النزاع علي قيمة الايجار ( الزيادة في الايجار القديم )

مذكرة دفاع وشرح قانوني لقضايا النزاع علي قيمة الايجار و نسبة الزيادة في الايجار القديم ومحل التطبيق للزيادة القانونية هل المحلات والمساكن معا ام المحلات فقط وبيان أساس تحديد الزيادة في الايجار وفقا لتاريخ انشاء العقار الكائن به العين المؤجرة

دفاع المستأجر في نزاع قيمة الأجرة والزيادة

النزاع علي قيمة الايجار

السيد / ……………..……              مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..……                  مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

 وقائع الدعوى

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر ، وقد فوجئ المدعي علية بإنذاره بالوفاء بمبلغ ……. علي سند انه القيمة الايجارية المستحقة للمدعي ، ورغم إنذار المدعي ببطلان إنذار بالوفاء لتضمنه علي أجرة غير قانونية إلا انه أقام دعواه الماثلة بطلب الإخلاء.

 دفوع المدعي عليه

إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب الإخلاء إلي الدفع ببطلان التكليف بالوفاء لاشتمال التكليف بالوفاء علي أجرة غير قانونية .

الأفكار القانونية التي تحملها دائما مذكرة المستأجر في الدفع بعدم قبول الدعوى لوجود نزاع جدي في الأجرة :

الفكرة الأولي : الخلاف الجدي بين المؤجر والمستأجر علي مقدار الأجرة القانونية المستحقة مسألة أولية يجب الفصل فيها أولاً .

وفي هذا قضت محكمة النقض :

من المقرر أيضا أنه إذا ثارت منازعه جديه بين المالك والمستأجر في دعوى الإخلاء بسبب التأخر في الوفاء بالأجرة بشأن المبالغ الزائدة عن الأجرة التي تقضاها الأول ويلزم يردها إلي المستأجر تطبيقا لحكم هاتين المادتين فيجب علي محكمة الموضوع أن تعرض لهذا الخلاف

وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أوليه لازمه للفصل في دعوى الإخلاء المعروضة عليها ثم تقضي فيه بعد ذلك علي ضوء ما يكشف عنه بحثها إذ يشترط للحكم بإخلاء لهذا السبب ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين إيجار الأماكن وألا تكون الأجرة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين إيجار الأماكن وألا تكون الأجرة متنازعا عليها من جانب المستأجر منازعه جديه سواء في مقدراها أو استحقاقها “.

( الطعن رقم 1745 لسنة 70 ق جلسة 14/6/2001 )

متي يكون النزاع في الأجرة جديا ؟

في هذا قضت محكمة النقض أن :

لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير مدة جدية المنازعة في استحقاق الأجرة المدعاة نستخلصها من ظروف الدعوى وأوراقها طالما أقامت قضاءها علي أسباب سائغة تكفي لحمله ، وأنها غير ملزمة بلفت نظر الخصم إلي مقتضيات دفاعه أو تقديم المستند الدال علي نعيه ، وحسبها إن تقيم قضاءها وفقا للمستندات والأدلة المطروحة عليها” .

( الطعن رقم 2300 لسنة 58 ق جلسة 30/5/1992 )

الفكرة الثانية : تحقيق الدعوى  بطلب ندب خبير

في هذا قضت محكمة النقض :

لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد نازع في دفاعه أمام محكمة الموضوع في مقدار الأجرة المطالب بها وطلب ندب خبير في الدعوى لتحديد تاريخ إنشاء المبني الكائن به العينين محل النزاع وصولا إلى الأجرة المستحقة عليه قانونا

إذ لم يعن الحكم المطعون فيه يبحث دفاع الطاعن المشار إليه وصولا إلى حقيقة مقدار الأجرة التي يلتزم بها المذكور قانونا بسدادها عن الفترة محل النزاع

ومدي صحة التكلف بالوفاء السابق علي رفع الدعوى – وكان لا يقدح في ذلك ما أورده بأسبابه مجملا بأن العقار قد ثم إنشاؤه في ظل أحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 دون أن يستظهر تاريخ البناء علي وجه التحديد ، فإنه يكون فضلا عن خطئه في تطبيق القانون مشوبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه .

( الطعن رقم 1420 لسنة 70 ق جلسة 30/5/2001 )

الفكرة الثالثة : تحديد تاريخ إنشاء المبني و أثرة علي تحديد القيمة الايجارية ومن ثم الدفع ببطلان التكليف بالوفاء

وفى هذا قضت محكمة النقض أن :

تمسك الطاعن بأن عين النزاع تم إنشاؤها عام 1980 وقدرت أجرتها بمعرفة اللجنة المختصة وصار التقدير نهائيا . تدليله علي ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تأسيسا علي أن عين النزاع تخضع في تحديد أجرتها لأحكام القانون 136 لسنة 1981 واعتداده بالأجرة الاتفاقية دون أن يعرض لهذا الدفاع .  إخلال بحق الدفاع وقصور .

( الطعن رقم 2449 لسنة 68 ق جلسة 31/5/2000 )

الدفع ببطلان التكليف بالوفاء كوسيلة قانونية للتمسك بوجود منازعة جدية في الأجرة .

وفي هذا قضت محكمة النقض إن :

دعوى الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة . منازعه المستأجر جديا في مقدار الأجرة القانونية . وجوب الفصل في هذه المنازعة باعتبارها مسألة أوليه لازمة للفصل في طلب الإخلاء . لا يغير من ذلك قيام النزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد “

( الطعن رقم 7187 لسنة 64 ق جلسة 28/5/2000 )

الخلاف بين المؤجر والمستأجر علي مقدار الأجرة القانونية المستحقة

وفي هذا قضت محكمة النقض إن :

متي ثار الخلاف بين المؤجر والمستأجر علي مقدار الأجرة القانونية ، وكان هذا النزاع يتسم بالجد ، فإنه يتعين علي المحكمة أن تقول كلمتها فيها باعتبارها مسألة أوليه لازمة الفصل في طلب الإخلاء ، وعليها أن تتثبت قبل القضاء فيه من مقدار الأجرة المستحقة قانونا لتحديد مدي بالإخلاء جزاء علي هذا التأخير .

( الطعن رقم 716 لسنة 70 ق جلسة 14/3/2001 )

والخلاف الجدي بين المؤجر والمستأجر علي مقدار الأجرة القانونية المستحقة مسألة أولية يجب الفصل فيها أولاً

وفي ذلك قضت محكمة النقض :

من المقرر أيضا أنه إذا ثارت منازعه جديه بين المالك والمستأجر في دعوى الإخلاء بسبب التأخر في الوفاء بالأجرة بشأن المبالغ الزائدة عن الأجرة التي تقضاها الأول ويلزم يردها إلي المستأجر تطبيقا لحكم هاتين المادتين فيجب علي محكمة الموضوع إن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أوليه لازمه للفصل في دعوى الإخلاء المعروضة عليها

ثم تقضي فيه بعد ذلك علي ضوء ما يكشف عنه بحثها إذ يشترط للحكم بإخلاء لهذا السبب ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين إيجار الأماكن وألا تكون الأجرة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين إيجار الأماكن وألا تكون الأجرة متنازعا عليها من جانب المستأجر منازعه جديه سواء في مقدراها أو استحقاقها

( الطعن رقم 1745 لسنة 70 ق جلسة 14/6/2001 )

في التأكيد علي متي يكون النزاع في الأجرة جديا ؟

قضت محكمة النقض أن :

لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير مدة جدية المنازعة في استحقاق الأجرة المدعاة نستخلصها من ظروف الدعوى وأوراقها طالما أقامت قضاءها علي أسباب سائغة تكفي لحمله ، وأنها غير ملزمة بلفت نظر الخصم إلي مقتضيات دفاعه أو تقديم المستند الدال علي نعيه ، وحسبها أن تقيم قضاءها وفقا للمستندات والأدلة المطروحة عليها .

( الطعن رقم 2300 لسنة 64 ق جلسة 30/5/2001 )

شروط النزاع الجدي علي الأجرة

حساب الزيادة في الايجار القديم

  1.  أن يشمل النزاع استحقاق المؤجر للأجرة أو مقدار ما يستحق منها .
  2.  بيان أسباب عدم قانونية الأجرة المطالب بها وبيان الأساس القانوني كذلك .
وفي بيان شروط الدفع بعدم وجود أجرة مستحقة قضت محكمة النقض أنه :

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدفع ببطلان التكليف بالوفاء السابق علي رفع الدعوى علي سند مما أورده بمدوناته من أنه

” ……. إدعاء المستأنف – الطاعن – بوجود منازعه جديه في الأجرة وان التكليف قد تضمن تكليفه بأكثر من المستحق دون أن يبين ماهية تلك المنازعة في الأجرة الزائدة التي تضمنها التكليف بالوفاء ولا يكفي أن يقرر بذلك أو يقرر انه توجد منازعه في مقدار الأجرة ، فضلاً عن خلو الأوراق من ثمة دليل مقبول علي زعم هذا

بل أن الثابت من الأوراق أن التكليف بالوفاء قد تضمن الأجرة اقل مما أورد بعقد الإيجار وغير متنازع فيها جديا ومن ثم يكون الادعاء ببطلان التكليف لا أساس له من القانون ويكون التكليف صحيحا والأجرة غير متنازع فيها جديا ويكون طلب الإخلاء متفق وصحيح القانون.

( الطعن رقم 2300 لسنة 64 ق جلسة 30/5/2001 )

تحقيق الدعوى – طلب ندب خبير في دعوي الإخلاء – ا لطرد لتحديد مدي قانونية الأجرة المطالب بها.

لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد نازع في دفاعه أمام محكمة الموضوع في مقدار الأجرة المطالب بها وطلب ندب خبير في الدعوى لتحديد تاريخ إنشاء المبني الكائن به العينين محل النزاع وصولاً إلي الأجرة المستحقة عليه قانونا

إذ لم يعن الحكم المطعون فيه يبحث دفاع الطاعن المشار إليه وصولاً إلي حقيقة مقدار الأجرة التي يلتزم بها المذكور قانونا بسدادها عن الفترة محل النزاع ومدي صحة التكلف بالوفاء السابق علي رفع الدعوى

وكان لا يقدح في ذلك ما أورده بأسبابه مجملا بأن العقار قد ثم إنشاؤه في ظل أحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 دون ان يستظهر تاريخ البناء علي وجه التحديد ، فإنه يكون فضلا عن خطئه في تطبيق القانون مشوبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه .

( الطعن رقم 1420 لسنة 70 ق جلسة 30/5/2001 )

 طلبات المدعي علية

وفق ما سبق فإن المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :

  • أولاً : الحكم بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لاشتمال التكليف بالوفاء علي أجرة غير قانونية.
  • ثانياً : احتياطياً ندب خبير في الدعوى تكون مهمته تحديد القيمة الايجارية.
  • ثالثاً : إلزامه المدعي المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

وكيل المدعي عليه

المذكرة الايضاحية واللائحة التنفيذية

للقانون رقم 6 لسنة 1997

النزاع علي قيمة الايجار

يتضمن هذا المبحث المذكرة الايضاحية واللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997

تنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، علي ما يلي :

” فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي ، فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال”

وبتاريخ 9/7/1996 حكمت المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 4 لسنة 15 ق ” دستورية بعدم دستورية الفقرة المشار إليها ، وذلك فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر الأصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطا تجاريا أو صناعيا أو مهنيا أو حرفيا ، في مباشرة ذات النشاط بها بعد تخلي هذا المستأجر عنها.

ثم بتاريخ 22/2/1997 حكمت المحكمة في القضية رقم 44 لسنة 17 ق ” دستورية ” بعدم دستورية الفقرة آنفة الذكر ، وذلك فيما نصت عليه من استمرار الأجرة التي عقدها المستأجر في شأن العين التي استأجرها لمزاولة نشاط حرفي أو تجاري لصالح ورثته بعد وفاته .

وكانت القضية الأخيرة المطروحة علي المحكمة خاصة باستئجار محل استعماله في حرفه النجارة ، وجاء بمدونات الحكم أن نص الفقرة المشار إليها ” اعتبر عقد الإيجار ممتدا بقوة القانون لصالح ورثه المستأجر العين المؤجرة لغير أغراض السكني علي إطلاقهم ، ولو كانوا جميعا لا يباشرون الحرفة أو المهنة التجارية التي قام عليها المستأجر أو كان من يزاولها نائبا عنهم في ممارستها “

وان المشرع آثر أن ينقل منفعة العين إلى ورثة المستأجر جملة ودون قيد ، وسواء أكان هؤلاء يباشرون فيها الحرفة أو المهنة ذاتها أم كانوا يزاولون غيرها ، وخلص الحكم إلى قوله ” أن ورثة ـ وفي مجال تطبيق النص المطعون فيه ـ يتخذون من وفاة مورثهم وزوال صلته بالتالي بالعين المؤجرة موطئا لاستلابها من خلال مكثهم فيها واستغلالها في عين نشاطها السابق أو في غيره ، ثم من بعدهم إلى ورثتهم ، فلا ينتزعها منهم احد ، بل تتصل أيديهم بها تعاقبا عليها ، فلا يفكون عنها أو يبرحونها مهما بعد العهد علي العقد الأول “

وحرصا علي تحقيق المساواة بين الأنشطة المتنوعة ، حرفية كانت أو تجارية أو صناعية أو مهنية ، وكذا علي استقرارها ـ لما لها من ابلغ الأثر علي الأوضاع الاقتصادية في البلاد ـ ومراعاة للبعد الاجتماعي ، ووصولا إلى قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، فقد رأى إعداد مشروع القانون علي النحو التالي

ـ يستبدل بنص القفرة الثانية من المادة 29 المشار إليها ، النص الآتي :

“فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد ، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ، ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ، يستـوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم “

ـ اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر القانون ، لا يستمر العقد بموت احد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثه المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة .

يستمر العقد بصفة استثنائية لصالح من جاوزت قرابته من ورثه المستأجر ـ المشار اليه في صدر القفرة الأولى من المادة الأولى من القانون ـ الدرجة الثانية ، متي كانت يده علي العين في تاريخ نشر القانون تستند علي حقه السابق في البقاء في لعين ، وكان يستعملها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد ، وينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها .

 وتحدد الأجرة القانون لجميع الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني ـ وليس فقط المؤجر لمزاولة الأنشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية ـ وفقا للتفصيل الوارد بالمادة الرابعة من القانون .

” وتستحق زيادة سنوية في الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية .

تسري أحكام القانون علي الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى ، التي يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسري أحكامه علي الأماكن المشار إليها التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 .

يعمل بالقانون من اليوم التالي لتاريخ نشره ، عدا الفقرة الأولى م المادة الأولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 .

اللائحة التنفيذية للقانون

مادة 1

في تطبيق أحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 – المشار إليه – يقصد بالكلمات والعبارات الآتية المعاني المبينة قرين كل منها :

( أولاً ) “مؤجرة ” : يستأجرها شخص طبيعي أو شخص اعتباري من الأشخاص المذكورة في المادة 52 من القانون المدني كالدولة والهيئات والشركات والجمعيات .

( ثانيا) ” موت ” : وفاة الشخص الطبيعي .

( ثالثا ) ” المستأجر ” : من استأجر العين ابتداء وكذا من استمر لصالحه عقد الإيجار بعد وفاة المورث واحدا كان أو أكثر ذكورا وإناثا ويعتبر مستأجرا كل من تنازل له المستأجر عن الإيجار أو باع له المتجر أو المصنع في الحالات التي يجوز له فيها ذلك قانونا .

( رابعا ) ” المستأجر الأصلي ” : آخر شخص طبيعي استأجر العين ابتداء واحدا كان او أكثر ذكورا وإناثا وليس من استمر لصالحة عقد الإيجار ويعتبر مستأجرا اصليا كل من تنازل له المستأجر الأصلي عن الإيجار باع له المتجر أو المصنع في الحالات التي يجوز له فيها ذلك قانونا .

( خامسا ) ” قوانين إيجار الأماكن ” : القوانين المتعاقبة الخاصة بإيجار الأماكن وكذا الخاصة بخفض الإيجارات .

( سادسا ) ” الأجرة القانونية الحالية ” آخر أجرة استحقت قبل 1997/3/27 محسوبا وفقا لما يلي :

1- التحديد الوارد في قوانين إيجار الأماكن كل مكان بحسب القانون الذى يحكمه وذلك بالنسبة للاماكن التي أنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 1961/11/5 ولم تخضع لتقدير اللجان التي اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 المشار إليه 0

2- تقدير لجان تحديد الأجرة الذى صار نهائيا – طعن علية أو لم يطعن – وذلك بالنسبة للاماكن التي خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه الذى سرى على الأماكن المرخص في إقامتها اعتبارا من 1981/7/31 .

3- في جميع الأحوال يحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن بما في ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه .

4- تحديد مالك المبنى للأجرة طبقا لأسس القانون رقم 136 لسنة 1981 – المذكور – الذى ارتضاه المستأجر أو عدل بناء على تظلمه وصار التعديل نهائيا مع مراعاة حق المالك في زيادة الأجرة القانونية بنسبة 50% نظير التغيير الكلى وبنصف هذه النسبة لوحدات ثلث مساحة مباني العقار المرخص في إقامته لأغراض السكنى – وهو القدر الذى ترك للمالك حرية تأجيره خاليا لغير أغراض السكنى وذلك عملا بالفقرة الأولى من المادة 1 والفقرتين الأولى بند 4 والثانية من المادة 19 من ذلك القانون .

ولا عبرة – في كل ما تقدم – بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أيا كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما مقدار عن الأجرة القانونية وإنما يعتد بالقيمة الايجارية المتخذة أساس لحساب الضريبة عند حساب زيادة الأجرة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه ويرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة .

يحكم المكان المؤجر إنما هي بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذا استجد بعد تاريخ إنشاء المبنى كما لو ادخل المؤجر تعديلات جوهرية على وحدة قديمة وتمسك بإعادة تحديد الأجرة أو أضيفت وحدة حديثة أو تمت تعلية جوهرية على وحدة قديمة وتمسك بإعادة تحديد الأجرة وأضيفت وحدة حديثة أو تمت تعلية طابق حديث في مبنى قديم ولا يعد كذلك مجرد تغيير استعمال العين كليا أو جزئيا إلى غير أغراض السكنى الذى يترتب علية زيادة الأجرة القانونية بنسب محددة في القانون مثلما هو وارد في المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ومن قبلها المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليهما .

( سابعا ) ” الأماكن المنشاة ” :

العين المؤجرة التي أنشئت ، إذ العبرة في معرفة القانون الذى حكم المكان المؤجر إنما هي بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذا استجد بعد تاريخ إنشاء المبنى ، كما لو أدخل المؤجر تعديلات جوهرية على وحدة قديمة وتمسك بإعادة تحديد الأجرة ، أو أضيفت وحدة حديثة ، أو تمت تعلية طابق حديث في مبنى قديم ، ولا يعد كذلك مجرد تغيير استعمال العين – كليا أو جزئيا – إلى غير أغراض السكنى الذى يترتب عليه زيادة الأجرة القانونية بنسب محددة في القانون مثلما هو وارد في المادة ( 19 ) من القانون رقم 136 لسنة 1981 ومن قبلها المادة ( 23 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليهما .

مادة 2

تسرى أحكام هذه اللائحة على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسرى أحكامها على الأماكن المذكورة التي تخرج عن نطاق تطبيق تلك القوانين ولا على التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه.

مادة 3

يعمل بأحكام هذا الباب في شأن استمرار عقد الإيجار للاماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو مهني أو صناعي أو حرفي .

مادة 5

لا يستمر عقد الإيجار لصالح احد من الورثة أو الشركاء إذا ترك المستأجر العين .

مادة 6

لا يستمر عقد الإيجار لصالح الشركاء إذا مات المستأجر .

مادة 7

إذا مات مستأجر ظل كل مستأجر معه صاحب حق بقاء في العين ، والى جانب هذا الحق يستمر عقد الإيجار لصالح من يتوافر فيه شرطان أن يكون وارثا للمتوفى وان يكون من الآتي بيانهم :

(أ) زوجات المستأجر وزوج المستأجرة قصرا وبلغا .

(ب) الأقارب – نسبا – من الدرجتين الأولى والثانية وفقا لحكم المادة 36 من القانون المدني ، أبناء وأحفادا وأجدادا وأخوة ذكورا من قصر وبلغ .

ويشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد أو النشاط الذى اتفق علية بعد ذلك كتابة بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقدين أو النشاط الذى اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها والذي لا يلحق ضررا بالمبنى ولا بشاغليه ولا يشترط ان يستعمل المستفيد العين بنفسه بل يكفى أن ينوب عنة في ذلك احد – سواء كان من باقي المستفيدين او غيرهم – ولا يلزم أن يكون قيما أو وصيا أو وكيلا رسمياً .

مادة 8

اعتبارا من 27/3/1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت احد من أصحاب حق البقاء في العين إلا مرة واحدة لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي – وليس ورثة ورثته ولو كانوا أقرباء له من الدرجة الثانية – فان مات احد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته .

مادة 10

استثناء من حكم البند (ب) من الفقرة الأولى من هذه اللائحة يستمر عقد الإيجار لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر الدرجة الثانية متى كانت يده على العين في 1997/3/26 تستند إلى حقه السابق في البقاء فيها – الذى استمده من نص الفقرة الثانية من المادة 19 من القانون رقم لسنة 1977 قبل تعديلها بالقانون رقم 6 لسنة 1997 المشار إليهما – وبشرط أن يستعمل العين في النشاط المبين بالتفصيل في الفقرة الثانية من المادة 7 المشار إليها كما يسرى علية حكم الفقرة الثالثة منها، وينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركة العين 0

مادة 11

مع مراعاة حكم المادة 14 من هذه اللائحة يعمل بأحكام هذا الباب فى شأن تحديد وزيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى – التي تحكمها قوانين إيجار الأماكن وتخضع لقواعد تحيد الأجرة – سواء كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي أو مؤجرة لغير ذلك من الأغراض الأخرى خلاف السكنى كالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية والأندية الرياضية ولا يخرج العين من تطبيق أحكام هذا الباب تغيير استعمالها إلى أغراض السكنى دون اتفاق على ذلك مع المؤجر .

مادة 12

اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 1997/3/26:

(أ) تحدد الأجرة القانونية بواقع :

  • – ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة قبل 1 /1/1994 .
  • – خمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 1 /1/1944 وحتى 4 /11 /1961 .
  • – أربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 5 /11 /1961 وحتى 6 /10/ 1973 .
  • – ثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 7 /10/1973 وحتى 9 /9 /1977 .

(ب) وتزداد الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشـــاة من 10 /9/ 1977 وحتى 30 /1 /1996 بنسبة 10% 

مادة 13

اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 3/26 من كل عام تستحق زيادة سنوية – بصفة دورية – بنسبة 10% من قيمة أخر أجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد أي بعد المضاعفة وإضافة الزيادات وذلك بالنسبة لجميع الأماكن المذكورة في المادة السابقة .

مادة 14

لا يستحق المالك سوى نصف ما ذكر في المادتين السابقتين في حالة الجمع في تأجير المكان الواحد بين غرض السكنى وغير غرض السكنى .

مادة 15

لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية – التي تضاعف أو تزداد وفقا للمواد الثلاث السابقة – الملحقات التي تخص العين المؤجرة كقيمة استهلاك المياه واجر الحارس والضرائب العقارية والرسوم وأعباء الترميم والصيانة ونفقات إصلاح المصعد غير الدورية .

مادة 16

يجوز للمؤجر أن يقبل تقاضى أجرة تقل عن الأجرة المحددة قانونا لاعتبارات يقدرها ولكن لا يجوز الاتفاق على أجرة تزيد عليها كما لا يجوز للمؤجر اقتضاء أية ملحقات تخالف أو تجاوز ما يلتزم المستأجر بأدائه طبقا للقانون .

القانون رقم 14 لسنة 2001

حساب الزيادة في الايجار القديم

بتاريخ 29/3/2001 صدر القانون رقم 14 لسنة 2001 بتعديل القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية في مادتين هما

 المادة الأولى :

يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1977 بتعديل الفقرة الثنية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية , النص الآتي :

 ثم تستحق زيادة سنوية و بصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة عن الأعوام التالية بنسبة ” 2 % بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 ” و ” 1% بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 و حتى 30 يناير سنة 1996 “

المادة الثانية :

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به ابتداء من أول أبريل سنة 2001 يبصم هذا القانون بخاتم الدولة , و ينفذ كقانون من قوانينها

تطبيقات حساب الزيادة في القيمة الايجارية

 حساب الزيادة في الايجار القديم

 للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى إعمالا لأحكام القانون 6 لسنة 1997 و القانون 14 لسنة 2001 بشأن تعديل بعض أحكامه

 الأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944 تخضع هذه الأماكن لأحكام قانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر 0و التي نصت المادة الرابعة منه على ما يأتي :

 م 4 ق 121 لسنة 47 – لا يجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها في عقود الإيجار التي أبرمت منذ أول مايو 1941 على أجرة شهر أبريل 1941 أو أجرة المثل لذلك اشهر إلا بمقدار ما يأتي :

الإعلانات

أولا : فيما يتعلق بالمحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة 45% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 5 جنيهات شهريا , 60% فيما زاد عن ذلك 

ثانيا : فيما تعلق بعيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و من إليهم من أصحاب المهن غير التجارية , 30 % من الأجرة المستحقة

ثالثا : فيما يتعلق بالمدارس والمحاكم و الأندية و المستشفيات و جميع الأماكن الأخرى المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية , 25% من الأجرة المستحقة

رابعا : فيما يتعلق بالأماكن الأخرى 10 % إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 4جنيهات شهريا و 12% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 10 جنيهات شهريا و 14 % فيما زاد على ذلك على أنه إذا كانت هذه الأماكن مؤجرة بقصد استغلالها مفروشة أو أجرت مفروشة جازت زيادة الأجرة إلى 70% من الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل

و يدخل في تقدير الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل تقويم كل شرط أو التزام جديد لم يكن وارد في العقود المبرمة قبل أو لمايو سنة 1941 أو لم يجر العرف في هذا التاريخ بفرضه على المستأجر

 على أنه فيما يتعلق بمدينة الاسكندرية يكون المؤجر بالخيار بين المطالبة بأجرة شهر أغسطس 1939 أو شهر أبريل سنة 1941 أو بأجرة المثل لأيهما

و يكون المستأجر في جميع الأحوال سالفة الذكر بالخيار بين قبول الزيادة المذكورة ابتداء من أول الشهر التالي لإخطار المستأجر بطلب الزيادة إلا فيما يتعلق بعقود الإيجار المبرمة أو التي صار امتدادها قبل أو ل مايو 1941 و التي لا تزال مدتها سارية . فإن هذه الزيادة بالنسبة إليها تبتدئ من تاريخ المطالبة بها بعد انتهاء الإجارة المذكورة

و لا تسري أحكام هذه المادة على المباني المنشأة منذ أو ل يناير 19440 و بناء على هذا النص يمكن تحديد أنشطة الأماكن غير المعدة للسكنى و الخاضعة لنص المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 بأنها – المحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة

عيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و المحاسبين و أصحاب المهن غير التجارية – المدارس و المحاكم و الأندية و المستشفيات و الأماكن المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية  – الأماكن الأخرى

 و سوف نعرض كل نشاط من هذه الأنشطة – المحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة : المقصود بها :

 المحال التجارية – البنوك , الشركات , المخازن , المطابع , الصيدليات , 00000إلخ الأغراض الصناعية -المصانع , الورش , المطاحن , المخابز , المعاصر , 00000 إلخ المحال العامة – المطاعم , المقاهي , الفنادق , البنسيونات , 000000 إلخ كيفية حساب الأجرة القانونية لهذه الأماكن :

فرقت المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة1947 بين حالتين و فرضت النسبة التي لا يجوز زيادة الأجرة عنها على أسا هذه التفرقة 0 الحالة الأولى : إذا كانت الأجرة المتفق عليها لا تتجاوز 5 جنيهات 0 كيفية حساب الأجرة القانونية إذا كانت القيمة الايجارية المتفق عليها لا تتجاوز خمسة جنيهات نفرض أن أجرة الأساس = 4 جنيه

وأن القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3 جنيه فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

أجرة الأساس = 4 جنيه الزيادة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4 ×45÷100 = 1.80 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 1365 لسنة 1981 = 3× 150÷100 = 4.50 جنيه يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة (15) من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق

فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقرة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.5 ÷2= 2.25 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6لسنة 1997 = 4+ 1.8= 8.05 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بقانون 6 لسنة 1997 = 8.05 × 8 )أمثال ) = 64.40 جنيه يضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة فتصبح القيمة الايجارية = 64.40+ 2.25 = 66.65 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10% حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر – كيفية حساب الأجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة للسكنى و تم تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بأحكام القانون 49 لسنة 1977

نفرض أن أجرة الأساس كشقة سكنية = 4 جنيه و أن القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3 جنيه فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي :

أجرة الأساس = 4 جنيه الزيادة المقرة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4× 10 ÷100 = 0.4 جنيه الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م 23 ق 49 لسنة 1977 = ( 4 + 0.4) × 200÷100 = 8.80 جنيه القيمة الايجارية بعد تغيير استعمال العين = 4 +0.4 +8.80 = 13.20 جنيها الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3× 150÷100 = 4.50 جنيه يخصم منها نسبة 50% لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة

لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق

فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷2 = 2.25 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 13.20 + 2.25 = 15.45 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 15.45 × 8(أمثال ) = 123.60 جنيه تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة

فتصبح القيمة الايجارية = 123.60 + 2.25 = 125.85 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر – كيفية حساب الأجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة للسكنى و تم تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981 نفرض أن أجرة الأساس = 4 جنيه

فإن الأجرة القانونية تحسب على النحو التالي

أجرة الأساس 4 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4 جنيه × 10÷100 = 0.4 جنيه الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م 19 ق 136 لسنة 1981 = ( 4+0.4 ) × 200÷ 100 = 8.80 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 4+0.4 +8.80 = 13.20 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 13.20 × 8 ( أمثال ) = 105.60 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 2001 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 1997 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر

الزيادة القانونية للأماكن المؤجرة لغير السكن

النزاع علي قيمة الايجار

 من أحوال الزيادة فى الأجرة

الزيادة الدورية فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى :

النص فى المادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 يدل على أن المشرع قرر هذه الزيادة فى القيمة افيجارية لما يصدق عليه وصف المكان المؤجر لاستعماله لغير أغراض السكنى فتسرى عليه سواء كان هذا الاستعمال كلياً أو جزئياً تم ابتداءً عند إبرام العقد أو كان حاصلاً فى تاريخ لاحق وذلك أخذاً بعموم النص وإطلاقه وهذه الزيادة تجد تبريرها فى أن الاستعمال لغير أغراض السكنى غالباً ما يكون لأغراض مهنية أو تجارية تدر عائداً مجزياً على المستأجر

فضلاً على أن هذا النوع من الاستعمال سواء كان كلياً أو جزئياً للعين المؤجرة يُعجل باستهلاك المبنى ويؤدى إلى استمرار حاجته إلى الصيانة والترميم مما يقتضى إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك

ومن ثم فلا محل لقصر تطبيق حكمها على حالة الاستعمال الكى للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى دون حالة الاستعمال الجزئى لها فى هذا الغرض لما ينطوى عليه من تقييد لمطلق النص وتخصيص لعمومه بغير مخصص وهو ما لا يجوز . هذا إلى أنه لو أراد المشرع قصر حكمه على الحالة الأولى دون الحالة الأخيرة لأفصح عن مراده صراحة

لما كان ما تقدم وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر فيما ذهب إليه بمدوناته من أن الزيادة فى الأجرة المقررة بنص المادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى لا تسرى على عين النزاع المؤجرة للمطعون ضده لاستعمالها مكتباً للمحاماة وللسكنى

لأن شرط انطباق هذه الزيادة عليها أن يكون استعمالها لغير أغراض السكنى كلياً ، رغم أنه يكفى – وعلى ما سلف بيانه – أن يكون هذا الاستعمال لغير أغراض السكنى جزئياً لعموم النص وإطلاقه ، ورتب على ذلك قضاءه ببراءة ذمة المطعون ضده من دين الأجرة فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 912 لسنة 67ق – جلسة 18/11/2004)

الزيادة القانونية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى والمنشأة من 1/1/1944 حتى 4/11/1961 . تحديدها بواقع خمسة أمثال الأجرة الأصلية .

(الطعن رقم 593 لسنة 74ق – جلسة 15/12/2004)

احتساب الحكم المطعون فيه الأجرة القانونية وفقاً لأحكام القانون رقم لسنة 1997 المشار إليه بواقع خمسة أمثال الأجرة الحالية البالغ قيمتها عشرة جنيهات فتصير خمسين جنيهاً ثم أضاف إليها قيمة الأجرة الحالية لتصبح ستين جنيهاً شهرياً ثم أعمل عليه أحكام الزيادة المنصوص عليها فى ذات القانون بواقع 10% سنوياً ورتب على ذلك صحة التكليف بالوفاء والمتضمن الأجرة القانونية المطالب بها محتسبة على هذا الأساس وإخلاء الطاعن من عين النزاع فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 593 لسنة 74ق – جلسة 15/12/2004)

إذ كان الثابت من الأوراق – وبما لا خلاف عليه بين الطرفين – أن العقار الكائن به المحل موضوع النزاع أنشئ فى عام 1935 بقرية المطيعة وسبق تأجيره إلى من يدعى (ــــ) بأجرة اتفاقية مقدارها 70 قرش زيدت باتفاقهما فى مايو 1985 – وهو تاريخ سابق على عقد الإيجار المؤرخ 28/11/1992 – إلى أربعة جنيهات شهرياً

وتأيد ذلك بإقرار المطعون ضده بمحاضر أعمال الخبير أمام محكمة أول درجة وبإقرار الاتفاق المقدم أمام ذات المحكمة ، وأنه بتاريخ 26/11/1984 صدر قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 205 لسنة 1984 بمد سريان أحكام القانون 49 لسنة 1977 على القرية الكائن بها عين النزاع ، بما لازمه أن هذه العين أصبحت خاضعة لقانون إيجار الأماكن فى تحديد أجرتها القانونية ويكون هذا التاريخ هو المعول عليه فى تحديد مقدار الزيادة

إذ يعتبر بمثابة تاريخ إنشاء لها وتكون أجرتها السارية فى ذلك التاريخ – تاريخ تدخل المشرع بإخضاع العين لقانون إيجار الأماكن – هى الأجرة القانونية لها ويتعين احتساب الزيادة المقررة بالقانون لسنة 1997 على هذا الأساس 

وكان الطاعن بصفته قد استأجر عين النزاع من المطعون ضده بعقد الإيجار المؤرخ 28/11/1992 بأجرة شهرية مقدارها 17 .50 جنيه وتمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن الأجرة القانونية لهذه العين التى تحسب على أساسها الزيادة المذكورة هى 70 قرش بحسبانها الأجرة التى كانت سارية منذ تاريخ إنشاء العقار سنة 1935 حتى سنة 1984 تاريخ خضوع القرية الكائن بها لقانون إيجار الأماكن وبعد هذا التاريخ حتى سنة 1985 حيث زيدت إلى أربعة جنيهات شهرياً

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد فى حساب الزيادة بالأجرة الاتفاقية الواردة بعقد إيجار الطاعن المشار إليه معتبراً أن تاريخ إنشاء العين المعول عليه فى حسابها هو عام 1935 ، ورتب على ذلك قضاءه بصحة التكليف بالوفاء وبفسخ عقد الإيجار لعدم توقى الطاعن الإخلاء بسداد الأجرة وزيادتها المطالب بها والمصروفات الفعلية حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فى الدعوى ، ودون أن يواجه دفاع الطاعن سالف البيان بما يصلح رداً عليه رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 2019 لسنة 72 ق – جلسة 6/1/2005)

الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السُكنى . م7 ق13لسنة 1981 . احتسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء لا على أساس الأجرة الاتفاقية . شرطه . خضوعها للتحديد القانونى قبل العمل بالقانون 49 لسنة 1997

(الطعن رقم 2330 لسنة 74ق – جلسة 18/5/2005)

النص فى المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 ، والمواد 1 ، 11 ، 14 من اللائحة التنفيذية يدل – على أن المشرع استهدف ايضاً من تقرير هذه الزيادة – كما هو الشأن فيما تغياه من المادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 – علاج آثار تدخله بتقييد سلطة المؤجر فى تحديد الأجرة ورفع الغبن الذى أصاب ملاك العقارات بمقدار ما لحق بهم منه ، وأن العبرة فى نظره للتعرف على مقدار الزيادة هى بتاريخ إنشاء العين إذا كانت تخضع ابتداء لقوانين إيجار الأماكن

أما إذا كانت العين خاضعة لمبدأ حرية المتعاقدين فى تحديد الأجرة والمدة كان تكون واقعة فى قرية لا يسرى عليها قانون إيجار الأماكن ثم تدخل المشرع وأخضعها لذلك القانون ، فإن تاريخ تدخل المشرع يكون هو المعمول عليه فى تحديد مقدار الزيادة ، يؤيد هذا ما أورده المشرع فى المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 من أن مناط الزيادة أن تكون الأجرة محكومة بقوانين إيجار الأماكن فحيثما وجدت أجرة محكومة بأحد تلك القوانين وجبت الزيادة .

(الطعن رقم 2330 لسنة 74 ق – جلسة 18/5/2005)

إذ كانت عين النزاع لم تخضع لقوانين إيجار الأماكن إلا اعتباراً من 18/3/1978 تاريخ العمل بقرار وزير الإسكان رقم 104 لسنة 1978 بعد سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على القرية الكائنة بها ، فإن هذا التاريخ يكون بمثابة تاريخ إنشاء لها وتكون الأجرة المبينة بالعقد هى الأجرة القانونية لها ويتعين احتساب الزيادات التى قررتها المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 على هذا الأساس ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واحتسب تلك الزيادات على أساس أن العين أنشئت فى سنة 1968 والزم الطاعنة بها ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .

(الطعن رقم 2330 لسنة 74 ق – جلسة 18/5/2005)

الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة . تحديد أجرتها القانونية . خضوعه للقانون الذى يحكمها وجوب احتساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن . لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية . الرجوع إلى أجرة المثل . شرطه . م3 ق لسنة 1997 .

(الطعن رقم 2420 لسنة 74 ق – جلسة 26/6/2005)

الزيادة فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى . م3 قلسنة 1997 العبرة فى احتسابها بتاريخ إنشاء المبنى .

(الطعن رقم 27 لسنة 74 ق – جلسة 25/5/2005)

ثبوت أن عين النزاع أنشئت عام 1944 . عدم تحديد أجرتها بمعرفة لجان التقدير . المنازعة جدياً فى عدم مطابقة أجرتها القانونية لتلك الواردة بعد الايجار . أثره . وجوب تحديد أجرتهاوفقاً لأحكام القانون 121 لسنة 1947 . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الإخلاء محتسباً الزيادة المقررة بالقانونين رقمى لسنة 1997 ، 13لسنة 1981 استناداً إلى الكشف الرسمى الصادر من مصلحة الضرائب العقارية دون أن يعرض لهذا الخلاف . خطأ حجبه عن الوصول إلى الأجرة القانونية الواجبة الأعمال وما طرأ عليها من تخفيض وزيادة .

(الطعن رقم 2420 لسنة 74ق – جلسة 26/6/2005)

الزيادة فى الأجرة مقابل تغيير الغرض من الاستعمال

حق المؤجر فى اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة فى غير أغراض السكنى – م23 ق 49 لسنة 1977 ، المادتان 7 ، 19 ق 13لسنة 1981 – خلو القانون المدنى وقوانين إيجار الأماكن من نصوص تخول المستأجر حق الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى – أثره – عدم جواز إنقاص المستأجر الأجرة بإرادته المنفردة – العبرة بالاستعمال الوارد بالعقد دون الاستعمال الواقعى – الرجوع إلى الأجرة الأصلية ، مناطه – موافقة المؤجرة على قبولها واقتضائها – لا يغير من ذلك علمه وسكوته لتغيير المستأجر العين المؤجرة لغرض السكنى – علة ذلك .

(الطعن رقم 699 لسنة 70ق – جلسة 17/6/2001)

من قواعد تحديد الأجرة

النزاع علي قيمة الايجار

الأماكن التى تخضع أجرتها للجان تحديد الأجرة . اعتبار الكشوف الرسمية المستخرجة من دفاتر الحصر والتقدير متضمنة قيمة أجرتها قرينة على الأجرة القانونية حتى يقوم الدليل على عكس ذلك . خضوعه لرقابة محكمة الموضوع دون رقابة محكمة النقض . شرطه . إقامة قضائها على أسباب سائغة .

(الطعن رقم 81 لسنة 74ق – جلسة 5/1/2005)

إذ كان الثابت من تقارير الخبراء أن عين النزاع أنشئت فى سنة 1974 ومن ثم تخضع لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 الذى أناط بلجان تحديد الأجرة تقدير أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه وأنه لم تقدر أجرتها بمعرفة تلك اللجان كما تعذر تحديد أجرة المثل لعدم إرشاد الطرفين عن مكان مثيل لها

وكان الطاعن قد قدم أمام خبير الدعوى كشفاً رسمياً مستخرجاً من مصلحة الضرائب العقارية يتضمن الأجرة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على ذلك المستند فى تحديد أجرة عين النزاع وأنها الأجرة القانونية لها فالتفت الحكم عن مناقشته وبحث دلالته ولم يخضعه لتقديره ويرد عليه بأسباب خاصة واعتد بالأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار باعتبارها الأجرة القانونية بما يعيب الحكم .

(الطعن رقم 81 لسنة 74 ق – جلسة 5/1/2005)

خضوع القرية الكائن بها العين المؤجرة لقانون إيجار الأماكن . اعتبار تاريخ إخضاعها بمثابة تاريخ إنشاء لعقار عين النزاع معولاً عليه فى تحديد القانون الواجب التطبيق على امتداد عقد إيجارها وتحديد أجرتها القانونية .

(الطعن رقم 1899 لسنة 62ق – جلسة 6/1/2005)

إذ كان الثابت من الأوراق أن عين النزاع محل فى عقار كائن فى قرية سبرباى مركز طنطا والتى صدر قرار وزير الإسكان رقم 729 فى 2/12/1981 بمد سريان قانون إيجار الأماكن عليها فإن تاريخ تدخل المشرع بإخضاع القرية الكائن بها المحل المؤجر فى 2/12/1981 يكون هو المعول عليه سواء فى امتداد عقد الإيجار أو تحديد أجرتها القانونية ويعد بمثابة تاريخ إنشاء للعقار الكائن به العين المؤجرة وهو تاريخ لاحق على سريان القانون رقم 13لسنة 1981 فى 31/7/1981

ومن ثم يكون القانون الأخير هو الواجب التطبيق فى خصوص تحديد أجرتها ، وإذ كان البين من الأوراق أن العين محل النزاع مؤجرة لغير أغراض السكنى فلا تخضع لقواعد تحديد الأجرة ولا اختصاص اللجان تقدير الإيجارات المنصوص عليها فى المادة الخامسة من هذا القانون بتحديد أجرتها

وتكون الأجرة الاتفاقية الواردة بعد الإيجار المؤرخ 18/12/1985 هى الأجرة القانونية ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأخضع الأجرة لتقدير لجان تحديد الأجرة وفقاً لأحكام القانون 49 لسنة 1977 وانتهى إلى تأييد قرار لجنة تقدير الإيجارات المطعون عليه بالدعوى الراهنة رغم صدوره خارج حدود ولايتها المتعلقة بالنظام العام فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 1899 لسنة 62ق – جلسة 6/1/2005)

الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن المنشأة اعتباراً من 5/11/1961 . إثباتب أجرتها . اعتبار الكشوف الرسمية المستخرجة من دفاتر الحصر متضمنة قيمة أجرتها والضريبة المفروضة عليها دليلاً كاملاً على قانونية الأجرة المثبتة بها حتى يقوم الدليل على عكس الثابت بها .

(الطعن رقم 397 لسنة 73 ق – جلسة 5/5/2005)

الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى انشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة . تحديد أجرتها القانونية . خضوعه للقانون الذى يحكمها . لا عبرة بالأجرة الواردة بعقد الإيجار ولا بالقيمة المتخذة لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية الرجوع إلى اجرة المثل . شرطه . م3 قلسنة 1997 وم1/من لائحته التنفيذية .

(الطعن رقم 1782 لسنة 74 ق – جلسة 18/5/2005)

الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى استجدت بعد إنشاء المبنى . تحديد أجرتها القانونية . خضوعه للقانون الذى يحكمها وقت إنشائها .

(الطعن رقم 1782 لسنة 74ق – جلسة 18/5/2005)

قواعد تحديد الأجرة وتعيين أسباب الإخلاء – تعلقها بالنظام العام – سريانها بأثر فورى من تاريخ نفاذها .

(الطعن رقم 1001لسنة 64ق – جلسة 26/3/2001)

قواعد تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لتشريعات الأماكن الاستثنائية – تعلقها بالنظام العام – الاتفاق على أجرة تجاوز الأجرة القانونية وقوعه باطلاً بطلاناً مطلقاً – مؤداه – عدم جواز توجيه اليمين الحاسمة لإثبات أن الأجرة المتفق عليها تجاوز الأجرة القانونية – علة ذلك – م 115 إثبات .

(الطعن رقم 2233 لسنة 65ق – جلسة 28/3/2001)

الاتفاق أو الشرط المخالف لأحكام قوانين إيجار الأماكن – وقوعه باطلاً – التحايل على زيادة الأجرة – جواز إثباته بكافة طرق الإثبات

(الطعن رقم 103لسنة 60ق – جلسة 10/6/2001)

تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين الاستثنائية – تعلقه بالنظام العام – مؤداه الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية – وقوعه باطلاً – يستوى ورود الاتفاق على الزيادة فى عقد الإيجار أو أثناء سريانه .

(الطعن رقم 103لسنة 60ق – جلسة 10/6/2001)

قواعد تحديد الأجرة الواردة فى قوانين الإيجارات الخاصة – قواعد آمرة عدم جواز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التى حددتها .

(الطعن رقم 1684 لسنة 70ق – جلسة 27/6/2001)

تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين الاستثنائية – تعلقه بالنظام العام – الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية – وقوعه باطلاً .

(الطعن رقم 2281 لسنة 70ق – جلسة 20/6/2001)

قواعد تحديد الأجرة الواردة فى قوانين الإيجارات الخاصة – قواعد آمرة عدم جواز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التى حددتها .

(الطعن رقم 2479 لسنة 68ق – جلسة 29/11/1999)

الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية للمكان المؤجر باطل بطلاناً مطلقاً – لا يغير من ذلك أن يكون الاتفاق قد تم أثناء سريان العقد وانتفاع المستأجر بالعين .

(الطعن رقم 4643 لسنة 64ق – جلسة 19/12/1999)

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية – تعلقه بالنظام العام .

(الطعن رقم 8844 لسنة 64ق  – جلسة 10/4/2000)

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن – تعلقها بالنظام العام – أثره .

(الطعن رقم 2897 لسنة 62ق – جلسة 17/5/2000)

تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين الاستثنائية – تعلقه بالنظام العام – عدم جواز الحد الأقصى للأجرة القانونية – وقوعه باطلاً يستوى ورود الاتفاق على الزيادة فى عقد الإيجار أو أثناء سريانه .

(الطعن رقم 87لسنة 69ق – جلسة 21/6/2000)

النص فى المادة 22 ق 49 لسنة 1977 – سريانه على فروق الأجرة التى تستحق نتيجة تقدير أجرة المكان بمعرفة لجان تحديد الأجرة طبقاً لأحكامه – عدم انطباقه على سداد فروق الأجرة الاتفاقية أو التى تستحق لسبب آخر – مؤداه – بطلان قرار لجنة تقدير الإيجارات أو اعتباره كأن لم يكن والرجوع إلى الأجرة التعاقدية أو الاتفاقية – خضوعها للقواعد العامة فى القانون المدنى – أثره – عدم جواز إجبار الدائن على قبول الوفاء الجزئى ما لم يوجد اتفاق يقضى بغير ذلك – م 342 مدنى .

النص فى المادة 22 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مفاده أن المشرع يقرر بهذا النص حكماً خاصاً لتنظيم طريقة سداد فرق الأجرة التى تستحق نتيجة تقدير أجرة المكان بمعرفة لجان تحديد الأجرة طبقاً لأحكامه تيسيراً على المدين بها ولا شأن بطريقة سداد فرق الأجرة الاتفاقية أو التى تنشأ لسبب آخر

وإذ خلت نصوص تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية من إيراد نص يحكم طريقة سداد فرق الأجرة التى تستحق نتيجة بطلان قرار لجنة تقدير الإيجارات أو اعتباره كأن لم يكن والارتداد إلى الأجرة التعاقدية أو الاتفاقية بعد صيرورتها قانونية وملزمة

فإنه يتعين الرجوع إلى القواعد العامة باعتبارها هى التى تحكم واقعة النزاع ومنها ما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة 342 من القانون المدنى من أنه ” لا يجوز للمدين أن يجبر الدائن على أن يقبل وفاءً جزئياً لحقه ، ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضى بغير ذلك .

(الطعن رقم 943لسنة 64ق – جلسة 22/11/2000)

القضاء باعتبار قرار لجنة تقدير أجرة عين النزاع كأن لم يكن وسريان القيمة الإيجارية الواردة بالعقد – وجوب أداء المستأجر الفروق كاملة للمالك – عدم جواز إجبار المالك على قبولها على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التى استحقت عنها – مخالفة ذلك – خطأ .

إذ كان الثابت بالأوراق أن الأجرة الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 7/3/1983 قدرها 45 جنيهاً شهرياً وقد قضى باعتبار قرار لجنة أجرة شقة لتداعى كأن لم يكن وسريان القيمة الإيجارية الواردة بالعقد

فإنها تكون واجبة الأداء كاملة ولا يحق إجبار المالك على قبولها على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التى استحقت عنها ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه قياساً على حكم المادة 22 من القانون 49 لسنة 1977 ورتب على ذلك بطلان التكليف بالوفاء لتضمنه فروق الأجرة كاملة وليست مقسطة فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون

(الطعن رقم 943لسنة 64ق – جلسة 22/11/2000)

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقانون 13لسنة 1981 معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه، المادتان 4 ، 5 منه ، حق المستأجر وحده فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً – سريان هذا الميعاد من تاريخ التعاقد إن كان لاحقاً على إتمام البناء – ومن تاريخ الإخطار بالأجرة المحددة أو شغل المكان أيهما أقرب إن كان سابقاً عليه – عدم مراعاة هذا الميعاد – أثره – سقوط حق المستأجر فى الطعن وصيرورة التقدير المبدئى للأجرة نهائياً ونافذاً – عدم جواز تصدى اللجنة المختصة لتحديد الأجرة .

(الطعن رقم 8250 لسنة 64ق – جلسة 22/11/2000)

القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى القانون 13لسنة 1981 – سريانها على الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه فى 31/7/1981 م5 منه .

(الطعن رقم 9393 لسنة 64ق – جلسة 6/12/2001)

المنازعة فى تحديد القيمة الإيجارية – تعلقها بوحدة رخص فى إنشائها أو أنشئت فى ظل العمل بأحكام القانون 49 لسنة 1977 – أثره – خضوعه لأحكامه

(الطعن رقم 8275 لسنة 64ق – جلسة 13/12/2000)

المنازعة فى تحديد القيمة الإيجارية – تعلقها بمبنى رخص فى إنشائه فى ظل القانون 49 لسنة 1977 – أثره – خضوعها لأحكامه دون اعتداد بصدور الحكم المطعون فيه فى تاريخ لاحق على القانون 13لسنة 1981 .

(الطعن رقم 8299 لسنة 64ق – جلسة 13/12/2001)

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 13لسنة 1981 – معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه – المادتان 4 ، 5 من القانون المذكور – حق المستأجر وحده فى الطعن أمام لجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً من تاريخ ثبوت علمه بهذا التقدير ومستوى العين المؤجرة – عدم مراعاته للميعاد المذكور – أثره – سقوط حقه فى الطعن وصيرورة التقدير المبدئى للأجرة باتاً – اعتبار المستأجر عالماً بالأجرة وتناسبها مع مستوى العين – حالاته .

(الطعن رقم 1937 لسنة 66ق – جلسة 22/1/2001)

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 13لسنة – معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه – المادتان 4 ، 5 ق 13لسنة 1981 – حق المستأجر فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة خلال تسعين يوماً – حالاته – عدم مراعاته للميعاد المذكور – أثره – صيرورة التقدير المبدئى للأجرة نهائياً ونافذاً – مؤداه – عدم جواز تصدى اللجنة لتحديد الأجرة من تلقاء نفسها أو بناءً على طلب المؤجر بالاتفاق مع المستأجر لانتفاء ولايتها بداية – تعلق ذلك بالنظام العام – مخالفة ذلك – لكل ذى مصلحة التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأة .

(الطعن رقم 1867 لسنة 68ق – جلسة 28/1/2001)

قواعد تحديد الأجرة – سريانها على الأماكن التى تستحدث أو تؤجر لأول مرة فى القرى بعد نشر قرار وزير الإسكان بمد سريان قانون إيجار الأماكن إليها – م1 ق49 لسنة 1977 – مؤداه – الأماكن المؤجرة وقت نشر القرار المذكور – هدم اختصاص لجنة تقدير الإيجارات بتحديد أجرتها – مخالفة ذلك – خطأ .

(الطعن رقم 234 لسنة 65ق – جلسة 31/1/2001)

تمسك الطاعنين بأن عقار النزاع رخص فى إنشائه وتم بناؤه فى ظل العمل بق 13لسنة 1981 – انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن الوحدات المؤجرة لهم أنشئت فى ظل ق 49 لسنة 1977 استناداً إلى تقرير الخبير الذى لم يبين المصدر الذى استقى منه هذه النتيجة ودون أن يحسم الحكم النزاع حول تاريخ إنشاء العقار – قصور .

(الطعن رقم 2103 لسنة 65ق – جلسة 25/5/2001)

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 13لسنة 1981 – معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه – المادتان 4 ، 5 من القانون المذكور – حق المستأجر وحده فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً – حالاته – عدم مراعاته للميعاد المذكور أثره سقوط حقه فى الطعن وصيرورة التقدير المبدئى للأجرة نهائياً ونافذاً عدم جواز تصدى لجنة تحديد الأجرة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر بتقدير أجرتها بعد الميعاد .

(الطعن رقم 2302 لسنة 65ق – جلسة 28/3/2001)

العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تحديد أجرة المبنى هى بتاريخ إنشائه تمام إنشاء المبنى قبل القانون 13لسنة 1981 عدم خضوع أجرة عين النزاع لأحكامه – مخالفة ذلك – خطأ .

(الطعن رقم 491 لسنة 65ق – جلسة 18/4/2001)

تحديد أجرة مبدئية للوحدات المرخص ببنائها إلى أن يتم تحديد الأجرة النهائية من لجنة تقدير الأجرة – وجوب تزامنه مع صدور الترخيص بالبناء من الجهة المختصة بشئون التنظيم – التزام المالك بإخطار اللجنة المختصة بتحديد الأجرة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ أول عقد إيجار عن أى وحدة من الوحدات – تقاعسه عن ذلك – أثره – توقيع عقوبة عليه – مؤداه – أن تقدير اللجنة النهائية قد يسبق استكمال العين للمستأجر استكمالها بترخيص من قاضى الأمور المستعجلة بعد أعذار المالك مع خصم التكاليف من الأجرة – المواد ، 7 ، 8 ، 9 ، 44 من ق 52 لسنة 1969 والمذكرة الإيضاحية والمادة 3/3 من اللائحة التنفيذية .

(الطعن رقم 235 لسنة 70ق – جلسة 12/5/2001)

النص فى المادتين ، 7 من ق 52 لسنة 1969 – يدل على أن المشرع أوجب أن يتزامن مع صدور الترخيص بالبناء تحديد أجرة مبدئية للوحدات المرخص ببنائها إلى أن يتم تحديد الأجرة النهائية من اللجنة المنصوص عليها بالمادة الثامنة من هذا القانون – واستهدف من ذلك على ما جاء بالمذكرة الإيضاحية أن تكون الفروق بين الأجرة المبدئية والنهائية طفيفة والنص فى المواد 8 ، 9 ، 44 من ق 52 لسنة 1969

يدل على أن المشرع أوجب أن يقوم المالك بإخطار اللجنة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ أو عقد إيجار عن أى وحدة وألا حق عقابه وهو ما مفاده أن تقدير اللجنة النهائى قد يسبق استكمال العين ولهذا نص المشرع صراحة على حق المستأجر فى استكمال الأعمال الناقصة

وهو ما دلت عليه الفقرة الثالثة من المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية لهذا القانون والصادرة بقرار من وزير الإسكان والمرافق رقم 1943 لسنة 1969 والتى نصت على أنه إذا تبين للجنة عدم استكمال بعض الأعمال والتشطيبات الواردة بالترخيص فتحدد للمالك مهلة لاستكمالها فإذا انقضت المهلة دون ذلك قامت بالتحديد على أساس التكاليف الفعلية وقت المعاينة التى تتم بعد هذه المهلة … ” .

لما كان ذلك وكان الثابت من الخطاب المؤرخ 31/10/199والصادر من لجنة تقدير الإيجارات بالإدارة الهندسية لمركز ومدينة الزقازيق أنه صدر قرار اللجنة رقم 37 لسنة 1975 بتقدير أجرة شقة النزاع بمبلغ 4.410 جنيه ومن ثم هذا التقديم نهائياً دون ما نظر لما جاء بهذا الخطاب من أن الشقة كانت تحت الإتمام ويصير التقدير نافذاً فى حق المؤجر باعتباره الأجرة القانونية .

العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تحديد أجرة المبنى هو بتاريخ إنشائه – سريان القانون على الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه .

(الطعن رقم 103لسنة 70ق – جلسة 10/6/2001)

القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى قوانين الإيجارات الاستثنائية أرقام 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة   1977 ، 13لسنة 1981 – استمرار سريانها فى النطاق القانونى لكل منها .

(الطعن رقم 103لسنة 70ق – جلسة 10/6/2001)

تقدير أجرة العين لصيق بها – صيرورته نهائياً – أثره – عدم جواز المنازعة فيه ولو من مستأجر لاحق .

(الطعن رقم 103لسنة 70ق – جلسة 10/6/2001)

تعاقد المطعون ضدها مع ابن مالك العقار على استئجار عين النزاع – إجازة المالك لهذا العقد – أثره – صيرورته صحيحاً ونافذاً من وقت التعاقد – اعتبار الحكم المطعون فيه تاريخ الإجارة هو تاريخ بدء العلاقة الإيجارية مرتباً أن إخطار لجنة تقدير الأجرة كان خلال المدة القانونية رغم انقضائها – خطأ .

(الطعن رقم 8799 لسنة 64ق – جلسة 24/6/2001)

قيمة الأتعاب الهندسية وتكاليف ترخيص البناء وجوب حسابها ضمن تكاليف المبنى عدد تقدير أجرته .

(الطعن رقم 958 لسنة 65ق – جلسة 27/6/2001)

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 52 لسنة 1969 معقود للجان المشكلة لهذا الغرض – وقوع عبء إخطار اللجنة على عاتق مالك المبنى – للجنة تقدير الأجرة من تلقاء نفسها أو بناء على إخطار المستأجر .

(الطعنان رقما 609، 6354 لسنة 62ق – جلسة 2/12/1999)

الأماكن التى تخضع أجرتها للجان تحديد الأجرة – اعتبار الكشوف الرسمية المستخرجة من دفاتر الحصر والتقدير متضمنة قيمة أجرتها قرينة على الأجرة القانونية حتى يقوم الدليل على عكس ذلك .

(الطعنان رقما 609، 6354 لسنة 62ق – جلسة 2/12/1999)

الشهادة الصادرة من مصلحة الضرائب العقارية – اعتبارها دليلاً على الأجرة القانونية حتى يثبت العكس .

(الطعن رقم 609لسنة 62ق – جلسة 2/12/1999)

تحديد أجرة الأماكن بالزيادة أو النقصان عن المنصوص عليه فى العقد – للمدين تقسيط فرق الأجرة لمدة مساوية للمدة التى استحقت عنها – م22 ق49 لسنة 1977 – عدم سريان ذلك على الفروق التى تستحق لسبب آخر .

(الطعن رقم 4643 لسنة 64ق – جلسة 19/12/1999)

الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة دون ترخيص لغير أغراض السكنى أو للإسكان الفاخر بعد العمل بأحكام القانون 13لسنة 1981 – عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة الواردة فى القانون المذكور – م1 ق 13لسنة 1981 – مؤداه – تصدى لجان تقدير الإيجارات بتحديد أجرة هذه الأماكن – اعتبار قراراتها كأن لم تكن ولا حجية لها – لا يغير من ذلك اتفاق المؤجر والمستأجر على أن يكون تحديد الأجرة بمعرفة اللجنة – علة ذلك .

(الطعن رقم 6135 لسنة 63ق – جلسة 3/2/2000)

اختصاص لجان تقدير الأجرة فى ظل القانون 13لسنة 1981 من قبيل الاختصاص الولائى المتعلق بالنظام العام – مخالفتها لسلطتها الولائية فى تقدير الأجرة – أثره – وقوعه باطلاً لكل من طرفى العلاقة الإيجارية التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأة .

(الطعن رقم 6135 لسنة 63ق – جلسة 3/2/2000)

الأماكن المؤجرة مفروشة – عدم خضوعها لأحكام الامتداد القانونى وقواعد تحديد الأجرة – سريان ذلك على الأماكن المؤجرة مفروش لأغراض السكنى أو غيرها – خضوعها للقواعد العامة فى القانون المدنى .

(الطعن رقم 16لسنة 69ق – جلسة 17/2/2000)

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 13لسنة 1981 معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه – المادتان 4 ، 5 من القانون المذكور حق المستأجر وحده فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً حالاته عدم مراعاته للميعاد المذكور

أثره سقوط حقه فى الطعن وصيرورة التقدير المبدئى للأجرة نهائياً ونافذاً – مؤداه – اختصاص لجان تحديد الأجرة فى ظل القانون 13لسنة 1981 من قبيل الاختصاص الولائى المتعلق بالنظام العام – اعتبارها جهة طعن فى ظل القانون المذكور – أثره – قيام المالك بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة لذلك القانون وصيرورته نهائياً وقانونياً بعدم الطعن عليه من المستأجر

أثره – عـدم جواز تصدى لجنة تحديد الأجرة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المؤجر بتقدير أجرتها لانتفاء ولايتها – مخالفتها ذلك لكل من المؤجر والمستأجر التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأة وللمحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها لصدوره من لجنة لا ولاية لها فى إصداره .

(الطعن رقم 8443 لسنة 63ق – جلسة 24/2/2000)

تحديد أجرة الأماكن بالزيادة أو النقصان عن المنصوص عليه فى العقد – للمدين تقسيط فرق الأجرة لمدة مساوية للمدة التى استحقت عنها – علة ذلك – المادتان 17 ، 22ق 49 لسنة 1977 .

(الطعن رقم 258 لسنة 69ق – جلسة 28/2/2000)

لجان تقدير الأجرة – اختصاصها بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 4لسنة 1962 والقوانين اللاحقة عليه .

(الطعن رقم 3533 لسنة 63 ق – جلسة 23/3/2000)

تحديد القيمة الإيجارية للأماكن الخاضعة لأحكام ق168 لسنة 1961 – مناطه – ما يدفعه المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون أو الأجرة الواردة فى عقد الإيجار أيهما أقل أو أجرة المثل بالنسبة للمكان الذى لم يسبق تأجيره عند العمل بأحكام ذلك القانون – الأماكن الخاضعة لأحكام ق4لسنة 1962 تحديد أجرتها منوط بلجان تقدير الأجرة المنصوص عليها فيه .

(الطعن رقم 3533 لسنة 62ق – جلسة 23/3/2000)

عقد الإيجار – تقدير الأجرة بأجرة المثل – حالاته – م 562 مدنى – وجوب تقديرها وقت تمام العقد وفى مكان الشئ المؤجر متى كان عقاراً – للقاضى تحديدها مستعيناً بأهل الخبرة أو ما يقدمه الطرفان من عقود إيجار عن نفس الشئ المؤجر أو أعيان أخرى مماثلة .

(الطعن رقم 7814 لسنة 64ق – جلسة 17/5/2000)

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 13لسنة 1981 معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه – المادتان 4 ، 5 منه حق المستأجر فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً – حالاته – عدم مراعاته للميعاد المذكور – أثره – سقوط حقه فى الطعن وصيرورة التقدير المبدئى للأجرة نهائياً ونافذاً – وعدم جواز تصدى اللجنة المختصة لتحديد الأجرة – علة ذلك .

(الطعن رقم 8508 لسنة 64ق – جلسة 21/5/2000)

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 13لسنة 1981 معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه – المادتان 4 ، 5 ق 13لسنة 1981 – حق المستأجر وحده فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً – حالاته – عدم مراعاته للميعاد المذكور

أثره – صيرورة التقدير المبدئى للأجرة نهائياً ونافذاً – مؤداه – اختصاص لجان تحديد الأجرة فى ظل القانون المذكور من قبيل الاختصاص الولائى المتعلق بالنظام العام – اعتبارها جهة طعن

أثره – عدم جواز تصدى لجنة تحديد الأجرة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المؤجر بالاتفاق مع المستأجر بتقدير الجرة لانتفاء ولايتها ابتداءً – تعلق ذلك بالنظام العام – مخالفة ذلك – لكل ذى مصلحة التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأة .

(الطعن رقم 8669 لسنة 64ق  – جلسة 21/5/2000)

العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تحديد أجرة المبنى هى بتاريخ إنشائه تمام إنشاء المبنى قبل نفاذ القانون 13لسنة 1981 – عدم خضوع أجرة عين النزاع لأحكامه – مخالفة ذلك – خطأ .

(الطعن رقم 8020 لسنة 64ق – جلسة 24/5/2000)

قرارات لجان تحديد الأجرة – اعتبارها نافذة من تاريخ صدورها – تقدير أجرة العين لصيق بها – مؤداه – سريانه على المستأجر اللاحق .

(الطعن رقم 87لسنة 69ق – جلسة 21/6/2000)

 الزيادة الدورية فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى

الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 – م7 ق 13لسنة 1981 ، م3 قلسنة 1977 – حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء – لازمه – وجوب تحديد تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل فى طلب الإخلاء .

(الطعن رقم 2009 لسنة 68ق – جلسة 24/10/1999)

تمسك الطاعنة بأن المبنى أنشئ عام 1978 فلا ترد على عين النزاع الزيادة الدورية فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنصوص عليها فى القانون 13لسنة 1981 وبخضوعها للزيادة المنصوص عليها بالقانون لسنة 1997 – تدليلها على ذلك بالمستندات – دفاع جوهرى – انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن تاريخ إنشاء العقار عام 197معتداً بالتاريخ الثابت بصورة رخصة البناء دون أن يواجه هذا الدفاع – قصور .

(الطعن رقم 2009 لسنة 68ق – جلسة 24/10/1999)

الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة – تحديد أجرتها القانونية – خضوعه للقانون الذى يحكمها – وجوب حساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن – لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية – الرجوع إلى أجرة المثل – شرطه – م3 ق لسنة 1997 ولائحته التنفيذية .

(الطعن رقم 82 لسنة 69ق – جلسة 19/1/2000)

ثبوت أن العين محل النزاع أنشئت عام 1951 – عدم تحديد أجرتها بمعرفة لجان التقدير المنازعة جدياً فى عدم مطابقة أجرتها القانونية لتلك الواردة بعقد الإيجار – أثره – وجوب تحديد أجرتها وفقاً لأحكام القانون 121 لسنة 1947 حساب التخفيضات المنصوص عليها بالمرسوم بقانون 199 لسنة 1952 والقانون 7 لسنة 1965 – كيفيته .

(الطعن رقم 82 لسنة 69ق – جلسة 19/1/2000)

الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى – م7 ق 13لسنة 1981 – وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار .

(الطعن رقم 82 لسنة 69ق – جلسة 19/1/2000)

الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى – م7 ق 13لسنة 1981 – وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت إنشاء العين .

(الطعن رقم 2121 لسنة 67ق – جلسة 9/2/2000)

تمسك الطاعنة بأن أجرة عين النزاع لا تخضع للزيادة المقررة بالقانون لسنة 1997 دون أن تتطرق لطبيعة العلاقة الإيجارية أو أنها وردت على عين خالية – ثبوت أن العين مؤجرة بالمفروش – مؤداه – عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة الواردة بقوانين إيجار الأماكن – قضاء الحكم المطعون فيه بالفسخ والإخلاء استناداً إلى أن الإجارة وردت على عين خالية تخضع للقانون المذكور ملتفتاً عن هذا الدفاع – خطأ وقصور .

(الطعن رقم 16لسنة 69ق – جلسة 17/2/2000)

انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن عين النزاع مؤجرة مفروشة – مؤداه – خروجها عن نطاق قواعد تحديد الأجرة الواردة بتشريعات إيجار الأماكن – القضاء بإلزام الطاعن بالزيادة الدورية المقررة بنص م 7 ق 13لسنة 1981 – خطأ .

(الطعن رقم 5628 لسنة 64ق – جلسة 12/4/2000)

الزيادة الدورية فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 – حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء .

(الطعن رقم 415 لسنة 69ق – جلسة 5/11/2000)

تحديد مقدار الزيادة فى أجرة الأماكن غير السكنية – قلسنة 1997. العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين – شرطه – خضوع الأجرة ابتداءً لقانون إيجار الأماكن – الزيادة فى أجرة الأماكن التى تدخل المشرع وأخضعها للقانون المذكور – العبرة فى تحديد مقدارها بتاريخ هذا التدخل – علة ذلك .

إن النص فى المادة الثالثة من قانون رقم لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والمواد 1 ، 11 ، 14 من لائحته التنفيذية – يدل على أن المشرع استهدف من تقرير زيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى علاج آثار تدخله بتقييد سلطة المؤجر فى تحديد الأجرة فأراد رفع الغبن الذى لحق بملاك العقارات بمقدار يتناسب مع هذا الغبن

والعبرة فى نظر المشرع للتعرف على مقدار الزيادة هو بتاريخ إنشاء العين إذا كانت تخضع – ابتداءً – لقانون إيجار الأماكن – أما إذا كانت العين تخضع لمبدأ حرية المتعاقدين فى تحديد الأجرة والمدة بأن تكون العين مفروشة أو لوقوعها فى قرية لا يسرى عليها قانون إيجار الأماكن

ثم تدخل المشرع وأخضع العين لقانون إيجار الأماكن فيكون تاريخ تدخل المشرع هو المعول عليه فى تحديد مقدار الزيادة ويؤيد هذا ما صرح به المشرع فى المادة الثالثة من القانون لسنة 1997 من أن مناط الزيادة أن تكون الأجرة القانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن فحيثما وجدت أجرى قانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن وجبت الزيادة .

(الطعن رقم 377لسنة 69ق – جلسة 18/12/2000)

الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى الخاضعة لتقدير لجان الأجرة من تاريخ نفاذ القانون 4لسنة 1962 حتى تاريخ العمل بالقانون 13لسنة 1981 – تحديد أجرتها القانونية – م3 ق لسنة 1997 ولائحته التنفيذية – وجوب حسابها على أساس تقدير اللجنة متى صار نهائياً – الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن – وجوب إضافتها للأجرة القانونية – لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إلا عند حساب الزيادة المنصوص عليها فى المادة 7 من القانون رقم 13لسنة 1981 .

إن النص فى المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة رقم 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية ، والنص فى البند سادساً من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه والصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997

يدل على أن الأجرة القانونية للأماكن التى خضعت لتقدير لجان تحديد الأجرة بدءاً من تاريخ نافذ القانون رقم 4لسنة 1981 الذى سرى على الأماكن المرخص فى إقامتها اعتباراً من 31/7/1981 هى الأجرة المحددة بقرارات هذه اللجان متى صار هذا التحديد نهائياً سواء طعن عليه أو لم يطعن ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن

ولا يعتد بالأجرة المكتوبة فى عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ، كما لا يعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إلا عند حساب الزيادة المنصوص عليها فى المادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 المشار إليه .

(الطعن رقم 71لسنة 70ق – جلسة 14/3/2001)

الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى – م7 ق 13لسنة 1981 – وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت إنشاء العين ولو أدخلت عليها تعديلات جوهرية لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار .

(الطعنان رقما 1126، 1127 لسنة 70ق – جلسة 21/3/2001)

انتهاء الحكم المطعون فيه إلى حساب الزيادة المنصوص عليها فى المادة 7ق 13لسنة 1981 بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة محددة وفقاً لربط سنة 1990 دون اعتداد بقيمته وقت الإنشاء وحسابه الزيادة فى الأجرة المنصوص عليها بالمادة 3 ق لسنة 1997 على أساس القيمة الإيجارية الواردة بعقد الإيجار دون الأجرة المقدرة بواسطة لجنة تقدير الإيجارات – خطأ – حجبه عن تحديد الزيادة القانونية ومدى صحة التكليف بالوفاء بها .

إذ كان الحكم المطعون فيه فى تحديده للزيادة فى الأجرة المقررة بالمادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 اعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على المبنى محددة وفقاً لربط سنة 1990 بمبلغ عشرين جنيهاً ، فى حين أن العبرة بقيمتها وقت الإنشاء

وقد تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بأن العين تم إنشاؤها قبل سنة 1980 وأنها خضعت للربط الضريبى بدءاً من سنة 1981 وتحددت القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة بمبلغ تسعة جنيهات فقط ، واستدل على ذلك بما ورد بتقرير الخبير والكشوف المستخرجة من سجلات مصلحة الضرائب العقارية المقدمة فى الدعوى،

كما أن الحكم اعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة فى حساب الزيادة المقررة بنص المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 وهى ذات القيمة الواردة بالعقد رغم أنها ليست الأجرة القانونية التى تحسب على أساسها هذه الزيادة والتى تتحدد وفقاً لقانون إيجار الأماكن المنطبق

سواء كان القانون رقم 52 لسنة 1969 أو القانون رقم 49 لسنة 1977 بواسطة لجان تقدير الإيجارات وطبقاً للأسس المحددة فى كل قانون والتى لا يجوز الاتفاق على خلافها لتعلقها بالنظام العام وإذ لم يعن الحكم ببحث وتمحيص الأدلة والمستندات المقدمة فى الدعوى وصولاً إلى تحديد تاريخ إنشاء العين محل النزاع وحقيقة الأجرة القانونية المقدرة لها ، ومن ثم تحديد قيمة الزيادة القانونية والوقوف على مقدار المبالغ المستحقة بالفعل فى ذمة الطاعن وأثر ذلك على صحة التكليف بالوفاء فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 71لسنة 70ق – جلسة 14/3/2001)

الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة – تحديد أجرتها القانونية – خضوعه للقانون الذى يحكمها – وجوب حساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن – لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية – الرجوع إلى أجرة المثل – شرطه – م3 ق لسنة 1997 ولائحته التنفيذية .

(الطعن رقم 814 لسنة 70ق – جلسة 12/4/2001)

تمسك الطاعن بأن الأجرة القانونية هى أجرة المثل لأن العين منشأة عام 1960 وتدليله على ذلك بالمستندات وطلبه ندب خبير لتحقيقه – دفاع جوهرى – انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن الأجرة الاتفاقية هى الأجرة القانونية باعتبار أن العقد أبرم فى ظل القانون 13لسنة 1981 دون أن يعرض لهذا الدفاع – خطأ – حجبه عن الوقوف على حقيقة الأجرة القانونية التى تحسب عليها الزيادة الواردة بالقانون لسنة 1997 ومدى صحة التكليف بالوفاء بها .

(الطعن رقم 814 لسنة 70ق – جلسة 12/4/2001)

الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 – م7 ق 13لسنة 1981 ، م3 ق لسنة 1997 – العبرة فيه بتاريخ إنشاء المبنى – لازمه – وجوب الفصل فى النزاع حول تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل فى طلب الإخلاء .

(الطعن رقم 119لسنة 71ق – جلسة 20/5/2001)

تحديد مقدار الزيادة فى أجرة الأماكن غير السكنية – قلسنة 1997 – العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين – شرطه – خضوع الأجرة ابتداء لقانون إيجار الأماكن التى تدخل المشرع وأخضعها للقانون المذكور – العبرة فى تحديد مقدارها بتاريخ هذا التدخل .

(الطعن رقم 1940 لسنة 70ق – جلسة 10/6/2001)

الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة – تحديد أجرتها القانونية – خضوعه للقانون الذى يحكمها وقت إنشائها لا عبرة بالأجرة الواردة بعقد الإيجار ولا بالقيمة المتخذة لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية – الرجوع إلى أجرة المثل – شرطه – م3 ق لسنة 1997 والمادة الأولى من لائحته التنفيذية .

(الطعن رقم 1684 لسنة 70ق – جلسة 11/6/2001)

تمسك الطاعن بعدم مطابقة الأجرة الواردة بعقد الإيجار للأجرة القانونية لعين النزاع وتدليله على ذلك بالمستندات – التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع إيراداً ورداً وقضاؤه بالإخلاء استناداً إلى أن الأجرة المكتوبة فى عقد الإيجار هى الأجرة القانونية دون أن يفصل فى الخلاف حول حقيقتها ودون أن يتثبت من مقدارها وصولاً لتحديد الزيادة المقررة بالقانون لسنة 1997 رغم أنها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء – خطأ وقصور .

(الطعن رقم 1684 لسنة 70ق – جلسة 11/6/2001)

الزيادة فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى – م 7 ق 13لسنة 1981 ، 3ق لسنة 1997 ولائحته التنفيذية – تدرجها حسب تاريخ إنشاء المبنى – وجوب حساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن وإضافتها للأجرة الواردة بالعقد ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية – منازعة المستأجر فى عدم مطابقة الأجرة للأجرة القانونية – وجوب الفصل فيها قبل الفصل فى طلب الإخلاء .

(الطعن رقم 117 لسنة 70ق – جلسة 17/6/2001)

الزيادة فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير السكنى – م3 ق لسنة 1997 – وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار .

(الطعن رقم 35لسنة 70ق – جلسة 17/6/2001)

قواعد تحديد الأجرة

النزاع علي قيمة الايجار

الأماكن التى تخضع أجرتها للجان تحديد الأجرة . اعتبار الكشوف الرسمية المستخرجة من دفاتر الحصر والتقدير متضمنة قيمة أجرتها قرينة على الأجرة القانونية حتى يقوم الدليل على عكس ذلك . خضوعه لرقابة محكمة الموضوع دون رقابة محكمة النقض . شرطه . إقامة قضائها على أسباب سائغة .

(الطعن رقم 81 لسنة 74ق – جلسة 5/1/2005)

إذ كان الثابت من تقارير الخبراء أن عين النزاع أنشئت فى سنة 1974 ومن ثم تخضع لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 الذى أناط بلجان تحديد الأجرة تقدير أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه وأنه لم تقدر أجرتها بمعرفة تلك اللجان كما تعذر تحديد أجرة المثل لعدم إرشاد الطرفين عن مكان مثيل لها

وكان الطاعن قد قدم أمام خبير الدعوى كشفاً رسمياً مستخرجاً من مصلحة الضرائب العقارية يتضمن الأجرة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على ذلك المستند فى تحديد أجرة عين النزاع وأنها الأجرة القانونية لها فالتفت الحكم عن مناقشته وبحث دلالته ولم يخضعه لتقديره ويرد عليه بأسباب خاصة واعتد بالأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار باعتبارها الأجرة القانونية بما يعيب الحكم .

(الطعن رقم 81 لسنة 74 ق – جلسة 5/1/2005)

خضوع القرية الكائن بها العين المؤجرة لقانون إيجار الأماكن . اعتبار تاريخ إخضاعها بمثابة تاريخ إنشاء لعقار عين النزاع معولاً عليه فى تحديد القانون الواجب التطبيق على امتداد عقد إيجارها وتحديد أجرتها القانونية .

(الطعن رقم 1899 لسنة 62ق – جلسة 6/1/2005)

إذ كان الثابت من الأوراق أن عين النزاع محل فى عقار كائن فى قرية سبرباى مركز طنطا والتى صدر قرار وزير الإسكان رقم 729 فى 2/12/1981 بمد سريان قانون إيجار الأماكن عليها فإن تاريخ تدخل المشرع بإخضاع القرية الكائن بها المحل المؤجر فى 2/12/1981 يكون هو المعول عليه سواء فى امتداد عقد الإيجار أو تحديد أجرتها القانونية ويعد بمثابة تاريخ إنشاء للعقار الكائن به العين المؤجرة

وهو تاريخ لاحق على سريان القانون رقم 13لسنة 1981 فى 31/7/1981 ومن ثم يكون القانون الأخير هو الواجب التطبيق فى خصوص تحديد أجرتها ، وإذ كان البين من الأوراق أن العين محل النزاع مؤجرة لغير أغراض السكنى فلا تخضع لقواعد تحديد الأجرة

ولا اختصاص اللجان تقدير الإيجارات المنصوص عليها فى المادة الخامسة من هذا القانون بتحديد أجرتها وتكون الأجرة الاتفاقية الواردة بعد الإيجار المؤرخ 18/12/1985 هى الأجرة القانونية

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأخضع الأجرة لتقدير لجان تحديد الأجرة وفقاً لأحكام القانون 49 لسنة 1977 وانتهى إلى تأييد قرار لجنة تقدير الإيجارات المطعون عليه بالدعوى الراهنة رغم صدوره خارج حدود ولايتها المتعلقة بالنظام العام فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 1899 لسنة 62ق – جلسة 6/1/2005)

الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن المنشأة اعتباراً من 5/11/1961 . إثباتب أجرتها . اعتبار الكشوف الرسمية المستخرجة من دفاتر الحصر متضمنة قيمة أجرتها والضريبة المفروضة عليها دليلاً كاملاً على قانونية الأجرة المثبتة بها حتى يقوم الدليل على عكس الثابت بها .

(الطعن رقم 397 لسنة 73 ق – جلسة 5/5/2005)

الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى انشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة . تحديد أجرتها القانونية . خضوعه للقانون الذى يحكمها . لا عبرة بالأجرة الواردة بعقد الإيجار ولا بالقيمة المتخذة لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية الرجوع إلى اجرة المثل . شرطه . م3 قلسنة 1997 وم1/من لائحته التنفيذية .

(الطعن رقم 1782 لسنة 74 ق – جلسة 18/5/2005)

الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى استجدت بعد إنشاء المبنى . تحديد أجرتها القانونية . خضوعه للقانون الذى يحكمها وقت إنشائها .

(الطعن رقم 1782 لسنة 74ق – جلسة 18/5/2005)

الزيادة الدورية في القيمة الايجارية

الإصلاحات والتحسينات الجديدة التى يدخلها المؤجر فى العين المؤجرة – جواز تقويمها وإضافة مقابل الانتفاع بها إلى أجرة الأساس – وجوب إعمال اتفاق الطرفين ما لم يقصد منه التحايل على القانون .

(الطعن رقم 510 لسنة 69ق – جلسة 18/5/2000)

الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 – م7 ق 13لسنة 1981 ، م3 قلسنة 1977 – حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء – لازمه – وجوب تحديد تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل فى طلب الإخلاء .

(الطعن رقم 2009 لسنة 68ق – جلسة 24/10/1999)

تمسك الطاعنة بأن المبنى أنشئ عام 1978 فلا ترد على عين النزاع الزيادة الدورية فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنصوص عليها فى القانون 13لسنة 1981 وبخضوعها للزيادة المنصوص عليها بالقانون لسنة 1997 – تدليلها على ذلك بالمستندات – دفاع جوهرى – انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن تاريخ إنشاء العقار عام 197معتداً بالتاريخ الثابت بصورة رخصة البناء دون أن يواجه هذا الدفاع – قصور .

(الطعن رقم 2009 لسنة 68ق – جلسة 24/10/1999)

رسم الشاغلين المضاف للأجرة

الحكم بعدم دستورية قرار وزير الإدارة المحلية رقم 239 لسنة 1971 وبسقوط الأحكام التى تضمنتها م4 من قانون إصدار قانون نظام الإدارة المحلية رقم 43 لسنة 1979 – مؤداه – عدم التزام المستأجر شاغل العين بأداء رسم الشاغلين إلى المؤجر ضمن الأجرة .

إذ كانت المحكمة الدستورية العليا قد أصدرت حكمها فى الدعوى رقم 3لسنة 18ق دستورية المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 3 بتاريخ 15/1/1998 بعدم دستورية قرار وزير الإدارة المحلية رقم 239 لسنة 1971 بشأن الرسوم الموحدة للمجالس المحلية وبسقوط الأحكام التى تضمنتها المادة الرابعة من قانون إصدار قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقرار بقانون رقم 43 لسنة 1979 وكذلك تلك التى احتواها قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 870 لسنة 1990

وكانت المادة الأولى من قرار وزير الإدارة المحلية رقم 239 لسنة 1971 سالف البيان قد نصت على أن

” تفرض الرسوم المحلية بدائرة المجالس المحلية وفقاً للفئات والقواعد المبينة بالجداول المرفقة ويجوز لكل من المجالس المحلية تحديد بعض الفئات المبينة بالجداول المرفقة … “

وقد تضمن الجدول الثامن المرفق بهذا القرار بالبند السادس الرسم الإيجارى على شاغلى العقارات المبنية بنسبة 4% على الأكثر من قيمة الإيجارات يؤديه شاغلوا العقارات ، بما مؤداه أن أصبح المستأجر أو الشاغل غير ملزم بأداء الرسم المشار إليه إلى المؤجر ضمن الأجرة .

(الطعن رقم 1739 لسنة 70ق – جلسة 10/5/2001)

عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 976

شاركنا برأيك

error: جميع الحقوق محفوظة - يمكنك طباعة المقال من أيقونة الطباعة أسفل المقال أو التحميل ان وجد رابط تحميل