سبب انقلاب عقد البيع لهبة مستترة أو لوصية

تعرف علي سبب انقلاب عقد البيع لهبة مستترة أو لوصية في حدود الثلث فعند قضاء المحكمة بالصورية النسبية وأن عقد البيع يستر تصرفا أخر فيجب بيان هذا التصرف المستتر عما اذا كان وصية وفقا لقرينة المادة 917 مدني أم أنه هبة وفقا لنص المادة 488 مدني فلكل تصرف أركان وشروط لصحته

تكييف المحكمة لسبب التصرف المستتر

سبب انقلاب عقد البيع لهبة

 

تستنبط محكمة الموضوع  التصرف المستتر  من العقد محل الصورية ومن ظروف الحال وملابسات التعاقد ووجه الشبه بين بين الهبة والوصية أنهما بلا ثمن مدفوع ولكنهما يختلفان في الشروط والاحكام وكذا الأثر المترتب فالوصية تكون في حدود الثلث أما الهبة فتنصب علي كل المال الموهوب ولذا وجب علي المحكمة بيان وتكييف التصرف المستتر

استئناف حكم قضي بالصورية النسبية لوجود تصرف مستتر

أنه في يوم       الموافق     /      / 2023

بناء علي طلب السيد / …………. المقيم ……….. – محافظة الشرقية ومحلة المختار مكتب الأستاذ / عبد العزيز حسين عبد العزيز المحامي بالنقض الكائن مكتبة – الزقازيق – 29 شارع النقراشي – قسم النحال – برج المنار – الدور الخامس

أنا             محضر محكمة ………. الجزئية قد انتقلت واعلنت ورثة المرحومة  :-

  1. …………………….
  2. …………………….
  3. …………………….

ويعلنوا شارع ………. – بجوار …………. – بندر ………. – محافظة الشرقية

وذلك بشأن

استئناف الحكم الصادر فى الدعوى رقم …… لسنه 2019 مدنى جزئي ….  القاضي منطوقه بجلسه .. / .. / 2022 :-
  • أولا : برفض الدعوي الاصلية وألزمت المدعى بالمصاريف ومبلغ خمسون جنيها مقابل اتعاب المحاماة
  • ثانيا : بقبول الدعوي الفرعية شكلا وفي موضوعها برد وبطلان عقود البيع الابتدائية المؤرخة .././2005 و .././2007 و .././2010 لصوريتها صورية نسبية بطريق التستر وألزمت المدعى عليه فرعيا بالمصاريف ومبلغ خمسون جنيها مقابل اتعاب المحاماة

واقعات النزاع لعقود البيع والتصرف المستتر

  • أقام الطالب ( المستأنف ) دعواه امام محكمة أول درجة طالبا القضاء له بصحة ونفاذ عقود البيع المؤرخة …… و …… و ….. المبرمة بينه وبين والدته مورثته ومورثة المدعي عليهم أصليا
  • وذلك علي سند من الواقع والقول أنها قد باعت له حال حياتها الوحدات ( محل ، شقة بالثاني العلوي ، شقة بالثالث العلوي ) بعقود البيع سالفة البيان علي الترتيب مقابل ثمن تم سداده بالكامل وكما مبين بكل عقد بيع وانها قد حضرت بوكيل عنها بوكالة خاصة وبشخصها وأقرت بصحة توقيعها علي كل عقد بيع أمام القضاء وأنها قد تنازلت له عن رخصة العقار بمجلس مدينة …. ، وقد اتخذ كافة اجراءات شهر الدعوي المقررة قانونا
  • وقد وجه المدعي عليهم أصليا دعوي فرعية بطلب رد وبطلان عقود البيع الثلاث سالفة الذكر لصوريتها صورية مطلقة وحصولها بالتدليس واستغلال كبر سن المورثة وجهلها واستواقعها علي العقود ( علي حد قولهم )
  • وقد أحالت محكمة أول درجة الدعوي للتحقيق ليثبت المدعين فرعيا بشهادة الشهود صورية عقود البيع الثلاث صورية نسبية وبعد أن أنهت المحكمة التحقيق قضت بجلسة ……….. بقضائها سالف البيان برفض الدعوي الأصلية وقبول الفرعية وصورية العقود الثلاث بطريق التستر
  • وحيث أن هذا القضاء لم يلقي قبولا لدي الطالب وجاء مجحفا بحقوقه وغربة سنين بدولة …. معيبا بالخطأ في تطبيق القانون ومخالفته وبالقصور في التسبيب المبطل ومخالفة الثابت بالمستندات
  • فانه يتقدم بهذا الاستئناف خلال الميعاد المقرر قانونا و المتضمن أسبابه وبما لمحكمة الاستئناف من حق مراقبة تطبيق القانون محل الاستئناف لصحيح القانون من عدمه وبما لها أيضا من حق الفصل في الدعوي برمتها من جديد وما يعرض أمامها من أوجه دفاع ودفوع سواء السابق عرضها أمام محكمة اول درجة أو ما يعرض أمامها من أوجه جديدة

اسباب الطعن بالاستئناف

سبب انقلاب عقد البيع لهبة

أولا : مجمل أسباب الاستئناف في ايجاز  وهي جزء لا يتجزأ من دفاع وأسباب المستأنف في استئنافه :

♦ عدم اختصاص محكمة أول درجة ( قيميا ) بنظر الدعوي الفرعية بطلب صورية عقود البيع الثلاث للصورية المطلقة لأنها وفقا للقانون والمادة 41 مرافعات غير مقدرة القيمة والمحكمة المختصة بالفصل فيها هي محكمة ….. الكلية

انتفاء الصورية بنوعيها مطلقة ونسبية في عقود البيع الثلاث لأنها بيوع ناجزة مكتملة الأركان والشروط مدفوع الثمن ووضع المستأنف المشتري يده علي البيع وتصرف فيه تصرف المالك في ملكه ويبرم ايجارات وقد تنازلت له البائعة عن رخصة المباني وكافة المرافق باسمة فانه يكون بيعا ناجزا صحيحا مكتمل الأركان

ومخالفة الحكم وقصوره بإسناد قضائه بالصورية النسبية الى شاهدين قرروا أنهما بناء علي طلب البائعة وليس المشتري حضروا للتوقيع علي العقود الا أنهم لم يبصروا دفع الثمن

( لطفا /  عدم ابصار الشاهد للثمن لا ينفي دفعه لأن البائع هو من طلب شهادتهم علي البيع كما أن حضور شهود مجلس العقد ليس شرطا لانعقاده وصحته ) ملتفته عن ان المشتري يعمل …. ولديه قدرة علي الشراء ودفع الثمن

♦ التفات الحكم عن عدد 7 اقرارات موثقة بشهاد شهود تضمنت حصول البيع وسداد الثمن

♦ التفات الحكم عن ثلاث ايصالات ممهورة بختم البائعة كل ايصال متضمن استلامها ثمن الوحدة المبيعة بالثمن المدون بكل عقد

( ان كان الختم حجيته غير قوية الا انه مع شهادة خال الخصوم وشقيق البائعة وشهادة سبع شهود بإقرارات شهادة موثقة وطلب البائعة ذاتها من الشهود التوقيع علي عقود البيع وتضمن العقود بند مكتوب بدفع كامل الثمن ووجود حوالات بنكية من المشترى الى البائعة من دولة … التى يعمل بها دخلت بالفعل في حساب البائعة كما ثابت بكشف  الحساب البنكي  ) يؤكد صحة البيع وسداد الثمن بالكامل

♦ اغفال الحكم تنازل البائعة الى المشتري عن رخصة العقار الكائن به الوحدات المبيعة امام موظف عام بمجلس مدينة …  وأن كافة مرافق العقار  ( مياه – كهرباء – غاز ) باسم المشتري – المستأنف – وكذلك كافة مخاطبات مجلس المدينة بشأن العقار موجهه الى المشتري بصفته المالك

♦ أغفل الحكم ابرام البائعة توكيل مخصص لوكيل بالشهر العقاري للإقرار عنها بصحة التوقيع علي عقود البيع الثلاث وهو اقرار بصحة البيع وأنه منجز خالص الثمن وحضورها بشخصها واقرارها في دعويين أخرين

♦ اغفال الحكم ان المستأنف – المشتري – وضع يده علي الوحدات المبيعة وقام بتصرفات يقوم بها المالك منها تأجير المحل للغير وتأجير احدي الشقتين الى ( شقيقته /  … ) التى بشخصها وبناء علي طلبها قامت بإثبات تاريخ عقد الايجار المؤرخ. / . / 2007 بالشهر العقاري   ( وهو اقرار بحصول البيع وصحته منها لا يجوز التنصل منه ) وقرينة علي علم أشقاء المستأنف المشتري بالبيع وصحته 

خاصة وأن تاريخ عقد الايجار واثبات تاريخه لاحق علي تاريخ عقد البيع المؤرخ ../ . /2007 ، وما يعضد ذلك أيضا صورة من خطاب موجه من البائعة الى ابنها المشتري .. مكتوب بخط شقيقته ( … ) تضمن

( وأيضا أحب أعرفك ان – …. – أخوك بينصحك أن تؤجل عمل السباكة وتركيب المواسير لحين عودتك بالسلامة حتى لا تتبهدل من بياض الشقة وكان علشان تختار لون بلاط السيراميك علي ذوقك فمش تستعجل )

♦ قضاء الحكم بالصورية النسبية لأن العقود تستر تصرف أخر دون بيان هذا التصرف المستتر من حيث أركانه وشروطه حتى تقضي في الدعوي الأصلية بصحته ونفاذة 

ولا ينال من هذا النظر تضمن الحكم نص المادة 917 مدني علي مضض دون تأكيد حيث أن القرينة محل هذه المادة وهي احتفاظ المورث البائع لأحد الورثة بالمبيع والانتفاع به حتى وفاته لا تتوافر في الدعوي فقد خلت العقود من هذا البند 

كما ان التصرفات اللاحقة علي البيع بتنازل البائعة عن رخصة مباني العقار  وابرام المستأنف المشتري تصرفات بالتأجير للغير وأحدهم شقيقته ومخاطبات مجلس المدينة له كمالك تنفي احتفاظ المورثة بحيازة المبيع ومن ثم فالعقود ليست ساترة لوصية

ومن ثم وعلي فرض ما ذهب اليه الحكم من توافر الصورية النسبية 

فان التكييف الصحيح و الأقرب للواقع وملابسات تحرير العقود والمستندات أنها عقود ( هبة مستترة في صورة عقود بيع ) وفقا لنص المادة 488 مدني التى تتوافر أركانها وشروطها علي فرض توافر الصورية وهي هبة لا يشترط فيها الرسمية

ومن ثم كان علي الحكم بيان التصرف المستتر علي نحو جازم وصريح وبيان شروطه وأركانه ليتمكن من القضاء بصحته ونفاذة في الدعوي الأصلية لأن الصورية النسبية لا تنال من وجود العقد وانما تنال من نوعه مما يعني أنه عقد صحيح فحرمت محكمة أول درجة نفسها من القضاء في الدعوي الأصلية وأخلت بحقوق المدعي ( المستأنف ) في دعواه

تفصيل أسباب الاستئناف وفقا للواقع والقانون

سبب انقلاب عقد البيع لهبة

السبب الأول الخطأ في تطبيق القانون ومخالفته بمخالفة قواعد الاختصاص القيمي والفصل في الدعوي الفرعية

وذلك بنظر محكمة أول درجة في الدعوي الفرعية الموجهة من المدعي عليهم أصليا بطلب رد وبطلان عقود البيع المؤرخة ……………….  للصورية المطلقة ( وهو طلب غير محدد القيمة ) ومن ثم كان يجب احالة الدعوي الفرعية الى محكمة … الكلية المختصة قيميا للفصل فيها ووقف الدعوي الاصلية بصحة ونفاذ العقود تعليقيا لحين الفصل في الدعوي المحالة بحكم نهائي ( فثمة فارق بين الدفع وبين الدعوي الفرعية )

المقرر في قضاء محكمة النقض

 اذا كان الثابت بالأوراق أن ( الطلبات في الدعوي ) الصادر بشأنها أمر تقدير الرسوم هي ( دعوي رد وبطلان عقدي البيع المؤرخين 27/5/2008 ) تأسيسا علي أنهما ( لم يدفع فيهما ثمن ) وأنهما صدرا في  مرض الموت  ، ومن ثم فان ( حقيقة تلك الطلبات لا تنطوي علي طلب بطلان هذين العقدين لتخلف أحد أركانهما أو لإخلال أحد طرفيها بالتزاماته ) ، انما هي في حقيقتها تتعلق ( بطلب صوريتهما صورية مطلقة ) وهو لا يعد من ( الطلبات والدعاوي التى أورد المشرع قاعدة لتقدير قيمتها ) ومن ثم فان الدعوي مجهولة القيمة

الطعن رقم 14393 لسنة 85 ق جلسة 17/5/2021
وبإنزال ما تقدم علي طلبات الدعوي الفرعية أمام محكمة أول درجة يتبين

أنها انصبت علي طلب رد وبطلان عقود البيع الثلاث المؤرخة ………….. لصوريتهم صورية مطلقة ومن ثم فالطلب لم ينصب علي البطلان لتخلف أحد أركان العقود أو اخلال طرف بالتزاماته ومن ثم فالدعوي الفرعية تكون مجهولة القيمة وتكون محكمة … الكلية وفقا لنص المادة 41 مرافعات هي المحكمة المختصة قيميا بالفصل فيها

ويكون الحكم محل الاستئناف قد أخطأ في تطبيق القانون ومخالفته بالفصل في الدعوي الفرعية بالمخالفة لصحيح القانون بإحالة الدعوي الفرعية للمحكمة المختصة قيميا ووقف الدعوي الأصلية لحين الفصل في الدعوي المحالة بحكم نهائي وهي قاعدة متعلقة بالنظام العام لا يجوز مخالفتها

فالمقرر في قضاء محكمة النقض

 اذا جاوزت قيمة الطلبات العارضة  في الدعوي نصاب القاضي الجزئي وكان من مقتضي حسن سير العدالة الفصل في الطلبات العارضة قبل الفصل في الدعوي الأصلية وجب علي المحكمة أن تحكم من تلقاء نفسها بإحالة الدعوي الأصلية والطلبات العارضة الى المحكمة الابتدائية المختصة

الطعن رقم 132 لسنة 21 ق – مكتب فني – ص 223 – جلسة 3/12/1953

والمقرر أن الدعوي الفرعية عن الدعوي الأصلية هي دعوي مستقلة ولها تقدير مستقل عن تقدير الدعوي الأصلية

فلا يمكن تطبيق ما قررته المادة 40 من قانون المرافعات علي الدعوى الفرعية التي قد يقيمها المدعي أو المدعي عليه ، وإنما تقدر الدعوى الفرعية علي استقلال وفق قواعد التقدير العادية التي أشارت إليها النصوص السابقة علي هذه المادة بمعين أن الدعوى الفرعية قد تجعل الحق كله محل نزاع وبالتالي فإن تقدير قيمة هذه الدعوى يتم وفق قواعد تحديد قيمة الدعوى العادية وكذا رفع دعوى أخري وضمها إلي الدعوى الأصلية .

فمن المبادئ المقررة ان المحكمة المختصة بنظر موضوع النزاع تختص بجميع أوجه الدفاع الفرعية والموضوعية التي يحصل التمسك بها إزاء الطلب المقدم للمحكمة وهو ما يطلق عليه قاضي الدعوي هو قاضي الدفع غير ان هذا المبدأ لا يطبق علي الدعوي الفرعية لأن المدعي عليه يخرج بالخصومة عن حدودها الاصلية ويعرض علي المحكمة نزاعا خاصا لتفصل فيه بطريق مباشر

الدكتور عبد الوهاب العشماوي

وخلاف ما تقدم فان مجموع قيمة الثلاث عقود وفقا للأثمان المدونة بها هو ( 25000+70000+ 100000 = 195000 جنيه) وهو ما يزيد عن قيمة نصاب القاضي الجزئي مائة الف جنيه

 ومن ثم وهديا بما تقدم  فان المستأنف يلتمس بطلب جازم متعلق بالنظام العام بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به في الدعوي الفرعية والدعوي الاصلية وبإحالة الدعوي برمتها الى محكمة ههيا الكلية المختصة قيما بنظر الدعوي للفصل فيها

وعلي سبيل الاحتياط بإحالة الدعوي الفرعية برد وبطلان العقود  الثلاث للصورية المطلقة الى محكمة . …. الكلية للفصل فيها بحكم نهائي ، وبوقف الدعوي الأصلية بصحة ونفاذ العقود تعليقيا لحين الفصل في الدعوي الفرعية المحالة بحكم نهائي

السبب الثاني القصور في التسبيب بالتفات محكمة اول درجة عن مستندات المدعي ( المستأنف الجوهرية ) ودلالتها في اثبات جدية وصحة البيع بالعقود الثلاث وأنه بيع منجز اتجهت ارادة طرفيه الى ابرامه وانتفاء الصورية أيا كان نوعها في نيتهم التى لا يجوز الاستدلال عليها من شهادة شهود تحتمل الكذب والالتفات عن المستندات والقرائن المؤيدة

( فعدم ابصار الشاهد للثمن لا ينفي سداده وتمام البيع ولم يشترط المشرع وجود شهود لصحة عقد البيع خاصة ان البائعة هي من طلبت توقيعهم كشهود وليس المشتري ومن ثم فهو اقرار بصحة البيع منها وتنجيزه وسداد الثمن كما مكتوب بالعقد )

المقرر في قضاء هذه المحكمة أن

البحث في كون البيع الصادر من المورث لأحد الورثة حقيقيا أو صوريا وهل هو تصرفا منجزا أو مضافا الى ما بعد الموت من المسائل الموضوعية التى قوامها الواقع الذي تستظهره محكمة الموضوع من ( نية المتعاقدين ) بناء علي تصرفاتهم السابقة والمعاصرة والتالية لعقد البيع

الطعن رقم 681 لسنة 51 ق جلسة 10/2/1985
وفقها للدكتور عبد الرزاق السنهوري

(  أنه لا صورية  في عقد جدي يتم بين المتعاقدين حتي لو لم يكن ذلك العقد الا وسيلة الوصول الى غرض أخر ليس هو الغرض المباشر من العقد )

السنهوري – الوسيط ج 2 – ص 1078

وأن وصف العقد بالصورية مسألة قانونية بحتة لازمه بيان المحكمة لأساس قضائها من الوقائع والمستندات المطروحة عليها وعدم اغفال بحث الدفوع الجوهرية للخصوم

الطعن رقم 15691 لسنة 88 ق جلسة 2/11/2021
هذا وبتطبيق وانزال ما تقدم وبمطالعة المستندات المقدمة من المدعي ( المستأنف ) التى التفت عنها الحكم تماما ولم تفحصها محكمة أول درجة يتبين أن التصرفات السابقة والمعاصرة واللاحقة علي البيع تؤكد أنه بيع جدي

( 1 ) تنازل المورثة البائعة للمدعي المستأنف عن رخصة العقار  المبيع وحداته ( محل + شقتين ) رقم … لسنة 2010 والتنازل مثبت بمجلس مدينة …. ( هذا التنازل يؤكد جدية البيع لا صوريته وهو مستند رسمي لا يقبل نفي دلالته صادر من المتصرف للمتصرف اليه ولا يجوز اثبات عكسه بشهادة شاهد تحتمل الكذب

( 2 ) كافة مرافق العقار بالكامل ( مياه + انارة + غاز ) باسم المدعي المبيع له العقار

( 3 ) كافة مخاطبات مجلس المدينة بشأن العقار موجهه الى المدعي المستأنف بصفته المالك

( 4 ) استئجار المدعي عليها الثالثة ( …. ) شقيقة المدعي منه شقة للسكن ( احدي الشقق المبيعة له ) بعقد ايجار مؤرخ …..  ، ثابت التاريخ بالشهر العقاري بناء علي طلبها شخصيا ( وهو تصرف لاحق علي عقد بيع الشقة  المؤرخ …. ، يؤكد جديته ولو كانت الشقة علي ملك المورثة لاستأجرت منها لا من شقيقها المدعي ولما تقدمت بطلب رسمي لإثبات تاريخ عقد الايجار بالشهر العقاري ( مما يتبين معه علم أشقاء المدعي المستأنف بالبيع المنجز وسداد كامل الثمن من عمله وكده …. )

( 5 ) شهادة ( خال أطراف الخصومة – و شقيق المورثة البائعة ) ……. بالمحضر الرسمي شكوي المدعي عليه الأول ضد المدعي والذي طلب شهادته بنفسه في المحضر والذي شهد بالحق بأن شقيقته أبلغته أنها باعت لابنها …. العقار وأنه عليه باقي ثمن وبعد ذلك قالت له أنه أكمل الأقساط وسدد كامل الثمن

( هذا الشاهد وهو خال الاطراف لم يستعين به المدعي عليه الأول المدعي فرعيا في الشهادة أمام المحكمة لأن شهادته تؤكد صحة البيع وجديته وسداد الثمن )

( المدعي المستأنف قدم صورة رسمية من المحضر الثابت به شهادة خاله الا أن الحكم التفت عنها رغم دلالتها في اثبات صحة البيع وكذب شهود المدعي الأول فرعيا )

( 6 ) التفت الحكم الطعين عن عدد ( 7 ) اقرارات بالشهادة رسمية وموثقة بالشهر العقاري شهد فيها كل مقر بصحة البيع وسداد الثمن من المدعي للبائعة الا أن الحكم التفت عنها تماما ( مقدم هذه الاقرارات الموثقة بالشهادة بحافظ مستندات لعدالة المحكمة )

وهذه الاقرارات بالشهادة تثبت وتؤكد عدم صدق شهود المدعي فرعيا الأول والتي عولت عليها المحكمة في القضاء بالصورية النسبية لأنهما شهدا [ انهما لم يبصرا دفع ثمن ] ملتفته عن شهادتهم بأن البائعة هي من طلبت حضورهم للتوقيع كشهود علي عقود البيع ( اقرار بالبيع منها )

والتفتت المحكمة أيضا عن أن الشاهد الثاني الذي اخذت بشهادته أنه لم يبصر دفع ثمن ( …. ) هو ذاته الشاهد الذي استعان به المدعي الأول فرعيا ليشهد بالمحضر شكواه – سالف البيان – وقد شهد بالمحضر بالبيع ودفع الثمن الا أنه غير شهادته امام المحكمة بأن البائعة طلبت منه التوقيع علي عقد البيع الا انه لم يبصر دفع ثمن )

( لطفا / عدم ابصار الشاهد لدفع ثمن المبيع لا ينفي سداده ولا ينال من صحة البيع وجديته فلم يشترط القانون ابصار الشهود لدفع الثمن بل لم يشترط المشرع في الأصل حضور شهود لمجلس العقد فهو ليس شرطا من شروط صحة العقد ) فيكفي شهادتهما بأنهما حضرا بناء علي طلب البائعة للتوقيع علي العقود ( فالشهود لم ينفوا واقعة البيع وإنما شهدوا بأن البائعة قالت أنها باعت وتسلمت الثمن لكن لم يبصروا دفع الثمن )

ومن ثم جاء الحكم قاصرا فاسدا في الاستدلال بالتعويل علي شهادة شاهد ( شهد بحصول البيع الا أنه غير شهادته في موضعين بالنسبة لدفع الثمن )

( 7 ) قصور الحكم في التسبيب عندما تناول الحوالات البنكية من دولة … الصادرة من المستأنف أصليا المشتري الى والدته البائعة له بأنها لا تخص الثمن لان الثابت بعقود البيع أن الثمن  دفع بالكامل وشهود اثبات الصورية قرروا أنها لم يبصروا ثمة مبالغ بل ان النص المكتوب هو الأقوى في اثبات سداد الثمن

وهو فساد في الاستدلال واستخلاص غير سائع لاطراح الحكم بند مكتوب ظاهر النص ، والأخذ بشهادة شاهدين لم قررا أنهما يبصرا دفع الثمن واطراح سبع اقرارات بالشهادة تؤكد سداد كامل الثمن وهو الاقرب لكون الحوالات خاصة بسداد الثمن ووفقا لشهادة ( خال الأطراف بان شقيقته قالت له أن … سدد ما عليه من أقساط بشان بيع وحدات العقار )

وهو ايضا ما قرره الشهود بإقرارات الشهادة الموثقة بأن المورثة البائعة أبلغتهم بذات المضمون ) وهي الحقيقة التى أخلت فيها محكمة أول درجة بحق المستأنف في اثبات دفع الثمن وتناول دلالة الحوالات  حق التناول خاصة وأنها لم تسأل أي شاهد عن سبب هذه الحوالات البنكية من المدعي الى البائعة له والتي دخلت حسابها البنكي بالفعل وهو دفاع جوهري ومؤثر في النتيجة

( 8 ) التفت الحكم عن عدد ثلاث ايصالات استلام مبالغ أثمان وحدات العقار  المبيع ممهور بختم البائعة وهي الأثمان المبينة بعقود البيع

( 9 ) التفات الحكم عن أحكام صحة التوقيع  علي عقود البيع وتوكيل المورثة البائعة لوكيل عنها للإقرار بصحة توقيعها علي عقود البيع ودلالتها في اثبات حصول البيع الجدي

السبب الثالث الخطأ في تطبيق القانون والقضاء بالصورية النسبية رغم عدم توافر شروطها

قضى الحكم الطعين بالصورية النسبية علي سند من أنه لم يدفع ثمة ثمن وان العقود تستر تصرفا أخر ولم يبين الحكم ما هو هذا التصرف المستتر وبيان توافر شروطه وأركانه حتى يتسنى القضاء بصحته ونفاذة وفقا للطلب الأصلي بصحة ونفاذ العقود علي ضوء التصرف المستتر

حيث أن القضاء بالصورية النسبية لا يبطل التصرف برمته فهي تتناول ( نوع العقد ) لا وجوده ومن ثم صحته ونفاذة في صورة تصرف أخر صحيح مستتر فثمة فارق كبير بين الصورية المطلقة و الصورية النسبية  ومن ثم كان يجب علي الحكم بيان التصرف المستتر في جزم ووضوح للقضاء بصحته ونفاذة بدلا من القضاء برفض الدعوي الاصلية علي سند مخالف لصحيح القانون وماهية الصورية النسبية التى تتناول نوع العقد وليس وجوده بقولها ( أن قضاء المحكمة بالصورية النسبية يقتضى رفض الدعوي الأصلية بصحة ونفاذ العقود )

ولا ينال من عدم بيان الحكم الطعين ماهية التصرف المستتر

ورود نص المادة 917 مدني  في حيثياته ذلك أن القرينة الواردة بهذه المادة وهي حيازة المورث البائع لأحد ورثته للمبيع حتى وفاته لا تتوافر في الدعوي

حيث الثابت أن كافة التصرفات اللاحقة علي البيع تمت من المدعي اصليا المشترى ولم تتم من البائعة ومنها تنازلها عن رخصة مباني العقار وادخال المرافق باسمه والتأجير لشقيقته وللغير ومخاطبة مجلس المدينة له وكذا الضرائب بصفته المالك فيما يخص العقار كما أن العقود لم تتضمن بند احتفاظها وانتفاعها بالمبيع حتى وفاتها

وكذا انتفاء شروط الصورية المطلقة  التى طلبها المدعين فرعيا فلا يوجد عقدان ويختلفان من حيث الماهية والأركان والشروط متعاصرين واحدهما ظاهر والأخر مستتر

خاصة وأن المدعين فرعيا تضاربوا ما بين طلب الصورية المطلقة وما بين استغلال جهل وكبر سن المورثة البائعة واستواقعها علي عقود بيع ( علي حد قولهم ) متناسين أنها وكلت وكيل بوكالة خاصة للإقرار بصحة توقيعها أمام القضاء وحضورها واقرارها كذلك بشخصها وشتان الفارق ما بين الطعن بالصورية المطلقة وما بين البطلان للاستغلال وكلاهما لا يجوز اثباته بالبينة

ومن ثم علي فرض صحة ما ذهب اليه الحكم المستأنف من توافر الصورية النسبية في عقود البيع

فان الصحيح وفقا للوقائع ومنطق الأمور أنها عقود هبة مستترة في صورة عقود بيع وفقا لنص المادة 488 من القانون المدني
فالمقرر في قضاء النقض أنه

تجيز المادة 488 من القانون المدني حصول الهبة تحت ستار عقد آخر، وهي تخضع في شكلها للقواعد الخاصة بالعقد الذي يسترها ، والهبة المستترة في صورة عقد بيع تصح متى كان العقد جامعاً في الظاهر لأركان البيع اللازمة لانعقاده ، أي مذكوراً فيه الثمن بطريقة غير نافية لوجوده ، وتحقق ذلك لا يغير منه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – وجود ورقة أو اكتشاف دليل بأي سبيل يكشف عن حقيقة اتجاه نية المتصرف إلى التبرع طالما توافر الشكل الظاهري

(الطعن رقم 669 لسنة 42ق جلسة 14/3/1979)
ومن ثم ليست وصية في حدود الثلث علي سند المادة 917 مدني لعدم توافر القرينة المذكورة بهذا النص

وهي احتفاظ المورث البائع بحيازة المبيع والانتفاع به حتى وفاته لخلو الواقع في الدعوي والعقود ذاتها من ذلك حيث ان تنازل البائعة للمستأنف المشتري منها عن رخصة مباني العقار الكائن به الوحدات المبيعة بمجلس مدينة … وادخال كافة مرافق العقار من كهرباء ومياه وغاز باسمه ومخاطبة الجهة الادارية ( مجلس المدينة – الضرائب ) له بصفته المالك وتأجيره المحل للغير

وكذا احدي الشقتين لشقيقته بعقد ايجار لاحق علي تمام البيع وثابت التاريخ بالشهر العقاري بناء علي طلب شقيقته وهي تصرفات ثابتة ولاحقة علي البيع تؤكد حيازة المستأنف المشتري للمبيع واتخاذه تصرفات المالك في ملكه مما يجعله بيع منجز

وعلي فرض الصورية النسبية فإنها هبة مستترة في صورة عقد بيع متعلق بهبة الرقبة وهي هبة صحيحة لا يشترط فيها الرسمية وفقا لنص المادة 488 مدني  ومن ثم ليست وصية وفق نص المادة 917 مدني

 وهو ما كان يجب علي الحكم بيانه للتصرف المستتر وشروطه وأركانه وفق الواقع والمستندات علي نحو جازم وصريح ليتمكن من القضاء في الدعوي الأصلية بصحة ونفاذ العقود بناء علي هذا التصرف المستتر لأن الصورية النسبية لا تنال من وجود العقد برمته وانما تنصب علي نوع التصرف

ومن ثم يطلب المستأنف احتياطيا وعلي فرض توافر الصورية النسبية في عقود البيع القضاء بأنها عقود هبة مستترة في صورة عقود وفقا لصريح نص المادة 488 /1 من القانون المدني التى تنص علي :

تكون الهبة بورقة رسمية وإلا وقعت باطلة ما لم تتم تحت ستار عقد آخر.

وجاء بمذكرة المشروع التمهيدي أن

الهبة يجب أن تكون في ورقة رسمية إلا إذا كانت مستترة تحت ستار عقد آخر – فهناك التزامات في ذمة الواهب هي نقل ملكية الموهوب وتسليمه وضمان الاستحقاق وضمان العيب أما الموهوب له فلا يكاد يلتزم بشيء لأن الهبة تبرع له إلا أن الواهب قد يشترط العوض فيلزم الموهوب له بأدائه

وفقها

ويستثنى من ذلك أن تتم تحت ستار عقد آخر أي أن يكون هناك  محرر عرفي  تفرغ فيه الهبة في صورة عقد آخر كالبيع مثلاً.

(محمود جمال الدين زكي ص89- السنهوري ص51)
وكذلك انه يستثنى من وجوب الشكلية في الهبة أي وجوب أن تتم بورقة رسمية نوعين من الهبة هما:

الهبة المستترة / وهي هبة مباشرة ينقل فيها الواهب للموهوب له حقاً عينياً أو يلتزم له بحق شخصي ولكنها تتم تحت ستار عقد آخر وقد أعفيت الهبة المستترة من الشكل بمقتضى الفقرة الأولى من المادة 488 مدني والتي تجري على أن ” تكون الهبة بورقة رسمية وإلا وقعت باطلة ما لم تتم تحت ستار عقد آخر”.

وقد قضت محكمة النقض بأن

تجيز المادة 488 من القانون المدني حصول الهبة تحت ستار عقد آخر، وكل ما يشترطه القانون لصحة  الهبة المستترة  أن يكون العقد للهبة مستوفياً الشروط المقررة له في القانون

وإذ كان الحكم قد انتهى في أسبابه إلى أن تصرفات مورث الطاعن – التي اعتبرها هبات مستترة – قد صدرت منجزة ومستوفية الشكل القانوني بتلاقي الإيجاب والقبول على مبيع معين لقاء ثمن مقدر وكان ذكر الباعث الدافع للهبة في العقد الساتر لها يتنافى مع سترها وكان الطاعن لم يقدم – على ما سجله ذلك الحكم – الدليل على ما ادعاه من عدم مشروعية السبب في هذه التصرفات ، فإن النعي على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون وفي تأويله يكون على غير أساس

(الطعن رقم 207 لسنة 35ق جلسة 17/4/1969)
وقد قضت أيضا محكمة النقض بأن

المادة 488 من القانون المدني تجيز حصول الهبة تحت ستار عقد آخر، وهي تخضع في شكلها للقواعد الخاصة بالعقد الذي يسترها، وأن الهبة المستترة في صورة عقد بيع تصلح متى كان العقد جامعاً في الظاهر لأركان البيع اللازمة لانعقاده وأن الثمن وإن كان يعتبر ركناً أساسياً في عقود البيع إلا أنه على ما يستفاد من نص المادتين 423، 424 من القانون المدني لا يشترط أن يكون الثمن مبيناً بالفعل في عقد البيع  فإذا ما خلا العقد المكتوب من قيمة الثمن مع تضمنه إقرار طرفيه بأن البيع باعتباره عقداً رضائياً

لما كان ذلك وكان العقد محل النزاع قد تضمن بيع الطاعنين حصتهما في محل الجزارة إلى المطعون ضدهما ، وتضمن كذلك ما يفيد دفع الأخيرين المقابل المالي – أي الثمن النقدي – لهذه الحصة إلى الأولين ومن ثم فإن هذا العقد يكون قد جمع في ظاهره  أركان البيع  اللازمة لانعقاده، ويصلح أن يكون ساتراً لعقد الهبة وهو ما يغني عن الرسمية بالنسبة لها، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى ذات النتيجة فإن النعي عليه بهذا السبب يكون على غير أساس

(الطعن رقم 526 لسنة 55 ق جلسة 9/5/1991)

إن التصرف المنجز حال حياة المتصرف ولو كان من غير عوض ومقصوداً به حرمان بعض الورثة هو تصرف صحيح متى كان مستوفيا شكله القانوني فإذا كان من المسلم به أن عقد البيع المتنازع عليه قد صدر منجزاً ممن هو أهل للتصرف ومستوفياً لكل الإجراءات التي يقتضيها القانون في مثله وسجل قبل وفاة المتصرف بزمن طويل، فهو صحيح سواء اعتبر عقد بيع حقيقي أو هبة يسترها عقد بيع

(الطعن رقم 33 لسنة 8ق جلسة 22/6/1938)
ومن ثم وهديا بما تقدم من نصوص قانونية وأحكام محكمة النقض

فانه وعلي فرض صحة أن العقود تستر تصرفا أخر فانه يكون هبة مستترة  في صورة عقود بيع وتكون صحيحة لتضمن العقود أركان البيع وذكر الثمن وسداده فانه يكون العقود قد جمعت أركان البيع وناجزة بوضع يده علي المبيع واستغلاله واستعماله وابرام تصرفات وتصلح أن تكون ساترة لعقود هبة تغني عن شرط الرسمية ويكون طلب المستأنف احتياطيا القضاء بصحة ونفاذ العقود الثلاث باعتبارها ساترة لهبة موافق لصحيح الواقع والقانون

فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب اخري ومستندات سواء بالمرافعات الشفوية او التحريرية يستأنف الطالب الحكم في الميعاد المقرر قانونا

بناء عليه

سبب انقلاب عقد البيع لهبة

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صوره من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور امام محكمه شمال الزقازيق الابتدائية الدائرة (    ) مدنى مستأنف … – الكائنة بمدينة … وذلك من الثامنة صباحا وما بعدها يوم          الموافق     /      / 2023 لسماع الحكم :-

  • اولا :  قبول الاستئناف شكلا للتقرير به ورقعه خلال الميعاد المقرر قانونا
  • ثانيا في موضوعه :
  • ( 1 ) الغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بعدم اختصاص محكمة أول درجة قيميا بالفصل في الدعوي الفرعية برد وبطلان العقود الثلاث للصورية المطلقة لأنها دعوي غير مقدرة القيمة ويتعلق الفصل فيها القضاء في الدعوي الاصلية ومن ثم احالة الدعوي الى محكمة … الكلية المختصة قيميا بنظر الدعوي برمتها
  • واحتياطيا : وقف الدعوي الأصلية بصحة ونفاذ العقود الثلاث تعليقيا واحالة الدعوي الفرعية لمحكمة …. الكلية للفصل في موضوعها بحكم نهائي
  • ( 2 ) الغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا برفض الدعوي الفرعية و بصحة ونفاذ عقود البيع الثلاث محل التداعي المؤرخة ……………..
  • وعلي سبيل الطلب الاحتياطي:

الغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا  بصحة ونفاذ عقود البيع المؤرخة ………….. باعتبارها عقود هبة مستترة في صورة عقود بيع وفقا لنص المادة 488 مدني

مع حفظ كافة الحقوق القانونية للمستأنف أيا كانت

ولأجل العلم ،،

عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 1114

شاركنا برأيك

error: يمكنك التحميل والنسخ والطباعة بالضغط علي تحميل pdf أسفل المقال