الكيانات التعاونية لتنظيم العقارات المشتركة: اتحادات السكان

يتناول هذا البحث الكيانات التعاونية لتنظيم العقارات المشتركة والتنظيم القانوني للكيانات التمثيلية للعقارات (اتحادات السكان) في مصر وفقا لقانون البناء الموحد.

الكيان التعاوني لتنظيم العقار بنشاء اتحاد السكان العقاري

لماذا تحتاج العقارات إلى كيان منظم؟

تواجه العقارات ذات الوحدات المتعددة، سواء السكنية أو التجارية، مشاكل يومية تتعلق بالصيانة، النظافة، الأمان، والخدمات العامة، ومن هنا جاءت الحاجة إلى وجود كيان قانوني يمثل الشاغلين ، ينظم التزاماتهم وحقوقهم، ويضمن حسن إدارة الأجزاء المشتركة.

لكن، هل يكفي النص القانوني وحده لضمان النجاح؟

سنستعرض في هذا المقال:

• القواعد القانونية المنظمة لاتحادات السكان.
• مسؤوليات رئيس الكيانا التعاوني لتنظيم العقارات المشتركة .
• شرح شامل لاجراءات انشاء اتحاد السكان الشاغلين في قانون البناء الموحد المصري.
• أهم الأسئلة الشائعة والاجابات القانونية العملية بشأن مشاكل اتحادات الشاغلين.

الإطار القانوني المنظم للكيانات التمثيلية العقارية

قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008:

صدر القانون ليضع الأسس القانونية لإنشاء “الكيانات التعاونية العقارية”، خاصة في الباب الرابع الذي نظم تشكيل وإدارة هذه الكيانات، ملزمًا بإنشائها للعقارات التي تضم خمس وحدات فأكثر.

و قد حدد القانون المصري شروط تكوين اتحاد الشاغلين، خاصة في القانون رقم 119 لسنة 2008 ( قانون البناء )، الذي نص في المادة 73 على وجوب إنشاء الاتحاد في حالة وجود أكثر من خمس وحدات بالعمارة مملوكة أو مؤجرة لأشخاص مختلفة.

التنظيم القانوني لإنشاء اتحاد السكان

متى ينشأ اتحاد السكان قانونًا؟

• عند تجاوز عدد الوحدات خمس وحدات.
• سواء كانت الوحدات مملوكة أو مؤجرة.
• يُنشأ بقرار من ملاك أو شاغلي العقار.

اللائحة التنفيذية ونظام الإدارة القانونية

حددت اللائحة التنفيذية الإجراءات التفصيلية لإنشاء هذه الكيانات، بما في ذلك تشكيل الجمعية العمومية، اختصاصات مجلس الإدارة، ورسوم الاشتراكات الشهرية.

الحالات التي يُستثنى فيها العقار من التنظيم التعاوني

العقارات الحكومية أو المؤجرة مؤقتًا:

لا تُطبق أحكام التنظيم العقاري على المبانٍ التي تُستخدم بالكامل من قِبل جهات حكومية أو التي خُصصت للسكن المؤقت في حالات الضرورة.

العقارات الخاضعة لقانون 4 لسنة 1996:

تُستثنى العقارات التي تخضع بالكامل لهذا القانون، والتي يُلزم فيها المالك بالصيانة دون الحاجة لكيان تنظيمي.

تشكيل الكيان التمثيلي: من يملك ومن يدير؟

يتكون الكيان من شاغلي العقار سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين، ويديره مجلس منتخب من الجمعية العمومية. في حال رفض الملاك التشكيل، تتدخل الجهة الإدارية لتعيين لجنة مؤقتة.

اختصاصات الكيانات العقارية وفقًا للتشريع المصري

يشمل دورها:

• صيانة الأجزاء المشتركة
• تحصيل رسوم الصيانة
• تمثيل العقار قانونا
• إصدار القرارات الملزمة بشأن الاستخدام والنظافة والسلامة

اختصاصات ومسؤوليات رئيس اتحاد السكان

يقوم رئيس اتحاد الشاغلين بمهام متعددة، أبرزها:

1. متابعة أعمال الصيانة الدورية.
2. تحصيل الاشتراكات والنفقات المشتركة.
3. تمثيل الاتحاد أمام الجهات الرسمية.

ويُعد الرئيس هو المسؤول أمام القانون عن أي تقصير في أداء الاتحاد.

مدى إلزامية إنشاء الاتحاد والتبليغ عنه

ينص القانون على:

• إلزام رئيس الاتحاد بإبلاغ جهة الإدارة بتكوينه.
• اتخاذ إجراءات قانونية حال عدم الإنشاء، منها قيام الجهة الإدارية بإنشائه على نفقة الملاك.
• إمكانية اللجوء للقضاء المختص عند تعنت بعض الشاغلين.

أدوات الرقابة والمتابعة على أعمال الكيانات المشتركة

تتولى الوحدات المحلية مراقبة الكيان من خلال سجل خاص، وتتابع التزامه بتحديث البيانات واستقبال الشكاوى والتظلمات.

العقوبات القانونية لعدم الالتزام بالنظام

1. الحرمان من التصويت في الجمعية العمومية
2. غرامة شهرية (10 – 100 جنيه)
3. الحجز على الوحدة أو استصدار أمر من القضاء بدخولها لإجراء الإصلاحات

أسباب انتهاء الكيان التمثيلي العقاري اتحاد السكان

• هلاك البناء
• نقصان عدد الشاغلين عن النصاب القانوني
• فقد أحد شروط العضوية

ويجوز استمرار الكيان باتفاق مكتوب بين الشاغلين في بعض الحالات.

قراءة نقدية في التحديات الواقعية للتنفيذ

رغم وضوح النصوص، يواجه التطبيق مشكلات عديدة، مثل:

1. ضعف الوعي القانوني بين الشاغلين، فالكثير من السكان لا يعرفون بوجود هذا النظام من الأساس، أو لا يدركون دوره في الحفاظ على العقار.
2. عزوف الملاك عن تولي المهام الإدارية، فقد يرفض البعض التعاون مع رئيس الاتحاد، مما يخلق منازعات تؤثر على فعالية الاتحاد
3. الامتناع عن سداد الاشتراكات، فقد يرفض بعض السكان دفع المساهمات المالية، مما يعيق تنفيذ أعمال الصيانة.

المقترحات لحل مشكلات اتحادات الشاغلين

تفعيل دور الجهات الإدارية:

ينبغي على المحليات تفعيل دورها أكثر من ذلك، في مراقبة التزام العقارات بتكوين الاتحادات.

حملات توعية إعلامية:

وذلك، لشرح أهمية الاتحاد وآلية عمله، خاصة في المجتمعات العمرانية الجديدة.

تعديلات تشريعية:

يمكن تعديل القانون لمنح رؤساء الاتحادات سلطات تنفيذية أوسع، ووضع أليات واضحة لحماية الشاغلين من أى تعسف.

تأسيس الكيانات الجماعية للسكان: قراءة قانونية واقعية لنظام اتحاد الشاغلين

فيما يلي، نقدم دروس قانون اتحاد الشاغلين من قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ومشاكل اتحاد الشاغلين واللائحة التنفيذية الشارحة لنصوص لاتحاد الشاغلين.

وهو قانون للأسف أرى أنه ملئ بالثغرات التى تؤدي لمشاكل بين الملاك والاتحاد .

فقد خلا من قواعد أمرة ملزمة بأسس رسوم الاتحاد والميزانيات .

• صدر القانون رقم ۱۱۹ لسنة ۲۰۰۸ بإصدار قانون البناء بتاريخ ۱۱ مايو سنة ۲۰۰٨ ونشر بالجريدة الرسمية في ذات التاريخ بالعدد رقم ۱۹ مكرر (أ)
• كما صدرت لائحته التنفيذية بتاريخ 6/4/2009 ونشرت بالوقائع المصرية بتاريخ ٨ أبريل سنة ٢٠٠٩ العدد ٨٢ تابع (أ)
• و صدر النظام النموذجي لاتحــــاد الشاغلين بقرار وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية رقم ۲۰۰ لسنة ۲۰۰۹ وذلك بتاريخ ۲۰۰٩/٥/٢١ ونشر بالوقائع المصرية بتاريخ ٣ يونيه سنة ۲۰۰۹ بالعدد (۱۲۸)

وقد تناول القانون رقم ۱۱۹ لسنة ۲۰۰۸ في الباب الرابع منــه الحفاظ على الثروة العقارية

الفصل الأول ( تنظيم اتحاد الشاغلين ) في المواد من ٦٩ الى ۸۹ كما نصت المادة (۱۰۹) من القانون على جزاء جنائي يوقع على كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة.

المستشار محمد عزمي البكري – شرح قانون التحاد الشاغلين ولائحته – طبعة 2021 – 2022

شرح المادة 69 من قانون اتحاد الشاغلين: متى تسقط عضوية الاتحاد؟

تسرى أحكام هذا الفصل على المبانى والمنشآت في وحدات الإدارة المحلية والمجتمعات العمرانية الجديدة والمباني التي يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص، ولا تسرى أحكام هذا الفصل على المباني التالية:

1. المبانى المستغلة إدارياً بالكامل لجهات حكومية.
2. المنشآت الخاضعة لأحكام القانون رقم (1) لسنة ۱۹۷۳ في شأن المنشآت الفندقية والسياحية.
3. المساكن المملوكة لشخص اعتبارى والمخصصة بأكملها لسكني العاملين بها.
4. المساكن التي تشغل بتصاريح إشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ والضرورة.
5. العقارات الخاضعة بكامل وحداتها للقانون رقم (4) لسنة ١٩٩٦ بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.

المباني والمنشآت:

تنص المادة على سريان أحكام هذا الفصل على ” المباني والمنشآت “

وقد ذهب رأى في الفقه إلى أن المباني والمنشآت شيء واحد ولئن كان عطف المنشآت على المباني يفصح عن المغايرة بينهما إلا أنه في نطاق هذا الفصل وهو خاص باتحاد الشاغلين يستبعد أن يكون للمنشآت مدلول آخر غير المباني.

المبانى التى تسرى عليها أحكام هذا الفصل:

تسرى أحكام هذا الفصل على المباني الآتية:

1 – المباني في وحدات الإدارة المحلية:

ووحدات الإدارة المحلية هي المحافظات والمراكز والمدن والأحياء والقرى (م۱) من القرار بقانون رقم ٤٣ لسنة ۱۹۷۹ (المعدل) بإصدار قانون نظام الإدارة المحلية.

٢ – المبانى والمنشآت في المجتمعات العمرانية الجديدة.

المباني التي يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص. وهنــا يفترض أن المبنى لا يخضع أصلاً لأحكام هذا الفصل ثم يصدر قرار من الوزير المختص وهو الوزير المختص بشئون الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية (م۲) من (القانون) بسريان أحكام الفصل المذكور عليه.

المبانى التى لا يسرى عليها اتحاد الشاغلين

لا تسرى أحكام هذا الفصل على المباني الآتية:

١ – المباني المستغلة إدارياً بالكامل لجهات حكومية. ويقصد بهذه المباني كافة المبانى التى تتبع الوزارات والمصالح والإدارات الحكومية وفروعها المختلفة ووحدات الإدارة المحلية، شريطة أن يكون المبنى

2- المساكن التى تشغل بتصاريح إشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ والضرورة وهذه المساكن تشغل بتصاريح مؤقتة صادرة من الحكومة لمواجهة حالة الطوارئ والضرورة.

وهي تخرج عن نطاق قوانين إيجارات الأماكن رغم عدم ورود نص بذلك لأن تصاريح الإشغال عمل إداري فيكون شغلها بموجــب هـذا الترخيص وليس بموجب عقد إيجار.

وقد أوردت المادة الأولى من قرار وزير الإسكان والتعمير رقم ٩٩ لسنة ۱۹۷۸ بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ حالات الطوارئ والضرورة المشار إليها على سبيل الحصر وهى

• ۱ – الكوارث الطبيعية ومثلها الزلازل والفيضانات.
• ٢ – الحروب.
• 3- انهيارات المباني.
• 4- الحرائق
• ه – إخلاء المساكن أو تغيير محل إقامة السكان طبقاً للقوانين واللوائح بسبب الضرورات الملجئة للأمن العام أو حماية الصحة العامة، كانتشار وباء فى منطقة معينة مما يخشى معــه علــى صحة القاطنين في هذه المنطقة إذا ما استمروا في الإقامة بها.
• ٦ – إخلاء المساكن أو تغيير محل إقامة السكان طبقاً للقوانين واللوائح أو الإخلاء في الحالات التي تقتضيها الضرورة لتلافي الأخطار المترتبة على تنفيذ المشروعات العامة والتي تحدد بالاتفاق بين وزير الإسكان والتعمير والوزير المختص.
• وواضح أن علة استثناء هذه المساكن هو أن سكناها مؤقتة ويتوالى الشاغلون عليها بما لا يسمح بإقامة اتحاد للشاغلين

ونعرض فيما يلى الأحكام الخاصة بهذه المساكن:

أ ) ممن تصدر تصاريح الإشغال المؤقت

كانت المادة الثالثة من قرار وزير الإسكان والمرافق رقم ٣٣٠ لسنة ١٩٧٠ (الصادر) تنفيذا للقانون رقم ٥٢ لسنة (۱۹٦٩ تنص على أن تصدر تصاريح الإشغال المؤقت من المحافظ الذى تم التهجير من محافظته

إلا أن اللائحة التنفيذية للقانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ أغفلت النص على السلطة التي تختص بإصدار هذه التصاريح وإزاء هذا الإغفال يمكن صدور الترخيص من رئيس وحدة الإدارة المحلية التابع لها محل إقامة السكان قبل وبعد نقلهم

ومعنى ذلك أنه إذا تم النقل في حدود القرية كان لرئيس مجلس القرية إصداره وإذا تم في حدود المدينة أو الحى كان لرئيس الوحدة المحلية للمدينة أو الحى إصداره

وإذا تم في حدود المحافظة كان الاختصاص مقصوراً على المحافظ فإذا تم من محافظة لأخرى انعقد الاختصاص لوزير التنمية المحلية.

ب المساكن التي تخضع لنظام التصاريح

يقتصر إصدار التصاريح بالإشغال المؤقت في الحالات السابقة على المساكن المملوكة للدولة أو وحدات الإدارة المحلية أو القطاع العام فلا يجوز إصدارها عن مساكن مملوكة لشركات القطاع الخاص أو للأفراد (م۲/۲) من اللائحة).

إنما لا يشترط فى هذه المساكن أن تكون معدة أصلا للسكني فيمكن أن يصدر تصريح الإشغال المؤقت لشغل مكان لم يكن معداً أصلا للسكنى كمدرسة مثلا،

فيكفي إذن أن يكون الغرض من التصريح هو الإسكان دون غيره. وتصدر هذه التصاريح إما بذات المدينة أو القرية التي يقيم السكان فيها،

أو بمدينة أو قرية أخرى بنفس المحافظة أو بمحافظة أخرى (م۱/۲) من اللائحة) ويراعى في إصدارها حجم الأسرة المنقولة وقدرتها المالية مع تحديد مقابل الانتفاع المؤقت.

بما لا يزيد على الأجرة القانونية للمسكن الذي يصرح بإشغاله (م٢/٢ من اللائحة).

ولما كان التصريح يعتبر عملاً إدارياً فإن التظلم من تحديد قابل الانتفاع بالمسكن يكون أمام القضاء الإدارى .

ج ) إخلاء المساكن التي شغلت بموجب التصاريح:

تخلى هذه المساكن بمجرد زوال السبب الذي صدر بناء عليه التصريح بالإشغال المؤقت، ويصدر بالإخلاء قرار من السلطة التي أصدرت قرار الإشغال المؤقت.

ويجب أن يتضمن هذا القرار الميعاد المحدد الذي ينفذ فيه الإخلاء. ومعنى ذلك أنه يشترط للإخلاء صدور قرار به بعد أن يكون سبب الإشغال قد زال ويكون الطعن في قرارات الإخلاء أمام القضاء الإدارى.

موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية الجزء الأول الطبعة السادسة عشرة ص ١٦٣ وما بعدها

5- العقارات الخاضعة بكامل وحداتها للقانون رقم (٤) لسنة ١٩٩٦

بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.

إذ تنص المادة الأولى من القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ على أن :

لا تسرى أحكام القانونين رقمى ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ في شأن تأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن .

وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما على الأماكن الذى لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها”.

و تنص المادة الثانية من القانون على أن :

تطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة أو في شأن استغلالها أو التصرف فيها “

وهذه الأماكن هي :

( أ ) الأماكن التي لم يسبق تأجيرها قبل العمل بالقانون رقم 4 لسنة ١٩٩٦:

يقصد بهذه الأماكن كافة الأماكن التى لم يسبق تأجيرها لأى فترة طالت أو قصرت وظلت هكذا حتى تاريخ العمل بالقانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦.

ولا اعتبار في هذا الشأن بتاريخ الترخيص بإقامة المكان أو بتــاريخ إقامته

ويدخل في هذا الأماكن الأماكن التى تنشأ بعد العمل بالقانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ لأنها – بداهة – لا تكون قد أجرت قبل العمل به.

وإذا كانت هذه الأماكن قد أجرت بموجب عقد إيجار صورى أو بعقد إيجار باطل كاستئجار مكان لإدارته للعب القمار أو للدعارة ، أو بعقد إيجار قابل للإبطال.

فإنها تعتبر في حكم الأماكن غير المؤجرة. غير أنه لا ينال مما تقدم، أن تكون الأماكن السابقة قد شغلت بموجـ عقد آخر غير عقد الإيجار،

كأن يكون المكان قد شغل بهبة انتفاع أو اتفاق بين بائع العقار ومشتريه يتضمن شرطاً باحتفاظ البائع بالانتفاع بالمكان مدة معينة، أو على سبيل العارية أو بموجب ترخيص إدارى، أو بسبب العمل.

(ب) الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بالقانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ لأى سبب من الأسباب:

المقصود بهذة الأماكن ولك التي سبق تأجيرها قبل العمل بالقانون رقم ٤ لسنة 1996 أيا كان تاريخ تأجيرها أور الlدة التي استمر فيها الإيجار ثم انتهى إيجارها .

لأى سبب من الأسباب فهذا النص يسرى بأثر رجعى من تاريخ العمل بالقانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ (م) من القانون رقم 6 لسنة ١٩٩٧).

ومن الأمثلة عليحقية الغير فى البقاء بالمكان طبقاً للقوانين الخاصة، ما تنص عليه المادة الخامسة من القانون رقم ٥١ لسنة ١٩٨١ بتنظيم المنشآت الطبية من أنه:

لا ينتهي عقد إيجار المنشأة الطبية بوفاة المستأجر أو تركه العين، ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال… الخ”.

ه – اشتراط أن تكون العقارات بكامل وحداتها خاضعة للقانون رقم (٤) لسنة ١٩٩٦

إشترطت المادة لاستثناء العقارات الخاضعة للقانون رقم (4) لسنة ١٩٩٦ من أحكام هذا الفضل أن تكون هذه العقارات خاضعة بكامل وحداتها للقانون المذكور،

أما إذا كان بعض وحدات العقار تخضع لأحكام قوانين الإيجار الاستثنائية فإن العقار بأكمله يخضع لأحكام هذا الفصل. والعلة فى استثناء الأماكن سالفة الذكر من الخضوع لأحكام هذا الفصل أن هذه العقارات تخضع لأحكام القانون المدني،

ومن ثم يكون مالكها هو الملزم بأعمال الصيانة والتدعيم والترميم طبقاً لأحكام المادة ٥٦٧ من القانون المدنى ومن ثم فلا محل لإنشاء اتحاد الشاغلين.

والتعليل الذي ذكرناه سلفا لاستثناء العقارات المذكورة من سريان أحكام هذا الفعل ينطبق تماماً على العقارات الخاضعة بكامل وحداتها للتقنين المدني، ومن ثم كان يجب مد الاستثناء إليها، ونعتقد أن إغفال ذلك جاء من قبيل السهو.

تعريف اتحاد السكان الشاغلين وأهدافه في إدارة العقارات المشتركة

سمى إتحاد شاغلين لانه لا يشترط أن يكون الشاغلين ملاك فسواء ملاك أو مستاجرين فقد اوجب القانون إنشاء إتحاد .

وقد صدر قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 لينظم على وجه الدقة اتحاد الشاغلين وحددت المادة 72 شروط إنشاء اتحاد الشاغلين كالأتى

تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية مملوكة.

أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار

ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة ، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون

وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن

وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب

والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون ” .

وبذلك يكون قانون البناء قد شمل كل الوحدات التى لا يقل عدد شاغليها عن خمس اشخاص وسوى بين وحدات التمليك والايجار وحق انتفاع سواء اشخاص طبيعين أو اعتباريين الكل يحتاج الى اتحاد الشاغلين

وتكون مهمته كما حددتها المادة 75 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 الحفاظ على سلامة البناء ككل وعلى الاخص الأجزاء المشتركة فيه وضمان الصيانه الدوريه لها حيث ان تلك الاجزاء هى مصدر للخلافات التى تحتاج الى اتفاق لتنظيمها .

ومن ثم جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 155 لتضع التنظيم التفصيلى لنص المادة ونصها كالتالى :

يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار فى لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية .

تتولى الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتى تستوجب تكوين اتحاد شاغلين لها طبقا للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها .

وعلى الإدارة المختصة خلال مدة لاتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة ونظام اتحاد الشاغلين إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون

والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة

وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول مع لصق نسخة من الإخطار فى مكان ظاهر من العقار . ويباشر رئيس الاتحاد إجراءات قيد الاتحاد لدى الإدارة المختصة

وذلك خلال خمسة وأربعين يوما من تاريخ أنتهاء المدة المشار إليها فى الفقرة السابقة ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية اعتبارا من تاريخ قيده

مع العلم أن الماده الثانية من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين يوجب إنشاء إتحاد شاغلين يكون هدفه الحفاظ على سلامة الاجزاء المشتركة ونصه كالتالى

مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار والتى تقررها القوانين يتولى الاتحاد الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته

وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار.”

شروط عضوية اتحاد السكان الشاغلين وأسباب فقدان العضوية طبقًا للقانون

نصت المادة 77 من القانون رقم 119 لسنة 2008 على أنه :

يعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فى العقار سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع أو مشترياً بعقد غير مسجل أو مستأجرا لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا .

كما يعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين . فإذا تعدد ملاك العقار غير الشاغلين ناب عنهم من يختارونه فى عضويه الاتحاد ، وإذا تعدد الشاغلون للوحدة مثلهم من يختارونه فى العضوية .

وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يكون مالك الوحدة هو عضو الاتحاد ويلتزم بأداء اشتراك اتحاد الشاغلين وكافة الالتزامات الأخرى المقررة وفقا لهذا القانون

إدارة كيانات تنظيم العقارات المشتركة: من المسؤول؟ وما هي صلاحياته؟

تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد بالكيفية المنصوص عليها فى نص المادة 78 من قانون البناء حيث نصت على انه :

تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد من رئيس الاتحاد وأمين للصندوق وعضو ، وفى حالة زيادة عدد الوحدات على سبع ينتخب نائب للرئيس طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون

وقد ألزمت المادة 70 منه كل اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون بتوفيق أوضاعها بما يتفق مع أحكامه وذلك خلال اثنى عشر شهرا من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين .

ومن ثم جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 156 لتذكر نفس المعنى ونصها كالتالى :

على شاغلى العقارات إنشاء اتحادات للشاغلين وفقا للنظام الصادر من الوزير المختص .

كما يجوز إنشاء اتحاد شاغلين يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة على ألا يقل إجمالى عدد وحدات هذه العقارات عن خمس وحدات

اما المادة (5) من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين فتنص على أنه :

يصبح عضواً فى الاتحاد كل شاغل لوحدة من وحدات العقار وكذلك كل من يشغل اياً من وحدات العقار فى تاريخ لاحق على قيد الاتحاد سواء كان مالكاً أو صاحب حق انتفاع أو مشترياً بعقد غير مسجل أو مستأجرأً لها

أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً ، وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يعتبر مالك الوحدة هو عضو الاتحاد

كما يعد عضواً بالاتحاد مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين فى حالة تعدد الشاغلين للوحدة مثلهم من يختارونه فى عضوية الاتحاد

مع ملاحظة أن المادة 4 منه قد نصت على أنه :

لا يترتب على عضوية الاتحاد اكتساب لحق فى الملكية ولا تعد اعترافاً بالوضع القائم

وهذه المادة تخص بالذكر المستولى على وحدة بدون سند من القانون فلابد له من التواجد فى اتحاد الشاغلين ولكن ليس معنى ذلك انهاء اى خصومة بين المغتصب وصاحب العقار على اعتبار ان ذلك اعتراف منه بالوضع القائم

وانما هو يدخل هنا الاتحاد لسداد الالتزامات المادية التى تخص الوحده المغتصبه وذلك اسوةً بدفع الايجار على اعتبار أنه مقابل انتفاع وليس اعتراف بالوضع القائم

طعون النقض ارقام 1813 لسنة 57 ق جلسة 21/01/1993 ، 1107 لسنة 50 جلسة 20/03/1984، 277 لسنة 49 جلسة 20/01/1983، 994 لسنة 45 جلسة 04/03/1980

اختصاصات كيان اتحاد السكان الشاغلين طبقًا للقانون المصري

يختص إتحاد الشاغلين بكل قرار يتعلق بالمبنى خصوصاً ما يتعلق بالاجزاء المشتركة منه .

فوفقاً لقانون البناء رقم 119 لسنة 2008 نجد المواد من 80 إلى 89 قد حددت اختصاصات اتحاد الشاغلين على سبيل الحصر تفصيلا ونصهم كالاتى:

المادة 80 تنص على انه :

مع عدم الإخلال بحكم المادة السابقة تختص الجمعية العمومية للاتحاد بانتخاب وعزل الرئيس المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الاتحاد ، واتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد وذلك وفقا للقواعد والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

كما تختص الجمعية العمومية بتحديد الالتزامات المالية التى يلتزم بها الشاغلون وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون فى هذا الشأن

والمادة 81 تنص على انه :

تشكل الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين من كافة أعضاء الاتحاد وتنعقد مرة على الأقل كل سنة أو بناء على طلب من مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء على الأقل ، أو بناء على طلب من الجهة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك .

ويعتبر اجتماع الجمعية العمومية صحيحا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الاجتماع إلى جلسة أخرى تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوما من تاريخ الاجتماع الأول ، ويكون الانعقاد فى هذه الحالة صحيحا بحضور أى عدد من الأعضاء .

وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين .

ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية .

وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد “.

والمادة 82 تنص على انه :

على عضو الجمعية العمومية إذا كان شخصا اعتباريا أو مالكا للعقار غير شاغل له أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن يخطر رئيس الاتحاد باسم من يختاره لتمثيله فى العضوية .

وفى جميع الأحوال يجوز لأى عضو ولو كان ممثلا لشخص اعتبارى أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن ينيب عنه من يراه فى حضور اجتماعات الجمعية العمومية وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

وعلى كل عضو بالجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين فى حالة التصرف فى الوحدة التى يشغلها سواء بالبيع أو الإيجار أن يخطر الوحدة المحلية ورئيس الاتحاد كتابة بهذا التصرف .

ولا تقبل عضوية العضو الجديد إلا بعد سداد ما على الوحدة من التزامات “.

والمادة 83 تنص على انه :

على عضو الجمعية العمومية الذى لا يقيم فى العقار أن يخطر رئيس الاتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذى يطرأ عليه . وإلا صح إعلانه طبقا للقواعد العامة ولما تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون

والمادة 84 تنص على انه :

توجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للاتحاد إلى جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوما على الأقل وتتم الدعوة وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون

والمادة 85 تنص على انه :

تتكون موارد الاتحاد من الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين ، أو عائد ناتج استثمار موارد الاتحاد أو التبرعات التى يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات التى تتخذ فى هذا الشأن .

ويتولى أمين الصندوق تحصيل الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية ، وإعداد الموازنة التقديرية والحساب الختامى وعرضهما على الجمعية العمومية وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون

والمادة 86 تنص على انه :

يتولى مجلس إدارة الاتحاد تنفيذ قرارات الجمعية العمومية ، ويتولى رئيس المجلس الدعوة إلى عقد اجتماعات الجمعية العمومية ، كما يباشر إجراءات قيد الاتحاد فى السجلات الخاصة بالوحدة المحلية المختصة

وعليه أن يخطر الوحدة المحلية بما يطرأ من تعديل على البيانات الخاصة بالعضوية ، ويتولى إدارة وتصريف شئون الاتحاد ، وتمثيله أمام القضاء والجهات الحكومية ، ولمجلس الإدارة أن ينيب غيره فى ذلك .

ويتولى نائب رئيس مجلس إدارة الاتحاد أو أمين الصندوق اختصاصات رئيس الاتحاد فى حالة غيابه” .

والمادة 87 تنص على انه :

يكون للاتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها ،

وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الامتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات .

ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر.

أو الحكم وفى جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية

والمادة 88 تنص على انه :

يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى

وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل .

أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل

والمادة 89 تنص على انه :

” يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو اتحاد الشاغلين قبل الاتحاد بذات الحقوق والواجبات المقررة فى هذا القانون والتى ترتبت فى ذمة السلف ” .

كما تأتى المادة 76 من قانون البناء لتعطى لاتحاد الشاغلين شخصية اعتبارية بمجرد قيد الاتحاد فى الوحدات المحلية .

أما اللائحة التنفيذية لقانون البناء المواد 168،169 تذكر نفس مضمون المواد السابقة ونصهم كالتالى :

المادة 168 تنص على أنه

مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلى : –

• انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة أو أحدهم وذلك بالاقتراع السرى مع مراعاة أن يتم انتخاب البديل فى ذات الجلسة فى حالة العزل .
• إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد .
• تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين .
• التصديق على الحساب الختامى للاتحاد .
• الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامته وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
• اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم – السطح وما إلى ذلك ) .
• النظر فى الشكاوى والتظلمات التى تقدم من ذوى الشأن .
• العمل على فض المنازعات التى تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار .

فإذا كان جميع أعضاء الجمعية العمومية ملاكا لوحدات العقار يضاف لما تقدم الاختصاصات التالية للجمعية العمومية :-

تعيين حارس أو أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم وتحديد أجورهم تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة فى العقار “.

المادة 169 تنص على أنه:

يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق ضرر بالمبنى

وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ هذه الإصلاحات جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل

كذلك المادة 11 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين فقد تحدثت على اختصاصات الجمعية العمومية للأتحاد على وجه مفصل اختصاصاتها باتخاذ القرارات

وانتخاب الرئيس وعزلة وتحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين وغيرها من التخصصات الوارد تفصيلاً بنص المادة والتى تذكر نفس الاختصاصات الواردة فى قانون البناء .

وحيث أن لاتحاد الملاك ذمة مالية مستقلة وله حق التقاضى وله أهلية فى حدود الغرض الذى انشئ من أجله وله نائب يعبر عن إرادته متمثلة فى مأمور الاتحاد ، فقد استقر الفقه والقضاء على تمتعه بالشخصية الاعتبارية .

طعن بالنقض رقم 135 لسنة 15ق – مجموعة أحكام النقض – جلسة 25/6/1964 ص 868 :

الاتحاد تثبت له الشخصية المعنوية

من المستقر عليه القضاء والفقه

جواز مساءلة الشخص المعنوى عن الأخطاء التى يرتكبها ممثلوه عند القيام بإدارة شئونه أن الاعتراف بالاشخاص الاعتبارية وتقرير مساءلتها مدنيا عما يسند إليها من أعمال غير مشروعة

يعتبر من الأصول العامة التى يقوم عليها النظام الاجتماعى والاقتصادى فى مصر وتعتبر بالتالى من المسائل المتعلقة بالنظام العام فى نص المادة 28 من القانون المدنى “.

رئيس اتحادات السكان الشاغلين: الشروط، الصلاحيات، وحالات العزل القانونية

بطبيعة الحال لابد من وجود رئيس لإدارة اتحاد الشاغلين ولكن السؤال الذى يفرض نفسه هو كيفية اختيار رئيس لاتحاد الشاغلين وكيف نظم القانون طريقة اختياره

حيث نصت المادة 79 من القانون رقم 119 لسنة 2008 على :

يكون مالك وحدات العقار رئيس الاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم .

فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد انتخبت الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين رئيسا للاتحاد من بين أعضاء الاتحاد من غير الملاك ،

فإذا تعذر على الجمعية العمومية تعيين الرئيس أو لم تجد من يقبل التعيين تولت الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين من تراه من غير الشاغلين

وللجمعية العمومية للاتحاد أن تعين – فى أى وقت تراه – رئيسا للاتحاد بدلا من الرئيس المعين بمعرفة الوحدة المحلية المختصة

كما أن اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 162 تذكر نفس المعنى السابق ونصها كالتالى : “يكون مالك العقار رئيسا للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم

فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيسا للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيسا للاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلى

• أن يكون عضوا بالجمعية العمومية للاتحاد
• أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى .
• ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة جناية أو فى جنحة مخلة بالشرف والأمانة مالم يكن قد رد إليه اعتباره

اما المادة (8) من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :

يكون مالك العقار رئيساً للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم فاذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابةً تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلى :

• أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للاتحاد.
• أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى .
• ألا يكون قد حكم علية بعقوبة جنائية أو فى جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره

وحيث أن أعمال رئيس اتحاد الشاغلين شأنه شأن الوكيل فى أعمال الوكالة كما حددتها نص المادة 701 بفقرتيها من القانون المدنى فمن ثم ينطبق عليه أحكام نص المادة 709 من القانون المدنى الذى نصه كالاتى :

1- الوكالة تبرعية ما لم يتفق على غير ذلك صراحة أو يستخلص ضمنا من حالة الوكيل .

2- فإذا إتفق على أجر للوكالة كان هذا الأجر خاضعا لتقدير القاضى ، إلا إذا دفع طوعا بعد تنفيذ الوكالة

وبالقياس فإن رئيس اتحاد الشاغلين قد يؤدى عمله كخدمات بدون أجر . ويتم تحديد ذلك فى ذات القرار الصادر بتعيينه أو فى قرار لاحق

مع العلم أنه يمكن إعادة النظر فى الأجر بالنقص أو الزيادة سواء طوعاً من قبل اتحاد الشاغلين أو طبقاً لتقدير القاضى إذا اختلفا

وكذلك بكلا الامرين سواء بالقياس على الوكالة فى القانون المدنى أو بصريح النص فى المادة 79 من القانون 119 لسنة 2008

يمكن لرئيس اتحاد الشاغلين أن يتنحى عن إلتزاماته إذا أخل أو عجز أو غير ذلك من الأسباب عن القيام بالتزاماته آنفة البيان .

كما يجوز عزله بقرار من الأغلبية أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار.

من يراقب اتحاد السكان الشاغلين؟ جهات الإشراف والمساءلة القانونية

تتولى الوحدة المحلية المختصة سلطة مراقبة قيام اتحادات الشاغلين طبقاً لنص المادة 76 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والاشراف على أعمالها من حيث :

قيد الاتحاد وبيان أسماء أعضائه وممثله القانونى ودعوة الاتحاد الى الإجتماع لمباشرة أعماله ، وكذلك تعيين لجنة مؤقتة فى حالة تراخى الملاك فى أن يكونوا اتحاد شاغلين .

ذلك طبقاً لنص المادة 73 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والذى ينص على أنه

فى حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار الذى تنطبق عليه أحكام هذا الفصل .

تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين.

وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلى العقار

وهذا القانون يتمشى مع نص المادة 866 من القانون المدنى والذى نصه كالأتى:

1- يكون للإتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ، ويعين بالأغلبية المشار إليها فى المادة 864 ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الإبتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم .

وعلى المأمور إذا إقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ، وله أن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ هذه الإلتزامات .

كل هذا ما لم يوجد نص فى نظام الإتحاد يخالفه .

2- ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك إذا إقتضى الأمر .”

عقوبات عدم تنفيذ الالتزامات المالية باتحاد السكان الشاغلين في القانون المصري

حيث أن سلامة المبنى كله يتوقف على سلامة كل وحدة على حدة .

الأمر الذى جعل المشرع فى قانون البناء يلزم كل شاغل سواء مالك أو مستأجر ملزم بإجراء الصيانة اللازمة للوحدة الخاصة به وقرر المشرع فى قانون البناء عدة جزاءات لعدم تنفيذ الالتزامات المالية للشاغلين.

1- لا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود

حيث تنص المادة (81) من منه على انه :

وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين

ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية .

وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد

2- يترتب على عدم سداد الالتزامات المالية ما يترتب على عدم سداد الأجرة

فقد جاء ذلك فى المادة (87) التى تنص على انه :

يكون للاتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها

وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الامتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات .

ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر.

أو الحكم وفى جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية

3- إستصدار أمر من قاضى الأمور الوقتية بالتنفيذ على نفقة الشاغل

حيث تنص المادة (88) من قانون البناء على أنه

يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى

وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل .

أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذناً بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل

4- غرامة شهرية

والأكثر من ذلك تأتى المادة 109 من قانون البناء لتعطى غرامة للمقصر فى أداء إلتزاماته فى الصيانة حيث يأتى نصها كالتالى :

يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة بغرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مائة جنيه تتعدد بعدد أشهر التخلف ويحكم فضلا عن ذلك بإلزامه بأدائه الالتزامات المالية المقررة

كذلك نص المواد 21،22 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 نجدهم يوضحون الأجزاء المسؤل عن صيانتها الشاغل والجزاءات التى تترتب على عدم تنفيذ الالتزامات المالية المقررة وقد شملت نفس معنى مواد قانون البناء السابقة الذكر .

متى ينقضي اتحاد الشاغلين؟ الأسباب القانونية والآثار المترتبة

يجوز إنقضاء اتحاد الملاك لأسباب قانونية أو إتفاقية وسنستعرض الأسباب التى ذكرتها القوانين والقرارات التى نظمت إتحاد الشاغلين .

1- هلاك البناء

فبأستقراء المادة 868 من القانون المدنى نجدها تنص على أنه :

1- إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر ، فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الإتحاد بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة 864 ما لم يوجد إتفاق يخالف ذلك ……………

يفهم من النص أنه فى حالة هلاك العقار يجوز لهم تجديده أو أى إتفاق آخر بما يعنى أنه يجوز لهم عدم التجديد وإنهاء الإتحاد على أسس محدده ينقضى على أثرها الاتحاد وهذا هو الانقضاء الاتفاقى .

هذا ما نص عليه القانون المدنى بشكل عام .

2- نقصان الشاغلين

ومن ثم نص فى المادة 72 من القانون 119 لسنة 2008 التى تتطلب أكثر من خمس طوابق لإقامة اتحاد ملاك .

يفهم من ذلك أنه فى حالة نقصان الشاغلين عن خمس يجوز قانوناً حل إتحاد الملاك وهذا هو الانقضاء القانونى ما لم يرد الملاك الاستمرار فى الاتحاد ويذكر هذا الامر بشكل صريح كتابتاً .

3- فقد شرط العضوية

وكذلك الحال فى المادة 6 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :

تزول عضوية الاتحاد فى حالة فقد شرط العضوية طبقاً لهذا النظام

وايضاً الحال فى المادة 9 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :

تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد

من ذلك يتضح أن الاتحاد ينقضى إذا فقد العضو احد اسباب اكتساب عضوية الاتحاد

و يتبين من كل القوانين سواء المدنى أو البناء أو قرار اتحاد الشاغلين أن الاتحاد يقوم بقوة القانون إذا توافرت شروطه أما إذا طرأ تعديل فى ملكية العقار نتج عنه تخلف إحدى الشروط سالفة البيان ينقضى الاتحاد الانقضاء القانونى .

غير أنه فى حالة ما إذا قل عدد الملاك عن النصاب القانونى ، واتفق الملاك كتابة على استمرار الاتحاد ، يستمر اتحاد الملاك.

ومن البديهى أنه فى حالة بيع الوحدة أو تركها تنقضى عضوية البائع فى الاتحاد ليحل محله المشترى بعد سداده كامل الثمن .

كذلك اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 163 تنص على أنه :

تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد

أهداف ورسوم اتحاد الملاك: تعرف على المهام والالتزامات المالية

ما هي رسوم اتحاد الشاغلين ؟

إنشاء اتحادات الشاغلين: شرح المواد [70 – 71 – 72 – 73 – 74] وأثرها في التنظيم العقاري

التعليق علي إنشاء اتحادات الشاغلين و شرح المواد 70 – 71 – 72 – 73 – 74 من قانون اتحاد الشاغلين ببيان شروط قيد اتحاد شاغلين للعقارات من حيث عدد الوحدات والأعضاء و توفيق أوضاع اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بالقانون

قيد اتحادات الشاغلين

• المادة 70 من قانون اتحاد الشاغلين
• المادة 71من قانون اتحاد الشاغلين
• المادة 72من قانون اتحاد الشاغلين
• المادة 73 من قانون اتحاد الشاغلين
• المادة 74 من قانون اتحاد الشاغلين

نص المادة 70 اتحاد شاغلين

على اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون توفيق أوضاعها بما يتفق مع أحكامه، وذلك خلال اثنى عشر شهراً من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين.

وإلى أن تصدر اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين يستمر العمل باللوائح والقرارات المنظمة فى شأن اتحادات الملاك.

شرح المادة 70 اتحاد شاغلين

– اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بقانون البناء: اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بأحكام قانون البناء نظمتها المواد من (۷۳) إلى (۷٥) من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧،

وقرار وزير الإسكان والتعمير رقم ۱۰۹ لسنة ۱۹۷۹ بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك

والذي عمل به اعتباراً من ١٩٧٩/٧/١٦ (تاريخ نشره بالوقائع المصرية العدد ۱٤٠ عملاً بالمادة ٤ مــن مــــواد الإصدار” وقد نصت المادة (۷۳) من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ على أنه:

إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص قام بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه في المادة (٨٦٢) من القانون المدني

وفى تطبيق هذا الحكم يعتبر ملاك الطبقة أو الشقة الواحدة مالكا واحدا ولو تعددوا ويكون البائع للعقار بالتقسيط عضواً في الاتحاد حتى تمام الوفاء بكامل أقساط الثمن،

كما يكون المشترى بعقد غير مسجل عضوا في “الاتحاد” فهذه المادة جعلت تكوين اتحاد الملاك إجبارياً إذ ينشأ الاتحاد بقوة القانون، وذلك إذا توافر الشرطان المنصوص عليهما بالمادة

(وقد نصت المادة ٨٦٢ مدنى على اتحاد ملاك العقار المقسم إلى طبقات أو شقق بقولها : وحيث وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات وشقق جاز للملاك أن يكونوا اتحادا فيما بينهم. ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها. )

توفيق أوضاع اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بالقانون:

أوجبت المادة على اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بقانون البناء أي في ۲۰۰٨/٥/١٢ توفيق أوضاعهم بما يتفق مع أحكام القانون وذلك خلال اثنى عشر شهراً من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين .

وقد صدر النظام النموذجي لاتحاد الشاغلين بقرار وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية رقم ٢٠٠ لسنة ۲۰۰۹ بتاريخ ۲۱/۲۰۰٩/٥ وعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره بالوقائع المصرية – العدد ۱۲۸ فى ٣ يونيه سنة ۲۰۰۹

كما أن اللائحة التنفيذية للقانون كانت قد صدرت بقرار وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية رقم ١٤٤ لسنة ۲۰۰۹ بتاريخ ٢٠٠٩/٤/٦

ويعمل بها اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشرها بتاريخ 8 ابريل سنة ۲۰۰۹ – الوقائع المصرية – العدد ۸۲ تابع (أ) في 8 ابريل سنة ۲۰۰۹

وقد تضمنت اللائحة في الفصل الأول من الباب الرابع منها (تنظيم اتحاد الشاغلين في المواد (١٥٥ – ١٧٤)

وقد نصت المادة (١٥٥) من اللائحة على أن

تتولى الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتي تستوجب تكوين اتحاد شاغلين لها طبقاً للمادة (۷۲) من القانون

وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها وأوجبت على الإدارة المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة

ونظام اتحاد الشاغلين إخطار شاغلي العقارات التي تسرى عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون والتي لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين

أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة، وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، مع لصق نسخة من الإخطار في مكان ظاهر من العقار.

ويباشر رئيس الاتحاد إجراءات قيد الاتحاد لدى الإدارة المختصة وذلك خلال خمسة وأربعين يوماً من تاريخ انتهاء المدة المشار إليها في الفقرة السابقة ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية اعتباراً من تاريخ قيده.

وقد نصت الفقرة الأولى من المادة (١٥٥) من اللائحة على أن يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار في لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية.

و لم ينص القانون على جزاء جنائي على مخالفة حكم المادة. — استمرار العمل باللوائح والقرارات المنظمة في شأن اتحاد الملاك

نصت المادة في فقرتها الثانية على أن:

يستمر العمل باللوائح والقرارات المنظمة في شأن اتحادات الملاك إلى أن تصدر اللائحة التنفيذية للقانون ونظام اتحاد الشاغلين.

ومن ثم فإنه قبل العمل باللائحة التنفيذية لقانون البناء ونظام اتحاد الشاغلين كان يعمل بقرار وزير الإسكان والتعمير رقم ١٠٩ لسنة ۱۹۷۹ بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك.

المادة ۷۱ اتحاد شاغلين

يصدر الوزير المختص قراراً بنظام اتحاد الشاغلين.

شرح المادة ۷۱ اتحاد شاغلين

إصدار قرار بنظام اتحاد الشاغلين :

تنص المادة على أن يصدر الوزير المختص قراراً بنظام اتحاد الشاغلين.

والوزير المختص هو الوزير المختص بشئون الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية.

وقد رأينا فيما سلف أن وزير شئون الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية أصدر بتاريخ ۲۰۰۹/۵/۲۱ نظام اتحاد الشاغلين، ونشر القرار بالوقائع المصرية – العدد ۱۲۸ فى ٣ يونيه سنة ٢٠٠٩، و

عمل به اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره. وقد نصت المادة الأولى من مواد الإصدار على أن يعمل بشأن نظام اتحاد الشاغلين بالنموذج المرفق.

كما نصت المادة الثانية على أن يلغى القرار الوزاري رقم ١٠٩ لسنة ۱۹۷۹ بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك وهذا القرار كان صادرا في ظل القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧.

المادة ۷۲ اتحاد شاغلين

تنشأ اتحادات لشاغلي العقارات المبنية والتي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية

وذلك أياً كان تاريخ إنشائها أو شغلها، كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار،

ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين

وذلك كله طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات في هذا الشأن.

وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين إخطار شاغلي العقارات التي تسرى عليها أحكام هذا الباب

والتي لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

أنواع اتحادات الشاغلين: شرح المادة 72 وأثرها في إنشاء الاتحاد

(أ) اتحادات لشاغلي العقارات المبنية التي لا يقل عــــدد وحداتها عن خمس وحدات :

ينشأ اتحاد للعقار الواحد إذا كان عدد وحداته لا يقل عن خمس وحدات. وهذا هو الأصل في إنشاء اتحادات الشاغلين إذ يكون لكل عقار مبنى اتحاد شاغلين مستقل.

(ب) اتحادات لشاغلي المجمعات السكنية :

ينشأ اتحاد لشاغلي المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أياً كان تاريخ إنشائها أو شغلها.

والمجمعات السكنية هي مجموعة من المباني السكنية والخدمية والترفيهية طبقاً للمخطط التفصيلي المعتمد (م٢) من اللائحة التنفيذية).

(ج) اتحادات تضم أكثر من عقار أو تضم مجموعة عقارات متجاورة

أجازت المادة إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار أو إنشاء اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة. فقد يحدث أن يكون المبنى عبارة عن (برجين) أو أكثر متجاورة لها ماكينات كهرباء واحدة،

وصرف صحى واحد بل قد يكون مدخلها واحداً. وهذا مثل ما يوجد في بعض العمارات التي تقيمها وزارة الأوقاف، فيكون من المصلحة إنشاء اتحاد واحد يجمع بينها

تصريح السيد رئيس مجلس الشورى حال مناقشة المادة بالمجلس مضبطة الجلسة ۲۱ بتاريخ ۲۰۰۸/۱/۱۸ ص ۱۲).

(د) اتحادات التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر :

التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر، هي عبارة عن مدن مستقلة تقام في أكثر من مكان، وذلك بتوجيه من الدولة وسماحها للشركات بإقامة مثل هذه المدن، وهى لها صفة المدن المتكاملة

وتتولى كل مدينة إدارة وصيانة المرافق العامة، مثل المياه والكهرباء والصرف الصحي، كما تتولى حماية البيئة وصيانة المسطحات الخضراء، وبعض هذه المدن لها طبيعة خاصة في إدارة مرافق كثيرة

كالنوادي وخطوط المواصلات الداخلية ومن هذه المدن، ما أنشئ حول القاهرة الكبرى أو بالساحل الشمالي مثل قرية مارينا

مضبطة مجلس الشورى الجلسة ۲۱ في ۲۰۰۸/۱/۱ ص ۱۳.

وجوب إنشاء شركة أو أكثر للصيانة في حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر :

تنص المادة على أنه :

وفي حالة التجمعات السكنية المتكاملـة مـــن مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين وذلك طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات في هذا الشأن”.

وهذه الفقرة لم تكن واردة بمشروع الحكومة وإنما أضيفت إلى المادة بمجلس الشورى واللجنة المشتركة بمجلس الشعب والحكمة من إنشاء هذه الشركات وجود صعوبة

إن لم تكن استحالة من الناحية العملية في إلزام اتحادات الشاغلين بالقيام بمهامها سالفة الذكر.

وقد جاء عنها بتقرير اللجنة المشتركة بمجلس الشعب أنه :

وتم إضافة هذه الفقرة نظرا لخصوصية التجمعات السكنية المتكاملة والتي بطبيعتها لا يمكن أن تكون اتحاد شاغلين لها على غرار العقارات الأخرى،

فكان لابد من إيجاد آلية للقيام بذات الأعمال والمهام التي سيقوم بها اتحاد الشاغلين، لذلك رأت اللجنة أن يكون هذا الكيان شركة يتم تكوينها تقوم بأعمال الإدارة والصيانة لوحدات تلك التجمعات السكنية ومرافقها المشتركة

حتى تكون هناك آلية لاستمرارية صيانة تلك التجمعات والحفاظ على طابعها المميز لها”.

وقد نصت المادة (١٥٨) من اللائحة على أنه:

في حالة التجمعات السكنية المتكاملة والمكونة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذه التجمعات وبالتنسيق مع المنمى العقاري فور إدخال الكهرباء العمومية وإشغال ستين في المائة من إجمالي وحدات التجمع

بتأسيس شركة أو أكثر للإدارة والصيانة طبقاً لقانون الشركات يعهد إليها باختصاصات اتحاد الشاغلين إضافة إلى صيانة المنافع والخدمات العامة داخل التجمع

ويكون مساهمة كل عضو في رأس مال هذه الشركة طبقاً لنصيب الوحدة من الأرض منسوباً إلى إجمالي نصيب الوحدات بالتجمع، على أن يحتسب المتر المسطح في الإشغال التجاري والإداري بضعف المتر المسطح للإشغال السكني.

وعلى التجمعات السكنية القائمة التي سبق وضع نظام للإدارة والصيانة بها توفيق أوضاعها وفقاً لأحكام القانون وهذه اللائحة.

إخطار الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة شاغلي العقارات بإنشاء الاتحادات أو توفيق أوضاعها :

تنص الفقرة الثانية من المادة على أن :

على الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين إخطار شاغلي العقارات التي تسرى عليها أحكام هذا الباب

والتي لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة، ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

وقد رأينا فيما سلف أن اللائحة التنفيذية للقانون صدرت بتاريخ ٢٠٠٩/٤/٦، وصدر نظام اتحاد الشاغلين بتاريخ ٢١ مايو سنة ٢٠٠٩ ومن ثم فإن ميعاد ثلاثة الأشهر يحتسب من اليوم التالي للتاريخ الأخير.

وقد نصت المادة (١٥٥) من اللائحة التنفيذية على أن

تتولى الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتي تستوجب تكوين اتحاد شاغلين لها طبقاً للمادة (۷۲) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها.

وأوجبت أن يكون إخطار شاغلي العقارات بكتاب موصى عليه بعلم الوصول مع لصق نسخة من الإخطار فى مكان ظاهر من العقار.

كما أوجبت أن يباشر رئيس الاتحاد إجراءات قيد الاتحاد لدى الإدارة المختصة وذلك خلال خمسة وأربعين يوماً من تاريخ انتهاء المدة المشار إليها ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية من تاريخ قيده.

مقر الجهة الإدارية المختصة بشئون اتحاد الشاغلين :

أوجبت الفقرة الأولى من المادة (١٥٥) من اللائحة التنفيذية على رئيس الجهة الإدارية أن يحدد مقر الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار في لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية.

إنشاء سجل خاص بالمباني الخاضعة لأحكام نظام اتحاد الشاغلين :

تنشئ الإدارة المختصة سجلاً خاصا تقيد به المباني الخاضعة لأحكــام نظام اتحاد الشاغلين وتقرر لكل مبنى صحيفة أو أكثر تثبت بها بيانات :

• المبنى والبيانات المتعلقة بالاتحاد وعلى الأخص:
• عنوان العقار.
• رقم الترخيص وتاريخه إن وجد.
• وصف العقار.
• حالة العقار الظاهرية.
• اسم مالك أو ملاك العقار.
• عدد الوحدات.
• أسماء الشاغلين وسند الإشغال لكل وحدة إن وجد.
• تاريخ انعقاد الجمعية العمومية التأسيسية.
• أسماء أعضاء مجلس إدارة الاتحاد وصفتهم في مجلس الإدارة. قرارات الجمعية العمومية مع إرفاق صورة معتمدة من المحاضر.
• يان بالشكاوى والتظلمات من قرارات الجمعية العمومية أو أي شأن من شئون الاتحاد مع بيان تاريخ ورودها وطريقة تسليمها.

وتقوم الإدارة المختصة بتحديث البيانات الخاصة بالعقار وأعضاء الاتحاد وعليها متابعة قيام الاتحاد بالتزاماته المنصوص عليها في القانون والتنبيه على رئيس الاتحاد

أو من ينوب عنه بضرورة الالتزام بالإجراءات والأعمال المطلوب الوفاء بها والتي يثبت عدم تنفيذها …. الخ (م١٦٠ من اللائحة التنفيذية).

سلطة الجهة الإدارية المختصة باتحادات الشاغلين في الشكاوى والتظلمات التي تقدم إليها :

تنص الفقرة الأخيرة من المادة ١٦٠ من اللائحة التنفيذية في عجزها على أن:

كما تتولى ( أي الجهة الإدارية المختصة باتحادات الشاغلين ) فحص الشكاوى والتظلمات وإبداء الرأى بشأنها وإبلاغه لرئيس الاتحاد بعد اعتماده من رئيس الجهة الإدارية ليتولى عرضه على الجمعية العمومية للاتحاد في أول اجتماع لها”.

ومفاد هذا النص أن سلطة الجهة الإدارية المختصة باتحادات الشاغلين بصدد الشكاوى التي تقدم إليها ضد الاتحاد، سواء من الشاغلين أو غيرهم والتظلمات التي تقدم إليها عن القرارات الصادرة من الجمعية العمومية

تقتصر على فحص هذه الشكاوى والتظلمات وإبداء رأيها فيها فقط، ثم تعتمد من رئيس هذه الجهة، الذى يتولى عرضها على الجمعية العمومية للاتحاد في أول اجتماع لها.

والجمعية هى التى تصدر قرارا فى شأن الشكاوى والتظلمات التي تحال إليها، وليست ملزمة أيضاً بالموافقة على الرأى الذى رأته الجهة الإدارية المختصة.

المادة ۷۳ اتحاد شاغلين

في حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار الذي تنطبق عليه أحكام هذا الفصل تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار

تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلي العقار.

شرح المادة ۷۳ اتحاد شاغلين

حالة عدم توفيق أوضاع الاتحاد أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين:

لم يرد نص المادة (۷۳) لا في مشروع الحكومة ولا في المشروع كما أقره مجلس الشورى وإنما أضافته إلى المشروع اللجنة المشتركة بمجلس الشعب.

وقد واجهت اللجنة بهذا النص حالة امتناع الملاك أو تراخيهم في توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بالقانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار، وذلك خلال الفترة المحدد في المادة ١٥٥ من اللائحة التنفيذية

أوجبت المادة (١٥٥) من اللائحة التنفيذية على الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة إخطار الشاغلين إما للقيام بإنشاء اتحادات أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة

وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول مع لصق نسخة من الإخطار في مكان ظاهر من العقار ويباشر رئيس الاتحاد إجراءات قيد الاتحاد لـــدى الإدارة المختصة وذلك خلال خمسة وأربعين يوماً من تاريخ انتهاء المدة المشار إليها.

فأوجب على الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين

وقد أشار تقرير اللجنة المشتركة بمجلس الشعب إلى أن هذه اللجنة المؤقتة تختار من العاملين بالوحدة المحلية، وتتولى هذه اللجنة المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية و انتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلي العقار.

وقد جاء بتقرير اللجنة المشتركة بمجلس الشعب عن هذه المادة أنه:

تم إضافة مادة جديدة لمشروع القانون نصها الآتي …

وقد جاءت هذه المادة محققة هدفين:

• الأول : مواجهة حالة تقاعس شاغلي العقار عن توفيق أوضاعهم فـــــي إنشاء أو تكوين اتحاد وفقاً للقانون.
• الثاني: تحفيز شاغلي العقار على الإسراع بتشكيل اتحاد للشاغلين حالة قيام لجنة مؤقتة من الوحدة المحلية تتصرف فى شئونهم الخاصة بصيانة العقار

ولا يوجد ما يحول دون تقاضى أعضاء اللجنة المؤقتة مكافأة شهرية عن عملهم تؤدى إليهم من مالية الاتحاد بعد تشكيله.

المادة ٧٤ اتحاد الشاغلين

يجوز لمجالس إدارات اتحادات الشاغلين القائمة في مجمع سكنى أن تنشئ فيما بينها اتحادا للتنسيق في المسائل المشتركة ولمعاونة تنفيذ الجهات الإدارية لواجباتها المحلية وذلك وفقاً للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

شرح المادة ٧٤ اتحاد الشاغلين

إنشاء اتحاد تنسيقي فى المسائل المشتركة :

أجازت المادة لمجلس إدارات اتحادات الشاغلين القائمة في مجمع سكني أن تنشئ فيما بينها اتحادا للتنسيق في السائل المشتركة ولمعاونة تنفيذ الجهات الإدارية لواجباتها المحلية وذلك وفقاً للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية.

فهذا الاتحاد هو اتحاد تنسيقي فى المسائل المشتركة بين هذه العقارات وقد أوردت المادة ١٥٩ من اللائحة التنفيذية أمثلة لهذه المسائل المشتركة بالحدائق وأماكن انتظار السيارات والأسوار والمظلات

فنصت في فقرتها الأولى على أنه :

يجوز تشكيل اتحاد تنسيقي بين عدة اتحادات قائمة لعقارات أو مجمعات سكنية للتنسيق في المسائل المشتركة بين تلك العقارات (حدائق أماكن انتظار سيارات … أسوار – مظلات وما إلى ذلك مع مراعاة العلاقات التعاقدية إن وجدت .

تشكيل الاتحاد التنسيقي :

يشكل الاتحاد التنسيقي من ممثل واحد لكل اتحاد قائم يتم اختياره من مجلس إدارة هذا الاتحاد، ويتم انتخاب رئيس الاتحاد التنسيقي وأمينا للصندوق من بينهم (مادة ٢/٦٥٩ من اللائحة التنفيذية).

المستندات المطلوبة لقيد اتحاد شاغلين

1. صور عقود الملكية.
2. سند اشغال اعضاء الاتحاد المنتخب.
3. صور بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب.
4. صورة بطاقة الرقم القومي لرئيس الاتحاد.
5. محضر اجتماع الجمعية العمومية التأسيسية.
6. ما يفيد الدعوة للجمعية العمومية واستلام الاعضاء لها.
7. جدول بيان عضوية اتحاد المرفق بنظام اتحاد الشاغلين بالقانون رقم 200 لسنة

شروط الحصول على الخدمة

• عدم وجود مخالفات او مستحقات متأخرة
• رئيس اتحاد الشاغلين أو المالك

إجراءات طالب الخدمة

• خطوة 1 : ملء النموذج الخاص بالخدمة.
• خطوة 2 : تقديم المستندات المطلوبة للخدمة.
• خطوة 3 : سداد رسم الخدمة.
• خطوة 4 : بعد فحص ادارة الشئون القانونية يتم استكمال الاوراق المطلوبة من الإدارة الهندسية وتسليمها.
• خطوة 5 : اعتماد اتحاد الشاغلين موضوع الخدمة.
• خطوة 6 : ضم اتحاد الشاغلين وتلقى الخدمة

نموذج طلب قيد إتحاد الشاغلين

رقم الطلب ……………………

تاريخ التقديم……………………..

السيد / رئيس حي : …………………………

تحية طيبة .. وبعد ،،،،

مقدمه لسيادتكم / ……………………………….. بصفتي رئيس اتحاد الشاغلين للعقار رقم …… الكائن بــ ……………………………… بدائرة قسم ……………. شياخة…………

تحاد الشاغلين للعقار المذكور وا ى شهادة بذلك والذى يتشكل من

للتفضل بالموافقة على قيد إ عطاء السادة الآتي أسمائهم -:

• السيد / …………………………………………… رئيساً للاتحاد
• السيد / ………………………………………….. نائباً .
• السيد / ………………………………………… أمين الصندوق
• السيد / ………………………………………… عضوا

وذلك بموجب محضر اجتماع الجمعية العمومية المنعقدة بتاريخ ………………………….

البيانات الخاصة بالعقار :

• أسم مالك العقار : ……………………………………….
• رقم ترخيص البناء إن وجد : ………………………………
• إجمالي عدد شاغلي العقار : ……………………………..
• عدد الوحدات التى يشملها العقار : …………………………
• رقم قيد اتحاد المالك بالحي حال تسجيله : ………………….
• الاسم الاعتباري لاتحاد الشاغلين : ………………………..
• عدد أدوار العقار : ……………………………………..
• المقر القانوني للاتحاد : ………………………………….

مرفقات الطلب :

• محضر اجتماع الجمعية العمومية التأسيسية .
• ما يفيد الدعوة للجمعية العمومية واستلام شاغلي العقار لها .
• جدول بيان عضوية اتحاد المرفق بنظام اتحاد الشاغلين الصادر بالقانون رقم …. لسنه .
• صورة بطاقة الرقم القومي لرئيس الاتحاد .
• سند أشغال أعضاء الاتحاد المنتخب .
• إيصال سداد الرسوم المقررة الاستخراج شهادة القيد .

إقـــــرار

اقر أنا ………………….. بصفتي رئيس الاتحاد للعقار بأن كافة البيانات والمستندات المقدمة صحيحة ومطابقة للواقع والقانون وانني مسئول مسئولية مدنية وجنائية عما جاء به. المقــــــــــر بما فيه

الاسم …………………..:

التوقيع : ………………….

نموذج إدارة اتحاد الشاغلين

شهادة

بناء على الطلب المقدم من السيد / ………………………..

والـــــوارد لجهــــة ا دارة بتـــــاريخ : / / 02 لقيـــــد شاغلي العقـــــار رقـــــم ) …… ( الكـــــائن : …………….. والواقع بنطاق حي .

يشـــــهد حي بأنـــــه قـــــد قيـــــد اتحاد شـــــاغلين للعقـــــار ســـــال البيـــــان بـــــرقم ………….. بالســجل المعــد لـذلك إعمال لـنص المـادة 20 مــن قــانون البنــاء الموحــد رقــم 112 لسنة 0222 بإصدار النظام النموذجي تحاد الشاغلين .

وقـــد أعطيـــت هذه الشـــهادة للســـيد / …………… بصـ ـفته رئيسـ ـاً تحـ ـاد الشاغلين .

والسيد / ………………. بصفته أمين الصندوق .

بناء علي طلبه دون أدني مسئولية علي جهة ا دارة قبل حقوق الغير ويكون رئـيس اتحاد الشـاغلين مسئولا مسـئولية كاملـة مـدنياً وجنائيـاً فـي حالـة ظهـور أي بيانـات تخـال مـا تقـدم بـه ضـمن أوراق القيد فضلا عن إلغاء قيد اتحاد دون الحاجة إلي الانذار ولا يعتبر قيد اتحـاد سـندا لملكية أحد أعضائه ولا يعفي من قيام جهة الا دارة باتخاذ كافة الاجراءات القانونية حيال المخالفات الكائن بالعقـار السـابق لتـاريخ القيد أو اللاحقة عليه .

ويكون لرئيس اتحاد الشاغلين و أمين الصندوق حق التوقيع أمام البنك مجتمعين أو منفردين .

وقد تم سداد رسوم القيد بالقسيمة رقم : ………………… بالحي وتاريخه : / /

يعتمد سكرتير حي

التوقيع / ………………

الأسئلة الشائعة حول الكيانات التعاونية لتنظيم العقارات المشتركة (اتحادات السكان)

الختام – اتحادات السكان بين القانون والواقع: هل نحتاج إلى تطوير؟

التجربة المصرية في تنظيم العقارات عبر الكيانات التمثيلية خطوة هامة، لكنها تحتاج إلى مراجعة تشريعية لضبط الجزاءات، وتحفيز الالتزام، وتعزيز صلاحيات المتابعة، حيث أثبت الواقع العملي أن  نظام اتحاد السكان الشاغلين  يصطدم بواقع تشريعي وإداري يحتاج إلى دعم أقوى.

للمزيد من الدعم القانوني في تأسيس أو مراجعة الكيانات التعاونية العقارية، تواصل مع عبدالعزيز حسين عمار، محامي قضايا الملكية والميراث والمدني، وخبير تقسيم التركات بالزقازيق.

إذا كنت مالك عقار أو ساكن في وحدة داخل مجمع سكني، تأكد من معرفة حقوقك وواجباتك وفقًا للنظام القانوني الجديد. ولمساعدتك قانونيًا في تأسيس أو مراجعة الكيان التمثيلي الخاص بك، لا تتردد في التواصل معنا.