد الحكر أن للمحتكر إقامة ما يشاء من المباني على الأرض المحتكرة وله حق القرار ببنائه حتى ينتهي حق الحكر، كما أن له أن يحدث في المباني زيادة وتعديلا، وله ملكية ما أحدثه من بناء ملكا تاما يتصرف فيه وحده أو مقترنا بحق الحكر، وينتقل عنه هذا الحق إلي ورثته

ولكنه في كل هذا تكون حيازته للأرض المحتكة حيازة وقتية لا تكسبه الملك إلا إذا حصل تغيير في سبب حيازته يزيل عنها صفة الوقتية، ولا يكفي في ذلك مجرد تغيير الحائز الوقتي لنيته بل يجب أن يقترن تغيير النية بفعل إيجابي ظاهر يجابه به مالك الحق بالإنكار الساطع والمعارضة العلنية ويدل دلالة جازمة على أن ذا اليد الوقتية مزمع إنكار الملكية على صاحبها والاستئثار بها دونه”

(الطعن 218 لسنة 29ق جلسة 20/2/1964)

وبأنه “من مقتضى عقد الحكر أن يتملك المستحكر حق الانتفاع بالأرض المحكرة بالبناء أو الغراس بينما يحتفظ المحكر بملكية الرقبة المحكرة، كما أن للمستحكر أن يتصرف في حق الحكر بالبيع أو بغيره من التصرفات”

(الطعن 1415 لسنة 50ق جلسة 24/3/1981)

وبأنه “لما كان الثابت بالأوراق أن دفاع هيئة الأوقاف الطاعنة جري في شق منه بأن المطعون ضده يضع يده على قطعة الأرض موضوع النزاع ويسدد مقابل انتفاعه بها، وفي شق آخر بأنه غاصب للأرض في حين جاء بتقرير الخبيرة المندوبة في الدعوى

وفي ردها على اعتراضات الطاعنة على هذا التقرير أن تلك الأرض كانت محكرة من الإصلاح الزراعي منذ عام 1964، وأن المطعون ضده أقام عليها مبان بالطوب الأحمر في المدة السابقة على عام 1972 ثم استبدالها بمبان بالطوب الأحمر والخرسانة المسلحة في عام 1979،. . . . . .

وكان البين من الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض الدعوى على سند مما ورد بتقرير الخبير المندوب فيها من أن هيئة الأوقاف لم تقدم المستندات التي تلزم المطعون ضده بعدم إقامة مبان خرسانية على الأرض محل النزاع، ولم يعن بتحديد طبيعة العلاقة التي تربط بين طرف الدعوى،

وبيان ما إذا كانت تلك الأرض محكرة، أم مؤجرة، أم أن المطعون ضده كان يضع يده عليها بطريق الغصب، الأمر الذي يبين منه أن محكمة الموضوع لم تحدد واقعة الدعوى تحديدا كافيا يكشف عن أنها فهمت هذا الواقع فهما صحيحا مستمدا من أصول ثابتة في الأوراق، فإن حكمها يكون معيبا بقصور يبطله”

(الطعن 2522 لسنة 63ق جلسة 30/5/2000)

الأهلية اللازمة للتصرف في الحكر

سبق أن ذكرنا أن حق الحكر حق عيني ومن ثم يعتبر من أعمال التصرف فيلزم للتصرف في حق الحكر أهلية التصرف أي الأهلية الكاملة.

كسب حق الحكر بالتقادم

فقد اختلفت الآراء بشأن ذلك فذهب رأي إلي أنه يجوز كسب الحكر بالتقادم بوضع اليد على الأرض الوقف ودفع الأجرة كمحتكر وتمام مدة التقادم

(محمد كامل مرسي ص366 وما بعدها)

وقد كان المشرع التمهيدي للتقنين المدني يتضمن مادة محذوفة برفع 1258 تنص على أنه

“يجوز أن يكسب حق الحكر بالتقادم”.

وقد جاء عنها بمذكرة المشروع التمهيدي أنه

1- كسب الحكر بالتقادم مبدأ سار عليه القضاء المختلط. فإذا وضع شخص يده على أرض موقوفة باعتباره محتكرا دون أن يكون له هذا الحق، واستمر يدفع أجرة الحكر ثلاث وثلاثين سمة كسب حق الحكر بالتقادم أما إذا كانت الأرض غير موقوفة فإنه يملك حق الحكر بالتقادم في خمس عشرة سنة، أو بالتقادم القصير في خمس سنوات

(استئناف مختلط 15 مايو 1901 ب13 ص308، وأول فبراير 1917 ب29 ص195، و31 يناير 1918 ب3 ص193)

2- على أن كسب الحكر بالتقادم فيه نظر، لأن الحق في الأرض الموقوفة لا ينشأ إلا بعد استصدار حجة شرعية ولا ينشأ في الأرض غير الموقوفة إلا بعقد رسمي، وفقا لأحكام المشروع والأصل أن الحق الذي لا ينشأ إلا بعد مراعاة إجراءات شكلية موضوعه لا يكسب بالتقادم، كما هو الحال في الرهن الرسمي وفي الوقف.

وقد أصبح هذا الأصل أولى بالإتباع بعد أن قرر المشروع الرسمية  في تقرير الحكر حتى على أرض غير موقوفة. لذلك يحسب أم يحذف هذا النص من المشروع،

ويستبدل به نص ييسر إثبات الحكر إذا كان قديما فيفي بعض الأغراض التي أريد تحقيقها بالنص القائم”

إلا أن النص المذكور حذف في لجنة المراجعة ويبدو أن ذلك استجابة لما أوضحت به مذكرة المشروع التمهيدي

(مجموعة الأعمال التحضيرية ج6 ص571 هامش 1 وما بعدها)

وذهب رأي آخر إلي أنه لا يجوز كسب حق الحكر بالتقادم بعد العمل بالتقنين المدني الجديد لأن هذا الحق لا يتقرر إلا بموجب عقد شطلي والحق الذي لا ينشأ  إلا بعد مراعاة إجراءات شكلية موضوعة لا يكسب بالتقادم كم في الرهن الرسمي والوقف

(السنهوري ص1447)

وهذا هو الرأي الأرجح. أما الأحكار القديمة التي أنشئت على أعيان غير موقوفة  فيجوز اكتسابها بالتقادم ولكن كسب حق الحكر بالتقادم لا يعطي الحق في كسب ملكية العقار نفسه بالتقادم.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“الإقرار بالاستحكار مانع من تملك الأرض المحكرة، مهما طالت مدة سكوت المحكر عن المطالبة بالحكر السنوي

(الطعن رقم 11 لسنة 2ق جلسة 2/6/1932)

ايجار الحكر وأداءه

الحكر والتحكير في القانون المدني

تنص المادة 1003 مدني علي

1- على المحتكر أن يؤدي الأجرة المتفق عليها إلى المحكر.

2- وتكون الأجرة مستحقة الدفع في نهاية كل سنة ما لم ينص عقد التحكير على غير ذلك.

الأعمال التحضيرية للمادة 1003 مدني

ينظر – لاحقاً – التعليق بالأعمال التحضيرية الواردة على نص المادة 1005 من القانون المدنى بالأسفل

وقد جاء بمذكرة المشروع التمهيدي أنه 

1- تعرض هذه النصوص (المواد 1262- 1266 لأهم التزام على المحتكر وهو دفع أجرة الحكر فعليه أن يؤدي لصاحب الرقبة الأجرة المتفق عليها في نهاية كل سنة إلا إذا حدد ميعاد آخر للدفع. . . .  الخ

(مجموعة الأعمال التحضيرية ج6 ص585)

شرح المادة 1003 مدني

التزام المحتكر بأداء الأجرة المتفق عليها

لقد أوجبت المادة 1003 من القانون المدني على المحتكر أن يؤدي الأجرة المتفق عليها إلي المحكر، والتزامه بأداء الأجرة التزام شخصي تحميه دعوى شخصية وتختص بنظر دعوى المطالبة بالأجرة محكمة موطن المدعى عليه. وينتقل الالتزام بأداء الأجرة إلي خلف كل من المحكر والمحتكر.

استحقاق الأجرة في نهاية كل سنة

لقد حددت المادة 1003 مدني الميعاد الذي يجب فيه دفع الأجرة المتفق عليها وهو نهاية كل سنة، أي أن الأجرة تكون واجبة الدفع في موطن المحتكر في نهاية كل سنة وعليه لا يجوز للمحكر مطالبة المحتكر بالأجرة قبل ميعاد السنة المذكورة.

وقد جاء بمذكرة المشروع التمهيدي أنه

  “تعرض  هذه النصوص (المواد 1262 – 1266 لأهم التزام على المحتكر وهو دفع أجرة الحكر فعليه أن يؤدي لصاحب الرقبة الأجرة المتفق عليها في نهاية كل سنة إلا إذا حدد ميعاد آخر للدفع. . . . . “

(مجموعة الأعمال التحضيرية ج6 ص585)

وقد قضت محكمة النقض بأن

“يلتزم المحتكر بمقتضى المواد 1003، 1004، 1005 من القانون المدني بأداء المقابل المتفق عليه إلي المحكر وعلى أن يكون هذا المقابل مستحق الدفع في نهاية كل سنة ما لم ينص عقد التحكير على غير ذلك وبزيادة المقابل وفقا لأجر المثل وصقع المكان وذلك بخلاف إيجار الوقف إذ العبرة فيه بأجرة المثل وفقا لنص المادة 632 من القانون المدني بالوقت الذي أيرم فيه عقد الإيجار فلا يعتد بما يستجد من ظروف اقتصادية بعد ذلك ترفع من قيمة المقابل”

(طعن 1074 س53ق نقض 20/6/1984)

أجرة المثل في الحكر

تنص المادة 1004 مدني علي

1- لا يجوز التحكير بأقل من أجرة المثل.

2- وتزيد هذه الأجرة أو تنقص كلما بلغ التغيير في أجرة المثل حدّاً يجاوز الخُمس زيادةً أو نقصاً، على أن يكون قد مضى ثماني سنوات على آخر تقدير.

  الأعمال التحضيرية للمادة 1004 مدني

يراجع – لاحقاً – التعليق بالأعمال التحضيرية الواردة على نص المادة 1005 من القانون المدنى.

شرح المادة 1004 مدني

تحديد أجرة الحكر بأجرة المثل

تتحدد أجرة الحكر تبعا لأجرة المثل، وهذا الحكر مأخوذ من الشريعة الإسلامية. فينطبق إذن على الأحكار السابقة على تاريخ العمل بالتقنين المدني الجديد كما ينطبق على الأحكار التي أنشئت منذ العمل بهذا القانون. وأجرة المثل هذه تكون عادة أجرة زهيدة بالنظر إلي الأرض الموقوفة حيث تكون غالبا أرض خربة أو بحاجة إلي إصلاحات كبيرة تتكلف نفقات عالية.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“إن ما قرره الشرع والقانون (لائحة الأوقاف )  من أن تقدير أجرة الحكر يكون على مثل أرض الوقف يقضي معرفة ماذا كانت عليه حالة أرض الوقف عند التحكير،

والمحتكر هو المكلف بإثبات حالتها تلك القديمة، وقاضي الموضوع متى تحري وتحقق وقرر للأرض حالة أصلية خاصة، أو متى قدر الخبير لها حالة خاصة واعتمدها القاضي، وبين في حكمه على اعتباره إياها على هذه الحالة الخاصة في مبدأ التحكير، كان رأيه في ذلك طبعا من مسائل الموضوع التي لا رقابة عليه فيها لمحكمة النقض”

(الطعن 94 لسنة 3ق جلسة 14/6/1934)

وبأنه “يلتزم المحتكر بمقتضى المواد 1003، 1004، 1005 من القانون المدني بأداء المقابل المتفق عليه إلي المحكر وعلى أن يكون هذا المقابل مستحق الدفع في نهاية كل سنة ما لم ينص عقد التحكير على غير ذلك وبزيادة المقابل وفقا لأجر المثل وصقع المكان وذلك بخلاف إيجار الوقف إذ العبرة فيه بأجرة المثل وفقا لنص المادة 632 من القانوني المدني بالقوت الذي أبرم فيه عقد الإيجار فلا يقيد بما يستجد من ظروف اقتصادية بعد ذلك ترفع من قيمة المقابل”

(الطعن 1074 لسنة 53ق جلسة 20/6/1984)

ويتعين على المحكمة عند إعطائها الإذن بالتحكير أن تدخل في اعتبارها ألا تقل الأجرة عن أجرة المثل. وذلك مراعاة لمصلحة الحكر. وإذا كانت قد أذنت بالتحكير بأقل من أجرة المثل فإن هذا لا يمنعها من تصحيح خطأها.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“إذا لم تهتد محكمة النقض إلي الطريقة التي تكون قد راعتها محكمة الموضوع في تقدير الحكر، وهل كانت متمشية مع المبادئ القانونية المتقدمة الذكر أم لا، وهل للطاعن ظلامة أم لانقضت الحكم المطعون فيه بقصوره”

(الطعن 94 لسنة 3ق جلسة 14/6/1934)

وبأنه “محكمة الموضوع غير ملزمة بوقف الدعوى المتعلقة بالمطالبة بمقابل التحكير أو بمقابل الانتفاع أو بالقيمة الإيجارية إلا إذا أثيرت المنازعة حول ملكية العين الوارد عليها هذا الطلب

أما إذا أثيرت وفصل فيا بقضاء قطعي فإن المنازعة لا تكون لها محل يعد هذا القضاء ولا يكون لمن صدر عليه الحكم بذلك أن يعود لمناقشة المسألة التي تم الفصل فيها

كما لا يجوز ذلك للمحكمة حتى لو قدمت لها أدلة جديدة قاطعة في مخالفة الحكم السابق ومتى احتوى الحكم بندب خبير في أسبابه على القضاء بصفة قطعية في شق من الخصومة فإنه لا يجوز إعادة النظر في هذا القضاء لدى ذات المحكمة”

( الطعن 203 لسنة 44ق جلسة 24/1/1979)

زيادة الأجرة وإنقاصها

ذكرنا فيما تقدم أن أجرة الحكر تتحدد تبعا لأجرة المثل. ولكن هذه الأجرة تتغير بالزيادة أو النقصان كلما بلغ التغيير في أجرة المثل حداً يجاوز الخمس زيادة أو نقصا على أن يكون قد مضى ثماني سنوات على آخر تقدير.

مفاد ذلك أنه

يشترط لزيادة الأجرة على أجرة المثل التي قدرت بعقد التحكير أو أنقصها عن هذه الأجرة توافر شرطين:

الشرط الأول: أن يبلغ التغيير في أجرة المثل حداً يجاوز خمس الأجرة زيادة أو نقصاً.

وقد قضت محكمة النقض بأن “أجرة الحكر- طبقا لأحكام الشريعة الإسلامية تتغير تبعا لتغير أجرة المثل متى بلغ هذا التغيير حداً كبيراً زيادة  أو نقصاً، فهي بطبيعتها قابلة للتغيير”

(الطعن 411 لسنة 37ق جلسة 13/6/1971).

الشرط الثاني: أن يكون قد مضى ثماني سنوات على آخر تقدير لأجرة المثل.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“ما تشترطه المادة 1004 من القانون المدني القائم لقبول طلب تعديل أجرة الحكر من مضى ثماني سنوات على آخر تقدير هو حكم كمستحدث وليس في أحكام الشريعة الإسلامية ولا في القواعد التي قررها الفقه والقضاء قبل صدور هذا القانون ما كان يقيد طلب تصقيع الحكر بوجوب مضى مدة معينة على آخر تقدير

بل أن ما تقضي به أحكام الشريعة هو أن المحتكر تلزمه الزيادة كلما زادت أجرة المثل زيادة فاحشة، ولقد كان من المقرر في ظل القانون المدني الملغي أن تقدير ما إذا كان التغيير الذي طرأ على أجرة المثل بلغ الحد الذي يبرر طلب الزيادة أو لم يبلغه من مسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع”

(طعن 382 س29ق نقض 16/4/1954)

وبناء على ما تقدم  لا يجوز الاتفاق مع المحتكر على زيادة الأجرة، لأن نص المادة صريح لا يجيز زيادة الأجرة إلي بزيادة أجرة المثل وبشروط، ومن ثم أي اتفاق على زيادة الأجرة يقع باطلا لا يقيد المحتكر لأن حكم المادة يتعلق بالنظام العام.

تقدير الزيادة أو النقص

تنص المادة 1005 مدني علي

يرجع في تقدير الزيادة أو النقص إلى ما للأرض من قيمة إيجاريه وقت التقدير، ويراعى في ذلك صقع الأرض ورغبات الناس فيها بغضّ النظر عمّا يوجد فيها من بناء أو غراس، ودون اعتبار لما أحدثه المحتكر فيها من تحسين أو إتلاف في ذات الأرض أو في صقع الجهة، ودون تأثر بما للمحتكر على الأرض من حق القرار.

الأعمال التحضيرية للمادة 1005 مدني

1- تعرض هذه النصوص لأهم إلتزام على المحتكر، وهو دفع أجرة الحكم، فعليه أن يؤدى لصاحب الرقبة الأجرة المتفق عليها فى نهاية كل سنة، إلا إذا حدد ميعاد آخر للدفع.

والخاصية الجوهرية فى أجرة الحكر هى وجوب أن تكون أجرة المثل من مبدأ التعاقد، ويجب أن تبقى أجرة المثل طول المدة، فتزيد الأجرة المتفق عليها أو تنقص كلما بلغ التغيير فى أجرة المثل حداً كبيراً زيادة أو نقصاً، سواء أكان ذلك فى الأراضى الموقوفة أو فى الأراضى غير الموقوفة. إلا أن الأراضى غير الموقوفة يمكن الإتفاق فى تحكيرها على غير أجرة المثل وعلى بقاء الأجرة دون تغيير.

2- بقى أن يعرف كيف تتعدل الأجرة تبعاً لتغير أجرة المثل، وفى هذا فند المشروع القضاء المصرى والشريعة الإسلامية فنص فى المادة 1264 على أنه:

“يرجع فى تقدير الزيادة أو النقص إلى القيمة الإيجارية للأرض وقت التقدير على أن يراعى فى ذلك الغرض الذى أعدت له الأرض وحالتها عند التحكير وموقعها ورغبات الناس فيها دون اعتبار لما أحدثه المحتكر فى الأرض من تحسين أو إتلاف وبغض النظر عما يوجد فيها من بناء أو غرس”،

وهذا ما يسمى بتصقيع الحكر. والقاعدة فى التصقيع هى ما قرره قانون العدل والإنصاف فى المواد 336، 337، 339 (مؤيداً بالمادتين 20، 23 من لائحة إجراءات وزارة الأوقاف المصدق عليها بالأمر العالى الصادر فى 13 يولية سنة 1895) وأقرته محكمة النقض فى حكمها الصادر فى 14 يونية سنة 1934

(مج نقض 1 ص 439 رقم 198)

من أنه يجب أولاً تقدير قيمة الأرض وقت ابتداء التحكير، وهذا يقتضى معرفة ماذا كانت عليه حالة الأرض عند التحكير، فربما كانت بركة أو قاعاً منحطاً أو تلا أو أنقاضاً متهدمة

فردمها المحتكر أو أزال التل والأنقاض بنفقة طائلة من طرفه حتى أصبحت صالحة للبناء أو الغراس، فمثل هذه الأرض عند تقدير أجرتها لابد من أن يكون التقدير باعتبار أنها بركة أو قاع أو تل أو أنقاض متراكمة.

وبما أن كثيراً من الأوقاف المحتكرة تصعب معرفة أصل حالتها عند التحكير لمضى الزمن، فالمحتكر هو المكلف بإثبات حالتها تلك القديمة، إذ هذه من قبيل دعوى مخالفة للظاهر من الأمر”.

فإذا قدرت قيمة الأرض وقت ابتداء التحكير على هذا النحو نسبت إليها الأجرة التى اتفق عليها وقتذاك ثم تقدر قيمة الأرض وقت التصقيع، ويكون هذا التقدير على اعتبار أن الأرض حرة خالية من البناء،

ولا يلاحظ فى التقدير سوى حالة الصقع (أى الجهة أو الناحية) الذى فيه الأرض المحكورة ورغبات الناس فيها، وأن يصرف النظر عن التحسين اللاحق بذات الأرض أو بصقع الجهة بسبب البناء الذى أقامه المحتكر، “فحق القرار الذى للمحتكر،

وإن كان لا تأثير له فى تقدير قيمة الحكر، إلا أن البناء الذى يقيمه المحتكر فى أرض الوقف من شأنه أن يقلل من قيمة الحكر وهى أجر المثل إذا كان له دخل ما فى تحسين صقع الجهة التى فيها أرض الوقف بحيث أن قاضى الموضوع متى اقتطع من أجر المثل قدراً ما مقرراً أنه ثبت له أن بناء المحتكر قد زاد فى الصقع بقدر هذه الحطيطة التى يقتطعها فلا رقابة لأحد عليه

وتكون النسبة ما بين الأجرة الجديدة والقيمة التى قدرت للأرض وقت التصقيع هى نفس النسبة ما بين الأجرة القديمة والقيمة التى قدرت للأرض وقت ابتداء التحكير. لا يسرى التقدير الجديد إلا من الوقت الذى يتفق فيه الطرفان عليه، وإن لم يتفقا فمن يوم رفع الدعوى

((مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – جزء 6 – ص 585))

شرح المادة 1005 مدني

عقد الحكر والتحكير

تقدير الزيادة أو النقصان في الأجرة عند التصقيع

تقدر الزيادة أو النقص في الأجرة عند التصقيع بالنظر إلي القيمة التي أصبحت عليها الأرض  دون الاعتداد بالإنشاءات أو المباني التي قيمها المحتكر ودون تأثر بما للمحتكر على الأرض من حق قرار.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“القاعدة الصحيحة الواجبة الإتباع في تقدير أجرة الحكر عند طلب تصقيعه هي – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة- أخذا من المبادئ الشرعية أن يكون التقدير على اعتبار أن الأرض المحكرة حرة خالية من البناء وإلا يلاحظ فيه سوى حالة الصقع الذي فيه الأرض المحكرة ورغبات الناس فيها

وأن يصرف النظر عن التحسين اللاحق بذات الأرض ويصقع الجهة بسبب البناء الذي أقامه المحتكر وإلا  يكون لحق البناء والقرار للمحتكر تأثير في التقدير وأنه لا محل للأخذ بنظرية (النسبة) التي تقضي بالمحافظة على النسبة بين أجرة الحكر وقت التحكيم وبين قيمة الأرض المحكرة في ذلك الوقت

إذ لا أصل لها في الشريعة الإسلامية، وأن أجرة الحكر يجب أن تكون دائما هي أجرة المثل، ولقد أخذ المشرع بهذه القاعدة وقننها بما نص عليها في المادة 1005 من القانون المدني، ولئن تضمنت المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني عبارات تفيد الأخذ بهذه النظرية

إلا أن الثابت من الأعمال التحضيرية أن المشرع قد نبذها بما أدخلته لجنة القانون المدني بمجلس الشيوخ من تعديلات على النص الذي كان واردا في المشروع التمهيدي وما ظهر جليا في اتجاه هذه اللجنة إلي عدم الأخذ بتلك النظرية، وإن فات واضعي المشروع بعد إدخال هذا التعديل أن يصححوا على مقتضاه ما تضمنته المذكرة  في هذا الخصوص”

(طعن 411 س37ق نقض 13/6/1972)

مفاد ما تقدم أنه عند النظر في تصقيع الحكر يقتصر الأمر على النظر إلي القيمة الإيجارية للأرض وقت التقدير. ويراعى في ذلك صقع الأرض ورغبات الناس فيها دون اعتداد بما يوجد فيها من بناء أو غراس أو لما أحدثه المحتكر فيها من تحسين أو إتلاف في ذات الأرض أو في صقع الجهة.

وأن حق القرار الذي للمحتكر لا تأثير له في تقدير قيمة الحكر لكن البناء الذي يقيمه المحتكر في أرض الوقف من شأنه أن يقلل من هذه القيمة فهي أجرة المثل إذا كان له دخل ما في تحسين صقع الجهة التي فيها الوقف.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“أن القاعدة الصحيحة الواجبة الإتباع في تقدير أجرة الحكر عند طلب تصقيعه هي- وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة- أخذا من المبادئ الشرعية أن يكون التقدير على اعتبار أن الأرض المحكرة حرة  خالية من البناء، وأن لا يلاحظ فيه سوى حالة الصقع الذي فيه الأرض المحكرة ورغبات الناس فيها

وأن يصرف النظر عن التحسين اللاحق بذات الأرض ويصقع الجهة بسبب البناء الذي أقامه المحتكر، وأن لا يكون لحق البناء والقرار الذي للمحتكر تأثيره في التقدير، وأنه لا محل للأخذ بنظرية (النسبة).

التي تقضي بالمحافظة على النسبة بين أجرة الحكر وقت التحكير وقيمة الأرض في ذلك الوقت، إذ لا أصل لها في الشريعة الإسلامية، وأن أجرة الحكر يجب أن تكون دائما هي أجرة المثل وقد أخذ المشرع بهذه القاعدة وقننها في المادة 1005 من القانون المدني”

(طعن 268 س36ق نقض 5/1/1971)

وبأنه “تقدير القيمة الإيجارية للأرض المحكرة طبقا لنص المادة 1005 من القانون المدني لا يكون إلا على اعتبار أنها حرة خالية من البناء أو الغراس ولا يراعى فيه غير صقع الأرض ورغبات الناس فيها، ولا يجوز أن يتأثر بما للمحتكرين عليها من حق القرار”

(نقض 8/4/1971 طعن 442 س36ق)

وبأنه “أن القاعدة الصحيحة الواجبة الإتباع، في تقدير أجرة الحكر عند طلب تصقيعه هي- وعلى ما جري به قضاء محكمة النقض- أخذا من المبادئ الشرعية، أن يكون التقدير على اعتبار أن الأرض المحكرة حرة خالية من البناء وأن لا يلاحظ فيه سوى حالة الصقع الذي فيه الأرض المحكرة ورغبات الناس فيها، , وأن يصرف النظر عن التحسين اللاحق بذات الأرض

ويصقع الجهة بسبب البناء الذي أقامه المحتكر، وأن لا يكون لحق البناء والقرار للمحتكر تأثير في التقدير، وأنه لا محل للأخذ بنظيرة (النسبة). التي تقضي بالمحافظة على النسبة بين أجرة الحكر وقت التحكير،  وقيمة الأرض في ذلك الوقت، إذ لا أصل لها في الشريعة الإسلامية

وأن أجرة الحكر يجب أن تكون دائما هي أجرة المثل ، وقد أخذ المشرع بهذه القاعدة وقننها بما نص عليه في المادة 1005 من القانون المدني، ولئن تضمنت المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني عبارات تفيد الأخذ بهذه النظرية

إلا أن الثابت من الأعمال التحضيرية أن المشرع نبذها بما أدخلته لجنة القانون المدني بمجلس الشيوخ من تعديلات على النص الذي كان واردا في المشروع التمهيدي، وما ظهر جليا من اتجاه هذه اللجنة إلي عدم الأخذ بتلك النظرية، وأن فات واضعي المشروع بعد إدخال هذا التعديل أن يصححوا على مقتضاه ما تضمنته المذكرة في هذا الخصوص”

(نقض 27/1/1970 س21 ص202 ونقض 16/4/1964 س15 ص556)

كما قضت بأنه

“متى كان الحكم قد قطع في منطوقه وأسبابه بأن الأساس الذي يجب أن يقان عليه تقدير أجرة الحكر هو قاعدة النسبة بين الحكر القديم وثمن الأرض وقت التحكير ومن ثم فإن قضاءه في هذا الخصوص يعد قضاء قطعيا لا يجوز العدول عنه يحكم آخر يقرر أساسا مغايرا، ولا مجال للتحدي – في هذا الشأن – بنص المادة 165 من قانون المرافعات إذ أن نطاق تطبيقها مقصور على الأحكام الصادرة بإجراء من إجراءات الإثبات ولا تتضمن قضاء قطعيا”

(طعن 292 س27ق نقض 10/1/1963)

وبأنه “حق القرار الذي للمحتكر لا تأثير له في تقدير قيمة الحكر، لكن البناء الذي يقيمه المحتكر في أرض الوقف من شأنه أن يقلل من هذه القيمة وهي أجر المثل إذا كان له دخل ما في تحسين صقع الجهة التي فيها أرض الوقف، بحيث أن قاضي الموضوع متى اقتطعت من أجر المثل قدرا ما مقررا أنه ثبت له أن بناء المحتكر قد زاد في الصقع بقدر هذه الحيطة التي اقتطعتها فلا رقابة لأحد عليه”

(نقض 21/4/1938 طعن 1 س8ق)

وبأنه “الاحتكار من وضع فقهاء الشرع الإسلامي، وهو عندهم (عقد إيجار يعطي للمحتكر حق البقاء والقرار على الأرض المحكورة مادام يدفع أجرة المثل). وتقدير أجرته تكون:

  • أولاً: على اعتبار أن الأرض حرة خالية من البناء.
  • ثانياً: لا يلاحظ فيه سوى حالة الصقع (أي الجهة والناحية).

الذي فيه الأرض المحكورة ورغبات الناس فيها، وأن يصرف النظر عن التحسين اللاحق بذات الأرض أو يصقع الجهة بسبب البناء الذي أقامه المحتكر”

(نقض 14/6/1934 طعن 94 س3ق)

وبأنه “حق القرار الذي للمحتكر لا تأثير له في تقدير قيمة الحكر، ولكن البناء الذي يقيمه المحتكر في أرض الوقف من شأنه أن يقلل من هذه القيمة وهي أجر المثل إذا كان له دخل ما في تحسين صقع الجهة التي فيها الوقف بحيث أن قاضي الموضوع متى اقتطع من أجر المثل قدرا ما، مقررا أنه ثبت له أن بناء المحتكر قد زاد في الصقع بقدر هذه الحطيطة  التي يقتطعها، فلا رقابة لأحد عليه”

(نقض 14/6/1934 طعن 94 س3ق)

ولما كان كثير من الأوقاف المحتكرة يصعب معرفة وضعها وحالتها عند التحكير لمضى الزمن فالمحتكر هو المكلف بإثبات حالتها القيمة،

وقد قضت محكمة النقض بأن

“المحتكر هو المكلف بإثبات الحالة القديمة للأرض المحكرة إن ادعى أنها لم تكن وقت تحكيرها أرضا فضاء- كما اعتبرتها المحكمة عند تصقيع الحكر بل كانت بركة وأصلحها على نفقته. إذ هذه من قبله دعوى مخالفة للظاهر من الأمر، وإذا  لم يدع المحتكر هذه الدعوى أمام محكمة الموضوع فإنه لا يجوز له أن يتحدى بهذا الدفاع لأول مرة أمام محكمة النقض لما يخالطه من واقع”

(الطعن 382 لسنة 29ق جلسة 16/4/1964)

ومتى تحري قاضى الموضوع وقدر للأرض حالة أصلية، أو متى قدر الخبير الذي ندبته المحكمة حالة خاصة للأرض واعتمدها القاضي، وبين في حكمه علة اعتباره إياها على هذه الحالة الخاصة في مبدأ التحكير كان رأيه من مسائل الموضوع التي لا رقابة عليه فيها

وقد قضت محكمة النقض بأن

“وإذا كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه أخذ في حدود سلطته الموضوعية بتقدير أجرة الحكر وفقا لتقدير مكتب الخبراء الذي ندبته المحكمة، وكان يبين من هذا التقرير أن الخبير قدر أجرة الحكر مراعيا في ذلك أجرة المثل

وبين العناصر الواقعية التي روعيت فعلا في هذا التقدير وهي تتفق مع القواعد القانونية الصحيحة، والتي قررتها محكمة النقض قبل صدور القانون المدني القائم وقننها هذا القانون، فإن الحكم المطعون فيه يكون في تقديره لأجر الحكر قد طبق القاعدة القانونية الصحيحة”

(طعن 411 س37ق نقض 13/6/1972)

وبأنه “ليس على الحكم أن يرد استقلالا على نظرية النسبية في تقدير أجرة الحكر التي طلب الطاعن أعمالها، إذ أن في أخذ الحكم بالقاعدة الصحيحة التي طبقها في هذا الشأن  ما يفيد إطراحه ما يخالفها”

(طعن 411 س37ق نقض 13/6/1972)

وبأنه “حكم القانون في تقدير أجرة الحكر – على ما سبق قررته محكمة النقض – هو أنه لا يعتبر فيه بحق البقاء والقرار الذي للمحتكر. فإن حق البقاء والقرار هو في مقابل أجرة الأرض المحكرة وصاحبه لا يحصل عليه إلا بهذا المقابل

فلا يمكن أن يكون لهذا الحق أثر في تقدير المقابل له، ومن ثم يكون المحتكر ملزما دائما وللأبد بأجرة المثل كاملة غير منقوصة. أما القول بتقدير القيمة على أساس نسبة الثلث إلي الثلثين من قيمة الأرض

على ما ورد في قانون رسم الأيلولة على التركات، فمحله انما يكون عند تقدير قيمة حق كل من المحكر والمحتكر عد أن يكون المحتكر قد حصل على حق البقاء والاستقرار مقابل الأجرة سواء لتحصيل الضريبة المستحقة عليهما أو في حالة استبدال الأرض المحكرة”

(طعن 61 س15ق نقض 11/4/1946)

وبأنه “ما قرره الشرع والقانون (لائحة الأوقاف) من أن تقدير أجرة الحكر يكون على مثل أرض الوقف عند التحكير، والمحتكر هو المكلف بإثبات حالتها تلك القديمة، وقاضي الموضوع متى تحري وتحقق وقرر للأرض حالة أصلية خاصة

أو متى قرر الخبير لها حالة خاصة واعتمدها القاضي وبين في حكمه علة اعتباره إياها على هذه الحالة الخاصة في مبدأ التحكير، كأن رأيه في كل من مسائل الموضوع التي لا رقابة عليه فيها لمحكمة النقض”

(طعن 1 س8ق نقض 21/4/1938)

وقت سريان التقدير الجديد

تنص المادة 1006 مدني علي

لا يسري التقدير الجديد إلا من الوقت الذي يتفق الطرفان عليه، وإلا فمن يوم رفع الدعوى

وقد جاء بمذكرة المشروع التمهيدي أنه

“ولا يسري التقدير الجديد إلا من الوقت الذي يتفق فيه الطرفان عليه وإن لم يتفقا فمن يوم رفع الدعوى”

(مجموعة الأعمال التحضيرية ج6 ص586).

شرح المادة 1006 مدني

سريان التقدير الجديد للأجرة

إذا صقع الحكر كل ثمان سنوات، زيادة أو نقصا فلا يسري التقدير الجديد على المحكر والمحتكر من تلقاء نفسه بل يجب أن يقبلاه وإلا فيسري من يوم رفع الدعوى متى صدر حكم به

(أنور طلبة ص257)

مفاد ذلك أنه إذا كان هناك اتفاق بين الطرفين على التقدير الجديد لأجرة الحكر فإن التقدير الجديد يسري من وقت اتفاقهما. أما إذا لم يكن هناك اتفاق بينهما على التقدير الجديد للأجرة ورفع الحكر دعوى طالب فيها بزيادة الأجرة أو رفع المحتكر دعوى طالبا فيها نقص الأجرة فإن قضاء المحكمة بالزيادة أو بالنقصان يسري من تاريخ رفع الدعوى.

التزام المحتكر بالحفاظ علي الأرض المحكرة

الحكر والتحكير في القانون المدني

تنص المادة 1007 مدني علي

على المحتكر أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لجعل الأراضي صالحة للاستغلال مراعياً في ذلك الشروط المتفق عليها، وطبيعة الأرض، والغرض الذي أعدّت له، وما يقضي به عرف الجهة.

  الأعمال التحضيرية للمادة 1007 مدني

الإلتزام الثانى على المحتكر هو أن يتخذ الوسائل اللازمة لجعل الأرض صالحة للإستعمال، مراعياً فى ذلك الشروط المتفق عليها والعرف وطبيعة الأرض والغرض الذى أعدت له، ولا يجوز للمحتكر أن يهمل الأرض أو أن يتركها دون استغلال، وهذا أمر جوهرى فى الحكر كما تقدم

((مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – الجزء 6 – ص 592))

شرح المادة 1007 مدني

التزام المحتكر يجعل الأرض صالحة للاستغلال

لقد أوجب المشرع على المحتكر الالتزام يجعل الأرض صالحة للاستغلال وذلك كأن يردمها إن كانت منخفضة وأن يسوى سطحها إن كانت غير مستوية وأن يطهر المراوي والمصارف أو ينشئها إن لم تكن موجودة.

وذلك لأن الغرض الأساسي من التحكير هو إصلاح الأرض التي يقوم عليها الحكر ومعمريها. على أن يكون تنفيذ هذا الالتزام طبقا للشروط المتفق عليها بين المحكر والمحتكر مع مراعاة طبيعة الأرض والغرض الذي أعدت له.

كما يراعى ما يقضي به عرف الجهة كأن يعصى العرف باتخاذ طريقة خاصة في الاستغلال فيكون عليه مراعاة وإتباع هذه الطريقة.

جزاء مخالفة هذا الالتزام

إذا أخل المحتكر بهذا الالتزام. أي إذا لم يقم المحتكر بتنفيذ التزامه باتخاذ ما يلوم من الوسائل لجعل الأرض صالحة للاستغلال جاز للمحكر أن يطلب التنفيذ العيني أو فسخ عقد التحكير مع التعويض في الحالتين إن كان له محل.

عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 978

شاركنا برأيك