تسجيل قسمة المهايأة المكانية
اختلفت الأراء الفقهية حول تسجيل قسمة المهايأة المكانية المقررة بنص المادة 846 مدني و التسجيل بنص المادة 10 شهر عقاري وقد أخذت محكمة النقض بالرأى القائل بوجوب تسجيلها للاحتجاج بها في مواجهة الغير .
محتويات المقال
تعريف قسمة المهايأة قانونا
القانون عرف قسمة المهايأة المكانية أنها ترد علي المنفعة بانتفاع كل شريك بجزء من المال الشائع وأكد القانون أن مرور خمسة عشر سنة علي هذه القسمة فانها تنقلب بقوة القانون الى قسمة نهائية.
تنص المادة 846 مدني على أنه :
- 1- في قسمة المهايأة يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع ، متناولا لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنين فإذا لم تشترط مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك الى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب في التجديد.
- 2- وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة انقلبت قسمة نهائية .
قرائن قسمة المهايأة المكانية
مفاد هذا النص المادة 846 مدني
أن هناك قرنتين قانونيتين إحداهما قاطعة لا تقبل إثبات العكس
القرينة الأولي القاطعة علي قسمة المهايأة المكانية
تتحقق عندما يتفق جميع الشركاء على قسمة المهايأة المكانبة ويجوز بموجبها كل شريك حصة يوازي حصته في المال الشائع وتستمر هذه الحيازة لمدة خمس عشرة سنة بموجب هذه القسمة وحينئذ تتقلب المهايأة الى قسمة نهائية بحكم القانون
القرينة الثانية البسيطة يجوز إثبات ما يخالفها
تتحقق عندما يحوز أحد الشركاء حصة مفرزة من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة فتقوم قرينة على أن حيازته تستند الى قسمة مهايأة مكانية وطالما استمرت خمس عشرة سنة فإنها تكون قد انقلبت الى قسمة نهائية مما يصبح معه هذا الجزء المفرز ملكا مفرزا لهذا الشريك
ولكون القرينة بسيطة فإنه يجوز للشريك الآخر أو لأى من الشركاء الآخرين نقض هذه القرينة فيثبت أن حيازة الشريك لحصة النزاع لم تكن تستند الى قسمة المهايأة وإنما الى أحكام الوكالة فكان وكيلا عنه
ولا يكفي القول المرسل بذلك بل يجب إقامة الدليل على هذه الوكالة بأن يقدم الدليل على أنه كان يستغل هذه الحصة لحسابهما معا أو كان يديرها لحسابهما أيضا ومتى انقلبت قسمة المهايأة الى قسمة نهائية على نحو ما تقدم تملك كل شريك الحصة المفرزة التي كانت في حيازته ومن ثم وجب تسجيلها حتى يمكن الاحتجاج بها على الغير
وقد قضت محكمة النقض بأن
لما كان يبين من تقرير الخبير – الذي أخذ به الحكم المطعون فيه – أن قسمة مهايأة قد تمت بين المطعون ضده وأخوته اختص المطعون ضده بمقتضاها بالانتفاع بأحد المنازل للإقامة فيه بينما تنازل عن منفعة نصيبه في منزلين آخرين لأخوته
وكان الحكم قد أعفى من الضريبة إيراد المطعون ضده المفترض في المنزل الذي اختص به ويقيم فيه فعلا طبقا لحكم الفقرة الأخيرة من المادة السادسة من القانون رقم 99 لسنة 1949 بعد تعديلها بالقانون 318 لسنة 1951 كما استبعد من وعاء الضريبة إيراد ما يخصه في المنزلين الآخرين الذين استقل إخوته بالانتفاع بهما نتيجة القسمة فإنه لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون
(نقض مدني 14/5/1977 مجموعة محكمة النقض 28-1-1183-203)
وبأنه النص في الفقرة الأولى من المادة 846 من القانون المدني يدل على أن الشركاء على الشيوع في الملكية ، أن يتفقوا على قسمة المهايأة لمدة معينة فيقتسمون المال بينهم قسمة منفعة لا قسمة ملك فيختص كل منهم بجزء مفرز يعادل حصته في المال الشائع فيستقل بإدارته واستغلاله والانتفاع به سواء بنفسه أو بواسطة غيره دون باقي الشركاء ذلك أن الشريك بمقتضى هذه المهايأة يحصل على نصيب باقي الشركاء في منفعة الجزء الذي اختص به في مقابل حصول الشركاء على نصيبه هو في منفعة الأجزاء المفرزة الأخرى
(نقض مدني 6/12/1989 مجموعة محكمة النقض 40-3-269-364)
مدة قسمة المهايأة القانونية
تنص المادة 846 مدني على أنه :
في قسمة المهايأة يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع متنازلا لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنين فإذا لم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك الى شركائه – قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر – أنه لا يرغب في التجديد
فيلاحظ من هذه الفقرة أن
المدة القانونية لقسمة المهايأة المكانية لا تزيد على خمس سنين
فلا يجوز الاتفاق بين الشركاء المتقاسمين على قسمة منفعة المال الشائع قسمة المهايأة مكانية لمدة تزيد على خمس سنوات وإذا حدث أن اتفقوا على مدة تزيد على خمس سنوات كان هذا الاتفاق باطلا فيما زاد على المدة القانونية
أى فيما زاد على الخمس سنوات وذلك تطبيقا للقواعد العامة في القانون المدني التي تقضي بأنه إذا كان عقد قسمة المهايأة المكانية في شق منه باطلا أو قابلا للإبطال
أما إذا اتفق الشركاء المشتاعون على قسمة المهايأة المكانية دون اشتراط مدة معينة ، أو انتهت المدة الأصلية المتفق عليها ، ولم يحصل اتفاق جديد فحكم هذه الحالات هو أن تكون مدة القسمة سنة واحدة قابلة للتجديد ما لم يعلن أحد الشركاء باقي شركائه – قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة شهور – عدم رغبته في التجديد
الدكتور / محمد كامل مرسي في الأموال والحقوق وحق الملكية بوجه عام الطبعة الثانية 1951 ص254
وقد قضت محكمة النقض بأن:
القاعدة الواردة بالمادة 846/1 من التقنين المدني القائم ، والتي تقضي بأنه إذا اتفق على قسمة المهايأة المكانية ، ولم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد ، كانت مدتها سنة واحدة ، تتجدد إذا لم يعلن الشريك الى شركائه – قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر – أنه لا يرغب في التجديد ، هى قاعدة مستحدثة لم يكن لها نظير في التقنين المدني الملغي ، فلا يجوز أعمالها بأثر رجعي على التصرفات السابقة على تاريخ العمل بالقانون المدني القائم
(نقض مدني 19/5/1970 مجموعة محكمة النقض 21-862-138)
انقلاب قسمة المهايأة الى قسمة نهائية
تنص الفقرة الثانية من المادة 846 مدني على أنه :
وإذا دامت هذه القسمة خمسة عشرة سنة انقلبت قسمة نهائية ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءا مفرزا من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند الى قسمة مهايأة
وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني :
وتنقلب المهايأة المكانية الى قسمة نهائية دون أثر رجعي إذا دامت خمس عشرة سنة ما لم يتفق الشركاء مقدما على غير ذلك وهذا تجديد خطير في المشروع ولكنه تجديد له ما يبرره فإن المهايأة المكانية التي تدون خمسة عشرة سنة دون أن يرغب أحد في إنهائها هى خير قسمة نهائية يستطيع الشركاء أن يصلوا إليه وقد وصلوا إليها فعلا بالتجربة واطمأنوا لنتائجها فإن كانوا يريدون غير ذلك فما عليهم إلا أن يتفقوا مقدما على أن قسمة المهايأة لا تنقلب الى قسمة نهائية
يلاحظ مما تقدم أنه تنقلب قسمة المهايأة المكانية الى قسمة نهائية بقوة القانون إذا دامت 15 سنة وتملك كل شريك الحصة المفرزة التي كانت في حيازته
وقد قضت محكمة النقض بأن
وفقا لنص الفقرة الثانية من المادة 846 من القانون المدني تنقلب قسمة المهايأة المكانية التي تدون خمس عشرة سنة الى قسمة نهائية ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك كما اعتبر المشرع في الشق الأخير من تلك الفقرة حيازة الشريك على الشيوع لجزء مفرز من االمال الشائع مدة خمس عشرة سنة ، قرينة قانونية على أن حيازته لهذا الجزء تستند الى قسمة مهايأة
مما مؤداه أنه إذا لم يثبت عكس هذه القرينة فإن حيازة الشريك على الشيوع لجزء مفرز من المال الشائع تؤدي الى ملكيته لهذا الجزء ، إعمالا لهذه القرينة وللحكم الوارد في صدر الفقرة الثانية من المادة 846 المشار إليها
(نقض مدني 26/6/1969 مجموعة محكمة النقض 20-2-1084-197)
وبأنه يشترط – وفقا للمادة 846/2 من القانون المدني – حتى تتحول قسمة المهايأة المكانية الى قسمة نهائية أن تدوم حيازة الشريك للجزء المفرز من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة وأن لا يكون الشركاء قد اتفقوا مقدما على خلاف ذلك
وإذا كان الثابت في الدعوى أن القسمة – قسمة نظر – لم تنقلب الى قسمة نهائية لعدم مضى مدة خمس عشرة سنة من وقت صدور القانون رقم 180 لسنة 1952 فإن مقتضى ذلك اعتبار البائعين الى الطاعن مازالوا مالكين لأنصبتهم على الشيوع في الأعيان التي كانت موقوفة ومن بينها العقار موضوع النظر
( نقض مدني 26/1/1971 مجموعة محكمة النقض 22-1-132-32)
وبأنه تمسك الطاعن في دفاعه أمام محكمة الموضوع بوجود قسمة مهايأة بينه وبين المطعون ضده لورشة النزاع والشقة المختلفين عن مورثهما اتفقا بموجبها على أن يختص الأخير بالشقة وأن القسمة انقلبت الى نهائية بمضى خمس عشرة طبقا للمادة 846/2 مدني طالبا تمكينه من إثبات ذلك دفاع جوهري التفات الحكم المطعون فيه عنه أخذا بإقرار الطاعن أمام الخبير بأن للمطعون ضده حصة ميراثية في الورشة فساد في الاستدلال وإخلال بحق الدفاع
(نقض مدني 21/11/2000 طعن 5285 لسنة 69ق)
ويراعى أنه متى انقلبت قسمة المهايأة الى قسمة نهائية على نخو ما تقدم وجب شهرها بطريق التسجيل عملا بالمادة العاشرة من قانون الشهر العقاري فيحرر المتقاسمون عقدا بذلك تتخذ في شأنه إجراءات الشهر وفقا للموضح بصدد شهر التصرفات المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية
فإن عارض أحد المتقاسمين أو بعضهم منكرا تحقق القسمة النهائية جاز لأى من الشركاء إقامة دعوى يختصم فيها باقي الشركاء جميعا الموافق والمعترض بتحقق القسمة النهائية باستدامة قسمة المهايأة خمس عشرة سنة وتلك واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة الطرق ومتى ثبت ذلك للمحكمة قضت بتحول قسمة المهايأة الى قسمة نهائية ويكون الحكم حينئذ متى أصبح نهائيا محررا واجب الشهر ويخضع في شهره للإجراءات الموضحة بصدد شهر الأحكام المثبتة للتصرفات المقررة .
وعملا بالمادتين 843 و 846 من القانون المدني تنقلب قسمة المهايأة المكانية أى تصبح هى نفسها قسمة نهائية منذ بدء الشيوع فيعتبر المتقاسم مالكا للحصة التي آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وأنه لم يملك شيئا في بقية الحصص وليس منذ بدء قسمة المهايأة أو منذ انقضاء خمس عشرة سنة على تلك القسمة وبالتالي لا تنفذ في حقه تصرفات غيره من الشركاء الواردة على حصته منذ بدء الشيوع
اثبات قسمة المهايأة المكانية
تنص الفقرة الأولى من المادة 60 من قانون الإثبات المعدلة بالقانون رقم 23 لسنة 1992 على أنه :
في غير المواد التجارية – إذا كان التصرف القانونية تزيد قيمته على مائة جنيه أو كان غير محدد القيمة فلا تجوز شهادة الشهود في إثبات وجوده أو انقضاؤه ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك
وتنص المادة (848) مدني على أنه :
تخضع قسمة المهايأة من حيث جواز الاحتجاج بها على الغير ومن حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الإثبات لأحكام عقد الإيجار مادامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة القسمة
فيلاحظ أن قسمة المهايأة المكانية تخضع في إثباتها للقواعد الخاصة بإثبات عقد الإيجار الذي يخضع بدوره لحكم القواعد العامة في الإثبات الواردة بقانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 المعدل بالقانون رقم 23 لسنة 1992 .
وبالتالي يجوز إثبات قسمة المهايأة المكانية بجميع طرق الإثبات القانونية سواء بالأدلة الكتابية أو ما يقوم مقامها ، وسواء كان محل القسمة أرض زراعية أو أرض بناء ومتى ثبت ذلك للمحكمة حكمت بتحول قسمة المهايأة المكانية الى قسمة نهائية ويكون الحكم متى أصبح نهائيا محررا واجب الشهر
تسجيل قسمة المهايأة المكانية
تنص المادة 10 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :
- 1- جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب تسجيلها ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير .
- 2- ويسري هذا الحكم على القسمة ولو كان محلها أموالا موروثة ،
- 3- ويجوز للشريك الذي حصل على حكم نهائي بالقسمة ن أو بصحة التعاقد على القسمة ، أن يطلب قصر التسجيل على حصته ، ما لم يترتب على هذا الشهر إنهاء حالة الشيوع كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على نصيبه في قسم أو ناحية معينة وعلى المكتب الذي تم فيه التسجيل أن يخطر مكاتب الشهر التي تقع بدائرتها باقي العقارات موضوع القسمة للتأشير بذلك
يلاحظ من هذه المادة وجوب تسجيل قسمة المهايأة المكانية – كسند وارد على منفعة عقار – حتى يمكن الاحتجاج بها على الغير .
اختلاف الآراء حول وجوب تسجيل قسمة المهايأة المكانية
ذهب رأى الى
عدم وجوب تسجيل قسمة المهايأة المكانية تأسيسا على أن قسمة المهايأة ليست قسمة اتفاقية وإن كانت ترجع في أصلها الى اتفاق على قسمة المهايأة ذلك أن تحول قسمة المهايأة الى قسمة نهائية إنما يتم بقوة القانون ولا يصح القول أن هذا التحول إنما مبنى على اتجاه إرادة الشركاء إليه
وبناءا عليه فلا حاجة الى تسجيل القسمة إذا كان المال الشائع عقار لأن الأساس في وجوب التسجيل هو نص المادة 10 من القانون رقم 114 لسنة 1946 وهى تنص على تسجيل التصرفات والأحكام المقررة فيكون عقد القسمة والحكم الصادر في القسمة القضائية واجب التسجيل أما القسمة التي تتم بغير تصرف أو حكم فلا تسجل
(الدكتور / إسماعيل غانم ، المرجع السابق ص184)
و ذهب رأى ثاني الى وجوب تسجيل قسمة المهايأة المكانية للاحتجاج بها على الغير كما هى القاعدة في القسمة الاتفاقية والقضائية تأسيسا على أنه إذا انقلبت قسمة المهايأة المكانية الى قسمة نهائية بمضى خمس عشرة سنة فلابد من كتابة ورقة مثبتة لها .
وقد أخذت محكمة النقض بهذا الرأى فقضت بأن
إذا كان ما حازه الشريك وآلت إليه ملكيته عقارا فإنه لا يمكن الاحتجاج بهذه الملكية على الغير إلا بتسجيل القسمة النهائية التي تحولت إليها قسمة المهايأة ولا يقدح في ذلك أن القسمة تحصل في هذه الحالة بحكم القانون ، إذ الفقرة الثانية من المادة العاشرة من قانون الشهر العقاري من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 توجب تسجيل كل قسمة عقارية
حتى تكون حجة على الغير دون أن تفرق في ذلك بين القسمة العقارية التي تتم بالاتفاق أو بحكم القاضي أو بحكم القانون هذا الى أن الأعمال التحضيرية للمادة 846 من القانون المدني صريحة في وجوب اتخاذ إجراءات الشهر العقاري بالنسبة للقسمة التي تتحول إليها قسمة المهايأة حيث ورد في قرار لجنة القانون المدني في محضر الجلسة السابعة والثلاثين أن النتائج العملية لحكم الفقرة الثانية تتحقق بالاتفاق أو عند النزاع بحكم ، ويتبع في أيهما إجراءات الشهر العقاري
نقض مدني 26/6/1969 مجموعة محكمة النقض 20-2-1084-167
قسمة المهايأة
- انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
- زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
- كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
- كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.