انتهاء حق الارتفاق بين الجيران ( 1026الى 1029)

انتهاء ارتفاق الجيران

وجيز أسباب انتهاء حق الارتفاق بين الجيران سواء بهلاك أى من العقارين محل الارتفاق أو انتهاء المدة أو بالتقادم بعدم الاستعمال أو اجتماع العقارين في يد مالك واحد مع بيان حالة رجوع الارتفاق بعد انتهاؤه وبيان شهر و تسجيل حق الارتفاق ، بحث من أبحاث موقع عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض

انتهاء الارتفاق أسبابه

1. بانقضاء الأجل المعين لحق الارتفاق
2. هلاك العقار المرتفق به 
3. هلاك العقار المرتفق هلاكا تاما
4. اجتماع العقارين في يد مالك واحد  
5. انتهاء حق الارتفاق بعدم الاستعمال
6. التنازل عن حق الارتفاق

انتهاء الارتفاق في نصوص القانون

نص المشرع في القانون المدني علي أسباب انقضاء وانتهاء حق الارتفاق بالمواد 1026 و 1027 و 1028 و 1029

تنص المادة 1026 مدني علي :

تنتهي حقوق الارتفاق بانقضاء الأجل المعيّن وبهلاك العقار المرتفق به أو العقار المرتفق هلاكاً تاماً وباجتماع العقارين في يدّ مالك واحد، إلا أنه إذا زالت حالة الاجتماع هذه زوالاً يرجع أثره إلى الماضي فإن حق الارتفاق يعود.

النصوص العربية المقابلة

هذه المادة تقابل من مواد نصوص القوانين العربية، المادة 993 من التقنين المدني السوري، والمادة 1029 من التقنين المدني الليبي، والمادة 1281 من التقنين المدني العراقي، والمادة 90 من قانون الملكية العقارية اللبناني.

وقد ورد هذا النص في المادة 1297 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد، ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 1110 في المشروع التمهيدي، ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 1107، فمجلس الشيوخ تحت رقم 1036

(مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 647 – 648)

الأعمال التحضيرية لانتهاء حق الارتفاق

يزول حق الارتقاق بانقضاء أجله، ويصح أن يكون مؤبداً تأ بيد حق الملكية، وبهلاك أحد العقارين، وباتخاذ الذمة المالية كما إذا اشترى صاحب الحق أحد العقارين العقار الآخر ولكن إذا فسخ البيع كان لذلك أثر رجعى ويعود حق الإرتفاق

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – جزء 6 – ص 648

انتهاء حق الارتفاق بانقضاء الأجل

رأينا أن المادة 1026 مدني قد نصت على أسباب انتهاء حق الارتفاق بقولها :

تنتهي حقوق الارتفاق بانقضاء الأجل المعين وبهلاك العقار المرتفق به أو العقار المرتفق هلاكا تاما وباجتماع العقارين في يد مالك واحد إلا أنه إذا زالت حالة الاجتماع هذه زوالا يرجع أثره إلي الماضي فإن حق الارتفاق يعود.

يتضح من هذه المادة أن حق الارتفاق ينتهي بانقضاء المدة المحددة له بسند إنشائه، فإن لم تحدد مدة أو اكتسب الارتفاق بالتقادم فإنه يكون دائما لا ينتهي إلا بعدم استعماله (م 1027)

كما ينتهي بهلاك أخد العقارين المرتفق أو المرتفق به، هلاكا ماديا كتهدم على أن يعود إذا أعيد البناء، وقد يكون الهلاك قانونيا كنزع الملكية للمنفعة العامة ويستحق صاحب الارتفاق في هذه الحالة جزء من التعويض المقرر،

وإذا أصبح العقاران المرتفق والمرتفق به مملوكين لشخص واحد فإن الارتفاق كالتزام عيني ينتهي باتحاد الذمة، سواء تم ذلك بشراء أو ميراث أو وصية أو شفعة أو تقادم أو بتخلي صاحب العقار المرتفق به من عقاره لصاحب العقار المرتفق،

على أنه إذا زالت حالة الاجتماع وكان لهذا الزوال أثر رجعي كفسخ البيع أو إبطاله أو الرجوع في الوصية فإن حق الارتفاق يعود إلي ما كان عليه.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“حق الارتفاق إذا توافر له شرطا الظهور والاستمرار بنية استعمال هذا الحق جاز كسبه بالتقادم إعمالا لما تنص عليه الفقرة الثانية من المادة 1016 من القانون المدني، وينتهي إعمالا لما تنص عليه المادة 1026 من القانون المدني بهلاك العقار المرتفق هلاكا تاما”

(الطعن رقم 490 لسنة 49ق جلسة 4/12/1980)

وبأنه “إذ كان الحكم المطعون فيه قد عرض إلي مصدر حق الطاعن محل النزاع بقوله أن منشأ هذا الحق هو عقد شرائه للعقار المجاور وقد نص فيه على حق الركوب وانتهي في تكييفه لهذا الحق من واقع مصدره ومن العقد الصادر من وزارة الأوقاف التي تنظرت على الوقف المشمول بحراسة المطعون ضدها في إحدى الفترات

وما صرحت به هيئة التصرفات بمحكمة مصر الابتدائية الشرعية من إجراء فتحتين في حوائط الدكان وفتح ثقب في سقفه ليتمكن المستأجر من سلف الطاعن من الوصول إلي شقته بالملك المجاور إلي أنه حق ارتفاق مستندا إلي مبررات ساقها ومن شأنها أن تؤدي إلي النتيجة التي انتهي إليها ورتب على ذلك انتهاء حق الارتفاق بهدم العقار الخادم طبقا للمادة 1026 من القانون المدني،

وما قاله الحكم من ذلك صحيح ولا مخالفة فيه القانون ذلك أن لقاضي الموضوع السلطة التامة في تعرف حقيقة الدعوى ومن وقائعها ومن الأدلة المقدمة إليه فيها كما أنه له تلك السلطة في تفسير المشارطات والعقود وسائر المحررات على حسب ما يراه أدنى إلي نية عاقديها أو أصحاب الشأن فيها مستهديا في ذلك بوقائع الدعوى وظروفها،

ولما كان الحكم المطعون فيه قد خلص في حدود سلطة المحكمة الموضوعة إلي تكييف ذلك الحق أنه حق ارتفاق لا يتصور وجوده بغير العقار المرتفق به،

فإنه لا يكون قد خالف القانون، ولا محل بعد ذلك للحديث عن الملكية المشتركة أو ملكية الطبقات ويكون النعى- على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون وتأويله- على يغير أساس إذ لا يعدو أن يكون مجرد جدل في حق المحكمة في تفسير المشارطات والعقود”

(الطعن رقم 297 لسنة 38 ق جلسة 9/12/1974)

انتهاء حق الارتفاق بعدم الاستعمال

1. تنتهي حقوق الارتفاق بعدم استعمالها مدة خمس عشرة سنة، فإن كان الارتفاق مقرراً لمصلحة عين موقوفة كانت المدة ثلاثاً وثلاثين سنة. وكما يسقط التقادم حق الارتفاق يجوز كذلك بالطريقة ذاتها أن يعدّل من الكيفية التي يستعمل بها.
2. وإذا ملك العقار المرتفق عدة شركاء على الشيوع فانتفاع أحدهم بالارتفاق يقطع التقادم لمصلحة الباقين، كما أن وقف التقادم لمصلحة أحد هؤلاء الشركاء يجعله موقوفاً لمصلحة سائرهم.

النصوص العربية المقابلة

هذه المادة تقابل من مواد نصوص القوانين العربية، المادة 1030 من التقنين المدني الليبي، والمادة 1282 من التقنين المدني العراقي وقد ورد هذا النص في المادة 1299 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد، ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 1111 في المشروع النهائي، ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 1108، فمجلس الشيوخ تحت رقم 27

(مجموعة الأعمال التحضيرية س 649 – 651)

الأعمال التحضيرية للنص

يزول حق الإرتفاق أيضاً بعدم الإستعمال خمس عشرة سنة. فإن كان مقرراً لمصلحة عين موقوفة فيزول بعدم الإستعمال ثلاثاً وثلاثين سنة.

أما إذا كان مقرراً على أرض موقوفة فى الحالات التى يجوز فيها ذلك، فيزول بعدم الإستعمال خمس عشرة سنة إذا كان العقار المرتفق عيناً غير موقوفة.وكما يزول حق الإرتفاق بالتقادم يجوز أيضاً أن يتعدل بالتقادم،كأن يستعمل حق المرور على وجه أقل أو أكثر مما هو ثابت بسنده، فينتقض الحق بالتقادم المسقط أو يزيد بالتقادم المكسب.

إذا ملك الإتفاق عدة شركاء فقطع أحدهم التقادم أو وقف التقادم بالنسبة له يفيد الباقين، كما هى القاعدة فى المدينين المتضامنين.

نقض – جلسة 13/11/1983 – الطعن 1353 لسنة 52 ق.

مدة عدم الاستعمال

نصت المادة 1027 على أن

تنتهي حقوق الارتفاق بعدم استعمالها مدة خمس عشرة سنة فإن كان الارتفاق مقررا لمصلحة عين موقوفة كانت المدة ثلاثا وثلاثين سنة…..

مفاده

• أن حق الارتفاق يسقط بعدم الاستعمال مدة خمس عشرة سنة،
• أما إذا كان الارتفاق مقررا لمصلحة عين موقوفة كانت المدة ثلاثا وثلاثين سنة وذلك رعاية للوقف.
• وتبدأ مدة سريان التقادم المسقط من الوقت الذي ينقطع فيه الاستعمال وهنا يجب الترقية بين الارتفاقات المستمرة والارتفاقات غير المستمرة.
• ويبدأ سريان مدة التقادم في الارتفاق غير المستمر منذ آخر عمل انقطع بعده صاحب حق الارتفاق عن استعمال حقه.
• أما في الارتفاق المستمر، ويدخل في ذلك الارتفاق السلبي فيبدأ السيران من يوم الإتيان بعمل إيجابي يتعارض مع حق الارتفاق،
• فإذا كان الارتفاق مطلا، بدأ سريان المدة من الوقت الذي يبني فيه صاحب العقار المرتفق به حائطا يسد النافذة، أو كان ارتفاقات بعدم البناء من الوقت الذي يبدأ فيه صاحب العقار المرتفق به بإقامة بناء في عقاره،
• وليس يلزم أن الذي يقوم بالعمل الإيجابي المتعارض مع حق الارتفاق هو صاحب العقار المرتفق به نفسه، فقد يقوم به الغير وقد يقع بقوة قاهرة.
• وينقطع التقادم ويوقف سريانه بنفس الأسباب المقررة في انقطاع التقادم المسقط ووقف سريانه.

(السنهوري ، مرقص )

ولكن إذا كان العقار مملوكا على الشيوع فيكفي لاستمرار حق الارتفاق أن يستعمله أحد الشركاء  ولو في فترات متباعدة لم تفصل بين كل فيها مدة خمس عشرة سنة إذ يترتب على كل استعمال لحق الارتفاق قطع مدة التقادم فيبدأ تقادم جديد مدته خمس عشرة سنة إذ ينوب كل شريك عن باقي الشركاء في قطع التقادم

ولذلك يكفي أن يقطع التقادم أي شريك واستعمال الارتفاق واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة الطرق المقررة قانونا ومنها البينة والقرائن. فإن كان من بين الشركاء ناقص الأهلية وليس له من يمثله قانونا فإن التقادم يقف سريانه ويستفيد بذلك باقي الشركاء باعتبار أن حق الارتفاق لا يقبل التجزئة

(أنور طلبة، مرجع سابق ص 360).

كما يسقط حق الارتفاق بعدم الاستعمال مدة خمس عشرة سنة فيجوز تعديله بذات الطريق بقصر استعماله على قدر معين

فقد نصت الفقرة الثانية من المادة 1027 مدني على أنه :

كما يسقط بالتقادم الارتفاق يجوز كذلك بالطريقة ذاتها أن يعدل من الكيفية التي ستعمل بها “

مفاده أن التقادم كما يؤدي إلي سقوط الارتفاق فإنه يؤدي إلي التعديل في الكيفية التي ستعمل بها.

كما يزول حق الارتفاق بالتقادم يجوز أيضا أن يتعدل بالتقادم،

كأن يستعمل حق المرور على وجه أقل أو أكثر مما هو ثابت بسنده، فينقضي الحق بالتقادم المسقط أو يزيد بالتقادم المكسب

(مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 650)

وقد قضت محكمة النقض بأن

مجرد تعديل حالة الأمكنة أو طبيعة الأعمال المعدة لضمان استعمال الارتفاق لا يترتب عليه قانونا زوال حق الارتفاق إذا كان ذلك لم يتنازل إلا طريقة الاستعمال فقط ولم يتعداها إلي الحق نفسه”

(الطعن رقم 8 لسنة 11ق جلسة 24/4/1941)

انتهاء حقوق الارتفاق بعدم الاستعمال

ينهي حق الارتفاق بعدم الاستعمال خمس عشرة سنة وإن كان مقررا لمصلحة وقف خيري كانت المدة ثلاث وثلاثين سنة سواء كان الارتفاق مستمرا أو غير مستمر، ظاهرا أم خفيا، إيجابيا أم سلبيا أيا كان السبب في عدم الاستعمال ولو بسبب قوة قاهرة.

(أنور طلبة مرجع سابق ص358)

وعدم الاستعمال (non-ussage) هذا معناه التقادم المسقط، وسمى بعدم الاستعمال لأنه يسقط الحقوق العينية كحق الارتفاق وحق الانتفاع فإذا كان يسقط الحقوق الشخصية فإنه يسمى بالتقادم المسقط (Prescription extinctive) وعلى ذلك إذا بقى صاحب حق الارتفاق لا يستعمل حقه طول هذه المدة فإن الحق يسقط بعدم الاستعمال

(السنهوري، مرجع سابق ص1385)

وقد قضت محكمة النقض بأن

من المقرر قانونا بالمادة 1027 من القانون المدني انتهاء حق الارتفاق بعدم استعمال مدة خمس عشرة سنة وكانت الطاعنة قد تمسكت في جميع مراحل الدعوى بأنه قد مضى على إقامة المبنى محل النزاع ما يزيد على خمس عشرة سنة سابقة على رفع الدعوى بما يسقط حق المطعون ضدها في إقامتها

ودللت على ذلك بورودها ضمن كشف المشتملات الرسمي في سنة 1963 وبعدم صحة ما نسب إليها من بنائها في سنة 1978 بدليل الحكم ببراءتها في الجنحة التي أقيمت عليها في هذا الخصوص، وهو دفاع جوهري بتغير بثبوته وجه الرأي في الدعوى

ولا يكفي لرفضه ما ورد بتقرير الخبير الذي أحال إليه الحكم المطعون فيه من أن ما ورد بكشف الجرد في سنة 1963 كان حجرة واحدة ومرحاضا بينما الموجود حاليا غرفتان الغرفة الثانية تعلو الأولى، ذلك أن حق الارتفاق يتعطل استعماله منذ إنشاء الحجرة السفلى والمرحاض بغض النظر عن تاريخ تعديل أو تعلية البناء وكان الحكم المطعون فيه لم يعرض لهذا الدفاع الجوهري فإنه يكون معيبا بالقصور

(الطعن رقم 1353 لسنة 52ق جلسة 3/11/1983)

انتهاء حق الارتفاق بسبب حالته

تنص المادة 1028 مدني علي

• 1- ينتهي حق الارتفاق إذا تغيّر وضع الأشياء بحيث تصبح في حالة لا يمكن فيها استعمال هذا الحق.
• 2- ويعود إذا عادت الأشياء إلى وضع يمكن معه استعمال الحق، إلا أن يكون قد انتهى بعدم الاستعمال.

النصوص العربية المقابلة

هذه المادة تقابل من مواد نصوص القوانين العربية، المادة 993 من التقنين المدني السوري، والمادة 1031 من التقنين المدني الليبي، والمادة 1283 من التقنين المدني العراقي، والمادة 90 من قانون الملكية العقارية اللبناني.

وقد ورد هذا النص في المادة 1299 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين الجديد ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 1112 في المشروع النهائي ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 1109، فمجلس الشيوخ تحت رقم 1028

(مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص951-952)

الأعمال التحضيرية

ينتهى حق الإرتفاق إذا تغير وضع الأشياء بحيث تصبح فى حالة لا يمكن فيها إستعمال الحق كما إذا أنحبس العقار الذى تقرر عليه حق المرور لمصلحة عقار أخر فأصبح لا يمكن الوصول منه إلى الطريق العام.

فإن عاد العقار به إلى حالته الأولى متصلا بالطريق العام عاد حق الإرتفاقإلا أن يكون قد مضى على عدم إستعماله المدة التى يسقط بها،ولا يحسب فى هذه المدة الوقت الذى تعذر فيه إستعمال حق المرور بسبب حبس العقار المرتفق

((مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – جزء 3 – ص 652))

انتهاء حق الارتفاق بتغيير وضع الأشياء بحيث لا يمكن استعمال هذا الحق

يتبين من هذا النص أن حق الارتفاق ينتهي كذلك متى استحال استعماله وذلك بتغيير وضع الأشياء سواء كان ذلك في العقار المرتفق أو المرتفق به.

فإذا كان الارتفاق ارتفاقات بالمطل مثلا، وهدم المنزل المرتفق فانهدمت بهدمه النافذة التي كانت تطل على العقار المرتفق به، فإن حق الارتفاق ينتهي لاستحالة استعماله بسبب تغيير حدث في العقار المرتفق.

وقد قضت محكمة النقض بأن

النص في المادة 1028 من القانون المدني على أنه

1- ينتهي حق الارتفاق إذا تغير وضع الأشياء بحيث تصبح في حالة لا يمكن فيها استعمال هذا الحق،

2- ويعود إذا عادت الأشياء إلي وضع يمكن معه استعمال الحق، إلا أن يكون قد انتهي بعدم الاستعمال”،

إنما يدل في فقرته الأولى على أن حق الارتفاق ينتهي إذا أصبح من المستحيل استعماله استحالة مطلقة وذلك نتيجة تغير حدث في العقار المرتفق (المخدوم) أو في العقار المرتفق به (الخادم)

كهلاك أيهما مثلا على النحو المبين بالمادة 1026 من ذات القانون وسواء كانت هذه الاستحالة من حادث فجائي أو قوة قاهرة أو كانت من فعل صاحب العقار المرتفق أو صاحب العقار المرتفق به أو كانت من فعل الغير،

وإذا كان مفاد الفقرة الثانية من نص المادة 1028 المشار إليه أن يعوج الارتفاق إذا عادت الأشياء إلي وضع يمكن معه استعمال الحق حتى ولو لم تكن الأمور قد عادت إلي وضعها الأصلي تماما مادامت في وضع يمكن معه العودة إلي استعمال هذا الحق إلا أنه يلزم في هذه الحالة ألا يكون الاستعمال أكثر مشقة”

(الطعن رقم 3754 لسنة 62ق جلسة 18/2/1999)

وبأنه

“متى كانت الثابت من الأوراق أن منزل الطاعن، الذي كان مقرر لصالحه حق ارتفاق بالمطل، قد هدم وأعيد بناؤه بوضع أصبح معه لا يحتوي على مطلات أو مناور، وأصبح في حالة لا يمكن معها استعمال حق المطل، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على أساس زوال ذلك الحق، فإنه لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون”

(مجموعة أحكام النقض 12 رقم 132 ص876 نقض مدني 14/12/1961)

عودة حق الارتفاق

رأينا الفقرة الثانية من المادة 1028 مدني تنص على أن

يعود إذا عادت الأشياء إلي وضع يمكن استعمال الحق إلا أن يكون قد انتهي بعدم الاستعمال”. مفاده أن حق الارتفاق يعود إذا عادت الأشياء إلي وضع يمكن معه استعمال الحق.

ولكن إذا بقى استعمال حق الارتفاق مستحيلا مدة خمس عشرة سنة، أو مدة ثلاث وثلاثين بالنسبة إلي الوقف فإنه لا يعود، حتى لو عادت الأشياء إلي وضع يمكن معه استعماله، ذلك بأن حق الارتفاق في هذه الحالة يكون قد انتهي، ولكن ليس بسبب استحالة استعماله، ولكن سبب عدم الاستعمال.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“وإذ خلص الحكم إلي أن عقار المطعون ضدهم المقرر لصالحه حق الارتفاق قد هدم وأعيد بناؤه بوضع أصبح معه في حالة يمكن معها استعمال هذا الحق وذلك دون أن يبين كيف يستقيم هذا القول الذي انتهي إليه من إمكان استعمال حق الركوب مع خلو الأوراق

ومنها تقرير الخبير مما يفيد ذلك وبالتالي يكون قد افترض هذا الأمر افتراضا دون أن يقيم عليه الدليل أو يبين المصدر الذي استقاه منه ومع إنكار الطاعنين له لدى محكمة الموضوع بدرجتيها مما يجعل الأسباب التي أقيم عليها بها ثغرة يتطرق منها التخاذل إلي مقومات الحكم بحيث لا يتماسك معها قضاؤه

(الطعن رقم 3754 لسنة62ق جلسة 18/2/1999)

وبأنه

من المقرر أنه إذا انهدم العقار القديم وأعيد بناؤه فإن حق الارتفاق بالمطل يعود للعقار الجديد (م1028 مدني) إلا أن هذه العودة يجب أن تقدر بقدرها وأن تتقيد بمضمون الارتفاق الأصلي،

وإذ كان الثابت أن الارتفاق الأصلي بالمطل لا يجاوز الدور الأرضي من العقار القديم، فإن الحكم المطعون فيه بتقريره حق المطل لكافة الطوابق التي تعلو الدور الأرضي من عقار المطعون ضده الجديد يكون قد خالف القانون

(الطعن رقم 281 لسنة37ق جلسة 8/4/1972)

وبأنه

تنص الفقرة الأولى من المادة 1028 من القانون المدني على أن حق الارتفاق ينتهي إذا تغير وضع الأشياء بحيث تصبح في حالة لا يمكن فيها استعمال هذا الحق،

ومن ثم فإذا كان الثابت من الأوراق أن منزل الطاعن- الذي كان مقررا لصالحه حق ارتفاق المطل- قد هدم وأعيد بناؤه بوضع أصبح معه لا يحتوي على مطلات أو مناور وأصبح في حالة لا يمكن معها استعمال حق المطل وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على أساس زوال ذلك الحق فإنه لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون

(الطعن رقم 111 لسنة 26 ق جلسة 14/12/1961)

وبأنه مجرد تعديل حالة الأمكنة أو طبيعة الأعمال المعدة لضمان استعمال الارتفاق لا يترتب عليه قانونا زوال حق الارتفاق إذا كان ذلك لم يتنازل إلا طريقة الاستعمال فقط ولم يتعداها إلي الحق نفسه

(نقض 24/4/1941 ج 1 في 25 سنة س 465)

متى يحق التحلل من حق الارتفاق كله أو بعضه

تنص المادة 1029 مدني علي

لمالك العقار المرتفق به أن يتحرر من الارتفاق كله أو بعضه إذا فقد الارتفاق كل منفعة للعقار المرتفق، أو لم تبق له غير فائدة محدودة لا تتناسب البتّة مع الأعباء الواقعة على العقار المرتفق به.

النصوص العربية المقابلة

هذه المادة تقابل من مواد نصوص القوانين العربية، المادة 993 من التقنين المدني السوري، والمادة 1032 من التقنين المدني الليبي، والمادة 1284 من التقنين المدني العراقي، والمادة 90 من قانون الملكية العقارية اللبناني.

وقد ورد هذا النص في المادة 1300 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 1113 في المشروع النهائي ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 1110، فمجلس الشيوخ تحت رقم 1029 (مجموعة الأعمال التحضيرية 6 س653-654).

الأعمال التحضيرية

ينتهى حق الإرتفاق أخيراً إذا لم يصبح له فائدة، أو أصبحت فائدته محدودة لا تتناسب-مع الأعباء الواقعة على العقار المرتفق به، كما إذا كان الإرتفاق حق مرور وانفتحت للعقار المرتفق سبل أخرى إلى الطريق العام أقرب وأيسر، فيجوز لصاحب العقار المرتفق به، فى هذه الحالة أن يطلب تحرير عقاره من حق الإرتفاق على أن يدفع تعويضاً مناسباً إذا كان هناك محل لذلك

((مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – جزء 6 – ص 653))

انتهاء الارتفاق بفقد منفعته

تبين من هذا النص أنه إذا فقد الارتفاق كل منفعة المرتفق كان لمالك العقار المرتفق به أن يطلب إنهاء حق الارتفاق. ذلك أن يكون الارتفاق حق شرب، واستطاع مالك العقار المرتفق أن يحفر بئرا ارتوازية في أرضه تغنيه، هي وموارد المياه الأخرى التي عنده دون نظر لحق الشرب،

عن هذا الحق الأخير، أو في القليل تجعل حق الشرب فائدته محدودة لا تتناسب البتة مع العبء الذي يتحمله العقار المرتفق به من جراء حق الشرب ففي هذا الحالة يجوز لمالك العقار المرتفق به أن يطلب التخلص من حق الارتفاق،

ولو دون موافقة صاحب العقار المرتفق فقد وازن القانون بين مصلحتين، مصلحة صاحب العقار المرتفق في بقاء الارتفاق وقد انعدمت أو أصبحت منفعة محدودة،

ومصلحة صاحب العقار المرتفق به في زوال الارتفاق وقد أصبحت هي المصلحة الراجحة إذ تفوق كثيرا مصلحة العقار المرتفق في بقاء الارتفاق ولما كانت حقوق الارتفاق تلقي أعباء ثقيلة على العقارات المرتفق بها،

فقد آثر القانون تحرير العقار المرتفق به في الحالة التي نحن بصددها ولو اقتضى الأمر أن يدفع مالك العقار المرتفق به تعويضا مناسبا لمالك العقار المرتفق في مقابل زوال حقه دون رضائه، فهذا ضرب من استرداد (rachat) حق الارتفاق يتم دون رضاء صاحب الحق، لقيام مصلحة تبرر ذلك

أما إذا انعدمت كل ائدة لحق الارتفاق، فإن مالك العقار المرتفق به يستطيع أن يتحرر منه دون دفع أي تعويض، إذا لم يصب مالك العقار المرتفق ضرر من زوال حق الارتفاق حتى يطلب التعويض منه

(السنهوري – ص 1392)

كما تقول المذكرة الإيضاحية المشروع في هذا النص :

ينتهي حق الارتفاق أخيرا إذا لم تصبح له فائدة، أو أصبحت فائدته محددة لا تتناسب البتة مع الأعباء الواقعة على العار المرتفق به، كما إذا كان الارتفاق حق مرور وانفتحت للعقار المرتفق سب أخرى إلي الطريق العام أقرب وأيسر فيجوز لصاحب العقار المرتفق به،

في هذه الحالة، أن يطلب تحرير عقاره من حق الارتفاق، على أن يدفع تعويضا مناسبا إذا كان هناك محل لذلك

(مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 653)

ونشير إلي أن قاضي الموضوع هو الذي يقدر عند اختلاف الطرفين، ما إذا كان حق الارتفاق قد فقد كل منفعة أو أصبحت منفعته محدودة، فيقضي بتحرير العقار المرتفق به من هذا الحق،

ويقدر أيضا التعويض المستحق لمالك العقار المرتفق إن كان للتعويض محل. مما تقدم يتضح أن حق الارتفاق ينتهي بانقضاء الأجل المعين وبهلاك العقار المرتفق به أو العقار المرتفق وأيضا ينتهي بعدم الاستعمال مدة خمس عشرة سنة وكذلك متى استحال استعماله أو متى فقد الارتفاق كل منفعة المرتفق”.

شهر انتهاء حق الارتفاق

إذا تضمن التصرف القانوني المنشئ لحق الارتفاق تحديد مدة لبقاء هذا الحق، فإنه ينقضي بانتهائها،

ويزول حق الارتفاق باعتباره حقا عينيا عقاريا بمجرد انقضاء ندته إذا ما كان سند إنشائه قد أشهر متضمنا وقت انتهاء هذا الحق، إذ يترتب على شهره إنشاء الحق فيما بين المتعاقدين وأيضا بالنسبة للغير،

وطالما أن هذا السند قد أشهر، فإن الاتفاق على انتهاء حق الارتفاق يكون بدوره قد أشهر ولا يكون ثمة مبرر لإعادة هذا الشهر عند انتهاء الأجل. أما أن يتضمن السند المنشئ لحق الارتفاق ميعادا لانقضائه، أو كان هذا الميعاد قد تضمنه سند مستقل لم يشهر،

فإن حق الارتفاق لا يزول في هذه الحالة، لا بالنسبة للمتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا إذا أشهر السند المتضمن الاتفاق على الانتهاء عملا بنص المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري ويكون بطريق التسجيل لم يؤشر المكتب بذلك في هامش تسجيل السند المنشئ لحق الارتفاق.

وتنص المادة (9) من القانون رقم 114 لسنة 1946  الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

1- جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تغييره، أو زواله…. يجب شهرها بطريق التسجيل…..”.

2- ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ، ولا تنتقل، ولا تتغير، ولا تزول لا بين ذي الشأن ولا بالنسبة إلي غيرهم.

ويلاحظ أن التاريخ الذي يحتج به على انتهاء حق الارتفاق يكون تاريخ تسجيل السند المتضمن ذلك وليس تاريخ التأشير الهامشي بهذا السند في هامش تسجيل السند المنشئ بهذا الحق ويحتج بذلك فيما بين المتعاقدين وبالنسبة للغير.

فإذا تم بيع العقار المرتفق وتم تسجيله قبل شهر سند انتهاء حق الارتفاق فإن الملكية تنتقل إلي المشتري بملحقاتها فيكتسب ملكية المبيع وحق الارتفاق المقرر لمصلحته ولا يحاج بانتهاء الارتفاق فيظل حق الارتفاق مقررا لمصلحة العقار الذي آلت إليه ملكيته،

ولا يجوز بعد ذلك شهر سند انتهاء الارتفاق إذ يجب لقبول شهره أن يكون صادرا من مالك وقد انتفت هذه الصفة عن أحد طرفيه، كما لا تقبل الدعوى بصحة ونفاذ سند الانتهاء لأن تنفيذ الالتزام الوارد به تنفيذا عينيا أصبح مستحيلا بعد انتقال ملكية العقار المرتفق للغير.

أما إذا تم بيع العقار المرتفق وتم تسجيله بعد شهر سند انتهاء حق الارتفاق، فإن حق الارتفاق يزول بالنسبة للمتعاقدين وأيضا بالنسبة للغير منذ تاريخ شهر سند الانتهاء، فتنتقل ملكية العقار للمشتري بدون حق الارتفاق، ويقيم القانون قرينة قاطعة على توافر علم المشتري بزوال حق الارتفاق.

والمقرر قانونا أن حق الارتفاق هو حق مبنى عقاري أصلي وبالتالي لا ينقضي أو ينتهي أو يزول إلا بشهر السند المتضمن هذا الانقضاء أو الانتهاء أو الزوال،

وينقضي كذلك بانتهاء الأجل المتفق عليه أو بوفاة صاحبه. ويراعى أنه في حالة تضمين السند المنشئ لحق الارتفاق تحديد موعد انقضاء أو انتهاء أو زوال هذا الحق فيتم شهره عن طريق التسجيل أما في حالة انتهاء حق الارتفاق بموت صاحبه فيتم الشهر عن طريق التأشير الهامشي،

فيتم تقديم الطلب لمكتب الشهر العقاري الذي سجل به حق الارتفاق من قبل مصحوبا بحافظة مستندات تشتمل على شهادة وفاة صاحب هذا الحق ويؤشر المكتب بوفاته في هامش تسجيل حق الارتفاق.

ويحاج بهذا الانتهاء من تاريخ التأشير الهامشي، باعتبار هذا التأشير هو الطريق القانوني المقرر لشهر زوال حق الارتفاق في حالة الوفاة وبمجرد انتهاء حق الارتفاق يخطر مكتب الشهر العقاري المختص مأمورية الضرائب العقارية لتعديل دفاتر المكلفة وفقا لذلك.

النزول عن حق الارتفاق

حق الارتفاق حق عيني عقاري أصلي متفرع عن حق الملكية يكتسب بعمل قانوني، عقد أو وصية، كما يكتسب بالتقادم، ومتى ثبت الحق فيه، فإنه يجوز التنازل عنه صراحة أو ضمنا، والتنازل إسقاط للحق يتم بالإرادة المنفردة،

ويكون لازما مما يحول دون الرجوع فيه، لأن المقرر أن الساقط لا يعود. ويخضع التنازل للقواعد المتعلقة بالتصرفات القانونية، مما يجب معه توافر الإرادة الجادة الخالية من عيوبها، فإن التنازل صادرا من نائب، وجب أن يكون مفوضا تفويضا خاصا بذلك.

وقد قضت محكمة النقض بأن

التنازل الصريح هو الذي يصدر من صاحبه في عبارة واضحة تدل على ذلك ولا تحتمل التأويل، وإذ كانت العبارة التي وردت في عقد شراء سلف الطاعن من أن العقار خال من أي حق من حقوق الارتفاق لم تصدر من سلف المطعون ضده مدعى حق الارتفاق -وكل ما يمكن نسبته إلي ذلك السلف في هذا الصدد أنه وقع كشاهد على العقد المتضمن لها،

دون أجازة صريحة لما ورد فيه، وهذا لا يعني أنه قد تنازل صراحة عن حق الارتفاق المقرر لمنزله على العقار موضوع العقد، وكان التنازل الضمني عن حق الارتفاق قد نفاه الحكم-

بما له من سلطة تقديرية في استخلاص القرائن متى كان استخلاصه سائغا بما قاله من أن هدم اعتراض سلف المطعون ضده على تعدي الطاعن لا يسقط حقه، وأن ليس في الأوراق ما يفيد تنازله عن هذا الحق، وهو منه سائغ ومقبول، فإن النعى عليه بالخطأ في تطبيق القانون يكون على غير أساس

(الطعن رقم 128 لسنة 40 ق جلسة 8/1/1975)

وبأنه التنازل عن حقوق الارتفاق كما يكون صريحا يجوز أن يكون ضمنيا إذ القانون لم يشترط لتحققه صورة معينة، فمتى كانت المحكمة قد استخلصت هذا التنازل الضمني استخلاصا سائغا من مقدمات تؤدي إلي النتيجة التي انتهت إليها فلا معقب عليها في ذلك لتعلقه بتقدير موضوعي من سلطتها المطلقة

(الطعن رقم 48 لسنة 29 ق جلسة 28/5/1964)

وبأنه متى كان يبين مما قرره الحكم أن المحكمة حصلت من عقد البيع المسجل المبرم بين الطاعنة والبائعين لها ومن باقي الأوراق أن إرادة الطرفين قد اتجهت إلي التنازل عن حق الارتفاق بالمطل المقرر للعقار المبيع للطاعنة على عقارات المطعون عليهم،

ولم تخرج في تفسيرها عن المعنى الظاهر لعبارة العقد، وأوضحت الاعتبارات المبررة لذلك ثم أعملت أثر هذا التنازل في النزاع المطروح لا على أساس قواعد الاشتراط لمصلحة الغير واستفادة المطعون عليهم من عقد لم يكونوا طرفا فيه،

وإنما على أساس تفسيرها لعقد البيع الذي تستند إليه الطاعنة في إثبات ملكيتها، وعلى أن التنازل الذي انطوى عليه ينتج أثره بالإرادة المنفردة للمتنازل ولا يحتاج إلي قبول فلا يلزم أن يكون المتنازل له طرفا في المحرر المثبت له إذا كان ذلك فإن النعى على الحكم المطعون فيه بالقصور ومخالفة القانون يكون على غير أساس

(الطعن رقم 459 لسنة 35 ق جلسة 15/1/1970)

خلاصة حق الارتفاق بين الجيران

حق الارتفاق في القانون المدني المصري هو حق يحد من منفعة عقار لصالح عقار آخر يملكه شخص آخر ويترتب الارتفاق على مال عام إذا كان لا يتعارض مع الاستعمال الذي خصص له هذا المال

تعريف حق الارتفاق

حق الارتفاق هو علاقة بين عقارين.

ينص القانون المدني على حق الارتفاق بأنه يحد من منفعة عقار لصالح عقار آخر لشخص آخر.

يمكن أن يترتب الارتفاق على مال عام إذا كان ذلك غير متعارض مع الاستعمال المخصص لهذا المال.

خصائص حق الارتفاق

• حق عيني عقاري يترتب لمصلحة عقار على عقار آخر.
• يسمى العقار الأول “العقار المرتفق” أو “العقار المخدوم”.
• يسمى العقار الثاني “العقار المرتفق به” أو “العقار الخادم”.
• لا يجوز التصرف في حق الارتفاق مستقلاً، ويُرد على العقار بالطبيعة حتى ولو كان مملوكًا ملكية عامة.
• يكون مقررًا لمصلحة عقار آخر شرطًا أن يكون العقاران مملوكين لشخصين مختلفين.

السند القانوني لحق الارتفاق

1. مادة 1015: يحد حق الارتفاق من منفعة عقار لصالح عقار غيره يملكه شخص آخر، ويجوز أن يترتب الارتفاق على مال عام إذا كان لا يتعارض مع الاستعمال الذي خصص له هذا المال.
2. مادة 1016: حق الارتفاق يكسب بعمل قانوني أو بالميراث ، ولا يكسب بالتقادم إلا الارتفاقات الظاهرة بما فيها حق المرور
3. مادة 1017: يجوز في الارتفاقات الظاهرة أن ترتبه أيضًا بتخصيص من المالك الأصلي.

ويراعى أن حق الارتفاق يحد من سلطات المالك الذي له الملكية التامة، ويعتبر ضمانًا لمصلحة الجوار وتقديم الحقوق بشكل عادل  .

سؤال وجواب في حق الارتفاق بين الجيران

ما هي الحالات التى يجوز فيها حق الارتفاق وتطبيقه بين الجيران في القانون ؟

حق الارتفاق في القانون المدني المصري يسمح في حالات معينة وبشروط محددة وإليك بعض الحالات التي يجوز فيها حق الارتفاق :

الارتفاق لمصلحة عقار آخر:

يمكن أن يترتب الارتفاق على منفعة عقار لصالح عقار آخر يملكه شخص آخر وعلى سبيل المثال إذا كان هناك عقار مجاورًا لعقار آخر  ويمكن أن يُرتفق العقار الأول لصالح العقار الثاني.

الارتفاق على مال عام :

يجوز أن يترتب الارتفاق على مال عام إذا كان ذلك غير متعارض مع الاستعمال الذي خصص له هذا المال و على سبيل المثال يمكن أن يُرتفق جزء من ممر عام لصالح عقار مجاور.

الارتفاق بتخصيص من المالك الأصلي :

يمكن أن يرتفق العقار بتخصيص من المالك الأصلي. على سبيل المثال و يمكن أن يُرتفق جزء من سطح عقار لصالح عقار آخر ويراعى أن حق الارتفاق يحد من سلطات المالك الذي له الملكية التامة و ويعتبر ضمانًا لمصلحة الجوار وتقديم الحقوق بشكل عادل .

هل يمكن إعادة بناء المرتفع على أرض مرتفع بهذه الطريقة؟

بالطبع يمكن إعادة بناء المرتفع على أرض مرتفع بهذه الطريقة و يعتبر حق الارتفاق في القانون المدني المصري ضمانًا لمصلحة الجوار وتقديم الحقوق بشكل عادل و إذا كان هناك عقار مرتفع يملكه شخص يمكن أن يُرتفق جزء منه لصالح عقار آخر مجاور ويمكن أن يكون الارتفاق على مال عام أيضًا إذا كان ذلك غير متعارض مع الاستعمال الذي خصص له هذا المال و بالتالي يمكن إعادة بناء المرتفع على أرض مرتفع بهذه الطريقة بشرط الامتثال للقوانين والشروط المحددة.

ختام حق الارتفاق بين الجيران

في الأخير نقول أن حق الارتفاق بين الجيران هو حق قانوني يسمح لشخص ما باستخدام أرض شخص آخر لأغراض معينة مثل مرور الأشخاص والبضائع أو المياه أو خدمات أخرى ينص القانون على أسباب إنهاء وانتهاء هذا النوع من الارتفاق وكذلك حق جار المالك في الشفعة إذا كان للأرض المبيعة ارتفاق عليها .