وجيز دروس قانون اتحاد الشاغلين من قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ومشاكل اتحاد الشاغلين و اللائحة التنفيذية الشارحة لنصوص لاتحاد الشاغلين فهو قانون للأسف ملئ بالثغرات التى تؤدي لمشاكل بين الملاك والاتحاد فقد خلا من قواعد أمرة ملزمة بأسس رسوم الاتحاد والميزانيات وأخيرا يمكنك تحميل قانون اتحاد الشاغلين 2022 pdf من أخر المقال.

مقدمة قانون اتحاد الشاغلين

دروس قانون اتحاد الشاغلين

  • صدر القانون رقم ۱۱۹ لسنة ۲۰۰۸ بإصدار قانون البناء بتاريخ ۱۱ مايو سنة ۲۰۰٨ ونشر بالجريدة الرسمية في ذات التاريخ بالعدد رقم ۱۹ مكرر (أ)
  • كما صدرت لائحته التنفيذية بتاريخ 6/4/2009 ونشرت بالوقائع المصرية بتاريخ ٨ أبريل سنة ٢٠٠٩ العدد ٨٢ تابع (أ)
  • و صدر النظام النموذجي لاتحــــاد الشاغلين بقرار وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية رقم ۲۰۰ لسنة ۲۰۰۹ وذلك بتاريخ ۲۰۰٩/٥/٢١ ونشر بالوقائع المصرية بتاريخ ٣ يونيه سنة ۲۰۰۹ بالعدد (۱۲۸)

وقد تناول القانون رقم ۱۱۹ لسنة ۲۰۰۸ في الباب الرابع منــه الحفاظ على الثروة العقارية

الفصل الأول ( تنظيم اتحاد الشاغلين ) في المواد من ٦٩ الى ۸۹ كما نصت المادة (۱۰۹) من القانون على جزاء جنائي يوقع على كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة.

المستشار محمد عزمي البكري – شرح قانون التحاد الشاغلين ولائحته – طبعة 2021 – 2022

شرح المادة ٦٩ من قانون اتحاد الشاغلين

تسرى أحكام هذا الفصل على المبانى والمنشآت في وحدات الإدارة المحلية والمجتمعات العمرانية الجديدة والمباني التي يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص، ولا تسرى أحكام هذا الفصل على المباني التالية:
  1. المبانى المستغلة إدارياً بالكامل لجهات حكومية.
  2. المنشآت الخاضعة لأحكام القانون رقم (1) لسنة ۱۹۷۳ في شأن المنشآت الفندقية والسياحية.
  3. المساكن المملوكة لشخص اعتبارى والمخصصة بأكملها لسكني العاملين بها.
  4.  المساكن التي تشغل بتصاريح إشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ والضرورة.
  5. العقارات الخاضعة بكامل وحداتها للقانون رقم (4) لسنة ١٩٩٦ بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.

 المباني والمنشآت

تنص المادة على سريان أحكام هذا الفصل على  ” المباني والمنشآت “

وقد ذهب رأى في الفقه إلى أن المباني والمنشآت شيء واحد ولئن كان عطف المنشآت على المباني يفصح عن المغايرة بينهما إلا أنه  في نطاق هذا الفصل وهو خاص باتحاد الشاغلين يستبعد أن يكون للمنشآت مدلول آخر غير المباني.

المبانى التى تسرى عليها أحكام هذا الفصل:

تسرى أحكام هذا الفصل على المباني الآتية:

1 – المباني في وحدات الإدارة المحلية:

ووحدات الإدارة المحلية هي المحافظات والمراكز والمدن والأحياء والقرى (م۱) من القرار بقانون رقم ٤٣ لسنة ۱۹۷۹ (المعدل) بإصدار قانون نظام الإدارة المحلية.

٢ – المبانى والمنشآت في المجتمعات العمرانية الجديدة.

المباني التي يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص. وهنــا يفترض أن المبنى لا يخضع أصلاً لأحكام هذا الفصل ثم يصدر قرار من الوزير المختص وهو الوزير المختص بشئون الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية (م۲) من (القانون) بسريان أحكام الفصل المذكور عليه.

المبانى التى لا يسرى عليها اتحاد الشاغلين

دروس قانون اتحاد الشاغلين

لا تسرى أحكام هذا الفصل على المباني الآتية:

١ – المباني المستغلة إدارياً بالكامل لجهات حكومية. ويقصد بهذه المباني كافة المبانى التى تتبع الوزارات والمصالح والإدارات الحكومية وفروعها المختلفة ووحدات الإدارة المحلية، شريطة أن يكون المبنى

2- المساكن التى تشغل بتصاريح إشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ والضرورة وهذه المساكن تشغل بتصاريح مؤقتة صادرة من الحكومة لمواجهة حالة الطوارئ والضرورة.

وهي تخرج عن نطاق قوانين إيجارات الأماكن رغم عدم ورود نص بذلك لأن تصاريح الإشغال عمل إداري فيكون شغلها بموجــب هـذا الترخيص وليس بموجب عقد إيجار.

وقد أوردت المادة الأولى من قرار وزير الإسكان والتعمير رقم ٩٩ لسنة ۱۹۷۸ بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ حالات الطوارئ والضرورة المشار إليها على سبيل الحصر وهى
  • ۱ – الكوارث الطبيعية ومثلها الزلازل والفيضانات.
  • ٢ – الحروب.
  • 3- انهيارات المباني.
  • 4- الحرائق
  • ه – إخلاء المساكن أو تغيير محل إقامة السكان طبقاً للقوانين واللوائح بسبب الضرورات الملجئة للأمن العام أو حماية الصحة العامة، كانتشار وباء فى منطقة معينة مما يخشى معــه علــى صحة القاطنين في هذه المنطقة إذا ما استمروا في الإقامة بها.
  • ٦ – إخلاء المساكن أو تغيير محل إقامة السكان طبقاً للقوانين واللوائح أو الإخلاء في الحالات التي تقتضيها الضرورة لتلافي الأخطار المترتبة على تنفيذ المشروعات العامة والتي تحدد بالاتفاق بين وزير الإسكان والتعمير والوزير المختص. وواضح أن علة استثناء هذه المساكن هو أن سكناها مؤقتة ويتوالى الشاغلون عليها بما لا يسمح بإقامة اتحاد للشاغلين

 ونعرض فيما يلى الأحكام الخاصة بهذه المساكن:

أ ) ممن تصدر تصاريح الإشغال المؤقت

كانت المادة الثالثة من قرار وزير الإسكان والمرافق رقم ٣٣٠ لسنة ١٩٧٠ (الصادر) تنفيذا للقانون رقم ٥٢ لسنة (۱۹٦٩ تنص على أن تصدر تصاريح الإشغال المؤقت من المحافظ الذى تم التهجير من محافظته

إلا أن اللائحة التنفيذية للقانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ أغفلت النص على السلطة التي تختص بإصدار هذه التصاريح وإزاء هذا الإغفال يمكن صدور الترخيص من رئيس وحدة الإدارة المحلية التابع لها محل إقامة السكان قبل وبعد نقلهم

ومعنى ذلك أنه إذا تم النقل في حدود القرية كان لرئيس مجلس القرية إصداره وإذا تم في حدود المدينة أو الحى كان لرئيس الوحدة المحلية للمدينة أو الحى إصداره

وإذا تم في حدود المحافظة كان الاختصاص مقصوراً على المحافظ فإذا تم من محافظة لأخرى انعقد الاختصاص لوزير التنمية المحلية.

ب المساكن التي تخضع لنظام التصاريح

يقتصر إصدار التصاريح بالإشغال المؤقت في الحالات السابقة على المساكن المملوكة للدولة أو وحدات الإدارة المحلية أو القطاع العام فلا يجوز إصدارها عن مساكن مملوكة لشركات القطاع الخاص أو للأفراد (م۲/۲) من اللائحة).

إنما لا يشترط فى هذه المساكن أن تكون معدة أصلا للسكني فيمكن أن يصدر تصريح الإشغال المؤقت لشغل مكان لم يكن معداً أصلا للسكنى كمدرسة مثلا،

فيكفي إذن أن يكون الغرض من التصريح هو الإسكان دون غيره. وتصدر هذه التصاريح إما بذات المدينة أو القرية التي يقيم السكان فيها،

أو بمدينة أو قرية أخرى بنفس المحافظة أو بمحافظة أخرى (م۱/۲) من اللائحة) ويراعى في إصدارها حجم الأسرة المنقولة وقدرتها المالية مع تحديد مقابل الانتفاع المؤقت بما لا يزيد على الأجرة القانونية للمسكن الذي يصرح بإشغاله (م٢/٢ من اللائحة).

ولما كان التصريح يعتبر عملاً إدارياً فإن التظلم من تحديد قابل الانتفاع بالمسكن يكون أمام القضاء الإدارى .

ج ) إخلاء المساكن التي شغلت بموجب التصاريح:

تخلى هذه المساكن بمجرد زوال السبب الذي صدر بناء عليه التصريح بالإشغال المؤقت، ويصدر بالإخلاء قرار من السلطة التي أصدرت قرار الإشغال المؤقت.

ويجب أن يتضمن هذا القرار الميعاد المحدد الذي ينفذ فيه الإخلاء. ومعنى ذلك أنه يشترط للإخلاء صدور قرار به بعد أن يكون سبب الإشغال قد زال ويكون الطعن في قرارات الإخلاء أمام القضاء الإدارى.

 موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية الجزء الأول الطبعة السادسة عشرة ص ١٦٣ وما بعدها
5- العقارات الخاضعة بكامل وحداتها للقانون رقم (٤) لسنة ١٩٩٦

بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.

إذ تنص المادة الأولى من القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ على أن :

لا تسرى أحكام القانونين رقمى ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ في شأن تأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما على الأماكن الذى لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها”.

و تنص المادة الثانية من القانون على أن :

تطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة أو في شأن استغلالها أو التصرف فيها “

وهذه الأماكن هي :
( أ )  الأماكن التي لم يسبق تأجيرها قبل العمل بالقانون رقم 4 لسنة ١٩٩٦:

يقصد بهذه الأماكن كافة الأماكن التى لم يسبق تأجيرها لأى فترة طالت أو قصرت وظلت هكذا حتى تاريخ العمل بالقانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦.

ولا اعتبار في هذا الشأن بتاريخ الترخيص بإقامة المكان أو بتــاريخ إقامته

ويدخل في هذا الأماكن الأماكن التى تنشأ بعد العمل بالقانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ لأنها – بداهة – لا تكون قد أجرت قبل العمل به.

وإذا كانت هذه الأماكن قد أجرت بموجب عقد إيجار صورى أو بعقد إيجار باطل كاستئجار مكان لإدارته للعب القمار أو للدعارة ، أو بعقد إيجار قابل للإبطال فإنها تعتبر في حكم الأماكن غير المؤجرة. غير أنه لا ينال مما تقدم، أن تكون الأماكن السابقة قد شغلت بموجـ عقد آخر غير عقد الإيجار،

كأن يكون المكان قد شغل بهبة انتفاع أو اتفاق بين بائع العقار ومشتريه يتضمن شرطاً باحتفاظ البائع بالانتفاع بالمكان مدة معينة، أو على سبيل العارية أو بموجب ترخيص إدارى، أو بسبب العمل.

(ب) الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بالقانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ لأى سبب من الأسباب:

المقصود بهذة الأماكن ولك التي سبق تأجيرها قبل العمل بالقانون رقم ٤ لسنة 1996 أيا كان تاريخ تأجيرها أور الlدة التي استمر فيها الإيجار ثم انتهى إيجارها ، لأى سبب من الأسباب فهذا النص يسرى بأثر رجعى من تاريخ العمل بالقانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ (م) من القانون رقم 6 لسنة ١٩٩٧).

ومن الأمثلة عليحقية الغير فى البقاء بالمكان طبقاً للقوانين الخاصة، ما تنص عليه المادة الخامسة من القانون رقم ٥١ لسنة ١٩٨١ بتنظيم المنشآت الطبية من أنه:

لا ينتهي عقد إيجار المنشأة الطبية بوفاة المستأجر أو تركه العين، ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال… الخ”.

ه – اشتراط أن تكون العقارات بكامل وحداتها خاضعة للقانون رقم (٤) لسنة ١٩٩٦

إشترطت المادة لاستثناء العقارات الخاضعة للقانون رقم (4) لسنة ١٩٩٦ من أحكام هذا الفضل أن تكون هذه العقارات خاضعة بكامل وحداتها للقانون المذكور،

أما إذا كان بعض وحدات العقار تخضع لأحكام قوانين الإيجار الاستثنائية فإن العقار بأكمله يخضع لأحكام هذا الفصل. والعلة فى استثناء الأماكن سالفة الذكر من الخضوع لأحكام هذا الفصل أن هذه العقارات تخضع لأحكام القانون المدني،

ومن ثم يكون مالكها هو الملزم بأعمال الصيانة والتدعيم والترميم طبقاً لأحكام المادة ٥٦٧ من القانون المدنى  ومن ثم فلا محل لإنشاء اتحاد الشاغلين.

والتعليل الذي ذكرناه سلفا لاستثناء العقارات المذكورة من سريان أحكام هذا الفعل ينطبق تماماً على العقارات الخاضعة بكامل وحداتها للتقنين المدني، ومن ثم كان يجب مد الاستثناء إليها، ونعتقد أن إغفال ذلك جاء من قبيل السهو.

تعريف إتحاد الشاغلين

 

سمى إتحاد شاغلين لانه لا يشترط أن يكون الشاغلين ملاك فسواء ملاك أو مستاجرين فقد اوجب القانون إنشاء إتحاد .

وقد صدر قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 لينظم على وجه الدقة اتحاد الشاغلين وحددت المادة 72 شروط إنشاء اتحاد الشاغلين كالأتى

تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار

ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة ، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن

وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون ” .

وبذلك يكون قانون البناء قد شمل كل الوحدات التى لا يقل عدد شاغليها عن خمس اشخاص وسوى بين وحدات التمليك والايجار وحق انتفاع سواء اشخاص طبيعين أو اعتباريين الكل يحتاج الى اتحاد الشاغلين وتكون مهمته كما حددتها المادة 75 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 الحفاظ على سلامة البناء ككل وعلى الاخص الأجزاء المشتركة فيه وضمان الصيانه الدوريه لها حيث ان تلك الاجزاء هى مصدر للخلافات التى تحتاج الى اتفاق لتنظيمها .

ومن ثم جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 155 لتضع التنظيم التفصيلى لنص المادة ونصها كالتالى :

يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار فى لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية .

تتولى الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتى تستوجب تكوين اتحاد شاغلين لها طبقا للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها .

وعلى الإدارة المختصة خلال مدة لاتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة ونظام اتحاد الشاغلين إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة

وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول مع لصق نسخة من الإخطار فى مكان ظاهر من العقار . ويباشر رئيس الاتحاد إجراءات قيد الاتحاد لدى الإدارة المختصة وذلك خلال خمسة وأربعين يوما من تاريخ أنتهاء المدة المشار إليها فى الفقرة السابقة ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية اعتبارا من تاريخ قيده

مع العلم أن الماده الثانية من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين يوجب إنشاء إتحاد شاغلين يكون هدفه الحفاظ على سلامة الاجزاء المشتركة ونصه كالتالى

مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار والتى تقررها القوانين يتولى الاتحاد الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته ، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار.”

عضوية اتحاد الشاغلين

نصت المادة 77 من القانون رقم 119 لسنة 2008 على أنه :

يعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فى العقار سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع أو مشترياً بعقد غير مسجل أو مستأجرا لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا .

كما يعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين . فإذا تعدد ملاك العقار غير الشاغلين ناب عنهم من يختارونه فى عضويه الاتحاد ، وإذا تعدد الشاغلون للوحدة مثلهم من يختارونه فى العضوية .

وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يكون مالك الوحدة هو عضو الاتحاد ويلتزم بأداء اشتراك اتحاد الشاغلين وكافة الالتزامات الأخرى المقررة وفقا لهذا القانون

إدارة اتحاد الشاغلين

 

تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد بالكيفية المنصوص عليها فى نص المادة 78 من قانون البناء حيث نصت على انه :

تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد من رئيس الاتحاد وأمين للصندوق وعضو ، وفى حالة زيادة عدد الوحدات على سبع ينتخب نائب للرئيس طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون

وقد ألزمت المادة 70 منه كل اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون بتوفيق أوضاعها بما يتفق مع أحكامه وذلك خلال اثنى عشر شهرا من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين .

ومن ثم جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 156 لتذكر نفس المعنى ونصها كالتالى :

على شاغلى العقارات إنشاء اتحادات للشاغلين وفقا للنظام الصادر من الوزير المختص .

كما يجوز إنشاء اتحاد شاغلين يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة على ألا يقل إجمالى عدد وحدات هذه العقارات عن خمس وحدات

اما المادة (5) من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين فتنص على أنه :

يصبح عضواً فى الاتحاد كل شاغل لوحدة من وحدات العقار وكذلك كل من يشغل اياً من وحدات العقار فى تاريخ لاحق على قيد الاتحاد سواء كان مالكاً أو صاحب حق انتفاع أو مشترياً بعقد غير مسجل أو مستأجرأً لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً ، وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يعتبر مالك الوحدة هو عضو الاتحاد

كما يعد عضواً بالاتحاد مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين فى حالة تعدد الشاغلين للوحدة مثلهم من يختارونه فى عضوية الاتحاد

مع ملاحظة أن المادة 4 منه قد نصت على أنه :

لا يترتب على عضوية الاتحاد اكتساب لحق فى الملكية ولا تعد اعترافاً بالوضع القائم

وهذه المادة تخص بالذكر المستولى على وحدة بدون سند من القانون فلابد له من التواجد فى اتحاد الشاغلين ولكن ليس معنى ذلك انهاء اى خصومة بين المغتصب وصاحب العقار على اعتبار ان ذلك اعتراف منه بالوضع القائم

وانما هو يدخل هنا الاتحاد لسداد الالتزامات المادية التى تخص الوحده المغتصبه وذلك اسوةً بدفع الايجار على اعتبار أنه مقابل انتفاع وليس اعتراف بالوضع القائم

طعون النقض ارقام 1813 لسنة 57 ق جلسة 21/01/1993 ، 1107 لسنة 50 جلسة 20/03/1984، 277 لسنة 49 جلسة 20/01/1983، 994 لسنة 45 جلسة 04/03/1980

أختصاصات اتحاد الشاغلين

يختص إتحاد الشاغلين بكل قرار يتعلق بالمبنى خصوصاً ما يتعلق بالاجزاء المشتركة منه .

فوفقاً لقانون البناء رقم 119 لسنة 2008 نجد المواد من 80 إلى 89 قد حددت اختصاصات اتحاد الشاغلين على سبيل الحصر تفصيلا ونصهم كالاتى

المادة 80 تنص على انه :

مع عدم الإخلال بحكم المادة السابقة تختص الجمعية العمومية للاتحاد بانتخاب وعزل الرئيس المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الاتحاد ، واتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد وذلك وفقا للقواعد والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

كما تختص الجمعية العمومية بتحديد الالتزامات المالية التى يلتزم بها الشاغلون وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون فى هذا الشأن

والمادة 81 تنص على انه :

تشكل الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين من كافة أعضاء الاتحاد وتنعقد مرة على الأقل كل سنة أو بناء على طلب من مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء على الأقل ، أو بناء على طلب من الجهة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك .

ويعتبر اجتماع الجمعية العمومية صحيحا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الاجتماع إلى جلسة أخرى تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوما من تاريخ الاجتماع الأول ، ويكون الانعقاد فى هذه الحالة صحيحا بحضور أى عدد من الأعضاء .

وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين .

ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية .

وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد “.

والمادة 82 تنص على انه :

على عضو الجمعية العمومية إذا كان شخصا اعتباريا أو مالكا للعقار غير شاغل له أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن يخطر رئيس الاتحاد باسم من يختاره لتمثيله فى العضوية .

وفى جميع الأحوال يجوز لأى عضو ولو كان ممثلا لشخص اعتبارى أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن ينيب عنه من يراه فى حضور اجتماعات الجمعية العمومية وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

وعلى كل عضو بالجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين فى حالة التصرف فى الوحدة التى يشغلها سواء بالبيع أو الإيجار أن يخطر الوحدة المحلية ورئيس الاتحاد كتابة بهذا التصرف .

ولا تقبل عضوية العضو الجديد إلا بعد سداد ما على الوحدة من التزامات “.

والمادة 83 تنص على انه :

على عضو الجمعية العمومية الذى لا يقيم فى العقار أن يخطر رئيس الاتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذى يطرأ عليه . وإلا صح إعلانه طبقا للقواعد العامة ولما تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون

والمادة 84 تنص على انه :

توجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للاتحاد إلى جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوما على الأقل وتتم الدعوة وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون

والمادة 85 تنص على انه :

تتكون موارد الاتحاد من الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين ، أو عائد ناتج استثمار موارد الاتحاد  أو التبرعات التى يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات التى تتخذ فى هذا الشأن .

ويتولى أمين الصندوق تحصيل الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية ، وإعداد الموازنة التقديرية والحساب الختامى وعرضهما على الجمعية العمومية وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون

 

والمادة 86 تنص على انه :

يتولى مجلس إدارة الاتحاد تنفيذ قرارات الجمعية العمومية ، ويتولى رئيس المجلس الدعوة إلى عقد اجتماعات الجمعية العمومية ، كما يباشر إجراءات قيد الاتحاد فى السجلات الخاصة بالوحدة المحلية المختصة

وعليه أن يخطر الوحدة المحلية بما يطرأ من تعديل على البيانات الخاصة بالعضوية ، ويتولى إدارة وتصريف شئون الاتحاد ، وتمثيله أمام القضاء والجهات الحكومية ، ولمجلس الإدارة أن ينيب غيره فى ذلك .

ويتولى نائب رئيس مجلس إدارة الاتحاد أو أمين الصندوق اختصاصات رئيس الاتحاد فى حالة غيابه” .

والمادة 87 تنص على انه :

يكون للاتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها ،

وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الامتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات .

ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم وفى جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية

والمادة 88 تنص على انه :

يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى

وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل

والمادة 89 تنص على انه :

” يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو اتحاد الشاغلين قبل الاتحاد بذات الحقوق والواجبات المقررة فى هذا القانون والتى ترتبت فى ذمة السلف ” .

كما تأتى المادة 76 من قانون البناء لتعطى لاتحاد الشاغلين شخصية اعتبارية بمجرد قيد الاتحاد فى الوحدات المحلية .

أما اللائحة التنفيذية لقانون البناء المواد 168،169 تذكر نفس مضمون المواد السابقة ونصهم كالتالى :

المادة 168 تنص على أنه

مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلى : –

  •  انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة أو أحدهم وذلك بالاقتراع السرى مع مراعاة أن يتم انتخاب البديل فى ذات الجلسة فى حالة العزل .
  • إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد .
  • تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين .
  • التصديق على الحساب الختامى للاتحاد .
  • الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامته وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
  • اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم – السطح وما إلى ذلك ) .
  • النظر فى الشكاوى والتظلمات التى تقدم من ذوى الشأن .
  • العمل على فض المنازعات التى تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار .
فإذا كان جميع أعضاء الجمعية العمومية ملاكا لوحدات العقار يضاف لما تقدم الاختصاصات التالية للجمعية العمومية :-

تعيين حارس أو أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم وتحديد أجورهم تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة فى العقار “.

المادة 169 تنص على أنه:

يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق ضرر بالمبنى

وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ هذه الإصلاحات جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل

كذلك المادة 11 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين فقد تحدثت على اختصاصات الجمعية العمومية للأتحاد على وجه مفصل اختصاصاتها باتخاذ القرارات وانتخاب الرئيس وعزلة وتحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين وغيرها من التخصصات الوارد تفصيلاً بنص المادة والتى تذكر نفس الاختصاصات الواردة فى قانون البناء .

وحيث أن لاتحاد الملاك ذمة مالية مستقلة وله حق التقاضى وله أهلية فى حدود الغرض الذى انشئ من أجله وله نائب يعبر عن إرادته متمثلة فى مأمور الاتحاد ، فقد استقر الفقه والقضاء على تمتعه بالشخصية الاعتبارية .

طعن بالنقض رقم 135 لسنة 15ق – مجموعة أحكام النقض – جلسة 25/6/1964 ص 868 :

الاتحاد تثبت له الشخصية المعنوية

من المستقر عليه القضاء والفقه

جواز مساءلة الشخص المعنوى عن الأخطاء التى يرتكبها ممثلوه عند القيام بإدارة شئونه أن الاعتراف بالاشخاص الاعتبارية وتقرير مساءلتها مدنيا عما يسند إليها من أعمال غير مشروعة يعتبر من الأصول العامة التى يقوم عليها النظام الاجتماعى والاقتصادى فى مصر وتعتبر بالتالى من المسائل المتعلقة بالنظام العام فى نص المادة 28 من القانون المدنى “.

رئيس إتحاد الشاغلين

دروس قانون اتحاد الشاغلين

وبطبيعة الحال لابد من وجود رئيس لإدارة اتحاد الشاغلين ولكن السؤال الذى يفرض نفسه هو كيفية اختيار رئيس لاتحاد الشاغلين وكيف نظم القانون طريقة اختياره

حيث نصت المادة 79 من القانون رقم 119 لسنة 2008 على :

يكون مالك وحدات العقار رئيس الاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم .

فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد انتخبت الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين رئيسا للاتحاد من بين أعضاء الاتحاد من غير الملاك ،

فإذا تعذر على الجمعية العمومية تعيين الرئيس أو لم تجد من يقبل التعيين تولت الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين من تراه من غير الشاغلين

وللجمعية العمومية للاتحاد أن تعين – فى أى وقت تراه – رئيسا للاتحاد بدلا من الرئيس المعين بمعرفة الوحدة المحلية المختصة

كما أن اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 162 تذكر نفس المعنى السابق ونصها كالتالى : “يكون مالك العقار رئيسا للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم

فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيسا للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيسا للاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلى

  • أن يكون عضوا بالجمعية العمومية للاتحاد
  • أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى .
  • ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة جناية أو فى جنحة مخلة بالشرف والأمانة مالم يكن قد رد إليه اعتباره

اما المادة (8) من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :

يكون مالك العقار رئيساً للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم فاذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابةً تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلى :

  • أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للاتحاد.
  • أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى .
  • ألا يكون قد حكم علية بعقوبة جنائية أو فى جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره

وحيث أن أعمال رئيس اتحاد الشاغلين شأنه شأن الوكيل فى أعمال الوكالة كما حددتها نص المادة 701 بفقرتيها من القانون المدنى فمن ثم ينطبق عليه أحكام نص المادة 709 من القانون المدنى الذى نصه كالاتى :

1- الوكالة تبرعية ما لم يتفق على غير ذلك صراحة أو يستخلص ضمنا من حالة الوكيل .

2- فإذا إتفق على أجر للوكالة كان هذا الأجر خاضعا لتقدير القاضى ، إلا إذا دفع طوعا بعد تنفيذ الوكالة

وبالقياس فإن رئيس اتحاد الشاغلين قد يؤدى عمله كخدمات بدون أجر . ويتم تحديد ذلك فى ذات القرار الصادر بتعيينه أو فى قرار لاحق

مع العلم أنه يمكن إعادة النظر فى الأجر بالنقص أو الزيادة سواء طوعاً من قبل اتحاد الشاغلين أو طبقاً لتقدير القاضى إذا اختلفا

وكذلك بكلا الامرين سواء بالقياس على الوكالة فى القانون المدنى أو بصريح النص فى المادة 79 من القانون 119 لسنة 2008

يمكن لرئيس اتحاد الشاغلين أن يتنحى عن إلتزاماته إذا أخل أو عجز أو غير ذلك من الأسباب عن القيام بالتزاماته آنفة البيان ، كما يجوز عزله بقرار من الأغلبية أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار.

المراقبة و الاشراف على إتحاد الشاغلين

تتولى الوحدة المحلية المختصة سلطة مراقبة قيام اتحادات الشاغلين طبقاً لنص المادة 76 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والاشراف على أعمالها من حيث :

قيد الاتحاد وبيان أسماء أعضائه وممثله القانونى ودعوة الاتحاد الى الإجتماع لمباشرة أعماله ، وكذلك تعيين لجنة مؤقتة فى حالة تراخى الملاك فى أن يكونوا اتحاد شاغلين .

ذلك طبقاً لنص المادة 73 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والذى ينص على أنه

فى حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار الذى تنطبق عليه أحكام هذا الفصل ، تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلى العقار

وهذا القانون يتمشى مع نص المادة 866 من القانون المدنى والذى نصه كالأتى:

1- يكون للإتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ، ويعين بالأغلبية المشار إليها فى المادة 864 ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الإبتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم .

وعلى المأمور إذا إقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ، وله أن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ هذه الإلتزامات .

كل هذا ما لم يوجد نص فى نظام الإتحاد يخالفه .

2- ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك إذا إقتضى الأمر .”

جزاءات عدم تنفيذ الالتزامات المالية للشاغلين

 

حيث أن سلامة المبنى كله يتوقف على سلامة كل وحدة على حدة .

الأمر الذى جعل المشرع فى قانون البناء يلزم كل شاغل سواء مالك أو مستأجر ملزم بإجراء الصيانة اللازمة للوحدة الخاصة به وقرر المشرع فى قانون البناء عدة جزاءات لعدم تنفيذ الالتزامات المالية للشاغلين.

1- لا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود

حيث تنص المادة (81) من منه على انه :

وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين

ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية .

وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد

2- يترتب على عدم سداد الالتزامات المالية ما يترتب على عدم سداد الأجرة

فقد جاء ذلك فى المادة (87) التى تنص على انه :

يكون للاتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها

وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الامتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات .

ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم وفى جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية

3- إستصدار أمر من قاضى الأمور الوقتية بالتنفيذ على نفقة الشاغل

حيث تنص المادة (88) من قانون البناء على أنه

يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى

وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذناً بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل

4- غرامة شهرية

والأكثر من ذلك تأتى المادة 109 من قانون البناء لتعطى غرامة للمقصر فى أداء إلتزاماته فى الصيانة حيث يأتى نصها كالتالى :

يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة بغرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مائة جنيه تتعدد بعدد أشهر التخلف ويحكم فضلا عن ذلك بإلزامه بأدائه الالتزامات المالية المقررة

كذلك نص المواد 21،22 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 نجدهم يوضحون الأجزاء المسؤل عن صيانتها الشاغل والجزاءات التى تترتب على عدم تنفيذ الالتزامات المالية المقررة وقد شملت نفس معنى مواد قانون البناء السابقة الذكر .

إنقضاء إتحاد الشاغلين

يجوز إنقضاء اتحاد الملاك لأسباب قانونية أو إتفاقية وسنستعرض الأسباب التى ذكرتها القوانين والقرارات التى نظمت إتحاد الشاغلين .

1- هلاك البناء

فبأستقراء المادة 868 من القانون المدنى نجدها تنص على أنه :

1- إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر ، فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الإتحاد بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة 864 ما لم يوجد إتفاق يخالف ذلك ……………

يفهم من النص أنه فى حالة هلاك العقار يجوز لهم تجديده أو أى إتفاق آخر بما يعنى أنه يجوز لهم عدم التجديد وإنهاء الإتحاد على أسس محدده ينقضى على أثرها الاتحاد وهذا هو الانقضاء الاتفاقى . هذا ما نص عليه القانون المدنى بشكل عام .

2- نقصان الشاغلين

ومن ثم نص فى المادة 72 من القانون 119 لسنة 2008 التى تتطلب أكثر من خمس طوابق لإقامة اتحاد ملاك .

يفهم من ذلك أنه فى حالة نقصان الشاغلين عن خمس يجوز قانوناً حل إتحاد الملاك وهذا هو الانقضاء القانونى ما لم يرد الملاك الاستمرار فى الاتحاد ويذكر هذا الامر بشكل صريح كتابتاً .

3- فقد شرط العضوية

وكذلك الحال فى المادة 6 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :

تزول عضوية الاتحاد فى حالة فقد شرط العضوية طبقاً لهذا النظام

وايضاً الحال فى المادة 9 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :

 تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد

 

من ذلك يتضح أن الاتحاد ينقضى إذا فقد العضو احد اسباب اكتساب عضوية الاتحاد

و يتبين من كل القوانين سواء المدنى أو البناء أو قرار اتحاد الشاغلين أن الاتحاد يقوم بقوة القانون إذا توافرت شروطه أما إذا طرأ تعديل فى ملكية العقار نتج عنه تخلف إحدى الشروط سالفة البيان ينقضى الاتحاد الانقضاء القانونى .

غير أنه فى حالة ما إذا قل عدد الملاك عن النصاب القانونى ، واتفق الملاك كتابة على استمرار الاتحاد ، يستمر اتحاد الملاك.

ومن البديهى أنه فى حالة بيع الوحدة أو تركها تنقضى عضوية البائع فى الاتحاد ليحل محله المشترى بعد سداده كامل الثمن .

كذلك اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 163 تنص على أنه :

تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد

خاتمة اتحاد الملاك

تابع المقال حيث قريبا سنفوم بنشر صحيفة دعوي عدم اعتداد بقرارات اتحاد ملاك للمغالاة في رسوم الاتحاد الشهرية  وكذلك أسعار الترميم ودعوي أمام القضاء الاداري ببطلان قيد جهة الادارة لاتحاد شاغلين بالمخالفة للقانون

ما هي رسوم اتحاد الشاغلين ؟

تعريف رسوم اتحاد الملاك

رسوم اتحاد الشاغلين هي رسوم  يتم تحصيلها من الشاغلين الملاك والمستأجرين ايجار قديم  نظير الخدمات والصيانة للعقار بهدف تسهيل الانتفاع  وتنظيم الأمور المتعلقة  بالعقار من وأعمال صيانة ومصروفات

و يتم تحديد رسوم اتحاد الملاك بالاتفاق بين مالكي الشقق السكنية الموجودة بالعقار وذلك يكون وفقًا لأعمال الصيانة التي تتم في العقار بشكل دوري وكذلك الخدمات التي يتم تقديمها، أما بالنسبة لإنشاء اتحاد ملاك فإن الأمر يكون مجاني

وقانون اتحاد الشاغلين لم يحدد حد أدني أو أقصي وتركها للأعضاء ولكن يدخل في تقديرها مساحات الشقق من إجمالي مساحة العقار وعما اذا كانت الوحدة ادارية أو تجارية أو سكنية

أهداف قيد اتحاد شاغلين

دروس قانون اتحاد الشاغلين

  1. ضمان حفظ الحقوق وحسن الانتفاع من العقار.
  2. المحافظة على سلامة العقار عن طريق توفير أعمال الصيانة وغيرها من الأمور الأخرى المهمة.
  3. حماية ملاك العقار من التعرض لأي نوع من أنواع الخسارة في ممتلكاتهم.
  4. العمل على تحقيق أداء أفضل للخدمات المقدمة، وذلك تحت إشراف الجهات الحكومية المختصة بذلك.
  5. توفير بيئة صحية ينعم أفرادها بالأمان والاستقرار والصحة الجيدة.
  6. الحفاظ على حقوق الآخرين في العقار وحسن الانتفاع من العقار ومرافقة أيضًا.
  7. العمل على التعايش مع الجميع بسلام وتعزيز روح المحبة والاشتراك مع بعضهم العض، وتنمية روح التعاون فيما بينهم.
  8. الاطمئنان على سلامة الجميع، والسلام الداخلي، والراحة النفسية التي يشعر بها أصحاب العقار.
  9. حسن استخدام الممتلكات والأجزاء المشتركة فيما بينهم في العقار.
  10. توفير كافة الخدمات لسكان العقار، مثل الأمن والنظافة العامة للمكان.

مقالة قانون المباني وتنظيم اتحاد الشاغلين

 

  • انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع
مع خالص تحياتي
logo2
وفي الأخير للمزيد ننوه عن المراجع المستخدمة في البحث وهي :
  • الوسيط للدكتور السنهوري
  • اتحاد الشاغلين علي ضوء القانون والفقه والقضاء للمستشار عزمي البكري .
Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }