صيغة دعوي عدم اعتداد بقرارات اتحاد شاغلين عقار وطلب تحديد وتقدير رسم الصيانة الشهري بسبب مغالاة رئيس اتحاد الشاغلين في تقديره بالمخالفة لخدمات وحالة العقار وبغرض الكيد والاضرار بمستأجر ايجار قديم

محتويات الموضوع

عدم الاعتداد بقرار اتحاد الشاغلين

انه في يوم الموافق / / 2023

بناء على طلب السيد / ………. المقيم ش …………… ومحله المختار مكتب الاستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض الكائن مكتبه بالزقازيق

انا محضر محكمة بندر أول الزقازيق الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

ورثة المرحوم / ……….. وهم :

1- ……………. مخاطبا مع

2- ……………. مخاطبا مع

3- ……………. مخاطبا مع

4- ……………. مخاطبا مع

ويعلنوا … ش …. – بجوار …………………………..

الموضوع – تظلم من قرار اتحاد شاغلين

بعقد ايجار مؤرخ ././1993 خاضع لقوانين الايجار الاستثنائية استأجر الطالب من مورث المدعي اليهم المحل الكائن بالعقار رقم .. شارع …، وقد نما الى علمه قيام المالكين للعقار عن مورثهم بقيد اتحاد شاغلين للعقار المكون من أربع وحدات والعقار ليس به مستأجرا أو شاغلا لوحدة غيرهم سوي المدعي المستأجر لمحل كما ذكر سلفا
( لطفا / قرار قيد اتحاد شاغلين للعقار مطعون عليه أمام محكمة القضاء الاداري باعتبار قرار القيد الصادر من جهة الادارة قرارا اداريا من جهة ادارية )
ونما الى علمه أيضا قيام المدعي عليهم ورثة المؤجر بتكوين جمعية عمومية للاتحاد – بدون لائحة – وأنهم قد عقدوا فيما بينهم – المعلن اليهم من الثاني الى الثالث جلسة قرروا فيها تعيين المدعي عليه الثالث رئيسا للاتحاد وتعيين المدعي عليه الثاني أمينا للصندوق ، وقرروا فرض رسم صيانة شهري علي المدعي قدره خمسمائة جنيه
وهذه القرارات من الاتحاد تمت دون دعوة المدعي للحضور أو اعلانه وفقا للقانون باعتباره شاغلا للمحل المؤجر في العقار وأخد الشاغلين بالعقار حتى ولو كان مستأجرا وفقا لقانون البناء الموحد بالمادة 77 منه
مما يبطل هذه القرارات لعدم اعلانه بها قانونا والتعسف في اتخاذها للنيل من حقوقه كمستأجر ايجار قديم وبغرض طرده بفرض رسم صيانة شهري عليه خمسمائة جنيه لعقار مكون من أربع وحدات وليس به خدمات ولا أسانسير ولا بواب ولا رسوم كهرباء ومياه مشتركة وهو رسم مغالى فيه لا يتناسب مع المصاريف الفعلية للصيانة شهريا ان وجدت في الواقع
كما أنه لا يعتد باختيار المدعي عليهما الثاني والثالث رئيسا للاتحاد وأمينا للصندوق لوجود منازعات وخصومة بينهم وبين المدعي فقد سبق وأن اقاما ضده دعوي اخلاء بزعم عدم سداد الاجرة ورفضت كما سبق شكواه للجهة الادارية بوجود مخالفات ادارية بالمحل بدون ترخيص وحفظت الشكوى لقبوت صحة موقف المدعي القانوني ووجود ترخيص وانتفاء المخالفات
ومن ثم وحيث أن ما قام به المعلن اليهما الثاني والثالث يضر بحقوق المدعي كمستأجر ويحوم بحقوقه الخطر الداهم من قبلهم لغرض طرده بفرض رسم صيانه أعلي من الأجرة المستحقة شهريا للمحل المؤجر له البالغ قدرها …. جنيه وطرده ان لم يسدد فانه ووفقا لأحكام القانون المدني وقواعد صيانة الأجزاء المشتركة يحق له اللجوء الى القضاء المدني المختص ولائيا بنظرها بطلب عدم الاعتداد بهذه القرارات وعزل المدعي عليهما الثاني والثالث من رئاسة الاتحاد وتعيين أخرين بقضاء المحكمة من بين المدعي والمدعي عليه الأول والأخيرة دونهم لوجود خصومات معهم

وكذلك عدم الاعتداد برسم الصيانة الشهري المفروض منهما وقدره خمسمائة جنيه والنزول به الى القدر المعقول وبما يتناسب مع خدمات العقار وحالته والاجرة الشهرية للمحل المؤجر للمدعي وقدرها 250 جنيه
ويركن المدعي في ذلك الى ندب خبير مقيم بالمحكمة لسرعة المعاينة بالطبيعة للعقار وتحديد الأجزاء المشتركة بين المدعي والمدعي عليهم والخدمات الموجودة بالعقار التى تستدعي رسم صيانة شهري وتقدير قيمته وفقا لواقع الحال والاطلاع علي اللائحة للاتحاد المزعوم ومحاضر انعقاد الجمعية ان وجدت حفاظا علي حقوق المدعي القانونية كمستأجر وفقا للقانون المدني وقوانين الايجار الاستثنائية

السند القانوني والواقعي للدعوي

أولا : اختصاص القضاء المدني ولائيا بنظر الدعاوي الخاصة بقرارات اتحاد الشاعلين باعتبارها من أعمال ادارة الأجزاء المشتركة وصيانتها ولا تعد من قبيل القرارات الادارية لأن اتحاد الملاك من أشخاص القانون الخاص

حيث قضي

بأن اتحاد الملاك من أشخاص القانون الخاص، والمنازعات المتعلقة به تخرج عن اختصاص محاكم مجلس الدولة ، وتطبيقًا لذلك فإن إثبات الإدارة في سجلاتها ما ينتهي إليه اتحاد الملاك من تعيين مأمور الاتحاد أو عزله ، أو إصدارها شهادة بذلك ، لا يُعَدُّ قرارًا إداريًّا مِمَّا تختص محاكم مجلس الدولة بنظر المنازعة فيه وأنه على فرض انطوائه على قرار، فإنه يكون متعلقًا بمسألةٍ من مسائل القانون الخاص، ويخرج النزاع بشأنه عن الاختصاص الولائى لمجلس الدولة

المحكمة الإدارية العليا في الطعن رقم 5811 لسنة 47 ق . ع بجلسة 14/1/2003 – منشور بمجموعة المبادئ التي قررتها المحكمة في السنة 48 مكتب فني، المبدأ رقم 36، ص322

ومن ثم تكون محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية بدائرتها المدنية هي المختصة ولائيا بنظر الدعوي وفقا لأحكام صيانة الأجزاء المشتركة وقانون البناء الموحد

ثانيا : نص القانون المدني علي قواعد ادارة وصيانة الأجزاء المشتركة واختيار مدير للإدارة بين الملاك وبسريان قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 أصبح المستأجر من شاغلي العقار وله صفة في الاعتراض علي اختيار المدير وقرارات الادارة ان كانت مجحفة بحقوقه وتخالف القانون

نصت المادة 72 من قانون البناء الموحد علي

تنشأ اتحادات لشاغلي العقارات المبنية والتي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات

ونصت المادة 77 من ذات القانون علي

يعد عضوًا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فى العقار سواء كان مالكًا أو صاحب حق انتفاع أو مشتريًا بعقد غير مسجل أو مستأجرًا لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصًا طبيعيًا أو اعتباريًا

و نصت المادة ٧٥ من قانون البناء الموجد رقم 119 لسنة 2009 علي

يتولى الاتحاد أو ذوو الشأن بحسب الأحوال الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته ، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار ، وله فى سبيل ذلك التعاقد مع شركات صيانة المباني المقيدة لدى الاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء ، وذلك كله طبقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

ونص كذلك علي الطريق القانوني لإعلان واخطار ودعوة شاغلي الوحدات بانعقاد جمعية عمومية لاتخاذ قرارات فقد نص قانون البناء الموحد

المادة 84 منه علي انه

توجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للاتحاد إلى جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يومًا على الأقل وتتم الدعوة وفقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

وتنص المادة 212 من اللائحة التنفيذية للقانون علي

وتوجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للاتحاد إلي جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً علي الأقل ، موضحاً بها جدول الأعمال والأوراق التى تعينهم على دراسة المسائل الواردة فيه وتاريخ وموعد ومكان الاجتماع

وتسلم الدعوة لأعضاء الاتحاد المقيمين بالعقار أو من يمثلونهم قانوناً مع توقيعهم بما يفيد الاستلام وفي حالة تعذر التسليم للعضو الذي لا يقيم بالعقار يكتفي بإعلانه بمحل إقامته أو بموطنه المختار كما يعلن عن الدعوة في لوحة إعلانات بمدخل العقار أو في مكان ظاهر متفق عليه

وحيث ان المعلن اليهما الثاني والثالث قيدوا الاتحاد وعقدوا جمعية عمومية اتخذوا فيها قرارات بتعيين رئيسا للاتحاد هو المعلن اليه الثالث وأمينا للصندوق هو المعلن اليه الثاني وكذلك تحديد رسم شهري لصيانة الاجزاء المشتركة – دون اخطار واعلان الطالب بالطريق القانوني ليحضر ويبدي رأيه كعضو بنص القانون

والاعتراض ان كانت هناك قرارات مجحفة خاصة وأن أعضاء الاتحاد الأربعة هم ورثة المؤجر له وبينهم منازعات وخصومات قضائية وتعمدوا عدم اعلانه واخطاره بالطريق القانوني المنصوص عليه فان انعقاد الجمعية العمومية للاتحاد والقرارات التى اتخذت تكون باطلة ولا يعتد بها في مواجهة الطالب المدعي

ومن ثم يطلب المدعي

( 1 ) عدم الاعتداد بقرار الاتحاد بتقدير رسم صيانة شهري علي الأجزاء المشتركة قدره خمسمائة جنيه شهريا والزام المدعي بها المستأجر لمحل أسفل العقار المكون من أربع وحدات وليس به أسانسير ولا بواب ولا كهرباء ومياه مشتركة بينه وبينهم ولا يستعمل سلالم العقار والخالي من أي خدمات مما يكون معه هذا الرسم المقدر منهم مغالى فيه بهدف تعجيزه والنيل منه لطرده وانهاء عقد ايجاره المؤرخ 1/7/1993 الخاضع لقوانين الايجار الاستثنائية وعدم وجود لائحة للاتحاد

حيث تنص المادة 863 مدني علي أنه

( للاتحاد أن يضع بموافقة جميع الأعضاء نظاماً لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته )

ويؤخذ من نص المادة 863 مدني أن

الاتحاد بالخيار بين أن يضع لائحة تنظيمية يسير عليها في تمكين الأعضاء من الانتفاع بالأجزاء الشائعة من البناء وفى حسن إدارة هذه الأجزاء الشائعة وبين أن لا يضع لائحة ما ويكتفى باتخاذ القرارات الفردية اللازمة لإدارة الأجزاء الشائعة وهو إذا وضع لائحة فإنه يتقيد بها ولا يستطيع أن ينحرف عنها لذلك أوجب المشرع أن تكون هذه اللائحة بموافقة جميع الأعضاء فلا يجوز تعديلها إلا بموافقة جميع الأعضاء أيضاً ، وهذا يكفل استقرار العمل في الاتحاد

(الوسيط – 8 – للدكتور السنهوري – المرجع السابق – ص1029 و1030)

وكذلك أن وظيفة الاتحاد هي إدارة العقار المشترك فإذ اتفق جميع الأعضاء على نظام معين أي على لائحة لتنظيم الانتفاع بالعقار وإدارته ، فتكون هذه اللائحة هي المرجع الأول في كل ما عرضت له من مسائل . ويلاحظ أن المشرع يشترط الإجماع لوضع اللائحة ، خلافاً للقاعدة المقررة نظام للإدارة ولحسن الانتقاع بالمال الشائع (م828/2 مدني ) .

(حق الملكية – للدكتور منصور مصطفى – المرجع السابق – ص259 و 260)

ومن ثم وحيث أن المدعي عليهما الثاني والثالث قد قيدا اتحاد ولم يتبين وجود لائحة له من عدمه ولم اعلان المدعي بها ودعوته قانونا للحضور و أخذ موافقته عليها باعتباره عضوا ينتفع بوحدة وحيث ان القانون المدني اشترط الاجماع في الموافقة علي اللائحة من كل الأعضاء

وحيث أن رسم الصيانة الشهري المقدر منهما منفرين وهما عضوين من خمسة أعضاء تم تقديره من قبلهم وهم أشقاء وملاك للعقار والمدعي هو المستأجر الوحيد به ويتضرر من هذا الرسم المغالي ولم يتم دعوته لحضور اجتماع الجمعية العمومية وفقا للقانون فانه يكون قرارا باطلا لا يعتد به حيث ان تحديد رسوم اتحاد الملاك بالاتفاق بين مالكي الشقق السكنية الموجودة بالعقار

وذلك يكون وفقًا لأعمال الصيانة التي تتم في العقار بشكل دوري وكذلك الخدمات التي يتم تقديمها ولم يتعاقد مع شركة صيانة مقيدة لدى الاتحاد المصري لمقاولي الإنشاء والبناء ولم يتم اطلاع أو اعلان المدعي بلائحة الاتحاد ان وجدت

فالمقرر فقها أنه

إذا خرج المالك فى استعمال الأجزاء المشتركة عن وظيفتها كان فعله غير جائز وكان للشركاء ان يطلبوا منع هذا الفعل دون ان يكون عليهم ان يثبتوا انه اضر بهم ويجوز لكل مالك فى سبيل استعمال الأجزاء المشتركة ان يقوم بترميمها وصيانتها إذا احتاجت لشيء من ذلك

( الحقوق العينية الأصلية – للدكتور عبد المنعم البدراوي – ص 222 و 223 و230 وما بعدها )

( 2 ) عدم الاعتداد بقرار الجمعية العمومية للاتحاد باختيار المعلن اليه الثالث رئيسا للاتحاد والمعلن اليه الثاني أمينا للصندوق لوجود خصومات ومنازعات قضائية بينهم وبين المدعي

المقرر وفقا لقانون البناء بالمادة 210 منه أنه

يجب أن يتوافر في اختيار عضو الاتحاد بعض الشروط وهي أن يقر بلائحة المجلس ويقبل بها ، وأن يكون حسن السيرة والسلوك والسمعة الطيبة بين الناس

( ومن باب أولي والبديهي الا يوجد بينه وبين الأعضاء أو أحدهم خصومات بينه وبين باقي الشاغلين )

والمقرر بنص الفقرة الثانية من المادة 854 مدني

ويجوز عزل المدير بالطريقة التي عيّن بها ولو اتفق على غير ذلك، كما يجوز للمحكمة أن تعزله بناءً على طلب أي شريك إذا وجد سبب قوي يبرر هذا العزل

هذا وقد سبق وأن أقام المدعي عليهما الثاني و الثالث علي المدعي دعوي اخلاء برقم … لسنة 2021 ايجارات كلي الزقازيق بزعم الامتناع عن سداد الأجرة وقدم فيها المدعي للمحكمة ما يثبت سداد الاجرة في مواعيدها مما دعاهم الى تركها للشطب مرتين وقضي فيها باعتبار الدعوي كأن لم تكن
و سبق وان تقدما بشكوي ضد المدعي بحي أول الزقازيق يدعي فيها أنه توجد مخالفات منه بالمحل وثبت فيما بعد كيدية الشكوى وعدم وجود مخالفات من المدعي وأن الترخيص من قبل جهة الادارة سليم وصحيح

ومن ثم لا يجوز اختيار من هو خصما ويكيد به رئيسا للاتحاد الذي هدفه هو وباقي ورثة المؤجر طرد المدعي من المحل المؤجر له بالمخالفة للقانون ومن ثم يعترض المدعي علي اختيار المدعي عليهما الثاني والثالث رئيسا وأمينا للاتحاد ويطلب من المحكمة اختيار مديرا أخر للاتحاد

فالمقرر فقها ( وكما يعين المدير بأغلبية الشركاء , كذلك يجوز عزله بالأغلبية عينها , حتى لو اتفق الشركاء على عدم جواز عزله , بل انه يجوز للمحكمة عزل المدير دون حاجة الى أغلبية الشركاء إذا طلب عزله أحد الشركاء ووجد سبب قوى يبرر هذا العزل , كأن كان المدير غير صالح لمهمته أو كان غير امين )

( الوسيط – 8 – للدكتور السنهوري – المرجع السابق – ص1056 وما بعدها )

هذا ويركن المدعي في اثبات دعواه وتقدير رسم الصيانة الشهري الى

ندب خبير مقيم بالمحكمة – لسرعة اجراء المعاينة للعقار – المكون من أربع وحدات فقط الخالي من أي خدمات – وليس به أسانسير أو بواب أو مياه وكهرباء مشتركة بين المدعي والمدعي عليهم وبيان طبيعة وقدر الأجزاء المشتركة بين المحل المؤجر وباقي العقار

وأن حالة العقار لا تستدعي هذا الرسم المغالي في تقديره من قبلهم وفقا للأجزاء المشتركة مع المدعي المستأجر لمحل أسفل العقار والاطلاع علي لائحة الاتحاد ومحاضر اجتماعات الاتحاد للوقوف علي جدية انساء اتحاد لصيانة الأجزاء المشتركة بين المدعي وبين المدعي عليهم وتحديدها ان وجدت

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية الدائرة ( ) الكائنة مدينة الزقازيق خلف مديرية الأمن من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم الموافق / / 2023 لسماع الحكم :

عدم الاعتداد برسم اتحاد الشاغلين المقدر من قبل المدعي عليهما الثاني والثالث وقدره خمسمائة جنيه للمغالاة في التقدير وعدم اعلان المدعي قانونا بلائحة الاتحاد ودعوته للموافقة علي اللائحة وفقا لنص المادة 863 مدني باشتراط موافقة جميع الأعضاء بندب خبير مقيم بالمحكمة لمعاينة العقار وبيان حالته وما به من خدمات وأجزاء مشتركة بين المحل المؤجر للمدعي وباقي أجزاء العقار وتقدير الرسم الشهري المناسب كرسم اتحاد شاغلين للصيانة علي كل عضو وفقا للواقع ووضع وحالة العقار
وعدم الاعتداد بتعيين المدعي عليهما الثاني والثالث رئيسا وأمينا للاتحاد لوجود خصومات قضائية بينهم وبين المدعي وتعيين أي من المدعي عليه الاول والأخيرة والمدعي بدلا منهما وفقا للمواد 852/2 مدني والمادة 210 من اللائحة التنفيذية لقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ، فضلا عن الزامهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة