شراء المستأجر لبناء به ثلاث شقق يرتب الاخلاء 

ثبوت شراء المستأجر شراء المستأجر لبناء به ثلاث شقق يرتب الاخلاء أى اشتمل على أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء خالية من سكنى الغير وصالحة يترتب عليه حق الاخلاء وفقا لنص المادة  ۲/۲۲ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱

حكم اخلاء مستأجر قديم لشراء ثلاث شقق 2021

شراء المستأجر لبناء ثلاث شقق

لاحظ أن هذا الطعن قرر بلفظ واضح ( بناء به ثلاث وحدات خالى من سكن الغير  ومن ثم فشراء ثلاث شقق متفرقة لا يرتب الاخلاء )

وقد صدر الحكم في الطعن برئاسة السيد القاضي جرجس عدلي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة محمد منصور ، منصور الفخراني صلاح المنسي  نواب رئيس المحكمة و محمود أبو المجد

مبادئ الطعن رقم ١٠٤٦٣ لسنة ٧٦ القضائية

( ١ ) الحق في الطعن . جوازه للخصم الحقيقي بذات الصفة المختصم بها أمام المحكمة مصدرة الحكم

( ٢ ) ثبوت اختصام المطعون ضده للطاعنة وولديها بأشخاصهم أمام محكمتي أول وثاني درجة وصدور الحكم المطعون فيه على هذا الأساس إقامتها الطعن بصفتها وصية عليهما دون تقديم صورة رسمية من قرار الوصاية وما يفيد أنهما قاصرين رغم عدم اختصامها بتلك الصفة بمرحلتي التقاضي . غير مقبول

( ۳ ، ٤ ) قانون ” تفسير القانون – قواعد التفسير – من أنواع التفسير – التفسير القضائي

( ۳ ) إيراد المشرع مصطلحاً معينا في نص ما لمعنى معين . وجوب صرفه لهذا المعنى في كل نص آخر يرد فيه ثبوت مجافاة المعنى الاصطلاحي لقصد المشرع – مؤداه – تحوله عن هذا المعنى إلى آخر غير الذى يدل عليه ظاهر النص التعرف عليه . مقتضاه . تقصى الغرض الذي رمى إليه النص والقصد الذي أملاه.

( ٤ ) تفسير النصوص . العبرة فيها بالمقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني

( ٥ ، ٦ ) إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن – أسباب الإخلاء – الاستثناءات الواردة على أسباب الإخلاء – إقامة المستأجر مبنى مملوكاً له مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية ” .

( ٥ ) إقامة المستأجر مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء خالية من سكنى الغير وصالحة للانتفاع بها في تاريخ لاحق لاستئجاره تخييره بين ترك الوحدة السكنية التى يستأجرها أو توفير مكان ملائم للمؤجر أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بما لا يجاوز مثلى أجرة الوحدة التى يستأجرها م ۲/۲۲ ق ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ دلالته استهداف المشرع تحقيق العدالة والتوازن في العلاقات الايجارية .

 علته إمكانية استغناء المستأجر عن مسكنه والاستعاضة عنه بآخر في المبنى الذي أقامه . تحقق تلك الغاية سواء أقام المبنى بنفسه أو آل إليه بالشراء مبنيا . مناطه . توافر الشروط السالفة القول بغير ذلك . مؤداه . جعل المستأجر الذي أقام البناء في وضع قانونى أسوأ ممن اشتراه خاليا

( ٦ ) ثبوت شراء مورث الطاعنين لبناء اشتمل على أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء خالية من سكنى الغير وصالحة للانتفاع بها في وقت لاحق على استئجاره لعين النزاع مؤداه توفر الشروط المنصوص عليها بالمادة ٢/٢٢ ق ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱  . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تطبيقا لذلك صحيح النعي عليه بالقصور والفساد على غير أساس

قواعد الطعن بالنقض

شراء المستأجر لبناء ثلاث شقق

 المقرر في قضاء محكمة النقض أن الحق في الطعن جائز لكل من كان خصما حقيقياً فى النزاع الذي صدر فيه الحكم المطعون فيه وبذات الصفة التي كان مختصماً بها أمام المحكمة التي أصدرت الحكم

إذ كان المطعون ضده قد اختصم الطاعنة أمام محكمة أول درجة عن بشخصيهما ، كما اختصمهم فى الاستئناف الذي أقامه نفسها واختصم بذات الصفة وصدر الحكم المطعون فيه على هذا الأساس

 وإذ طعنت الطاعنة الأولى فى هذا الحكم بصفتها وصية على ابنيها القاصرين ولم تقدم صورة رسمية من قرار الوصاية وما يفيد أنهما قصر رغم أنها لم تختصم بتلك الصفة بمرحلتي التقاضي فإن الطعن المقام منها بصفتها يكون غير مقبول

 المقرر في قضاء محكمة النقض – أنه وإن كان الأصل في قواعد التفسير أنه إذا أورد المشرع مصطلحاً معيناً في نص ما لمعنى معين وجب صرفه لهذا المعنى في كل نص آخر يرد فيه إلا إذا تبين أن المعنى الاصطلاحي يجافي قصد المشرع فإن ذلك يؤكد أنه تحول عن هذا المعنى إلى معنى آخر يدل عليه ظاهر النص ومن ثم فإن التعرف على الحكم الصحيح من النص يقتضي تقصي الغرض الذي رمى إليه والقصد الذي أملاه .

أن النص في الفقرة الثانية من المادة ۲۲ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يدل على أن المشرع استهدف تحقيق نوع من التوازن في العلاقات الايجارية فارتأى أنه مما يحقق العدل أن يخير المستأجر بين إخلاء المسكن الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم للمؤجر أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بأجرة لا تزيد عن مثلى الأجرة التي يدفعها إذا أقام لحسابه في تاريخ لاحق على عقد استئجاره بناء تزيد وحداته عن ثلاث وحدات سكنية تامة البناء خالية من سكنى الغير وصالحة للانتفاع بها بعد نفاذ القانون المذكور إذ يكون في مكنته حينئذ الاستغناء عن مسكنه والاستعاضة عنه بآخر في المبنى الذي أقامه

ولما كانت إرادة المشرع التي صاغ على ضوئها هذا النص والغاية التي استهدفها من تقريره إياه تتوفر سواءً كان المبنى قد أقامه المستأجر بنفسه أو آل إليه بالشراء مبنياً طالما توافرت فى وحداته الشرائط سالفة البيان التي تمكن المستأجر من الاستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة والاستعاضة عنها بوحدة أخرى بعقاره الجديد أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة به لأحد المستفيدين من حكم النص

وذلك اتساقاً مع روح التشريع واستهداء بحكمته التي تغياها المشرع وهي إعادة التوازن بين طرفي العلاقة الايجارية بعد أن أصبح المستأجر – وقد كان الطرف الضعيف فيها – من طائفة الملاك ، والقول بغير ذلك يؤدي إلى إثراء طائفة من الملاك على غيرهم بغير مبرر ويعد مجافاة لروح العدالة ، كما يجعل المستأجر الذي أقام البناء في وضع قانوني أسوأ ممن اشتراه خالياً ، وهو ما لا يتفق مع العقل والمنطق ويتنزه عنه المشرع .

  إذ كانت محكمة الموضوع في حدود سلطتها التقديرية في فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها ومنها تقرير الخبير الأول خلصت إلى أن البناء الذي آلت ملكيته إلى مورث الطاعنين بموجب عقد البيع المؤرخ ۱٦/٢/٢ لاحق على استئجاره لعين النزاع واشتمل – وقت الشراء – على أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء خالية من سكنى الغير وصالحة للانتفاع بها بما تتوفر معه الشروط المنصوص عليها بالفقرة الثانية من المادة ۲۲ من القانون سالف الذكر ورتبت على ذلك قضـاءها بالإخلاء فإنها تكون قد طبقت القانون تطبيقاً صحيحاً ويضحى النعي عليه بالسبب الثاني على غير أساس

الطعن رقم ١٠٤٦٣ لسنة ٧٦  ق – جلسة ١٩ من أكتوبر سنة ۲۰۲۱

شراء المستأجر لبناء ثلاث شقق

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر ، والمرافعة ، وبعد المداولة وحيث إنَّ الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في

 أن المطعون ضده أقام على مورث الطاعنين الدعوى رقم ۲۰۰۰ محكمة بنها الابتدائية – مأمورية قليوب – بطلب الحكم بإخلائه من الشـ المبينة بالصحيفة والتسليم على سند من أنه استأجرها منه بموجب عقد إيجار مؤرخ ۱۹۷/۱/۱۲ وقد أقام مبنى به أكثر من ثلاث وحدات . صحح المطعون ضده شكل الدعوى باختصام الطاعنين لوفاة مورثهم أثناء نظرها .

ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره النهائي حكمت برفض الدعوى بحكم استأنفه المطعون ضده برقم لسنة ٢ ق طنطا ” مأمورية شبرا الخيمة ” وفيه قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبالطلبات . طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن عُرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الحق في الطعن جائز لكل من كان خصماً حقيقياً فى النزاع الذي صدر فيه الحكم المطعون فيه وبذات الصفة التى كان مختصماً بها أمام المحكمة التي أصدرت الحكم . لما كان ذلك وكان المطعون ضده قد اختصم الطاعنة أمام محكمة أول درجة عن نفسها واختصم بشخصيهما

كما اختصمهم فى الاستئناف الذى أقامه بذات الصفة ، وصدر الحكم المطعون فيه على هذا الأساس ، وإذ طعنت الطاعنة الأولى في هذا الحكم بصفتها وصية على ابنيها القاصرين ولم تقدم صورة رسمية من قرار الوصاية وما يفيد أنهما قصر رغم أنها لم تختصم بتلك الصفة بمرحلتي التقاضي فإن الطعن المقام منها بصفتها يكون غير مقبول وحيث إن الطعن فيما عدا ما تقدم استوفى أوضاعه الشكلية

وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال وفى بيان ذلك يقولان

إن الحكم قضى بإخلاء العين محل النزاع استناداً إلى نص المادة ۲/۲۲ من القانون ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ رغم أن ملكية المبنى آلت إلى مورثهم المستأجر الأصلى بالشراء مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي غير سديد

 ذلك أنه وإن كان الأصل في قواعد التفسير أنه إذا أورد المشرع مصطلحاً معيناً في نص ما لمعنى معين وجب صرفه لهذا المعنى فى كل نص آخر يرد فيه ، إلا إذا تبين أن المعنى الاصطلاحي يجافي قصد المشرع فإن ذلك يؤكد أنه تحول عن هذا المعنى إلى معنى آخر يدل عليه ظاهر النص ، ومن ثم فإن التعرف على الحكم الصحيح من النص يقتضي تقصي الغرض الذي رمى إليه والقصد الذي أملاه ، والعبرة في تفسير النصوص – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة هي بالمقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني ، لما كان ذلك

وكان النص في الفقرة الثانية من المادة ۲۲ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن

وإذا أقام المستأجر مبني مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبني الذي أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه

شراء المستأجر لبناء ثلاث شقق

يدل على أن المشرع استهدف تحقيق نوع من التوازن في العلاقات الايجارية فارتأى أنه مما يحقق العدل أن يخير المستأجر بين إخلاء المسكن الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم للمؤجر أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بأجرة لا تزيد عن مثلى الأجرة التي يدفعها إذا أقام لحسابه في تاريخ لاحق على عقد استئجاره بناء تزيد وحداته عن ثلاث وحدات سكنية تامة البناء خالية من سكنى الغير وصالحة للانتفاع بها بعد نفاذ القانون المذكور

إذ يكون في مكنته حينئذ الاستغناء عن مسكنه والاستعاضة عنه بآخر في المبنى الذي أقامه ، ولما كانت إرادة المشرع التي صاغ على ضوئها هذا النص والغاية التي استهدفها من تقريره إياه تتوفر سواءً كان المبنى قد أقامه المستأجر بنفسه أو آل إليه بالشراء مبنياً طالما توافرت فى وحداته الشرائط سالفة البيان التي تمكن المستأجر من الاستغناء عن الوحدة السكنية  المؤجرة والاستعاضة عنها بوحدة أخرى بعقاره الجديد أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة به لأحد المستفيدين من حكم النص

وذلك اتساقاً مع روح التشريع واستهداء بحكمته التي تغياها المشرع وهي إعادة التوازن بين طرفي العلاقة الايجارية بعد أن أصبح المستأجر – وقد كان الطرف الضعيف من طائفة الملاك ، والقول بغير ذلك يؤدي إلى إثراء طائفة من الملاك على غيرهم بغير مبرر ويعد مجافاة لروح العدالة كما يجعل المستأجر الذي أقام البناء في وضع قانوني أسوأ ممن اشتراه خالياً ، وهو ما لا يتفق مع العقل والمنطق ويتنزه عنه المشرع

لما كان ذلك

شراء المستأجر لبناء ثلاث شقق

وكانت محكمة الموضوع في حدود سلطتها التقديرية في الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها ومنها تقرير الخبير الأول ت إلى أن البناء الذى آلت ملكيته إلى مورث الطاعنين بموجب عقد البيع المؤرخ ۱۹۹٦/٢/٢٩ لاحق على استئجاره لعين النزاع واشتمل – وقت الشراء – على أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء خالية من سكنى الغير وصالحة للانتفاع بها بما تتوفر معه الشروط المنصوص عليها بالفقرة الثانية من المادة ٢٢ من القانون سالف الذكر ورتبت على ذلك قضاءها بالإخلاء فإنها تكون قد طبقت القانون تطبيقاً صحيحاً ويضحى النعي عليه بالسبب الثاني على غير أساس . مما يتعين معه رفض الطعن

الطعن رقم ١٠٤٦٣ لسنة 76 ق جلسة 19/10/2021
Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }