شهر عقد الايجار الخاضع للقانون المدني ( 11 شهر )

بحث شهر عقد الايجار الخاضع للقانون المدني حيث أن القانون يتطلب شهر عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني إما للاحتجاج به على الغير إذا جاوزت مدته تسع سنوات وإما لإجراء المفاضلة بينه وبين عقود الإيجار الأخرى الواردة على ذات العين

شهر عقد الايجار القديم ( ايجار الأماكن )

شهر عقد الايجار المدني

  1. لم يتطلب القانون شهر عقد الإيجار الخاضع لقانون إيجار الأماكن إذ يحاج به الغير بدون شهر أيا ما كانت مدته ولأن المفاضلة بينه وبين عقود الإيجار الأخرى الواردة على ذات العين تتم بحسب العقد الأسبق في تاريخ إبرامه فيفضل هذا العقد على العقود اللاحقة عليه ولو كانت مشهرة أو ثابتة التاريخ أو تم وضع اليد بموجبها وذلك على التفصيل المتقدم
  2. وإذ تنص الفقرة الأولى من المادة 24 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أنه اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة
  3. وكان مؤدى نصوص قانون التوثيق أن المحررات التي يوجب قانون الشهر العقاري شهرها لا يجوز إثبات تاريخها أو التصديق على التوقيعات فيها إلا بعد ختمها من مأمورية الشهر العقاري بخاتم (صالح للشهر) ومن ثم إذا تبين أن عقد الإيجار تجاوز مدته الاتفاقية تسع سنوات
  4. فإنه يكون من المحررات واجبة الشهر عملا بالمادة (11) من قانون الشهر العقاري مما يحول دون إثبات تاريخه وفقا للإجراءات الخاصة بإثبات التاريخ وحينئذ يتم إثبات تاريخه عن طريق شهره ويكون الشهر في هذه الحالة واجبا لإثبات التاريخ فحسب
  5. أما نفاذ العقد فلا شأن للشهر به إذ يكون العقد نافذا في حق الغير ولو لم يشهر هو المراد بعبارة ( ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ انتقال الملكية) الواردة بالمادة 30 من قانون إيجار الأماكن سالفة البيان .

اجراءات شهر عقد الايجار الزائد عن تسع سنوات

طلب الشهر

تنص المادة (21) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها على النموذج الذي يصرف بغير مقابل ويصدر به قرار من وزير العدل ، ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج ، على أن تتضمن البيانات الواردة في القرار المشار إليه

وتنص الفقرة الأولى والثانية من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

  • 1 – تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها من أربع نسخ متطابقة وتحرر على النموذج المعد لذلك بقرار من وزير العدل والذي يصرف بغير مقابل
  • 2 – ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج على أن يتضمن البيانات الواردة بالمادتين رقمى 20 ، 21

يتضح من هاتين المادتين أن

الطلب يتم تقديمه لمأمورية الشهر العقاري المختصة ويقدم على النموذج الذي يصرف من ذات المأمورية ويصدر به قرار من وزارة العدل ولكن أمام احتمالات نفاذ أو عدم وجود أو صعوبة الحصول على نموذج 168 عقاري ،

فالمقرر أن هذا النموذج ليس إجباريا وأنه يجوز تقديم طلب تسجيل الإيجارات الزائدة على التسع سنوات على ورق أبيض عادي لا يلزم أن يتضمن ذات تخطيط وبيانات نموذج الوزارة وإنما يكفي أن يتضمن بيانات النموذج

شهر عقد الايجار المدني

تقديم طلب من المؤجر أو المستأجر

تنص المادة (20) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

تتم إجراءات الشهر في جميع الأحوال بناء على طلب ذوي الشأن أو من يقوم مقامهم

وتنص الفقرة الثانية من المادة (21) من ذات القانون مستبدلة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه :

ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات (التي تقدم للمأمورية المختصة) من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات ، أو ممن يكون المحرر صادرا لصالحه في غير ذلك من المحررات كأوراق الإجرءاات وصحف الدعاوى والأحكام

وتنص المادة (18) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

  • 1- تتم إجراءات الشهر في جميع الأحوال بناء على طلب ذوي الشأن ، أو من يقوم مقامهم .
  • 2- على أنه لطلبات شهر أحكام إيقاع البيع (مرسى المزاد) تقوم أقلام كتاب المحاكم بعد نسخها بالمداد الأسود ، على الورق الأزرق المعد للعقود ، وختمها بخاتم المحكمة التي أصدرتها ، بإحالتها الى مأموريات الشهر المختصة .
  • 3- ويتولى أصحاب الشأن بعد ذلك مباشرة إجراءاتها

وتنص الفقرة الثالثة والرابعة من ذات التعليمات على ما يلي :

  • 3 – ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه في غير ذلك كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام .
  • 4 – ويتم التوقيع أمام رئيس المأمورية بعد التحقق من شخصية وصفة مقدم الطلب فإن قدمت من الوكلاء المصرح فيتم قانونا لهم التحقق من سند الوكالة وموضوعه الذي يبيح له هذا الإجراء وفي جميع الحالات يتم التحقق من شخصية مقدم الطلب من واقع البطاقة الشخصية أو العائلية أو أى مستند آخر يقوم مقامها

وتنص المادة (19) مكررا من التعليمات (طلبات الشهر التي ترسل بالبريد) على أنه :

إذا أرسلت الطلبات بالبريد فيراعى في شأنها ما يأتي :

1- تقبل طلبات الشهر التي ترسل بالبريد وتكون مستوفاة للبيانات المنصوص عليها بالمادة (20) وتقيد وتعطى لها أسبقيتها وفق التعليمات وتتخذ في شأنها الإجراءات المعتادة متى كانت مصحوبة بإيصال سداد الرسم أو حوالة بريدية بقيمة رسم الطلب

2- تقوم المأمورية بإرسال كتاب موصى عليه بعلم الوصول الى مقدم الطلب (صاحب الشأن أو وكيله) فور قيده على  محل إقامته الثابت بالطلب للحضور الى المأمورية في ظرف عشرة أيام للتحقق من شخصيته وصفته أو التوجه الى أقرب مأمورية للإقرار أمام رئيسها بأنه مرسل الطلب مع تحذيره بأنه في حالة تخلفه عن ذلك في المدة المحددة ستتخذ إجراءات إسقاط أسبقية طلبه إذا قدمت طلبات مستوفاة لاحقة على طلبه

3- تقوم المأمورية التي تم أمامها التوقيع بإرسال الإقرار أو الأوراق المثبتة لشخصية مقدم الطلب الى المأمورية المختصة ويتم ذلك بدون رسم في اليوم التالي على الأكثر

4- لا يلتفت الى الطلبات التي ترسل بالبريد وتكون خالية من البيانات اللازمة والمفيدة في تعيين العقار أو الدالة على شخصية كل طرف وعلى الأخص اسمه ثلاثيا ومحل إقامته والتي تمكن من وصول الإخطار إليه ويرفض قيدها بدفتر الأسبقية وتعاد لمرسلها لاستيفاء هذه البيانات .

5- تقوم كل مأمورية بوضع لوحات إرشادية في مكان ظاهر بالمأمورية يوضح فيه هذه الإجراءات والجزاء المترتب على عدم إتباعها

ويراعى تقديم الأوراق والمستندات داخل حافظة يثبت عليها بياناتها تفصيلا ويوقع عليها من مقدمها بتاريخ تقديمها ويسري ذلك على المستندات المقدمة استيفاء لطلبات الشهر

فيتضح مما تقدم أن طلب تسجيل الإيجارات التي تزيد مدتها على تسع سنوات يقدم من المؤجر أو المستأجر أو وكلائهما باعتبار أنهم أصحاب الشأن الذين أوجب القانون توقيعهم على الطلب

أين يقدم طلب شهر عقد الايجار

تنص المادة (21/1) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ….

وتنص تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على الآتي :

1- مصلحة الشهر العقاري والتوثيق مصلحة قائمة بذاتها تتبع وزارة العدل وتختص بشهر وتوثيق المحررات وفقا للقانون .

2- تقوم بأعمال الشهر والتوثيق بالمحافظات والمراكز والأقسام مكاتب ومأموريات الشهر ومكاتب وفروع التوثيق التي يصدر بها ، ويحدد اختصاصها قرار من وزير العدل

يتضح من هذه المواد أن طلب التسجيل يتم تقديمه لمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة الواقع العقار محل التأجير في دائرة اختصاصها .

ميعاد تقديم طلب شهر الايجار

الأصل أن المشرع لا يتدخل بتحديد مواعيد معينة لرفع الدعاوى أو اتخاذ إجراءات الشهر العقاري بأي طريق من طرق الشهر العقاري الأربعة وبالتالي تظل هذه المواعيد مفتوحة أمام المدعين أو طالبي الشهر العقاري كيفما يشاءون

ويخضع تسجيل الإيجارات الزائدة على تسع سنوات لقاعدة عدم تدخل المشرع بتحديد ميعاد معين لاتخاذ إجراءات تسجيل تلك الإيجارات وبالتالي يظل ميعاد اتخاذ هذا الإجراء مفتوحا أمام صاحب الشأن أو طالب التسجيل ويكفي أن يتم حلال التسع سنوات وحينئذ يحاج الغير بمدة الإيجار كاملة حتى لو تم التسجيل في الشهر الأخير من هذه السنوات

التوقيع علي طلب التسجيل

شهر عقد الايجار المدني

تنص المادة (21/2) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

يجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر صادرا لصالحه في غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام

وتنص الفقرة الثالثة والرابعة من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

1- تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع في دائرة اختصاصها من أربع نسخ متطابقة ، وتحرر على النموذج المعد لذلك بقرار من وزير العدل والذي يصرف بغير مقابل

2- …………………………….

3- ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات أو من يكون المحرر لصالحه في غير ذلك كأوراق الإجراءات الدعاوى والأحكام .

4- ويتم التوقيع أمام رئيس المأمورية بعد التحقق من شخصية وصفة مقدم الطلب فإذا قدمت من الوكلاء المصرح لهم قانونا فيتم التحقق من سند الوكالة وموضوعه الذي يبيح له هذا الإجراء وفي جميع الحالات يتم التحقق من شخصية مقدم الطلب من واقع البطاقة الشخصية أو العائلية أو أى مستند رسمي آخر يقوم مقامها

يتضح من هذه المواد أن طلب التسجيل يجب أن يكون موقعا من المؤجر أو المستأجر باعتباره من العقود الواجبة تسجيلها على أن يتم التوقيع أمام رئيس المأمورية المختصة بعد التحقق من شخصية وصفة مقدم الطلب إن كان هو صاحب الشأن .

أما إذا كان الطلب مقدما من وكيل صاحب الشأن المصرح له قانونا بذلك التحقق من سند وكالته وموضوعه الذي يبيح له هذا الإجراء وفي جميع الحالات يتم التحقق من شخصية مقدم الطلب من واقع البطاقة الشخصية أو العائلين أو أى مستند رسمي آخر يقوم مقامه

قيد طلب شهر الايجار بدفتر الأسبقية

تنص الفقرة الثانية من المادة (24) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

ويعتبر الطلب كأن لم يكن إذا لم يتم شهر المحرر خلال سنة من تاريخ قيد الطلب …..

تنص الفقرة الأولى من المادة (22) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

يؤدي الرسم المستحق على طلب الشهر قبل قيده بدفتر أسبقية الطلبات

يتضح من هاتين الفقرتين ضرورة قيد طلب التسجيل بدفتر أسبقية خاصة بمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة على حسب تواريخ وساعات تقديم الطلبات

وتظهر أهمية هذا الدفتر في أنه يحدد ابتداءا رقم أسبقية الطلب التي يتم على أساسها ضبط الأسبقيات كما تدون فيه المستندات المقدمة مع الطلب وتاريخ إحالته الى المكتب الهندسي بهيئة المساحة وتاريخ إعادته منها ويثبت فيه توقيع أصحاب الشأن بالاستلام .

احالة طلب شهر الايجار الى المكتب الهندسي بالمساحة

تنص المادة (6) من مرسوم اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري على أنه :

تعاون المأموريات في فحص طلبات الشهر أقلام هندسية تعين بالاتفاق بين وزير العدل والمالية

وتنص المادة (7) من اللائحة التنفيذية على أنه :

1- تتلقى المأمورية المختصة الطلبات الخاصة بشهر المحررات من ثلاث نسخ متطابقة ومعها الأوراق المنصوص عليها في القوانين واللوائح

2- وتتولى فحصها من الناحية القانونية ، ثم تحيلها – بعد استيفاء ما يلوم توافره فيها – الى قلم الاستعلامات الهندسية

وتنص المادة (8) من اللائحة على أنه :

1- يتولى قلم الاستعلامات الهندسية مراجعة الطلب من الناحية المساحية وعلى الأخص فيما يتعلق بمعاينة العقار على الطبيعة للتثبت من موقعه ومسطحه وحدوده وما يتبع ذلك من تطبيق مستندات التمليك وتحديد العقار بوضع علامات عند الاقتضاء ، وكذلك فيما يتعلق بفحص المكلفات لتعيين التكليف الواجب النقل منه

2- ويوافى هذا القلم المأمورية برأيه كتابة في هذا الشأن

فيتضح من هذه المواد أن هناك أقلام استعلامات هندسية تعاون مأموريات الشهر العقاري في فحص طلبات الشهر وذلك من الناحية المساحية بمعاينة العقار الواردة عليه الإيجارات الزائدة على تسع سنوات للتأكد من مطابقة موقعه ومسطحه وحدوده مع مستندات التمليك

بيانات طلب تسجيل عقد الايجار

شهر عقد الايجار المدني

بيانات المؤجر والمستأجر الشخصية

تشمل مجموعة البيانات الدالة على شخصية أطراف التعامل المؤجر والمستأجر – في الإيجارات الزائدة على تسع سنوات – وهذه البيانات تتمثل في الاسم الثلاثي للمتعامل وسنه وجنسيته وديانته ومحل إقامته

بيانات العقار  الكائن به العين المؤجرة موضوع عقد الايجار

تنص المادة (22) “ثالثا” من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

ثالثا : البيانات اللازمة المفيدة في تعيين العقار وعلى الأخص بيان موقعه ومساحته وحدوده فإن كل من الأراضي الزراعية وجب ذكر اسم الناحية والحوض ورقم القطعة ، وإن كان من أراضي البناء أو من العقارات المبنية وجب ذكر اسم القسم والشارع والحارة والرقم إن وجد

يتضح من هذه المادة ضرورة تعيين البيانات اللازمة في تعيين العقار محل الإيجارات الزائدة على تسع سنوات والمطلوب تسجيلها خاصة ما يتعلق منها بالموقع والمساحة والحدود .

وبالنسبة للموقع فهو يختلف باختلاف طبيعة العقار فإذا كان العقار من الأراضي الزراعية وجب ذكر اسم الناحية والحوض ورقم القطعة وإذا كان العقار من أرض البناء تعين ذكر اسم القسم أو المركز والشارع أو الحارة .

وتنص تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق في هذا الصدد على أنه :

ويراعى بالنسبة للأراضي الزراعية وللعقارات الكائنة بسكنات غير المربوط عليها عوائد مباني وغير الموجود بها مجالس مدن أو قرى ذكر التفاصيل الآتية في طلبات الشهر والمحررات واجبة الشهر :

  1. اسم المحافظة والمركز والناحية
  2. اسم الحوض ورقمه
  3. رقم القطعة

أما بالنسبة للعقارات الكائنة بالمدن المربوط عليها عوائد مباني أو بها مجالس مدن أو قرى فالتفاصيل الواجب ذكرها هى :

  • (أ) اسم المحافظة والمركز أو القسم والناحية أو الشياخة
  • (ب) اسم الشارع أو الحارة أو الزقاق ورقمه إن وجد
  • (ج) رقم المنزل أو القطعة حسب الموضح بخرائط المدن وحسب ترقيم التنظيم والحدود والأطوال كما هو موضح من قبل

وقد قضت محكمة النقض بأن

تمسك الطاعنين بتعيين المبيع وتدليلهما على ذلك بوضع يدهما عليه تنفيذا لعقد شرائهما له ، وبحكمين ضمتهما المحكمة ، وطلبهما إحالة الدعوى للتحقيق . دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عنه وعدم مواجهته له بما يصلح ردا عليه مكتفيا بقالة عدم تعيين الأرض المبيعة تعيينا كافيا ، لعدم ذكر رقم القطعة أو حدودها رغم ما أثبته من أن المبيع ذاته محل عقد بيع آخر صادر من المطعون ضده الأول الى المشتري الثاني . قصور مبطل

(نقض مدني 22/2/2000 طعن 217 لسنة 63ق)

وبالنسبة لمساحة العقار فهى أيضا تختلف باختلاف طبيعة ذلك العقار فإذا كان العقار من الأراضي الزراعية فيتم رفع قياس مساحتها على الطبيعة بالفدان وكسورة القيراط والسهم، أما إذا كان العقار من أراضي البناء فيتم رفع قياس مساحتها على الطبيعة بالمتر أو الزراع أو القصية .

وبالنسبة لحدود العقار فيتم معرفتها عن طريق تحديد الجهات الأصلية الأربع وفي كل حد من هذه الحدود الأربع يتعين ذكر الاسم الثلاثي للجار والأطوال المساحية التي بينه وبين العقار محل التسجيل إذا أمكن الحصول عليها وتذكر بالمتر والسنتيمتر أو بالقصبة .

شهر عقد الايجار المدني

وقد قضت محكمة النقض بأن

محل الالتزام يكفي أن يكون قابلا للتعيين وجوب أن يتضمن عقد البيع ما يسمح بتمييز المبيع عن سواه ويمنع اختلاطه بغيره . المادتان 133 ، 419 من القانون المدني .

مفاد نص المادتين 133 ، 419 من القانون المدنية – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يشترط لصحة العقود أن يكون محل الالتزام معينا ، بل يكفي أن يكون قابلا للتعيين وأن يتضمن عقد البيع ما يسمح بتمييز المبيع عن سواه ، ويمنع اختلاطه بغيره ، لو تنازع طرفا البيع حول تحديد المبيع …

(نقض مدني 11/1/1994 مجموعة محكمة النقض 45-1-129-26)

وبأنه مغايرة حدود المبيع في صحيفة دعوى صحة التعاقد لتلك الواردة بعقد البيع . لا يحول دون قيام الثر المترتب على تسجيل الصحيفة ، طالما أن المغايرة ليس من شأنها التجهيل بحقيقة المبيع . مغايرة حدود المبيع في صحيفة دعوى صحة التعاقد لتلك الواردة بعقد البيع ، لا يحول دون قيام الأثر المترتب على تسجيل الصحيفة ، طالما أن المغايرة ليس من شأنها التجهيل بحقيقة المبيع في كل منهما

(نقض مدني 5/4/1995 مجموعة محكمة النقض 46-1-592-118)

موضوع المحرر محل طلب الشهر بيانات عقد الايجار

تنص المادة (22) “رابعا” من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

  • موضوع المحرر المراد شهره وبيان المقابل أو مقدار الدين إن وجد
  • يتضح من هذه المادة أن يجب ذكر موضوع المحرر المراد شهره بطلب الشهر وهو عقد الإيجار التي تزيد مدته على تسع سنوات
  • ويختلف عقد الإيجار عن الترخيص الإداري في أن التسجيل يقتصر على عقد الإيجار دون الترخيص الإداري
  • ويلاحظ أنه في الترخيص يجب أن تكون الإدارة طرفا فيه باعتبارها سلطة عامة
وقد قضت محكمة النقض بأن

إذ كانت الشركة الطاعنة من شركات القطاع العام التي لا تعتبر من أشخاص القانون العام . وكان نشاطها في قيامها على مرفق التعمير والإنشاءات السياحية بالمعمورة لا تعتبر من قبيل ممارسة السلطة العامة . وكان يتعين لاعتبار العقد إداريا أن تكون الإدارة بوصفها سلطة عامة طرفا فيه ،

وأن يتسم بالطابع المميز للعقود الإدارية من حيث اتصاله بمرفق عام ، وأخذه بأسلوب القانون العام فيما يتضمن من شروك غير مألوفة في القانون الخاص ، ومن ثم فإن العقود التي تبرمها الشركة الطاعنة مع غير أشخاص القانون العام لا تعتبر من العقود الإدارية

(نقض مدني 8/2/1978 مجموعة محكمة النقض 29-1-418-83)

وإذا كان محل التصرف مالا مملوكا للدولة ملكية خاصة (Bien du domaine privé) مثل الأراضي الفضاء التي لم تخصص للمنفعة العامة وما يقام عليها من منشآت معدة للاستغلال فإن  تمكين الأفراد أو الهيئات من استغلال الأرض أو المنشآت يكون بموجب عقد إيجار تكون صفة جهة الإدارة فيه أنها مؤجرة وتسري في حقها أحكام القانون المدني .

فقد تلجأ جهة الإدارة الى تأجير أموالها الخاصة ، وتطلق على هذا التصرف بأنه (ترخيص) وذلك حتى يتسنى لها اللجوء لأساليب القانون الإداري التي تخولها الانفراد بالقرار فتبقى التصرف عندما تشاء ، وتأمر بإلغائه وإخلاء العين المؤجرة – دون اللجوء للقضاء – عندما تشاء رغم أن هذا يتعارض مع مبدأ سيادة القانون .

وقد قضت محكمة النقض بأن

إذ كان البين مما أورده الحكم المطعون فيه ، أنه قد كيف العلاقة بين طرفى هذه الدعوى بأنها علاقة إيجارية من علاقات القانون الخاص التي تخضع لأحكام عقد الإيجار في القانون المدني بصفة عامة ولم يعتبرها ترخيصا أو عقدا إداريا وأشار الى أنه لا يغير من هذا النظر ، وصف المحرر الذي ارتبط به الطرفان بأنه ترخيص .

طالما أنه لم يثبت لدى المحكمة من الأزراق التي قدمها إليها الطاعنان أن المسكن مثار النزاع هو من الأموال العامة التي خصصت – سواء بالفعل أو بمقتضى قانون أو قرار جمهوري أو قرار وزاري – للمنفعة العامة أو أن العقد المتعلق بذلك السكن يتصل بتسيير مرفق عام أو يحقق غرضا من أغراضه . لما كان ذلك ، وكان ما قرره الحكم المطعون فيه مستمدا من أوراق الدعوى ولا خطأ فيه قانونا ،

فإن الحكم إذ اعتبار القرار الصادر بإنهاء عقد الإيجار المبرم بين المطعون عليه وبين الطاعن الثاني (رئيس مجلس المدينة) بالإدارة المنفردة لهذا الأخير إجراء مخالف لأحكام القانون الذي يحمي المستأجر من إنهاء العقد الذي يستأجر بمقتضاه مسكنا بناء على رغبة المؤجر إلا لأسباب محددة ليس من بينها تغيري وظيفة المستأجر ومن ثم لا يعتبر قرارا إداريا محصنا من مساس المحاكم العادية به وقفا أو إلغاء

فإن الحكم المطعون فيه لا يكون قد خالف القانون أو أخطأ في تطبيقه في مسألة اختصاص متعلق بولاية المحاكم ويكون الطعن فيه بطريق النقض غير جائز من المقرر أن الترخيص بشغل العقار لا يرد إلا على الأموال العامة للدولة أو للشخص الاعتباري العام وإذ كان يلوم لاعتبار العقد إداريا أن تكون الدولة أو ما إليها من الأشخاص العامة طرفا فيه

وأن يحتوي على شروط استثنائية غير مألوفة في العقود المدنية التي تنظمها قواعد القانون الخاص ، علاوة على أن يكون – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – متصلا بمرفق عام ، اتصالا يتحقق به معنى المشاركة في تسييره

(نقض مدني 8/5/1973 مجموعة محكمة النقض 24-2-711-126)

اخطار طالب تسجيل عقد الايجار بالقبول

شهر عقد الايجار المدني

فبمجرد عودة الطلب من المكتب الهندسي وفحص المأمورية له فحصا شاملا وحصر أوجه النقص به والتأشير عليه بمقبولا للشهر يتعين على المأمورية إخطار طالب التسجيل بالقبول للشهر ، وذلك بتسليمه إخطار القبول وكافة المستندات المقدمة وصورة من الطلب وصورة من كشف التحديد على أن يتم ذلك خلال ثلاثة أيام من تاريخ التأشير وإذا لم يتم التسليم يرسل الطلب ومرفقاته الى صاحب الشأن بالبريد المسجل المصحوب بعلم الوصول .

تقديم مشروع محرر تسجيل عقد الايجار

تنص المادة (485) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه :

يقدم صاحب الشأن – بعد التأشير على الطلب بقبول إجراء الشهر – مشروع المحرر المراد شهره للمأمورية المختصة ومعه الصورة المؤشر عليها من هذا الطلب

وتنص المادة (28/1) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

يقدم صاحب الشأن – بعد التأشير على الطلب بقبول إجراء الشهر – مشروع المحرر المراد شهره للمأمورية المختصة ، ومعه الصورة المؤشر عليها من هذا الطلب ، ويعد بالمأمورية دفتر يدون فيه مشروعات المحررات على حسب تواريخ وساعات تقديمها

يتضح من هاتين المادتين أنه يتعين طالب تسجيل عقد الإيجارات الزائدة على تسع سنوات بعد التأشير على الطلب بقبول إجراء التسجيل بـ (مقبولا للشهر) تقديم مشروع عقد الإيجار المراد تسجيله لمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة ويكون مكتوبا بالمداد الأسود على الورق الأزرق المدموغ على أن يرفق مشروع المحرر بكافة المستندات التي تسلمها طالب التسجيل مع إخطار القبول .

مراجعة مشروع تسجيل عقد الايجار

بعد قيد مشروع عقد الإيجار الزائد على تسع سنوات بـ (دفتر أسبقية المشروعات) الذي أوجب المشرع على مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة إعداده لكى تدون به مشروعات المحررات حسب تواريخ وساعات تقديمها وبعد مراعاة حكم المادة (59) من قانون المحاماة رقم 17 لسنة 1983 التي توجب توقيع أحد المحامين المقبولين أمام المحاكم الابتدائية إذا بلغت قيمة التعاقد خمسة آلاف جنيه فأكثر

وإذا لم يتعرض طلب تسجيل عقود الإيجار الزائدة على تسع سنوات لإنذارات وقف التأشير على مشروع المحرر يتعين على مأمورية الشهر العقاري بالتأشير على مشروع عقد الإيجار الزائد على تسع سنوات بالصلاحية للشهر وذلك بعد أن تتأكد من تضمين المشروع جميع البيانات الواردة في إخطار القبول المعتمد من المأمورية وبيانات (كشف التحديد) المستخرج من مكتب المساحة المختص مع مراعاة عدم الكشط أو التحشير أو الإضافات غير المنوه عنها في ذيل المشروع وكذلك سد فراغات السطور للحيلولة دون أية إضافة بعد التأشير على المشروع بالصلاحية للشهر .

تسجيل عقد الايجار بدفتر التسجيل وتسليم صورة للطالب

تنص المادة (535) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه :

1- يعد بكل مكتب (دفتر لشهر المحررات) تثبت فيه البيانات المعينة للمحررات والقوائم المقدمة للشهر بأرقام متتابعة بحسب تقديمها ، مع ذكر تاريخ اليوم والساعة ، ويكون هذا الدفتر مرقم الصفحات ، وموقعا على كل ورقة فيه من الأمين العام أو من يندب لذلك .

2- ويسند القيد في هذا الدفتر الى عضو فني ويجب عليه التوقيع بخط واضح عند انتهاء العمل في الدفتر يوميا مع بيان التاريخ  على أن تراجع البيانات المثبتة فيه على المحررات والقوائم الخاصة بها ، ويؤشر بذلك من أمين المكتب أو الأمين المساعد ، مع توقيعه مقرونا بالتاريخ .

3- ويتم القيد في (دفتر الشهر) بكل عناية ودقة مع تدوين أسماء أطراف المحررات ، وكذا ما ورد بها من بيانات جوهرية أخرى دون إيجاز ، ولا يجوز إجراء كشط أو محو أو شطب أو تحشير في الدفتر .

4- وتفرد دفاتر خاصة بأرقام متتابعة لكل محافظة ، إن كان مكتب الشهر يتناول اختصاصه أكثر من محافظة

يتضح من هذه المادة أنه إذا لم تسفر المراجعتان المالية والقانونية عما يوجب إيقاف تسجيل عقد الإيجار يتم تسجيل الطلب بدفتر الشهر .

و بعد تسجيل الطلب بدفتر الشهر يتم تسليم صاحب الشأن صورة فوتوغرافية من عقد الإيجار المسجل حيث يترتب على إتمام تسجيل عقد الإيجار الزائد على تسع سنوات عدة آثار عددتها كل من اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري الصادرة بقرار وزارة العدل في 24 أغسطس سنة 1946 في المواد 25 – 30 وكذلك تعليمات مصلحة الشهر العقاري في المواد 545 ، 546 ، 548 ، 550 ، 551 ، 552 ، 553 .

وقد ذكرت اللائحة التنفيذية للقانون

شهر عقد الايجار المدني

الفهارس والاطلاع والشهادات والصور وذكرت تعليمات مصلحة الشهر العقاري التأشير على عقد الإيجار الزائد على تسع سنوات بما يفيد تسجيله ختم المرفقات المتعلقة بعقد الإيجار الذي تم تسجيله بخاتم خاص تصور عقد الإيجار الذي تم تسجيله حفظ أصل عقد الإيجار الذي تم تسجيله حفظ المرفقات المتعلقة بعقد الإيجار الذي تم شهره

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }