ما هو وضع المباني ووضع الأرض والملكية في حالة البناء على أرض الغير بمعني أن شخصا قام بانشاء مبني كعمارة مثلا علي أرض لا يملكها ومملوكة للغير وفي هذا البحث نتعرف علي من يتملك المبني ومن يتملك الأرض والخيارات المتاحة قانونا لكل من الباني و مالك الأرض وفقا لقواعد الالتصاق في المادة 924 من القانون المدني

محتويات المقال

البناء على أرض الغير والازالة بعقد عرفي

هذه المادة وردت فى باب الملكية ومن ثم اذا اراد مالك الارض ازالة المبنى الذى اقامه غيره على ارضه والاستفادة من احكام الالتصاق لابد وان تكون ملكيته للارض مسجلة والا لن تقبل دعواه اذا ما استند الى هذه المادة واحكام وقواعد الالتصاق لانها وردت كسبب من اسباب كسب الملكية

الحل الوحيد لصاحب الارض الذى سنده عرفي غير مسجل ان يلجأ الى دعوى الحيازة بمنع التعرض ورد الارض و ازالة اعمال التعرض المتمثلة فى المبنى المقام من الغير كأثر لاعادة الشئ الى اصله على سند من انه الحائز بشرط المطالبة بذلك خلال سنة من تاريخ التعرض باقامة البناء

فقد قضت محكمة النقض ان

أحكام الالتصاق بالعقار أوردها المشرع في القانون المدني بالفصل الثاني- المنظم لأسباب كسب الملكية – من الباب الأول للكتاب الثالث فاعتبره سبباً مستقلاً قائماً بذاته من الأسباب القانونية للملكية وهو سبب يرتكز في الأصل على قاعدة أن مالك الشيء الأصلي هو الذي يملك الشيء التابع،

فملكية الأرض يستتبعها ما يقام على هذه الأرض من مبان بحكم الالتصاق وبالتالي فإن ملكية البناء تطبيقاً لقواعد الالتصاق لا تؤول إلا لمن يملك الأرض المقام عليها

وهذا الأمر هو ما أفصحت عنه المواد 922، 924، 925 من القانون من النص بلفظ صريح على أن ما يقوم من بناء يكون لصاحب الأرض

ومن ثم فإن طلب تسليم البناء المشيد على أرض لا يملكها الباني استنادا إلى قواعد الالتصاق لا يصح إبداؤه إلا ممن خوله القانون حق تملكه وهو صاحب الأرض أي مالكها

ولما كان حق ملكية العقار وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل، فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه

ولا يسوغ له ترتيباً على ذلك طلب إعمال قواعد الالتصاق بشأن المباني التي يحدثها الغير في الأرض التي اشتراها بعقد غير مسجل.

وقد قضت محكمة النقض ان

طلب ازالة المنشأت التى يقيمها الشخص على ارض الغير هو رخصة ناشئة عن حق الملكية ذاته خولها القانون لصاحب الارض بوصفه مالك ، وان حق ملكية العقار لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير الا بتسجيل العقد

نقض مدنى 20/11/1985 طعن 920 لسنة 51 ق

البناء على أرض الغير في نص المادة 924 مدني

تنص المادة 924 مدنى علي

إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض، كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت، أو أن يطلب استبقاء المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة، أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت.
ويجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق بالأرض ضررا إلا إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقى المنشآت طبقاً لأحكام الفقرة السابقة.

الأعمال التحضيرية للمادة 924 مدني

1- بعد أن قررت المادة 1357 قرينة فى صالح مالك الأرض هى أنه مالك لما فوقها وماتحتها، أصبح عبء الإثبات على من يدعى ملكية بناء أو غراس أو منشآت أخرى هو غير صاحب المنشآت فلا تخلو الحال من أحد فروض ثلاثة:

إما أن يكون صاحب الأرض هو البانى بأدوات غيره
وإما أن يكون صاحب الأدوات هو البانى فى أرض غيره
وإما أن يكون البانى قد بنى فى أرض غيره وبأدوات غيره.

فروض البناء علي أرض الغير

الحالة الأولى

يجوز لصاحب الأدوات أن يطلب نزعها إذا لم يكن فى ذلك ضرر يلحق الأرض، ويطلب نزعها فى مدة سنة من اليوم الذى يعلم فيه باندماج الأدوات بالمنشآت، ويكون النزع على نفقة صاحب الأرض سواء كان سيئ النية أو حسن النية. فإن لم يطلب صاحب الأدوات نزعها فى خلال هذه السنة،

أو طلب ولكن كان فى نزعها ضرر يلحق بالأرض، تملك صاحب الأرض الأدوات بالإلتصاق، ودفع تعويضاً لصاحب الأدوات يزيد إذا كان صاحب الأرض سيئ النية. وهذا الحكم يختلف عن حكم التقنين بالأرض أو لا يلحق،

ففى الحالتين يتمسك صاحب الأرض بالمواد ويدفع قيمتها إن كان له محل، ولا يجوز لصاحب المواد أن يطلب نزعها فى أى حال، وواضح أن حكم المشروع وجه العدالة فى أظهر.

ومفروض فيما تقدم أن صاحب الأرض بنى بأدوات بناء، أما إذا كان قد أدخل فى بنائه تماثيل أو أثراً ثميناً أو نحو ذلك مما لا يعتبر من أدوات البناء، فلا يتملكه بالإلتصاق مطلقاً، بل يجب نزعه فى أى وقت يطلب صاحب التمثال أو الأثر فيه ذلك، ولو بعد السنة، بل ولو أحدث النزع ضرراً جسيماً للبناء.

الحالة الثانية

إذا كان صاحب الأدوات هو البانى فى أرض غيره، يجب التفريق بين ما إذا كان سيئ النية أو حسن النية. فإذا كان سيئ النية، أى يعلم أن الأرض ليست مملوكة له وبنى دون رضاء صاحب الأرض كان لهذا إذا أثبت ذلك أن يطلب الإزالة على نفقة البانى وإعادة الشئ إلى أصله مع التعويض إن كان له محل،

وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت فإذا مضت السنة أو إذا لم يختر الإزالة، تملك المنشآت بالإلتصاق، ودفع أقل القيمتين قيمة البناء مستحقاً للإزالة أو مازاد فى ثمن الأرض بسبب البناء. فإذا لم يدفع أقل القيمتين كان للبانى أن يلزمه بالدفع، إلا إذا اختار نزع الأدوات المملوكة له،

مادام ذلك لا يلحق بالأرض ضرراً (مادة 1359 من المشروع وهى توافق مادة 65 فقرة 1، 2 من التقنين الأهلى إلا فى تفصيلات أهمها ميعاد السنة وجواز مطالة البانى بنزع الأدوات إذا لم يلحق بالأرض ضرر من ذلك).

وإن كان البانى حسن النية بأن كان يعتقد أن الأرض مملوكة له وهذا مفروض إلا إذا قام الدليل على العكس أو كان قد حصل على ترخيص من مالك الأرض ولم يحصل إتفاق على مصير المنشآت كما هو حال المستأجر (انظر م 793 فقرة أولى من المشروع)،

فلا يجوز لصاحب الأرض طلب الإزالة، ويتملك المواد بالإلتصاق ويخير بين دفع قيمة المواد وأجرة العمل أو دفع ما زاد فى قيمة الأرض بسبب البناء وإذا كانت قيمة المنشآت قد بلغت حدا من الجسامة لا يستطيع معه أن يؤدى ما هو مستحق عنها فإن له أن يطلب تمليك الأرض للبانى فى نظير تعويض عادل. هذا كله إلا إذا طلب البانى نزع الأدوات ولم يكن نزعها يلحق بالأرض ضرراً جسيماً (مادة 1360 – 1361 من المشروع

وتختلفان مع المادة 65 فقرة 3 من التقنين الأهلى فى أن المشروع عرض لفرض ما إذا كان البانى يعلم أن الأرض مملوكة لغيره، ولكن أقام المنشآت بترخيص من صاحب الأرض،

وكذلك أعطى المشروع للبانى حق المطالبة بنزع الأدوات وأعطى لصاحب الحق فى تمليك الأرض للبانى فى نظير تعويض عادل، وهذان حقان سكت عنهما الحالى).

وفى الفروض المتقدمة إذا تملك صاحب الأرض الأدوات بالإلتصاق وجب عليه أن يدفع التعويض للبانى وفقاً للأحكام المتقدمة الذكر.

ويجوز للقاضى بناء على طلب صاحب الأرض أن يقرر ما يراه مناسباً للوفاء بهذا التعويض وله أن يقضى بأن يكون الوفاء على أقساط دورية بشرط تقديم الضمانات اللازمة ولصاحب الأرض أن يتحلل من تقديم الضمان

إذا هو وفى مالا توازى فوائده بالسعر القانونى قيمة هذه الأقساط (مادة 1362 من المشروع وهى تحليل لمادة 1434، فيرجع إلى المذكرة الإيضاحية بشأن هذه المادة).

الحالة الثالثة

إذا كان البانى قد بنى فى أرض غيره وبأدوات غيره يرجع صاحب الأدوات على البانى بالتعويض من أجل الأدوات ويرجع البانى على صاحب الأرض بالتعويض وفقاً للأحكام السابقة ويكون لصاحب الأدوات على صاحب الأرض دعوى مباشرة مقدماً فى ذمة صاحب الأرض للبانى (مادة 1365 من المشروع وتوافق مادة 66 من التقنين الأهلى مع غموض فى عبارة هذا التقنين).

المباني التى لا يطبق عليها أحكام الالتصاق

لا تنطبق الأحكام المتقدمة على الأكشاك والحوانيت والمآوى التى تقام على أرض الغير ولم يكن مقصوداً بقاؤها على الدوام. فهذه لا تملك بالإلتصاق بل تبقى ملكاً لمن أقامها ويكلف هذا إذ كان معتدياً بالإزالة والتعويض (م 1364 من المشروع وهى مأخوذة من المادة 677 من التقنين السويسرى).

استثناء من أحكام الالتصاق

استثناء من الأحكام المتقدمة إذ جار البانى بحسن نية على أرض الجار وكان يبنى فى أرضه فجاوزها إلى جزء صغير ملاصق له من أرض جاره، وبنى بناء ضخماً لو طبقت عليه الأحكام المتقدمة لأصبح جزءاً من هذا البناء الضخم ملكاً للجار فإن للبانى أن يجبر الجار على أن ينزل له عن ملكية الجزء المشغول بالبناء فى نظير تعويض عادل.

ويلاحظ فى تطبيق هذا الحكم شرطان أولهما أن البانى إنما يبنى أصلاً فى أرضه وقد جاوزها إلى جزء صغير ملاصق. والثانى أن هذه المجاورة من البانى قد وقعت بحسن نية وقد جرى القضاء المصرى على هذا المبدأ دون أن يستند إلى نص، فقنن المشروع (م 1363) هذا القضاء العادل، ودعمه بالنص الذى ينقضه

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – الجزء 6 – ص 329 وما بعدها)

البناء علي أرض غير مملوكة للباني

يُعَدُّ البناء على ملك الغير من المسائل القانونية الشائكة التي تتطلب فهمًا دقيقًا للقوانين واللوائح ذات الصلة. فالبناء على أرض لا تملكها أو دون الحصول على إذن المالك الشرعي يمكن أن يؤدي إلى عواقب قانونية وخيمة.

وفي هذا المبحث الهام من المقال ،سنستعرض الجوانب القانونية للبناء على ملك الغير، ونوضح الآثار المترتبة على ذلك، ونقدم إرشادات لتجنب الوقوع في هذه المشكلة.

البناء على ملك الغير فهم القانون وتجنب العواقب

يعتبر البناء على ملك الغير تعديًا على حقوق الملكية الخاصة، ويُعاقب عليه القانون في معظم الدول. يختلف تعريف التعدي وتفاصيله من بلد إلى آخر، ولكن بشكل عام، يشمل أي استخدام غير مصرح به لملك الغير، بما في ذلك البناء عليه.

الجوانب القانونية للبناء على ملك الغير

هذا وتختلف القوانين المتعلقة بالبناء على ملك الغير من بلد إلى آخر، ولكن هناك بعض المبادئ العامة التي تنطبق في معظم الحالات:

حق الملكية 📌 يُعَدُّ حق الملكية من الحقوق الأساسية التي يكفلها القانون، ويتضمن الحق في استخدام الممتلكات والتصرف فيها ومنع الآخرين من استخدامها دون إذن.
التعدي على الملكية 📌 يُعَدُّ البناء على ملك الغير تعديًا على حق الملكية، ويمكن للمالك اتخاذ إجراءات قانونية ضد المتعدي.
حسن النية وسوء النية 📌 قد تلعب نية الشخص الذي قام بالبناء دورًا في تحديد العقوبة. فإذا كان الشخص حسن النية ويعتقد أنه يملك الأرض أو لديه إذن بالبناء، فقد تكون العقوبة أخف مقارنة بشخص قام بالبناء بسوء نية.

الآثار المترتبة على البناء على ملك الغير

يمكن أن يؤدي البناء على ملك الغير إلى مجموعة من الآثار القانونية والمالية، بما في ذلك:

إزالة البناء قد يُطالَب الشخص الذي قام بالبناء بإزالة البناء على نفقته الخاصة، بغض النظر عن التكاليف المترتبة على ذلك.

التعويضات المالية قد يُطالَب الشخص بدفع تعويضات مالية للمالك عن الأضرار التي لحقت به نتيجة للبناء، بما في ذلك فقدان قيمة الأرض أو الإيجار.

العقوبات الجنائية في بعض الحالات، قد يواجه الشخص الذي قام بالبناء عقوبات جنائية، مثل الغرامات أو السجن، خاصةً إذا كان البناء متعمدًا أو بسوء نية.

إرشادات لتجنب البناء على ملك الغير

لتجنب الوقوع في مشكلة البناء على ملك الغير، يُنصَح باتباع الإرشادات التالية:

التحقق من ملكية الأرض 📌 قبل الشروع في أي بناء، تأكد من أنك تملك الأرض أو لديك إذن بالبناء عليها. يمكنك التحقق من ذلك من خلال سجلات الملكية الرسمية أو عن طريق استشارة محامٍ متخصص.
الحصول على التراخيص اللازمة 📌 تأكد من الحصول على جميع التراخيص اللازمة للبناء من السلطات المحلية قبل البدء في أي أعمال بناء.
توثيق الاتفاقيات 📌 إذا كنت تخطط للبناء على أرض لا تملكها، تأكد من توثيق أي اتفاقيات مع المالك بشكل مكتوب وواضح، بما في ذلك شروط البناء والمسؤوليات والتعويضات.
استشارة محامٍ مدني وملكية عقارية 📌 في حالة وجود أي شكوك أو تعقيدات قانونية، يُنصَح باستشارة محامٍ متخصص في قانون العقارات لتقديم المشورة القانونية اللازمة.

حالات خاصة للبناء على ملك الغير

هناك بعض الحالات الخاصة التي قد تسمح بالبناء على ملك الغير بشروط معينة، مثل:

حقوق الارتفاق قد يكون للشخص حق ارتفاق يسمح له بالبناء أو استخدام جزء من ملك الغير لغرض معين، مثل مرور خطوط المياه أو الكهرباء.

حقوق الانتفاع قد يكون للشخص حق انتفاع يسمح له باستخدام ملك الغير والاستفادة منه لفترة زمنية محددة.

الحيازة المكسبة للملكية في بعض الحالات، قد يتمكن الشخص من اكتساب ملكية الأرض التي قام بالبناء عليها من خلال الحيازة المكسبة، وذلك إذا استخدم الأرض بشكل علني وسلمي ومستمر لفترة زمنية محددة وفقًا للقانون.

الآثار الاقتصادية والاجتماعية للبناء على ملك الغير

لا تقتصر آثار البناء على ملك الغير على الجوانب القانونية فحسب، بل تمتد إلى الجوانب الاقتصادية والاجتماعية أيضًا:

الخسائر المالية يمكن أن يتسبب البناء على ملك الغير في خسائر مالية كبيرة لكل من المالك والمتعدي، بما في ذلك تكاليف التقاضي وإزالة البناء والتعويضات.
التوترات الاجتماعية يمكن أن يؤدي البناء على ملك الغير إلى توترات اجتماعية ونزاعات بين الجيران والمجتمعات.
التأثير على التنمية العمرانية يمكن أن يؤثر البناء غير القانوني على التخطيط العمراني وتنظيم استخدام الأراضي، مما يؤدي إلى مشاكل في البنية التحتية والخدمات العامة.

دور الحكومة في تنظيم البناء

تؤدي الحكومة دورًا مهمًا في تنظيم البناء ومنع التعدي على ملكية الغير من خلال:

سن القوانين واللوائح تقوم الحكومة بسن القوانين واللوائح التي تحمي حق الملكية وتنظم عمليات البناء.
إصدار التراخيص تتولى الحكومة مسؤولية إصدار التراخيص اللازمة للبناء والتأكد من استيفاء الشروط والمعايير المطلوبة.
إنفاذ القانون تقوم الحكومة بإنفاذ القوانين المتعلقة بالبناء ومعاقبة المخالفين.
التوعية والتثقيف تعمل الحكومة على توعية المواطنين بحقوق الملكية وقوانين البناء لتجنب النزاعات والتعديات.

اومن ثم يُعَدُّ البناء على ملك الغير مسألة قانونية معقدة لها آثار وخيمة على الأفراد والمجتمعات. من خلال فهم القوانين ذات الصلة واتباع الإرشادات اللازمة، يمكن تجنب الوقوع في هذه المشكلة وحماية حقوق الملكية الخاصة. كما أن دور الحكومة في تنظيم البناء وإنفاذ القانون يسهم في الحفاظ على النظام العمراني وحماية مصالح جميع الأطراف.

ويجب على الأفراد والمؤسسات إدراك أهمية احترام حقوق الملكية الخاصة والالتزام بالقوانين واللوائح المتعلقة بالبناء. فالتعاون والاحترام المتبادل بين جميع الأطراف يسهم في بناء مجتمعات سليمة ومنظمة.

أحكام محكمة النقض والقانون وأراء فقهاء القانون في قضايا البناء على ملك الغير

تعتبر قضايا البناء على ملك الغير من القضايا الشائكة والمعقدة التي تواجه النظام القانوني، وذلك لما يترتب عليها من آثار سلبية على حقوق الملكية والاستقرار الاجتماعي. وتتنوع هذه القضايا بين البناء على أرض الغير دون وجه حق، أو البناء على أرض الغير بحسن نية، أو تجاوز حدود البناء على الأرض المملوكة، وغيرها من الحالات التي تثير العديد من الإشكاليات القانونية.

وفي هذا المبحث من المقال، سنتناول بالتفصيل أحكام محكمة النقض والقانون وأراء فقهاء القانون في قضايا البناء على ملك الغير، من خلال استعراض النصوص القانونية ذات الصلة، ومناقشة أهم المبادئ التي استقرت عليها محكمة النقض في هذا الشأن، وتحليل أراء الفقهاء في مختلف الحالات. كما سنستعرض الآثار القانونية المترتبة على البناء على ملك الغير، وسبل الوقاية من هذه المشكلة وحلها.

النصوص القانونية المتعلقة بالبناء على ملك الغير

تنظم العديد من النصوص القانونية مسألة البناء على ملك الغير، ومن أهمها:

قانون الملكية: ينص قانون الملكية على أن الملكية حق حصري للمالك في التصرف في ملكه واستغلاله والانتفاع به، ولا يجوز لأحد أن ينازعه في ذلك إلا بحكم القانون. وبالتالي، فإن البناء على ملك الغير يعد اعتداءً على حق الملكية.
قانون العقوبات: يجرم قانون العقوبات جريمة التعدي على ملك الغير، ويعاقب عليها بالحبس والغرامة. وتشمل هذه الجريمة البناء على أرض الغير دون وجه حق.
قانون البناء: ينظم قانون البناء شروط وضوابط البناء، ويحدد العقوبات المترتبة على مخالفة هذه الشروط والضوابط، ومن بينها البناء على أرض الغير أو تجاوز حدود البناء المسموح بها.

مبادئ محكمة النقض في قضايا البناء على ملك الغير

استقرت محكمة النقض على العديد من المبادئ الهامة في قضايا البناء على ملك الغير، ومن أبرزها:

حسن النية لا يعفي من المسؤولية: قضت محكمة النقض بأن حسن النية لا يعفي من المسؤولية في قضايا البناء على ملك الغير، وذلك لأن البناء على أرض الغير يعد اعتداءً على حق الملكية، بغض النظر عن نية الباني.
إزالة البناء المخالف: قضت محكمة النقض بأن البناء على ملك الغير يعتبر بناءً مخالفًا، ويجب إزالته، حتى لو كان البناء قد اكتمل وتم الانتفاع به.
التعويض عن الأضرار: قضت محكمة النقض بأنه يحق للمالك المتضرر من البناء على ملكه المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به، سواء كانت أضرار مادية أو معنوية.
تقادم الدعوى: قضت محكمة النقض بأن دعوى التعويض عن البناء على ملك الغير تخضع للتقادم، وتبدأ مدة التقادم من تاريخ علم المالك بالبناء المخالف.

أراء فقهاء القانون في قضايا البناء على ملك الغير

تباينت أراء فقهاء القانون في قضايا البناء على ملك الغير، وذلك تبعًا لاختلاف الحالات والملابسات. ومن أبرز الآراء:

البناء على أرض الغير دون وجه حق: اتفق الفقهاء على أن البناء على أرض الغير دون وجه حق يعد اعتداءً على حق الملكية، ويجب إزالة البناء وتعويض المالك المتضرر.
البناء على أرض الغير بحسن نية: اختلف الفقهاء في هذه الحالة، فذهب بعضهم إلى وجوب إزالة البناء وتعويض المالك المتضرر، بينما ذهب آخرون إلى جواز بقاء البناء مع إلزام الباني بتعويض المالك عن قيمة الأرض.
تجاوز حدود البناء على الأرض المملوكة: ذهب الفقهاء إلى وجوب إزالة الجزء المخالف من البناء، مع إمكانية الحكم بتعويض المالك المتضرر في بعض الحالات.

الآثار القانونية المترتبة على البناء على ملك الغير

يترتب على البناء على ملك الغير العديد من الآثار القانونية، ومن أهمها:

إزالة البناء المخالف: يجب إزالة البناء المخالف، حتى لو كان البناء قد اكتمل وتم الانتفاع به.
التعويض عن الأضرار: يحق للمالك المتضرر من البناء على ملكه المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به.
العقوبات الجنائية: يعاقب قانون العقوبات على جريمة التعدي على ملك الغير، والتي تشمل البناء على أرض الغير دون وجه حق.

سبل الوقاية من مشكلة البناء على ملك الغير

يمكن الوقاية من مشكلة البناء على ملك الغير من خلال اتباع الإجراءات التالية:

التأكد من ملكية الأرض: يجب على الباني التأكد من ملكية الأرض قبل الشروع في البناء، وذلك من خلال الاطلاع على سندات الملكية والرجوع إلى الجهات الرسمية المختصة.

الحصول على التراخيص اللازمة: يجب على الباني الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات الرسمية المختصة قبل الشروع في البناء، وذلك للتأكد من مطابقة البناء للشروط والضوابط المقررة.

احترام حدود الملكية: يجب على الباني احترام حدود الملكية المجاورة، وعدم تجاوزها أثناء البناء.

حل مشكلة البناء على ملك الغير

في حالة وقوع مشكلة البناء على ملك الغير، يمكن حلها من خلال الطرق التالية:

التفاوض الودي: يمكن حل المشكلة ودياً بين الباني والمالك المتضرر، وذلك من خلال التفاوض والوصول إلى اتفاق يرضي الطرفين.

اللجوء إلى القضاء: في حالة عدم التوصل إلى حل ودي، يمكن اللجوء إلى القضاء لرفع دعوى إزالة البناء المخالف والتعويض عن الأضرار.

الوساطة والتحكيم: يمكن اللجوء إلى الوساطة أو التحكيم كوسيلة بديلة لحل النزاع، وذلك لتجنب طول أمد التقاضي وتكاليفه.

الخاتمة: تعد قضايا البناء على ملك الغير من القضايا المعقدة التي تثير العديد من الإشكاليات القانونية. وتتطلب هذه القضايا دراسة متأنية للنصوص القانونية ذات الصلة، وفهم مبادئ محكمة النقض وأراء فقهاء القانون. كما يتطلب حل هذه القضايا تعاون جميع الأطراف المعنية، واللجوء إلى الوسائل القانونية المناسبة.

شرح حكم البناء علي أرض الغير

1- جاء نص المادة 924 مدنى فى عبارات عامة تشمل كل شخص يقيم منشآت فى أرض غيره بمواد من عنده وهو يعلم أن الأرض غير مملوكة له فإذا وضع شخص يده على أرض مملوكة لغيره بإعتبار أنه المالك وقد أقام منشآت فى هذه الأرض بمواد من عنده، فرفع مالك الأرض دعوى الإستحقاق على الحائز واسترد الأرض

فإذا ادعى مالك الأرض أن الحائز سئ النية أى أنه يعلم أنه أقام المنشآت أن الأرض مملوكة لغيره وأقام المنشآت دون رضا مالك الأرض، فعلى مالك الأرض يقع عبء إثبات سوء نية من أقام المنشآت

كأن يثبت أن هذا الأخير قد اغتصب الأرض أو أنه حازها فى مبدأ الأمر وهو حسن النية بأن اعتقد أنه وارثاً لها أنها آلت إليه عن طريق الوصية ثم كشف بعد ذلك أنه غير وارثاً أو أن الوصية باطلة أو عدل الموصى عنها، ومع ذلك بقى حائزاً للأرض وأقام فيها المنشآت وهو يعلم أنها غير مملوكة له

أثر سوء وحسن النية

يتضح من نص المادة 924/1 مدنى أنه نظراً لسوء نية البانى أو الغارس يجعل المشرع لصاحب الأرض الخيار بين طلب إزالة المنشآت أو استبقائها، فله أن يطلب الإزالة لإعادة الأرض إلى حالتها الأولى، ويجب أن يتم ذلك فى مدة سنة تبدأ من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت

فإذا مضت هذه المدة دون أن يتقدم بطلب الإزالة سقط حقه فيه، ولا يكون له إلا أن يستبقى المنشآت، وتكون الإزالة على نفقة البانى أو الغارس وإذا لحق صاحب الأرض ضرر بسبب إقامة المنشآت ثم إزالتها، فيكون له أن يطلب من البانى التعويض بدلاً عن هذا الضرر.

ولمالك الأرض بدلاً من طلب الإزالة أن يطلب استبقاء المنشآت. فإذا طلب ذلك أو مضت سنة من يوم علمه بإقامة المنشآت دون أن يطلب الإزالة فيمتلك المنشآت بالإلتصاق

ويكون هذا التملك فى مقابل دفع إحدى قيمتين:

قيمة المنشآت مستحقة الإزالة، أى قيمة الأنقاض مخصوماً منها مصاريف الإزالة، أو قيمة ما زاد فى ثمن الأرض نتيجة وجود المنشآت عليها، ولما كان الخيار بين هاتين القيمتين لصاحب الأرض فهو يختار بداهة القيمة الأقل.

والمقابل الذى يلتزم به مالك الأرض على هذا النحو يختلف عن التعويض الذى يلتزم به مالك الأرض على هذا النحو يختلف عن التعويض الذى يلتزم به المثرى وفقاً لأحكام الإثراء بلا سبب ،

فالمثرى يلتزم بأقل القيمتين قيمة الإثراء أو قيمة الافتقار (م 179 مدنى) وبالمقابلة بين هذه القاعدة وكما يلتزم به مالك الأرض نجد أن الزيادة فى ثمن الأرض تمثل قيمة الإثراء ولكن قيمة المنشآت مستحقة الإزالة لا تمثل قيمة الافتقار، لأن قيمة افتقار البانى أو الغارس عبارة عن قيمة المواد وأجرة العمل.

أما نص الفقرة الثانية من المادة 924 مدنى فغامض لا يكشف عن حقيقة ما يقصده المشرع، وحكمه أياً كان المعنى الذى يحمل عليه غير مقبول

ولهذا كان يحسن استبعاد فنظر إلى أن المشرع لا يعطى من أقام المنشآت الحق فى إزالتها إذا اختار صاحب الأرض استبقاءها، فيثور التساؤل عن الحالة التى يثبت فيها هذا الحق.

لا يصح أولاً أن يقال إن حق من أقام المنشآت يثبت له إذا لم يختر صاحب الأرض استبقاء المنشآت وإنما اختار إزالتها لأن الإزالة تكون فى هذه الحالة واجب على من أقام المنشآت فلا معنى للقول أنها حق له.

فإذا استبعدنا هذا المعنى غير المقبول فقد يقال كما قالت المذكرة الإيضاحية وبعض الشراح إن مالك الأرض إذا تملك المنشآت بالإلتصاق ولكنه امتنع عن دفع المقابل كان للبانى إما أن يلزمه بالدفع وإما أن يطلب نزع المنشآت إن كان النزع لا يلحق بالأرض ضرراً ولكن يلاحظ على هذا الرأى أن النص ليس فيه ما يدل عليه، وليس فيه

فيما يرى الدكتور منصور مصطفى منصور

سند فى القانون، فبمجرد أن التزم صاحب الأرض بدفع التعويض لا يكون أمام البانى إلا أن يستوفى هذا التعويض وفقاً للقواعد العامة. وقد يقال وهو ما ذهب إليه بعض الشراح، إن المقصود هو أنه إذا لم يحدد صاحب الأرض موقفه فلم يطلب الإزالة ولم يختر استبقاء المنشآت

فإنه يجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها وذلك بشرط ألا يلحق هذا النزع ضرراً بالأرض غير أن صاحب الأرض يستطيع دائماً أن يعطل هذا الطلب إذا اختار استبقاء المنشآت

وهذا يعنى أن المشرع يعطى من أقام المنشآت فرصة المبادأة فى طلب نزع المنشآت حتى يحمل صاحب الأرض على تحديد موقفه دون انتظار انقضاء مدة السنة لمعرفة مصير المنشآت

ويمكن أن يعترض على هذا بأن من حق صاحب الأرض أن يستفيد من مدة السنة التى أعطاها له المشرع للخيار بين إزالة المنشآت أو استبقائها، فلا يجبر على الاختيار قبل ذلك

هل يكون لصاحب الأرض أن يطلب من صاحب المحدثات (المنشآت) تعويضاً عما فوت عليه صنعه من الفوائد التى كانت ممكنة التحقق لولا تعديه؟

أجابت المادة 924 من القانون المدنى المصرى والمادة 55 من القانون الفرنسى على ذلك بالإيجاب فقالا إن لصاحب الأرض أن يطلب إزالة المنشآت مع التعويض إن كان له وجه.

وهذان النصان هما المقابل للنص العراقى والظاهر من القياس فى الحالة الأولى أن الحكم بالتعويض صحيح إن كان له وجه وذلك ما تقضى به العدالة،

وليس هناك من فرق يوجب الحكم بالتعويض فى الحالة الأولى ولا يوجبه فى هذه المادة.

وفى رأي الأستاذ حامد مصطفى

أن القانون قد ترك عليه لا سيما وأن الأمر يدور على القواعد العامة التى تقضى بالتعويض فى كل حالة يحكم فيها القضاء بإعادة الأمر إلى ما كان عليه وسد الضرر المحقق.

وقد كان قانون التصرف بالأموال غير المنقولة يقضى فى هذه الحالة بالمساواة بين حسن النية وسيئ النية فيحكم بتبعية الأقل قيمة للأكثر قيمة.

أما إذا كانت الأرض وقفاً فإن القواعد الشرعية تفرق بين أن يكون البانى بلا حسن نية هو المتولى أو أجنبيا فإن كان المتولى أمر برفع بنائه إن لم يضر رفعه بالأرض إذا كان يضر بها فإن عليه أن ينتظر حتى يتهدم البناء أو تيبس الأشجار ولا حق له فى منفعة شئ من ذلك.

وإن كان غير المتولى وكان من الممكن أن يأخذ ما أحدثه بلا ضرر يصيب الأرض كان له ذلك وإن كان لا يمكن ذلك إلا مع ضرر جسيم يصيبها صارت المحدثات مال الوقف ويدفع لصاحبها أقل القيم الثلاث مستحقة القلع ومستحقة البقاء ومقلوعة بالفعل وإن كان ما أحدثه أمراً معنوياً كخصب الأرض بالأسمدة وحرثها وتحسينها لم يدفع الوقف شيئاً.

أما إذا كان البانى حسن النية كأن يكون قد بنى على أرض الوقف بإذن المتولى أو بالإتفاق أو كان له حق السكنى وكان البناء ضرورياً ولم يعين مصير المنشآت كان للمتولى أخذها بقيمتها قائمة إن كان للوقف مال تؤخذ به، وإلا كان على صاحب المنشآت الانتظار حتى تكون للوقف غلة يستوفى منها حقه ويصبح تقسيطه وفق الأحوال أو تأجيره أو إستغلاله بين الوقف وبينه

ولا يصح تملك أرض الوقف للمبانى مهما كانت الأحوال إلا إذا كان هناك مجال لتطبيق قواعد الاستبدال فحينئذ يأخذ البانى من ثمن الوقف بنسبة ما يصيب المحدثات ويشترى بما يصيب الوقف عقار مكان الأول

أحكام محكمة النقض في قضايا البناء على ملك الغير

مجموعة من بعض أحكام محكمة النقض في قضايا البناء على ملك الغير تشمل العديد من المبادئ المستقرة في هذا الصدد

1- نص المادة 1/924 من القانون المدني، يدل وفقاً لما صرحت به في صدرها على أن الحق الذى قرره المشرع في طلب إزالة المنشآت التي يقيمها الشخص على أرض الغير بسوء نية إنما هو رخصة ناشئة عن حق الملكية ذاته وقد خولها القانون لصاحب الأرض بوصفه مالكاً، وليس لغيره الحق في استعمالها

ولما كان الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه لا يجوز للمطعون عليهما الأولين طلب إزالة المنشآت التي أقامها هو على الأرض موضوع النزاع لأنهما اشتريا هذه الأرض بعقد لم يسجل، ولأن المطعون عليه الثالث البائع لهما غير مالك أصلاً للعين المذكورة وكان حق ملكية العقار – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة إلى الغير إلا بالتسجيل

فلا تنتقل الملكية لمن اشترى منه، لأنها لا تؤول إليه هو إلا بتسجيل عقده وكان يبين من الحكم المطعون فيه أن قضى بإحالة المطعون عليهما الأولين إلى طلباتهم بإزالة المنشآت التي أقامها الطاعن على الأرض المتنازع عليها تأسيساً على أن المشترى ولو لم يسجل عقده حق استغلال العقار المبيع من تاريخ التعاقد

وأن البائع يلتزم بتسليم هذا العقار بحالته التي هو عليها وقت تحرير العقد فإذا هو أحدث فيه منشآت بعد التعاقد فيكون للمشتري أن يطالبه بإزالتها

مما مفاده أن الحكم أجاز للمطعون عليهما الأولين قبل تسجيل عقدهما الحق في طلب إزالة المنشآت التي أحدثها الطاعن في الأرض التي قاما بشرائها هذا إلى أن الحكم لم يعن بتحقيق ملكيتهما لهذه العين رغم تمسك الطاعن بأنها غير مملوكة أصلاً للبائع لهما واكتفى في هذا الخصوص بما أورده الخبير في تقريره من أن عقد المطعون عليهما الأولين على العين موضوع النزاع وهو أمر لا يدل على ثبوت الملكية للبائع المذكور، لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه قصور يبطله.

الطعن رقم 189 – لسنــة 42 ق – تاريخ الجلسة 13 / 01 / 1976 – مكتب فني 27 – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 197

2- لما كان نص المادة 924/1 من القانون المدني يدل وفقاً لما صرحت به في صدرها على أن الحق الذى يقرره المشرع في طلب إزالة المنشآت التى يقيمها الشخص على أرض الغير بسوء نية إنما هو رخصة ناشئة عن حق الملكية ذاته ، وقد خولها القانون لصاحب الأرض بوصفه مالكاً وليس لغيره الحق في إستعمالها، وكانت ملكية العقار لا تنتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه .

(الطعن 1339 لسنة 58ق جلسة 13/5/1990)

3- المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد نص المادتين 924, 925 من القانون المدني أنه إذا كان صاحب الأدوات هو الباني في أرض غيره فيجب التفريق بين ما إذا كان سيء النية أو حسن النية, فإذا كان سيء النية أي يعلم أن الأرض ليست مملوكة له وبنى دون رضاء صاحبها كان لهذا الأخير – إذ أثبت ذلك – أن يطلب الإزالة على نفقة الباني وإعادة الشيء إلى أصله مع التعويض إن كان له محل وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت

فإذا مضت السنة أو إذا لم يختر الإزالة تملك صاحب الأرض المنشآت بالالتصاق ودفع أقل القيمتين, قيمة البناء مستحق الإزالة أو ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء, أما إذا كان الباني حسن النية بأن كان يعتقد أن الأرض مملوكة له – وهو أمر مفترض إلا إذا قام الدليل على عكسه – فلا يجوز لصاحب الأرض طلب الإزالة.

الطعن رقم 514 – لسنــة 62 ق – تاريخ الجلسة 19 / 04 / 1998 – مكتب فني 49 – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 334

4- لما كان البين من مدونات الحكم الإبتدائى المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه أنه أعمل حكم المامدة 924 من القانون المدنى فى شأن إزالة المبانى التى أقامها الطاعن الأول على ما خلص إليه من أن الأخير لا سند له فى وضع يده على الأرض محل التداعى بعد أن أطرح دفاعه بشأن إستئجاره لها من الطاعنتين الثانية و الثالثة بما يوفر فى حقه سؤ النية لإقامته تلك المبانى فى أرض مملوكة للمطعون ضدهما و هو من الحكم إستخلاص سائغ يدخل فى نطاق السلطة التقديرية لقاضى الموضوع .

الطعن رقم 381 – لسنــة 54 ق – تاريخ الجلسة 18 / 11 / 1990 – مكتب فني 41 – رقم الجزء 2 – رقم الصفحة 679

انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل.
كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .