اختصاص القاضى المستعجل بطرد المستأجر

موجز اختصاص القاضى المستعجل بطرد المستأجر ذلك ان القاضى المستعجل يختص بدعوى طرد المستاجر للتكرار للتاخير فى سداد الأجرة اذا توافرت شروط الدعوي بصفة مستعجلة

 حيثيات حكم مستعجل بطرد المستأجر

وحيث ان محكمة أول درجة قضت فى 24 / 4 / 1999 بعدم اختصاصها بنظر الدعوى مع الزام المستانف المصاريف والاتعاب .

تاسيسا على ان المطالب بقيمة استهلاك لمياه يحتاج لبحث موضوعى .

وحيث انه كان المستأنف قد قدم طلبا لاعادة فتح باب المرافعة أمام محكمة أول درجة ارفق به حافظة مستندات طويت على :

• (1)شهادة رسمية من قلم محضرى العمرانية ثابت بها انه تم ايداع مبلغ العرض المقدم من المستأنف ضده فى 17/ 3/ 1999 وتاريخ اعلانها فى 16/ 3 /1999
• (2)شهادة رسمية من محضرى العمرانية ثابت بها ان تاريخ الاعلان للصحيفة فى 15/3 /1999

وحيث ان المستانف لم يرتض هذا القضاء فطعن عليه بالاستئناف الماثل بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب هذه المحكمة فة 6 / 5 / 1999 وأعلنت للمستانف ضده طلب فى ختامها الحكم

• بقبول الاستئناف شكلا
• وفى الموضوع بالغاء الحكم المستأنف والقضاء بالطلبات الواردة بصحيفة أول درجة مع الزام المستأنف ضده المصاريف والاتعاب عن الدرجتين

أسباب  الحكم المستعجل بالطرد

1)مخالفة الحكم للقانون لأن الدعوى أقيمت للتكرار فى تأخير الأجرة ولمن ينازع المستانف ضده فى مدى استحقاق المبالغ المطالب بها

2) عدم المساس بأصل الحق وذلك لأن الثابت ان المستأنف ضده قد تأخر فى سداد الأجرة المستحقة ولم ينازع بشأن المستحق عليه فى الأجرة بل قام بعرضها .

وحيث ان الدعوى تداولت على النحو الثابت بمحاضر جلسات هذه المحكمة حيث مثل طرفى الدعوى كلا بوكيل عنه محام وحيث قدم محام الحاضر عن المستانف مذكرة بدفاعه صمم فيها على الطلبات المبداه بصحيفة الاستئناف .

كما قدم الحاضر عن المستانف ضده حافظة مستندات طويت على :

• 1) صورة ضوئية من انذار عرض مقدم من المستانف ضده معلن للمستأنف فى 4/5/1999  بعرض مبلغ 484.50 ج عن المدة من 1/5 /1999 حتى 30 /7 / 1999
• 2) صورة ضوئية من انذار عرض معلن للمستانف فى 9 / 8 / 1999 بعرض مبلغ 333 جنيه عن المدة من 1/8/1999 وحتى 30/9/1999 كما قدم مذكرة بدفاعه طلب فى ختامها تأييد الحكم المستانف .

وبجلسة 4 / 11/ 1999 قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم لجلسة 30 / 12 / 1999 فمد لجلسة اليوم المشار بالمداولة .

وحيث انه متى كان الاستئناف فى الميعاد وعن حكم جائز استئنافه ومن ثم فهو مقبول شكلا . وحيث انه عن موضوع الاستئناف فلما كان من المقرر بنص الفقرة من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 انه اذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء أو الطرد بحسب الأحوال

كما انه من المستقر عليه فى قضاء النقض فى التكرار فى الإمتناع أو التأخير عن سداد الأجرة الموجب للحكم بالاخلاء رغم الوفاء بها أثناء السير فى الدعوى عملا بالمادة 18 / ب من القانون 136 سنة 1981

المنطبق على واقعة النزاع يستلزم لتحققه سبق قامة دعوى موضوعية بالاخلاء أو دعوى مستعجلة بالطرد لتخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة فى مواقيتها أو ان يستقر الأمر فيها بحكم نهائى يقضى بعدم اجابة المؤجر الى طلبه لقيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة

وابان نظرها آما اذا قضت فيها بعدم القبول لتخلف التكليف بالوفاء فانه لايعتد بها على توافر التكرار فى التأخير ذلك ان مقتضى الحكم بعدم قبول الدعوى وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة زوال اجراءاتها وزوال كافة الآثار المترتبة على قيامها فيعود بالخصومة الى الحالة التى كانوا عليها قبل رفعها كانها لم ترفع قط

حكم رقم 1502 لسنة 57 ق جلسة 12 / 2 / 1988

وحيث انه ومتى كان ما تقدم وكان البادى للمحكمة من مطالعة اوراق الدعوى ان المستأنف قد اقام دعواه امام محكمة أو درجة بطلب طرد المستانف ضده لتكراره فى التأخير فى سداد الاجرة وان المستأنف قد سبق له وان تحصل على حكم باخلاء المستأنف ضده من عين النزاع وهو الحكم الرقيم 5900 لسنة 1997 ايجارات كلى الجيزة

وحيث انه تم الطعن على ذلك الحكم بالاستئناف الرقيم 11898 لسنة 115 ق القاهرة وحيث ان المستأنف ضده فى تلك الدعوى قد قام بسداد الاجرة وقضى فيها بالغاء الحكم المستأنف والقضاء برفض الدعوى .

وحيث ان الظاهر من الاوراق

ان المستانف ضده قد عاود التأخير فى سداد الاجرة عن شهرى فبراير ومارس لسنة 1999 الامر الذى تتحقق معه شروط التكرار ويكون وضع يد المستأنف ضده على العين يد غاصب لا سند له تقضى معه المحكمة بالطرد ولا ينازع فى ذلك ما أورده المستأنف ضده من قيامه بسداد الاجرة المتاخرة

اذ ان البادى للمحكمة ان انذار العرض اعلن للمستأنف فى 16 / 3 / 1999 فى حين ان المستأنف ضده قد أعلن بالدعوى فى 15 / 3 / 1999

وحيث انه متى كان من المقرر بنص المادة 68 / 3 مرافعات ان الخصومة لا تعتبر منعقدة الا باعلان صحيفتها الى المدعى عليه ما لم يحضر بالجلسة …. وحيث انه متى كان ذلك فقد توافر اختصاص القضاء لمستعجل بالقضاء بالطرد ضده من عين النزاع .

وحيث انه عن التسليم وهو أثر من آثار الحكم بالطرد تقضى به المحكمة … وحيث ان حكم محكمة اول درجة قد خالف ذلك الأمر الذى تقضى معه المستانف ضده عملا بالمواد 184 / 40 مرافعات والمادة 187 من القانون 17 لسنة 1983 بشأن المحاماة

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة فى مادة مستعجلة 

أولا : بقبول الاستئناف شكلا .

ثانيا : بالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بطرد المستأنف ضده من عين النزاع المبينة بالاوراق وعقد الايجار المؤرخ 24/5/1983 وتسليمها للمستأنف وألزمت المستأنف بالمصاريف عن الدرجتين ومبلغ ثلاثون جنيها مقابل أتعاب المحاماة .

( الحكم رقم 845 لسنة 1999 )

تعريف الاستعجال في محكمة النقض

هو الخطر الحقيقى المحدق بالحق المراد المحافظة عليه باتخاذ اجراءات سريعة لا تتحمل الانتظار ولا يمكن أن تتحقق عن طريق القضاء العادى ولو قصرت مواعيده .

وعلى ضوء هذا التعريف ليس للمعلن أن يسبغ دعواه بهذه الصفة الا اذا اكتنفت ظروف دعواه خطر واقع أو متوقع لا يسعفه فى تداركه اجراءات التقاضي الموضوعى ويولد الاستعجال من ظروف الحق المطلوب حمايته وليس من فعل الخصوم وتقدير الاستعجال من عدمه يستقل به القاضى المستعجل .

–  اذا لم يستطع قاضى الأمور المستعجلة من ظاهر المستندات ترجيح جدية النزاع وكان ذلك الترجيح يتطلب بحثا موضوعيا كاحالة الدعوى الى التحقيق أو غير ذلك من طرق البحث الموضوعى ومن ثم فان النزاع يخرج عن اختصاص القضاء المستعجل نوعيا بنظر الدعوى .

–  لا يختص القاضى نوعيا بنظر دعوى الطرد للتأخير فى سداد الأجرة اذا قام بسداد الأجرة أثناء نظر الدعوى أو قام بسدادها أمام المحكمة الاستئنافية قبل أقفال باب المرافعة حيث أن القضاء المستعجل يختص بالطرد للتأخير فى وفاء المستأجر بالأجرة مع وجود شريط صريح فاسخ فى العقد وعند توافر الاستعجال … والاستعجال هنا هو التأخير فى دفع الأجرة فاذا ما أوفى المستأجر الأجرة فلا يقع الفسخ ولا يحكم بالطرد .

–  لا يختص القاضى المستعجل بالطرد لعدم تحقق الشرط الصريح الفاسخ فى العقد حيث أنه يخرج عن الاختصاص النوعى للقضاء المستعجل .

–  القاضى المستعجل لا يختص نوعيا بطرد المستأجر الذى تأخر فى سداد ملحقات الأجرة لعدم توافر شرط الاستعجال المبرر لاختصاصه .

ولا يشترط لحصول الفسخ بقوة القانون ذكر عبارات معينة يجب على الطرفين الاتفاق عليها بل يكفى ذكر عبارة تدل على وقوع الفسخ حتما بمجرد التأخير فى دفع الأجرة ومن هذه العبارات ما يأتى :

• 1) اذا تأخر المستأجر عن دفع الأجرة فى المواعيد المحددة ولو مدة قسط واحد فيعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه .
• 2)للمالك الحق ان يفسخ الايجارة حالا بدون ملزومية عليه أن يتحصل على هذا الفسخ بحكم قضائى
• 3) اذا خالف المستأجر اى شرط من شروط العقد فللمؤجر اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه وبقوة القانون
• 4)  اذا تأخر المستأجر فى دفع قسط واحد من الايجار فللمؤجر أن يعتبر الايجارة ملغاة وأن يطرد المستأجر بدون تنبيه أو انذار
• 5) اذا تأخر المستأجر فى دفع قسط واحد من الايجارة فللمؤجر أن يعتبر الايجارة ملغاة وأن يطرد المستأجر من العين المؤجرة بحكم من القاضى المستعجل

استقر الفقه والقضاء على

انه يتعين على القاضى المستعجل عند الحكم بالطرد للتأخير فى سداد الأجرة أن يكون هذا التأخير ثابتا أى يجب أن يتحقق من ثبوت التأخير وعلى هذا اذا كان هناك نزاع جدي بين المؤجر والمستأجر حول تحديد قيمة الأجرة أو نزاع حوال صحة عرض الأجرة او وجود خلل جسيم يترتب عليه طلب المستأجر أن ينتقص الأجرة أمام قاضى الموضوع أو نزاع بين المؤجر والمستأجر بشأن الملكية

وكان هذا النزاع يتسم بالجدية أو طعن بالتزوير جدى على ايصال سداد الاجرة أو اتفاق بين المؤجر والمستأجر على اجراءات اصلاحات لازمة للعين المؤجرة وقام نزاع جدى حول هذا الاتفاق فأمثال هذه النزاعات تخرج الدعوى عن اختصاص القاضى المستعجل للحكم بالطرد.

المحكمة تقضي بعدم قبول الدعوى لخلوها من التكليف بالوفاء بالأجرة.

 لا يختص القاضي المستعجل بنظر الطعن بالتزوير انما يحكم من ظاهر الجد في الطعن

يختص قاضى الامور المستعجلة بنظر دعوى الطرد للتكرار لامتناع المستأجر عن الوفاء بالأجرة بشرط أن يكون عقد الايجار ثابتا بالكتابة وأن يتضمن الشرط الفاسخ الصريح و أن يسبق رفع الدعوى التنبيه على المستأجر قد تأخر عن الوفاء بالاجرة من قبل فى دعوى مرفوعة عليه سابقا.

 قاضى الامور المستعجلة ( دعوى طرد المستأجر ) اختصاص

المنازعة فى حقق شرط الفسخ الوارد بعقد الايجار قيام سببه ومدى صلته بالتزامات المؤجر قبل المستأجر – تراخى المؤجر فى التمسك به فى حينه وبما يفيد عدوله عن استعماله – جديتها – عدم وضوح أصل الحق – الفصل فيها بالاجراء الوقتى المطلوب يمس أصل الحق المتنازع عليه مما يمتنع على القاضى المستعجل الفصل فيه

متى كان النزاع فى الدعوى يدور فى جوهره حول تحقق شرط الفسخ المتفق عليه فى عقد الايجار وقيام سببه ومدى صلته بالتزامات المطعون عليها قبل الطاعينين واقرارها بمصابرتها لهم فى المطالبة باقساط الاجرة فى مواعيد استحقاقها وتراخيها تبعا لذلك فى التمسك بالشرط الفاسخ فى حينه وسكوتها زمنا طويلا مما يعد منها عدولا عن استعماله ,

فان هذه المنازعات المتشابكة تتسم بطابع الجد بحيث لم يعد أصل الحق واضحا وضوحا يستطيع معه القاضى المستعجل أن يحميه بالاجراء المطلوب منه .

فاذا كان الحكم المطعون فيه قد تغلغل فى هذه المنازعات وقضى فيها ورتب على ذلك رفض الدفع بعدم الاختصاص فانه يكون قد جاوز قاعدة من قواعد الاختصاص النوعى بما يستوجب نقضه .

( نقض 372 لسنة 27 ق – جلسة 14 مارس 1962 )

 اجارة – طرد – تنفيذ حكم الطرد – استئناف – الغاء ولو تم  تنفيذ الرأى المعمول به أن محكمة ثانى درجة تملك الغاء الحكم المستأنف ولو كان قد نفذ فعلا فالتنفيذ لا يؤثر على المحكمة الاستئنافية عند نظر الاستئناف ولا يمنعها من القضاء بالغاء الحكم المستأنف

والا لو قيل بغير هذا لأمكن للمحكوم له أن يشل اختصاص المحكمة الإستئنافية المستعجلة ويعطل مهمتها ويضعها أمام الأمر الواقع بتنفيذ الحكم الصادر لصالحه وهو مشمول بالنفاذ المعجل فى جميع الأحوال بقوة القانون .

( الدعوى 503 لسنة 1975 مستأنف مستعجل الجيزة  جلسة 24 / 11 / 1975)

تكرار امتناع  المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة

السند التشريعى

المادة 18/ ب من القانون 136 لسنة 1981 … والتى تنص ….

فاذا تكرر امناع المستأجر أو تأخره بالوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء أو الطرد بحسب الاحوال .

المقصود بالتكرار

عملا بأحكام النقض هو تقاعس المستأجر عن اداءها بالتسويف فى سدادها فى دعوى اخلاء موضوعية أو مستعجلة سابقة واعتاد التأخير المرة تلو المرة ( المرة تلو الاخرى ) على نحو يتحقق به ثبوت ميله الى المماطلة ….

واتجاهه الى اعانات المؤجر ثم سدادها قبل اقفال باب المرافعة (امام محكمة أول درجة أو محكمة الاستئناف ) أو قام بسدادها وقبلها المؤجر فى محضر الجلسة من ذلك فلا يعد تكرارا

واذا قضت المحكمة بشطب الدعوى لعدم حضور المدعى ولم يجددها فى الميعاد فلا يعد ايضا تكرارا

شروط قبول دعوى التكرار

• (1)ان يكون المؤجر سبق اقامة دعوى ضد المستأجر موضوعية بالاخلاء او دعوى مستعجلة بالطرد للتأخير فى سداد الاجرة .
• (2)ان يكون المستأجر فى هذه الدعوى ( الاخلاء الموضوعية أو المستعجلة ) توقى الحكم عليه بسداد الاجرة المستحقة والمصروفات والاتعاب قبل اقفال باب المرافعة .
• (3)لا يستلزم بالضرورة صدور حكم نهائى فى الدعوى السابقة .
• (4)لايستلزم قبل رفعها التكليف بالوفاء بالاجرة للمستأجر ولكنه يشترط وجوده فى الدعوى المستعجلة لأعمال الشرط الفاسخ .

ويجب على المحكمة قبل أن تصدر حكمها فى هذه الدعوى التى تنظر طلب الاخلاء للتكرار التحقق من اساءة المستأجر استعمال هذه الرخصة بأن تبحث توافر شروط الاخلاء فى الدعوى الموضوعية السابقة سواء صحة التكليف بالوفاء بالاجرة أو وجود أجرة غير متنازع فى مقدارها ………..

وقد قضت محكمة النقض

ان تكرار التأخير فى الوفاء بالاجرة الموجب للاخلاء .شرطه. سبق استعمال المستأجر حقه فى توقى الاخلاء بالسداد . مقتضاه المحكمة التى تنظر طلب الاخلاء للتكرار أو منوط بها دون غيرها التحقق من اساءة المستأجر لاستعمال هذه الرخصة بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل .

مؤداه. لهذه المحكمة بحث توافر شروط الاخلاء فى الدعوى الموضوعية السابقة سواء صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة غير متنازع فى مقدارها . علة ذلك .

( الطعن رقم 1272 لسنة 66 جلسة 24/ 2 / 1997 )

القاعدة 

ان النص فى المادة 18 من قانون ايجار الاماكن 136 لسنة 1981 بدل على ان تكرار التأخير فى الوفاء بالاجرة الموجب للحكم بالاخلاء لا يتحقق الا اذا كان المستأجر سبق له استعمال حقه فى توقى الحكم بالاخلاء بالسداد .

ذلك ان المشرع – وعلى ما افصحت عنه المذكرة الايضاحية للقانون ـــ قصد بالنص سالف البيان منع المستأجر من التسويف فى سداد الأجرة المرة تلو الأخرى فتكرار استعمال هذه الرخصة بغير مبرر هو بما يحمل معنى المماطلة والتسويف فى مفهوم المادة سالفة الذكر،

مما مقتضاه أن المحكمة المرفوع اليها طلب الاخلاء للتكرار هى وحدها دون غيرها من اساءة المستأجر لاستعمال الرخصة التى خوله المشرع للمرة تلو الاخرى بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل متفاديا بهذا السداد وحده اخلاء حتميا بما يقتضيه ذلك من بحث توافر شروط الاخلاء فى الدعوى السابقة سواء من حيث صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة مستحقة غير متنازع فى مقدارها

لأن هذه العناصر لم تكن قد اثيرت بين الطرفين فى دعوى الاخلاء الموضوعية السابقة وفصلت فيها المحكمة بصفة صريحة ثم كانت لازمة لقضائها فانها لا تكون محلا لقضاء سابق حائز لقوة الأمر المقضى من شأنه أن يغنى المحكمة المطروح عليها دعوى التكرار عن نظرها أو يمنعها عن ذلك وعلى هذا فيستوى أن تكون تلك العناصر قد اثيرت ولم تنظرها المحكمة بالفعل أو نظرتها وكانت غير لازمة لقضائها

أو كانت محلا لقضاء مستعجل من طبيعته انه لا يحوز قوة الأمر المقضى امام محكمة الموضوع فيما اتصل بأصل الحق وفى كل هذه الاحوال لا يكون للحكم السابق حجية تغنى المحكمة عن بحثها

لما كان ذلك وكان الطاعن قد قدم لمحكمة الموضوع ما يفيد سداده جزءا من الأجرة المطلوب طرده بسبب عدم دفعها فى الدعوى المستعجلة بموجب محضرى عرض وايداع  مؤرخين 25 ، 20 / 9 / 1995 قبل ايداع صحيفة تلك الدعوى

فلم يعرض الحكم المطعون فيه لهذه المستندات مع ما لها من دلالة مؤثرة على وقوع التخلف عن الوفاء فى المرة الأولى واتخذ الحكم من مجرد صدور الحكم المستعجل بالاخلاء سندا فى ثبوت تكرار تأخر الطاعن عن الوفاء بالأجرة

فى حين أن هذا الحكم صدر فى غيبته ولم يقدم المطعون ضده ما يفيد اعلانه به دون أن يعنى ببحث توافر شروط الاخلاء فيها فانه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وجره ذلك الى القصور فى التسبيب .

ما لم يعد تكرار للتأخير عن الوفاء فى سداد الأجرة .

• 1)دعاوى المطالبة بالاجرة واوامر الاداء .
• 2)قيام المستأجر بسداد الاجرة قبل رفع الدعوى السابقة أو سدادها قبل رفع الدعوى اللاحقة ( دعوى التكرار ) .
• 3)تعد الانذارات بالتكليف بالوفاء بالجرة وسداد المستأجر لها بموجب التكليف الأخير
• 4)عدم معرفة المستأجر بأسماء الورثة .

أهم المبررات التى تمنع المحكمة من صدور حكم الاخلاء أو الطرد عملا بأحكام النقض

• تقدير مبررات التأخير فى الوفاء بالاجرة واقع استقلال قاضى الموضوع بتقديره .
• عدم معرفة المستأجر باسماء الورثة .

ولئن كان لمحكمة الموضوع سلطة تقدير مبررات امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة عليه أو جزء منها الا أن شرط ذلك أن تقيم قضائها على اسباب سائغة …

لماكان البين من الأوراق ان الطاعن أرجع تأخره فى سداد أجرة شهر ابريل سنة 1997 الى عدم معرفته بأسماء الورثة الذين آلت اليهم ملكية العقار الكائن به شقة النزاع ،

وكان هذا الذى ذكره الطاعن يعد مبررا لهذ التأخير خاصة و أنه سارع الى سداد الاجرة وما استجد منها فور رفع الدعوى بما لا ينفى عنه انه مرد على عدم الوفاء بالاجرة ، واذ قضى الحكم المطعون فيه بالاخلاء من الشقة بمقولة ان الورثة يقيمون بالعقار الكائن به شقة النزاع

مما يؤكد معرفته بهم فى حين ان مجرد الاقامة فى ذات العقار لا تكفى للتحقق من اسماء كل الورثة ولا ما اذا كان بعضهم قد اختص بالعقار دون الآخرين خلال هذه المدة القصيرة مما يعيبه بالفساد فى الاستدلال بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى سباب الطعن .

ولما تقدم وحيث ان الموضوع صالح للفصل فيه .

لذلــــــــــــــــــــك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وحكمت فى موضوع الاستئناف بالغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى وألزمت المطعون ضده بالمصاريف عن درجتى التقاضى ومصاريف هذا الطعن ومبلغ ستين جنيها مقابل أتعاب المحاماة .

(الطعن رقم 73 لسنة 69 قضائية )

ثبوت التكرار

شطب الدعوى لا يعد تكرار للتأخير عن سداد الاجرة . شرطه

الموجز 

(التكليف بالوفاء بالاجرة غير لازم لقبول دعوى الاخلاء لتكرار امتناع  المستأجر أو تأخره فى الوفاء بها . م 18 / ب ق 136 لمدة 1981 .

( الطعن رقم 2950 لسنة 57 ق جلسة 10 / 6 / 1993 )

(2) تكرار امتناع المستأجر عن الوفاء بالاجرة المستحقة عليه . شرطه .سبق اقامة دعوى موضوعية بالاخلاء أو دعوى مستعجلة بالطرد وتحقق المحكمة من توقيه الحكم بالاخلاء بسداد الأجرة المستحقة عليه والمصروفات والاتعاب . التكرار لغة . المقصود به . وجوب ان تكون الدعاوى السابقة من دعاوى الاخلاء لعدم سداد الاجرة . مؤداه .دعاوى المطالبة بالاجرة وأوامر الاداء . لا تتوافر بها واقعة التكرار .

( الطعن رقم 2950 لسنة 57 ق جلسة 10 / 6 / 1993 )

(3) ثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة عدم استلزام صدور حكم نهائى بالضرورة فى الدعوى السابقة

مؤداه قرار شطب الدعوى يتحقق به التكرار . شرطه . تسجيل المحكمة قبل اصدار قراراها بالشطب توقى المستأجر الحكم بالاخلاء بسداده الاجرة لمستحقة عليه والمصاريف والاتعاب وقبولها من المؤجر . علة ذلك . ورود قرار الشطب مجردا وخلو الاوراق ومحاضر الجلسات مما يفيد ذلك . عدم اعتباره سابقة للتكرار .

القاعدة

1- مفاد النص فى المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يدل على أن التكليف بالوفاء بالاجرة المستحقة على المستأجر ولئن كان القانون قد استلزمه لقبول دعوى الاخلاء لامتناع المستأجر عن سداد الاجرة أو التأخير فيها الا ان المشرع لم يستلزم هذا التكليف كشرط لقبول دعوى الاخلاء لترار امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة عليه .

2- المقرر وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض انه يشترط لتوافر حالة التكرار ان يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى اخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فى ايهما للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فى مقدارها أو شروط استحقاقها

ولكنه توقى صدور الحكم بالاخلاء أو تنفيذ حكم الطرد المستعجل بسداد الاجرة المصروفات والاتعاب اذ كلمة التكرار لغه تعنى أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة مع الدعوى المنظورة أى من دعاوى الاخلاء لعدم سداد الأجرة ويستوى أن تكون قد رفعت أمام القضاء العادى أو القضاء المستعجل ومن ثم يخرج عن هذا المعنى دعاوى المطالبة بالأجرة واوامر الاداء بالاجرة المستحقة فلا تتوافر بها واقعة لتكرار

3- المقرر ـــ فى قضاء محكمة النقض ان ثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة لا يستلزم بالضرورة ان يصدر فى الدعوى السابقة حكم نهائى اذ لم يستلزم المشرع هذا الشرط سواء فى القانون رقم 49 لسنة 1977 أو فى القانون الحالى 136 لسنة 1981

ومن ثم يكفى لتوافر التكرار ان تتحقق المحكمة وهى تنظر دعوى الاخلاء للتكرار من ان متنازع فى مقدارها وانه قام بسدادها مع المصاريف والاتعاب لكى يتوقى الحكم بالاخلاء .

لما كان ذلك وكان شطب الدعوى لا يعدو ان يكون وعلى ما نصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات قرار من القرارات التى تأمر بها المحكمة ولا يعتبر من قبيل الاحكام الا اذا سجلت المحكمة قبل اصدار قراراها شطب الدعوى ما يفيد ان هناك أجرة مستحقة على لمستاجر

ولم ينازع فيها وانه توقى الحكم بالاخلاء او الطرد بسداد اجرة والمصاريف والاتعاب وقبلها منه المؤجر فمن العبث القول بان يستفسر المؤجر فى دعواه حتى يحكم فيها اذ أن مآل دعواه هو الرفض اعمالا  لحكم القانون سالف البيان ومن ثم فان قرار شطب الدعوى على هذا النحو يتحقق به التكرار اذا ما امتنع المستأجر بعد ذلك عن سداد الأجرة أو تأخر فى الوفاء بها

ولا يعتبر كذلك اذا جاء قرار الشطب مجردا وخلت الأوراق أو محاضر الجلسات مما يفيد بأن المستأجر تأخر فى سداد أجرة مستحقة ولم ينازع فيها وتوقى الحكم بالاخلاء  أو الطرد سدادها مع المصاريف والاتعاب فعندئذ لا تعتبر تلك الدعوى سابقة بتحقيق بها التكرار المطلوب للاخلاء .

لا يعد تكرارا الحكم الصادر قبل العمل باحكام القانون رقم 136 لسنة 1981

المبادئ 

 ان التكرار فى الامتناع او التاخير عن سداد الاجرة لموجب للحكم بالاخلاء رغم الوفاء بها أثناء نظر لدعوى يكفى لتحققه سبق اقامة دعوى موضوعية او دعوى مستعجلة باخلاء العين لمؤجرة بعد ان كان يلزم لتحققه ـــ فى ظل العمل بحكم المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قبل الغائها ــــ ثبوت التأخير فى دعوى موضوعية سابقة بالاخلاء . وعدم كفاية لدعوى المستعجلة كدليل على ذلك .

باسم الشعب

محكمة النقض

الدائرة المدنية والتجرية والحوال الشخصية

المؤلفة برئاسة السيد المستشار / محمد عبد القادر سمير  نائب رئيس المحكمة   ” رئيسا “

والسادة المستشارين / كمال محمد مراد ، خلف فتح الباب متولى ، حسام الدين الحناوى ، عبد الجوا هشام فرج        ( نواب رئيس المحكمة )            ” أعضاء “

ورئيس النيابة  السيد / محمد سرى

فى الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بمينة القاهرة .

فى يوم الأحد 14 من ذى القعدة سنة 1417 هـــ الموافق 23 من مارس 97 م .

أصدرت الحكم الآتى

فى الطعن المقيد فى جدول المحكمة برقم 2007 لسنة 66 ق

المرفوع من

السيد / ………………..

حضر عنه بالجلسة الأستاذ /…………. المحامى عن الأستاذ /…………المحامى

ضــد

السيد /…………… لم يحضر عنه أحد بالجلسة .

الوقائـــــــع

• فى يوم 25 / 2/ 1996 طعن بطريق النقض فى حكم محكمة استئناف طنطا مأمورية بنها الصادر بتاريخ 14 / 2 / 1996 فى الاستئناف رقم 460 لسنة 28 ق وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلا وفى الموضوع بنقض لحكم المطعون فيه .
• وفى نفس اليوم أودع الطاعن مذكرة شارحة .
• وفى 7 / 3 / 1996 أعلن المطعون ضده بصحيفة الطعن .
• ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها نقض الحكم المطعون فيه .
• وبجلسة 26 / 1 / 1997 عرض الطعن على المحكمة فى غرفة المشورة فرأت انه جدير بالنظر وحددت جلسة للمرافعة لنظر الطعن .
• وبجلسة 9 / 3/ 1997  سمعت الدعوى امام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صمم محامى الطاعن والنيابة على ما جاء بمذكرتها ـــ والمحكمة ارجأت اصدار الحكم الى جلسة اليوم .

المحكمة

بعد الإطلاع على الوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر / حسام الدين الحناوى نائب رئيس المحكمة والمرافعة وبعد المداولة .

حيث أن الطعن استوفى اوضاعه الشكلية .

وحيث ان الوقائع ـــ على ما يبين ــــ من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـــ تتحصل فى ان المطعون ضده اقام على الطاعن الدعوى رقم 270 لسنة 1995 مدنى بنها الابتدائية بطلب الحكم بطرده من الدكان المبين بالصحيفة وتسليمه له .

وقال بيانا لها انه بموجب عقد مؤرخ 1 / 6 / 1954 استأجر من سلفه ذلك الدكان باجرة شهرية 2 جنيه  وقد آلت له ملكية المنزل الكائن به الدكان بالشراء برفع الدعوى رقم 166 لسنة 1962 مدنى مستعجل بنها عليه ، واذ انكر امتناعه عن سداد الايجار من

 1 / 2 /1995 لمدة اربعة أشهر دون عذر مقبول فأقام الدعوى ــــ دفع الطاعن ببطلانه لتكليف بالوفاء ــــ حكمت المحكمة برفض هذا الدفع واجابت المطعون ضده لطلبيه ـــ استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف طنطا ” مأمورية بنها “بالاستئناف رقم 460 لسنة 28 قضائية

وبتاريخ 14 من فبراير سنة 1996 حكمت بتأييد الحكم المستأنف ــــ طعن لطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت انيابة مذكرة ابدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه ، واذ عرض الطعن على المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث أن ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقول ان الحكم اقام قضائه بتأييد الحكم المستأنف باخلاله من الدكان محل النزاع على سند من سبق رفع الدعوى رقم 166 لسنة 1962 مدنى مستعجل بنها عليه لتأخره فى سداد الاجرة ،

وتوافر بذلك التكرار فى الامتناع عن الوفاء بها فى حين ان هذه الدعوى التى اقامها سلفه وقد انتهت صلحا فى 25 / 4 / 1962 قبل العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن ايجار الاماكن فلا يصح اتخاذ الحكم الصادر فيها دليلا على تكرار التأخير فى الوفاء بالاجرة وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

وحيث ان هذا النعى سديد . ذلك ان النص فى المادة 18 / ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الاحكام الخاصة بتأجير الاماكن على انه :

 اذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما أو اعلان على يد محضر . ولا يحكم بالاخلاء اذا قام المستأجر قبل اقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية ،

ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الاجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد المستأجر الاجرة والمصاريف والاتعاب عند تنفيذ الحكم ، وبشرط ان يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر .

فاذا تكرر امتناع المستأجر أو تاخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة ، حكم عليه بالاخلاء أو الطرد بحسب الاحوال “

يدل ـــ وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة ــــ على ان التكرار فى الامتناع او التأخيرعن سداد الاجرة الموجب للحكم بالاخلاء رغم الوفاء بها أثناء نظر الدعوى يكفى لتحققه سبق اقامة دعوى موضوعية أو دعوى مستعجلة باخلاء العين المؤجرة بعد ان كان يلزم لتحقه ـــ فى ظل العمل بحكم المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قبل الغائها ـــ ثبوت التاخير فى دعوى موضوعية سابقة بالاخلاء .

وعدم كفاية الدعوى المستعجلة كدليل على ذلك ، وانه ولئن كان القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه ـــ الذى رفعت الدعوى الراهنة فى ظله يسرى بأثر فورى على المراكز القانونية القائمة لطرفى العلاقة الإيجارية التى استمرت حتى نفاذه .

الا ان احكامه لا تنسحب على المراكز القانونية التى نشأت وانتهت قبل العمل به فى 31 / 7 / 1981 وبالتالىفان قيام المستأجر بالوفاء رالاجرة المتأخرة عليه فى الدعوى التى يرفعها المؤجر بطلب طرده امام قاضى الامور المستعجلة متى اقيمت وانتهت قبل العمل بالقانون المذكور لا تعد دليلا على ثبوت التأخير ولا يتوافر بها ركن التكرار ــــ الموجب لاخلاء لعين المؤجرة

لما كان ذلك وكان البين من الاوراق ان

الدعوى رقم 166 لسنة 1962 مدنى مستعجل بنها قد اقامها لمالك السابق لطرد الطاعن من الدكان محل النزاع لتأخره فى سداد الايجار وقضت لك المحكمة بجلسة 25 / 4/ 1962 بالحاق محضر الصلح بمحضر الجلسة ، مما مفاده ان المراكز القانونية للطرفين فى الدعوى المذكورة نشأت وانتهت قبل العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 ،

ومن ثم لا يعتد بها كدليل على ثبوت ركن التكرار فى الوفاء بالاجرة الموجب للاخلاء ، واذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائى باخلاء العين المؤجرة على سند من ثبوت تكرار تأخر الطاعن فى الوفاء بالاجرة فى الدعوى رقم 166 لسنة 1962مدنى مستعجل بنها فانه يكون قد أخطا فى تطبيق القانون  بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة الى بحث باقى اسباب الطعن .

وحيث ان الموضوع صالح للفصل فيه ، ولما تقدم يتعين القضاء بالغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى .

لذلــــــــــــــك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه والزمت المطعون ضده المصروفات وثلاثين جنيها مقابل اتعاب المحاماة . وحكمت فى موضوع الاستئناف رقم 460 لسنة 28 ق طنطا (مأمورية بنها) بالغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى والزمت المستانف ضده (المطعون ضده) المصروفات عن درجتى التقاضى ومبلغ ثلاثين جنيها مقابل اتعاب المحاماة

دعوى طرد للتأخير عن سداد الأجرة

انه فى يوم ……الموافق   /   /

بناء على طلب السيد / ……………………    المقيم …………… ومحله المختار مكتب الأستاذ / …………………. المحامى …….

أنا …………..محضر محكمة ………….انتقلت بالتاريخ المذكور

اعلاه إلى محل إقامة:

السيد / …………………………المقيم ………………………     مخاطبا مع

الموضوع

بموجب عقد إيجار مؤرخ  /  /  استأجرالمعلن اليه من الطالب شقه بالدور ……….. بالعقار رقم ……. (حارة…….)- أو شارع ……. قسم ………….. محافظة ……………. نظير أجرة شهرية قدرها (……….) (……….جنيها ) تدفع مقدما وقد نص فى العقد المذكور على فسخ العقد الحتمى ( البند ……….) فى حالة  التأخير عن سداد الأجرة فى موعد استحقاقه

 وحيث أن المعلن اليه امتنع عن سداد الاجرة اعتبارا من أول             حتى الأن فيكون …… شهر × ………. جنيه =  ( ………. جنيه ) . وعليه أن يكون قد زالت الرابطة القانونية بين المعلن اليه وأصبحت يد هذا ماديه مجردة من أى صفة قانونية لا  حماية لها ولا سند بعد تحقيق الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه فى عقد الايجار سالف الذكر.

وحيث انه لما كان ذلك والقضاء المستعجل مناطه رفع الضرر و طرد الغاصب وقد اخطر المدعى عليه بفسخ العقد وركن الخطر  والاستعجال متوافران .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد أعلنت المعلن اليه بصوره من هذه العريضة وكلفته بالحضور أمام محكمة ……… الابتدائية دائرة الامور المستعجلة الكائنة ……. ببجلستها التى ستنعقد علنا فى يوم …………. الموافق      /    /       الدائرة …………من الساعة الثامنة أفرنكى صباحا وما بعدها لسماعه الحكم بصفة مستعجلة

بطرده من العين المؤجرة والمبينة بهذه الصحيفة وعقد الايجار سالف الذكر وتسليمها للطالب خاليه من الاشخاص والمتاع سليمه من التلف مع الزامه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماه بحكم مشمول بالنفاذ المعجل .

 ولاجلالعلم

خاتمة – المستندات المطلوبة والطلبات

• عقد الايجار – الانذار
• ويطلب الحاضر مع المدعى أو عنه بتوكيل حجز الدعوى للحكم

( راجع نص الفقرة 18 ب من القانون رقم 139 لسنة 1981 )