تغيير الشقة السكنية الى نشاط (ايجار قديم)

التساؤل هل يحق تغيير الشقة السكنية الى نشاط ( ايجار قديم ) أثر ذلك نصت عليه المادة  19 من القانون 136 لسنة 1981 المعمول به اعتبارا من 1981/7/ 31 أجازت للمستأجر تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى مقابل زيادة الأجرة على الوجه المبين بهذه المادة شريطة ألا يترتب على ذلك ضرر بالمبنى أو شاغليه ولكن هل يحق التغيير دون موافقة المالك المؤجر بعد حكم الدستورية طالع هذا البحث

المعيار في الاخلاء لتغيير السكني الى نشاط

تغيير الشقة السكنية الى نشاط

المعيار هو الضرر المترتب علي التغيير من سكني الى أخر وليس التغيير ذاته فاذا ثبت الضرر حق الاخلاء بناء علي نص الفقرة د من المادة 18 قانون 136 لسنة 1981 بأساءة استعمال العين المؤجرة ويلاحظ هنا أن تقدير الضرر موضوعي يخضع لتقدير قاضي الموضوع

أحكام النقض عن تغيير السكن الى نشاط أخر

الطعن رقم 0684 لسنة 59 مكتب فني 44 صفحة رقم 35 بتاريخ 21-10-1993 فقرة رقم : 1

لئن كانت المادة 19من القانون 136لسنة1981المعمول به اعتبارا من 1981/7/ 31 أجازت للمستأجر تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى مقابل زيادة الأجرة على الوجه المبين بهذه المادة شريطة ألا يترتب على ذلك ضرر بالمبنى أو شاغليه.

الطعن رقم 1150 لسنة 51 مكتب فني 43 صفحة رقم 948 بتاريخ 16-07-1992 فقرة رقم  3

إذ كانت المادة 31/ج من القانون 49 لسنه 1977 – المقابلة للمادة 23 من القانون 52 لسنه 1969 – قد استحدثت حكما جديدا بما نصت عليه من جواز الإخلاء إذا أستعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة والتعارف عليها وتضر بمصلحة المؤجر أو أستعمله في غير الأغراض المؤجر من أجلها

فإن هذا النص يكون هو الواجب التطبيق على واقعة الدعوى وإذ كان حق المؤجر في طلب الإخلاء وفقا لحكم المادة 23/ج من القانون 52 لسنه 1969 لا يقوم بمجرد الاستعمال المحظور على المستأجر

بل يشترط أن يقع عنه ضرر للمؤجر بحيث إذا انتفى الضرر أمتنع الحكم بالإخلاء، وكانت المادة 31/ج سالفة الذكر قد نصت صراحة على هذا الحكم في حالة مخالفة المستأجر لطريقة استعمال العين المؤجرة مما قد يوحي في ظاهره بانتفاء هذا الشرط في حالة مخالفة الغرض من الاستعمال باعتبار أن شرط الضرر حسبما ورد في النص قد أقترن بمخالفة شروط الإيجار المعقولة دون مخالفة الغرض من الاستعمال

إلا أن ذلك مردود بأن المستفاد من مناقشات مجلس الشعب في شأن هذه الفقرة أن واضعي النص اعتبروا أن توافر الضرر شرطا للحكم بالإخلاء في الحالتين المنصوص عليهما لوحدة العلة بينهما وهى حماية المستأجر من عنت المالك باعتبار أن طلب الإخلاء مع عدم توافر الضرر ينطوي على تعسف في استعمال الحق

مما مفاده أن حق المؤجر في طلب إخلاء العين المؤجرة  لتغيير وجه استعمالها المتفق عليه طبقا لنص المادة 31/ج من القانون رقم 49 لسنه 1977 لا يقوم بمجرد تغيير وجه الاستعمال بل يشترط أن يقع عنه ضرر للمؤجر بحيث إذا انتفى الضرر أمتنع الحكم بالإخلاء.

الطعن رقم 1024 لسنة 56 مكتب فني 44 صفحة رقم 151 بتاريخ 07-11-1993 فقرة رقم  2

إذ كان الواقع في الدعوى أن المطعون ضدها استأجرت عين النزاع بالعقد المؤرخ 1962/7/11 لسكناها ثم غيرت استعمال جزء منها إلى عيادة طبية بتاريخ1979/8/1 في ظل القانون 49 لسنة 1979 الذي نص في المادة 23 منه على أنه “في جميع الأحوال التي يتم فيها تغر استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون وبموافقة المالك إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير سنة 1944وقبل 5 نوفمبر سنة 1961”

وكان هذا النص قد ورد في عبارة عامة مطلقة واضحة المعنى قاطعة الدلالة في أن زيادة الأجرة بمقدار النسب الواردة به تتم في جميع الأحوال التي يحصل فيها تغيير استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون وموافقة المالك إلى غير أغراض السكنى دون تفرقة بين تغيير الاستعمال الكلى أو الجزئي

فينبني على ذلك أن النسب المقررة بهذا النص تستحق للمالك كاملة مقابل تصريحه للمستأجر بتغيير استعمال العين لغير أغراض السكنى متى تم تغيير الاستعمال في ظله وقبل العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981ولا محل لتطبيق حكم التغيير الجزئي المستحدث بالمادة 19 من هذا القانون والتي تنص على أن “وفى حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها” لأن حكمها يقتصر على حالات تغيير الاستعمال التي تتم بعد نفاذه اعتبارا من 1981/7/31 وليسرى بأثر رجعى.

والذي جاء فيه ما يلي

“إذ قضت المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 144 لسنة 20 قضائية “دستورية” بتاريخ 4/3/2000 بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى – والمنشور بالجريدة الرسمية في 20/3/2000 العدد 11

مما مؤداه الرجوع إلى أحكام القانون المدني لخلو أحكام القانون الخاص من تنظيم مثل هذه الحالة” * “عقد الإيجار. عقد رضائي. خضوعه لمبدأ سلطان الإرادة. مؤداه. جواز إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين إن كان غير مكتوب. التزام المُستأجر باستعمال العين المؤجرة على النحو المتفق عليه أو حسب ما أعدت له إن لم يكن هناك اتفاق. إحداث المستأجر تغييراً بالعين المؤجرة بغير إذن المؤجر.

للأخير حق إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها.

(نقض مدني في الطعن رقم 4279 لسنة 63 قضائية – جلسة 8/4/2001. المصدر: مجلة المحاماة – العدد الثاني 2002 – القاعدة رقم 16 – صـ 133).
“الحكم بعدم دستورية المادة 19/1 من القانون 136 لسنة 1981. أثره.

انعدام النص لا استحداث قاعدة قانونية جديدة بأن تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى سبباً جديداً للإخلاء. بقاء هذه الواقعة خاضعة لشروط وضوابط المادة 18/د من القانون 136 لسنة 1981 مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر استناداً إلى أن حكم الدستورية أنشأ للمؤجر حقاً في طلب إخلاء العين التي تم تغيير استعمالها دون موافقته. خطأ

(نقض مدني في الطعن رقم 1006 لسنة 72 قضائية – جلسة 24/3/2003).
وقد جاء فيه ما يلي

النص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: أ- … ب- … جـ- …

د- إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة

 وكان الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من ذلك القانون فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى يقتصر أثره على انعدام هذا النص ولا يجاوز ذلك إلى استحداث قاعدة قانونية جديدة حاصلها أن مجرد تغيير استعمال العين سبباً جديداً للإخلاء

وإنما تبقى هذه الواقعة محكومة بما ورد في نص الفقرة (د) من المادة 18 السالفة البيان من شروط وضوابط

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى القول بأن حكم الدستورية “أنشأ حقاً للمؤجر في طلب إخلاء العين التي تم تغيير استعمالها بغير موافقته” فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه”.

وأنظر في ذات المعنى نقض مدني في الطعن رقم 2276 لسنة 72 قضائية – جلسة 23/6/2003 ؛ وفي الطعن رقم 4047 لسنة 65 قضائية – جلسة 23/2/2003

تابع أحكام النقض عن تغيير السكن الى أخر

تغيير الشقة السكنية الى نشاط

أحكام محكمة النقض في شأن الإخلاء لتغيير المستأجر للنشاط

الطعن رقم 0770 لسنة 47 مكتب فني 30 صفحة رقم 413 بتاريخ 27-01-1979 فقرة رقم : 2

إذ كان الحكم المطعون فيه قد أستند في قضائه بالإخلاء إلى أن الطاعن قد خالف شروط عقد الإيجار بتغييره استعمال المكان المؤجر من مخزن للأثاث إلى ورشة لأعمال النجارة وطلائها وأنه قد ترتب على هذا التغيير ضرر بمصلحة المطعون عليها تمثل في إزعاج السكان نتيجة لما يحدثه هذا الاستعمال من ضوضاء، فضلاً عن تشويه واجهة العقار الواقع في منطقي حظر القانون مباشرة مثل هذا النشاط فيها لاعتبارات تتعلق بالهدوء والنظافة وحسن المظهر فإن الحكم لا يكون قد أخطأ في تفسير القانون أو في تطبيقه على ما ثبت له من الواقع في الدعوى .

الطعن رقم 1004 لسنة 49 مكتب فني 35 صفحة رقم 2258 بتاريخ 27-12-1984 فقرة رقم : 2

ولا يحول ذلك بين المؤجر وبين طلب الإخلاء لتغيير الاستعمال المنطوي على الإساءة إذا ما تحقق سببه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعتد بما أتفق عليه الطرفان في عقد الإيجار  غرضاً للاستعمال دون الواقع الفعلي للنشاط وقت البيع، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وحجبه هذا الخطأ عن البحث فيما إذا كان تغيير وجه الاستعمال الذي طرأ على العين بعد تأجيرها يجيز للمطعون ضده الأول طلب إخلائها ومدى توافر الشروط المنصوص عليها في المادة 2/594 من القانون المدني فشابه القصور .

 الطعن رقم 2428 لسنة 58 مكتب فني 40 صفحة رقم 227 بتاريخ 22-01-1989 فقرة رقم : 2

المقرر في قوانين إيجار الأماكن – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الأحكام الخاصة بتحديد الأجرة والامتداد القانوني وتعيين أسباب الإخلاء هي قواعد آمرة متعلقة بالنظام العام

ومن ثم فإنها تسرى بأثر فوري على جميع المراكز والوقائع القائمة والتي لم تستقر نهائياً وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها ومؤدى ذلك أنه إذا صدر قانون لاحق يتضمن تعديلاً في تشريعات إيجار الأماكن كان من شأنه استحداث حكم جديد متعلق بذاتية تلك القواعد الموضوعية الآمرة سواء بالإبقاء أو بالتغيير إضافة أو حذفاً فإن هذا التعديل يأخذ بدوره حكم القاعدة الآمرة من حيث سريانه بأثر فوري مباشر على المراكز والوقائع القائمة وقت نفاذه.

لئن كان عقد إيجار العين محل النزاع قد أبرما في ظل العمل بالقانون رقم 121 لسنة 1947 و يخضعان بحسب الأصل لأحكامه – إلا أنه وقد صدر أثناء سريانهما – وقبل أن تتحدد مراكز الخصوم بحكم نهائي – القانون رقم 49 لسنة 1977 والذي نصت المادة 29 منه في فقرتها الثالثة “

إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال”.

وهو ما يدل على أن المشرع قد أقر حق الشريك الذي يدخله المستأجر الأصلي معه في استغلال العين في الاستمرار بالانتفاع بها بعد ترك الأخير لها، وإلزام المؤجر بموجب الفقرة الأخيرة من هذه المادة بتحرير عقد إيجار له وهو ما أقره المشرع كذلك بما نص عليه في الفقرة جـ من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 من استثناء هذه الحالة من الحظر الذي أوردته على حق المستأجر في التنازل عن المكان المؤجر بغير إذن كتابي صريح من المالك .

 الطعن رقم 1150 لسنة 51 مكتب فني 43 صفحة رقم 948 بتاريخ 16-07-1992 فقرة رقم : 3

إذ كانت المادة 31/ج من القانون 49 لسنه 1977 – المقابلة للمادة 23 من القانون 52 لسنه 1969 – قد استحدثت حكما جديدا بما نصت عليه من جواز الإخلاء إذا أستعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة والتعارف عليها وتضر بمصلحة المؤجر أو أستعمله في غير الأغراض المؤجر من أجلها

فإن هذا النص يكون هو الواجب التطبيق على واقعة الدعوى وإذ كان حق المؤجر في طلب الإخلاء وفقا لحكم المادة 23/ج من القانون 52 لسنه 1969 لا يقوم بمجرد الاستعمال المحظور على المستأجر بل يشترط أن يقع عنه ضرر للمؤجر بحيث إذا انتفى الضرر أمتنع الحكم بالإخلاء، وكانت المادة 31/ج سالفة الذكر قد نصت صراحة على هذا الحكم في حالة مخالفة المستأجر لطريقة استعمال العين المؤجرة

مما قد يوحي في ظاهره بانتفاء هذا الشرط في حالة مخالفة الغرض من الاستعمال باعتبار أن شرط الضرر حسبما ورد في النص قد أقترن بمخالفة شروط الإيجار المعقولة دون مخالفة الغرض من الاستعمال إلا أن ذلك مردود بأن المستفاد من مناقشات مجلس الشعب في شأن هذه الفقرة أن واضعي النص اعتبروا أن توافر الضرر شرطا للحكم بالإخلاء في الحالتين المنصوص عليهما لوحدة العلة بينهما

وهى حماية المستأجر من عنت المالك باعتبار أن طلب الإخلاء مع عدم توافر الضرر ينطوي على تعسف في استعمال الحق مما مفاده أن حق المؤجر في طلب إخلاء العين المؤجرة لتغيير وجه استعمالها المتفق عليه طبقا لنص المادة 31/ج من القانون رقم 49 لسنه 1977 لا يقوم بمجرد تغيير وجه الاستعمال بل يشترط أن يقع عنه ضرر للمؤجر بحيث إذا انتفى الضرر أمتنع الحكم بالإخلاء.

 الطعن رقم 1150 لسنة 51 مكتب فني 43 صفحة رقم 948 بتاريخ 16-07-1992 فقرة رقم : 4

إذ كان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى – النتيجة الصحيحة – ورفض طلب الإخلاء لتغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة، فلا يعيبه أو يؤثر فيه أن طبق المادة 23/ج من القانون 52 لسنه 1969 بدلا من المادة 31/ج من القانون 49 لسنه 1977 – المنطبق على واقعة الحال – ما دام أن حق المؤجر في طلب الإخلاء في ظل القانونين مما لا يقوم بمجرد تغيير وجه الاستعمال بل يشترط أن يقع عنه ضرر للمؤجر، حيث إذا انتفى الضرر أمتنع الحكم بالإخلاء، ولمحكمة النقض أن تصحح هذا الخطأ وأن ترده إلى الأساس السليم دون أن تنقضه.

الطعن رقم 0561 لسنة 58 مكتب فني 43 صفحة رقم 1156 بتاريخ 18-11-1992 فقرة رقم : 1

المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – المقابل لنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنه 1981 – يدل على أن المشرع ارتأى تحقيقا للعدالة وإعادة التوازن بين الملاك والمستأجرين تقرير أحقية الملاك في تقاضى أجرة إضافية في حالة استعمال العين لغير أغراض السكنى وذلك في كل هذه الأحوال سواء صدر هذه الإذن بتغيير الغرض من الاستغلال في عقد الإيجار أم في اتفاق لاحق

وذلك لحكمة أفصح عنها بما أورده في المذكر الإيضاحية لذلك القانون وما جاء بتقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بشأن القانون المذكور وهي

أن الأحكام التي تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسبانها الاستعمال الغالب الأعم للأماكن وهو السكنى ولا يستساغ أن تسرى هذه الأحكام وبالذات ما يتعلق منها بتحديد الأجرة  على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائدا مجزيا فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضا للملاك عما يحيط بالاستعمال غير السكنى من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى وحاجته إلى الصيانة والتدعيم مما يقتضي إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك

مما يؤكد المعنى التي بينته المذكرة الإيضاحية أن

النص قد غاير في النسب المستحقة بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى فزاد النسبة عن المباني القديمة هذا إلى أن قواعد تحديد الأجرة تأخذ في اعتبارها وفى المقام الأول أغراض السكنى وبذلك فإنه إذا ما تغيير هذا الغرض فلا تثريب على المشرع ولا ضير إن هو قضى بزيادة الأجرة وهو ما يكشف عن عمومية النص وشموله الاستعمال غير السكنى عند إبرام العقد أوفى تاريخ لاحق لتوافر الحكمة التي قصدها المشرع في الحالتين خاصة

وأن أحكام الأجرة الإضافية وحسبما سلف بيانه هي من الأمور المتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسرى على حالات التأجير القائمة سواء وقع التغيير في استعمال العين المؤجرة سابقا أم لاحقا على نفاذ القانون رقم 49 لسنه 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنه 1981 – ويستوي أن يتم ذلك عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق.

ولا محل للاستناد إلى حكم المحكمة المختصة في الطعن على قرار لجنة تقدير الإيجارات بمقولة أن عناصر التقدير لم تشمل نسبة الأجرة الإضافية المقررة، إذ أن أحكام تقدير الأجرة تأخذ في اعتبارها أن المكان أعد للسكنى ويتم التقدير على هذا الأساس باعتباره الاستعمال العادي للأماكن المؤجرة أما تغيير الاستعمال فهو من الأمور المتغيرة ولا يستساغ أن تشملها قرارات لجان تحديد الأجرة ابتداء

إذ أن التأجير لغير السكنى وإضافة مزية جديدة يستحق المؤجر عنها مقابلا لشروط تحقيقها ثم يضاف إلى الأجرة الزيادة المقررة في القانون ولا شأن للجان تحديد الأجرة بذلك – وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه برفض الدعوى على أن الزيادة في الأجرة المقررة بالمادة 19 من القانون رقم 136 لسنه 1981 لا يعمل بها إذا تم تأجير العين ابتداء لاستعمالها من غير أغراض السكنى وهو الأمر المنطبق على الأعيان محل النزاع، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

 الطعن رقم 0684 لسنة 59 مكتب فني 44 صفحة رقم 35 بتاريخ 21-10-1993 فقرة رقم  1

لئن كانت المادة 19من القانون 136 لسنة1981المعمول به اعتبارا من 1981/7/31 أجازت للمستأجر تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى مقابل زيادة الأجرة على الوجه المبين بهذه المادة شريطة ألا يترتب على ذلك ضرر بالمبنى أو شاغليه.

 الطعن رقم 0684 لسنة 59 مكتب فني 44 صفحة رقم 35 بتاريخ 21-10-1993 فقرة رقم  2

النص المستحدث الوارد بالمادة 2/22 لسنة 1981 يدل وعلى ما جاء بعباراته الواضحة وألفاظه الصريحة أن مناط إعمال حكمه أن تكون الوحدة المؤجرة للمستأجر وحدة سكنية فلا يسرى على مستأجري الوحدات غير السكنية كالمحلات أو الوحدات المعدة لغير أغراض السكنى كالمكاتب وخلافه

ولازم ذلك ومقتضاه أن يمتنع على مستأجري الوحدات السكنية  بعد نفاذ القانون المذكور في 1981/7/31 القيام بطريق التحايل بتغيير وجه الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بإرادتهم المنفردة وصولا منهم إلى تعطيل تطبيق النصوص المستحدثة الآمرة المتعلقة بالنظام العام ومنها نص المادة 2/22 سالف الذكر، وإلا عد ذلك مخالفا لإرادة المشرع ومهدرا للحكمة التي تغياها من تلك النصوص.

 الطعن رقم 1024 لسنة 56 مكتب فني 44 صفحة رقم 151 بتاريخ 07-11-1993 فقرة رقم : 2

إذ كان الواقع في الدعوى أن المطعون ضدها استأجرت عين النزاع بالعقد المؤرخ 1962/7/11 لسكناها ثم غيرت استعمال جزء منها إلى عيادة طبية بتاريخ1979/8/1 في ظل القانون 49 لسنة 1979 الذي نص في المادة 23 منه على أنه “في جميع الأحوال التي يتم فيها تغر استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون وبموافقة المالك إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961”

وكان هذا النص قد ورد في عبارة عامة مطلقة واضحة المعنى قاطعة الدلالة في أن زيادة الأجرة بمقدار النسب الواردة به تتم في جميع الأحوال التي يحصل فيها تغيير استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون وموافقة المالك إلى غير أغراض السكنى دون تفرقة بين تغيير الاستعمال الكلى أو الجزئي

فينبني على ذلك أن النسب المقررة بهذا النص تستحق للمالك كاملة مقابل تصريحه للمستأجر بتغيير استعمال العين لغير أغراض السكنى متى تم تغيير الاستعمال في ظله وقبل العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981ولا محل لتطبيق حكم التغيير الجزئي المستحدث بالمادة 19 من هذا القانون والتي تنص على أن “وفى حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها” لأن حكمها يقتصر على حالات تغيير الاستعمال التي تتم بعد نفاذه اعتبارا من 1981/7/31 وليسرى بأثر رجعى.

 الطعن رقم 1024 لسنة 56 مكتب فني 44 صفحة رقم 151 بتاريخ 07-11-1993 فقرة رقم : 3

النص في المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع قدر هذه الزيادة في القيمة الايجارية لما يصدق عليه وصف المكان المؤجر لاستعماله لغير أغراض السكنى فتسرى عليه سواء كان هذا الاستعمال كليا أو جزئيا تم ابتداء عند إبرام العقد أو كان حاصلا في تاريخ لاحق وذلك أخذا بعموم النص وإطلاقه

وهذه الزيادة تجد تبريرها في أن الاستعمال لغير أغراض السكنى غالبا ما يكون لأغراض مهنية أو تجارية تدر عائدا مجزيا على المستأجر فضلا على أن هذا النوع من الاستعمال سواء كان كليا أو جزئيا للعين المؤجرة يعجل باستهلاك المبنى ويؤدى إلى استمرار حاجته إلى الصيانة والترميم مما يقتضي إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك

ومن ثم فلا محل لقصر تطبيق حكمها على حالة الاستعمال الكلى للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى دون حالة الاستعمال الجزئي لها في هذا الغرض لما ينطوي عليه من تغيير لمطلق النص وتخصيص لعمومة بغير مخصص مما لا يجوز هذا إلى أنه لو أراد المشرع قصر حكمه على الحالة الأولى دون الحالة الأخيرة لأفصح عن مراده صراحة.

 الطعن رقم 1168 لسنة 59 مكتب فني 44 صفحة رقم 386 بتاريخ 12-12-1993 فقرة رقم : 3

النص في المادة 19 من قانون رقم 136 لسنة 1981يدل على أن المشرع أجاز لمستأجر العين المؤجرة لغرض السكنى ـ بتغيير استعمالها إلى غير هذا الغرض بشرط ألا يترتب على هذا التغيير سواء كان كليا أو جزئيا إلحاق ضرر بالمبنى أو بشاغله، على أن يحصل المؤجر على زيادة في الأجرة القانونية طبقا للنسب التي حددها لنص

أما إذا ترتب على تغيير استعمال العين إلى غير غرض السكنى ضرر بالمبنى أو بشاغله فإنه يجوز للمؤجر دون الشاغلين طلب إخلاء المكان المؤجر متى ثبت هذا الضرر بموجب حكم نهائي طبقا لنص المادة د/18من ذات القانون.

الطعن رقم 0885 لسنة 54 مكتب فني 44 صفحة رقم 370 بتاريخ 31-01-1993 فقرة رقم : 3

النص في المادة 23 من القانون 49 لسنة 1977 على أنه في جميع الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون وبموافقة المالك إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير سنة 1944″ وفى المادة 45 من ذات القانون على أن

“في جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان أو جزء من المكان المؤجر مفروشا يستحق المالك أجره إضافية عن مدة التأجير مفروشا بواقع نسبة الأجرة القانونية تحتسب على الوجه الآتي: “أربعمائة في المائة” 400%” عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944_

وفى حالة تأجير المكان المفروش جزئيا يستحق المالك نصف النسب الموضحة في هذه المادة” مفاده أن نسبة الزيادة التي يستحقها المالك في الحالة التي يقوم فيها المستأجر بتغيير استعمال العين المؤجرة بموافقة المالك أو الحالة التي يجوز فيها التأجير مفروشا كليا كان أو جزئيا تحتسب على أساس الأجرة القانونية المحددة طبقا للقواعد المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن

ولا محال للقول باحتساب نسبة الزيادة التي يستحقها المالك عن إحدى هاتين الحالتين بعد إضافة نسبة الزيادة المستحقة له عن الحالة الأخرى إلى الأجرة القانونية باعتبارها جزءا منها طالما إن المشرع قد أفصح عن مراده صراحة في جعل الأجرة القانونية للعين المؤجرة هي المعيار في تقدير نسبة الزيادة التي قدرها المالك تطبيقا لأحكام المادتين 23 و45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وإذ ألتزم الحكم المطعون فيه النظر المتقدم فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون.

 الطعن رقم 4110 لسنة 61 مكتب فني 47 صفحة رقم 972 بتاريخ 16-06-1996 فقرة رقم :1

لما كان الترخيص للمستأجر بتغيير استعمال العين المؤجرة للسكنى إلى غير ذلك من الأغراض المهنية أو التجارية أو الصناعية ميزة جديدة نصت عليها المواد 23 من القانون رقم 49 لسنة 1997 و المواد 7 و 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وقررت للمؤجر في مقابل هذه الميزة حق اقتضاء أجرة إضافية وفقا لمعايير محددة

وبالتالي يحق للمؤجر تقاضى هذا المقابل ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بتلك الميزة وليس له التحلل منها بإدارته المنفردة اعتبارا بأن من المقرر في العقود التبادلية – ومنها عقد الإيجار – أنه لا يسوغ لأحد الطرفين أن يستقل بتعديل شروط العقد أو أن يتحلل من التزاماته المترتبة عليه بإدارتها المنفردة

ومن ثم فأنه لا وجه للقول بأن من حق المستأجر إرغام المؤجر على الرضوخ لرغبته في التنازل عن ميزة خولها له القانون والرجوع إلى الغرض الأصلي من الإيجار مرة أخرى مع إنقاص الأجرة تبعا لذلك لما في ذلك من الإهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من أحكام القانون .

أحكام النقض الحديثة – بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 * “اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى. المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981. القضاء بعدم دستورية النص المذكور. مؤداه. وجوب الرجوع إلى أحكام القانون المدني. علة ذلك”.
 (نقض مدني في الطعن رقم 4154 لسنة 64 قضائية – جلسة 26/1/2003)
 جاء فيه ما يلي

اذ قضت المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 144 لسنة 20 قضائية “دستورية” بتاريخ 4/3/2000 بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى – والمنشور بالجريدة الرسمية في 20/3/2000 العدد 11 – مما مؤداه الرجوع إلى أحكام القانون المدني لخلو أحكام القانون الخاص من تنظيم مثل هذه الحالة”.

“عقد الإيجار. عقد رضائي. خضوعه لمبدأ سلطان الإرادة. مؤداه. جواز إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين إن كان غير مكتوب. التزام المُستأجر باستعمال العين المؤجرة على النحو المتفق عليه أو حسب ما أعدت له إن لم يكن هناك اتفاق. إحداث المستأجر تغييراً بالعين المؤجرة بغير إذن المؤجر. للأخير حق إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها”.

(نقض مدني في الطعن رقم 4279 لسنة 63 قضائية – جلسة 8/4/2001.
المصدر: مجلة المحاماة – العدد الثاني 2002 – القاعدة رقم 16 – صـ 133).

الحكم بعدم دستورية المادة 19/1 من القانون 136 لسنة 1981. أثره. انعدام النص لا استحداث قاعدة قانونية جديدة بأن تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى سبباً جديداً للإخلاء. بقاء هذه الواقعة خاضعة لشروط وضوابط المادة 18/د من القانون 136 لسنة 1981. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر استناداً إلى أن حكم الدستورية أنشأ للمؤجر حقاً في طلب إخلاء العين التي تم تغيير استعمالها دون موافقته. خطأ

(نقض مدني في الطعن رقم 1006 لسنة 72 قضائية – جلسة 24/3/2003)
وقد جاء فيه ما يلي

النص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: أ- … ب- … جـ- …

د- إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة”، وكان الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من ذلك القانون فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى يقتصر أثره على انعدام هذا النص

ولا يجاوز ذلك إلى استحداث قاعدة قانونية جديدة حاصلها أن مجرد تغيير استعمال العين  سبباً جديداً للإخلاء، وإنما تبقى هذه الواقعة محكومة بما ورد في نص الفقرة (د) من المادة 18 السالفة البيان من شروط وضوابط، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى القول بأن حكم الدستورية “أنشأ حقاً للمؤجر في طلب إخلاء العين التي تم تغيير استعمالها بغير موافقته” فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه”.

وأنظر في ذات المعنى نقض مدني في الطعن رقم 2276 لسنة 72 قضائية – جلسة 23/6/2003 ؛ وفي الطعن رقم 4047 لسنة 65 قضائية – جلسة 23/2/2003

استعمال العين فى ذات النشاط الذى مارسه المستأجر

تغيير الشقة السكنية الى نشاط

اذا كان النشاط متفقا عليه فى العقد

فاذا نص العقد على ان يكون الغرض من استعمال العين المؤجرة فى وجه معين من اوجه الانشطة التجارية , كما اذا نص على استعمال العين فى مزاولة نشاط تجارى , كاستعمالها محل لبيع النظارات  (وجه من وجوه النشاط التجارى ) تعين على ورثة المستأجر الأصلى حتى يستفيد من احكام الامتداد القانوني- طبقا لأحكام المادة الاولى من هذا القانون – استعمال العين فى هذا الوجه او هذا الفرع من فروع النشاط التجارى دون غيره , ولا يجوز لهم تغيره الى وجه اخر من اوجه النشاط التجارى كبيع الملابس الجاهزة مثلا .

ولتوضيح ذلك , ينبغي الاشارة هنا الى انه اذا كان من المسلم به ان النشاط التجارى والصناعي والمهني والحرفي , يندرج تحت كل منهم مئات الفروع المختلفة وبالتالي فالخروج من دائرة فرع من افرع النشاط التجارى مثلا من بيع النظارات الى بيع الملابس الجاهزة , لا يعتبر تغيراً فى ذات النشاط التجارى ,وانما هو تغيير من فرع الى فرع اخر من فروع النشاط الأصلى الذى يظل تجارياً كما هو دون ادنى تغيير فى نوعه , ومع ذلك لا يجوز للورثة تغيره

فلا يجوز لهم تغيير تجارة النظارات التى كان يمارسها المستأجر طبقاً للعقد الى بيع الملابس الجاهزة لان عبارة النص صريحة فى وجوب قيام الورثة بمزاولة ذات نشاطهم مورثهم

كما قضت محكمة النقض فى هذا المعنى بأن

مناط استمرار الإيجار بعد وفاة المستأجر لصالح المستفيدين من ورثته استعمالهم العين فى ذات النشاط الذى يمارسه المستأجر طبقاً للعقد حال حياته وفى تقديري ان هذا التفسير الضيق لعبارة ( ذات النشاط ) هو الذى يتفق مع قصد المشرع , وينصرف اليه المعنى المقصود من هذا النص .

وقد قضت محكمة النقض فى هذا المعنى بأن

مناط امتداد عقد ايجار  العين لصالح الورثة من المستفيدين من احكام الفقرة الاولى من المادة الاولى من القانون رقم 6لسنة 1997 لمزاولة نشاط تجارى او صناعي او مهني او حرفي , بعد وفاة مستأجرها , ان يمارسوا ذات النشاط الذى كان يمارسه مورثهم , فامتداد العقد طبقاً لهذا النص لم يعد حقاً مطلقاً لجميع الورثة بعد وفاة مورثهم

كما كان الحال إبان العمل بحكم الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قبل تعديلها وانما قصره المشرع على الورثة الذى يزاولون نفس نشاط مورثهم ووضع له ضابطاً هو استعمال العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقاً للعقد حال حياته

ومؤدى هذا الضابط انه اذا استعمل العين بعد وفاة مستأجرها بعض ورثته ممن بينهم النص استمرت الاجارة بقوة القانون لصالحهم وحدهم دون غيره من الورثة الذين لم يشاركوهم استعمالها اما ان تخلى جميع هؤلاء الورثة عن استعمال العين فإن عقد ايجارها لا يمتد اليهم وينتهى بموت المستأجر .

الحالات التى نصت عليها اللائحة التنفيذية للقانون 6/لسنة 1997 تقضى الفقرة الثانية من المادة السابعة من اللائحة التنفيذية للقانون المذكور بانه

يشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة ان يستعملوا العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد او النشاط  الذى اتفق عليه بعد ذلك كتابتاً بين المؤجر واي من المستأجرين المتعاقدين او النشاط الذى اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل بضاعته او مهنته او حرفته خارج الكتلة السكنية او بسبب انقراضها والذى لا يحلق ضررا  بالمبنى ولا بشاغليه. والفقرة الأخيرة هى استثناء فى واقع الامر على القاعدة العامة انه يشترط لامتداد عقد الايجار لصالح المستفيدين من الورثة ان يستعملوا العين فى ذات النشاط الذى يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد .

على أي حال قضت محكمة النقض فى حكم حديث لها بانه

تغيير الشقة السكنية الى نشاط

 لما كان للمستأجر وفقا للمادة 18 من القانون 136 /1981 ان يغير اوجه استعمال العين المؤجرة مادام لا يسبب ضررا بالمبنى او بشاغليه وفقا للضوابط التى استلزمتها الفقرة ( د ) من هذه المادة ولم تتوافر فى حقه احدى الحالات التى تجيز الاخلاء  التى تضمنتها المادة المذكورة فانه يجوز كذلك لمن امتد اليه عقد الايجار من ورثة المستأجر الأصلى وفقا للقانون ان يغير فيما بعد النشاط الذى كان يمارسه مورثه من قبل وفاته اذا توافرت الشروط الأتية :

ان يكون الورثة قد استمرو قبل التغيير فى مزاولة ذات النشاط الذى كان يزاوله المستأجر الأصلى بعد وفاته باعتباره ضابطا استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري (ماده 1من قانون 6لسنة 1997)

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 1114

شاركنا برأيك

error: يمكنك التحميل والنسخ والطباعة بالضغط علي تحميل pdf أسفل المقال