حقوق والتزامات الخلف الخاص في القانون المدني المصري

تعرف على حقوق والتزامات الخلف الخاص في القانون المدني المصري وشروط انتقالها وفقًا للمادة 146 مدني مع أمثلة قضائية وتفسير فقهي شامل.

حقوق الخلف الخاص والتزاماته

في القانون المدني المصري، يثير موضوع حقوق الخلف الخاص والتزاماته اهتمامًا كبيرًا بين المشتغلين بالقانون، خصوصًا مع تعدد صور انتقال الملكية والحقوق العينية أو الشخصية من السلف إلى الخلف.

ومن ثم، في البحث التالي نشرح معنى الخلف الخاص، والفارق بينه وبين الخلف العام، متى تنتقل الالتزامات، وما هي الشروط القانونية لانصراف  آثار العقود  السابقة إلى المشتري الجديد.

في هذا البحث سنناقش:

• من هو الخلف الخاص؟
• متى يكون ملزمًا بعقود السلف؟
• ما شروط انتقال الالتزامات إليه؟
• كيف تعاملت محكمة النقض مع هذه المسائل؟

🧭 مفهوم الخلف الخاص في القانون المدني المصري

الخلف الخاص هو من يتلقى من سلفه ملكية شيء معين بالذات أو حقًا عينيًا أو شخصيًا.

مثال ذلك:

• المشتري لعقار من البائع.
• المحال له بحق دائن.
• الراسي عليه المزاد في البيع الجبري.

الخلف الخاص لا يكتسب ذمة مالية، بل يتلقى حقًا محددًا، ولذلك لا يسري عليه من  تصرفات السلف  إلا ما تعلق بذلك الشيء.

⚖️ الفرق بين الخلف الخاص والخلف العام

التمييز جوهري:

• الخلف العام: يرث الذمة المالية للسلف كلها أو جزء منها.
• الخلف الخاص: يتلقى حقًا معينًا فقط، ويعتبر من الغير بالنسبة لعقود السلف.

وبالتالي، لا يسري عليه الحكم الصادر ضد السلف إلا بشروط محددة.

📃 أثر تصرفات السلف على الخلف الخاص

لا تسري تصرفات السلف على الخلف الخاص إلا إذا:

1. كان العقد متعلقًا بالشيء المنتقل.
2. سبق في تاريخه انتقال الشيء.
3. كان من مستلزمات الحق.
4. علم الخلف بالعقد والحق أو الالتزام.

📜 شروط انصراف أثر العقد للخلف الخاص

وفقًا للمادة 146 مدني، يشترط الآتي:

• أن يكون هناك عقد أبرمه السلف قبل انتقال الشيء.
• أن تكون الحقوق أو الالتزامات من مستلزمات الشيء.
• أن يكون الخلف عالمًا بها وقت انتقال الشيء إليه.

🧠 مثال: لو رتب البائع ارتفاقًا على العقار لتحسين الانتفاع به، انتقل هذا الارتفاق للمشتري لأنه مكمل للحق.

⚠️ الالتزامات التي لا تنتقل إلى الخلف الخاص

لا تنتقل الالتزامات إذا كانت:

• شخصية مرتبطة بذات السلف.
• لا تمس جوهر الحق المنتقل.

مثال: التزام بائع الأرض ببناء منزل عليها لا ينتقل إلى المشتري.

⚖️ موقف محكمة النقض من الخلف الخاص

• قضت بأن الخلف الخاص لا يُحاج بأحكام صدرت ضد السلف إلا إذا صدر الحكم قبل انتقال الشيء أو تم تسجيل صحيفة الدعوى.
• إذا علم الخلف بالالتزام وكان من مستلزمات الشيء، التزم به.
• الحكم لا يكون حجة إلا إذا توافرت الشروط القانونية.

📚 مرجع قضائي: الطعن رقم 940 لسنة 46 ق جلسة 28/11/1981

📋 الحقوق التي تعتبر من مستلزمات الحق المنتقل

• الحقوق التي تكمل الحق الأصلي.
• الحقوق التي تؤمن الحق المنتقل (كالكفالة أو الرهن).
• القيود على استعمال العين (كالقيود العمرانية).

📑 أهمية العلم بالحق أو الالتزام

نصت المادة 146 على شرط العلم:

• العلم واجب بالحقوق والالتزامات.
• يفترض التسجيل أو القيد العلم الفعلي.

ولا يُعتد بـ”إمكان العلم”، بل يجب أن يثبت  العلم اليقيني .

🔄 الخلف الخاص والحكم القضائي

• الحكم لا يسري على الخلف إلا إذا صدر قبل انتقال الملكية.
• أما إن كان الحكم لاحقًا للانتقال ولم يُسجّل، فلا يسري.

مثال تطبيقي: الراسي عليه المزاد لا يُحاج بالحكم الصادر ضد المالك السابق إن لم يعلم.

كل ما تحتاج معرفته عن حقوق والتزامات الخلف الخاص وتأثير تصرفات السلف

في هذا المبحث نستعرض حقوق والتزامات الخلف الخاص وأثر تصرفات السلف السابق والتالي عليه، وذلك في إطار القانون المدني المصري.

حيث يُعرف الخلف الخاص بأنه من يتلقى من سلفه ملكية شيء معين أو حقًا عينيًا على هذا الشيء، كالعقار أو المنقول.

ويكون بذلك، ملتزمًا بحماية هذا الحق وواجبه في الالتزام بما استقر عليه القانون من أحكام مثل النظافة القانونية للملكية والتصرفات القانونية الواقعة على العين.

وغالبًا ما يكون الحق المتلقي حقًا عينيًا مباشرًا، إلا أنه قد يكون في بعض الحالات حقًا شخصيًا.

كما في حالة المشتري الذي يعد خلفًا خاصًا للبائع في الشيء المبيع، حيث تنتقل إليه الحقوق والالتزامات المترتبة على العقد.

وقد تؤثر تصرفات السلف السابق سواء كانت صحيحة أو باطلة.

وأيضًا تصرفات السلف التالي على الحقوق القانونية للخلف الخاص.

مما يطرح قضايا مهمة مثل صلاحية التصرفات القانونية، وأثر بطلان البيع، وحماية الحقوق المكتسبة.

فضلاً عن مبدأ  حسن النية  الذي يحمي الخلف الخاص في تعاملاته.

لذلك، فهم هذه الحقوق والالتزامات وأثر التصرفات السابقة واللاحقة هو أمر أساسي لضمان سلامة التعاملات المدنية وحماية الحقوق العقارية والشخصية،

وبالتالي، هذا البحث مرجعًا قانونيًا مهمًا لكل من يرغب في معرفة تفاصيل الحقوق المدنية المتعلقة بالخلف الخاص.

حقوق الخلف الخاص: المفهوم القانوني الكامل وأهميته في حماية الملكية

هو من يتلقى من سلفه ملكية شيء معين بالذات أو حقاً عينياً على هذا الشيء، والشي الذي يتلقاه الخلف قد يكون هو ذاته حقاً عينياً كما هو الغالب

وقد يكون حقاً شخصياً فالمشتري خلف خاص للبائع في الشيء المبيع، وهذا استخلاف في ملكية عين معين، وصاحب حق الانتفاع خلف خاص لمن تلقى منه هذا الحق

وهذا استخلاف في حق عيني واقع على عين معينة، والمحال له خلف للمحيل في الحق المحال به

وهذا استخلاف في حق شخصي، والمرتهن لدين خلف لصاحب هذا الدين الذي يهنه، وهذا استخلاف في حق عيني واقع على حق شخصي

ويخلص من هذا أن الخلف الخاص هو من يتلقى شيئاً، سواء كان هذا الشيء حقاً عينياً أو حقاً شخصياً، أو يتلقى حقاً عينياً على هذا الشيء،

أما من يترتب له حق شخصي في ذمة شخص آخر فلا يكون خلفاً خاصا له بل يكون دائناً فالمستأجر ليس بخلف للمؤجر، بل هو دائن له

والمستأجر من الباطن ليس بخلف للمستأجر الأصلي، إنما خلف المستأجر الأصلي هو المتنازل له عن الإيجار، لأنه تلقى عنه حقاً شخصياً، ولم يقتصر كالمستأجر من الباطن على أن يترتب له في ذمته حق شخصي.

 ولا يعتبر البائع الذي يسترد العين من المشتري بعد  فسخ البيع   أو إبطاله خلفاً خاصاً للمشتري، لأن كل من الفسخ والإبطال له أثر رجعي فلا يكون البائع متلقياً الملكية من المشتري كما في المقابلة

بل تعتبر الملكية لم تنتقل منه أصلاً إلى المشتري فلا يصح أن يقال إنه تلقاها منه ثانية.

والظاهر أن انتقال الشيء من السلف إلى الخلف يجب أن يكون بعمل إرادي، كعقد أو وصية، فمن يكسب عيناً بالتقادم لا يكون خلفاً خاصاً للمالك الأصلي

دي هلتس 1 في الخلف فقرة 22، الدكتور حلمي بهجت بدوي فقرة 201، قارن لا بورد لاكوست فقرة 116 وما بعدها

والأدق من الناحية الفنية أن يقال إن انتقال الشيء إلى الخلف يكون بأي سبب من أسباب انتقال الملك كالعقد والوصية والتقادم،

ولكن لا ينصرف أثر العقد من السلف إلى الخلف إلا إذا كان انتقال الشيء بعمل إرادي

فهو وحده الذي يتمشى مع فكرة حوالة الحق أو الدين وهي الفكرة التي يؤسس عليها عادة انصراف أثر العقد إلى الخلف.

السنهوري بند 349، وانظر البدراوي بند 358، مرقص بند 298 وما بعده، الشرقاوي بند 64،   حمدي عبد الرحمن فقرة 201، حجازي بند 376

وقد قضت محكمة النقض بأن:

إذ كان الحكم قد استخلص من المستند – المقدم من الطاعنة – أن الشركة العامة لدور السينما اشترت الذمة المالية للشركة الشرقية للسينما بكامل عناصرها من أصول وخصوم

دون تحديد أو تقييد بما ورد في قرار التقييم أو قرار الحارس العام الصادر باعتماده

وأنه بالتالي تكون الشركة المشترية قد خلفتها خلافة عامة، ثم اندمجت الشركة الأخيرة في شركة القاهرة للتوزيع السينمائي التي اندمجت في المؤسسة المصرية العامة للسينما

وأنه لهذا تكون المؤسسة المذكورة هي صاحبة  الصفة في إقامة الدعوى  عليها وهو استخلاص سائغ يتفق مع صحيح القانون

وإذ رتب الحكم على ذلك القضاء برفض الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة، فإن النعي عليه يكون غير سديد

(الطعن رقم 61 لسنة 42 ق جلسة 15/2/1977)

وبأنه الخلف الخاص هو من يتلقى من سلفه شيئاً سواء كان هذا الشيء حقاً عينياً على هذا الشيء. أما من يترتب له ابتداء حق شخصي في ذمة شخص آخر فلا يكون خلفاً خاصا له

بل يكون دائناً – فالمستأجر ليس بخلف للمؤجر بل هو دائن له، إنما خلف المستأجر الأصلي هو المتنازل له عن الإيجار

(الطعن رقم 5 لسنة 44 ق جلسة 2/1/1978)

وبأنه رسو المزاد في البيع الجبري لا ينشئ ملكية جديدة مبتدأة للراسي عليه المزاد وإنما من شأنه أن ينقل إليه ملكية الشيء المبيع من المدين أو الحائز

وبذلك يعتبر الراسي عليه المزاد في البيع الجبري خلفاً خاصاً انتقل إليه الحق من البائع بمقتضى التصرف بالبيع شأنه في ذلك شأن المشتري في البيع الاختياري

(الطعن رقم 940 لسنة 46 ق جلسة 28/11/1981).

التمييز بين أثر انتقال الحق إلى الخلف وبين انصراف أثر العقد الذي يبرمه السلف إليه

الحق الذي ينقله السلف إلى الخلف إنما ينقله إليه بالحالة التي كان السلف قد تلقاها عليها

فإذا كان السلف قد تلقى الحق مقترناً بوصف كأجل أو شرط أو معرضاً لطعن كالبطلان أو الفسخ أو محملاً بتكاليف كحق ارتفاق ثم نقل هذا الحق إلى خلف خاص

فإن الحق ينتقل إلى الخلف الخاص بأوصافه وتكاليفه التي تنتقل إلى الخلف الخاص بموجب أثر الاستخلاف إعمالاً للقاعدة التي تقضي بأن الشخص لا يملك أن ينقل إلى غيره أكثر مما كان له .

أما إذا كان السلف بعد أن تلقى الحق وقبل أن ينقله إلى الخلف قد أبرم في شانه عقداً ولد حقوقاً والتزامات تتصل بالشيء محل الحق

ففي هذه الصورة يثور التساؤل حول انصراف أثر هذا العقد بما ولده من حقوق والتزامات إلى الخلف، وهذه هي الصورة التي تعرض لها المادة

ومن ثم لا يكون هناك محل لإعمال المادة بالنسبة للأوصاف والتكاليف التي كانت تلحق بالحق عند تلقي السلف له

لأنها إنما تنتقل إلى الخلف الخاص وفقاً لمبادئ تلقي الحقوق أي بموجب الاستخلاف حيث لا يستطيع الشخص أن ينقل إلى غيره أكثر مما كان له .

 ولكن حكم المادة يعالج مدى انصراف أثر العقود التي يبرمها  السلف   – وتتعلق بالشيء محل الحق – إلى الخلف الخاص، بحيث يكتسب ما أنتجته من حقوق وما فرضته من التزامات

وبمعنى آخر تعالج المادة مدى تأثر الخلف الخاص بتصرفات السلف المتعلقة بالمال الذي آل إلى الخلف .

مرقص نظرية العقد بند 299، جمال زكي بند 142

وقد قضت محكمة النقض بأن:

عقد البيع ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به ومنها حق البائع له في تسلم المبيع من البائع السابق.

وهذا الأثر يترتب على  عقد البيع  حتى ولو لم يكن مسجلاً باعتباره من الحقوق الشخصية التي تولد عنه”

(27/12/1951 مجموعة القواعد القانونية – 62 – 354 – المكتب الفني في 25 عاماً)

كما قضت بأن:

الحكم الصادر في وجه إنسان لا يكون حجة على من يخلفه من وارث أو مشتر أو متلقي عنه إذا استند هذا الخلف في إثبات ملكيته إلى سبب آخر غير التلقي مستغنياً بهذا السبب الآخر عن سبب التلقي

(24/5/1934 مجموعة القواعد القانونية – 290 – 63 المكتب الفني في 25 عاماً)

وبأنه القضاء بفسخ عقد الإيجار ليس له من أثر رجعي، إلا أنه لما كان الثابت أن عقد الإيجار كان وقت التصرف ببيع المقهى إلى الطاعنة قابلاً للفسخ وانتقل إليها محملاً بهذا العيب

وكان هذا التصرف ليس من شأنه أن يسقط حق المؤجر في طلب الفسخ لمخالفة ارتكبها المستأجر الأصلي قبل حصوله فإنه إذا ما تحقق الفسخ بصدور الحكم بانتهاء العقد الأصلي.

فإنه يترتب عليه انقضاء جميع التصرفات الناشئة عنه

(الطعن رقم 509 لسنة 46 ق جلسة 7/2/1979)

وبأنه متى اكتسب الحائز بالتقادم ملكية أطيان عليها حق امتياز مقرر قبل بدء سريان التقادم فإنه يكتسب الملكية مثقلة بهذا الحق الذي يبيح لصاحبه حق التتبع واتخاذ إجراءات التنفيذ

(الطعن رقم 89 لسنة 40 ق جلسة 12/5/1975)

كيف تنصرف آثار العقد الذي يبرمه السلف إلى الخلف الخاص؟

يجب توافر خمسة شروط لانصراف أثر العقد الذي أبرمه السلف للخلف الخاص:

• أولهما أن يكون هناك عقداً أبرمه السلف متعلقاً بالمال الذي سوف يؤول بعد ذلك للخلف
• وثانيهما ألا يكون هذا العقد مخالفاً للنظام العام والآداب العامة
• وثالثهما أن يكون العقد الذي أبرمه السلف سابقاً في إبرامه على التصرف الذي تحقق به الاستخلاف.

حتى يمكن أن يكون هذا العقد متصلاً بالحق الذي كسبه الخلف، فانتقال هذا الحق إليه من السلف، يزيل قدرة السلف على التعامل بشأنه

ويكون الخلف بالنسبة لأي عقد يبرمه السلف، ولو تعلق بالحق الذي كسبه الخلف لاحقاً للاستخلاف، أجنبياً تماماً.

وهذا الشرط واضح في قول النص “إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقاً تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص”،

• ورابعها أن يكون الحق أو الالتزام المترتب على عقد السلف متصلاً بالحق المستخلف فيه، أي أن يكون كما يعبر نص المادة 146 مدني، من مستلزمات هذا الحق.

وضرورة اتصال عقد السلف بالحق محل الاستخلاف شرط بديهي، فهو وحده الذي يبرر أن ينصرف أثر العقد إلى شخص لا تربطه بهذا السلف صلة إلا أنه خلف له في حق معين،

فمسألة انصراف أثر تصرفاته إلى هذا الخلف لا تثور إلا فيما يتصل بهذا الحق، على خلاف الحال بالنسبة للخلف العام الذي يخلف الشخص في ذمته (كلها أو جزء منها).

ولذا تثور مسألة انصراف آثار كل عقوده إلى هذا الخلف، على ما ذكرنا من قبل. وقد حددت المادة 146 مدى الصلة التي تكون بين الحقوق، والالتزامات الناشئة عن عقد السلف، وبين الحق المستخلف فيه

حتى تنصرف إلى الخلف الخاص فاقتضت أن تكون هذه الالتزامات والحقوق من مستلزمات الحق المستخلف فيه .

والحق المترتب على عقد السلف، يكون من مستلزمات الحق الذي انتقل إلى الخلف، وينتقل لذلك إلى هذا الخلف، إذا كان من مكملات الحق المستخلف فيه

وهو يكون من مكملات هذا الحق إذا كان مما يعين على حسن الانتفاع به، أو إذا كان مما يحفظه ويقويه، أو إذا كان مما يدرأ عنه بعض المخاطر والأضرار،

فإذا كان السلف قد رتب للعين المبيعة إلى الخلف المبيعة إلى الخلف ارتفاقاً بالمرور أو بالمطل، باتفاق بينه وبين صاحب العقار المجاور، تحسيناً للانتفاع بها انتقل هذا  الارتفاق  إلى الخلف باعتباره من مكملات العين المبيعة له

وإذا كان الحق الذي انتقل إلى الخلف حقاً شخصياً، وكان هذا الحق مضموناً برهن قدمه آخر أو بكفالة

فإن حق المحيل في الرهن أو في الكفالة ينتقل إلى الخلف، باعتباره من مكملات البيع، لما يحققه من تأمين الخلف من المخاطر.

والأمثلة السابقة للحقوق التي تكون من مكملات الحق الذي ينتقل إلى الخلف، تبين صلة هذه الحقوق المكملة، بالحق الأصلي،

وتظهر أنها حقوق تتقرر لمصلحة الحق الذي انتقل إلى الخلف ولم يراع في تقريرها شخص السلف نفسه، ولذا فهي تعتبر من ملحقات الحق، وتنتقل معه إلى كل من يصبح صاحباً له.

وعلى ذلك لا يعد من مستلزمات الحق الذي انتقل إلى الخلف، فلا ينتقل معه إلى هذا الخلف، ما ينشأ من الحقوق للسلف عما يبرمه من عقود، قد تتعلق بموضوع الاستخلاف

ولكن هذه الحقوق لا تعد من مكملاته، كحق السلف قبل مقاول اتفق معه قبل بيع الأرض إلى الخلف، على أن يبنى له منزلاً فيها

أو حق السلف في حفظ سيارته المبيعة في مأوى سيارات (جراج)، الناشئ له من عقد إيجار “الجراج”.

والالتزامات التي تنشأ عن عقد السلف، وتنتقل لذلك إلى الخلف باعتبارها من مستلزمات الحق الأصلي الذي انتقل إليه، هي الالتزامات التي تحدد هذا الحق

أي التي تمثل قيوداً على هذا الحق أو بياناً لنطاقه وتعتبر لذلك من محدداته،

ولذلك فمشتري قطعة أرض للبناء ينتقل إليه التزام البائع بمراعاة شروط معينة فيما يقيمه فيها من بناء، تعد بها في عقد كسب ملكيتها.

كما ينتقل إلى مشتري عمارة تعهد بائعها لمستأجريها بتركيب مصعد

وكذا يلتزم الخلف الذي ينزل له مستأجر مبنى معين، عن حقه في الإيجار، بما التزم به المستأجر الأصلي من قيود على وجوه استخدام هذا المبنى

كأن يكون المؤجر قد اشترط عليه ألا يستعمل مدرسة أو مصنعاً أو متجراً.

أما إذا كانت الالتزامات المترتبة على عقود السلف لا تعتبر من محددات حق الخلف، فإنها لا تنتقل إلى هذا الخلف

كالتزام بائع السيارة لصاحب الجراج الذي يحفظها فيه، فإنه لا ينتقل إلى مشتري هذه السيارة ،

أو التزام بائع قطعة أرض البناء، لمقاول اتفق معه على بناء الأرض قبل بيعها

• وخامسها أن يكون الخلف عالماً، وقت انتقال الحق إليه، بالحق أو الالتزام المترتب على عقود السلف المتصلة بموضوع الاستخلاف.

ونص المادة 146 على شرط العلم عام يقتضي ضرورة العلم بالحقوق والالتزامات، التي تنتقل إلى الخلف الخاص باعتبارها من مستلزمات الحق الذي انتقل إليه

ولكن الفقه يلاحظ أن استلزام علم الخلف، كشرط لانصراف أثر عقود السلف إليه، تقصد به مصلحة هذا الخلف.

ولذا لا يبدو ضرورياً إلا بالنسبة للالتزامات التي تعتبر أعباء عليه أو قيوداً على الحق الذي انتقل إليه، أما الحقوق فهي ميزات للخلف،

ولذا لا تبدو أهمية لاشتراط علمه بها، حتى يفيد منها .

وقد قضت محكمة النقض بأن:

لئن كان الحكم الذي يصدر ضد البائع فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع يعتبر حجة على المشتري الذي سجل عقد شرائه بعد صدور الحكم أو بعد تسجيل صحيفة الدعوى التي صدر فيها هذا الحكم

وذلك على أساس أن المشتري يعتبر ممثلاً في شخص البائع في تلك الدعوى المقامة ضده وأنه خلف خاص له،

إلا أن البائع لا يعتبر ممثلاً للمشتري في الدعوى التي لم يكن ماثلاً فيها بشخصه وترفع على البائع بشأن ملكية العقار موضوع البيع

ولو تناولت العقد المبرم بينهما طالما أن المشتري يستند في ملكيته إلى وضع يده  المدة الطويلة المكسبة للملكية .

ذلك أنه متى توافرت في وضع اليد شرائطه القانونية فإنه يعد سبباً يكفي بذاته لكسب الملكية مستقلاً عن عقد البيع ولو تم فلا ينقطع هذا التقادم المكسب بالحكم الصادر في تلك الدعوى”

(الطعن رقم 162 لسنة 46 ق جلسة 16/12/1969)

وبأنه متى كانت المحكمة فسرت الشرط الوارد في عقد البيع بمنع المشتري من  استعمال حق الشفعة تفسيراً سليماً واستخلصت منه أنه لا يقيد سوى البائع وخلفائه المباشرين

فإنه يكون غير منتج النعي عليها بأنها لم تبحث في جواز تطبيق المادة 146 من القانون المدني

(الطعن رقم 243 لسنة 22 ق جلسة 17/2/1955)

وبأنه تنص المادة 14 من القانون المدني على أنه ”إذا أنشأ العقد التزامات وحقوق شخصية تتصل شيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص، فإن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء

إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء والحقوق الشخصية التي تنشأ من تصرفات السلف تعتبر من مستلزمات الشيء

فتنتقل إلى الخلف إذا كانت مكملة له والالتزامات التي تنشأ من تصرف السلف تعتبر من مستلزمات الشيء وتنتقل إلى الخلف إذا كانت محددة له.

وإذ كانت الحقوق والالتزامات المترتبة على  عقد الإيجار  لا تعتبر مكملة الشيء أو محددة له، فإن عقد الإيجار لا يعتبر من مستلزمات الشيء الذي ينتقل إلى الخلف

وبالتالي لا تعتبر الطاعنة وإن انتقل إليها نشاط الشحن والتفريغ من سلفها في هذا النشاط مسئولة عن إيجار هذا السلف للمشمعات المطالب بإيجارها في هذه الدعوى

(الطعن رقم 5 لسنة 44 ق جلسة 2/1/1978)

وبأنه تنص المادة 146 من القانون المدني على أنه ”إذا أنشأ العقد التزامات أو حقوقاً شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص

فإن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف من الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه

مما مفاده أنه وإن كان الأصل في الخلف الخاص أنه يعتبر من الغير بالنسبة للالتزامات المترتبة على عقود أجراها سلفه قبل الشراء

إلا أن هذه الغيرية تنحسر عنه متى كان عالماً بالتصرف السابق وكانت الالتزامات الناشئة عن العقد تعتبر من مستلزمات الشيء

وهي تكون كذلك إذا كانت مكملة له كعقود التأمين أو إذا كانت تلك الالتزامات تحد من حرية الانتفاع بالشيء وتغل اليد عن مباشرة بعض الحقوق عليه

(الطعن رقم 184 لسنة 53 ق جلسة 1/1/1984)

كما قضت محكمة النقض بأن:

مناط حلول الخلف محل سلفه في  عقد التأمين  على شيء معين بالذات أن تنتقل إليه ملكية ذات الشيء المؤمن عليه مع توافر ما يستلزمه القانون في هذا الشأن.

وإذ كان الحكم المطعون فيه قد  التزم هذا النظر وقضى برفض طلب الطاعن حلوله محل البائعين له في تقاضي مبلغ التأمين المستحق لهم بموجب عقد التأمين لغرق المركب المؤمن عليها

تأسيساً على أن للطاعن لم يشتر حصة في تلك المركب وإنما اشترى حصة في أنقاضها الغارقة بعد وقوع الخطر المؤمن منه،

فإن الحكم يكون قد التزم صحيح القانون

(الطعن رقم 352 لسنة 45 ق جلسة 17/2/1982)

وبأنه إذا كان العقد لا يتناول في أثره بوجه عام إلا أطرافه ومن يمثلونهم في التعاقد من خلف عام أو خاص

فإنه لا يكون حجة على من يخلف المتعاقد من وارث أو مشتري أو متلق عنه إذا استند هذا الخلف في إثبات ملكيته إلى سبب آخر غير التلقي.

ولما كان الطاعن يركن في إثبات ملكيته للمخبز باعتباره محلاً تجارياً إلى عقد شرائه  له بتاريخ …. من مالكه السابق وهو بهذا الوصف مستقل في ملكيته عن العقار الذي اشترته المورثة في تاريخ لاحق من مالك العقار

وهو خلاف مالك المحل التجاري ومن ثم فإن عقد شراء المورثة للعقار الذي يقع به المحل التجاري لا يكون حجة على الطاعن الوارث مادام هو يستند في إثبات ملكيته إلى سبب آخر

(الطعن رقم 495 لسنة 46 ق جلسة 19/11/1975)

وبأنه “مؤدى نص المادة 146 من القانون المدني أن من يكتسب ممن يستخلفه حقاً عينياً على شيء معين يلتزم بما تعاقد عليه السلف متعلقاً بهذا الشيء

متى كان هذا التعاقد سابقاً على انتقال هذا الحق العيني إليه وكان ما يرتبه العقد السابق من حقوق أو التزامات من مستلزمات الشيء وكان الخلف عالماً بها وقت انتقال الحق إليه

ولما كانت الالتزامات تعتبر من مستلزمات الشيء إذا كانت محددة له بأن تفرض عليه قيوداً أو تضيق من نطاقه وكان من آثار عقد البيع نقل ملكية المبيع من رقبة ومنفعة إلى المشتري

ما لم ينص العقد على قصرها على أحدهما – بما يكملها وبما يحددها، فإن ما يتعاقد عليه السلف محدداً لنطاق انتفاعه بالشيء يلتزم به الخلف

متى كان عالماً به وقت التعاقد باعتبار المنفعة من مستلزمات الشيء الذي انتقل إليه كأثر من آثار عقد البيع

(الطعن رقم 166 لسنة 43 ق جلسة 21/12/1982)

وبأنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه في حالة انتقال ملكية المنشأة تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد العمل إلى من انتقلت إليه الملكية

ويبقى عقد العمل قائماً بقوة القانون بين العامل وصاحب العمل الجديد كما لو كان قد أبرم معه منذ البداية وينصرف إليه أثره ويكون مسئولاً عن تنفيذ جميع الالتزامات المترتبة عليه

(الطعن رقم 2269 لسنة 54 ق جلسة 29/4/1985)

وقد قضت محكمة النقض بالنسبة لشرط أن يكون العقد الذي أبرمه السلف سابقاً على التصرف الذي تحقق به الاستخلاف بأن:

الأصل أن البائع لا يمثل المشتري منه فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع بعد تسجيل عقد البيع وأن الحكم الصادر ضد البائع باعتباره مالكاً للعين المبيعة لا يعتبر حجة على المشتري الذي سجل عقد شرائه قبل صدور هذا الحكم ولم يختصم في الدعوى

وأن للشريك على الشيوع أن يبيع حصته شائعة وإذا سجل المشتري عقده انتقلت إليه  حصة البائع شائعة  ويصبح المشتري دون الشريك هو صاحب الشأن في القسمة التي تجرى بخصوص هذه الأعيان اتفاقاً أو قضاء

فإذا تجاهله شركاؤه وأجروا القسمة مع الشريك الذي باع نصيبه بعقد مسجل، فلا يجوز الاحتجاج بهذه القسمة على المشتري الذي سجل عقده قبل تسجيل حكم القسمة

(الطعن رقم 79 لسنة 41 ق جلسة 24/12/1975)

وبأنه مفاد المادة 146 من التقنين المدني أن انصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص لا يصادف محلاً إلا إذا كان متعلقاً بالشيء الذي انتقل إليه

وكان عقد السلف سابقاً على العقد الذي بموجبه انتقل الشيء إلى الخلف

أما العقود التي يبرمها السلف في شأن الشيء المستخلف فيه بعد انتقاله إلى الخلف فيعتبر الأخير من الغير بالنسبة إليها ولا يسري أثرها عليه

والحكم كالعقد في هذا الشأن فلا يتعدى أثره ولا تمتد حجيته – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – إلى الخلف الخاص إلا إذا صدر قبل انتقال الشيء إلى الخلف واكتسابه الحق عليه

ولا يكفي أن تكون الدعوى قد رفعت قبل انتقال الشيء إذا صدر الحكم فيما بعد

(الطعن رقم 529 لسنة 48 ق جلسة 21/2/1979)

والحكم كالعقد فيشترط للاحتجاج به على الخلف الخاص أن يكون صادراً في تاريخ سابق على أيلولة المال إلى الخلف الخاص

غير أنه إذا سجلت صحيفة الدعوى التي صدر فيها – في الحالات التي يجوز فيها ذلك وفقاً لقانون الشهر العقاري-  قبل أيلولة المال إلى الخلف الخاص كان الحكم حجة على الأخير.

(محمد كمال عبد العزيز – مرجع سابق ص 918 – وانظر السنهوري – مرجع سابق)

وقد قضت محكمة النقض بأن:

الحكم – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا يتعدى أثره ولا تمتد حجيته إلى الخلف الخاص إلا إذا صدر قبل انتقال الشيء موضوعه إليه واكتسابه الحق عليه

(الطعن رقم 1834 لسنة 54 ق جلسة 21/5/1990)

وبأنه البائع لا يمثل المشتري منه فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع بعد تسجيل عقد البيع ومن ثم فلا يمكن أن يحاج المشتري بحكم صادر ضد البائع

بأنه غير مالك للعين المبيعة في دعوى لم يختصم فيها هذا المشتري متى كان قد سجل عقد شرائه قبل صدور الحكم

(الطعن رقم 250 لسنة 22 ق جلسة 23/2/1956)

وبأنه إذ كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن مصلحة الضرائب أوقعت حجزاً إدارياً على الجراج المنشأ بعين النزاع وباشرت بيعه بالمزاد العلني استيفاء لدينها قبل المستأجر الأصلي

فرسا البيع على الشركة الطاعنة في 25/12/1971، وكان المؤجر المطعون عليه – لم ينازع في أثر هذه الإجراءات على بقاء العلاقة الإيجارية

بل واقتضى الأجرة من الشركة الطاعنة، فإن العلاقة الإيجارية تصبح من هذا التاريخ قائمة بينهما مباشرة وتنقضي كل علاقة بين المؤجر وبين المستأجر الأصلي

فإذا أقام الأخير الدعوى رقم …. ضد المطعون عليه بطلب تحديد الأجرة القانونية لعين النزاع واستمرت الدعوى إلى ما بعد انتفاء العلاقة الإيجارية بينهما وأيلولة حق الإجارة للشركة الطاعنة دون اختصامها فيها

وحتى صدور الحكم في 9/12/1975 برفضها تأسيساً على ورود الإيجار على أرض فضاء ونفذ استئنافياً في 19/1/1975

فإن الشركة الطاعنة لا تحاج بهذا الحكم تبعاً لصدوره في تاريخ لاحق لحلولها محل المستأجر في عقد الإيجار

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه على محاجة الطاعنة بهذا الحكم وتحجب بذلك عن البحث فيما أقامت الطاعنة دفاعها عليه من أن الإيجار يرد على مكان

وليس على مجرد أرض فضاء وأن  البيع بالمزاد  انصب على جدك خاص بجراج، فإنه يكون علاوة على خطئه في تطبيق القانون قد شابه قصور في التسبيب”

(الطعن رقم 529 لسنة 48 ق جلسة 21/2/1979)

 وقد قضت محكمة النقض أيضاً بأن:

إذا كان الواقع في الدعوى أن عقاراً رسا مزاده على الطاعنين فنازعهم المطعون عليه في شأن ملكية جزء منه تأسيساً على أنه يمثل جهة وقف

وأن الوقف حصل على حكم ضد المدينة المنزوع ملكيتها قبل تسجيل حكم مرسى المزاد قضى بتبعية جزء من العين المنزوع ملكيتها له

فإن هذا الحكم يكون حجة على الراسي عليهم المزاد – ذلك أن الراسي عليهم المزاد بوصفهم خلفاً خاصاً للمدينة تلقوا عنها الحق بمقتضى حكم مرسى المزاد ويعتبرون ممثلين في شخص البائعة لهم في الدعوى المقامة من جهة الوقف ضدها

ولا يحول دون هذا التمثيل إلا أن يكون حكم مرسى المزاد قد سجل قبل صدور الحكم بتبعية جزء من العين لجهة الوقف ولا عبرة بعد ذلك أن يكون هذا الحكم قد صدر ابتدائياً قبل تسجيل حكم مرسى المزاد

لأن الحجية تثبت للحكم ولو كان ابتدائياً – ولا عبرة بعدم تسجيل جهة الوقف لصحيفة الدعوى

ولا بعدم تسجيل الحكم، لأن تمسك الراسي عليهم المزاد الوقف – يعتبر تمسكاً بتصرف صادر من غير مالك لم ينشئ للمتصرف إليهم – وهم المشترون بالمزاد

أي حق في الملكية بالنسبة لذلك الجزء إذ التصرف الصادر من غير مالك لا يكسب بمجرده الحق العيني

ولا يمكن أن يؤدي إلى كسب الملكية إلا بالتقادم الخمسي إذا توافرت شروطه وأهمها الحيازة فضلاً عن السبب الصحيح وحسن النية

(الطعن رقم 172 لسنة 24 ق جلسة 22/1/1959)

وبأنه لا تمتد حجية الحكم إلى الخلف الخاص إلا إذا كان الحكم سابقاً على اكتساب الخلف حقه

(الطعن رقم 76 لسنة 24 ق جلسة 27/3/1958)

وبأنه الحكم الذي يصدر ضد البائع متعلقاً بالعقار المبيع يعتبر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – حجة على المشتري الذي سجل عقد شرائه بعد صدور الحكم

أو بعد تسجيل صحيفة الدعوى التي صدر فيها هذا الحكم، وذلك على أساس أن المشتري يعتبر ممثلاً في شخص البائع له في تلك الدعوى المقامة ضده وأنه خلف خاص له”

(الطعن رقم 33 لسنة 40 ق جلسة 18/3/1975)

وبأنه إذ كان المشتري لعقار بعقد غير مسجل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يعتبر دائناً للبائع، وكان الحكم بصحة العقد الصادر من المدين حجة على دائنة

لأن المدين يعتبر ممثلاً لدائنه في الخصومات التي يكون هذا المدين طرفاً فيها، وكان الحكم نهائياً  بصحة ونفاذ العقد  هو قضاء بانعقاده صحيحاً ونافذاً بين طرفيه

فإنه يمتنع على من يعتبر ذلك الحكم حجة عليه العودة إلى الادعاء بتزوير ذلك العقد ولو بأدلة قانونية أو واقعية لم يسبق إثارتها في الدعوى التي صدر فيها الحكم الأول

إذ أن الادعاء بالتزوير في هذه الحالة لا يعدو أن يكون وسيلة دفاع في ذات موضوع الدعوى كان يجب إبداؤه أمام المحكمة التي نظرت هذا الموضوع ولا يكون لغيرها أن تنظره

(الطعن رقم 276 لسنة 43 ق جلسة 9/6/1983)

وبأنه “الحكم الذي يصدر ضد البائع فيما يقوم بشأنه العقار المبيع من نزاع يعتبر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – حجة على المشتري الذي لم يكن قد سجل عقد شرائه عند صدوره

على أساس أن المشتري يعتبر ممثلاً في شخص البائع له في تلك الدعوى المقامة ضده وأنه خلف خاص له

(الطعن رقم 2555 لسنة 52 ق جلسة 7/3/1984)

الحق ومستلزمه في القانون المدني

بالنسبة لشرط أن يكون الحق من مستلزمات الشيء فقد قضت محكمة النقض بأن:

لما كانت  ملكية السيارة  – بحسبانها منقولاً معيناً بذاته – تنتقل بمجرد العقد سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة إلى الغير، بما مؤداه أن المشتري يخلف البائع في وثيقة التأمين باعتبارها من ملحقات الشيء الذي ينتقل معه إلى الخلف الخاص

ولا يغير من هذا النظر ما أوجبه قانون المرور رقم 66 لسنة 1973 وتعديلاته على المالك الجديد للمركبة من أن يبادر خلال مهلة محددة إلى طلب  نقل القيد باسمه مع ما يقتضيه هذا القيد من إصدار وثيقة تأمين جديدة باسمه

وذلك أن مفاد نصوص المواد 2، 10، 11، 19 مجتمعة من ذات القانون، أن المشرع لم يخرج في شان انتقال ملكية السيارة عن القواعد العامة في القانون المدني

وأن كل ما رتبه على عدم تنفيذ المشتري للالتزام المشار إليه آنفاً أن يظل والبائع المقيدة باسمه السيارة مسئولين بالتضامن عن تنفيذ أحكام قانون المرور حتى تاريخ نقل القيد أو رد اللوحات المعدنية

الطعن رقم 2449 لسنة 67 ق جلسة 30/12/1998

انتقال الالتزام من السلف إلى الخلف: لماذا يجب أن يكون الالتزام محددًا للشيء؟

وفقا لذلك ينتقل إلى الخلف:

1) الارتفاقات العينية التي ترتبت على الشيء

إذا كانت قد شهرت طبقاً لما يقتضيه القانون فإذا كان السلف قد رتب بمقتضى عقد حق ارتفاق على العين، فإن العين تنتقل مثقلة بهذا الحق إلى الخلف

أما إذا كان ما رتبه السلف التزاماً شخصياً كالتزام المؤجر بأن يكون قد أجر العين قبل بيعها فلا تنتقل التزاماته إلى المشتري إلا بنص في القانون أو باتفاق خاص بين السلف والخلف .

كذلك التزام صاحب المتجر نحو مستخدميه لا ينتقل إلى المشتري للمتجر، فلا يجبر المشتري على احترام عقود هؤلاء المستخدمين إلا إذا اشترط عليه ذلك

ويبقى البائع وحده مسئولاً نحوهم، كما أن حق البائع قبلهم لا ينتقل إلى المشتري – هذا ويلاحظ أن المتجر في ذاته مجموع من المال

فلو اعتبرنا أن المشتري يخلف البائع في هذا المجموع فيصبح بهذا الاعتبار خلفاً عاماً لانتقلت جميع حقوق المتجر والتزاماته إلى المشتري

وقد يدخل في ذلك حقوق المتجر والتزاماته نحو المستخدمين، إذا اعتبرناها داخلة في هذا المجموع من المال إلا أنه بالنسبة إلى مجموع  مال البائع لا يخرج أن يكون عيناً معينة  وليس بجزء شائع في هذا المجموع.

2) الالتزام الذي يقيد من استعمال ملكية العين

ويكيف هذا الاستعمال فإذا التزم السلف بعقد ألا يستعمل المنزل الذي يملكه في حي للسكنى في مقهى أو مطعما انتقل هذا الالتزام إلى الخلف

كذلك إذا فرضت قيود معينة تحد من حق مالك العقار في البناء عليه كيف شاء، كأن يمنع من تجاوز حد معين في الارتفاع بالبناء أو في مساحة رقعته، فإن هذه القيود

سواء اعتبرت التزاماته شخصية أو ارتفاقات عينية، تنتقل إلى المشتري بمقتضى هذه القاعدة أو بمقتضى القاعدة السابقة

وقد اعتبرها القانون الجديد (مادة 1018) ارتفاقات عينية ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك.

3) التزام السلف الذي يغل يده عن استعمال بعض حقوق المالك

كمن اشترى أرضاً من شركة تعمل في استخراج المعادن فاشترطت عليه الشركة ألا يرجع عليها بتعويض إذا أصابه ضرر بسبب ما تقوم به الشركة من الأعمال

وكصاحب المتجر يلتزم أن يمتنع عن مباشرة التجارة في جهة معينة كفاً للمنافسة. أما إذا كان الالتزام لا يحدد الشيء الذي انتقل إلى الخلف، فلا ينتقل مع الشيء إلى الخلف،

وعلى ذلك لا ينتقل:

(1) التزام السلف إذا كان لا يثقل العين أو يكيف من استعمالها أو يمنع من استعمال بعض حقوقها

فالتزام بائع الأرض الذي اتفق مع  مقاول  على البناء لا ينتقل إلى مشتري الأرض كما لا ينتقل الحق على النحو الذي قدمناه، والتزام بائع السيارة نحو صاحب “الجراج” لا ينتقل إلى من اشترى السيارة

كما لا ينتقل الحق كذلك لا ينتقل التزام السلف بتعويض ما أحدثه الشيء الذي انتقل إلى الخلف من الضرر، سواء كان هذا التعويض ناشئاً عن عقد قدر فيه الضرر أو ناشئاً عن العمل الضار ذاته.

(2) التزام السلف إذا اعتبرت فيه شخصيته

فليس على من اشترى ما وهب لبائعه، على أن يقوم البائع بالنفقة على الواهب أو بخدمته، قضاء شيء من ذلك .

السنهوري بند 353، الشرقاوي بند 64،  عبد الفتاح ص 580

وقد قضت محكمة النقض بأن:

متى كان عقد الإيجار منصوصاً فيه على أن كل ما يحدثه المستأجر في الأعيان المؤجرة من إصلاحات أو إنشاءات يكون ملكاً للمؤجر، ثم باع المؤجر هذه الأعيان

فكل الحقوق التي كسبها المؤجر قبل المستأجر من هذا العقد تعتبر من ملحقات المبيع فتنتقل بحكم القانون إلى المشتري

وتبعاً لذلك يكون للمشتري حق مطالبة المستأجر بتعويض الضرر الناتج عن فعله غير المشروع بتلك الأعيان

(22/11/1951 مجموعة القواعد القانونية 63 – 354)

وبأنه من آثار البيع نقل ملكية المبيع إلى المشتري بما يكملها وبما يحددها ولما كان الارتفاق المقرر لمنفعة العقار المبيع من مكملات ملكيته كان لا موجب للتنصيص عليه بالذات في عقد البيع كي يمكن للمشتري التحدي به

13/1/1951 مجموعة القواعد القانونية – 63 – 354 – المكتب الفني في 25 عاما

لماذا يجب أن يكون الخلف على علم بالحقوق والالتزامات لانتقالها قانونيًا؟

وغني عن البيان أن الخلف لا تنتقل إليه التزامات سلفه أو حقوقه إلا إذا كان عالما بها وقت انتقال الشيء إليه، وأهمية هذا العلم تظهر بنوع خاص في انتقال الالتزامات

لأنها قيود تنتقل إلى الخلف فمن العدل أن يكون عالماً بها وقت انتقالها إليه. ويشترط العلم اليقيني لا مجرد استطاعة العلم

وقد كان كل من المشروع التمهيدي والمشروع النهائي للقانون الجديد يكتفي باستطاعة العلم

ولكن لجنة القانون المدني بمجلس الشيوخ عدلت النص حتى يقتصر حكمه على ما يعلم به الخلف من الحقوق والالتزامات

دون أن يجاوزه إلى ما كان يستطيع أن يعلم به. ويغني عن العلم التسجيل أو  القيد في الحقوق العينية  التي يجب شهرها، طبقاً للقواعد المقررة في هذا الشأن .

السنهوري بند 354، مرقص بند 227

وقد قضت محكمة النقض بأن:

مفاد نص المادة 146 من القانون المدني أنها إذ تقرر قاعدة عامة بشأن انصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص اشترطت أن يكون انتقال ملكية الشيء إليه قد جاء بعد إبرام العقد الذي ينصرف أثره إلى الخلف الخاص

اشترطت أن يكون انتقال ملكية الشيء إليه قد جاء بعد إبرام العقد الذي ينصرف أثره إلى الخلف وأن يكون الخلف الخاص عالماً بالعقد وقت انتقال الملكية إليه

وإذ لم تتطلب هذه المادة أن يكون العقد ثابت التاريخ فذلك لأن العلم من جانب الخلف الخاص يقوم مقام ثبوت التاريخ ويعد طريقاً من طرق إثبات تاريخ الورقة العرفية فتصبح الورقة حجة عليه من وقت علمه بها بوصفه خلفاً خاصا

(الطعن رقم 307 لسنة 31 ق جلسة 1/2/1966)

الأسبقية في التسجيل والتزاحم العقاري وأثرها على حقوق الخلف الخاص

فقد قضت محكمة النقض بأن:

يقضي القانون في حالة تراكم مشتريين واحد من مالك واحد بأن الأفضلية بينهما تكون لصاحب العقد الأسبق في التسجيل

فمتى تبين أن أحد المشترين المتزاحمين قد رفع دعوى بصحة تعاقده وسجل عريضتها قبل تسجيل عقد المشتري الآخر. ثم سجل الحكم الصادر له بصحة التعاقد

فإن هذا الحكم يعتبر أسبق تسجيلاً ويفضل عقد المشتري الآخر ولا محل بعد ذلك لإقحام المادة 146 من القانون المدني لإجراء حكمها على المشتري بهذا العقد المسجل باعتبار أنه خلف خاص كان يعلم بحكم صحة التعاقد

فيسري عليه ذلك الحكم، للبحث في أن علمه هذا كان مقترناً بعلمه بحصول تنازل عن الحكم المذكور مما يحد من آثره

لأن تسجيل حكم صحة التعاقد يغني في تحقق أثره على الخلف الخاص عن العلم المشترط في المادة 146 المشار إليها

(الطعن رقم 76 لسنة 24 ق جلسة 27/3/1958)

كيف يحل العلم محل ثبوت التاريخ في القانون المدني

فقد قضت محكمة النقض بأن:

مفاد نص المادة 146 من القانون المدني أنها إذ تقرر قاعدة عامة بشأن انصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص اشترطت أن يكون انتقال ملكية الشيء إليه قد جاء بعد إبرام العقد الذي ينصرف أثره إلى هذا الخلف

وأن يكون الخلف الخاص عالماً بالعقد وقت  انتقال الملكية  إليه وإذ لم تتطلب هذه المادة أن يكون العقد ثابت التاريخ

فذلك لأن العلم من جانب الخلف الخاص يقوم مقام ثبوت التاريخ ويعد طريقاً من طرق إثبات تاريخ الورقة العرفية ضده فتصبح الورقة حجة عليه من وقت علمه بها بوصفه خلفاً خاصا

(نقض 1/2/1966 س 17 ص 221)

وبأنه متى كان عقد الإيجار منصوصاً فيه على أن كل ما يحدثه المستأجر من الأعيان المؤجرة من إصلاحات أو إنشاءات يكون ملكاً للمؤجر ثم باع المؤجر هذه الأعيان

فكل الحقوق التي كسبها المؤجر قبل المستأجر من هذا العقد تعتبر من ملحقات البيع فتنتقل بحكم القانون للمشتري.

وتبعاً لذلك يكون للمشتري حق مطالبة المستأجر بتعويض الضرر الناتج عن فعله غير المشروع بتلك الأعيان

(نقض 22/11/1951 جـ 1 في 25 سنة ص 354)

وبأنه تنص المادة 146 من القانون المدني على أنه:

”إذا أنشأ العقد التزامات أو حقوقاً شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص

فإن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف من الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلن بها وقت انتقال الشيء إليه

مما مفاده أنه وإن كان الأصل في الخلف الخاص أنه يعتبر من الغير بالنسبة للالتزامات المترتبة على عقود أجراها سلفة قبل الشراء

إلا أن هذه الغيرية تنحسر عنه متى كان عالماً بالتصرف السابق وكانت الالتزامات الناشئة عن العقد من مستلزمات الشيء

وهي تكون كذلك إذا كانت مكملة له كعقود  التأمين  أو إذا كانت تلك الالتزامات تحد من حرية الانتفاع بالشيء وتغل اليد عن مباشرة بعض الحقوق عليه

(الطعن رقم 184 لسنة 53 ق جلسة 1/1/1984)

هل الراسي عليه في المزاد يعتبر خلفًا خاصًا

فقد قضت محكمة النقض بأن:

انتقال ملكية المنشأة بالبيع الجبري لا ينشئ ملكية جديدة مبتدأة للراسي عليه المزاد وإنما من شأنه أن ينقل إليه ملكية الشيء المبيع من المدين أو الحائز

وبذلك يعتبر الراسي عليه المزاد في البيع الجبري خلفاً خاصاً انتقلت إليه ملكية المبيع شأنه في ذلك شأن المشتري في البيع الاختياري.

لما كان ذلك وكان النص في المادة 85 من القانون 91 لسنة 1959 صريحاً في أن انتقال ملكية المنشأة من صاحب العمل إلى غيره بأي تصرف مهما كان نوعه لا يؤثر في  عقد العمل  .

ويبقى العقد قائماً بقوة القانون بين العامل وصاحب العمل الجديد

كما لو كان أبرم معه منذ البداية وينصرف إليه أثره ويكون مسئولاً عن تنفيذ جميع الالتزامات المترتبة للعمال في ذمة صاحب العمل السابق

وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وساير الحكم المستأنف في القول بأن الراسي عليه المزاد في البيع الجبري لا يعتبر خلفاً خاصاً يلزم بحقوق العاملين بالمنشأة التي رسا مزادها

قولاً بأن من يلتزم بهذه الحقوق في حكم المادة 85 من القانون 91 لسنة 1959 هو من تلقى ملكية المنشأة بتصرف إرادي

ورتب على ذلك تأييد الحكم المستأنف بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة.

مما حجبه عن بحث مدى أحقية الطاعن في المبالغ المطالب بها فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون

الطعن رقم 198 لسنة 43 ق جلسة 4/1/1982، الطعن رقم 940 لسنة 46 ق جلسة 28/11/1981

مذكرة دفاعية في قضايا التزام الخلف بما أبرمه السلف: تجربة عملية للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

هل يحق للخلف، سواء كان خلفًا عامًا أو خلفًا خاصًا، نقض التصرفات التي أبرمها السلف؟

هذا السؤال القانوني الحيوي يتطلب فهمًا دقيقًا للالتزامات والحقوق التي تنتقل بين الأجيال، وخاصة في ظل تطورات القانون المدني المصري.

لذلك، في هذه المذكرة الدفاعية، نعرض تجربة عملية للأستاذ  عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض  في قضايا التزام الخلف بما أبرمه السلف.

ومن خلال مذكرة مقدمة في استئناف مدني تتناول هذا المبدأ القانوني المهم، بالإضافة إلى استعراض مسائل أخرى ذات صلة تؤثر على مدى صحة وفاعلية هذه الالتزامات.

وتهدف هذه المذكرة إلى توضيح نطاق التزامات الخلف وكيفية التعامل القانوني مع التصرفات السابقة للسلف.

مع تحليل أحكام النقض ذات الصلة، مما يجعلها مرجعًا عمليًا وقانونيًا هامًا لكل من المحامين والباحثين القانونيين.

أولا: ملخص المذكرة:

الأساس القانوني للمذكرة:

الدفع بعدم جواز نقض الخلف العام للتصرفات التي أبرمها مورثه، وخاصة التوكيلات التي تبيح القسمة والتصرف، وعقد القسمة المسجل منذ عام 2002، وعدم الطعن عليها طوال فترة سبع سنوات حتى  وفاة المورث  في 2009.

الدفوع المقدمة:

• رفض الصور الضوئية للإقرار المؤرخ 1997 وعقد البيع المؤرخ 2009 لعدم تقديم أصولهما واعتبارها كأن لم تكن.
• التمسك بصحة عقد القسمة المسجل ونافذته قانونيًا استنادًا إلى قانون الشهر العقاري والمواد المدنية ذات الصلة.
• عدم جواز نقض الخلف العام للتصرفات التي أبرمها مورثه بعد مرور فترة طويلة وارتضاء الأطراف عليها.
• تضارب المستأنف في سنداته التي تعاني من تزوير وغياب الأصول.

المبادئ القانونية المستند إليها:

1. عدم حجية الصور الضوئية في الإثبات إلا بتقديم الأصل (المادة 14 إثبات).
2. وجوب تسجيل التصرفات العقارية لنقل الملكية أو تعديلها (المادة 9 قانون الشهر العقاري).
3. انصراف أثر العقد إلى الخلف العام (المادة 145 مدني) وعدم جواز نقض العقد إلا بالاتفاق أو للأسباب القانونية (المادة 147 مدني).
4. سقوط دعوى البطلان بمضي 15 سنة واستقرار المعاملات (المادة 142 مدني).

الأدلة والوقائع:

• عدم طعن مورث المستأنف عليه بعقد القسمة المسجل أو الوكالة التي تبيح التصرف طيلة فترة حياته.
• وجود قضاء سابق على تزوير عقد البيع الذي يعتمد عليه المستأنف.
• تأكيد صحة التوكيلات الصادرة من المورث والتي تبيح القسمة والتصرف، وأن الوكيل لم يخرج عن حدود وكالته.
• قانونية انتقال الملكية من المورث إلى الخلف العام وارتباط ذلك بتسجيل العقد.

الأحكام القضائية ذات الصلة:

• مبادئ محكمة النقض التي تؤكد ضرورة التسجيل لنقل الملكية وأثر العقد المسجل.
• القواعد التي تحكم النيابة والوكالة، وأثر العقود المبرمة ضمن حدود الوكالة على الأصلاء.
• المبادئ المتعلقة بضمان المتقاسمين لبعضهم البعض بعد القسمة.

الدفاع القانوني النهائي:

• غصب المستأنف للوحدة المخصصة لمورث المستأنف ضده بعد مرور أكثر من 15 سنة يعد غصبًا بدون سند مشروع.
• رفض الدفع بالبطلان أو نقض العقد بعد انقضاء المدة القانونية وعدم اعتراض المورث.
• تأكيد ثبوت الملكية للمستأنف ضده بعقد القسمة المسجل وانعدام سند المستأنف في وضع اليد.

طلبات الخلف بالمذكرة:

1. رفض الاستئناف وتأييد الحكم بطرد المستأنف للغصب.
2. الزام المستأنف بتقديم الأصول للوثائق المزورة واعتبارها كأن لم تكن في حال الامتناع.

حكم محكمة الاستئناف:

قضت المحكمة الاستئنافية بقبول الاستئناف ورفضه موضوعا وتأييد الحكم المستأنف.

ثانيا: مذكرة دفاع الخلف الخاص كاملة: تجربة عملية للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي

محكمة استئناف عالي القاهرة

مأمورية شمال القاهرة

مذكرة في الاستئناف رقم …. لسنة .. ق

بدفاع وطلبات المسـتأنف ضده

مقدمه من / ……………………………….                                                   مستأنف ضده

ضد / …………………………                                                                      مستأنف

جلسة ../ ../ ……

طلبات المستأنف ضده

رفض الاستئناف الراهن وتأييد الحكم المستأنف بطرد المستأنف للغصب

الدفــــــاع

بدفاع جازم نعتصم به أمام عدالة المحكمة ندفع استئناف المستأنف بالآتي :

• ( 1 ) ندفع ونتمسك بجحد الصورة الضوئية للإقرار المؤرخ ././1997 الذي يستند اليه المستأنف في نفي الغصب ونطلب الزامه بتقديم أصل هذا الاقرار واعتباره كأن لم يكن في حالة عدم تقديمه
• ( 2 ) نجحد الصورة الضوئية لعقد البيع المؤرخ ././2009 المنسوب صدوره من مورث المستأنف ضده الى المستأنف ونطلب الزامه بتقديم أصل هذا العقد لاتخاذ اجراءات الطعن عليه بالتزوير صلبا وتوقيعا لعدم صدوره من مورث المستأنف ضده واعتبار ذلك العقد كأن لم يكن ان امتنع عن قديم الأصل
• ( 3 ) نتمسك بصحة عقد القسمة المسجل برقم …. لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة – سند ملكية المستأنف ضده – ونفاذة في حق المستأنف بقوة القانون وفقا للمواد 9 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 والمادة 934 و 145 و 147 من القانون المدني وعدم طعن مورث المستأنف عليه طوال سبع سنوات من تاريخ ابرامه وتسجيله حتى وفاته عام 2009 واستقرار المعاملات به
• ( 4 ) عدم جواز نقض الخلف العام للتصرفات التى أبرمها مورثه التوكيلات التى تبيح القسمة والتصرف وعقد القسمة المسجل وأجازها وارتضي بها بعدم الطعن عليها طوال سبع سنوات منذ ابرامها في 2002 وتسجيلها حتى وفاته عام 2009
• ( 5 ) تضارب المستأنف في سنده المشروع لنفي الغصب حيث تارة يستند الى صورة ضوئية لإقرار مؤرخ ././1997 مجحود صورته ولم يقدم أصله وتارة يستند الى صورة ضوئية لعقد بيع مؤرخ ././2009 – مجحود صورته – ادعي صدوره من المستأنف ضده وهو عقد مزور صلبا وتوقيعا ومطعون عليه بالتزوير في الاستئناف رقم …. لسنة … ق استئناف عالي القاهرة والزمته المحكمة فيه بتقديم أصله لاتخاذ اجراءات الطعن عليه بالتزوير الا أنه يمتنع

وقد سبق وأن قضي بتزوير عقد أخر استند اليه المستأنف وسبق أيضا الحكم عليه بالحبس سنة في جناية تزوير أوراق رسمية وهي قرائن علي التلاعب والغش والتدليس تؤكد تزوير ما يدعيه من سند لوضع اليد بالدعوي الراهنة

تفصيل دفاع المستأنف ضده

أولا  نجحد الصور الضوئية للإقرار المؤرخ ././1997 و عقد البيع المؤرخ ././2009 والزام المستأنف بتقديم الأصول واعتبارهم كأن لم يكن ان لم يقدم الأصل

المقرر قانونا بنص المادة 14 اثبات وقضاء في مبادئ وأحكام محكمة النقض أن:

لا حجية لصور الأوراق في الإثبات إلا بمقدار ما تهدى إلى الأصل إذا كان موجوداً فيرجع إليه كدليل في الإثبات. أما إذا كان الأصل غير موجود فلا سبيل للاحتجاج بالصورة إذا أنكرها الخصم

ومن ثم لا تثريب على محكمة الموضوع بدرجتيها إن هي التفتت بالتالي عن صورة الورقة المقدمة من الطاعن ولا عليها إن هي لم تُجر تحقيقاً في هذا الشأن ولم ترد على ما أبداه من دفاع

نقض مدني في الطعن رقم 407 لسنة 49 قضائية – جلسة 19/12/1982

ثانيا نتمسك بصحة ونفاذ عقد القسمة المسجل برقم …. لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة – سند ملكية المستأنف ضده – ونفاذة في حق المستأنف بقوة القانون

وفقا للمواد 9 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 والمادة 934 و 145 و 147 من القانون المدني وعدم طعن مورث المستأنف عليه طوال سبع سنوات من تاريخ ابرامه وتسجيله حتى وفاته عام 2009

ومن ثم رفض دفع المستأنف ببطلانه وسقوط الحق في الابطال بمضي 15 سنة واستقرار المعاملات المادة 142 مدني

المقرر بنص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن :

جميع التصرفـات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن

والمادة 934 / 1 مدني تنص علي :

1.  في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري .
2.  ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر

بإنزال ما تقدم من نصوص قانونية علي عقد القسمة

علي فرض الإقرار العرفي المؤرخ عام ././1997– المجحود صورته الضوئية – الذي يدعي فيه القسمة فان المقرر انه إذا وردت القسمة على عقار سواء أكانت رضائية أم قضائية

يجب تسجيلها في التسجيل العقاري فإذا لم تسجل القسمة فإنها لا يكون لها من أثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتقاسمين

كما أنه يتبين أن تاريخ الاقرار العرفي سابق علي القسمة المسجلة عام 2002 ومن لا حجية له ولا ينفذ ولا يرتقي لقيمة وحجية ونفاذ عقد القسمة المسجل

لأن عقد القسمة المسجل اللاحق الغي هذا  الاقرار   – علي فرض وجوده – ومحاه بتصرف جديد مسجل ناقل للملكية.

  فالمشرع لم ينص علي بطلان تصرف رأي المتعاقدين الغائه أو تعديله بإبرام تصرف جديد وتسجيله وكذلك

فالمقرر أن:

العقد النهائي هو الذى تستقر به العلاقة بين الطرفين ويكون قانون المتعاقدين ويصبح هذا العقد هو المرجع في بيان نطاق التعاقد وشروطه وتحديد حقوق والتزامات طرفيه

الطعن رقم ٧٢٨٢ لسنة ٧٤ قضائية جلسة ٢٦/١٢/٢٠٠٥

والثابت كذلك بالدعوي ومستنداتها:

ان تسجيل عقد القسمة تم في عام 2002 ومورث المستأنف توفي في 2009 ولم يطعن بثمة طعن علي عقد القسمة المسجل ولا اجراءات التسجيل بوكالة ولا الوكالة ذاتها

ومن فقد انتقلت ملكية وحدات العقار لكل متقاسم حسب ما اختص به وفقا للقسمة من تاريخ عقد القسمة عام 2002 ووفقا للمستقر عليه من أن الملكية لا تنتقل الا بالعقد المسجل لا من وقت التسجيل

وانما من وقت تحرير العقد ويكون نافذا بين أطرافه وعلي الغير

فالمقرر ان:

حق ملكية العقار المبيع – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة إلى الغير إلا بالتسجيل

فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه ، ومن ثم لا يكون لهذا المشتري أن ينقل الملكية لمن اشترى منه لأنها لا تؤول إليه هو إلا بتسجيل عقده

ولذلك فقد أورد المشرع بالمادة 23 من قانون الشهر العقاري نصاً يقضي بأنه لا يقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العيني إلا المحررات التي سبق شهرها )

( جلسة 28 من أكتوبر سنة 1975 – الطعن رقم 178 لسنة 41 ق – المكتب الفني – مدني – الجزء الثاني – السنة 26 – صـ 1354 )

وقد قضت محكمة النقض كذلك:

وحيث إن هذا النعي سديد ، ذلك أن المقرر ـــ فى قضاء هذه المحكمة ــــ أن المادة ٩٣٤ من القانون المدني تقضى بأنه فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى

سواء كان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقاري

وأن هذا القانون هو الذى يبين التصرفات والأحكام والسندات التى يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة

ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر ومتى كانت الأحكام الواردة بهذا القانون متعلقة بالنظام العام ولذلك تكون القواعد التى قررتها آمرة وواجبة التطبيق حتماً ولا تسوغ مخالفتها فيما يتعلق بانتقال ملكية العقار

ومتى كان مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم  الشهر العقاري  أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل ــــ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ــــ سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل

فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله .

الطعن رقم ٥٨٨٧ لسنة ٨١ ق – الدوائر المدنية – جلسة20/10/2016

ولا ينال من صحة التصرف المسجل ونفاذه ما ينعاه المستأنف بالاستئناف بالبطلان علي سند من القول مخالف للواقع والقانون أن التوكيل الصادر من مورث المستأنف رقم ….. لسنة 1989 لا تبيح التصرف والقسمة وانه توكيل بالإدارة فقط

ذلك أنه بالاطلاع علي الوكالة رقم 3971/1989 يتبين من بند أعمال التصرف أنه نص علي:

وكذلك وكلته في البيع والشراء والرهن والطلب والبدل والمقايضة والهبة والقسمة والفرز والتجنيب …… والتوقيع علي كافة العقود أنواع الابتدائية او النهائية

وفي دفع وقبض … و في جميع التصرفات الناقلة للملكية …. وللوكيل أن يوكل من يشاء في كل أو بعض ما ذكر

ومن ثم ما يدعيه المستأنف من أن الوكالة تبيح أعمال الادارة دون التصرف مخالف للثابت بالوكالة جملة وتفصيلا فالتصرفات محددة ومخصصة

ومنها القسمة والتوقيع علي العقود ابتدائية أو نهائية والتوكيل في جميع التصرفات الناقلة للملكية وحق الوكيل في توكيل من يشاء في كل أو بعض ما ذكر

ومن ثم فالوكالة صحيحة وما ترتب عليها من تصرفات لاحقة صحيحة ونافذة ويكون دفاع المستأنف بالبطلان مخالف للواقع والقانون

ولا ينال من ذلك أن الوكالة  توكيل عام رسمي  لأن الوكيل لم يخرج هن حدود الوكالة التى تضمنت اتخاذ تصرفات القسمة والتسجيل وتوكيل الغير كما تقدم عرضه  وهو ما قضت به محكمة النقض حيث قضت

قضت محكمة النقض بأن:

الأصل هو قيام المتعاقد نفسه بالتعبير عن إرادته في إبرام التصرف إلا أنه يجوز أن يتم بطريق النيابة بأن يقوم شخص نيابة عن الأصيل بإبرام التصرف باسم هذا الأخير ولحسابه بحيث تنصرف آثاره إليه

وفي غير الأحوال التي نص فيها القانون على قيام هذه النيابة، فإنها تقوم أساسا باتفاق إرادة طرفيها على أن يحل أحدهما – وهو النائب –  محل الآخر – وهو الأصيل – في إجراء العمل القانوني الذي يتم لحسابه.

وتقتضي – تلك النيابة الاتفاقية ممثلة في عقد الوكالة تلاقي إرادة طرفيها – الأصيل والنائب – على عناصر الوكالة وحدودها وهو ما يجوز التعبير عنه صراحة أو ضمناً بما من شأنه أن يصبح الوكيل فيما يجريه من عمل مع الغير نائباً عن الموكل

وتنصرف آثاره إليه وتخضع العلاقة – بين الموكل والوكيل في هذا الصدد – من حيث مداها وآثارها لأحكام الاتفاق المبرم بينهما وهو عقد الوكالة

(الطعن رقم 878 لسنة 46 ق جلسة 29/12/1979)

والمقرر بنص المادة 105 مدني انه:

إذا أبرم النائب في حدود نيابته عقداً باسم الأصيل ، فإن ما ينشأ عن هذا العقد من حقوق والتزامات يضاف إلى الأصيل .

والمادة 108 مدني تنص علي:

لا يجوز لشخص أن يتعاقد مع نفسه باسم من ينوب عنه سواء أكان التعاقد لحسابه هو أم لحساب شخص آخر دون ترخيص من الأصيل

على أنه يجوز للأصيل في هذه الحالة أن يجيز التعاقد كل هذا مع مراعاة ما يخالفه مما يقضي به القانون أو قواعد التجارة

ومن ثم وعلي فرض ما ينعاه المستأنف وهو خلف عام ببطلان تصرف الوكيل وعلي فرض ما يدعيه من التعاقد مع النفس بالمخالفة للمادة 108 مدني فقد نصت الفقرة الأخيرة من المادة الاجازة من الأصيل

ومن ثم فان عدم اعتراض مورثه ( الأصيل ) علي التصرف بموجب الوكالة بالقسمة والتسجيل – طوال سبع سنوات من وقت ابرام التصرف في  2002 حتى وفاته في 2009 هو إجازة للتصرف وقبوله منه

فقد قضت محكمة النقض صراحة:

من حق الأصيل إجازة ما يبرمه الوكيل مجاوزا حدود وكالته أو يعقده مع الغير من تصرفات متعلقة بالأصيل فترتد إلى هذا الأخير آثارها من وقت إبرامها

(الطعن رقم 106 لسنة 46 ق جلسة 31/5/1980)

ثالثا ندفع استئناف المستأنف بعدم جواز نقض الخلف العام للتصرفات التى أبرمها مورثه ( التوكيلات التى تبيح القسمة والتصرف وعقد القسمة المسجل )

وارتضي بها بعدم الطعن عليها طوال سبع سنوات منذ ابرامها في 2002 وتسجيلها حتى وفاته عام 2009

و ضمان المتقاسمون بعضهم البعض فيما يقع من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة تأسيسا علي المواد 145 و 147 و 843 من القانون:

المادة 145 مدني تنص علي:

ينصرف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام، دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث، ما لم يتبيّن من العقد أو من طبيعة التعامل أو من نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف إلى الخلف العام .

وتنص المادة 147 / 1 من القانون المدني علي انه :

العقد شريعة المتعاقدين ، فلا يجوز نقضه ولا تعديله الا باتفاق الطرفين ، او للأسباب التى يقررها القانون

والمادة 843 مدني تنص علي

يعتبر المتقاسم مالكاً للحصة التي آلت إليه منذ أن تملّك في الشيوع وأنه لم يملك غيرها شيئاً في بقيّة الحصص.

وقد قضت محكمة النقض أن

أن نص المادة ٨٤٣ من القانون المدني على أن:

يعتبر المتقاسم مالكا للحصة التى آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وأنه لم يملك غيرها شيئًا في بقية الحصص – يدل على أن القسمة مقررة أو كاشفة للحق سواء كانت رضائية أو قضائية لها أثر رجعى

فيعتبر المتقاسم مالكا للحصة التى آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وأنه لم يمتلك غيرها في بقية الحصص وذلك حماية للمتقاسم من الحقوق التى يرتبها غيره من الشركاء على  المال الشائع   أثناء قيام الشيوع

بحيث يخلص لكل متقاسم نصيبه المفرز الذى خصص له في القسمة مطهرا من هذه الحقوق

الطعن رقم ٨٧٣٦ لسنة ٨٤ ق – الدوائر المدنية – جلسة 7/4/2016

وكذلك أن:

 المتقاسمون – ضمان بعضهم البعض فيما يقع من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة

الطعن 2748 لسنة 64 ق جلسة 28 / 6 / 1995 مكتب فني 46 ج 2 ق 184 ص 936

وبإنزال ما تقدم من نصوص ومبادي قضائية علي الدعوي والحكم المستأنف

يتبين أنه  لا يجوز للمتقاسم أو خلفه نقض العقد خاصة وان مورث المستأنف طوال سبع سنوات من تسجيل عقد القسمة حتى وفاته عام 2009  لم يطعن بثمة مطعن علي القسمة وتسجيلها خاصة

وأن كل طرف في عقد القسمة المسجل اختص بوحدات محددة ومساوية ولا ينال من ذلك أن عقد القسمة سجل بوكالة

لأن الوكالة تبيح ابرام التصرف ومنها القسمة كما ثابت بها ولم يتم تجاوز الوكالة كما يدعي المستأنف خلف المتقاسم وبعد مرور أكثر من 15 سنة

وهو أمر لا يبيح له غصب الوحدة المخصصة لمورث المستأنف ضده ولا يجعل وضع يده مشروعا فصاحب الحق لا يخالف القانون ولا يغتصب حق الغير بالمخالفة للعقد بالقوة وبالغش ليبرر وضع غير مشروع

فقد خلت الدعوي من سنده المشروع ومن ثم يكون غاصبا ، ولم يبطل مورثه حال حياته عقد القسمة المسجل النافذ والساري ولم يطعن علي الوكالة الصادرة منه ولم يطعن علي التصرف بالقسمة والتسجيل ذاته

ومن ثم فغصب المستأنف للوحدة التى اختص بها مورث المستأنف ضده بموجب عقد القسمة المسجل وبعد أكثر من 15 سنة يعد غصب لانتفاء سنده المشروع

الى جانب اخلاله بضمان عدم التعرض للمتقاسم فيما اختص به وهو التزام مؤبد انتقل من مورثه اليه كخلف عام ولا يجوز نقضة حيث المستقر عليه قانونا ضمان المتقاسمين لبعضهم البعض فيما اختصوا به

رابعا ندفع بسقوط الحق في الابطال بمضي أكثر من 15 سنة واستقرار المعاملات المادة 142 مدني وبثبوت ملكيته لعين التداعي بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية

فضلا عن سقوط الطعن علي عقد القسمة بالغين خاصة مع عدم اعتراض مورثه حال حياته بوجود غبن

تنص المادة 141 مدني علي

1. إذا كان العقد باطلاً جاز لكل ذي مصلحة أن يتمسك بالبطلان, وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها، ولا يزول البطلان بالإجازة.
2. وتسقط دعوى البطلان بمضي خمس عشرة سنة من وقت العقد.

والمادة 374 مدني تنص علي:

يتقادم الالتزام بانقضاء خمس عشرة سنة فيما عدا الحالات التي ورد عنها نص خاص في القانون وفيما عدا الاستثناءات التالية.

ومن ثم وحيث أن:

المستأنف وبعد أكثر من 15 سنة اقام  دعوي ابطال تصرف  وهو عقد القسمة الذي لم يعترض عليه مورثه حال حياته واستقرت بموجبه الأوضاع والمعاملات وكسب ملكية المتقاسم عليه بوضع اليد المدة الطويلة

فانه لا يجوز منه الطعن بالبطلان وناقض المستأنف نفسه حينما استند الى عقد القسمة هذا في الصورة الضوئية لعقد البيع المؤرخ ././2009 – المجحود صورته

وهو عقد مزور صلبا وتوقيعا علي المستأنف ضده الذى تضمن في بند أيلولة الملكية ( ان السند هو عقد القسمة المسجل ؟!!! )

وننوه لعدالة المحكمة:

أن هذا العقد مطعون عليه بالتزوير في الاستئناف رقم … لسنة … ق استئناف القاهرة حيث تحصل المستأنف بالغش علي حكم ابتدائي بصحته ونفاذه لعدم علم المستأنف ضده الراهن بأمر الدعوي ولم يحضر فيها

وقد الزمت محكمة الاستئناف في الاستئناف المقام طعنا علي ذلك الحكم – المستأنف الراهن – بتقديم أصل العقد لاتخاذ اجراءات التزوير عليه ومازال متداولا

ونضف لدفاعنا أن المادة 845 مدني بشأن سقوط الغبن في القسمة تنص علي:

1.  يجوز نقض القسمة الحاصلة بالتراضي اذا اثبت احد المتقاسمين انه قد  لحقه منها غبن يزيد على الخمس على ان تكون العبرة فى التقدير بقيمة الشيء وقت القسمة .
2.  ويجب ان ترفع الدعوى خلال السنة التالية

وهو ما لم يطعن به مورث المستأنف حال حياته ولم يعترض علي القسمة أو ادعي وجود غبن لحقه من القسمة المسجلة ومن ثم لا يجوز لخلفه العام من بعده نقض العقد

فالمقرر أن:

العقد المبرم إبرام صحيحا يعتبر شريعة المتعاقدين وقانونهما الخاص فيلتزمان باحترام أحكامه

كما يلتزمان باحترام القواعد القانونية والمتعاقدان هما من باشر العقد بنفسه أو بطريق الانابة عنه

ومع هذا فإن اثر العقد قد ينصرف الى خلف المتعاقد

ويعتبر الوارث – امتدادا لشخصية المورث – وعلى هذا تنتقل اليه حقوق المورث ويلتزم بما كان عليه من التزام

 والخلف العام هو من يخالف الشخص في ذمته المالية من حقوق والتزامات أو في جزء منها باعتبارها مجموعات من المال كالوراث والموصي له بجزء من التركة في مجموعها.

ولا يعتبر من الغير في العقد – فينصرف اليه أثره – أي تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقد اليه

الوسيط – جزء 1- ط 1952- الدكتور السنهوري- ص 540 وما بعدها ، وكتابة الوجيز- ص 206 وما بعدها

خامسا ثبوت الملكية للمستأنف ضده بعقد مسجل وانتفاء السند المشروع للمستأنف في وضع اليد علي عين التداعي وفقا لتقرير الخبير المودع ملف اول درجة وعقد القسمة المسجل

ومن ثم يكون الحكم المستأنف قد أصاب صحيح الواقع والقانون بطرد المستأنف للغصب

فالمقرر طبقا لنص المادة ۸۰۲ من القانون المدني أنه:

لمالك الشيء وحده في حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه

و المادة ۸۰۵ من ذات القانون تنص علي أنه:

لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها ويكون ذلك في مقابل تعويض عادل

و المستقر عليه في قضاء محكمة النقض:

 عدم جواز حرمان أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها

طعن ٥٧٥ لسنة ع . ق جلسة ٢٥/٢/١٩٩٤

و المقرر أيضا في قضاء النقض أن الملكية لا تسقط بمجرد الغصب وإنما تبقى لصاحبها حتى يكتسبها غيره بأحد أسباب كسب، الملكية

طعن ٤٥٢٤ لسنة ٥٩ ق جلسة ٢٧/١٢/١٩٩٦

وكذلك المقرر ان حق الملكية حق جامع مانع نافذ تجاه الناس كافة فهو جامع يخول المالك الانتفاع بالشيء واستغلاله والتصرف فيه وهو مانع مقصور على المالك دون غيره

فلا يجوز لاحد ان يشاركه ملكه او يتدخل فى شئون ملكيته وهو فى ذات الوقت حق دائم لا يسقط بعدم الاستعمال مهما طال الزمن ما لم يكتسبه الخصم اذا توافرت له شروط الحيازة المكسبة للملكية

نقض ٤/٢/١٩٩٩ طعن رقم ٢٠٥٤ لسنة ٦٢ ق – القضاة س ٣١ العدد الاول والثاني يناير – ديسمبر ١٩٩٩ – ص ٤١٨

ومن ثم وهديا بما تقدم من نصوص قانونية ومبادئ قضائية وفقهية ووفقا للمستندات وأوجه الدفاع المقدمة من المستأنف ضده يلتمس القضاء برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف الذي وافق صحيح الواقع وصحيح القانون

بناء عليه

يلتمس المستأنف ضده القضاء :

• برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف مع التمسك بجحد الصور الضوئية للإقرار المؤرخ ././1997 وعقد البيع ././2009 ( المزور صلبا وتوقيعا ) .
• والزام المستأنف بتقديم الأصل لاتخاذ اجراءات الطعن بالتزوير وفي حال امتناعه اعتبار كأن لم يكن

وكيل المستأنف ضده

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

أهم الأسئلة القانونية التي يطرحها الجميع حول التزامات الخلف

في النهاية، يتضح أن حقوق  الخلف الخاص  والتزاماته تخضع لقواعد دقيقة تحكم انتقال الحقوق والالتزامات من السلف، أبرزها شرط العلم وأن يكون الالتزام من مستلزمات الشيء المنتقل.

ولذلك، الفهم الدقيق لهذا الإطار يحمي الخلف من المفاجآت القانونية، ويعزز من استقرار المعاملات.

📣 هل تعاملت مع قضية تتعلق بخلف خاص؟ شاركنا تجربتك أو استفسارك في التعليقات، ويسعدنا الرد عليك.

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الأرقام التالية :

• حجز موعد: 01285743047
• واتس: 01228890370
• عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط :  اتصل بنا الأن .

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات  .

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.