قيود الحد من البناء والارتفاع العقاري ( مادة 1018 مدني )

شرح قيود الحد من البناء والارتفاع العقاري ( مادة 1018 مدني ) وفي هذا البحث جواب علي تساؤل هام هل يحق للجار أن يمنع جاره من البناء والارتفاع بعقاره ؟

حيث تعتبر قيود البناء هذه حقوق إرتفاق لفائدة العقارات المجاورة. وقد تكون مفرغة فى قالب الاشتراط لمصلحة الغير ومهما يكن من أمر فإن لأصحاب العقارات المجاورة أن يطالبوا صاحب العقار المرتفق به بهذا الحق

وفى هذا تبسيط الموضوع دون حاجة للالتجاء إلى نظرية الاستخلاف فيما إذا كيفت هذه القيود بأنها إلتزامات شخصية تنتقل إلى الخلف الخاص.

نص القانون عن قيد الحد من البناء والارتفاع

قيود الحد من البناء والارتفاع

تنص المادة 1018 مدني علي

  • 1- إذا فرضت قيود معيّنة تحدّ من حق مالك العقار في البناء عليه كيف شاء، كأن يمنع من تجاوز حدّ معيّن في الارتفاع بالبناء أو في مساحة رقعته فإن هذه القيود تكون حقوق ارتفاق على هذا العقار لفائدة العقارات التي فرضت لمصلحتها هذه القيود. هذا ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغيره.
  • 2- وكل مخالفة لهذه القيود تجوز المطالبة بإصلاحها عيناً ومع ذلك يجوز الاقتصار على الحكم بالتعويض إذا رأت المحكمة ما يبرر ذلك.

  النصوص العربية المقابلة

هذه المادة تقابل فى نصوص القانون المدنى بالأقطار العربية المادة 1021 ليبى و 1274 عراقى و 817 سودانى.

  الأعمال التحضيرية لقيود الحد من البناء

1- تعتبر قيود البناء هذه حقوق إرتفاق لفائدة العقارات المجاورة. وقد تكون مفرغة فى قالب الاشتراط لمصلحة الغير. ومهما يكن من أمر فإن لأصحاب العقارات المجاورة أن يطالبوا صاحب العقار المرتفق به بهذا الحق. وفى هذا تبسيط الموضوع دون حاجة للالتجاء إلى نظرية الاستخلاف، فيما إذا كيفت هذه القيود بأنها إلتزامات شخصية تنتقل إلى الخلف الخاص.

2- والأصل المطالبة بتنفيذ هذه القيود عيناً، ولكن قد يترتب على ذلك إرهاق صاحب العقار المرتفق به، إذا طلب منها إزالة بناء ضخم أقامه مخالفة لما فرض عليه من القيود.

فيجوز فى هذه الحالة الاكتفاء بالتعويض إذا وجد القاضى أن هذا جزاء عادل فيه الكفاية. وقد سبق أن أقر المشروع (م 279) هذه القاعدة فى تنفيذ الإلتزام إذا كان فى التنفيذ العينى إرهاق للمدين، والآن ينتقل المشروع بالقاعدة من دائرة الحق الشخصى إلى دائرة الحق العينى

((مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – جزء 6 – ص 631))

التعليــــــق علي قيد البناء والارتفاع العقاري

قيود الحد من البناء والارتفاع

ورد هذا النص في المادة 1290 من المشروع التمهيدي على الوجه الآتي

“إذا فرضت قيود معينة على حق مالك العقار في أن يبنى كيف شاء كأن يمنع من تجاوز حد معين في أن يرتفع بالبناء أو أن يمد فيه، فإن هذه القيود تكون حقوق ارتفاق على هذا العقار لفائدة تجاوز حد معين في أن يرتفع بالبناء أو أن يمد فيه، فإن هذه القيود تكون حقوق ارتفاق على هذا العقار لفائدة العقارات المجاورة هذا ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغيره،

وكل ضرر ينشأ عن مخالفة هذه القيود تجوز بإصلاحه عينا إلا إذا تبين أن الحكم بالتعويض جزاء عادل فيه الكفاية، ووافقت لجنة المراجعة على النص بفقرتيه تحت رقم 1102 في المشروع النهائي،

بعد تعديل الفقرة الأولى على الوجه الآتي 

“إذا فرضت قيود معنية من حق مالك العقار في البناء عليه كيف شاء، كأن يمنع من تجاوز حد معين في الارتفاق بالبناء أو في مساحة رقعته، فإن هذه القيود تكون حقوق ارتفاق على هذا العقار لفائدة العقارات المجاورة، هذا ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغيره “،

ووافق مجلس النواب على النص تحت رقم 1099 وفي لجنة مجلس الشيوخ استبدلت في الفقرة الأولى بكلمة (المجاورة). عبارة (التي فرضت لمصلحتها هذه القيود).

حتى لا يقتصر الأمر على مجرد الجوار وإنما يتناول العقارات التي تقع في الحي الذي فرضت هذه القيود لمصلحته من حيث التنسيق أو الأوضاع الصحية وما إليها. أما الفقرة الثانية قد عدلت على الوجه الآتي لإظهار الغرض منها “

وكل مخالفة لهذه القيود تجوز المطالبة بإصلاحها عينا، ومع ذلك يجوز الاقتصار على الحكم بالتعويض إذا رأت المحكمة ما يبرر ذلك،

وقد أصبح النص بعد هذه التعديلات مطابقا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد، ووافقت عليه اللجنة تحت رقم 1018، ووافق عليه مجلس الشيوخ كما عدلته لجنته (مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص630-632).

قيود البناء

قيود الحد من البناء والارتفاع

قيود البناء : لقد نصت المادة 1018 مدني على أنه

“إذا فرضت قيود معينة تحد من حق مالك العقار في البناء عليه كيف شاء كأن يمنه من تجاوز حد معين في الارتفاق بالبناء أو في مساحة رقعته فإن هذه القيود تكون حقوق ارتفاق على هذا العقار لفائدة العقارات التي فرضت لمصلحتها هذه القيود. . . . .  الخ”.

مفاد ذلك

أنه في حالة بيوع الأراضي المقسمة التي تقوم بها الحكومية أو شركات بيع الأراضي قاصدة من ذلك إنشاء أحياء سكنية على مستوى معين قد يتضمن عقد البيع قيود معينة يتعين على المشتري الالتزام بها عند البناء كعدم الارتفاع بالبناء عن قدر معين والبناء في جزء من المساحة المبيعة وترك باقي المساحة بدون بناء، فهذه القيود تعتبر حقوق ارتفاق مقررة لكل عقار على العقارات الأخرى ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك،

ويترتب على هذه الارتفاقات، أن لكل مشترى لإحدى قطع التقسيم أن يلزم مشتر آخر على تنفيذ الاشتراطات الواردة بالقيد باعتبارها ارتفاقا لمصلحة عقاره وإن لم يكن جارا له مادام في ذات التقسيم،

كما يكون للدولة أو الشركة استعمال هذا الحق ولخلف المشتري سواء كان خلفا خاصا أو عاما أن يطالب بتنفيذ هذا الالتزام كما يلتزم هو بذات القيود الواردة بعقد المشتري،

وله طلب التنفيذ العيني مثل سلفه فنزال المخالفة إلا إذا رأت المحكمة الاكتفاء بالتعويض ومتى تعذرت الإزالة وجب الحكم بالتعويض لتوافر الضرر المتمثل في حرمان الجار من الارتفاق،

ولا يجوز لمن أجري التقسيم أن يعفى أحدا من القيود التي ألزم بها الآخرين إنما يكون للمشترين التنازل عن هذه القيود صراحة أو ضمنا

(أنور طلبة مرجع سابق ص322)

وقد جاء في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد  “تعتبر قيود البناء هذه حقوق ارتفاق لفائدة العقارات المجاورة، وقد تكون مفرغة في قالب الاشتراط لمصلحة الغير،

ومهما يكن من أمر، فإن لأصحاب العقارات المجاورة أن يطالبوا صاحب العقار المرتفق به بهذا الحق، وفي هذا تبسيط للموضوع، دون حاجة للالتجاء إلي نظرية الاستخلاف فيما إذا كيف هذه القيود بأنها التزامات للموضوع شخصية تنتقل إلي الخلف الخاص”

(مجموعة الأعمال التحضيرية 6 س631).

وقد قضت محكمة النقض بأن

يدل نص المادة 1018/1 من القانون المدني- وعلى ما جري به قضاء محكمة النقض– على أن قيود البناء الاتفاقية التي تدرج عادة في بيوع الأراضي المقسمة وتلزم المشترين لهذه الأراضي بالبناء في مساحة محدودة وعلى نمط معين أو بعدم تجاوز ارتفاع محدد أو غير ذلك تكون منشئة لحقوق ارتفاق متبادلة لفائدة جميع العقارات

ولا يجوز باتفاق بين البائع وأحد المشترين دون موافقة الباقين الإعفاء منها كلها أو بعضها إلا أنه إذا ما ألف أغلب ملاك الأراضي مخالفة تلك القيود ودرجوا على ذلك أصبح صاحب العقار المرتفق في حل من الالتزام بها لانتفاء سبب الالتزام.

لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن أغلب أصحاب العمارات الواقعة بالتقسيم الكائن به أراضي النزاع قد خالفوا القيود الواردة بعقود البيع المبرمة فيما بينهم وبين الشركة المطعون عليها،

وكان الحكم المطعون فيه قد التفت عن هذا الدفاع ولم يعن ببحثه وتمحيصه ولم يرد عليه بما يفنده مع أنه دفاع جوهري يترتب على تحقيقه – إن صح- تغيير وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون فضلا عن إخلاله بحق الدفاع قد عاره قصور مبطل بما يوجب نقضه”

(الطعن رقم 78 لسنة 56ق جلسة 26/5/1991)

وبأنه “المقرر في قضاء محكمة النقض

أن مؤدى نص المادة 1018/1 من القانون المدني يدل على أن قيود البناء الاتفاقية التي تدرج عادة في بيوع الأراضي المقسمة وتلزم المشترين بهذه الأراضي بالبناء على مساحة محدودة وعلى نمط معين أو بعدم تجاوز ارتفاعا محددا أو غير ذلك تكون منشئة لحقوق ارتفاق متبادلة لفائدة جميع العقارات،

ويكون لأصحاب العقارات المقررة لها هذه الحقوق أن يطالبوا صاحب العقار المرتفق به الالتزام بها، ورتبت الفقرة الثانية من المادة سالفة الذكر الحكم بالتعويض في حالة عدم إمكان إصلاح المخالفة عينا”

(الطعن رقم 599 لسنة 56ق س40 ع416 جلسة 8/2/1989

الطعن رقم 130 لسنة 42ق س27 ع1 ص1176 جلسة 25/5/1976)

وبأنه “مفاد نص المادة 1018/1، 2 من القانون المدني أن القانون وقد اعتبر قيود البناء الاتفاقية حقوق ارتفاق جعل لمالكي العقارات المرتفقة أن يطالبوا بها مالك العقار المرتفق به

وفي حالة مخالفته لتلك القيود فإن الأصل أن يطالبوه بتنفيذها عينا عن طريق طلب الإصلاح العيني للمخالفة غير أن المشرع رأي أنه قد يترتب على ذلك إرهاق صاحب العقار المرتفق به إذا طلب منه إزالة بناء ضخم أقامه مخالفا لما فرض عليه من القيود

فأجاز في هذه الحالة الاكتفاء بالتعويض إذا وجد القاضي أن هذا إجراء عادل فيه الكفاية وذلك على غرار ما قرر المشرع في المادة 203 في شأن تنفيذ الالتزام إذا كان في التنفيذ العيني إرهاق للدين،

ومتى كان المشرع قد حمل الحكم بالتعويض بديلا عن الحكم بالإصلاح العيني للمخالفة فإن القضاء بالتعويض لا يكون إلا حيث يطالب صاحب العقار المرتفق مالك العقار المرتفق به بهذا الإصلاح العيني

أما إذا رفعت الدعوى ابتداء من مالك العقار المرتفق به يطلب تمكينه من إقامة بناء مخالف لما فرض عليه من القيود أو تكملة هذا البناء فلا يكون للقاضي أن يصرح له بذلك مقابل تعويض يدفعه لأصحاب العقارات المقررة هذه العقود لمصلحتها ما داموا هم قد تمسكوا بوجوب احترامها باعتبارها حقوق ارتفاق تبادلية

وذلك لما ينطوي عليه هذا القضاء من تصريح بارتكاب مخالفة لما تقع أو باستحالة مخالفة برئ فيها، ولم يقصد المشرع من إيراد حكم المادة 1018/2 من القانون المدني تخويل القاضي الحق في مخالفة حقوق الارتفاق هذه وإنما كل ما قصده هو عدم إرهاق مالك العقار المرتفق به بإزالة المباني المخالفة لما فرض عليه من قيود في حالة وقوع هذه المخالفة فهلا قبل أن يرفع الأمر إلي القاضي فإذا لم تطلب هذه الإزالة فلا يكون هناك محل للحكم ببديلها وهو التعويض”

(الطعن رقم 130 لسنة 42ق س27 ص1176 جلسة 25/5/1976

الطعن رقم 319 لسنة 33ق س19 ص428 جلسة 29/2/1968)

وبأنه “تنص المادة 1018 من القانون المدني على أنه

“إذا فرضت قيود معينة تحد من حق مالك العقار في البناء عليه كيف شاء كأن يمنع من تجاوز حد معين في الارتفاع بالبناء أو في مساحة رقعته فإن هذه القيود تكون حقوق ارتفاق على هذا العقار لفائدة العقارات التي فرضت لمصلحتها هذه القيود،

وبهذا جعل المشرع لأصحاب العقارات المقررة لفائدتها حقوق الارتفاق التي من هذا النوع أن يطالبوا بها صاحب العقار المرتفق به دون حاجة للالتجاء إلي أحكام لاشتراط لمصلحة الغير أو لنظرية الاستخلاف،

فإذا كان الثابت بعقد البيع المسجل الصادر من المالك الأصلي أنه قد نص فيه على أن يترك المشتري على نهاية الحد البحري للمبيع مساحة فضاء يتعهد بعدم البناء عليها كما تعهد البائع بأن يترك مساحة أخري ملاصقة لها بغير بناء لتكون المساحتان طريقا خاصا لهما ولأي مشتري آخر للأرض المبيعة أو لجزء من باقي العقار ملك البائع،

فإن هذا النص صريح في إنشاء حق ارتفاق على هذه المساحة لمصلحة العقار المبيع ولمصلحة العقار الآخر المملوك للبائع ويكون لهذه العقارات جميعا حق ارتفاق بالمرور على الطريق محل النزاع

كما يكون ذلك لمشتر قطعة فيها ولمن يخلفه ومهما تعاقد هؤلاء الخلفاء أن يطالب أي مشتر آخر وخلفاءه بتنفيذ ذلك الارتفاق ومنع ما يحول دون الانتفاع به إذ أن كل قطعة تنتقل من مشتر إلي آخر محملة بحق الارتفاق لفائدة أية قطعة أخري وفي الوقت نفسه بمالها من هذا الحق بمعنى أن لكل عقار منها يعتبر مرتفقا ومرتفقا به في الوقت ذاته”

(الطعن رقم 403 لسنة 34ق س19 ص914 جلسة 9/5/1968).

كما قضت محكمة النقض بأن

“إذ كان البين من الحكم المطعون فيه أنه استخلص من تقرير الخبيرة المندوبة في الدعوى أن شركة المعادي- المالكة الأصلية لقطعة الأرض التي أقام عليها الطاعن البناء موضوع النزع- ضمنت عقد البيع الصادر منها قيدا يمنع من تجاوز ارتفاع البناء خمسة عشر مترا بما يعادل أربعة طوابق، وأن الطاعن خالف هذا القيد، وإذ كان هذا الاستخلاص سائغا له أصل ثابت في الأوراق، فإن النعي بهذا الوجه القصور في التسبيب يكون على غير أساس”

(طعن 43470س 68ق نقض 30/11/1999)

وبأنه “من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن قيود البناء الاتفاقية تعتبر حقوق ارتفاق متبادلة مقررة لفائدة جميع العقارات التي تقام في حي معين إذ يترتب عليها أن تصبح كل قطعة من الأرض مرتفقا بها لمنفعة جميع القطع الأخرى التي في نفس الحي بحيث إذا خالفها بعض الملاك أصبح الآخرون في حل من الالتزام بها لانتفاء سبب هذا الالتزام أو الحكمة منه”

(طعن 230س 52ق نقض 27/1/1983

طعن 2486س 52ق نقض 6/5/1986)

وبأنه “تعتبر قيود البناء الاتفاقية حقوق ارتفاق متبادلة مقررة لفائدة جميع العقارات التي تع في المنطقة يترتب عليها أن تصبح- على ما جري به قضاء محكمة النقض-كل قطعة من الأرض مرتفقا بها لفائدة جميع القطع الأخرى بحيث يكون سبب التزام مالك كل قطعة باحترام حقوق الارتفاق المقررة علبيها لمصلحة القطع الأخرى هو التزام ملاك هذه القطع باحترامك حقوق الارتفاق المقابلة

(طعن 102 س34ق نقض 14/11/1967)

وبأنه “تعتبر قيود البناء الاتفاقية حقوق ارتفاق متبادلة مقررة لفائدة جميع العقارات التي تقام في حي معين إذ يترتب عليها أن تصبح كل قطعة من الأرض مرتفقا بها لمنفعة جميع القطع الأخرى التي في نفس الحي بحيث إذا خالفها بعض الملاك أصبح الآخرون في حل من الالتزام بها لانتفاء سبب هذا الالتزام أو الحكمة منه”

(نقض 25/1/1962 طعن 133 س26ق)

وبأنه “إذا كانت المحكمة قد بنت تكييفها للقيود والشروط التي قيدت بما الملكية في الحي الذي أوجدته شركة جزيرة نيل لاند بالزمالك بأنها حقوق ارتفاق متبادلة، ورتبت ذلك على ما ثبت لها من أن تلك القيود كانت معلومة لجميع المشترين لأراضي هذا الحي ومشترطة عليهم جميعا في عقود الشراء المشهرة بالتسجيل 

وأنها تسري على الخلف سريانها على السلف في التعاقد، وأنه لولاها لما رضيت الشركة ولا من اشتروا منها بالبيع، وأن للشركة ولهؤلاء البائعين الحق في أن يلزموا المشتري وخلفاءه باحترامها بكل دقة وإلا كان الجزاء الهدم بدون تعويض،

فإنها لا تكون مخطئة، إذ بموجب ما ذكرته تكون كل قطعة مبيعة من أراضي الشركة مرتفقا بها لمنفعة مجموع القطع، وذلك تحقيقا للغرض المقصود من تقرير هذه التكاليف المستمرة على  جميع الأراضي المبيعة وهو إنشاء حي خاص تتوافر فيه لجميع سكانه أسباب الراحة والهدوء والتمتع بالشمس والهواء”

(طعن 70 س12ق نقض 22/4/1942).

جزاء مخالفة القيود الاتفاقية للبناء

قيود الحد من البناء والارتفاع

رأينا أن الفقرة الثانية من المادة 1018 مدني قد نصت على أن “كل مخالفة لهذه القيود تجوز المطالبة بإصلاحها عينا ومع ذلك يجوز الاقتصار على الحكم بالتعويض إذا رأت المحكمة ما يبرر ذلك.

ولا يجوز البائع أن يؤثر مشتريا على مشتر آخر، فيعفيه من الشروط المقررة أو من بعضها، ذلك بأن كل قطعة قد أصبحت مقررا لها أو عليها حقوق الارتفاق التي تضمنتها هذه الشروط، فلا يجوز باتفاق بين البائع وأحد المشترين،

دون موافقة الباقي، الإعفاء من هذه الحقوق كلها أو بعضها، وإنما يجوز إذا ألف ملاك الأراضي مخالفة الشروط ودرجوا على ذلك مددا طويلة، أن يفسر ذلك على أنه نزول ضمني منهم عن حقوق الارتفاق، أو على أن هذه الحقوق قد انتهت بعدم الاستعمال.

وقد جاء في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد

والأصل المطالبة بتنفيذ هذه القيود عينا ولكن قد يترتب على ذلك إرهاق صاحب العقار المرتفق به، إذا طلب منه إزالة بناء ضخم إقامة مخالفا لما فرض عليه من القيود، فيجوز في هذه الحالة الاكتفاء بالتعويض، إذا وجد القاضي أن هذا جزاء عادل غيه الكفاية، وقد سبق أن قرر المشرع. . .

هذه القاعدة في تنفيذ الالتزام إذا كان قي التنفيذ العيني إرهاق للمدين، والآن ينتقل المشروع بالقاعدة من دائرة الحق الشخصي إلي دائرة الحق العيني

(مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص631).

وقد قضت محكمة النقض بأن

المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن طلب التنفيذ العيني وطلب التنفيذ بطريق التعويض قسيمان متكافئان قدرا، ومتحدا موضوعا يندرج كل منهما في الآخر ويتقاسمان معا تنفيذ الالتزام الأصلي،

فإذا كان الدائن قد طلب رد المال عينا وثبت للقاضي أن ذلك غير ممكن أو فيه إرهاق للمدين فلا عليه عن حكم بتعويض يراعى في مقداره قيمة المال وقت الحكم وما لحق الدائن من خسارة أو فاته من كسب دون أن يعد ذلك منه قضاء بما لم يطلبه الخصوم”

(طعن 1228 س67ق “هيئة عامة ” نقض 24/6/2001)

وبأنه “مفاد نص الفقرة الثانية من المادة 1018 من القانون المدني أن القانون قد جعل الحكم بالتعويض بديلا بالإصلاح العيني- عند مخالفة أحد الملاك لقيود البناء الاتفاقية – في الأحوال التي تجوز فيها المطالبة بإصلاح المخالفات عينا، والتي تري فيها المحكمة أن في ذلك إرهاقا لصاحب العقار المرتفق به- المالكة المخالفة – ففي هذه الأحوال يجوز للمحكمة الاكتفاء بالحكم بالتعويض”

(طعن 130 س42ق نقض 25/5/1976)

وبأنه “وإذا كان الحكم المطعون فيه قد قرر أن الطاعن لا يناله من الحكم بالإزالة إرهاق أو ضرر جسيم فإن هذا يفيد أن الشركة المطعون عليها لم تكن متعسفة في طلب الإزالة”

(طعن 820 س25ق نقض 25/2/1960)

وبأنه “إذا كان الحكم المطعون فيه قد قضى بإلزام الطاعن بإزالة المباني التي استحدثها في المنطقة المحظورة البناء عليها فإنه لا يجدي تمسكه بنص الفقرة الثانية من المادة 1018 من القانون المدني الجديد طالما أن هذا النص يجعل الحكم بالإزالة أو التعويض أمرا تقديريا لمحكمة الموضوع”

(الطعن رقم 820 لسنة 25ق جلسة 25/2/1960)

وبأنه “إذا كان الحكم المطعون فيه د قرر أن الطاعن لا يناله من الحكم بالإزالة إرهاق أو ضرر جسيم فإن هذا يفيد أن الشركة المطعون عليها لم تكن متعسفة في طلب الإزالة”

(الطعن رقم 820 لسنة 25ق جلسة 25/2/1960)

وبأنه “لا يجيز القانون الحكم بالتعويض طبقا للفقرة الثانية من المادة 1018 من القانون المدني إلا في الأحوال التي يجوز فيها المطالبة بإصلاح الضرر الناتج عن مخالفة القيود المفروضة عينا إرهاقا لصاحب العقار المرتفق به – وإذ كان الحكم المطعون فيه قد انتهي إلي أنه لاحق للطاعنين في طلب الإصلاح عينا لتنازلهما وعيرهما من أصحاب العقارات التي فرضت لمصلحتها تلك القيود عنها فإن رفض طلب التعويض لا يكون مخالفا للقانون”

(الطعن رقم 133 لسنة 26ق جلسة 25/1/1962)

وبأنه “مفاد نص المادة 1018/1، 2 من القانون المدني أن القانون وقد اعتبر قيود البناء الاتفاقية حقوق ارتفاق، جعل لمالكي العقارات المرتفقة أن يطالبوا بتنفيذها عينا عن طريق طلب الإصلاح العيني للمخالفة غير أن المشرع رأي أنه قد يترتب على ذلك إرهاق صاحب العقار المرتفق به إذا طلب منه إزالة بناء ضخم إقامة مخالفا لما فرض عليه من القيود،

فأجاز في هذه الحالة الاكتفاء بالتعويض إذا وجد القاضي أن هذا جزاء عادل فيه الكفاية وذلك على غرار ما قرره المشرع في المادة 203 في شأن  تنفيذ الالتزام إذا كان في التنفيذ العيني إرهاق للمدين،

ومتى كان المشرع قد جعل الحكم بالتعويض بديلا عن الحكم بالإصلاح العيني للمخالفة فإن القضاء بالتعويض لا يكون إلا حيث يطالب صاحب العقار المرتفق مالك العقار المرتفق به بهذا الإصلاح العيني أما إذا رفعت الدعوى ابتداء من مالك العقار المرتفق به بطلب تمكينه من إقامة بناء مخالف لما فرض عليه من القيود أو تكملة هذا البناء

فلا يكون للقاضي أن يصرح له بذلك مقابل تعويض يدفعه لأصحاب العقارات المقررة هذه القيود لمصلحتها مادام هم قد تمسكوا بوجوب احترامها باعتبارها حقوق ارتفاق تبادلية وذلك لما ينطوي عليه هذا القضاء من تصريح بارتكاب مخالفة لما تقع أو باستعمال مخالفة بدئ فيها،

ولم يقصد المشرع من إيراد حكم المادة 1018/2 من القانون المدني تخويل القاضي الحق في مخالفة حقوق الارتفاق هذه وإنما كل ما قصده هو عدم إرهاق مالك العقار المرتفق به بإزالة المباني المخالفة لما فرض عليه من قيود في حالة وقوع هذه المخالفة فعلا قبل أن يرفع الأمر إلي القاضي فإذا لم تطلب هذه الإزالة فلا يكون هناك محل للحكم ببديلها وهو التعويض”

(الطعن رقم 219 لسنة 33ق جلسة 29/2/1968)

وبأنه “مفاد نص الفقرة الثانية من المادة 1018 من القانون المدني أن القانون قد جعل الحكم بالتعويض بديلا عن الحكم بالإصلاح العيني – عند مخالفة أحد الملاك لقيود البناء الاتفاقية- في الأحوال التي تجوز فيها المطالبة بإصلاح المخالفات عينا، والتي تري فيها المحكمة أن في ذلك إرهاقا لصاحب العقار المرتفق به المالك المخالف- ففي هذه الأحوال يجوز للمحكمة الاكتفاء بالحكم بالتعويض”

(الطعن رقم 130 لسنة 42ق جلسة 25/5/1976)

وبأنه “ليس في القانون ما يمنع التنازل عن قيود البناء الاتفاقية المقررة لمنفعة كافة العقارات في منطقة معينة ممن يملك التنازل عنها سواء كان هذا التنازل صريحا أو ضمنيا إذ لم يشترط القانون لتحققه صورة معينة فمتى استخلصت محكمة الموضوع هذا التناول ولو كان ضمنيا استخلاصا سائغا من وقائع تؤدي إليه فلا معقب على حكمها في ذلك لتعلقه بأمر موضوعي”

(الطعن رقم 133 لسنة 26ق جلسة 25/1/1962)

التنازل عن حق الارتفاق

قيود الحد من البناء والارتفاع

التنازل عن حق الارتفاق التنازل هو إسقاط للحق يتم بالإرادة المنفردة ويكون لازما مما يحول دون الرجوع فيه لأن المقرر أن الساقط لا يعود. وبالنسبة لحق الارتفاق يجوز التنازل عنه سواء كان التنازل صريحا أو ضمنيا والقانون لا يشترط لتحققه صورة معينة.

وقد قضت محكمة النقض بأن

يجوز التنازل عن حقوق الارتفاق، وقد يكون هذا التنازل صريحا أو ضمنيا والقانون لا يشترط لتحققه صورة معينة، فإذا كان الثابت بتقريرات الحكم المطعون فيه أن الشركة الطاعنة أقامت دعواها بالتعويض والإزالة تأسيسا على أن قيود البناء الواردة في شروط البيع هي حقوق ارتفاق عينية مقررة على قطعة الأرض محل عقد المطعون عليه لمنفعة باقي القطع في المنطقة،

واستخلص الحكم تنازل الطاعنة الضمني عن حقوق الارتفاق المقررة على عقار المطعون عليه بشروط البيع من تجاوزها عن مخالفات كثيرة لقيود البناء المقررة على العقارات الأخرى بالمنقة ومن تنازل الجيران الملاصقين لعقار المطعون عليه صراحة عن هذه الحقوق

فإن استخلاص الحكم للتنازل على هذا النحو هو استخلاص سائغ تؤدي مقدماته إلي النتيجة التي انتهي إليها ويترتب عليه أن يصبح المطعون عليه في حل من الالتزام بحقوق الارتفاق المقررة على عقاره لانتفاء سبب هذا الالتزام بحقوق الارتفاق المقررة على عقاره لانتفاء سبب هذا الالتزام والحكمة منه، ولا عبرة في هذا الخصوص بالأسباب التي دعت الشركة إلي التنازل لبعض الملاك عن هذه الارتفاقات”

(نقض 14/11/1967 س18 ص1670)

وبأنه “التنازل سواء كان صريحا أو ضمنيا يعتبر ملزما للمتنازل بما يمنعه من توجيه طلبات إلي المتنازل إليه تنطوي على إنكار لهذا التنازل،

ولا يغير من ذلك أن يكون التنازل مما يجب تسجيله إذ لا يترتب على عدم التسجيل سوى تراخي زوال الحق العيني المتنازل عنه. فإذا كان الطاعنان قد أقاما دعواهما بطلب تعويض عن مخالفة المطعون عليه لقيود البناء

وذلك بعد أن كانا قد تنازلا عن هذه القيود ضمنيا – على ما حصله الحكم المطعون فيه – مما يعتبر معه هذا الطلب إنكارا منهما للتنازل الصادر من جانبهما، فإن الحكم المطعون فيه إذ اعتد بهذا التنازل ورتب عليه آثاره لا يكون مخالفا للقانون”

(طعن 484 ص29ق نقض 28/5/1964)

وبأنه “التنازل الصريح هو الذي يصدر من صاحبه في عبارة واضحة تدل على ذلك ولا تحتمل التأويل، وإذ كانت العبارة التي وردت في عقد شراء سلف الطاعن من أن العقار خال من أي حق من حقوق الارتفاق لم تصدر من سلف المطعون ضده مدعى حق الارتفاق- وكل ما يمكن نسبته إلي ذلك السلف في هذا الصدد أنه وقع كشاهد على العقد المتضمن لها،

دون إجازة صريحة لما ورد فيه، وهذا لا يعني أنه قد تنازل صراحة عن حق الارتفاق قد نفاه الحكم- بما له من سلطة تقديرية في استخلاص القرائن متى كان استخلاصه سائغا- بما قاله من أن عدم اعتراض سلف المطعون ضده على تعدي الطاعن لا يسقط حقه، وأن ليس في الأوراق ما يفيد تنازله عن هذا الحق، وهو منه سائغ ومقبول، فإن النعي عليه بالخطأ في تطبيق القانون يكون على غير أساس”

(طعن 128 س40ق نقض 8/1/1975)

وبأنه “حقوق الارتفاق التبادلية يكون سبب التزام مالك العقار باحتكار حق الارتفاق المقرر على عقاره لمصلحة عقار آخر هو التزام مالك هذا العقار الآخر باحتكار الارتفاق المقابل المقرر لمصلحة مالك العقار الأول فإذا خرج أيهما عن الالتزام المفروض عليه وخالف شروط عقده أو قيوده فإنه يكون قد أسقط حقه في إلزام جاره مالك العقار الآخر بتنفيذ التزامه الذي يغدو بلا سبب والتنازل عن حقوق الارتفاق-

كما يكون صريحا- يجوز أن يكون ضمنيا إذ لم يشترط القانون لتحققه صورة معينة”

(نقض 29/4/1965 س16 ص538)

وبأنه “في حقوق الارتفاق التبادلية يكون سبب التزام مالك العقار باحترام حق الارتفاق المقرر على عقاره لمصلحة عقار آخر هو التزام مالك هذا العقار الآخر باحترام الارتفاق المقابل المقرر لمصلحة مالك العقار الآخر باحترام الارتفاق المقابل المقرر لمصلحة مالك العقار الأول

فإذا خرج أيهما عن الالتزام المفروض عليه وخالف شروط عقده أو قيوده فإنه يكون قد أسقط حقه في إلزام جاره مالك العقار الآخر بتنفيذ التزامه الذي يعدو بلا سبب والتنازل عن حقوق الارتفاق – كما يكون صريحا – يجوز أن يكون ضمنيا إذ لم يشترط القانون لتحققه صورة معينة”

(طعن 374 س30ق نقض 29/4/1962)

وبأنه “ليس في القانون ما يمنع التنازل عن قيود البناء الاتفاقية المقررة لمنفعة كافة العقارات في منطقة معينة ممن يملك التنازل عنها سواء كان هذا التنازل صريحا أو ضمنيا إذ لم يشترط القانون لتحققه صورة معينة، فمتى استخلصت محكمة الموضوع هذا التنازل- ولو كان ضمنيا- استخلاصا سائغا من وقائع تؤدي إليه فلا معقب على حكمها في ذلك لتعلقه بأمر موضوعي”

(طعن 133 س27ق نقض 25/1/1962)

تنظيم البناء في دولة قطر

تنظيم البناء في قطر 

عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 978

شاركنا برأيك