الزيادة القانونية في القيمة الايجارية ( قانون 6 -1997 )

دعوي ندب خبير لتحديد الزيادة القانونية في القيمة الايجارية لعقد ايجار خاضع لقوانين الايجار الاستثنائية لمحل وفقا للقانون رقم 6 لسنة 1997

زيادة الأجرة لمحل تجاري

• ندب خبير لتحديد قيمة أجرة محل بعقد ايجار مؤرخ 1/7/1993 وفقا للزيادات المقررة قانونا
• وبيان وحساب الفروقات المستحقة للمستأجر

صيغة دعوي زيادة الأجرة القانونية

انه في يوم           الموافق     /    / 2023

بناء على طلب السيد / ………… المقيم .. ش … – النحال – أول الزقازيق ومحله المختار مكتب الاستاذ / عبدالعزيز حسين  عمار المحامي بالنقض الكائن مكتبه بالزقازيق

انا           محضر محكمة بندر أول الزقازيق الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

ورثة المرحوم / ……………….. وهم :

1-     ……………………….         مخاطبا مع

2-     ………………………          مخاطبا مع

3-     …………………………        مخاطبا مع

4-     ……………………….          مخاطبا مع

ويعلنوا … ش ….. – بجوار ……………………

الموضوع

بعقد إيجار محرر 1/7/1993 – خاضع في أحكامه لقوانين الايجار الاستثنائية القانون رقم 49 لسنة 1977 و القانون رقم 136 لسنة 1981 – يستأجر الطالب من مورث  المعلن إليهم ( المحل الكائن بالعقار رقم .. ش …. – بجوار …… – الزقازيق أول – محافظة الشرقية ) ، وذلك  بقيمة إيجاريه شهرية قدرها  …. ج …… جنيها

وازاء تعرض مورث المنذر اليهم وورثته من بعده والدائم للطالب المستأجر بإنذارات علي يد محضر ينذره فيها بدفع الزيادات المقررة لإيجار المحلات ففرض عليه المورث المؤجر زيادة قدرها خمسون جنيها تضاف للأجرة ( …. جنيه ) أول كل أبريل ابتداء من 1/4/1997 بالمخالفة للقانون ولخشية الطالب من الاخلاء بادر بدفع هذه الزيادة سنويا بالرغم من مخالفتها للقانون في تحديد الزيادة المقررة قانونا من أصل الأجرة الاتفاقية …. جنيه

حيث أنها لا يمكن أن تصل الى هذا القدر بالزيادة مع العلم أن تاريخ انشاء المبني الكائن به المحل المؤجر هو سنة 1977 برخصة مباني رقم 201 حتى أضحت الأجرة بالزيادة ….. جنيه بالمخالفة لحقوق الطالب القانونية وبالمخالفة للقانون المتعلق بالنظام العام

وحيث ان الأجرة القانونية وفقا لأحكام القانونين 49 لسنة 1977 و القانون رقم 136 لسنة 1981 والقانون رقم 6 لسنة 1997 الخاص بالزيادات هى من النظام العام ولا يجوز مخالفتها ووجوب تطبيق الزيادات المقررة قانونا بنصوص القانون

( حيث نصت المادة 19 من اللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 علي أنه يجوز للمؤجر أن يقبل تقاضى أجرة تقل عن الأجرة المحددة قانونا لاعتبارات يقدرها ولكن لا يجوز الاتفاق على أجرة تزيد عليها )

وحيث يوجد مغالطة جمة في تقدير الزيادات المقررة من أصل الأجرة الاتفاقية بعقد الايجار سند الطالب وهي … جنيه شهريا ويوجد خلاف بينه وبين المؤجر علي حساب هذه الزيادات كانت اقامة هذه الدعوي لندب خبير  لبيان قيمة الزيادات المقررة من أصل الاجرة …. جنيه للعين محل الايجار

السند القانوني والواقعي لزيادة الاجرة

تحدد الأجرة القانون لجميع الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني وفقا للتفصيل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 التى نصت المادة الثالثة منه علي

تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن، بواقع:

• ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944.
• وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4 نوفمبر 1961.
• وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 وحتى 6 أكتوبر 1973.
• وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر 1973 وحتى 9 سبتمبر 1977.

ويسري هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون.

وتزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 بنسبة 10% اعتبارا من ذات الموعد.

ثم تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة من الأعوام التالية بنسبة :

• (2%) بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977.
• (1%) بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير سنة 1996.

وقد عدلت الفقرة الأخيرة من هذه المادة بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 للقانون رقم 49 لسنة 1977 الى

( وتستحق زيادة سنوية وبصفة دورية في نفس هذا الموعد من أخر أجرة مستحقة من الأعوام التالية بنسبة – 2% بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 ، 1% للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996

ونصت المادة الرابعة من ذات القانون 6 لسنة 1997 علي

تسري أحكام القانون علي الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسري أحكامه علي الأماكن المشار إليها التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 .

و تضمنت اللائحة التنفيذية للقانون رقم القانون رقم 6 لسنة 1997 بيان أسس تحديد الزيادة القانونية لأجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني وهي

 المادة 11 من اللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 تنص علي

مع مراعاة حكم المادة 14 من هذه اللائحة يعمل بأحكام هذا الباب فى شأن تحديد وزيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى – التي تحكمها قوانين إيجار الأماكن وتخضع لقواعد تحيد الأجرة – سواء كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي أو مؤجرة لغير ذلك من الأغراض الأخرى خلاف السكنى كالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية والأندية الرياضية ولا يخرج العين من تطبيق أحكام هذا الباب تغيير استعمالها إلى أغراض السكنى دون اتفاق على ذلك مع المؤجر .

و المادة 12 من ذات اللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 تنص علي

اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/3/1997 :

(أ) تحدد الأجرة القانونية بواقع :

• ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة قبل 1 /1/1994 .
• خمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 1 /1/1944 وحتى 4 /11 /1961
•  أربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 5 /11 /1961 وحتى 6 /10/ 1973 .
• ثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 7 /10/1973 وحتى 9 /9 /1977 .

(ب) وتزداد الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشـــاة من 10 /9/ 1977 وحتى 30 /1 /1996 بنسبة 10%

و المادة 13 من ذات اللائحة تنص علي

اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/3 من كل عام تستحق زيادة سنوية – بصفة دورية – بنسبة 10% من قيمة أخر أجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد أي بعد المضاعفة وإضافة الزيادات وذلك بالنسبة لجميع الأماكن المذكورة في المادة السابقة .

و المادة 16 من ذات اللائحة للقانون رقم 6 لسنة 1997 نصت بنص أمر وواضح وصريح علي عدم جواز الاتفاق علي أجرة تزيد عن الأجرة المحددة قانونا فقد نصت علي أنه

يجوز للمؤجر أن يقبل تقاضى أجرة تقل عن الأجرة المحددة قانونا لاعتبارات يقدرها ولكن لا يجوز الاتفاق على أجرة تزيد عليها كما لا يجوز للمؤجر اقتضاء أية ملحقات تخالف أو تجاوز ما يلتزم المستأجر بأدائه طبقا للقانون .

و قضت محكمة النقض

قواعد تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لتشريعات الأماكن الاستثنائية – تعلقها بالنظام العام – الاتفاق على أجرة تجاوز الأجرة القانونية وقوعه باطلاً بطلاناً مطلقاً – مؤداه – عدم جواز توجيه اليمين الحاسمة لإثبات أن الأجرة المتفق عليها تجاوز الأجرة القانونية – علة ذلك – م 115 إثبات .

الطعن رقم 2233 لسنة 65 ق – جلسة 28/3/2001

وكذلك أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين الاستثنائية – تعلقه بالنظام العام – عدم جواز الحد الأقصى للأجرة القانونية – وقوعه باطلاً يستوى ورود الاتفاق على الزيادة فى عقد الإيجار أو أثناء سريانه .

الطعن رقم 87لسنة 69ق – جلسة 21/6/2000

وقضت محكمة النقض ان

الزيادة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى احتسابها على أساس الأجرة القانونية وفق تاريخ إنشاء المبنى لا عبرة بالأجرة الاتفاقية ولا بالقيمة الايجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية . الرجوع إلى أجرة المثل . شرطه . م ٣ ق ٦ لسنة ١٩٩٧ و م الأولى من لائحته التنفيذية .

الطعن رقم ١٩٢٠ لسنة ٧٥ قضائية – دوائر الايجارات – جلسة 11/11/2018

و قضت أيضا محكمة النقض

ان العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تحديد أجرة المبنى هو بتاريخ إنشائه – سريان القانون على الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه .

الطعن رقم 103لسنة 70ق – جلسة 10/6/2001 ، الطعن رقم 2330 لسنة 74ق – جلسة 18/5/2005

ويستند المدعي في طلب تحديد الزيادات المقررة قانونا من أصل الاجرة وبيان الفروقات المالية للمدعي عما دفعه من زيادات بالمخالفة لأسس تقدير الزيادة المقررة قانونا الى ندب خبير بالدعوي لبيان ذلك

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية الدائرة (     )      الكائنة مدينة الزقازيق خلف مديرية الأمن من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم         الموافق    /     / 2023 لسماع الحكم

بندب خبير لحساب وتحديد القيمة الايجارية بالزيادات من أصل الأجرة ….. جنيه وفقا للقانون رقم 6 لسنة 1997 الساري بتاريخ 26/3/1997 و القانون 14 لسنة 2001 الساري من 29/3/2001 – ابتداء من سريان هذه الزيادة قانونا ووفقا لتاريخ انشاء المبني عام 1977 للمحل المؤجر بعقد الايجار المؤرخ 1/7/1993 الكائن بالعقار رقم … ش …. – الزقازيق أول – محافظة الشرقية مع بيان الفروقات المالية المستحقة للمدعي عما كان يدفعه بزيادة فرضها مورث المدعي عليهم خمسون جنيها سنويا أول ابريل من كل عام ابتداء من 1/4/1997 بالمخالفة للزيادة المقررة قانونا

مع حفظ كافة الحقوق القانونية للمدعي أيا كانت

ولأجل العلم ،،،