فسخ عقد البيع لاخلال البائع بتسليم المبيع

يحق للمشتري طلب فسخ عقد البيع لاخلال البائع بتسليم المبيع طالما أن الالتزام بالتسليم لا يتوقف علي التزام أول من المشتري ويشترط لقبول دعوي الفسخ اعذار المشتري للبائع بالتنفيذ و هذا الانذار هام قبل رفع الدعوى وبدونه لا تقبل

صيغة الاعذار والدعوي بفسخ عقد البيع

نعرض من الواقع العملي صيغة اعذار البائع بتنفيذ التزامه بالتسليم وصيغة الدعوي بالفسخ لعقد البيع متضمنة الأسانيد القانونية والواقعية مؤيدة بالمستندات وأحكام محكمة النقض

اعذار البائع بتسليم المبيع

بناء على طلب السيدة / ………….. المقيمة الزقازيق – القومية – ………….. – الزقازيق ثان – محافظة الشرقية ومحلها المختار مكتب الاستاذ / عبد العزيز حسين عبد العزيز المحام بالنقض

انا              محضر محكمة                       قد انتقلت واعلنت :

السيد / ……………….. المقيم …………………… – البيطاش – الاسكندرية مخاطبا مع

الموضوع

• بعقد بيع ابتدائى مؤرخ .. / ./ 2011 اشترت المنذرة من المنذر اليه ” الاصيل ” بوكالة السيد / ……………… بالتوكيل العام رقم …. لسنة 2010 ما هو الشقة رقم … بالدور الثانى علوى البالغ مساحتها 75م2 فى المبنى المزمع انشاؤه على الارض ملك المنذر اليه الاول الكائنة .. مع ش . – ك .. طريق الاسكندرية مطروح الساحلى ش ….. …. ناحية العجمى – قسم ……. – الاسكندرية .
• وقد تم هذا البيع مقابل ثمن اجمالى وقدره …… ج ………….. جنيه سدد منهم وحسب بنود العقد مبلغ وقدره 56750. ج ستة وخمسون الف وسبعمائة وخمسون جنيه حتى الان .
• هذا وقد نص البند السابع بالعقد التزام المنذر اليه البائع بتسليم الشقة المبيعة محل العقد للمنذر المشترى فى موعد اقصاه ./../2013 وذلك بعد سداد المشترى ” المنذرة ” للاقساط المستحقة حتى موعد التسليم .
• هذا وقد اوفت المنذرة بالتزامها بسداد الاقساط المستحقة حتى موعد التسليم المحدد فى ./../2013 ، بل وسددت اكثر من ذلك ، الا ان المنذر اليه البائع قد اخل بالتزامه بتسليم الشقة فى الموعد المتفق عليه فى ./../2013 وحتى الان
• بل لم تنشأ الشقة حتى تاريخه ، الامر الذى يحق معه للمنذرة وامام اخلال المنذر اليه بتسليم الشقة ان تنذره بهذا الانذار لتنفيذ التزامه حتى تتمكن من اقامة دعوى بالفسخ وفقا للمواد 157 ، 160 من القانون المدنى والمطالبة برد ما دفعته من مبالغ مع حفظ حقها فى التعويض .

لذلك

فان المنذرة تنذر المنذر اليه وتنبه عليه بضرورة تنفيذ التزامه بالتسليم فى موعد غايته خمسة عشر يوما من تاريخ استلام الانذار مع حفظ حقها فى الفسخ ورد المبالغ المدفوعة والتعويض

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المنذر اليه وسلمته صورة من هذا الانذار للعلم بما جاء به ولنفاذ مفعوله القانونى ونبهت عليه بما ذكر ، مع حفظ كافة الحقوق القانونية للمنذرة .

ولاجل العلم ،،،

صيغة دعوى الفسخ للاخلال بالتسليم

انه فى يوم        الموافق     /     / 2016

بناء على طلب السيدة / …………………. المقيمة الزقازيق – القومية – ………. – الزقازيق ثان – محافظة الشرقية ومحلها المختار مكتب أ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز المحام بالنقض

انا                  محضر محكمة                         قد انتقلت واعلنت :

السيد / …………….. المقيم امام ………………… – البيطاش – الاسكندرية مخاطبا مع ،،،

الموضـــوع

دعوى فسخ عقد البيع المؤرخ …/./2011 المبرم بين المدعية والمدعى عليه ورد ما تم دفعه من ثمن والتعويض وذلك لاخلال المدعى عليه بالتزامه بتسليم العين المبيعة فى الموعد المتفق عليه ./../2013 وكما مبين بالبند السابع من العقد ولوفائها بالالتزام الملقى على عاتقها مقابل التسليم وهو سداد الاقساط المستحقة حتى موعد التسليم وتؤسس دعواها على المواد 105 ، 147 ، 157 ، 160 ، 161 ، 431 ، 435 من القانون المدنى .

الواقعـات

تخلص وجيز واقعات النزاع فى ان

◙ بعقد بيع ابتدائى مؤرخ .././2011 باع المدعى عليه بوكيل عنه السيد / ………………. بالتوكيل رقم … لسنة 2010 الى المدعية ما هو الشقة رقم …. بالدور الثانى علوى البالغ مساحتها 75م2 فى المبنى المزمع انشاؤه على الارض ملك المدعى عليه الكائنة .. مع ش . – ك .. طريق الاسكندرية مطروح الساحلى ش ……. ناحية العجمى – قسم العامرية – الاسكندرية

◙ وقد تم هذا البيع مقابل ثمن اجمالى وقدره 87500 ج سبعة وثمانون الف وخمسمائة جنيه سدد منهم حتى تاريخ رفع الدعوى مبلغ 56750 ج وحسب المتفق عليه بالبند الثانى من العقد ان السداد على اقساط .

◙ هذا وقد تضمن البند السابع من العقد موضوع التداعى التزام المدعى عليه ” البائع ” بتسليم العين المبيعة فى موعد اقصاه ../../2013 وذلك بعد سداد المدعية ” المشترية ” للاقساط المستحقة حتى موعد التسليم المتفق عليه .

◙ هذا وقد اوفت المدعية بالالتزام المنصوص عليه بالبند السابع من العقد بسداد الاقساط المستحقة حتى تاريخ التسليم فى ./../2013 ، الا ان المدعى عليه اخل بالتزامه بتسليم الشقة فى الموعد المتفق عليه وحتى تاريخ رفع هذه الدعوى دونما سبب

بل وظل يوهم المدعية بوعود واهية منذ تاريخ التسليم وحتى الان بانه سوف يقوم بالتسليم الا ان العقار حتى تاريخه مازال عبارة عن دور ارضى فقط ولم يتم بناء الدور الثانى محل الشقة المبيعة

◙ وازاء ذلك فقد فاض الكيل بالمدعية فقامت بانذاره بانذار رسمى على يد محضر بفسخ العقد ومطالبته برد ما تم سداده من ثمن وذلك لاخلاله بالتزامه بتسليم العين المبيعة فى ./../2013 الا انه لم يحرك ساكنا مما حدا بالمدعية باللجوء الى القضاء واقامة دعواها هذه تأسيسا على ما يلى

السند القانونى للدعوى

 تنص المادة 105 من القانون المدنى على

إذا أبرم النائب في حدود نيابته عقدا باسم الأصيل فان ما ينشأ عن هذا العقد من حقوق والتزامات يضاف إلى الأصيل .

والمادة 147 / 1 مدنى على

العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين ، أو للأسباب التي يقررها القانون .

والمادة 148 / 1 على

يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقه تتفق مع ما يوجبه حسن النية.

والمادة 431 مدنى على

يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع

 والمادة 435 مدنى على

يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف لمشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديا مادام البائع قد اعمله بذلك . ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع .

والمادة 157 / 1 مدنى على

في العقود الملزمة للجانبين  إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد اعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه ، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض .

 والمادة 160 مدنى على

إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد ، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض .

 والمادة 161 مدنى على

فى العقود الملزمة للجانبين اذا كانت التزامات المقابلة مستحقة الوفاء , جاز لكل من المتعاقدين ان يمتنع عن تنفيذ التزامه اذا لم يقم المتعاقد الأخر بتنفيذ ما ألتزم به .

 البند السابع من عقد البيع سند التداعى ينص على

يقر ويتعهد الطرف الاول البائع بأن يسلم الطرف الثانى المشترى الشقة موضوع العقد فى موعد اقصاه 2/10/2013 وذلك بعد سداد جميع الاقساط المستحقة حتى موعد التسليم ……

بانزال ما تقدم من نصوص قانونية على واقعات الدعوى يتبين

■ ان المدعى عليه ” الطرف البائع ” قد الزم نفسه بتسليم الشقة المزمع انشائها فى موعد اقصاه ./../2013 بشرط ان تسدد المدعية ” الطرف المشتري ” الاقساط المستحقة حتى موعد التسليم – البند 7 من العقد – مقدم بحافظة رقم 1 –

وبمطالعة ايصالات سداد الاقساط – مقدمة بحافظة رقم 2 – يتبين وفاء المدعية بهذه الاقساط المستحقة بل وسددت ما بعد موعد التسليم حتى اصبح ما تم سداده مبلغ وقدره 56750 ج ستة وخمسون الف وسبعمائة وخمسون جنيه من اجمالى الثمن البالغ 87500 ج سبعة وثمانون الف وخمسمائة جنيه ومن ثم تكون المدعية قد اوفت بالتزامها حسب المتفق عليه بالبند السابع من العقد

■ الا ان المدعى عليه لم يوف بالتزامه بتسليم الشقة المبيعة فى الموعد المتفق عليه بالبند السابع من العقد ” ./../2013 وحتى الان دونما سبب ، بل لم يتم انشاء الدور الثانى الكائن به الشقة المزمع انشائها محل البيع ، ومنذ فوات موعد التسليم المتفق عليه وحتى تاريخ اعذاره والمدعى عليه يوعد المدعية بقرب التسليم الا انه عندما فوجئت بعدم انشاء الشقة من الاساس حتى الان بادرت باعذاره بانذار على يد محضر .

■ ومن ثم يحق للمدعية ازاء اخلال المدعى عليه بالتزامه بتسليم المبيع ان تطالب بفسخ العقد والتعويض وحبس باقى الاقساط والامتناع عن سدادها وذلك لتوافر عناصر وشروط الفسخ على النحو الاتى :

• ( 1 ) ان العقد سند التداعى من العقود الملزمة للجانبين
• ( 2 ) طلب المدعية الفسخ دون تنفيذه

( 3 ) وفاء المدعية بالتزامها بسداد الاقساط حتى موعد التسليم المتفق عليه بالبند السابع ” ./../2013 فالمقرر ان المشترى يلتزم بدفع الثمن بالشروط المتفق عليها فى عقد البيع الابتدائى وقد يتفق على دفع الثمن جملة كما فى البيع الفورى او على اقساط متساوية او غير متساوية كما فى البيع بالتقسيط

“عقد البيع الابتدائى – د . محمد المنجى – ص 309 – طبعة 2007”

 والثابت ان المدعية قد اوفت بما هو مستحق من اقساط حتى موعد التسليم وكما متفق عليه بل وسددت ما بعد هذا الموعد

( 4 ) اعذار المدعية للمدعى عليه فقد انذرته بانذار رسمى على يد محضر

( 5 ) ان المدعى عليه ما زال متخلفا عن تنفيذ التزامه ولم يقم بتسليم الشقة موضوع العقد حتى الان

 ومن ثم يكون مخلا بالتزامه بالتسليم الذى هو اهم مقتضيات والتزامات البائع والذى لا يكون الا بوضع المبيع تحت يد وحيازة المشترى

فقد قضى ان :

التزام البائع بتسليم المبيع من مقتضيات عقد البيع بل هو اهم التزامات البائع التى تترتب بمجرد العقد ولو لم ينص عليه فيه

نقض مدنى 3/2/1938 مج القواعد القانونية – 1- 353 – 56

 وهو ما لم يتحقق واخل به المدعى عليه ولم يلتزم بالتسليم فى الموعد المتفق عليه ، وقد اوضحت المذكرة الايضاحية انه اذا اجتمعت هذه الشروط تحقق بذلك ما ينسب الى المدين من خطأ وتقصير

ويتبين ان المادة 157 مدنى تضع الجزاء القانونى المترتب على اخلال البائع بالتزامه بتسليم المبيع وهو انه يجوز للمتعاقد الاخر المضرور من اخلال البائع بالتزامه بتسليم المبيع ” بعد اعذاره ” المطالبة بتنفيذ العقد او بفسخه مع التعويض فى الحالتين ان كان له مقتض

هذا ويحق للمدعية حق حبس باقى الثمن والامتناع عن سداد الاقساط المتبقية ولو كانت مستحقة الاداء طالما ان المدعى عليه لم يوف بالتزامه ابتداء بتسليم الشقة فى ./../2013 بل ولم يقم بانشاء الشقة حتى الان

حيث ان البين من البند السابع بالعقد انه

يوجد التزام اول على المدعية وهو سداد الاقساط المستحقة حتى موعد التسليم ./../2013 وقد اوفت به وعليه ينتقل الالتزام على المدعى عليه بتسليم الشقة فى ./../2013 ، فاذا اوفى به تلتزم المدعية بسداد باقى الاقساط وهو ما لم يوف به المدعى عليه فيحق للمدعية الامتناع عن سداد الاقساط اللاحقة على موعد التسليم لاخلاله ابتداء بالتسليم فى الموعد المتفق عليه

فقد نصت المادة 160 مدنى على هذا الحق وقضت محكمة النقض انه

للمشترى حق حبس باقى الثمن ولو كان مستحق الاداء اذا خيف على المبيع ان ينزع من يده

نقض 10/12/1975 مج محكمة النقض 26-2-1606 – 37

ولا يحق للمدعى عليه ان يتمسك بعدم التنفيذ بالتزامه بادعاء عدم سداد باقى الثمن لانه هو الملزم ابتداء بتسليم الشقة فى ./../2013 طالما ان المدعية قد اوفت بالاقساط المستحقة حتى موعد التسليم وكما مبين بالبند السابع من العقد

فقد قضى ان

لا يجوز للمتعاقد المكلف بالبدء فى التنفيذ ان يتمسك بعدم تنفيذ المتعاقد الاخر لالتزامه

نقض 31/5/1966 مج محكمة النقض 17-3-1279 – 175

وقضى انه

للمشترى عند تأخر البائع فى التسليم الخيار بين التنفيذ العينى أو طلب الفسخ مع التضمينات فى الحالتين وليس فى رفع الدعوى بأى من هذين الطلبين نزولا عن الطلب الاخر وليس للبائع ان يحتج بأن المشترى لم يدفع الثمن مع ان المتفق عليه دفع الثمن قبل التسليم اذا كان الثابت ان البائع لم يبد استعداده للتسليم حتى بعد انذاره من المشترى

الطعن رقم 349 لسنة 20 ق جلسة 18/12/1952 س 4 ص 223

ومن ثم

وحيث ان المدعى عليه قد اخل بالتزامه بالتسليم فى الموعد المتفق عليه ./../2013 وحتى الان فانه يحق للمدعية طلب فسخ العقد ورد ما تم سداده منها من الثمن وقدره 56750 جنيه

حيث المقرر قانونا وقضاء ان

فسخ العقد يترتب عليه رد ما تسلمه البائع من ثمن ورد المبيع له من المشترى فالمقرر بقضاء هذه المحكمة أن مفاد نص الماد 160 من القانون المدنى أن الفسخ  يترتب عليه انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه ويعتبر كأن لم يكن فيسترد كل متعاقد ما قدم للآخر

الطعن رقم 352 – لسنــة 73 ق – تاريخ الجلسة 14 / 04 / 2005

ويحق للمدعية المطالبة بالتعويض عما لحق بها من اضرار من جراء اخلال المدعى عليه بتسليم الشقة المبيعة فى الموعد المتفق عليه بالبند السابع من العقد وهو ./../2013 وحتى تاريخ رفع الدعوى رغم اعذاره وهو حق مقرر لها بنص القانون والقضاء .

فالمقرر في قضاء النقض  ان:

النص فى المادة 157 من القانون المدنى يدل على ان الفسخ اذا كان مرده خطأ احد المتعاقدين فان هذا الطرف لا يلزم برد ما حصل عليه فقط وانما يلزم بتعويض الطرف الاخر عما لحقه من ضرر نتيجة ذلك الفسخ

” د. محمد المنجى – دعوى فسخ العقود – ص 155 “

والمدعية تطالب بتعويضها بسبب خطأ المدعى عليه بمبلغ وقدره عشرون الف جنيه وتؤسس طلب التعويض على احكام المسئولية التقصيرية حيث انه بفسخ العقد يكون لا وجود له ، وذلك لما اصابها من اضرار مادية وادبية

وبيان اركان المسئولية فى حق المدعى عليه على النحو الاتى

ركن الخطأ

وهو اخلاله بالتزامه بتسليم الشقة المبيعة بموجب عقد التداعى المؤرخ ../ . / 2011 فى الموعد المتفق عليه بالبند السابع من العقد وهو ./../2013 وحتى الان ، بل ولم يقم بانشائها من الاساس رغم التزام المدعية بسداد الاقساط فى موعدها وكما متفق عليه وهو خطأ يستوجب مسئوليته ، فالمقرر ان عدم تنفيذ المدين لالتزامه التعاقدى يعتبر بذاته خطأ يرتب مسئوليته

الطعن رقم 743 س 49 ق جلسة 11-1-1983 س 34 ص 166

ركن الضرر

فالضرر المادى

يتمثل فى تفويت الفرصة على المدعية فى شراء شقة منذ التعاقد فى 2011 وحتى تاريخ رفع الدعوى لاختلاف اسعار الشقق عما ذى قبل وقت التعاقد وارتفاعها ومن ثم حرمانها من حقها القانونى بتسلم الشقة وحرمانها من شراء اخرى بذات السعر

وحجز اموالها لديه طوال هذه الفترة وهو ما ادى الى اختلاف قيمتها المادية الان عن وقت التعاقد ، وكذلك اللجوء لمحام لاقامة دعواها والتنقل من الزقازيق الى الاسكندرية لاثبات حقها وتكاليف التقاضى

فقد قضى ان

الضرر المادى الذى يجوز التعويض عنه وفقا لاحكام المسئولية التقصيرية يتحقق اما بالاخلال بحق ثابت للمضرور يكفله القانون او بالاخلال بمصلحة مالية له

طعن رقم 294 لسنة 59 ق جلسة 14/6/1990

واما الاضرار الادبية

فانها تتمثل فى الحزن على فقد فرصة تملك شقة بهذا المكان وبهذا السعر والقلق ازاء تعمد المدعى عليه طوال عامان فاكثر عن تسليم الشقة بل وانشائها وقلقها على ما سددته من مبالغ فالمقرر عن الضرر الادبى انه كل ما يصيب الشخص ويؤذيه فى مشاعره كالالم والقلق .

 ركن السببية

فيتمثل فى ان الاضرار التى المت بالمدعية سببها خطأ المدعى عليه .

ومن ثم وهديا على ما تقدم وحيث الثابت من عقد التداعى ان المدعى عليه قد باع بوكيل عنه ووفقا للمادة 105 مدنى فان كافة الالتزامات والواجبات والحقوق بالعقد يكون ملزما بها – مقدم صورة التوكيل حافظة رقم 1

فقد قضى ان

المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن مفاد نص المادة 105 من القانون المدني أن ما يبرمه النائب في حدود نيابته من عقود باسم الأصيل فإن ما ينشأ عنها من حقوق والتزامات ينصرف إلى الأصيل “

الطعن رقم 413 – لسنــة 73 ق – تاريخ الجلسة 08 / 03 / 2010

وحيث ان المدعي عليه

الزم نفسه بالبند السابع من العقد بان يسلم الشقة محل البيع فى موعد اقصاه ./../2013 الا انه اخل بذلك ولم يقم بانشاء الشقة من الاساس حتى رفع الدعوى وحيث ان المدعية قد اوفت بالتزامها بسداد الاقساط حتى تاريخ التسليم وما حل بعده وقد اعذرته بانذار رسمى وفقا للقانون فانه والحال كذلك يحق لها ان تقيم دعواها بطلب فسخ العقد واسترداد ما دفعته من ثمن وفوائده القانونية بواقع 4% والتعويض .

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة الاسكندرية الابتدائية الدائرة ( ) مدنى كلى وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها وذلك يوم الموافق / / 2016 لسماع الحكم بــ :

• ( 1 ) فسخ عقد البيع المؤرخ .. / . / 2011 وذلك لاخلال المدعى عليه بالتزامه بتسليم الشقة المبيعة فى ./../2013 موعد التسليم المتفق عليه بالبند السابع من العقد .
• ( 2 ) الزام المدعى عليه برد مبلغ 56750 ستة وخمسون الف وسبعمائة وخمسون جنيه للمدعية قيمة ما دفعته من ثمن وفوائد هذا المبلغ القانونية بواقع 4 % من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تاريخ الوفاء .
• ( 3 ) الزام المدعى عليه بأن يؤدى للمدعية مبلغ وقدره 20000 عشرون الف جنيه كتعويض عن الاضرار المادية والادبية التى المت بها من جراء اخلاله بالتزامه بالتسليم .
• ( 4 ) الزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة .

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الاخرى للمدعية ايا كانت

ولاجل العلم ،،

خاتمة فسخ العقد للاخلال

تم الموضوع بحمد لله وهي صحيفة دعوي لاحدي قضايا مكتبنا مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض متمنين الاستفادة لسيادتكم.

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض