الفرق بين اثبات التاريخ والتسجيل لعقد الايجار ( 9 سنوات )

لنفاذ عقد الايجار في حق الغير بأحد أمرين اثبات تاريخ الايجار وتسجيله و الفرق بين اثبات التاريخ والتسجيل لعقد الايجار هو مدة العقد ان كان أقل من 9 سنوات كان اثبات التاريخ لينفذ في حق الغير لكن ليس له أثر في الأفضلية وان كان عقد الايجار زائدا عن 9 سنوات كان التسجيل للعقد لينفذ في حق الغير وقد اختلفت أراء فقهاء القانون حول كيفية حساب مدة التسع سنوات وهو ما سنعرفه داخل الموضوع

عقد الايجار المدني والأفضلية

• الأفضلية بلا نزاع لعقد الايجار المسجل
• اثبات التاريخ لنفاذ العقد أقل من تسع سنوات في حق مستأجر أخر أو مالك جديد لكن ليس له أثر عند التفضيل بين المستأجرين المتراحمين
• الأفضلية عند تزاحم المستأجرين لواضع اليد علي العين بل أى أثر لأسبقية اثبات التاريخ لكن المسجل له الأفضلية علي وضع اليد

الايجار اثباته – تسجيله – المدة

تنص المادة (558) مدني على أنه :

” الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين ، مدة معينة ، لقاء أجر معلوم ” .

ويبين من هذه المادة أن

الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء اجر معلوم ، ويتولد عنه حقوق والتزامات شخصية ولو كان محله عقارا وتظل الدعاوى المترتبة عليه من الدعاوى الشخصية ، ومع ذلك فقد أوجب المشرع شهر عقد الإيجار بطريق التسجيل إذا ورد على عقار وزادت مدته على تسع سنوات

ومفاد ذلك أن مثل هذه العقد يكون من المحررات واجبة الشهر لا يجوز إثبات تاريخها أو التصديق على التوقيعات فيها إلا بعد ختمها بخاتم (صالح للشهر)

ومن ثم فإنه يمتنع إثبات تاريخ عقد الإيجار الوارد على  عقار  إذا زادت مدته على تسع سنوات سواء كان خاضعا للقانون المدني أو لقانون إيجار الأماكن ولو كان من شأن هذا القانون الأخير امتداد عقود الإيجار الخاضعة له لمدد تجاوز تسع سنوات

ذلك لأن العبرة في تحديد مدة العقد بالمدة التي تم الاتفاق عليها بالعقد وليس بالمدة التي يمتد إليها العقد فإن كانت المدة أقل من تسع سنوات فلا يخضع عقد الإيجار للتسجيل ويجوز إثبات تاريخه ويسري ذلك حتى على العقود الخاضعة لقانون إيجار الأماكن ولو كان من شأنها أن تمتد لمدة أطول من تسع سنوات

لأن امتدادها يتم بموجب نص قانوني استثنائي ليس من شأنه تغيير المدة المتفق عليها فتظل كما هى حتى إذا ما ألغى القانون الاستثنائي كان للمؤجر طلب الفسخ وفقا للمادة 563 من القانون المدني .

شهر عقد الإيجار

تطلب المشرع شهر عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني حتى يمكن الاحتجاج به على الغير إذا زادت مدته على تسع سنوات أو لإجراء المفاضلة بينه وبين غيره من عقود الإيجار الصادرة من المؤجر متعلقة بذات العين المؤجرة .

تسجيل عقد الايجار المدني للاحتجاج به علي الغير

تنص المادة (11) من قانون الشهر العقاري على أنه :

يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير زادت على هذه المدة .

ومفاد ذلك أن عقد الإيجار يكون صحيحا ونافذا فيما بين المتعاقدين ولو زادت مدته على تسع سنوات دون حاجة الى تسجيله لكن لا ينفذ في حق الغير إذا زادت مدته على تسع سنوات فيما جاوزها إلا إذا كان مسجلا ومثل العقد الحكم النهائي المثبت للعلاقة الايجارية

ويعتبر من الغير في هذا الصدد مشترى العقار وأي مستأجر آخر للعين المؤجرة دون الخلف العام للمؤجر ولا يشترط أن يتم التسجيل في وقت معين فيكفي أن يتم خلال السنوات التسع وحينئذ يحاج الغير بمدة الإيجار كاملة حتى لو تم التسجيل في الشهر الأخير من هذه السنوات .

وقد قضت محكمة النقض بأن

مؤدى نصوص المواد 406/1 ، 407/1 ، 408/417 ، 446/1 من قانون المرافعات أن المدين يعتبر بحكم القانون حارسا على عقاره المحجوز ، إذا لم يكن مؤجرا قبل تسجيل التنبيه وأن الشارع – درءا لمغبة أن يعمد المدين بمناسبة التنفيذ على عقاره الى الكيد لدائنيه فيسئ إدارته وصولا الى تقليل ثمرته وتنقيص قيمته في نظر الراغبين في الشراء ولما لاحظه من أن المستأجر من المدين أو ممثله ،

قد يبادر الى إثبات تاريخ عقده قبل البيع الجبري فلا يملك من تؤول إليه ملكية العقار طلب عدم نفاذ الإيجار عملا بالمادة 604 من القانون المدني – جعل الأصل في الإجارة التي تسري على الدائنين الحاجزين وعلى من حكم إيقاع البيع عليه ، أن تكون ثابتة التاريخ رسميا قبل تسجيل التنبيه دون تلك الحاصلة بعده

ولئن أجاز القانون التأجير للمدين وجعله نافذا في حق الدائن ومن وقع عليه البيع متى كان من أعمال الإدارة الحسنة إلا أنه قصد بذلك أن يقيد حق المدين في التأجير بالقيد الذي وضعه في حالة بيعه ثمرات العقار إذ هو مسئول عن الأجرة بوصفه حارسا بعد أن ألحقت بالعقار ذاته من يوم تسجيل التنبيه الى يوم البيع بالمزاد

أما إذا تم إيقاع البيع بصدور حكم به فإن ثمرات العقار تكون من حق من وقع عليه البيع ، ولا يتعلق بها حق للدائنين / لأن حقه الشخصي في تسلم العقار ينشأ من يوم صدور الحكم بإيقاع البيع لا من يوم تسجيله فتنقضي الحراسة التي يفترضها القانون ، ويرتفع عن المدين وصف الحارس ولا يكون له صفة في التصرف في ثمرات العقار أو تأجيره

ولا يكون تصرفه أو تأجيره نافذا في حق من حكم بإيقاع البيع عليه باعتباره خلفا للدائنين أطراف خصومة التنفيذ ولما كان الواقع في الدعوى

أن عقد الإيجار الذي يستند إليه الطاعن لم يثبت تاريخه إلا في تاريخ لاحق لتاريخ تسجيل نزع الملكية فإنه يكون من حق المطعون عليه الذي صدر الحكم بإيقاع البيع له ومن يوم صدور هذا الحكم دون اشتراط لتسجيله الادعاء بصورية عقد الإيجار الصادر ممن يمثل المدين الى الطاعن وأن يطلب طرد هذه الأخير من العقار الذي حكم بإيقاع بيعه عليه

نقض مدني 4/5/1977 مجموعة محكمة النقض 28-1-1125-194

نقض مدني 8/12/1994 طعن 1175 لسنة 53

مفاضلة عقود الايجار بالتسجيل وبوضع اليد

تنص المادة (573) من القانون المدني على أنه :

إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم الى وضع يده عليها دون غش فإذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد إيجاره فإنه هو الذي يفضل فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعرضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض .

مفاد ذلك أن تكون المفاضلة لمن يسبق من المستأجرين في وضع يده أو تسجيل عقده بدون غش ويعدل تسجيل عقد الإيجار تسجيل صحيفة دعوى صحة انعقاده إذا أشر على هامش تسجيلها بالحكم الصادر فيها

فالعبرة بالأسبقية في أحد أمرين

وضع اليد أو التسجيل

والتسجيل واجب هنا للتفضيل ولو كانت مدة الإيجار لا نزيد على تسع سنوات وهى المدة التي يجب فيها التسجيل لنفاذ الإيجار فق حق الغير فيما جاوزها على نحو ما تقدم  أما إثبات التاريخ فلا يغني عن التسجيل وليس له مفعول في التفضيل

فيفضل واضع اليد أو صاحب العقد المسجل ولو كان هناك مستأجر آخر عقده ثابت التاريخ قبل وضع اليد أو التسجيل فإذا وضع مستأجر اليد وفي نفس اليوم سجل آخر عقده فلا يفضل أحدهما ولا يكون لهما إلا التعويض

ويقع إثبات سبق التسجيل على وضع اليد على من يدعيه فيثبت أن وضع اليد كان لاحقا على التسجيل ولا يجوز اللجوء لقاضي الأمور المستعجلة في شأن تقرير الأفضلية ولو مؤقتا لمساس ذلك بأصل الحق إلا إذا كان أحد العقدين ظاهر الصورية أو واضح البطلان بقصد عرقلة حق المستأجر الآخر في الانتفاع بالعين

وفي نطاق العقود الخاضعة للقانون المدني إعمالا للقانون رقم 4 لسنة 1996 لا يعتد بإثبات التاريخ في صدد المفاضلة

بحيث إذا كان المستأجرين قد وضع يده على العين بينما كان المستأجر الآخر الذي لم يضع يده عليها قد أثبت تاريخ عقده في وقت سابق على وضع يد المستأجر الأول فإن الأفضلية تكون لمن وضع يده وليس لمن أثبت تاريخ عقده إذ حصر القانون المدني المفاضلة في واقعتين تتمثلان في وضع اليد وتسجيل عقد الإيجار ، ولم يعتد بالتاريخ الثابت على خلاف ما نتهجه المشرع في قانون إيجار الأماكن على نحو ما يلي .

والعبرة بإتمام إجراءات تسجيل عقد الإيجار وذلك بإثبات بيانات العقد في دفتر الشهر وهى آخر مرحلة في شهر المحررات ، ولما كان التسجيل ليس له أثر رجعي ، فإن تسجيل العقد لا يرتد الى تاريخ تقديم طلب الشهر للمأمورية المختصة ، مما مفاده أن المستأجر الذي يضع يده على العين المؤجرة قبل تسجيل عقد مستأجر آخر

فإنه يفضل على الأخير حتى لو تم وضع اليد في مرحلة الطلبات أو مرحلة الصلاحية للشهر طالما لم يتوافر الغش في حقه ، وذلك بالتواطؤ بينه وبين المؤجر للإضرار بالمستأجر الذي سجل عقده باعتبار أن الغش يبطل التصرفات والإجراءات

ولما كان الغش واقعة مادية فإنه يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات المقررة قانونا بما في ذلك البينة والقرائن ومتى ثبت الغش كان عقد صاحبه باطلا ولا يكون محلا للمفاضلة التي تنحصر في العقود الصحيحة

كما يمتد البطلان لأى عقد أبرم بطريق الإكراه ولا يكون محلا للمفاضلة التي تنحصر في العقود الصحيحة كما يمتد البطلان لأى عقد أبرم بطريق الإكراه أو الغلط أو التدليس وفقا للقواعد المقررة في القانون المدني

وقد قضت محكمة النقض بأن

النص في المادة 573 من القانون المدني الذي بحكم واقعة النزاع يدل على أن المشرع قد نظم أسس المفاضلة بين المستأجرين بعقود صحيحة فيما تعارضت فيه حقوقهم وبات من المحتم أن يستأثر أحدهم بالشيء المؤجر ولم يبق لسواه إلا الحق في التعويض فجعل الأفضلية لمن سبق الى وضع يده دون غش

وقامت فلسفة النص سالف بيانه على أن المستأجرين دانئنون عاديون فلا فضل لأحدهم على الآخر ولا امتياز ، فمن سبق منهم الى استيفاء دينه من المدين فقد خلص له حقه كاملا ما لم يكن المدين معسرا وأراد أن يفضل دائنا على غيره غشا ففي هذه الحالة يحرم الدائن من هذه الميزة وفقا لما نصت عليه المادة 242 من القانون المدني ،

وقاس نص المادة 573 المؤجر على المدين المعسر لأن المؤجر متى سلم العين لأحد المستأجرين صار في حكم المعسر بالنسبة للباقين ،

ولم يقصد المشرع بنص المادة 573 أن يحمي الحيازة في ذاتها واعتبر مجرد علم المستأجر وقت وضع يده بوجود إجارة سابقة نافيا لجسن نيته وكافيا لثبوت الغش ولا يتأثر حق من فضل عقده يسبق وضع يده بفقده الحيازة وانتقالها الى غيره لأنه اكتسب حقا والحقوق لا تسقط بفقد الحيازة

ولو شاء المشرع بهذا الني أن يحمي الحيازة  ذاتها لجعل التفضيل للحائز الأخير حسن النية وليس للمستأجر الأسبق في وضع اليد

(نقض 6/3/2000 طعن 890 س54ق)

الفرق بين اثبات تاريخ عقد الايجار وتسجيله

أن التسجيل واجب هنا للتفضيل – ولو كانت مدة الإيجار لا تزيد على تسع سنوات ( وهى المدة الواجب فيها التسجيل لنفاذ الإيجار في ق الغير على النحو الذي رأيناه ) أما إثبات التاريخ فلا يغني عن التسجيل وليس له مفعول في التفضيل حيث يفضل واضع اليد أو صاحب العقد المسجل ولو كان هناك مستأجر آخ عقده ثابت التاريخ قبل وضع اليد أو التسجيل .

وقد قضت محكمة النقض بأن ” النص في المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 – المعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 – مؤداه أن عقد الإيجار إذ كان واردا على عقار

وكانت مدته تزيد على تسع سنوات فإنه يجب لنفاذه في حق الغير – فيما زاد على هذه المدة – أن يكون مسجلا وفقا للإجراءات وقواعد التسجيل التي انتظمها نصوص هذا القانون

ومن ثم لا يكفي لنفاذ مدته الزائدة عن هذا الحد في حق الغير أن يكون ثابت التاريخ بحجة أن هذا هو المقصود من التسجيل أو الاهتداء بحكمة التشريع متى كانت نصوص القانون واضحة جلية بالبحث عن قصد الشارع أو حكمة التشريع ودواعيه لا يكون له محل

إنما يكون ذلك عند غموض النص أو وجود لبس فيه ، مما يكون معه القاضي مضطرا في سبيل تعرف الحكم الصحيح الى تقصي الغرض الذي رمى إليه والقصد الذي أملاه

(نقض مدني 9/7/1995 طعن 4665 لسنة 61ق)

نفاذ عقد الايجار في حق الغير بأحد أمرين

• الأولي اثبات التاريخ للمدة أقل من 9 سنوات
• الثانية تسجيل العقد للمدة أزيد من 9 سنوات

فمتى يكون عقد الإيجار نافذا في حق الغير يجب أن يكون ثبات التاريخ ، وهذه هى القاعدة العامة في جميع العقود ، وإذا وقع الإيجار على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات ، فإنه لا ينفذ في حق الغير إلا إذا سجل .

وقد نصت  المادة (11) من قانون تنظيم الشهر العقاري على أنه :

 يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة الى الإيجارات والسندات وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة الى المخالصات والحوالة .

ويتبين من هذا النص أن عقد الإيجار إذا كان واقعا على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات لا يكفي لنفاذه في حق الغير أن يكون ثابت التاريخ قبل تلقي الغير لحقه بل يجب أيضا أن يكون مسجلا أما إذا كانت مدة الإيجار لا تزيد على تسع سنوات فيكفي أن يكون ثابت التاريخ كما سبق القول .

وينص قانون إيجار الأماكن على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر من العين المؤجرة ولو انتهت مدة الإيجار الاتفاقية إلا لأحد الأسباب التي أوردها هذا القانون دون أن يحدد مدة قصوى ،

كما أن مفاد نص المادتين 146 ، 604 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف الى الخلف الخاص بحكم القانون فيلتزم بما كان يلتزم به سلفه أيا ما كانت مدة العقد ولا يكون له الحق في طلب إخلاء المستأجر إلا لذات الأسباب المحددة قانونا

ويكون العقد نافذا في حقه رغم أنه قبل الشراء كان من طبقة الغير دون اشتراط التسجيل لترتيب هذا الأثر في حالة تجاوز مدة الإيجار تسع سنوات كما نصت المادة 30 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أنه استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني تسري عقود القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ انتقال الملكية

ولم يستثن المشرع عقود الإيجار التي تجاوز مدتها تسع سنوات ومن ثم تنفذ هذه العقود في حق مشتري العقار ولم لم تكن مشهرة أو ثابتة التاريخ وفقا لما تغياه المشرع من النص الاستثنائي .

وقد قضت محكمة النقض بأن

مفاد المادتين 146 ، 604 من القانون المدني مرتبطين أنه إذا كان الإيجار ثابت التاريخ وسابقا على التصرف الذي نقل الملكية الى الخلف أو لم يكن ثابت التاريخ ولكن الخلف تمسك به أو كان على علم بوجوده عند انتقال الملكية إليه فإن أثر الإيجار  ينصرف الى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي كافة التزاماته تحوه ، وتثبت للخلف هذه الحقوق والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم الخلف بها وقت انتقال الشيء إليه

اعتبارا بأن المشرع صور القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من التقنين المدني عند تطبيقها تطبيقا تشريعيا على حالة انصراف أثر الإيجار الى من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة وفقا للتنظيم القانوني الذي قرره ويقصد بنفاذ الإيجار في الخلف الخاص المؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الإيجارية من التزامات وحقوق تتصل بإسكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفا في العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق

وتلك الالتزامات عقد الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها ففي هذه الحالة الأخيرة لا تنتقل هذه الآثار للخلف إلا طبقا للقاعدة العامة الواردة في المادة 146 مدني

يؤيد هذا النظر أن المشروع التمهيدي للقانون المدني كان يتضمن نصا صريحا إذا كان الإيجار نافذا في حق من انتقلت إليه الملكية أو لم يكن نافذا ولكن تمسك هو به فإنه يحل محل المؤجر في جميع ما ينشأ عن عقد الإيجار من حقوق والتزامات ولئن حذف هذا النص في لجنة المراجعة اكتفاء بالقواعد العامة فإن هذه القواعد تشير الى هذا الحكم الذي تضمنه النص المحذوف

جلسة 9/6/1976 مجموعة أحكام النقض السنة 27 س1322 ، جلسة 2/1/1978 مجموعة أحكام النقض السنة 29 ص61 ، جلسة 20/3/1985 الطعن رقم 624 لسنة 54ق ، جلسة 3/2/1988 الطعن رقن 970 لسنة 50ق

كيفية حساب مدة التسع سنوات

هناك ثلاثة آراء تناولت كيفية حساب مدة التسع سنوات .

الرأى الأول : يذهب الى تحديد مدة التسع سنوات من تاريخ بدء انتفاع المستأجر .

وحجة هذا الرأى أن حق المستأجر وهو حق شخصي يصبح – إذا جاوزت مدته تسع سنوات – قريبا من الحق العيني ولذلك يجب أن يسجل حتى ينفذ في حق الغير فإذا لم يسجل فلا يكون للمستأجر أن ينتفع بالعين المؤجرة في مواجهة الغير إلا لمدة تسع سنوات فقط .

(الدكتور / السنهوري ، مرجع سابق بند 157 ص196)

وينتقد هذا الرأى

بأنه يمكن من التحايل وتفويت الغرض الذي يقصده المشرع وذلك بأن يؤجر المالك العقار عدة إيجارات لا تتجاوز مدة كل منها تسع سنوات سواء الى نفس المستأجر أو الى مستأجرين مختلفين ويستغنى عن تسجيلها بأن يعين تواريخ مختلفة لبدء الانتفاع في كل منها بحيث يكون بين كل تاريخ والذي يليه تسع سنوات

ويكتفي بإثبات تواريخها حتى يحتج بها على المشتري فيجد المشتري نفسه محروما من الانتفاع بالعين المؤجرة مدة أكثر من تسع سنوات دون أن يكون في استطاعته العلم بوجود الإيجارات قبل كسبه حقه وهو ما أراد المشرع أن يحميه منه يتطلب التسجيل .

(الدكتور / منصور مصطفى منصور في العقود المسماة ، البيع والمقايضة والإيجار ، الطبعة الأولى 1956/1957 بند 164 ص394)

والرأى الثاني : يذهب الى تحديد مدة التسع سنوات من تاريخ كسب الغير حقه فمدة الإيجار إذا كانت 20 سنة وكسب الغير حقه بعد مضى 10 سنوات منها نفذ الإيجار في حقه مدة 9 سنوات فالمشرع يعني ألا يتحمل الغير الإيجار لأكثر من تسع سنوات .

وحجة هذا الرأى أن المشرع ينص على أنه يترتب على عدم تسجيل الإيجارات أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على تسع سنوات والغير لا يكتسب صفته إلا منذ أن يكتسب حقه الذي يجعله غيرا أما قبل ذلك فلم يكن غير وبالتالي لا تدخل مدة انتفاع المستأجر السابقة في حساب التسع سنوات .

والرأى الثالث : يذهب الى تحديد مدة التسع سنوات من وقت انعقاد العقد لا وقت بدء الانتفاع

فهذا الرأى يرى أن العبرة هى بتاريخ انعقاد العقد ولو لم يكن هذا التاريخ ثابتا بوجه رسمي لأن ثبوت التاريخ وإن كان ضروريا للاحتجاج بالورقة على الغير فهو غير ضروري للاحتجاج بها على طرفيها ومنهما المستأجر الذي يراد الاحتجاج عليه بحصول الإيجار في التاريخ المدون بالورقة وعلى ذلك فإذا وجدت عدة إيجارات تحدد في كل منها تاريخ لبدء الانتفاع لاحق لتاريخ الانتفاع  في الآخر فلا يمكن أن يضر بالغير مادامت العبرة بتاريخ انعقاد العقد في حساب التسع سنوات .

شهر الحكم بثبوت العلاقة الايجارية ( 16 شهر – 213 تعليمات )

تنص المادة (16) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

1- يؤشر بمنطوق الحكم النهائي في الدعاوى المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى أو في هامش تسجيلها

2- ويتم التأشير بالنسبة للأحكام الواجب تسجيلها عقب تسجيل هذه الأحكام” .

يتضح من هذه المادة أنه متى صدر الحكم بثبوت العلاقة الايجارية

فإنه يكون من المحررات واجبة الشهر إذا كانت مدة الإيجار تجاوز تسع سنوات ، فإن لم تكن كذلك كان شهره جوازيا ، ويشهر الحكم بطريق التسجيل إذا كانت صحيفة الدعوى لم يسبق شهرها أو بطريق التأشير الهامشي إذا كانت قد أشهرت .

ولما كان تسجيل الإيجار في هذه الحالة لا يتم إلا بتسجيل الحكم ذاته أو التأشير بمنطوق في هامش تسجيل صحيفة صحة الإيجار إذا كانت قد أشهرت فإنه يترتب على ذلك أنه إذا وضع مستأجر آخر يده على العين المؤجرة وكان حسن النية وذلك قبل تسجيل الحكم أو التأشير بمنطوقه ، فإنه يفضل على المستأجر الذي يتم تسجيل الحكم بعد ذلك عملا بالمادة (17) من قانون الشهر العقاري .

وتنص المادة (217) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

• 1- لا تشهر الأحكام واجبة الشهر إلا بعد صيرورتها نهائية .
• 2- وإذا تبين – عند المراجعة – وجود خطأ مادي أو نقص في بيانات العقار أو أسماء الخصوم أو أصل الملكية فيعمل إقرار يوضح البيانات الناقصة ، وتصحح البيانات الخطأ ، ويوقع على هذا الإقرار من الصادر لصالحه ويصدق على توقيعه ويلحق الإقرار بالحكم عند شهره .
• 3- ويلاحظ عند التأشير على الحكم بصلاحيته للشهر للتنويه في عبارة التأشير الى الإقرار المذكور ” .

يتضح من هذه المادة أن

الحكم الذي يتعين شهره سواء عن طريق التسجيل أو التأشير الهامشي ، هو الحكم النهائي ، ويكون الحكم نهائي إذا كان لا يقبل الطعن بطرق الطعن العادية وهى المعارضة والاستئناف .

وقد صدر القانون رقم 137 لسنة 2006 ونص فيه على أن

ويكون للمحررات المثبتة للعلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها قوة السند القانوني بعد توثيقها بحضور أطرافها .

وعلى ذلك فإنه

يتعين توثيق المحررات المثبتة للعلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها الخاضعة لأحكام ق4/1996 وتعديلاته بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها والتي يتم صياغتها في الشكل الرسمي للمحررات الموثقة . دون التقيد بالاختصاص المكاني لمكاتب وفروع التوثيق .

تنص المادة (213) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

الدعاوى واجبة الشهر إذا قدمت للمأمورية قبل قيدها في جدول المحكمة يجب التأشير على صحفها بصلاحيتها للشهر بعد التحقق من صحة بياناتها فإذا قدمت لأول مرة بعد القيد وكانت تنقصها بعض البيانات اللازمة للشهر – وعلى الأخص المشار إليها في المادة (20) – فيرفض التأشير على العريضة .

وتنص المادة (214) من ذات التعليمات على أنه :

1- تقتصر مراجعة المأموريات لطلبات التأشير على عرائض الدعاوى على بيانات طرفى النزاع والعقار ، دون بحث أصل الملكية ولا التكليف .

2- ولا حاجة الى إرفاق أصل العقد الابتدائي موضوع الدعوى في الطلب ، ويكتفي بتقديم صورة من عقد البيه الابتدائي مشهورا عليها من صاحب الشأن بمطابقتها للأصل ، فإذا تعذر على صاحب الشأن تقديم هذه الصورة ، فيؤخذ عليه إقرار بذلك ” .

وتنص المادة (215) من التعليمات على أنه :

تسري القواعد السابقة على طلبات الشهر التي تقدم لمراجعة الطلبات العارضة وطلبات التدخل وطلبات إثبات الاتفاق في دعاوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية

وتنص المادة (24) من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه :

1- اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون ، تبرم عقود الإيجار كتابة ، ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة .

2- ويلزم المؤجر – عند تأجير أى مبنى أو وحدة منه – أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ، ومقدار الأجرة المقدرة للوحدة المؤجرة وفقا للمادة (11) من هذا القانون ، وذلك بالنسبة للمباني الخاضعة لنظام الأجرة المبدئية .

3- ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات ” .

وتنص المادة (15) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخا بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

1- يجب التأشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي تكون الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع فإذا كان المحرر الأصلي لم يشهر تسجل تلك الدعاوى .

2- ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أى حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها على حسب الأحوال . كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية .

3- وتحصل التأشير والتسجيلات المشار إليها بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة ” .

فيتضح من هذه المواد أن

دعوى ثبوت العلاقة الإيجارية أن دعوى ثبوت العلاقة الإيجارية إذا كانت تتعلق بالإيجارات الزائدة على تسع سنوات يجب التأشير في هامشها باعتبارها واردة على أحد المحررات واجبة الشهر .

وإذا امتنع المؤجر عن تحرير عقد إيجار وأقام المستأجر ضده دعوى بثبوت العلاقة الإيجارية فإن إثبات التعاقد يخضع للقواعد العامة إذا كان الإيجار خاضعا للقانون المدني فإن كان خاضعا لقانون إيجار الأماكن كان له إثباته بجميع الطرق القانونية بما في ذلك البينة والقرائن ، ويخضع شهر الدعوى لذات الإجراءات المتعلقة بشهر دعوى صحة التعاقد .

وقد قضت محكمة النقض بأن

مناط القضاء بثبوت العلاقة الإيجارية لأحد الخصوم ألا يتعارض ذلك مع نص قانوني متعلق بالنظام العام تمسك الخصم الآخر بأعماله كالنص الذي يبطل العقد اللاحق بطلانا مطلقا

نقض 21/5/1997 طعن 1780 س66ق

نقض 5/11/1992 طعن 829 س58ق

ويخضع إثبات التعاقد للقواعد العامة في الإثبات الواردة في قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968

إذا كان هذا الإيجار خاضعا لأحكام القانون المدني وتقضي هذه القواعد بأنه – في غير المواد التجارية – إذا كان التصرف القانوني تزيد قيمته على 500 جنيه * أو كان غير محدد القيمة فلا تجوز شهادة الشهود في إثبات وجوده أو انقضائه ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك (م 60/1)

كما يخضع كذلك لكافة الطرق القانونية بما في ذلك البينة والقرائن إذا كان الإيجار خاضها لقانون إيجار الأماكن

وقد قضت محكمة النقض بأن

إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد جوازه للمستأجر بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة م24/3 ق49 لسنة 1977 ثبوت العلاقة الإيجارية بالكتابة أو حصول المستأجر على إيصالات بسداد الأجرة . غير لازم ويخضع شهر دعوى ثبوت العلاقة الإيجارية لذات إجراءات شهر دعوى صحة التعاقد

(نقض مدني 3/1/2001 طعن 2776 لسنة 69ق)

* حاليا 1000 ب\لا من خمسمائة