المأخذ علي أحكام دعاوي البيع والملكية ( الجزء 3 )

المأخذ علي دعاوي الملكية

تابع المأخذ علي أحكام دعاوي البيع والملكية الجزء 3 ويتضمن المأخذ في دعوي صحة التعاقد علي عقود البيع ويتضمن بيان المحكمة المختصة بدعوي صحة التعاقد حال تعدد عقود البيع وحالة تعدد عقود البيع محل الصحة والنفاذ وأحدها من اختصاص المحكمة الكلية والبعض من اختصاص المحكمة الجزئية

مأخذ أحكام دعاوي الملكية والبيع

وكذلك حالة طلب صحة ونفاذ عقدي بيع يقع كل منهما على حصة مغايرة من العقار ومسألة الالتزام بتسليم المبيع  في عقد البيع  العرفي وحالة طلب التسليم لعين غير مملوكة للبائع و طلب تسليم حصة عقارية شائعة وتعرض المحكمة من تلقاء نفسها لمسألة دفع الثمن دون دفع من البائع

1. ما هي المحكمة المختصة بدعوي صحة التعاقد حال تعدد عقود البيع ؟
2. ما هي المحكمة المختصة علي عقود البيع ان كان حدها من اختصاص المحكمة الكلية والبعض من اختصاص المحكمة الجزئية ؟
3. ما هو قول القضاء في حالة طلب صحة ونفاذ عقدي بيع يقع كل منهما على حصة مغايرة من العقار ؟
4. ما هو الأثر المترتب علي الالتزام بتسليم المبيع في عقد البيع  العرفي ؟
5. ما قول القضاء في طلب المشتري التسليم لعين غير مملوكة للبائع ؟
6. ما قول القضاء في طلب المشتري تسليم حصة عقارية شائعة ؟
7. هل يحق للمحكمة التعرض من تلقاء نفسها لمسألة دفع الثمن دون دفع من البائع ؟

دعوى صحة التعاقد عن عقود بيع متعددة والاختصاص بنظرها

ما هي المحكمة المختصة بدعوي صحة التعاقد حال تعدد عقود البيع ؟

الوقائع

المؤرخ ۱۹۷۷/۲/۱۸ والمتضمن بيع المدعى عليهم الثلاثة الأول إلى المدعية الدعوى أقامتها المدعية طالبة

أولا : الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي حصة قدرها ستة قراريط شيوعا في العقار الموضح الحدود والمعالم بالعقد وبالصحيفة لقاء ثمن قدره ۳۷٥۰ ج .

ثانيا : بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ ۲/۱۹ / ۱۹۷۷ والمتضمن بيع المدعى عليهم الرابع والخامس والسادس إلى المدعية حصة قدرها ثلاثة قراريط شيوعا في العقار سالف الذكر لقاء ثمن قدره ٢٥٠٠ ج .

ثالثا : بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ ۱۹۷۷/۳/۱۰ والمتضمن بيع المدعى عليهم السابع والثامن والتاسع حصة قدرها خمسة قراريط من ذات العقار سالف البيان إلى المدعية نظير ثمن قدره ٣٢٥٠

قضت المحكمة الابتدائية بصحة ونفاذ العقود الثلاثة سالفة الذكر

أسباب الحكم

وجاء بأسباب الحكم

وحيث إنه لما كانت عقود البيع المقدمة من المدعية قد توافرت أركانها وشرائطها القانونية من رضا وبيع محدد وثمن جدي ومن ثم فإن المحكمة تنتهي إلى إجابة المدعية إلى مطلبها بصحة ونفاذ عقود البيع الابتدائية الواردة بالصحيفة.

مأخذ حكم الاختصاص بصحة ونفاذ عقود متعددة

يؤخذ على هذا الحكم

إنه لما كانت المادة ٣٨ مرافعات تنص على أنه إذا تضمنت الدعوى طلبات متعددة ناشئة عن أسباب قانونية مختلفة كان التقدير باعتبار قيمة كل منها على حده وإذ كانت الدعوى تنطوي على طلبات بصحة ونفاذ عقود بيع متعددة يستند كل منها إلى سبب قانوني مختلف

ومن ثم تقدر الدعوى بقيمة كل عقد على حدة ولما كانت قيمة كل عقد منها يدخل في الاختصاص القيمي . للمحكمة الجزئية .. فإن الحكم إذ قضى في موضوع هذه العقود مما مفاده اختصاصه قيميا بنظرها رغم أن الاختصاص القيمي من النظام العام فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه .

نقض مدني – جلسة ١٩٦٣/٢/١٤ . سنة ١٤ ص ٢٤٧ ، راجع أيضا تقنين المرافعات لمحمد كمال عبد العزيز . ص ١٥٢ ، والتعليق على قانون المرافعات للدناصوري وعكاز . الطبعة الثانية ص ١٣٠

المحكمة المختصة بعقدين اختصاص كلي وأخر جزئي

ما هي المحكمة المختصة علي عقود البيع ان كان حدها من اختصاص المحكمة الكلية والبعض من اختصاص المحكمة الجزئية ؟

الوقائع

دعوى رفعها المدعى بطلب الحكم :

•  أولا : بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ ۱۹۷۸/۱/٥ والمتضمن بيع المدعى عليه الثالث للمدعى عليه الثاني العقار الموضح الحدود والمعالم بالعقد وصحيفة الدعوى نظير ثمن قدره ٤٠٠٠
• ثانياً: بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ ۱۹۸۲/۱۱/۳۰ والمتضمن بيع المدعى عليه الثاني للمدعى عليه الأول ذات العقار سالف الذكر نظير ثمن قدره ٤٨٠٠ ج .

ثالثا : بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ ١٩٨٥/٣/٥ والمتضمن بيع المدعى عليه الأول ذات العقار سالف البيان للمدعى نظير ثمن قدره ۱٥۰۰۰ ج ،

وقد قضت المحكمة

• أولا : بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى بالنسبة للعقدين المؤرخين ۱۹۷۸/۱/٥ ، ۱۱/۳/ ۱۹۸۲ والإحالة إلى المحكمة الجزئية المختصة .
•  ثانيًا : بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ ١٩٨٥/٣/٥ وألزمت المدعى عليه الأول بالمصاريف وأتعاب المحاماة .

مأخذ حكم الاختصاص الكلي والجزئي

يؤخذ على هذا الحكم

إنه لما كان المقرر قانونا أنه متى كانت المحكمة الابتدائية مختصة بالنظر في طلب ما فإن اختصاصها هذا يمتد إلى ما عساه أن يكون مرتبطا به من طلبات ولو كانت مما يدخل في الاختصاص القيمي أو النوعي للمحكمة الجزئية

وكان الثابت من المدونات أن الدعوى أمامها بطلب الحكم بصحة ونفاذ ثلاثة عقود بيع عن عقار واحد وكان أحد هذه العقود يدخل بحسب قيمته في اختصاص المحكمة الابتدائية

فإن هذه المحكمة يمتد اختصاصها أيضا إلى باقي العقود التي تدخل بحسب قيمة كل منها في اختصاص المحكمة الجزئية  وإذ خالف الحكم هذا النظر وقضى بعدم اختصاص المحكمة الابتدائية قيميا بنظر الدعوى بالنسبة لعقدي البيع اللذين يقعان في نطاق اختصاص المحكمة الجزئية يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه .

تعقيب

 متى كانت المحكمة الابتدائية مختصة بالنظر في طلب ما فإن اختصاصها هذا يمتد إلى ما عساه أن يكون مرتبطا به من طلبات أخرى ولو كانت مما يدخل في الاختصاص النوعي للقاضي الجزئي

الطعن ٢٧٤ لسنة ٣٨ ق – جلسة ١٩٧٤/٥/١١ . سنة ٢٥ والطعن ٩٠٧ لسنة ٤٤ ق – جلسة ١٩٨٠/٣/١٩

من المقرر أنه متى كانت المحكمة الابتدائية مختصة بالنظر في طلب ما فإن اختصاصها يمتد إلى ما عساه أن يكون مرتبطا به من طلبات أخرى ولو كانت مما يدخل في الاختصاص النوعي للقاضي الجزئي ويكون الاختصاص بنظر الدعوى برمتها منعقدا للمحكمة الابتدائية .

لما كان ذلك وكان الثابت من أولهما صحة ونفاذ العقد المؤرخ مدونات الحكم المطعون فيه أن الدعوى وإن تضمنت طلبين ناشئين عن سببين مختلفين . المتضمن شراؤهم لكامل العقارات المبينة الحدود والمعالم به وثانيهما بصحة ونفاذ العقد المؤرخ ….. المتضمن شراء أحدهم لنصيب الآخر الذي خصه وآل إليه بالعقد الأول مما يتحقق به الارتباط الكامل بين الطلبين

لما كان ذلك وكان الطلب الأول مما تختص به المحكمة الابتدائية فإن اختصاصها يمتد بالتالي إلى الطلب الثاني المرتبط به عملا بالمادة ٣/٤٧ من قانون المرافعات .

 الطعن رقم ١٥٢٥ لسنة ٥٠ ق – جلسة ٣/٥/ ١٩٨٥

طلب صحة ونفاذ عقدين بذات العقار لكن الحصة مغايرة

ما هو قول القضاء في حالة طلب صحة ونفاذ عقدي بيع يقع كل منهما على حصة مغايرة من العقار ؟

الوقائع

دعوى بصحة ونفاذ عقدي بيع ابتدائيين :

 الأول : مؤرخ ١٩٦٦/٨/٣١ بموجبه باع المدعى عليهم الثلاثة الأول للمدعى حصة قدرها ١٦ قيراط ) ستة عشر قيراطا ) على الشيوع في كامل أرض ومباني العقار رقم ٥ حارة ….. قسم الجمالية بثمن إجمالي قدره ٧٤٥٠ ج .

والثاني : مؤرخ ١٩٦٧/٥/٦ بمقتضاه باع المدعى عليه الرابع للمدعى حصة قدرها ٤ قراريط ( أربعة قراريط ) على الشيوع في كامل أرض ومباني العقار ذاته بثمن إجمالي قدره ٢٢٥٠ ج وإن الملكية آلت لكل من البائعين بالميراث الشرعي  .

 قضت المحكمة بصحة ونفاذ عقدي البيع الابتدائيين المؤرخين ٣١ /٨ / ١٩٦٦ ، ١٩٦٧/٥/٦ سند الدعـوى وألزمت المدعى عليهم بالمصاريف وعشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة .

مأخذ الحكم بتغاير الحصتين بالعقدين

يؤخذ على هذا الحكم

 لما كان من المقرر أن قواعد الاختصاص النوعي وبحسب قيمة الدعوى من النظام العام، وكان عقد البيع الابتدائي المؤرخ ١٩٦٧/٥/٦ يدخل في اختصاص المحكمة الجزئية قيميا ولا يوجد ثمة ارتباط بينه وبين عقد البيع الابتدائي المؤرخ ١٩٦٦/۸/۳۱ والذي تختص بنظره المحكمة الابتدائية لأن كل منهما قد انصب على حصة مغايرة من العقار المبيع وإذ قضت المحكمة الابتدائية في موضوع هذا العقد بما يتضمن اختصاصها بنظره فإن قضاءها يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه

تعقيب

 إذا كان الطلبان اللذان تضمنتهما الدعوى وإن جمعتهما صحيفة واحدة إلا أنهما في حقيقتهما دعويان مستقلتان كل منهما موجهة إلى فريق من المدعى عليهم ومطلوب فيها الملكية  عن مقدار محدد ومستقل عن المقدار المطلوب في الدعوى الأخرى كما أن الطلبان لا يعتبران ناشئين عن سبب واحد لأنه وإن كان السبب فيهما متماثلا وهو الغصب

إلا أن الغصب الواقع من المدعى عليهم في الطلب الأول مستقل بذاته عن الغصب الواقع من المدعي عليهم في الطلب الأخير – لأنه ليس ثمة رابطة من توافق أو اشتراك بين الفريقين المدعى عليهما تربط الفعل الواقع من أحدهما بالفعل الواقع من الآخر – متى كان ذلك فإنه لا ينظر في تقدير قيمة الدعوى إلى مجموع الطلبين وإنما تقدر باعتبار قيمة كل منهما على حدة

 نقض مدني – جلسة ١٩٦٦/٢/١٠ . سنة ١٧ ص ٢٦٩

 عقد البيع غير المسجل وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري إلا أنه يولد في ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع ، ويترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع في حيازة المشتري وله أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ومنها البناء على سبيل ، البقاء والقرار .

 الطعن رقم ٢٤٠ لسنة ٣٦ ق – جلسة ١٩٧١/٤/٨ سنة ٢٢ ص والطعن رقم ١٩ لسنة ٤٢ ق – جلسة ١٩٧٦/٢/١٧ . سنة ٢٧ ص ٤٥٣

وأنه إذ كان الطاعن قد أسس دعواه – بطلب طرد واضع اليد على العقار مشتراه ـ على عقدي البيع العرفيين الصادرين له وكان عقد البيع – ولو لم يكن مشهراً – ينقل إلى المشتري جميع المتعلقة بالبيع والدعاوى المرتبطة به بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها استناداً إلى أن العقد العرفي يمنح المشتري الحق في استلام المبيع لأنه من الآثار التي تنشأ من عقد البيع الصحيح

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر بقضائه برفض الدعوى تأسيسا على أن الطاعن لم يكتسب ملكية المنزل محل النزاع لعدم شهر عقدي شرائه فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .

 الطعن رقم ٤٤٥ لسنة ٤٦ ق . جلسة ١٩٧٩/٥/٢٨  سنة ٣٠ عدد ٢ ص ٤٦١

عقد البيع العرفي والالتزام بتسليم المبيع

ما هو الأثر المترتب علي الالتزام بتسليم المبيع في عقد البيع  العرفي ؟

الوقائع

دعوى بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد بيع ابتدائي مؤرخ ١٩٨٠/١/١٦ والتسليم . قدم المدعى عقد البيع موضوع الدعوى وتبين من مطالعته أن البائع قد اشترى العقار من آخر بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ ١٩٧٥/٣/٢٥ .

قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى تأسيسا على أن الملكية لم تنتقل إلى البائع.

مأخذ الحكم بشأن تسليم المبيع

يؤخذ على هذا الحكم

إنه إذ قضى بعدم قبول الدعوى بالنسبة لطلب التسليم دون أن يبين سنده في هذا القضاء حالة أنه يجوز للمشتري بعقد عرفي أن يطلب تسليم المبيع فإنه يكون معيبا بالقصور 

أثر عدم انتقال الملكية للبائع علي التزام التسليم

ما قول القضاء في طلب المشتري التسليم لعين غير مملوكة للبائع ؟

الوقائع

دعوى صحة ونفاذ عقد بيع والتسليم – دفع بعدم قبول الدعوى لعدم انتقال ملكية المبيع إلى البائع  .

قضت المحكمة بصحة ونفاذ العقد ورفضت التسليم .

 أسباب الحكم

 أن المساحة المبيعة مشاعا ومن ثم فإنه يقضي للمدعى بصحة ونفاذ العقد بالقدر المفرز ولا يقضي له بالتسليم . فالبيع المفرز في حصة شائعة صحيح موقوف على نتيجة القسمة .

مأخذ الحكم برفض التسليم

يؤخذ على هذا الحكم

أولا : أغفل الفصل في الدفع بعدم قبول الدعوى لعدم انتقال ملكية المبيع للبائع وهو دفاع يؤثر في نتيجة الدعوى مما يعيبه بالقصور .

ثانيا : لما كان التسليم أثر من آثار عقد البيع الصحيح ولو كان عرفيًا وكان جائزا وقوعه في حصة شائعة ودون إفراز وهو يقع على عاتق البائع سواء كان قد تلقاه ماديًا من البائع له أم لا

وإذ خالف الحكم هذا النظر ورفض طلب التسليم بقالة أن البيع تم على حصة مفرزة حال أن التسليم يتم حسب الواقع بغض النظر عن وصف المبيع في العقد مفرزا أم شائعًا وإذ خالف الحكم هذا النظر فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه

تعقيب

عقد البيع غير المسجل وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري إلا أنه يولد في ذمة البائع التزامًا بتسليم المبيع ، ويترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع في حيازة المشتري ، وله أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ومنها البناء على سبيل البقاء والقرار .

 الطعن رقم ۱۹ لسنة ٤٢ ق – جلسة ١٩٧٦/٢/١٧ . السنة ٢٧ ص ٤٥٣

وقضت محكمة النقض أيضا أنه

 لا يجوز للمشتري لقدر مفرز في العقار الشائع أن يطالب بالتسليم مفرزاً لأن البائع له الشريك على الشيوع لم يكن يملك وضع يده على حصة مفرزة قبل حصول القسمة إلا برضاء باقي الشركاء جميعا ولا يمكن أن يكون للمشتري حقوق أكثر مما كان لسلفه هذا إلى ما يترتب على القضاء بالتسليم في هذه الحالة من إفراز لجزء من المال الشائع بغير الطريق الذي رسمه القانون .

 الطعن رقم٣٤١ لسنة ٣٩ ق – جلسة ١٩٧٤/۱۲/۳ . السنة ٢٥ ص ١٣٢٤

رفض التسليم لعدم ملكية البائع للعقار المبيع

هل الحق الشخصي لا يمنع من الوفاء به أن تكون العين الوارد عليها غير مملوكة للملتزم ؟

الوقائع

أقامتها المدعية بطلب الحكم على المدعى عليه بتسليمها حجرة بالمنزل المبين بصحيفة الدعوى استنادًا إلى أنه اشترى ذلك المنزل باسم اولاده وتعهد بأن يترك لها فيه تلك الحجرة لتقيم فيها حتى وفاتها وإلا التزم بدفع مبلغ مائة جنيه وقدمت المدعية إقراراً منسوباً للمدعى عليه تضمن ذلك

ودفع المدعى عليه الدعوى بعدم قبولها لرفعها على غير ذي صفة لأنه لا يملك العقار موضوع الدعوى

وقد قضت المحكمة برفض الدعوى

أسباب الحكم

وجاء بأسباب الحكم

وحيث إن المادة ۲۱٥ مدني تنص على أن … ومفاد ذلك النص أن التنفيذ العيني يصبح متعذراً إذا صار مستحيلا استحالة تامة كأن يكون محل الالتزام بنقل حق عيني قد هلك أو انتقلت ملكيته إلى غير الملتزم وحيث إنه بتطبيق ما تقدم من أحكام على واقعة الدعوى

وكان العقار موضوع التداعي مملوكا لغير المدعى عليه ومن ثم يصبح التنفيذ العيني مستحيلاً لأن ملكية العقار سالف الذكر قد انتقلت إلى غير الملتزم . وترتيبًا على ما سلف فإن دعوى المدعية تسليمها الحجرة المبينة بالإقرار وصحيفة الدعوى يكون قد أصبح في غير محله متعينا رفضه

مأخذ الحكم برفض التسليم لعدم ملكية المبيع

يؤخذ على هذا الحكم

إنه لما كان موضوع الدعوى ليس حقا عينيا مما يستحيل نقله إلا بالتسجيل وإنما هو حق شخصي لا يمنع من الوفاء به أن تكون ملكية العين الوارد عليها غير مملوكة للملتزم فإن الحكم وقد قضى برفض الدعوى على سند من القول باستحالة تنفيذ الالتزام لانتقال ملكية العين الوارد عليها إلى غير الملتزم به يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .

تعرض المحكمة لدفع الثمن من تلقاء نفسها

هل يحق للمحكمة التعرض من تلقاء نفسها لمسألة دفع الثمن دون دفع من البائع ؟

الوقائع

دعوى صحة ونفاذ عقد بيع ابتدائي مؤرخ ۱۹۷۲/٥/٢٥ والمتضمن بيع المدعى عليها للمدعي الأطيان الزراعية الموضحة الحدود والمعالم بالصحيفة والعقد والبالغ مساحتها أربعة قراريط لقاء ثمن قدره ١٦٠ ج ، ولم تحضر المدعى عليها ولم تدفع الدعوى بثمة دفع أو دفاع ، وقضت المحكمة ونفاذ عقد البيع وألزمت المدعى عليها بالمصروفات

أسباب الحكم بشأن عدم دفع الثمن

وجاء بأسباب الحكم

لما كان ذلك وكان الثابت من مطالعة المستندات المقدمة من المدعى أن المشتري قد أوفى البائعة كامل الثمن وأن الأخيرة تملك القدر المبيع بطريق الميراث الشرعي   .

مأخذ الحكم علي دفع الثمن من عدمه

 يؤخذ على هذا الحكم

إنه لما كان من المقرر أن الوفاء بالثمن ليس شرطا من شروط صحة عقد البيع أو ركنا من أركانه وإنما يكون عدم الوفاء به محل دفع من البائع بعدم تنفيذ التزامه بنقل الملكية إلى المشتري الذي يطالبه بتنفيذ هذا الالتزام

نقض مدني – جلسة ١٩٦٧/١٢/٢٨ السنة ١٨ ص ۱۹۳۲

الأمر الذي لا يتعلق بالنظام العام ولا يجوز للمحكمة أن تعرض له من تلقاء نفسها ، وإذ كان الحكم قد عرض لمسألة دفع الثمن  دون دفع من المدعي عليها بعدم التنفيذ وأدخل ذلك ضمن ما استند إليه في القضاء بصحة ونفاذ عقد البيع ، فإنه يكون قد أقيم على أساس قانوني خاطئ .

تعقيب

وفي شأن الثمن وتعيينه قضت ة النقض بأن الثمن وإن كان يعتبر ركناً أساسيًا في عقود البيع إلا أنه وعلى ما يستفاد من نص المادتين ٤٢٣ ، ٤٢٤ من القانون المدني – لا يشترط أن يكون الثمن معينا بالفعل في عقد البيع بل يكفي أن يكون قابلا للتعيين باتفاق المتعاقدين صراحة أو ضمنا على الأسس التي يحدد بمقتضاها فيما بعد

الطعن رقم ١٠٥١ لسنة ٤٥ ق – جلسة ۱۹۸۰/۱/۲۸ السنة ۳۱ العدد الأول ص ۳۱۸

عدم جواز تعرض المحكمة للوفاء بكامل الثمن دون دفع من البائع

الوقائع

دعوى بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ ۱۹۷۱/۲/۶ بالنسبة لمساحة ٧ قراريط مباعة من المدعى عليهما للمدعي نظير ثمن مقداره ٥٨۰۰۰ ج مع إلزام المدعى عليهما بالمصاريف ، وقدم المدعي عقد البيع وتبين من مطالعته أنه أوفى بمبلغ ٤٨٠ ج من الثمن إلى البائعين ، لم يدفع المدعى عليهما بعدم سداد باقي الثمن ، وقد قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى وألزمت المدعي بالمصاريف

أسباب الحكم

وجاء بأسباب الحكم

وحيث إن أحدًا من المدعى عليهما لم يحضر بالجلسات ليبدي ما عسى أن يكون لديه من دفوع أو دفاع ، ولما كان قد ظهر بجلاء أن المدعي قد عجز عن إثبات وفائه بكامل الثمن للمدعي عليهما ومن ثم فلا يجوز له أن يطلب إجبار البائع على تنفيذ التزاماته التي من شأنها نقل الملكية عن طريق الدعوى المرفوعة بصحة ونفاذ العقد

ذلك أنه من حق البائع أن يحبس التزامه هذا حتى يقوم المشتري بتنفيذ ما حل من التزامات ….. ولما كان الثابت أن المدعي لم يفي بالثمن الكامل للمدعي عليهما ومن ثم تضحي دعواه قبل سداده الثمن غير مقبولة مما يتعين الحكم بعدم قبولها

مأخذ الحكم علي التزام سداد الثمن

يؤخذ على هذا الحكم

لما كان من المقرر قانونا أن سداد الثمن ليس ركنا في عقد البيع وتخلف المشتري عن الوفاء به إنما هو دفع بعدم التنفيذ متعلق بحق البائع ولا يجوز للمحكمة أن تتعرض له من تلقاء نفسها ، وإذ خالفت المحكمة هذا النظر وتصدت لبحث عدم قيام المدعي بسداد باقي الثمن دون أن يثيره المدعي عليهما فإنها تكون قد أخطأت في تطبيق القانون

تعقيب

 لا يجوز لغير البائع أن يدفع دعوى صحة التعاقد بتخلف المشتري عن الوفاء بالتزامه بدفع الثمن لأن هذا الدفع هو بذاته الدفع بعدم التنفيذ ولا يقبل إلا من المتعاقد الآخر .

نقض مدني – جلسة ۱۹٦۷/۱۲/۲۸ . السنة ۱۸ ص ۱۹۳۲ – وراجع أيضا الوسيط للدكتور السنهوري – الجزء الرابع – طبعة ١٩٨٦ ص ١٠١٦

صحة التعاقد وطلب تسليم حصة عقارية شائعة

ما قول القضاء في طلب المشتري تسليم حصة عقارية شائعة ؟

الوقائع

دعوى بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد بيع ابتدائي لحصة عقارية شائعة في عقار مع التسليم

قضت المحكمة بصحة ونفاذ العقد ورفضت طلب التسليم .

أسباب الحكم

وجاء بأسباب الحكم

وحيث إنه عن طلب التسليم فإن المحكمة ترى أن التسليم لا محل له لتعلقه بحصة شائعة في العقار .

مأخذ الحكم عن التزام التسليم

يؤخذ على هذا الحكم

إنه لما كان التسليم وفقا لنص المادة ٤٣٥ من القانون المدني هو وضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديًا وإذ خالف الحكم هذا النظر وقضى برفض طلب تسليم المبيع على سند من أن المبيع حصة شائعة في عقار  يكون قد خالف القانون .

تعقيب

أن مؤدى نص المادة ٤٣٥ من القانون المدني أن تسليم المبيع يتم بوضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل .. مع إعلام المشتري أن المبيع وضع تحت تصرفه ، ولم يشترط المشرع التسليم الفعلي ، بل افترض تمام التسليم متى توافر عنصراه ولو لم يستول المشتري على المبيع استيلاء ماديا فيكفي لتمام التسليم مجرد تغيير النية سواء باتفاق أو بتصرف قانوني مجرد كأن يظل البائع حائزا المبيع باعتباره مستأجراً ، ويعتبر التسليم في هذه الحالة حكميًا أو معنوياً .

 نقض الطعن ٤٤٢ لسنة ٤٤ ق . جلسة ١٩٧٨/٤/١٢

راجع أيضًا الوسيط للدكتور السنهوري الجزء الرابع – طبعة ١٩٨٦ ص ٧٥٠ ، وعقد البيع للدكتور سليمان مرقص – طبعة ۱۹۸۰ ص ٣٤٠ ، والتقنين المدني . لمحمد كمال عبد العزيز – المجلد الأول من الجزء الثاني ص (٢٦٢)

وهناك حالة أخرى في شان تسلیم قدر مفرز في عقار شائع قضت فيها محكمة النقض بأنه لا يجوز للمشتري لقدر مفرز في العقار الشائع أن يطالب بالتسليم فوراً لأن البائع له الشريك على الشيوع  لم يكن يملك وضع يده على حصة مفرزة قبل حصول القسمة إلا برضاء باقي الشركاء جميعا ولا يمكن أن يكون للمشتري حقوق أكثر مما كان لسلفه، هذا إلى ما يترتب على القضاء بالتسليم فى هذه الحالة من إفراز ، لجزء من المال الشائع بغير الطريق الذي رسمه القانون .

الطعن رقم ۳۱ لسنة ٣٩ ق . جلسة ١٩٧٤/١١/٣ سنة ٢٥ ص ۱۳۲۱

وبالنسبة لبيع أراضي الأوقاف فقد أصدرت محكمة النقض حكما حديثا يتضمن  أن النص في المادة الحادية عشرة من القانون ۸۰ لسنة ۱۹۷۱ بإنشاء هيئة الأوقاف المصرية على أن يصدر رئيس الجمهورية قراراً بتنظيم العمل بالهيئة وتشكيل مجلس إدارتها وبيان اختصاصه » وفي المادة الأولى من القرار بذاتها

ومؤدى ذلك ألا يكون للهيئة أن تسلك طريق الممارسة في غير هذه الأحوال وإلا كان تصرفها باطلا ، سواء كان التصرف للأفراد أو لغيرهم، سواء كانت ملكية الأوقاف متنازع عليها أو لم تكن كذلك إذ لو أراد المشرع استثناء الأوقاف المتنازع على ملكيتها لنص عليها صراحة ضمن هذه الأحوال ولا يغير من ذلك أنه نص في المادة الثانية من قانون إنشاء الهيئة على أن تختص وحدها يإدارة واستثمار أموال الأوقاف .

وفي المادة الثالثة على أن  تنتقل إلى مجلس إدارة الهيئة الاختصاصات المخولة للجنة شئون الأوقاف بالقانون ۲۷۲ لسنة ١٩٥٩ وكذلك الاختصاصات المخولة للمجالس المحلية بالقانون ٤٤ لسنة ۱۹٦٢ وذلك بالنسبة إلى البدل والاستبدال والاستثمار

وفي المادة الخامسة على أن  تتولى الهيئة نيابة عن وزير الأوقاف بصفته ناظراً على الأوقاف الخيرية إدارة هذه الأوقاف واستثمارها والتصرف فيها على أسس اقتصادية بقصد تنمية أموال الأوقاف

إذ أن ذلك كله ينبغي تحقيقه طبقا للقواعد التي وضعها المشرع بالقرار الجمهوري المشار إليه لتنظيم العمل بالهيئة وحدد فيها اختصاصات مجلس إدارتها بما لا يتعارض مع القواعد المنصوص عليها بالقوانين سالفة الذكر

كما لا يغير من ذلك أن القرار التنظيمي الذي أصدرته الهيئة بجواز الاستبدال بالممارسة لواضعي اليد من الأفراد وللقرارات الفردية التي أصدرتها على أساسه بإبرام العقود محل النزاع لم يتم سحبها أو إلغاؤها طالما كانت تلك القرارات منفصلة عن هذه العقود وصدرت متجاوزة الرخصة التي أعطيت لمجلس الإدارة في الأحوال المنصوص عليها حصرا.

 الطعن رقم ١٤٠٥ لسنة ٥٣ ق – جلسة ۱۹۸۷/۳/۳۱

 وبالنسبة للأموال العامة فقد صدر عن محكمة النقض ما يأتي :

الأموال التي تصبح من الأموال العامة بمجرد تخصيصها للمنفعة العامة هي وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – الأموال المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة وذلك عملا بنص المادة ٨٧ من القانون المدني ومن ثم فإن الأموال المملوكة للأفراد لا تكتسب صفة الأموال العامة بـ تخصيصها بالفعل لمنفعة عامة إلا إذا انتقلت ملكيتها إلى الدولة بأحد أسباب كسب الملكية المنصوص عليها في القانون.

 الطعن رقم ۱۲۳۰ لسنة ٥٣ ق – جلسة ١٩٨٧/٢/٢٤

استيلاء الحكومة على العقار جبرا من صاحبه دون اتخاذ الإجراءات القانونية التي يوجبها قانون نزع الملكية يعد بمثابة غصب ليس من شأنه أن ينقل الملكية للغاصب ولازم ذلك أن صاحب هذا العقار يظل محتفظا بملكه رغم هذا الاستيلاء ويكون له الحق في استرداده حتى تتخذ إجراءات نزع الملكية قانونا أو يستحيل رده إلا أن يختار هو المطالبة بالتعويض.

الطعن رقم ۱۲۳۰ لسنة ٥٣ – جلسة ۱۹۸۷/۲/۲٤

 مؤدى نص المادة ٤٣٥ من القانون المدني أن تسليم المبيع يتم بوضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل مع إعلام المشتري أن المبيع قد وضع تحت تصرفه ، ولم يشترط المشرع التسليم الفعلي ، بل افترض تمام التسليم متى توافر عنصراه ، ولو لم يستول المشتري على المبيع استيلاء مادياً ، فإذا تم التسليم على هذا الوجه انقضى التزام البائع وبرئت ذمته منه .

 الطعن رقم ١٤٢٥ لسنة ٥٦ ق – جلسة ۱۹۸۸/۱۱/۲۹

وأنه لا يجوز للمشتري لقدر مفرز في العقار الشائع أن يطالب بالتسليم مفرزاً لأن البائع له لم يكن يملك وضع يده على حصة مفرزة قبل حصول القسمة  وليس للمشتري من الحقوق أكثر مما كان لسلفه ، وفي القضاء بالتسليم في هذه الحالة إفراز لجزء من المال الشائع بغير الطريق الذي رسمه القانون .

 الطعن رقم ٢٦١ لسنة ٥٥ ق – جلسة ۱۹۸۸/۱۲/۲۸

وأن نص المادة ٤٣١ من القانون المدني يدل على أن محل التزام البائع بتسليم العين المبيعة إلى المشتري يتحدد بالمبيع المتفق عليه في عقد البيع وهو في الشيء المعين بالذات يكون بحسب أوصافه الأساسية المتفق عليها والتي تميزه عن غيره، كما أن وقوع خطأ مادي في التسليم فيما يتعلق بماهية المبيع لا يمنع البائع من طلب تصحيحه وفقا لما تقضي به المادة ١٢٣ من القانون المدني .

 الطعن رقم ۱۷۳۷ لسنة ٥٧ ق – جلسة ۱۹۹۰/۱/۱۲

مقال أحكام دعاوي البيع والملكية

محمية بحقوق النشر الألفية الثالثة dmca

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي