دعوى وقف الاعمال الجديدة وحماية الحيازة من التعدي: 962 مدني

شرح تفصيلي للمادة 962 من القانون المدني وصيغة دعوى وقف الاعمال الجديدة لحماية الحيازة العقارية من التعدي. وهذه الدعوى إحدى دعاوى الحيازة التي تمكن الحائز من طلب وقف الأعمال الجديدة التي شرع فيها المتعرض للحيازة دون وجه حق، مما قد يهدد حقوقه القانونية.

ويشترط المشرع توافر شروط محددة لقبول الدعوى، كما نصت عليها المادة 962 مدني لضمان حماية الحيازة ومنع التعرض لها.

ش

قضية جار برفع دعوى وقف الاعمال ودور قاضي الحيازة وفقا للقانون المدني

سنتناول في هذا المبحث، موجز ومدخل دعوى وقف الاعمال الجديدة، وفقا لنص المادة 962 مدني، مع بيان دور قاضي الحيازة، في هذا النوع من الدعاوى، من خلال قضية عملية لمكتب عبدالعزيز حسين عمار محامي الملكية.

أولا: نص المادة 962 مدني

تنص المادة 962 من القانون المدني المصري على أن من حاز عقارًا لمدة سنة كاملة وخشي التعرض له بسبب أعمال جديدة تهدد حيازته، يحق له رفع دعوى مستعجلة لوقف هذه الأعمال، بشرط:

• ألا تكون الأعمال قد اكتملت.
• ألا يكون قد مضى عام على بدء الأعمال.

وللقاضي أن يأمر بوقف الأعمال أو استمرارها مع تقديم كفالة مناسبة لتعويض أي ضرر قد ينشأ.

ثانيًا: مفهوم دعوى وقف الاعمال الجديدة

1. تعريف الدعوى

هي دعوى مستعجلة تُرفع لمنع استمرار الأعمال التي تهدد الحيازة، وليست دعوى لمنع التعرض الفعلي.

2. شروط قبول الدعوى

ش
• استمرار الحيازة لمدة سنة على الأقل.
• أن تكون الأعمال محل النزاع لم تكتمل بعد.
• رفع الدعوى خلال سنة من بدء الأعمال.

3. دور القاضي

للقاضي سلطة تقديرية في:

• منع استمرار الأعمال.
• السماح باستمرارها مع تقديم كفالة مالية.

ثالثًا: الأساس القانوني لدعوى وقف الاعمال الجديدة

1. المادة 962 مدني

هذه المادة تحدد الشروط القانونية لوقف الأعمال لحماية الحيازة، وهي الأساس القانوني للدعوي برمتها.

2. المادة 45 من قانون المرافعات

وهي تنص على اختصاص القضاء المستعجل في القضايا التي يخشى عليها من فوات الوقت.

3. المواد 806 و807 مدني

وبها، الزام المالك بعدم الإضرار بجاره عند استخدام حقه في الملكية.

رابعًا: تفاصيل الدعوى المستعجلة لوقف أعمال الحفر والبناء

1. وقائع القضية العملية

• المدعية تحوز منزلًا منذ عام 1998.
• المدعى عليه بدأ أعمال الحفر والبناء دون مراعاة المسافات القانونية، مما يهدد حقوق المدعية في النور والهواء.

2. الأساس القانوني للدعوى

• المصلحة قائمة حيث إن الضرر محتمل ولكنه محقق عند اكتمال البناء.
• رفع الدعوى خلال المدة القانونية المحددة.

3. شروط الاستعجال

• توافر خطر داهم قد يترتب عليه ضرر لا يمكن تلافيه لاحقًا.
• الحاجة إلى قرار سريع قبل إتمام البناء.

خامسًا: الطلبات الختامية للأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي

تطالب المدعية القضاء المستعجل بما يلي:

• بصفة مستعجلة: وقف أعمال الحفر والبناء لمخالفتها المسافات القانونية.
• إلزام المدعى عليه بمراعاة المسافات القانونية وفقًا للقوانين المعمول بها.
• تحميل المدعى عليه المصروفات وأتعاب المحاماة.

ما هي دعوى وقف الأعمال الجديدة؟

تنص الماده 962 مدنى علي:

• (1) من حاز عقاراً وأستمر حائزاً له سنة كاملة وخشي لأسباب معقولة التعرض له من جراء أعمال جديدة تهدد حيازته، كان له أن يرفع الأمر إلى القاضي طالباً وقف هذه الأعمال، بشرط ألا تكون قد تمت ولم ينقض عام على البدء في العمل الذي يكون من شأنه أن يحدث الضرر.

1. (2) وللقاضي أن يمنع استمرار الأعمال أو أن يأذن في استمرارها وفى كلتا الحالتين يجوز للقاضي أن يأمر بتقديم كفالة مناسبة تكون في حالة الحكم بوقف الأعمال ضماناً لإصلاح الضرر الناشئ من هذا الوقف.

متى تبين بحكم نهائي أن الإعتراض على استمرارها كان على غير أساس وتكون في حالة الحكم بإستمرار الأعمال ضماناً لإزالة هذه الأعمال كلها أو بعضها إصلاحاً للضرر الذي يصيب الحائز إذا حصل على حكم نهائي في مصلحته.

نص المادة 962 مدني وأهم تطبيقات دعوى وقف الأعمال في الأعمال التحضيرية للقانون

للحيازة دعاوى ثلاث تحميها هى :

1- دعوى استرداد الحيازة

ويستطيع الحائز أن يسترد بها حيازته ممن اغتصبها، ويشترط أن ترفع الدعوى فى السنة التالية لانتزاع الحيازة كرهاً، أو لكشف انتزاعها خلسة وترفع ضد من انتزع الحيازة أو من خلفه.

ولو كان حسنة النية على أن الحائز الذى يرفع  دعوى استرداد الحيازة  يجب أن يكون هو نفسه قد استمرت حيازته سنة كاملة على الأقل

فإن لم تكن قد استمرت هذه المدة وانتزعت منه فإن كان لم يستردها فى خلال السنة كان من انتزع الحيازة وهو الذى تحمى حيازته، لأنها بقيت سنة

أما إذا أراد استردادها فى خلال السنة وكان كل من المسترد   ومنتزع الحيازة لم تمض على حيازته سنة كاملة فيكسب الدعوى من كانت حيازته أفضل والحيازة الأفضل هى التى تقوم على سند قانونى فإن تعادلت السندات كانت الحيازة الأفضل هى الحيازة الأسبق فى التاريخ.

2- دعوى منع التعرض

وهذه لا تعطى إلا لمن بقيت حيازته كاملة وترفع فى خلال سنة كاملة وترفع فى سنة من بدء التعرض.

3- الأسس القانونية لوقف أعمال البناء المخالفة بدعوى وقف الأعمال الجديدة

• وهى كذلك لا تعطى إلا لمن بقيت حيازته سنة كاملة، وموضوع الدعوى ليس هو تعرضاً تم بل أعمالاً لو تمت لكان فيها تعرض للحيازة كما إذا بدأ شخص بناء حائط لو تم لسد النور على مطل للجار فيرفع الجار دعوى وقف الأعمال الجديدة بشرط ألا يكون قد مضى عام على العمل الذى بدأ وبشرط ألا يكون العمل قد تم
• فإن تم العمل كانت الدعوى التى ترفع هى دعوى منع التعرض، فإذا ما استوفت دعوى وقف الأعمال الجديدة شروطها ورفعت فى الميعاد كان للقاضى حسب تقديره أن يمنع استمرار الأعمال أو أن يأذن فى استمرارها بكفالة فى الحالتين
• فتكون الكفالة فى الحالة الأولى لضمان التعويض فيما إذا تبين فى دعوى الموضوع أن الأعمال التى وقفت كان ينبغى أن تستمر وفى الحالة الثانية لضمان التعويض فيما إذا تبين أن الأعمال التى أذن فى استمرارها كان ينبغى أن توقف

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – جزء 6 – ص 479

متى يحق للجار طلب وقف الأعمال؟

بناء على طلب السيدة / ……………… المقيمة ناحية …… – مركز الزقازيق ومحلها المختار مكتب أ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحام ومعه الاساتذة / سمر احمد عبدالله ، على محمد ابو المجد ، ايناس محمود ابوالعباس الكائن مكتبه الزقازيق

انا            محضر محكمة مركز الزقازيق الجزئية قد انتقلت واعلنت :

السيد / …………… المقيم ناحية …… – مركز الزقازيق   مخاطبا مع ،،،

موضوع دعوى وقف اعمال الحفر والبناء

دعوى بطلب وقف اعمال الحفر والبناء التى شرع فيها المدعى عليه لتعديه على حرم الشارع المشترك بينه وبين المنزل حيازة المدعية وعدم الارتداد من حد ملكه للمسافات القانونية المقررة وفقا للوائح وقوانين البناء والتنظيم .

وهو ما يضر بحيازة المدعية للمنزل المقابل حال اتمام هذه الاعمال من حيث حجب النور والهواء وسد المطلات للمنزل وضع يدها منذ عام 1998 تأسيسا على:

المادة 962 من القانون المدنى التى تنص على:

من حاز عقاراً وأستمر حائزاً له سنة كاملة وخشي لأسباب معقولة التعرض له من جراء أعمال جديدة تهدد حيازته كان له أن يرفع الأمر إلى القاضي طالبا وقف هذه الأعمال بشرط ألا تكون قد تمت ولم ينقض عام على البدء في العمل الذي يكون من شأنه أن يحدث الضرر .

وللقاضي أن يمنع استمرار الأعمال أو أن يأذن في استمرارها ، وفى كلتا الحالتين يجوز للقاضي أن يأمر بتقديم كفالة مناسبة تكون في حالة الحكم بوقف الأعمال ضماناً لإصلاح الضرر الناشئ من هذا الوقف.

متى تبين بحكم نهائي أن الإعتراض على استمرارها كان على غير أساس وتكون في حالة الحكم بإستمرار الأعمال ضماناً لإزالة هذه الأعمال كلها أو بعضها إصلاحاً للضرر الذي يصيب الحائز إذا حصل على حكم نهائي في مصلحته .

والمادة 45 من قانون المرافعات التى تنص على :

يندب فى مقر المحكمة الابتدائية قاض من قضاتها ليحكم بصفة مؤقتة ومع عدم المساس بالحق فى المسائل المستعجلة التى يخشى عليها من فوات الوقت.

أما فى خارج دائرة المدينة التى بها مقر المحكمة الابتدائية فيكون هذا الاختصاص لمحكمة المواد الجزئية على أن هذا لا يمنع من اختصاص محكمة الموضوع أيضاً بهذه المسائل إذا رفعت لها بطريق التبعية .

وقائع دعوى وقف الأعمال الجديدة بصفة مستعجلة

تحوز الطالبة المنزل الكائن ناحية ….. مركز الزقازيق محافظة الشرقية حيازة هادئة ومستقرة وظاهرة منذ 20/11/1998 والمحدد بحدود اربع هى :

• الحد البحرى / ……… بطول 12.60م2
• الحد القبلى / ………….. بطول 15.35م2
• الحد الشرقى / شارع مناصفة بطول 12.60م2
• الحد الغربى / شارع بطول 14.20م2

ويحوز المدعى عليه قطعة ارض فضاء  قام بهدم ما كان عليها من بناء وشرع فى اعادة تشييد مبنى جديد عليها وذلك بان قام باعمال الحفر الا انه لم يراع المسافات القانونية من حد ملكه وفقا للاشتراطات البنائية واحكام نصوص قانون البناء .

وقام بالتعدى على حرم الشارع الفاصل بينه وبين المنزل حيازة المدعية من الحد الشرقى وهو ما ينال من حيازة المدعية وحسن الانتفاع بالمنزل حيازتها منذ 20/11/1998 .

حيث لو اكتملت اعمال تشييد البناء سيضر بالمدعية من سد المطلات وحجب النور والهواء وما اكتسبته من حقوق ارتفاق خلاف انه خالف المسافات القانونية .

هذا وبالنظر الى العقد سند حيازة المدعى عليه لقطعة الارض المؤرخ 17 / 6 / 2016 بالشراء من والدته السيدة / ……………….. يتبين انه تضمن فى حدوده اطوال تختلف تمام الاختلاف عما ورد بشهادة صلاحية موقع الصادرة من الوحدة المحلية …

وكذلك عن كشف التحديد المساحى الصادر باسم والدته وكذلك عن الاطوال الواردة بعقد المدعية للمنزل حيازتها ، وهو ما يتبين معه مع اختلاف وتضارب هذه الاطوال من وجود تعدى على حرم الشارع المشترك والفاصل بينه وبين المدعية

هذا وامام تعنت المدعى عليه واصراره على عدم مراعاة المسافات القانونية من حد ملكه والتعدى على حرم الشارع الفاصل بينه وبين منزل المدعية واستمراره فى اعمال الحفر.

تمهيدا لاقامة البناء كانت هذه الدعوى بصفة مستعجلة لوقف هذه الاعمال قبل تمامها لحين الفصل فى الدعوى الموضوعية بالزام المدعى عليه بمراعاة المسافات المقررة قانونا من حد ملكه وتستند المدعية الى الاسانيد القانونية الاتية

السند والقوانين واللوائح المنظمة لحماية الحيازة بوقف الأعمال الجديدة

فيما يلي، نستعرض سند دعوي وقف الأعمال الجديدة من القانون ولوائح التنظيم التى استند اليها الاستاذ عبدالعزيز حسين عمار في الدعوى، مع ربطها بالواقع، وأحكام النقض المرتبطة بموضوع القضية.

اولا : توافر المصلحة المحتملة كشرط لقبول الدعوى :

المقرر ان المصلحة فى دعوى وقف الاعمال هى مصلحة محتملة وقد اجاز القضاء رفعها ونص عليها القانون المدنى فى المادة 962

المستشار رمضان جمال كامل – شروط قبول الدعوى – ص ت 41

وانها دعوى وقائية المصلحة فيها ليست قائمة وانما  مصلحة محتملة  ومثلها حالة ما اذا شرع جار فى بناء حائط فى ملكه لو تم يترتب عليه حجب الضوء عن مطل فى عقار جاره او قيام جار بالبناء فى نهاية ملكه .

وفتح مطلات على جاره دون ان يترك المسافة القانونية التى حددها المشرع فى القانون المدنى او قوانين المبانى ولا جدال ان منشئ البناء ملزم بمراعاة هذه القيود وهى قيود امره متعلقة بالنظام العام

المستشار عبدالمنعم الشربينى – شرح القانون المدنى – ص 437 – جزء 16

وقد نصت المادة 3 من قانون المرافعات على جواز المصلحة المحتملة

وبانزال ما تقدم يتبين توافر المصلحة للمدعية التى تحوز منزلا مقابلا لارض المدعى عليه الذى شرع فى بنائها وبدأ باعمال الحفر مع عدم مراعاة المسافات القانونية من حد ملكه.

وهو ما يحجب النور والهواء عن المدعية الى جانب التعدى عليها حال فتح مطلات مواجهه لمنزلها الحائزة له منذ عام 1998 واكتسبت حقوقا بمضى المدة

فالمقرر فقها من الامثلة على دعوى وقف الاعمال

ان يطلب المدعى وقف اعمال البناء التى يشرع المدعى عليه فى اقامتها مستندا فى طلبه الى ان الاخير لم يراع المسافة القانونية التى يأمر القانون بوجوب تركها بين الاملاك المتجاورة .

او انه لم يراع المسافة التى اتفق بين الطرفين على وجوب تركها خالية للمساعدة على مرور النور والهواء او ان يطلب وقف البناء لانه اذا اقيم فسوف يعتبر تعكيرا لحق المطل ..

مشار اليه – محمد راتب – قضاء الامور المستعجلة – ص 382 – هامش 1

هذا الى جانب ان اللائحة التنفيذية للقانون 119 لسنة 2008 بالمادة 26 منه نص على انه

فى حالة الشوارع القائمة يتم الارتداد عن حد الملكية بمقدار نصف الفرق بين العرض الحالى للطريق والعرض المقترح عند البناء او اعادة البناء

كما ان القانون المدنى نص فى المادة 806 مدنى

( على المالك أن يراعى فى إستعمال حقه ما تقضى به القوانين والمراسيم واللوائح المتعلقة بالمصلحة العامة أو بالمصلحة الخاصة )

والمادة 807 مدنى التى تنص على

( على المالك ألا يغلو فى إستعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار. )

ومن ثم وهديا بما تقدم يتبين توافر الصفة والمصلحة للمدعية فى دعواها

ثانيا : توافر شروط رفع دعوى وقف الأعمال وفقا للمادة 962 مدني:

1. حيازة المدعية للمنزل المقابل لارض المدعى عليه حيازة قانونية هادئة ومستمرة وظاهرة بعنصرىها المادى والمعنوى وذلك منذ 20/11/1998 اى حوالى عشرون عاما واكتسبت ما تفرع منه من مطلات وثابت هذه الحيازة من العقد سندها كدليل فقط على الحيازة وتاريخها
2. رفع الدعوى خلال مدة السنة المقررة من تاريخ الاعمال المطلوب وقفها التى قام بها فى 7 / 2017
3. شروع المدعى عليه بالفعل فى اعمال البناء على ارضه بان قام باعمال الحفر ابتداء تمهيدا لتشييد البناء دون مراعاة المسافات المقررة قانونا من حد ملكه.
4. ومن ثم لم تكتمل بعد اعمال البناء وحال تمامها يكون متعرضا لحيازة المدعية وانتفاعها بالمنزل حيازتها وسد المطلات والنور والهواء عنها خلاف التعدى على حرم الشارع المشترك والفاصل بينهما

وقضت محكمة النقض :

ان مؤدى نص المادة 806 من القانون المدني أن  حق الملكية  ليس حقاً مطلقاً وأن المالك في استعماله إياه يجب أن يعمل في حدود القوانين واللوائح.

فإذا أخل بأي إلتزام فرضته عليه القوانين واللوائح كان الإخلال بهذا الالتزام خطأ يستوجب المسئولية التقصيرية ومن ثم فإن الجار الذى يخالف القيود القانونية يرتكب خطأ

الطعن رقم 2233 –  لسنــة 51 ق  –  تاريخ الجلسة 21 / 11 / 1982 –  مكتب فني 33 –  رقم الجزء  2 –  الصفحة 984

ثالثا : توافر شروط الاستعجال

المقرر بنص المادة 45 من قانون المرافعات يندب فى مقر المحكمة الابتدائية قاض من قضاتها ليحكم بصفة مؤقتة ومع عدم المساس بالحق فى المسائل المستعجلة التى يخشى عليها من فوات الوقت

وتضمنت المذكرة التحضيرية للقانون المدنى عن نص المادة 807 مدنى

ولم يكتف المشروع بالنص علي وجوب ازالة الضرر غير المألوف بعد وقوعه بل نص علي جواز المطالبة بمنعه قبل وقوعه فان الوقاية خير من العلاج وللمالك المهدد بضرر يصيبه من جراء أعمال الجار.

ولو تمت تحقق هذا الضرر ان يلزم  الجار   في قضية مستعجلة باتخاذ الاحتياطيات الكافية بل له ان يطلب وقف هذه الأعمال حتي تفصل محكمة الموضوع في النزاع ) انظر م 1413 من المشروع.

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني  الجزء 6 ـ ص 31 و 32 و 33

فالاستعجال يتوافر كلما توافر امر يتضمن خطرا داهما او ضررا قد لا يمكن تلافيه اذا لجأ الخصوم الى القضاء العادى

د . احمد مليجى – المرافعات – ص 1139 ج1 ، احمد ابو الوفا – المرافعات – بند 294ص 405

وانه من امثلة حالات الاستعجال .. طلب حماية الحيازة بدعاوى الحيازة وهى منع التعرض ، وقف الاعمال الجديدة ، استرداد الحيازة

احمد مليجى – المرافعات – ص 1150 ج1

ومن ثم وهديا بما تقدم وحيث ان

المدعى عليه لم يراع الارتداد للمسافات القانونية من حد ملكه بل تعدى على حرم الشارع المشترك والفاصل بينه وبين المنزل حيازة المدعية ومن ثم خالف قانون البناء والقانون المدنى .

وهو ما يضر بحيازة المدعية وحقوقها وحسن الانتفاع بمنزلها وحال اتمام البناء دون ازالة هذه المخالفات ما يضر بالمدعية ويحجب عنها النور والهواء .

الى جانب سد  المطلات  التى اكتسبتها منذ عام 1998 ويكشف عورة منزلها حال اقامة المدعى عليه مطلات مقابلها دون مراعاته للمسافات المقررة قانونا

فانه، والحال كذلك وحيث ان الدعوى الموضوعية بالزامه بمراعاة المسافات القانونية المقررة من حد ملكه يطول نظرها وقد تحتاج الى الخبرة الفنية بندب خبير قبل الفصل فيها لبيان واثبات ذلك.

وبالتالي، يحق لها طلب القضاء لها بصفة مستعجلة امام قاضى الامور المستعجلة  بوقف هذه الاعمال لحين الفصل فى الدعوى الموضوعية لتوافر الخطر وخشية اتمام البناء

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة الزقازيق الابتدائية الدائرة (  ) للامور المستعجلة  يوم    الموافق   /   / 2017 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

بصفة مستعجلة : بوقف اعمال الحفر والبناء التى شرع المدعى عليه فيها على ارضه والمبينة بصحيفة الدعوى لعدم لمخالفة المسافات القانونية والتعدى على حرم الشارع.

تأسيسا على، المادة 962 من القانون المدنى التى تضر بحيازة المدعية للمنزل المقابل منذ عام 1998 وحسن الانتفاع به وما اكتسبته من حقوق ارتفاق  فضلا عن الزامه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة

مع حفظ كافة الحقوق القانونية

ولاجل العلم

الأسئلة الشائعة حول دعوى وقف الأعمال الجديدة والمادة 962 مدني

في الختام، نقول أنه وبناء على المادة 962 مدني، يتبين أن دعوى وقف الأعمال الجديدة من أهم دعاوى الحيازة لحماية الحائز القانوني من أي تعدي على حيازتة، يوشترط المشرع توافر شروط محددة لقبول الدعوى.

بما يضمن وقف الأعمال التي قد تؤدي إلى منع التعرض للحيازة أو الإضرار بها، وفقا لأحكام القانون المدني المصري.

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.

تحميل وطباعة البحث