مذكرة ختامية بعدم نفاذ ايجار والطرد

ايجار ملك الغير غير نافذ في حق المالك ويستوجب طرد المستاجر والتعويض ونقدم مذكرة ختامية بعدم نفاذ ايجار والطرد لانتفاء العلاقة القانونية بين المالك والمؤجر وبين المالك والمستأجر و عدم نفاذ التصرف بين المؤجر والمستأجر في حق المالك

أهمية المذكرة الحتامية في الدعوي القضائية

للمذكرات الختامية أهمية من حيث الالمام بكافة عناصر الدعوي من واقع وأسانيد قانونية وواقعية ومن ثم يجب عند تحرير المذكرة الختامية التمسك في صدرها بكافة الأسانيد المبداه سابقا بصحيفة الدعوي والمذكرات وحوافظ المستندات الى جانب اثبات الطلبات المثبتة مسبقا بصحيفة الدعوي

مذكرة عدم النفاذ والطرد والتسليم مع التعويض

محكمة شمال بنها الابتدائية

الدائرة … مدني كلي

مذكرة

في الدعوي رقم ….. لسنة 2022

مقدمة من / ……………………………                                ( مدعي أصليا – مدعي عليه فرعيا )

ضد كل من /  1- …………………………                              ( مدعي عليه أصليا – مدعي فرعيا )

                  2- ………………………..                       ( مدعي عليه ثان أصليا – مدعي عليه ثان فرعيا )

جلسة .././2023

الوقائع

أقام المدعي أصليا دعواه مختصما المدعي عليهما بطلبات هي :

اولا : طرد  المدعي عليهما للغصب من المخزنين محلا التداعي المبينين بصحيفة الدعوى الكائنين شارع ….. بالعقار ملك المدعي بزمام …….. ـ مركز ……. – قليوبية

وذلك لانتفاء السند القانوني المشروع بين المدعي والمدعي عليهما و لعدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين 20/12/2017 في حق المدعي لإبرامهما على ملكه دون اجازة منه ، وتسليم المدعي المحزنين خاليين من الاشخاص وأي شواغل فضلا عن الزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

ثانيا : الزام المدعي عليه الثاني ( …………. ) بأن يؤدى للمدعي تعويض مادي وأدبي قدره مائة وعشرون الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون اجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك

وعلى سبيل الطلب الاحتياطي :

عدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين 20/12/2017 المبرم بين المدعي عليهما بدون اجازة المدعي المالك – لمدة أكثر من سنوات وانتهاؤه في 20/12/2020 ورد المخزنين محل عقدي الايجار المبينين بصحيفة الدعوي الى المدعي خاليين من أي شواغل وأي أشخاص

علي سند من الواقع والقانون

أنه بعقد بيع مؤرخ 29 / 3 / 2021 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم …… لسنة 2021 ص . ت …. اشتري من السيدة / ……………  أرض وبناء منزل سكنى دورين بزمام …..ـ مركز ……… – قليوبية – بحوض …. / .. ومساحته (210 م2) والدور الأرضي به مخزنين والأول سكني وقد تسلم العقار المبيع خاليا من أي أشخاص ووضع اليد عليه منذ تاريخ العقد

 وقد آلت ملكية العقار للبائعة للمدعي بالشراء من …………. ( المدعى عليه الثاني ) بعقد بيع مؤرخ 25 / 7 / 2016 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم ….. لسنة 2017 ص . ت ………

وقد فوجئ بتاريخ 27 / 2 / 2022 عندما شرع في تأجير ( المخزنين ) بالدور الأرضي بالعقار بوجود شخص يدعى / …….. ( المدعى عليه الأول ) بالمخزنين والذى أدعى انه مستأجراً للمخزنين من المدعو / ……….. ( المدعى عليه الثاني البائع للبائعة للمدعي وليس صفة تأجيريه ) بعقدين ايجار بأجرة شهرية 500 جنيه لكل مخزن فقام المدعي بتحرير المحضر رقم ….. لسنة 2022 ادارى …. فى 27/2/2022 باستيلاء الغير على أملاكه والغصب بلا سند قانونى

وقد وجه المدعي عليه الأول دعوي فرعية ضد المدعي أصليا والمدعي عليه الثاني طالبا فيه بمنع تعرضهم له في حيازته للعين المؤجرة – علي حد قوله المخالف للواقع والقانون

وقد ندبت الهيئة الموقرة خبيرا  في الدعوي أنهي مأموريته وأودع تقريره ملف الدعوي ومن ثم يتقدم المدعي أصليا بهذه المذكرة الى عدالة المحكمة المتضمنة أوجه دفاعه وأسانيده القانونية للقضاء بطلباته

الدفاع والطلبات

بادئ ذي بدء يتمسك المدعي أصليا بكافة أوجه الدفاع والأسانيد المقدمة منه بصحيفة الدعوي الافتتاحية والمذكرات التحريرية وهي جزء لا يتجزأ عن المذكرة الأتية المكملة لما تقدم

يلتمس المدعي أصليا :

في دعواه الاصلية القضاء بطلباته المبينة بصحيفة الدعوي الأصلية

وفي الدعوي الفرعية من المدعي عليه الاول برفضها

أسانيد الطرد وعدم نفاذ عقدي الايجار

ويستند المدعي أصليا الى الأسانيد القانونية والواقعية الأتية

( 1 ) طرد المدعي عليه الأول من المخزنين محل التداعي وذلك للغصب لوضع يده بلا سند مشروع صادر له من المدعي صاحب حق الانتفاع والاستعمال والاستغلال بموجب عقد شرائه من المالكة الأصلية ولانتفاء أي علاقة مشروعة بين المدعي أصليا والمدعي عليه الثاني تخول له حق التأجير نيابة عن المدعي :

الثابت من المستندات المقدمة بالدعوي ومن تقرير الخبير المنتدب في نتيجته النهائية أن

المدعي عليه الثاني قد باع العقار الكائن به المخزنين محل التداعي الى السيدة / ………. بعقد بيع مؤرخ 25/7/2016 صادر عليه حكم صحة توقيع برقم …لسنة 2017

( تاريخ البيع سابق علي عقود الايجار الصادرة منه الى المدعي عليه الأول )

ومن ثم ببيع المدعي عليه الثاني العقار أضحي منبت الصلة بالعقار ومنبت الصفة في ابرام أي تصرف بشأنه ( خاصة )

كذلك الثابت أن المدعي قد اشتري ذلك العقار من المشترية من المدعي عليه الثاني بعقد بيع مؤرخ 29 / 3 / 2021 صادر عليه حكم صحة توقيع رقم …. لسنة 2021 ص . ت …… وتسلم العقار بالكامل خاليا من أي أشخاص أو شواغل أو حقوق شخصية للغير

 ( فقد خلا عقد البيع سند المدعي من أي حقوق شخصية أو ايجار للغير )

والثابت من عقدي الايجار اللذين يستند اليهما المدعي عليه الأول الصادرين له من المدعي عليه الثاني أنهما مؤرخين 20 / 12 / 2017 ( وغير ثابتي التاريخ ) أي قبل شراء المدعي وهو ما يتنافى مع عقد البيع سنده الثابت به خلو العقار من أي حقوق للغير

ولو كان عقدي الايجار لهما وجود أنذاك وقت البيع لتم ذكرهما بعقد البيع ولتم تحويل الاجارة الى المدعي الا أنهما في الواقع من صنع المدعي عليهما بعد شراء المدعي لغصب المخزنين سيما وانهما دلسا معا بأن قام المدعي عليه الثاني بإنذار الأول بسداد الأجرة والا سيفسخ الايجار ورفع دعوي بالفعل والأخير قام بالسداد بإنذارات عرض وتركا الدعوي للشطب ( وهما منبتي الصلة واليد والصفة القانونية عليهما )

وأيا كان الأمر

فان عقدي الايجار الغير ثابتي التاريخ الصادرين ممن ليس له صفة وحق في التأجير لا ينفذان في حق المدعي مشتري العقار صاحب حق الانتفاع والاستعمال والاستغلال خاصة مع عدم وجود أي علاقة قانونية بين المدعي والمدعي عليه الثاني تبيح له حق التأجير عنه – وقد أقر المدعي عليه الأول في صحيفة دعواه الفرعية بانتفاء العلاقة بينه وبين المدعي أصليا حينما قرر أنه يسدد أجرة للمدعي عليه الثاني الذي بلا صفة في التأجير

ويساند ويشاطر ما تقدم النتيجة النهائية للخبير

 التى تضمنت الآتي

من المعاينة التي اجريناها على الطبيعة تبين ان المخزنين محل التداعي بالدور الأرضي وضع يد المدعى عليه الأول / ………  مستندا الى عقدى الايجار المؤرخين ۲۰۱۷/۱۲/۲۰ الصادرين له من المدعى عليه الثاني / ………. وتاريخ عقدى الايجار هو تاريخ لاحق لتاريخ عقد البيع العرفي المؤرخ 25/7/2016 ( عقد بيع المدعي عليه الثاني العقار بالكامل الى البائعة للمدعي أصليا )

ومن المعاينة التي اجريناها على الطبيعة تبين ان واضع اليد على الدور الأول علوى هو المدعى مستندا الى شراؤه العقار محل التداعي بموجب عقد البيع المؤرخ 29/3/2021

تبين وجود صورة ضوئية من انذار مؤرخ 7/7/2021 موجه من المدعى عليه الثاني / ………. للمدعى عليه الأول  ……… بسداد القيمة الايجارية للمخزنين عن الفترة من 4/4/2020 حتى 3/6/2021  ( وهذه الفترة هي فترة لاحقه على تاريخ عقد البيع المؤرخ 25/7/2016 والذى قام بموجبه – المدعي عليه الثاني – ببيع العقار محل الدعوى الى من تدعى / …… ( البائعة للمدعى ) العقار محل التداعي بموجب عقد البيع العرفي المؤرخ 29/3/2021 )

وحيث المقرر قانونا وقضاء أن

 الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل فيه وإن وقع صحيحاً بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به إلا بأجازته من هذا الأخير فإن لم يجزه ظل المستأجر بالنسبة له غاصباً

الطعن رقم ٢١٣٧ لسنة ٦٠ ق – جلسة 1/2/1995

و فقها عن علاقة المستأجر بالمالك الحقيقي

 أن عقد الايجار لا ينفذ في حق هذا الاخير ويكون له أن يسترد العين من المستأجر ويؤجرها لمن يشاء

السنهوري ص 94 ، العطار بند 57 ص 136 – حمدي عبدالرحمن ص 104

وكذلك أن

علاقة المستأجر بالمالك الحقيقي هذه لا يؤثر فيها عقد الايجار واذ كان هذا العقد صحيحا فيما بين المؤجر والمستأجر فانه غير نافذ في حق المالك الحقيقي اذا لم يكن طرفا فيه ومن ثم يستطيع المالك الحقيقي أن يسترد العين المؤجرة من تحت يد المستأجر

المستشار عبدالمنعم الشربيني – شرح القانون المدني – ص 368

والمقرر في قضاء محكمة النقض أنه

وإن كان إيجار ملك الغير صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلاّ أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي

( الطعن رقم ٨٨١٨ لسنة ٨٥ ق – دوائر الايجارات – جلسة 6/2/2019 )

وفى المذكرة الايضاحية والأعمال التحضيرية للمادة 559 مدني

أما الإيجار الصادر من غير المالك ممن ليس له حق الإدارة ، فصحيح فيما بين المتعاقدين ، ولكنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 4 – ص 472 و 473 )

والمقرر بنص المادة ۸۰۲ من القانون المدني أنه

 لمالك الشيء وحده في حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه

كما تنص المادة ۸۰۵ من ذات القانون أنه

لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها ويكون ذلك في مقابل تعويض عادل

وحيث أنه من المستقر عليه بقضاء محكمة النقض

عدم جواز حرمان أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها

طعن ٥٧٥ لسنة 60 ق جلسة ٢٥/٢/١٩٩٤

والمقرر ان

حق الملكية حق جامع مانع نافذ تجاه الناس كافة فهو جامع يخول المالك الانتفاع بالشيء واستغلاله والتصرف فيه وهو مانع مقصور على المالك دون غيره ، فلا يجوز لاحد ان يشاركه ملكه او يتدخل فى شئون ملكيته وهو فى ذات الوقت حق دائم لا يسقط بعدم الاستعمال مهما طال الزمن ما لم يكتسبه الخصم اذا توافرت له شروط الحيازة المكسبة للملكية

نقض ٤/٢/١٩٩٩ طعن رقم ٢٠٥٤ لسنة ٦٢ ق – القضاة س ٣١ العدد الاول والثاني يناير – ديسمبر ١٩٩٩ – ص ٤١٨

ومن ثم علي ما تقدم يكون طلب المدعي أصليا بطرد المدعي عليه الأول – واضع اليد بلا سند مشروع من المدعي – للغصب موافق لصحيح الواقع والقانون

 ( 2 ) الزام المدعي عليه الثاني ( ……….. ) بأن يؤدى للمدعي تعويض مادي وأدبي قدره مائة وعشرون الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون اجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك

المقرر انه للمالك الحقيقي للعين المؤجرة حق الرجوع على المؤجر بالتعويض اما لان هذا الأخير قد أثري على حسابه واما لأنه قد حرم من الانتفاع بملكه بسبب عمل المؤجر غير المشروع

ص 368 – المستشار عبدالمنعم الشربيني – الوسيط السنهوري

و يتمثل الخطأ في

قيام المدعي عليه الثاني بتأجير ملك المدعي صاحب حق الانتفاع والاستعمال والاستغلال  دون اجازة منه أو وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك

ويتمثل الضرر المادي في  التربح على حساب المدعي (  صاحب المال والحق )

حيث أجر للمدعي عليه الاول كل مخزن بإيجار شهري خمسمائة جنيه من تاريخ غصب المخزيين في 20/12/2017 وحتى الأن ، وتحصل علي هذه المبالغ وما يؤكد ذلك تقديم المدعي الأول بالمحضر رقم ….. /2022 ادارى …. انذار صادر اليه من المدعي الأول يطالبه فيه بسداد الأجرة المتأخرة وعرض الأجرة عليه بإنذارات عرض ، وهو ضرر مادي حال متوافر وله سند قانوني وواقعي

وقد تضمن تقرير الخبير في النتيجة النهائية ذلك

( قام المدعى عليه الأول / ……….. بعرض القيمة الايجارية للمخزنين محل التداعي على المدعى عليه الثاني / ……….. عن الفترات من فبراير ۲۰۲۱ حتى سبتمبر ۲۰۲۲ بموجب انذارات عرض قيمة إيجاريه )

والضرر الأدبي يتمثل في

فيما أصاب المدعي من قلق وعبء نفسي وخوف باستيلاء الغير علي ماله بدون وجه حق

ومن ثم تتوافر – السببية – حيث أنه لولا خطأ المدعي عليه الاول لما ترتبت الأضرار سالفة الذكر

ومن ثم يطلب المدعي الزام المدعي عليه الثاني بأن يؤدى له تعويض مادي وأدبي قدره مائة وعشرون الف جنيه عن عمله غير المشروع بالتربح علي حساب المدعي

( 3 ) رفض الدعوي الفرعية حيث ان المدعي هو الجدير بالحماية القانونية لحماية ملكه من الغاصب وفقا للقانون – فالمشرع لا يحمي الحيازة الغير مشروعة التى القائمة علي الغصب وبلا سند مشروع في وضع اليد –  ومن ثم تكون دعواه الفرعية مرفوضة

استنادا الى ما تقدم من أوجه دفاع وأسانيد واقعية وقانونية في الدعوي الأصلية فانه لا يوجد ثمة تعرض للمدعي عليه الأول في حيازته للمخزنين كما يدعي فالمدعي هو الجدير بالحماية القانونية لحماية ملكه من الغاصب وفقا للقانون – فالمشرع لا يحمي الحيازة الغير مشروعة التى القائمة علي الغصب وبلا سند مشروع في وضع اليد –  ومن ثم تكون دعواه الفرعية مرفوضة

كما أن الدعوي الفرعية غير مقبولة لعدم جواز الجمع بين دعوي الحق والحيازة معا ( المادة 44 مرافعات )

ذلك أن المدعي فرعيا يستند الى الحيازة في دعواه الفرعية والمدعي في دعواه الأصلية المرفوعة أولا يستند الى الحق وهو ما لا يجوز معه للمدعي فرعيا دفع دعوي المدعي أصليا والاستناد الى الحيازة  لمخالفته حظر الجمع بين الحق والحيازة معا

فالمقرر بنص المادة 44 من قانون المرافعات أنه

• لا يجوز أن يجمع المدعي في دعوى الحيازة بينها وبين المطالبة بالحق وإلا سقط ادعاؤه بالحيازة.
• ولا يجوز أن يدفع المدعى عليه دعوى الحيازة بالاستناد إلى الحق، ولا تقبل دعواه بالحق قبل الفصل في دعوى الحيازة وتنفيذ الحكم الذي يصدر فيها إلا إذا تخلى بالفعل عن الحيازة لخصمه.
• وكذلك لا يجوز الحكم في دعاوى الحيازة على أساس ثبوت الحق أو نفيه.
• ومن ثم سقوط الادعاء بالحيازة بمجرد رفع دعوى الحق من المدعي أصليا

 ولا يجوز معه – للمدعي فرعيا – الغاصب بلا سند من المدعي – دفع دعوي الحق بطرده – بالحيازة – سواء بالدفع او بالدعوي –

بل كان يجب دفع دعوي الحق بطرده للغصب بالسند المشروع الذي يبرر وضع يده علي المخزنين وان يكون هذا السند صادرا له من صاحب الحق فيه وهو المدعي أصليا

ومن ثم فدفعه دعوي الحق بطرده هو تسليم منه بالحق للمدعي أصليا ( سيما أنه اقر بصحيفة دعواه الفرعية بانتفاء العلاقة بينه وبين المدعي أصليا وانه مستأجرا من المدعي الثاني ويسدد له الأجرة )

 أما أنه يستند في حيازته غير المشروعة الى عقدي ايجار صادرين له ممن ليس له صلة وحق علي المخزنين وهو المدعي عليه الثاني فانه لا يصلح للرد علي سند المدعي ولا يواجه دفاعه وحقه الثابت قانونا وواقعا

بناء عليه

يلتمس المدعي أصليا من عدالة المحكمة القضاء بــ :

أولا في الدعوي الأصلية :

( 1 ) طرد المدعي عليهما للغصب من المخزنين محلا التداعي المبينين بصحيفة الدعوى الكائنين شارع ….. بالعقار ملك المدعي بزمام ….. ـ مركز …… – قليوبية وذلك لانتفاء السند القانوني المشروع بين المدعي والمدعي عليهما و لعدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين 20/12/2017 في حق المدعي لإبرامهما على ملكه دون اجازة منه ، وتسليم المدعي المحزنين خاليين من الاشخاص وأي شواغل فضلا عن الزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

( 2 ) الزام المدعي عليه الثاني ( ………….. ) بأن يؤدى للمدعي تعويض مادي وأدبي قدره مائة وعشرون الف جنيه عن عمله غير المشروع بتأجير ملكه دون اجازة منه ودون وكالة أو صفة قانونية تخول له ذلك

وعلى سبيل الطلب الاحتياطي :

عدم نفاذ عقدي الايجار المؤرخين 20/12/2017 المبرم بين المدعي عليهما بدون اجازة المدعي المالك – لمدة أكثر من سنوات وانتهاؤه في 20/12/2020 ورد المخزنين محل عقدي الايجار المبينين بصحيفة الدعوي الى المدعي خاليين من أي شواغل وأي أشخاص

ثانيا : في الدعوي الفرعية :

• عدم قبول الدعوي الفرعية لعدم جواز الجمع بين دعوي الحق ودعوي الحيازة وعدم جواز دفع المدعي عليه الأول أصليا  دعوي الحق من المدعي بالحيازة
• رفض الدعوي الفرعية لأن حيازة المدعي فرعيا قائمة علي الغصب  وغير مشروعة غير جديرة بالحماية

والله سبحانه وتعالي ولي التوفيق

مقدم من وكيل المدعي أصليا

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض