بحث عن أهمية تسجيل المخالصات والحوالات وفقا لنص المادة 11 من قانون الشهر العقاري و المادة 303 من القانون المدني وأثر ذلك علي نفاذ المخالصة و الحوالة في حق الغير

نص القانون لتسجيل المحالصة والحوالة

تسجيل المخالصات والحوالات

تنص المادة (11) من قانون الشهر العقاري على أنه :

يجب تسجيل المخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدمة وكذلك الأحكام المثبتة لشيء من ذلك ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على أجرة ثلاث سنوات

وتنص المادة (303) مدني على أنه :

يجوز للدائن أن يحول حقه الى شخص آخر إلا إذا حال دون ذلك نص القانون أو اتفاق المتعاقدين أو طبيعة الالتزام وتتم الحوالة دون حاجة الى رضاء المدين

ومفاد ذلك

أن المؤجر إذا تقاضى مقدم إيجار تزيد على أجرة ثلاث سنوات أو حول ما قد يستحق له من أجرة لمدة تزيد على ثلاث سنوات ، فإن ذلك لا ينفذ في حق الغير إلا إذا كانت المخالصة عن مقدم الإيجار أو الحوالة بالإيجار مسجلة وحينئذ تنفذ لأى مدة إذ يفترض القانون علم الغير بذلك بموجب القرينة المستمدة من الشهر

ويسري ذلك على الإيجار الخاضع للقانون المدني وأنه يكفي في انعقاد الحوالة تراضي المحيل والمحال إليه دون حاجة الى رضاء المدين المحال عليه إلا إذا اتفق مع الدائن المحيل على ضرورة هذا الرضاء .

ولا يشترط لانعقاد الحوالة شكل خاص ما لم تكن هبة صريحة حيث تكون الهبة بورقة رسمية ، وإلا وقعت باطلة ما لم تتم تحت ستار عقد آخر . (م 488/1 مدني)

ويلاحظ أن الحق الشخصي أيا كان محله فهو قابل للحوالة

والأصل في الحوالة أن ترد على جميع الحقوق أيا كان محلها ، وإذ كان الغالب فيها أن ترد على حق اقتضاء مبلغ من النقود ، فليس ثمة ما يحول دون ورودها على حق استيفاء عمل من الأعمال كاستيفاء منفعة العين المؤجرة بمقتضى حق المستأجر قبل المؤجر فمصل هذا الحق ينتقل بطريق حوالة الإجارة .

ويتساوى أن يكون الحق منجزا أو معلقا على شرط أو مقترنا بأجل ولا يشترط أن يكون الحق مدونا فقد ترد الحوالة على حقوق لا دليل عليها إلا البينة فيكفي في انعقاد الحوالة كما سبق وأن وضحنا تراضي كل من المحيل والمحال له .

وقد قضت محكمة النقض بأن

حوالة الحق . تمامها بمجرد التراضي طالما لم يمنع ذلك القانون أو اتفاق المتعاقدين أو طبيعة الالتزام . م303 مدني . انعقاد الحوالة صحيحة . أثره . انتقال الحق المحال به – مدنيا أو تجاريا – من المحيل الى المحال له بمجرد انعقادها . المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدى ما نصت عليه المادة 303 من القانون المدني

أن حوالة الحق تتم بمجرد تراضي المحيل والمحال له دون حاجة الى شكل خاص إلا إذا حال دون ذلك نص القانون أو اتفاق المتعاقدين أو طبيعة الالتزام ويترتب على انعقادها صحيحة انتقال الحق المحال به – مدنيا كان أو تجاريا – من المحيل الى المحال له بمجرد انعقادها بماله من ضمانات وبتوابعه فيكون المحال له أن يحل محل المحيل في مباشرة دعاوى الحق المحال به وإجراءات استيفائه ، دون حاجة الى إعادة ما سبق منها

(نقض مدني 28/5/1995 مجموعة محكمة النقض 46-1-828-163)

وبأنه حوالة الحق . ماهيتها . وجوب مراعاة القواعد العامة في الإثبات . مثال في إيجار . وحوالة الحق هى اتفاق بين المحيل وبين المحال له على تحويل حق الأول الذي في ذمة المحال عليه الى الثاني ويتعين مراعاة القواعد العامة في إثبات الحوالة . لما كان ذلك ، وكان المطعون عليه الأول لم يقدم ما يفيد حوالة عقد الإيجار من البائعة إليه

وكان البين من الإنذار الموجه منه الى الطاعنين – المستأجرين – أنه اقتصر على الإشارة الى حلوله محل المؤجر والبائعة في عقد الإيجار بوصفه خلفا خاصا ، فإن ذلك لا يكفي لإثبات حصول اتفاق بينه وبين البائعة للعقار المؤجر على تخويله حقها في قبض الأجرة من الطاعنين

(نقض مدني 30/3/1977 مجموعة محكمة النقض 28-1-877-152)

شهر الحوالة أو المخالصة

 

متى تعلقت المخالصة أو الحوالة بأجرة مقدمة لمدة تجاوز ثلاث سنوات ، فإنها تكون من المحررات واجبة الشهر بطريق التسجيل فتمر بكافة مراحل الشهر وتبدأ الإجراءات بتقديم طلب لمأمورية الشهر المختصة وهى التي تقع العين المؤجرة بدائرتها .

تنص الفقرة الأولى من المادة (21) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري المستبدلة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 والمستبدلة فقرتها الأولى بالقانون رقم 223 لسنة 1996 على أنه :

تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ، على النموذج الذي يصرف بغير مقابل ، ويصدر به قرار من وزير العدل ، ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج ، على أن تتضمن البيانات الواردة في القرار المشار إليه ” .

وتنص الفقرة الأولى والثانية من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه :

1- تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي قع العقار في دائرة اختصاصها ، مت أربع نسخ متطابقة ، وتحرر على النموذج المعد لذلك بقرار من وزير العدل ، والذي يصرف بغير مقابل .

2- ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج ، على أن يتضمن البيانات الواردة بالمادتين رقمى 20 ، 21 ” .

كما نصت تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على الآتي :

1- مصلحة الشهر العقاري والتوثيق مصلحة قائمة بذاتها ، تتبع وزارة العدل ، وتختص بشهر وتوثيق المحررات وفقا للقانون .

2- تقوم بأعمال الشهر والتوثيق بالمحافظات والمراكز والأقسام مكاتب ومأموريات الشهر ، ومكاتب وفروع التوثيق التي يصدر بها ، ويحدد اختصاصها قرار من وزير العدل ” .

يلاحظ من هذا أن طلب الشهر يتم تقديمه لمأمورية الشهر المختصة وهى المأمورية التي يقع العقار بدائرة اختصاصها وأن هذا الطلب يتم تحريره على النموذج الذي يصرف من ذات المأمورية ويصدر به قرار من وزارة العدل .

وقد نص قرار وزارة العدل رقم 1021 لسنة 1976 الخاص بتحديد نماذج طلبات الشهر العقاري على ما يلي :

1- تكون طلبات الشهر وفقا للنماذج المرفقة بهذا القرار على حسب الأحوال ، ويتكون كل نموذج من ثلاث نسخ متطابقة ، نظير رسم قدره مائتان وخمسون مليما .

2- ويجوز أن تحرر طلبات الشهر على غير هذه النماذج ، على أن تتضمن البيانات الواردة بها ” .

 فقد أوضح القرار أن طلبات التسجيل يجب أن تقدم على النماذج المرفقة بهذا القرار على حسب الأحوال ، لكنه أجاز تقديمه على غير هذه النماذج على أن تتضمن البيانات الواردة في القرار الوزاري ويقوم بتقديم طلب التسجيل أى من المؤجر أو المستأجر أو وكلائهما .

وتنص المادة (20) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

تتم إجراءات الشهر في جميع الأحوال ، بناء على طلب ذوي الشأن ، أو من يقوم مقامهم

وتنص الفقرة الثانية من المادة (21) من ذات القانون والمستبدلة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه :

ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات (التي تقدم للمأمورية المختصة) من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات ، أو ممن يكون المحرر صادرا لصالحه في غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام

وتنص المادة (18) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

1- تتم إجراءات الشهر في جميع الأحوال ، بناء على طلب ذوي الشأن ، أو من يقوم مقامهم .

2- على أنه لطلبات شهر أحكام إيقاع البيع (مرسى المزاد) تقوم أقلام كتاب المحاكم بعد نسخها بالمداد الأسود ، على الورق الأزرق المعد للعقود ، وختمها بخاتم المحكمة التي أصدرتها ، بإحالتها الى مأموريات الشهر المختصة .

3- ويتولى أصحاب الشأن بعد ذلك مباشرة إجراءاتها ” .

وتنص الفقرة الثالثة والرابعة من المادة (19) من التعليمات على الآتي :

3- ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف به في العقود والإشهادات ، أو ممن يكون المحرر لصالحه في غير ذلك ، كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام .

4- ويتم التوقيع أمام رئيس المأمورية بعد التحقق من شخصية وصفة مقدم الطلب فإن قدمت من الوكلاء المصرح فيتم قانونا ، لهم التحقق من سند الوكالة وموضوعه الذي يبيح به هذا الإجراء ، وفي جميع الحالات يتم التحقق من شخصية مقدم الطلب من واقع البطاقة الشخصية أو العائلية أو أى مستند رسمي آخر يقوم مقامها ” .

وتنص المادة (19) “مكررا” من التعليمات (طلبات الشهر التي ترسل بالبريد) على أنه :

 

إذا أرسلت الطلبات بالبريد فيراعى في شأنها ما يأتي :
  • 1- تقبل طلبات الشهر التي ترسل بالبريد ، وتكون مستوفاة للبيانات المنصوص عليها بالمادة (20) وتقيد وتعطى لها أسبقيتها وفق التعليمات ، وتتخذ في شأنها الإجراءات المعتادة ، متى كانت مصحوبة بإيصال سداد الرسم أو حوالة بريدية بقيمة رسم الطلب .
  • 2- تقوم المأمورية بإرسال كتاب موصى عليه بعلم الوصول ، الى مقدم الطلب (صاحب الشأن أو وكيله) فور قيده ، على  محل إقامته الثابت بالطلب ، للحضور الى المأمورية في ظرف عشرة أيام ، للتحقق من شخصيته وصفته ، أو التوجه الى أقرب مأمورية للإقرار أمام رئيسها ، بأنه مرسل الطلب ، مع تحذيره بأنه في حالة تخلفه عن ذلك في المدة المحددة ، ستتخذ إجراءات إسقاط أسبقية طلبه ، إذا قدمت طلبات مستوفاة لاحقة على طلبه .
  • 3- تقوم المأمورية التي تم أمامها التوقيع بإرسال الإقرار أو الأوراق المثبتة لشخصية مقدم الطلب الى المأمورية المختصة ، ويتم ذلك بدون رسم ، في اليوم التالي على الأكثر .
  • 4- لا يلتفت الى الطلبات التي ترسل بالبريد ، وتكون خالية من البيانات اللازمة والمفيدة في تعيين العقار ، أو الدالة على شخصية كل طرف ، وعلى الأخص ، اسمه ثلاثيا ومحل إقامته والتي تمكن من وصول الإخطار إليه ، ويرفض قيدها بدفتر الأسبقية وتعاد لمرسلها لاستيفاء هذه البيانات .
  • 5- تقوم كل مأمورية بوضع لوحات إرشادية في مكان ظاهر بالمأمورية ، يوضح فيه هذه الإجراءات ، والجزاء المترتب على عدم إتباعها .

يتضح من هذه المواد أن طلب تسجيل الحوالة أو المخالصة كسند وارد على منفعة عقار ، بأجرة أكثر من ثلاث سنوات مقدما ، يقدم من المؤجر أو المستأجر أو وكلائهما ، باعتبار أنهم هو أصحاب الشأن الذين أوجب القانون توقيعهم على الطلب . على أن يتم توقيعهم أمام رئيس المأمورية بعد التحقق من صفتهم وشخصيهم . بعد ذلك يتم قيد الطلب بدفتر أسبقية الطلبات وإلا اعتبر الطلب كأن لم يكن .

تنص الفقرة الثانية من المادة (24) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

ويعتبر الطلب كأن لم يكن ، إذا لم يتم شهر المحرر خلال سنة من تاريخ قيد الطلب ….

وتنص الفقرة الأولى من المادة (22) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

يؤدي الرسم المستحق على طلب الشهر ، قبل قيده بدفتر أسبقية الطلبات

فيلاحظ من هاتين المادتين ضرورة قيد طلب التسجيل بدفتر أسبقية الطلبات الموجود بالمأمورية المختصة على حسب تواريخ وساعات تقديم الطلبات .

وتظهر أهمية هذا الدفتر في أنه يحدد ابتداءا رقم أسبقية الطلب التي يتم على أساسها ضبط الأسبقيات . بالإضافة الى البيانات الأخرى التي تبين حركة الطلب خطوة بخطوة حيث تدون فيه المستندات المقدمة مع الطلب وتاريخ إحالته الى المكتب الهندسي بهيئة المساحة وإعادته منها ويثبت فيه توقيع أصحاب الشأن بالاستلام .

ويشترط أن يكون الطلب متضمنا عدة بيانات وهى البيانات التي تتمثل في الآتي:

  • (1) البيانات الدالة على شخصية المتعامل وهى الاسم الثلاثي للمتعامل وسنه وجنسيته وديانته ومحل إقامته .
  • (2) البيانات اللازمة لتعيين العقار
تنص المادة (22) “ثالثا” من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

ثالثا : البيانات اللازمة المفيدة في تعيين العقار وعلى الأخص بيان موقعه ومساحته وحدوده ، فإن كل من الأراضي الزراعية وجب ذكر اسم الناحية والحوض ورقم القطعة وإن كان من أراضي البناء أو من العقارات المبنية وجب ذكر اسم القسم والشارع والحارة والرقم إن وجد .

يتضح من هذا ضرورة تضمين الطلب البيانات اللازمة لتعيين العقار خاصة بيان موقعه ومساحته وحدوده .

– بالنسبة للموقع :

فهو يختلف باختلاف طبيعة العقار ، فإذا كان العقار من الأراضي الزراعية وجب ذكر اسم الناحية والحوض ورقم القطعة ، وإذا كان من أراضي البناء وجب ذكر اسم القسم أو المركز والشارع والحارة .

وتنص تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

ويراعى بالنسبة للأراضي الزراعية وللعقارات الكائنة بسكنات غير المربوط عليها عوائد مباني ، وغير الموجود بها مجالس مدن أو قرى ذكر التفاصيل الآتية في طلبات الشهر والمحررات واجبة الشهر :

  1. اسم المحافظة والمركز والناحية .
  2. اسم الحوض ورقمه .
  3. رقم القطعة .

أما بالنسبة للعقارات الكائنة بالمدن المربوط عليها عوائد مباني ، أو بها مجالس مدن أو قرى ، فالتفاصيل الواجب ذكرها هى :

  • (أ) اسم المحافظة والمركز أو القسم والناحية أو الشياخة .
  • (ب) اسم الشارع أو الحارة أو الزقاق ورقمه إن وجد .
  • (ج) رقم المنزل أو القطعة حسب الموضح بخرائط المدن ، وحسب ترقيم التنظيم والحدود والأطوال كما هو موضح من قبل “
وقد قضت محكمة النقض بأن

تمسك الطاعنين بتعيين المبيع وتدليلهما على ذلك بوضع يدهما عليه تنفيذا لعقد شرائهما له ، وبحكمين ضمتهما المحكمة ، وطلبهما إحالة الدعوى للتحقيق . دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عنه وعدم مواجهته له بما يصلح ردا عليه مكتفيا بقالة عدم تعيين الأرض المبيعة تعيينا كافيا ، لعدم ذكر رقم القطعة أو حدودها رغم ما أثبته من أن المبيع ذاته محل عقد بيع آخر صادر من المطعون ضده الأول الى المشتري الثاني . قصور مبطل

(نقض مدني 22/2/2000 طعن 217 لسنة 63ق)

بالنسبة لمساحة العقار الواردة على منفعة الحوالة أو المخالصة :

فيراعى إذا كان العقار أرض زراعية أن يرفع قياس مساحتها بالفدان وكسورة القيراط والسهم وإذا كان العقار من أراضي البناء  فيرفع قياس مساحتها على الطبيعة بالمتر أو الزراع أو القصبة .

بالنسبة لحدود العقار :

فيتم معرفتها عن طريق تحديد الجهات الأصلية الأربع ويذكر في كل حد من هذه الحدود الأربعة اسم الجار ثلاثي والأطوال المساحية التي بينه وبين العقار محل التسجيل .

وقد قضت محكمة النقض بأن

محل الالتزام يكفي أن يكون قابلا للتعيين . وجوب أن يتضمن عقد البيع ما يسمح بتمييز المبيع عن سواه ويمنع اختلاطه بغيره . المادتان 133 ، 419 من القانون المدني . مفاد نص المادتين 133 ، 419 من القانون المدنية – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يشترط لصحة العقود أن يكون محل الالتزام معينا ، بل يكفي أن يكون قابلا للتعيين ، وأن يتضمن عقد البيع ما يسمح بتمييز المبيع عن سواه ، ويمنع اختلاطه بغيره ، لو تنازع طرفا البيع حول تحديد المبيع …

(نقض مدني 11/1/1994 مجموعة محكمة النقض 45-1-129-26)

وبأنه مغايرة حدود المبيع في صحيفة دعوى صحة التعاقد لتلك الواردة بعقد البيع . لا يحول دون قيام الأثر المترتب على تسجيل الصحيفة ، طالما أن المغايرة ليس من شأنها التجهيل بحقيقة المبيع . مغايرة حدود المبيع في صحيفة دعوى صحة التعاقد لتلك الواردة بعقد البيع ، لا يحول دون قيام الأثر المترتب على تسجيل الصحيفة ، طالما أن المغايرة ليس من شأنها التجهيل بحقيقة المبيع في كل منهما

(نقض مدني 5/4/1995 مجموعة محكمة النقض 46-1-592-118)

حجية شهر الحوالة أو المخالصة

 

تنص المادة (11) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

1- يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار ، إذا زادت مدتها على تسع سنوات ، والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما ، وكذلك الأحكام المثبتة لشيء من ذلك .

2- ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة الى الإيجارات والسندات ، وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة الى المخالصات والحوالة ” .

يتضح من هذه المادة أن الحوالة أو المخالصة بأكثر من أجرة ثلاث سنوات لا تنفذ في حق الغير إلا إذا كانت مسجلة أما من لا يعتبر غيرا فلا يجوز له التذرع بما تقضي به المادة سالفة الذكر .

وقد رأت محكمة النقض أن الدولة لا تعتبر خلفا عاما أو خاصا في حالة أيلولة أموال من رفعت عنهم الحراسة الى الدولة بفوة القانون فقضت بأن

أيلولة أموال من رفعت عنهم الحراسة الى الدولة . وقوعها بقوة القانون . مؤدى ذلك . عدم اعتبار الدولة خلفا عاما أو خاصا لهم . المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن مفاد نص المادة الثانية من القانون رقم 150 لسنة 1964 ، والفقرة الرابعة من القرار الجمهوري رقم 1876 لسنة 1964

أن المشرع جعل الأموال والممتلكات التي وضعت تحت الحراسة بموجب قانون الطوارئ ملكا من وقت رفع الحراسة ، وإذ كانت أيلولة الملكية الى الدولة تقع بقوة القانون ، ولا تتلقاها بمثابة أنها خلف عام أو خاص من أصحاب هذه الأموال ، فإن الإدارة العامة للأموال التي آلت الى الدولة

والتي خولت حق تمثيل الدولة في كل ما يتعلق بإدارة هذه الأموال في صلاتها بالغير ، وأمام الهيئات القضائية ، بالتطبيق للمادة الأولى من أمر رئيس الوزراء رقم 135 لسنة 1964 لا تمثل الشخص الذي كان خاضعا للحراسة ورفعت عنه

(نقض مدني 9/2/1977 مجموعة محكمة النقض 28-1-400-78)

كما أن الحكم الخاص بوجوب تسجيل الحوالة أو المخالصة كسند وارد على منفعة عقار ، بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما ، إنما يسري كذلك على الإيجار الخاضع للقانون المدني باعتبار أن هذا القانون لا يحرن أو يجرم اقتضاء المؤجر مالكا كان أو مستأجر بالذات أو بالواسطة كما لا يحرم أو يجرم بأى صورة من الصور اقتضاء أى نقدم إيجار ، وإنما القيد الوحيد الذي نص عليه هو وجوب تسجيل الحوالة أو المخالصة فيما زاد على أجرة ثلاث سنوات مقدما ، وذلك منعا من محاولات التدليس الذي قد يرتكبه البائع ضد الغير .

أما بالنسبة للإيجار الخاضع لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية فقد حرم هذا القانون اقتضاء المؤجر أى مبلغ إضافي خارج نطاق الإيجار .

 

وتنص المادة (26) من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه :

1- لا يجوز للمؤجر – مالكا كان أو مستأجرا بالذات أو بالواسطة – اقتضاء أو مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد أو أى مبلغ إضافي خارج نطاق عقد الإيجار ، زيادة على التأمين والأجرة المنصوص عليها في العقد .

2- كما لا يجوز – بأية صورة من الصور – للمؤجر أن يتقاضى أى نقدم إيجار”

وتنص المادة (6) من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه :
1- يجوز لمالك المبنى المنشأ اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون أن يتقاضى من المستأجر مقدم إيجار لا يجاوز أجرة سنتين ، وذلك بالشروط الآتية :
  1. أن تكون الأعمال الأساسية للبناء قد تمت ، ولم يتبق إلا مرحلة التشطيب .
  2. أن يتم الاتفاق كتابة على مقدار مقدم الإيجار ، وكيفية خصمه من الأجرة المستحقة ، في مدة لا تجاوز ضعف المدة المدفوع عنها المقدم ، وموعد إتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال .

2- ويصدر قرار من الوزير المختصة بالإسكان بتنظيم تقاضى مقدم الإيجار ، والحد الأقصى لمقدار المقدم بالنسبة لكل مستوى من مستويات البناء .

3- ولا يسري حكم الفقرة الأخيرة من المادة 26 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على مقدم الإيجار الذي يتقضاه المالك وفقا لأحكام هذه المادة ” .

فيلاحظ من هاتين المادتين أنه في حالة توافر الشروط المنصوص عليها في المادة (6) من القانون رقم 136 لسنة 1981 لا يسري حكم الفقرة الأخيرة من القانون رقم 49 لسنة 1977 ويجوز للمؤجر في هذه الحالة أن يتقاضى مقدم إيجار لا يجاوز أجرة سنتين مقدما ، وبالتالي ينفذ في حق الغير ولا تخضع المخالصة أو الحوالة المحررة بشأنه للتسجيل طبقا لنص المادة (11) من قانون الشهر العقاري .

أما في حالة تخلف الشروط المنصوص عليها في المادة (9) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فيسري  حكم الفقرة الأخيرة من المادة (26) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ولا يجوز للمؤجر أن يتقاضى أى مقدم إيجار .

وقد قضت محكمة النقض بأن

إن المادة 26 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن ، وتنظيم العلاقة ببن المؤجر والمستأجر ، قد حظرت على المؤجر تقاضي أى مبلغ إضافي خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين والأجرة المنصوص عليها في العقد ، أو نقاضي أى مقدم إيجار ، ونصت المادة 77 منه على معاقبة من يخالف هذا الحظر بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر ، وبغرامة تعادل مثلى المبلغ الذي تقاضاه بالمخالفة لأحكام القانون

مع إلزامه برد هذا المبلغ ن ثم صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 – المعمول به اعتبارا من 31/7/1981 – وأجاز في المادة السادسة منه لمالك المبنى المنشأ اعتبارا من هذا التاريخ أن يتقاضى من المستأجر مقدم إيجار في حدود أجرة سنتين بشروط معينة ، كما أن المادة 24 منه ألغت عقوبة الحبس بالنسبة لجريمة تقاضي مقدم إيجار يزيد عن الحد المشار إليه

(نقض مدني 4/10/1990 مجموعة محكمة النقض 41-875-152)

شهر حوالة الحق المضمون بقيد أو رهن

 

تنص المادة (19) من قانون الشهر العقاري على أنه :

لا يصح التمسك قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد أو برهن ولا التمسك بالحق الناشئ من حلول شخص محل الدائن في هذا الحق بحكم القانون أو بالاتفاق ولا التمسك كذلك بمحو القيد أو بالتنازل عن مرتبة القيد إلا إذا حصل التأشير بذلك في هامش القيد الأصلي .

مفاد ذلك أن الدائن صاحب الحق المضمون بقيد متعلق بامتياز أو باختصاص أو برهن إذا حول هذا الحق أو أحل غيره محله فيه أو تنازل عن مرتبة قيده لآخر فإن هذه التصرفات لا تنفذ في حق الغير ولا يحاج بها إلا أشهرت بطريق التأشير الهامشي في هامش قيد الحق المضمون .

وتخضع التصرفات المتعلقة بحوالة الحق المضمون أو بإحلال الدائن غيره محله أو بتنازل الدائن عن مرتبة قيده للشهر بطريق التأشير الهامشي بهذه التصرفات في هامش القيد الأصلي .

ولا يحاج الغير بهذه التصرفات إلا من يوم إتمام التأشير الهامشي بها ن أما قبل ذلك فلا يحتج بها عليه .

تسجيل المخالصات والحوالات

ويتم التأشير الهامشي بأحد إجرائين :
  • الأول : بتدوين بيانات المحرر المراد التأشير بموجبه في هامش المحرر .
  • والثاني : بالتدوين في ورقة منفصلة ملحقة بالمحرر المشهر على أن يكون من الأوراق الزرقاء المدموغة المعدة لتحرير العقود بمأموريات ومكاتب الشهر العقاري .

  • انتهي البحث القانوني ( تسجيل المخالصات والحوالات: 11 شهر، 303 مدني) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
  • يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .
logo2
المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
Print Friendly, PDF & Email

اكتشاف المزيد من عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض | قضايا مدني ملكية عقارية

اشترك للحصول على أحدث التدوينات في بريدك الإلكتروني.

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }